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김 양 수

2005년 10월 4일 (화)

우)150-702 서울시 영등포구 여의도동 1번지 국회의원회관 602호 전화 02)784-5087, 전송 02)788-3602

재정경제부 국정감사 ‘8.31부동산정책’ 관련 질의 Ⅱ

□ 토지시장 개방 이후 현재까지, 외국인 보유 땅 여의도의 15배나 늘어

- 외국인의 재산증식 수단은 수도권 부동산 ?

․내국인과 동등한 부동산 권리보장 덕에 해외동포의 부동산 취득 급증

․외국법인의 국내 상업용지 취득 증가를 통한 수익 극대화 노려

□ 외국투기자본의 국내빌딩 헐값인수와 세금회피 현황

- ‘98년 이후, 외국자본의 국내빌딩 투자금액이 7조원에 육박

- 헐값에 사들여 파는 과정에서 생긴 매각차익이 6,500억원에 달해

- 빌딩 구입자금의 80%는 국내에서 조달하고, 이를 통한 임대수익은 10～15%

에 달해 국부유출 논란 제기 돼

- 단기 매매차익을 노린 외국 투기자본에 속수무책

□ 단기 매매차익을 노린 외국 투기자본에 속수무책

- 외국자본의 휴먼법인인수․주식형태 건물매입․특수목적회사설립

등을 통한 세금 회피

- 헐값매각에 따른 국부유출 및 국내 기업의 역차별 논란

- ‘소 잃고 외양간 고치기’ 식의 국세청 세무조사 및 재경부 조세조약 개정추진

□ 건전하고 공정한 부동산 시장 조성 위해,

외국자본의 부동산투자 관련 제도 보완 시급해

□ ‘97년말, 토지시장 개방이후 ‘05년 6월말 현재까지,

외국인 보유 ‘땅’ 여의도의 15배나 늘어나

○1961년 외국인토지법이 제정된 이후 1997년 말까지 외국인이 취득한 토지면적은 38,531천㎡(1,167만평)으로 전 국토의 0.039%이며, 내국업체와 합작이 41%, 미국 46%, 유럽 등 기타가 13%에 해당함.

○1991년에서 1995년까지 외국인이 취득한 토지의 전년대비 증가율은 3%대였으며, 1996년은 26%, 1997년은 52%로 급증함.

○토지시장이 전면 개방된 이래 2005년 6월말 현재까지 외국인이 보유하고 있는 토지는 165,444천㎡(5만47평, 여의도 면적의 18배)이며, 금액으로는 24조 1,538억원에 이름.

○이러한 외국인의 국내 토지보유 증가추세는 1999년(전년대비 증가율 62)을 기점으로 점점 둔화되어, 2002년부터는 10%미만의 증가율을 보이고 있음.

○외국인 토지보유 현황을 수도권(서울, 인천, 경기)와 비수도권(그외지역)으로 나누어 개인교포, 순수외국인, 법인의 토지취득 유형별 토지보유현황을 보면,

- 보유건수의 경우 수도권이 전체 보유건수의 64.6%로 높았고 면적의 경우는 비수도권이 전체보유면적의 77.5%로 나왔음.

⇨ 수도권이 비수도권에 값이 비싼 토지를 보유하고 있으며, 소형면적의 토지거래가 비수도권에 비해 많이 있음을 알 수 있음.

<표  > ‘05년 6월말 현재, 외국인 토지보유 현황 비교   (단위: 건, ㎡, 백만원, %)

구 분	보 유 현 황			보 유 현 황 비 율
	건수	면적	금액	건수	면적	금액
전 체	27,009	165,444	24,153,806	100.0	100.0	100.0
수도권 계	17,285	35,845	11,995,415	64.0	21.7	49.7
비수도권 계	9,724	129,599	12,158,391	36.0	78.3	50.3

○지역별 외국인의 토지보유 현황을 살펴보면 토지면적 측면에서는 전남이 29,724천㎡(18.0%), 경기 29,699(18.0%)를 차지하고 있어 가장 높은 비율을 보이고 있으며, 그 다음으로는 충남, 강원 순으로 나타남.

○건수와 금액측면에서는 서울시가 압도적으로 높게 나타나고 있음.

- ‘05년 6월말 현재, 서울시와 경기도는 건수에서 34.2%, 23.9%를 차지하고 있으며, 금액에서는 각각 33.3%, 12.9%를 보이고 있음.

<표 > ‘05년 6월말 현재, 지역별 외국인 토지보유 현황 (단위: 건, 천㎡, 백만원, %)

	보유건수				보유면적				보유금액
	'00		05.06		'00		05.06		'00		05.06
전 국	14,847	100.0	27,009	100.0	113,072	100.0	165,444	100.0	14,802,407	100.0	24,153,806	100.0
서 울	4,210	28.4	9,229	34.2	1,970	1.7	3,136	1.9	3,348,994	22.6	8,033,628	33.3
부 산	975	6.6	1,282	4.7	3,714	3.3	4,594	2.8	1,017,040	6.9	1,369,375	5.7
대 구	457	3.1	597	2.2	1,430	1.3	1,510	0.9	407,670	2.8	512,141	2.1
인 천	1,151	7.8	1,596	5.9	2,039	1.8	3,010	1.8	550,548	3.7	854,863	3.5
광 주	203	1.4	299	1.1	3,168	2.8	3,241	2.0	475,400	3.2	596,868	2.5
대 전	366	2.5	538	2.0	1,043	0.9	1,235	0.7	284,414	1.9	391,847	1.6
울 산	235	1.6	318	1.2	6,172	5.5	6,596	4.0	976,602	6.6	1,118,376	4.6
경 기	3,100	20.9	6,460	23.9	28,385	25.1	29,699	18.0	2,067,000	14.0	3,106,924	12.9
강 원	525	3.5	914	3.4	12,057	10.7	17,563	10.6	226,110	1.5	381,939	1.6
충 북	539	3.6	736	2.7	6,588	5.8	8,318	5.0	262,207	1.8	404,134	1.7
충 남	830	5.6	1,319	4.9	9,437	8.3	17,590	10.6	623,901	4.2	1,301,629	5.4
전 북	521	3.5	867	3.2	4,671	4.1	7,507	4.5	1,211,294	8.2	1,373,574	5.7
전 남	421	2.8	621	2.3	10,083	8.9	29,724	18.0	973,458	6.6	1,847,253	7.6
경 북	493	3.3	732	2.7	10,226	9.0	14,393	8.7	1,699,698	11.5	1,827,194	7.6
경 남	514	3.5	774	2.9	6,735	6.0	9,646	5.8	548,092	3.7	855,807	3.5
제 주	307	2.1	727	2.7	5,354	4.7	7,681	4.6	129,979	0.9	178,255	0.7

○특히, 2005년 6월말 현재의 외국인이 취득한 국내 토지 보유건수 및 면적, 금액은 모두 다 2000년에 비해 각각 1.8배, 1.4배, 1.6배나 증가해, 외국인의 국내 부동산 보유가 꾸준히 증가하고 있는 것으로 나타남.

○면적에서는 전남이, 건수와 금액에서는 서울시가 높은 비중을 보인 이유는 서울시에서 외국인이 보유하고 있는 토지가 주택용지와 상업용지이므로 보유건수는 많고 지가가 높지만 면적은 그리 넓지 않기 때문임.

○전남의 경우, 광양시에 있는 포항제철이 외국인의 소유가 됨에 따라 외국인 토지보유 면적이 증가하였음.

☞ 외국인의 재산증식 수단은 수도권 부동산 ?

- 내국인과 동등한 부동산 권리보장 덕에 해외동포의 부동산 취득 급증

- 외국법인의 국내 상업용지 취득 증가를 통한 수익 극대화 노려

○2005년 6월 현재, 외국인 토지보유 현황을 건수기준에서 보면 주체별 외국인 토지보유 건수는 개인이 83.7%인 22,597건으로 가장 높았으며, 그 중 교포가 16,522건으로 전체의 73.1%를 차지하고 있음.

<표 > ‘00년 이후 ‘05년 6월말까지, 외국인 토지보유 건수 현황

건수기준			2000	2001	2002	2003	2004	2005.06
계			14,864	17,452	20,145	23,001	25,505	27,009
주체별	개인	미국교포	5,806	7,371	9,068	10,902	12,362	13,312
		기타교포	1,148	1,471	1,912	2,429	2,904	3,210
		순수외국	4,372	4,683	5,082	5,516	5,881	6,075
	법인	미국법인	1,347	1,322	1,292	1,299	1,359	1,359
		기타법인	1,141	1,244	1,340	1,388	1,476	1,512
		순수외국	939	1,242	1,325	1,337	1,389	1,410
	정 부 ․ 단 체		111	119	126	129	131	131
국적별	미 국		7,593	9,213	10,921	12,834	14,448	15,459
	기 타 미 주		423	527	714	893	1,080	1,218
	영국프랑스독일		577	724	845	928	980	1,016
	기 타 유 럽		496	687	799	871	976	1,025
	일 본		903	1,017	1,161	1,290	1,429	1,486
	중 국		3,336	3,436	3,526	3,629	3,676	3,738
	기타 아시아		1,123	1,360	1,630	1,905	2,199	2,303
	그 외 국가		413	488	549	651	717	764
취 득 원인별	신고	계 약	7,506	9,434	11,666	13,952	15,952	17,165
		계 약 외	1,256	1,682	1,963	2,328	2,621	2,273
		계속보유	3,799	3,939	4,087	4,252	4,452	4,592
	허 가		2,303	2,397	2,429	2,469	2,480	2,479
취 득 용도별	주택 용지	아 파 트	4,575	5,816	7,091	8,577	9,262	9,836
		단독주택	2,696	3,000	3,287	3,591	3,745	3,867
		기 타	535	743	1,055	1,375	1,823	2,003
	레저용지		98	100	119	132	146	155
	상업용지		2,656	2,992	3,304	3,512	3,945	4,122
	공장용지		1,165	1,165	1,240	1,295	1,336	1,352
	기 타		3,139	3,636	4,049	4,519	5,248	5,674

○취득원인별 외국인 토지보유 건수는 계약에 의한 취득이 17,165건으로 전체의 63.5%를 차지하고 있음.

○취득용도별 외국인 토지보유 건수는 주거용지가 58.2%인 15,706건으로 가장 높으며, 그 중 아파트가 9,836건으로 전체의 62.6%를 차지하고 있음.

<표 > ‘00년 이후 ‘05년 6월말까지, 외국인 토지보유 면적 현황

면적기준 (천㎡)			2000	2001	2002	2003	2004	2005.06
계			107,795	135,895	142,867	148,540	157,747	165,444
주체별	개인	미국교포	38,764	43,514	45,987	48,682	54,585	58,099
		기타교포	7,985	7,552	8,133	8,962	10,124	11,274
		순수외국	3,654	3,820	4,274	4,601	5,136	5,284
	법인	미국법인	13,579	33,404	33,671	33,164	33,492	34,436
		기타법인	25,933	27,578	30,343	31,174	31,581	31,540
		순수외국	17,296	19,370	19,802	21,298	22,169	22,870
	정 부 ․ 단 체		584	658	658	659	660	1,941
국적별	미 국		58,181	80,565	83,186	88,506	95,152	99,654
	기 타 미 주		3,937	4,263	4,526	4,876	5,476	5,599
	영국프랑스독일		11,009	12,230	14,551	15,218	15,515	16,879
	기 타 유 럽		11,507	14,295	14,873	13,548	14,177	14,142
	일 본		13,093	13,383	13,924	14,437	14,501	15,752
	중 국		1,825	2,145	2,331	2,312	2,314	2,350
	기타 아시아		2,795	3,250	3,617	3,759	4,499	4,884
	그 외 국가		5,448	5,764	5,858	5,884	6,113	6,184
취 득 원인별	신고	계 약	33,388	40,699	42,515	47,670	53,431	59,655
		계 약 외	6,255	9,878	11,570	11,851	14,031	15,390
		계속보유	46,513	63,602	66,618	66,276	67,725	67,887
	허 가		21,639	21,716	22,164	22,743	22,559	22,513
취 득 용도별	주택 용지	아 파 트	859	1,823	1,342	1,373	1,434	1,509
		단독주택	1,639	1,960	1,918	1,812	1,910	1,953
		기 타	964	892	948	1,244	1,513	1,595
	레저용지		4,036	3,895	3,942	3,975	4,639	5,029
	상업용지		4,233	6,693	6,192	5,638	5,825	5,954
	공장용지		42,423	63,190	64,091	66,731	68,123	68,749
	기 타		53,641	57,442	64,434	67,767	74,303	80,656

○결국, 외국개인의 토지보유는 미국교포의 계약에 의한 주거용 아파트 용지 취득이 상당수를 차지하는 것으로 분석됨.

○즉, 2000년 아파트용지의 외국인 취득건수가 4,575건이었던 것이 2005년 6월말 현재, 9,836건으로 2배 이상 증가하고, 특히 2000년 859천㎡에 달하던 외국인의 아파트 용지 취득면적이 2005년 1,509천㎡(75.7% 증가)로 급증함.

○이 같은 사실을 볼 때, 대부분의 해외 교포들이 자산증식 및 노후 대비용 국내 부동산 투자를 위해 부동산 가격 상승여지가 많은 수도권 지역에 집중되었음.

○또, 외국인 토지보유현황을 금액기준에서 보면 주체별 외국인 토지보유 금액은 법인이 19조 4,085억원으로 80.4%으로 월등히 높음.

○국적별 외국인 토지보유 금액은 미국이 54,391억원으로 전체의 34.5%를 차지하고 있고, 취득원인별 외국인 토지보유 금액은 계약에 의한 취득이 전체의 62.1%인 14조9,893억원을 차지하고 있고, 계속보유에 의한 취득이 22.2%인 5조3,724억원을 차지하고 있음.

○취득용도별 외국인 토지보유 면적은 상업용지가 전체의 40.2%인 9조7,065억원이고, 주거용지가 12.1%인 2조9,198억원이며, 공장용지가 37.5%인 9조488억원임.

<표 > ‘00년 이후 ‘05년 6월말까지, 외국인 토지보유 금액 현황

금액기준 (억원)			2000	2001	2002	2003	2004	2005.06
계			149,305	175,560	193,174	209,013	232,917	241,538
주체별	개인	미국교포	9,825	14,789	17,083	19,942	24,222	26,424
		기타교포	1,729	2,229	3,752	5,990	9,537	10,152
		순수외국	6,149	6,573	7,339	8,466	8,767	9,051
	법인	미국법인	47,501	49,968	50,082	51,954	53,370	54,391
		기타법인	46,654	49,931	58,135	62,034	67,166	68,822
		순수외국	34,006	50,442	55,129	58,920	68,116	70,873
	정 부 ․ 단 체		1,441	1,629	1,654	1,707	1,740	1,826
국적별	미 국		52,135	60,989	65,927	72,871	80,045	83,381
	기 타 미 주		4,638	5,382	6,181	6,560	6,740	7,033
	영국프랑스독일		14,265	17,055	19,985	23,243	24,722	25,072
	기 타 유 럽		28,148	38,967	42,970	44,982	51,097	53,039
	일 본		15,284	16,142	16,788	19,323	19,241	19,530
	중 국		6,348	6,949	7,237	7,377	7,393	7,630
	기타 아시아		20,079	22,531	25,692	26,123	34,439	35,369
	그 외 국가		6,408	7,546	8,395	8,534	9,240	10,483
취 득 원인별	신고	계 약	75,165	93,547	107,958	121,082	141,370	149,893
		계 약 외	4,115	6,641	7,913	9,378	12,577	12,721
		계속보유	43,162	49,568	51,130	52,352	53,284	53,724
	허 가		24,861	25,805	26,174	26,201	25,686	25,200
취 득 용도별	주택 용지	아 파 트	6,367	8,726	10,108	13,575	14,920	16,710
		단독주택	5,812	6,329	6,721	7,136	7,481	7,794
		기 타	1,721	2,415	3,002	3,878	4,262	4,694
	레저용지		1,992	2,073	2,131	2,134	2,668	2,747
	상업용지		45,044	60,838	70,322	77,106	92,354	97,065
	공장용지		73,029	81,083	86,174	89,866	89,745	90,488
	기 타		13,340	14,097	14,715	15,318	21,486	22,041

○따라서 외국인 토지보유 금액은 법인이 계약에 의한 상업용지 보유가 대부분을 차지하고 있으며, 법인의 경우 투자목적의 회사설립과 지점설립 등에 의한 상업용지 토지보유(서비스업의 기업활동측면)가 이에 해당함.

질문) 이처럼 외국국적 취득에 의한 개인의 계속보유는 토지취득에 어떤 뚜렷한 목적을 찾을 수 없는 경우가 많기 때문에 대부분 단순보유에 해당하는 경우가 많다.

개인이 거주목적의 계속보유(;국내에 토지를 가지고 있는 ‘대한민국 국민’이나 ‘대한민국의 법률에 의하여 설립된 법인 또는 단체’가 ‘외국인으로 변경’된 경우, 그 외국인이 당해 토지를 계속 보유하고자 하는 때)로 토지를 취득하는 경우 특히 교포가 국내 취업에 의한 거주목적과 부모, 친척, 노후 생활 등에 의한 거주목적으로 구분할 수 있다.

특히 교포의 경우 재외동포의출입국과법적지위에관한법률(재외동포법)에 의해 내국인과 동등한 권리를 보장하고, 의료보험, 연금 등의 사회보장제도를 받을 수 있는 현실이다.

즉, 타워팰리스와 같이 자식은 외국국적으로 살고 부모는 노후에 국내에 살기 위한 대책으로 거주용지를 구입하는 것이 많다는 얘기다.

이처럼 외국국적 취득에 따른 개인의 주거용 토지의 취득은 그 성격이 단순보유일 가능성이 있으나, 대개의 경우는 부동산 투자개념이 작용하는 것 또한 사실이다.

지금처럼 외국개인의 취득건수가 잦을 경우엔 투기성격이 짙다고 볼 수 있으며, 개인의 비주거용 토지의 계속보유는 단순보유가 아닌 투기의 성격이 높다고 볼 수 있고, 결국 국부유출과도 관련이 있을 것인데, 현재 이들의 부동산 투기행위에 대해서는 어떻게 관리하고 있는가?

<표 > 2005년 7월 현재 외국인의 국내토지보유 현황

구 분			건수(건)	면적(㎡)	금액(백만원)
계			27,009	165,444,229	24,153,806
주체별	개인	미 국 교 포	13,312	58,099,395	2,642,366
		기 타 교 포	3,210	11,273,859	1,015,162
		순수외국인	6,075	5,284,240	905,143
	법인	미 국 법 인	1,359	34,435,776	5,439,116
		기 타 법 인	1,512	31,540,315	6,882,200
		순수외국법인	1,410	22,869,980	7,087,254
	정 부 ․ 단 체		131	1,940,663	182,566
국적별	미 국		15,459	99,654,173	8,338,089
	기 타 미 주		1,218	5,599,241	703,343
	영국․프랑스․독일		1,016	16,878,737	2,507,158
	기 타 유 럽		1,025	14,141,874	5,303,924
	일 본		1,486	15,752,182	1,953,036
	중 국		3,738	2,349,775	763,043
	기타 아시아		2,303	4,884,380	3,536,902
	그 외 국가		764	6,183,867	1,048,310
취 득 원인별	신고	계 약	17,165	59,655,127	14,989,322
		계 약 외	2,273	15,389,664	1,272,096
		계속보유	4,592	67,886,542	5,372,359
	허 가		2,479	22,512,897	2,520,030
취 득 용도별	주택 용지	아 파 트	9,836	1,508,781	1,671,043
		단독주택	3,867	1,952,537	779,408
		기 타	2,003	1,595,205	469,375
	레저용지		155	5,029,365	274,661
	상업용지		4,122	5,953,829	9,706,479
	공장용지		1,352	68,748,528	9,048,775
	기 타		5,674	80,655,985	2,204,066

질의 ) 부동산시장 개방이후 외국인이 취득한 토지는 건수기준에서 주거용지가 많으며, 면적기준으로는 기타용지가, 금액부분에서는 상업용지가 많은 부분을 차지하고 있음을 알 수 있다.

외국인에게 부동산시장을 개방한 목적이 외국인의 투자를 유치하고 그 투자금액을 국내 경제에 활용하는 데에 있다는 것을 감안한다면 금액측면이 중요하다고 볼 수 있다.

외국인에게 부동산시장을 개방함으로써 외국인 투자자본을 유치하는데 상업용 부동산의 비중이 높다는 것은, 외국인이 국내에 토지를 취득하는 이유가 보유하는 것이 아니라, 국내의 부동산에 투자하기 위한 목적이 주로 작용한 것이다.

즉, 외국인의 토지 취득이 투자목적으로 이루어지는 경우 외국인이 국내 부동산시장에 진입하는 주된 목적은 수익률에 근거하는 것이며, 이는 일정정도 국부유출과도 관련이 있으므로 이는 현재의 상당히 중요한 문제임에 틀림없다.

현행 외국인토지법에는 외국인의 국내 토지의 취득 시 신고를 의무화하고 있으나, 그 신고의 실효성이 과태료 부과의 면제를 제외하고는 실질적으로는 외국인에게 강제할 수 있는 사항이 아니어서 제대로 된 관리가 안 되고 있다.

실제로 외국인이 토지취득 후  그 소유권을 보전하기 위해 부동산등기법에 따라 토지등기를 신청 시 외국인토지취득 신고서를 첨부서류로 규정하고 있지 않기 때문에 외국인 토지취득 신고 없이 토지등기가 가능하다.

이와 같은 등기제도는 외국인토지법의 도입취지에 부합하지 않기 때문에 외국인 토지취득 신고를 현행 토지등기제도 안으로 편입시켜 외국인이 토지등기를 할 경우 외국인토지취득신고필증을 첨부하도록 현행 법 규정을 개정할 필요가 있다고 보여 지는데 부총리의 의견은 어떠한가?

또, 현재의 외국인토지법, 외국인투자촉진법, 외국환거래법에서 정의하는 외국인에 대한 정의마저 틀려 법 적용에 애를 먹고 있는 실정이다.

외국인투자촉진법의 경우 ‘외국인을 단순히 외국인 또는 외국의 법률에 의해 설립된 법인’으로 정의하고 있는 반면, 외국인토지법은 ‘외국법인에 대해서 의제외국법인’까지 포함하고 있다.

결국, 3개 법안이 각각 외국인의 대상을 달리하는 것은 해당법률의 입법취지, 그 목적 등에 따라 상이할 수 있으나 기본적인 부분에서는 일관성을 확보할 필요가 있다고 보여 지는데 부총리는 어떻게 생각하는가?

외국 투기자본의 국내 빌딩 헐값인수와 세금회피 현황

□ 국내 ‘알짜’ 오피스빌딩을 잠식한 외국자본

- ‘98년 이후, 외국자본의 국내빌딩 투자금액이 7조원에 육박.

- 헐값에 사들여 파는 과정에서 생긴 매각차익이 6,500억원에 달해.

- 빌딩 구입자금의 80%는 국내에서 조달하고, 이를 통한 임대수익률이 10%～15%에 달해 국부유출 논란 제기 돼

○‘05년 8월말 현재, 외국계 펀드가 매입한 서울시내 주요 빌딩은 강남 역삼에 위치한 스타타워(론스타(美)→GIC(싱))와 한솔빌딩(GRA(싱)), 중구 무교동 파이낸스 센터 빌딩(GIC(싱)) 등 총 68개에 달함.

○이처럼 서울 시내 요지의 ‘알짜’ 빌딩들이 외국자본에 넘어간 데는 ‘98년 외국인토지법이 개정돼 외국인들이 국내부동산을 쉽게 취득할 수 있게 된 데에 따름.

○또, IMF 외환위기 이후, 기업들이 자금조달을 위해 빌딩들을 잇따라 내놓으면서 국내 부동산 시장에는 론스타, 칼라일, 모건스탠리, 골드만삭스, 리먼브라더스 등 단기 외국투자 자본들이 물밑듯이 들어 옴.

○당시, 구조조정과 부채감축이 다급하여 유동성 확보가 시급했던 국내기업들은 헐값매각 논란 속에서도 장부가액의 60～70%에 팔 수 밖에 없었음.

- ‘99년 11월, 네델란드계 펀드인 로담코에 팔렸던 역삼동 현대중공업 사옥의 당시 매각가격은 1,250억원, 하지만 1년이 지난 뒤인 ‘00년엔 이 빌딩은 두 배에 가까운 1,800～2,000억원으로 값이 뛰어 올랐음.

질의) 2005년 9월말 현재, 외국인이 보유하고 있는 국내 오피스빌딩의 현황을 알고 있는가?  (예상답변: 잘 모른다)

바로 금번 국세청이 국세청은 론스타를 비롯한 5개 외국계 펀드에 대해 2148억원의 세금 추징과 펀드 고위관계자 2∼3명에 대한 조세범처벌법 위반혐의 등으로 검찰에 고발할 방침을 밝혔는데, 바로 우리나라가 얼마나 외국투자자본의 탈세행위에 무방비 상태인 게 드러나는 것 아니냐?

<표 1> 외국인의 서울시 주요 오피스빌딩 취득사례

년도	빌 딩 명	매 수 자	연면적 (평)	가 격 (백만원)	년도	빌 딩 명	매 수 자	연면적 (평)	가 격 (백만원)
98	굿모닝신한증권	굿모닝증권	21,226	133,990	02	신송센터	K1Reits	10,280	25,000
						SKC빌딩	Mcury(호주)	11,993	80,000
	남대문빌딩(삼성)	HSBC(홍콩)	11,407	33,200
						시티은행	Acendus(싱)	5,975	56,000
99	시그마타워	GIC(싱가포르정부투자청)	20,762	33,000
						벽산빌딩	지비시너웍스(골든브릿지)	4,629	21,000
	고려증권	Hewlett Packard	13,227	70,000
						갑을빌딩	모건스탠리(美)	4,276	35,280
	로담코타워(舊한국중공업)	Rodamco(네)	20,026	125,000
						골드타워	모건스탠리(美)	4,234	24,000
00	동양증권	Lone Star(美)	12,810	65,000
						디오센터	K1Reits	10,173	23,000
	삼도물산빌딩	프라메리카(GRA)	13,144	84,000
					03	미래와사람	칼라힐(美)	8,786	69,000
	광주은행	프라메리카(GRA)	4,089	42,000
						한솔빌딩	GRA(싱가포르투자펀드)	18,981	172,700
	은석(서관)	모건스탠리,골드만삭스	15,874	71,500		서울시티타워	GRA(싱가포르투자펀드)	18,216	158,000
						리젠트화재(舊해동)	K1Reits(GE캐피탈)	7,860	44,100
	은석(동관)	모건스탠리,골드만삭스	15,874	71,500
						하나증권	HSB	14,913	107,000
	한누리	모건스탠리(美)	3,935	23,000
						극동빌딩	Mcury(호주)	22,764	158,700
	프라임타워(舊아시아나)	GIC(싱가포르정부투자청)	9,989	49,000
						동진타워	K1Reits	2,560	50,000
	서울파이낸스센터	GIC(싱가포르정부투자청)	36,191	355,500
						시그마타워	K1Reits	20,762	50,000
	알파빌딩(금호)	CDL(홍)	4,090	38,000
						은석(서관)	Rodamco(네)	15,874	100,000
	서울시티타워	CDL(홍)	18,216	118,403
						은석(동관)	Rodamco(네)	15,874	100,000
	청방빌딩	Lone Star(美)	1,774	30,000
					04	코오롱빌딩	GIC(싱가포르정부투자청)	29,481	83,000
	명동센트럴빌딩	CDI&WestBrook	5,879	26,000
						무교빌딩(舊현대상선)	GIC(싱가포르정부투자청)	16,444	43,000
01	낙원	Rodamco(네)	13,790	40,000
						나라종금빌딩	PPIM(英)	29,917	79,000
	메트로타워(舊논노)	골드만삭스(美)	3,993	24,000
						서울이동통신빌딩	로담코(ING 매각)	34,565	50,000
	서림(산내들)	Broad K Co.	3,733	20,965
						브릿지증권(여의도)	GE캐피탈(美)	13,349	25,300
	펀드회관(경호)	지비시너웍스(골든브릿지)	1,509	6,100
						브릿지증권(을지로)	GE캐피탈(美)	17,061	46,100
	대우증권빌딩	골드만삭스(美)	11,676	47,800
						한나라당사	MPI(싱)	25,074	43,000
	쌍마(MCI)	LendLease(호주)	4,498	23,000
						DB 여의도빌딩	도이치뱅크(獨)	19,061	47,515
	중앙빌딩	Rodamco(네)	5,419	21,000
						DB 충무로빌딩	도이치뱅크(獨)	10,007	14,087
	여의도알리안츠(구 KTB)	Allianz(獨)	11,936	75,500
						DB 남대문빌딩	도이치뱅크(獨)	24,812	68,869
	SKC빌딩	Lone Star(美)	11,993	66,000
						DB 삼성동빌딩	도이치뱅크(獨)	24,179	73,229
	게이트웨이빌딩(벽산125)	프라메리카(GRA)	12,281	74,200
						현주컴퓨터	Acendus(싱)	14,830	18,000
	삼일	KRC	10,634	50,200
						메트로타워(舊논노)	GERE(獨)	13,215	40,700
	센트럴빌딩(舊한효)	리만브라더스(美)	8,367	65,000
						서울증권빌딩	DEKA(獨)	40,440	94,750
	거양빌딩	모건스탠리(美)	4,802	25,000
						노스게이트빌딩(구현대상선)	PPIM(英)	34,314	112,000
	노스게이트빌딩(舊현대상선)	라살인베스트먼트(美)	9,695	75,000
						국민카드역삼	GERE(獨)+국민연금	24,555	69,500
	무교빌딩(舊현대상선)	모건스탠리(美)	4,976	35,000
						스타타워	GIC(싱가포르정부투자청)	64,206	930,000
	코오롱빌딩	모건스탠리(美)	8,918	62,500
					05	헤럴드미디어빌딩	CDL(홍)	15,954	30,000
	스타타워	Lone Star(美)	64,206	663,200
						명동센트럴빌딩	DEKA(獨)	19,435	60,000
	두산중공업	푸르덴셜생명	15,578	107,000
						명동타워	GKI(美리먼브라더스)	27,822	95,500
02	센츄리타워(舊두루넷)	칼라힐(美)	8,361	38,000
						내외빌딩	GERE(獨)+국민연금	29,377	120,000
	대우증권	Mcury(호주)	11,676	72,000
						현대스위스타타워	DEGI(獨)	15,071	50,000
	동양증권	Mcury(호주)	12,810	85,000

(자료: 건설교통부, 오피스빌딩 업계)

○그 결과, 지난 ‘98년부터 ‘04년 말까지 국내 오피스빌딩에 오피스빌딩 투자 규모는 모두 6조 6,000억원으로 추산되고 있음.

○특히 ‘99년 외국자본의 국내 오피스빌딩의 투자규모가 1,942억원에 달하던 것이 ‘04년 2조원대로 5년 만에 10배 이상으로 급팽창하였음.

<표 2> 외국자본의 국내 오피스빌딩 투자 추이   (단위: 억원)

	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005.1/2
투자규모	1,942	9,029	16,167	6,588	11,019	20,261	3,555

(자료: 하나경제연구소, 오피스빌딩업체)

*100억원이상 빌딩거래금액 기준, 연면적 1,000평 이상

○이 과정에서 시장가치보다 낮은 가격으로 해당 부동산을 취득한 외국자본은 국내 부동산 시장 진출 이전부터 결정된 목표 수익률이 달성된 ‘02년부터는 주저 없이 부동산을 처분하고 그 자금을 반출하는 경향을 보였음.

○외국자본이 ‘99년부터 ‘05년 8월말까지 68개의 국내 빌딩을 사들이는데 들인 매입금액은 5조원대로 추산되며, 여기에 외국계 펀드에서 다른 외국계 펀드로 넘어간 사례까지 합치면 실질적인 매입빌딩 횟수는 80건, 금액으로는 무려 7조원에 육박함.

○특히 외국계 펀드가 그동안 매입한 빌딩을 다시 외국인에게 매각하거나 국내 부동산 투자회사에 매각하는 과정에서 얻은 빌딩 매매차익은 6,500억원(22건)이 넘는 것으로 집계되고 있음.

(<표 2>, <표 3> 참조)

<표 2> 외국자본 간, 서울시내 주요빌딩 매매사례       (단위:억원)

빌 딩 명	매 도 자			매 입 자	매도년도	매도금액	매각차익
		매입년도	매입금액
스타타워	론스타(美)	2001	6,632	GIC(싱)	2004	9,300	2,668
서울시티타워	CDL(싱)	2000	1,184	GRA(싱)	2003	1,580	400
시그마타워	GIC(싱)	1999	330	K1리츠	2003	500	170
노스게이트빌딩	라살인베스트먼트(싱)	2001	680	PPIM(英)	2004	1,120	440
은석빌딩(동․서관)	모건스탠리,골드만삭스(美)	2000	1,430	로담코(네)	2003	2,000	570
대우증권	골드만삭스(美)	2001	478	맥쿼리(호)	2002	720	242
동양증권	론스타(美)	2000	650	맥쿼리(호)	2002	850	200
코오롱빌딩	모건스탠리(美)	2001	660	GIC(싱)	2004	830	170

(자료: 건교부, 오피스빌딩 업계)

<표 3> 외국자본 소유의 서울시내 주요빌딩 국내 재매각사례  (단위:억원)

빌 딩 명	매 도 자			매 입 자	매도년도	매도금액	매각차익
		매입년도	매입금액
한누리빌딩	모건스탠리	2000	230	삼성생명	2004	355	125
미래와사람	칼라힐	2002	690	맵스자산운용	2004	910	220
골드타워	모건스탠리	2002	240	솔로몬상호저축은행	2004	360	120
센츄리타워(舊두루넷)	칼라힐	2002	380	대륭건설	2004	590	210
디오센터	K1 Reits	2002	230	KB자산운용	2005	378	148
신송센터	K1 Reits	2002	250	KB자산운용	2005	297	47
중앙빌딩	로담코	2001	210	이화학원	2004	277	67
갑을빌딩	모건스탠리	2002	353	한국컴퓨터	2004	425	72
센트럴빌딩(舊한효)	리만브라더스사	2001	650	한국수출보험공사	2003	830	180

(자료: 건교부, 오피스빌딩 업계)

○이 중, 지난 4월부터 국세청의 집중적인 세무조사를 받았던 론스타의 경우 스타타워 단 한건을 매각하면서 전체 외국계 펀드가 얻은 매각차익의 41%에 가까운 2,700여억원의 금액을 챙겼음.

○이와 같은 매각차익 외에 외국자본이 국내 오피스빌딩을 보유하고 있는 동안 벌어들이고 있는 임대수익도 상당한 것으로 알려졌고, 최근 들어서는 대형 오피스빌딩 외에 할인점이나 물류창고 등 투자대상 범위를 넓히고 있음.

※외국인 토지취득 실태분석 및 효율적 관리방안 연구 中    (건교부, 2004.12)

○외국자본이 국내빌딩을 헐값에 사들여 파는 과정에서 외국인이 매입한 8개 빌딩을 대상으로 연간 임대수입을 기초로 투자수익을 분석한 결과 자본환원율(Capitalization rate)이 평균 10.4%에 이르고 있음.

○대부분의 외국인의 부동산 취득이 국내에서 일정 정도의 자금을 조달하여 투자하는 점을 감안할 때, 실제로는 10.4%보다 더 높은 수익률을 달성했을 것으로 보임.

※고수익 안정성을 확보하는 외국자본 소유의 국내 오피스빌딩 임대방식

○‘보증부 월세’ 임대료 산정방식으로 안정적 수익 확보

- 10개월치 월세만 최소한의 보증금조로 받고, 나머지는 모두 월세방식으로 전환

⇨ 전세금 기준으로 월세전환율이 무려 연 15%에 달해 수익 극대화

⇨ 저금리 기조 속에서 안정적이고 높은 수익을 거두고 있음.

○철저한 사전조사를 기반으로 한 투자대상 빌딩 선정 및 입주자 선택 방식

- 서울 강남구 역삼동 스타타워의 경우 입주 희망자들은 입주 전에 재무제표를 임대인에게 제출, 승인받고 있음.

□ 단기매매차익을 노린 외국 투기자본에 속수무책

- 외국자본의 휴먼법인인수․주식형태 건물매입․특수목적회사설립

등을 통한 세금 회피

- 헐값매각에 따른 국부유출 및 국내 기업의 역차별 논란

- ‘소 잃고 외양간 고치기’ 식의 국세청 세무조사 및 재경부 조세조약 개정추진

○‘02년부터 국내경제가 ‘97년 외환․금융위기를 서서히 극복하고, 부동산시장에서는 유동성 문제를 해결하기 위한 간접투자상품 (MBS, REITs)이 활성화되기 시작하면서, 양호한 수익률을 창출하는 부동산의 품귀현상에 따른 부동산 가격상승 현상이 나타남.

○이에 따라, 비교적 저렴한 가격으로 국내 오피스빌딩을 취득했던 외국자본들이 이를 매각하려고 서서히 움직였으며, ‘03년부터는 이전부터 진출해 있던 단기투자 위주의 외국자본들이 국내에서 취득한 오피스빌딩을 매각하기 시작함.

- 모건스탠리는 지난 ‘00년 종로에 위치한 한누리 빌딩을 230억원에 매입한 뒤, ‘04년 삼성생명에 355억원에 되팔았고, 골드만삭스도 ‘00년 1,430억원에 매입한 은석빌딩을 3년 뒤에 네델란드 계 투자펀드회사인 로담코에 2,000억원에 매각함.

○이처럼 국내에 들어온 단기투자 펀드들의 경우, 국내 오피스 빌딩을 헐값에 매입한 뒤 빌딩 임대 및 매매를 통해 대부분 3～4년 만에 당초 계획했던 이익을 초과 실현함.

○문제는 외국자본이 빌딩매입 및 매각 등에 있어서, 법의 허점을 노린 편법거래를 통해 국세 및 취득․등록세를 탈루했다는 의혹이 제기되면서 국내기업에 대한 역차별 논란이 제기됨.

- 외국자본들은 자산유동화증권(ABS) 방식이라 불리는 자산유동화전문회사를 설립해 취․등록세를 면제받고, 수익의 90%를 배당해 법인세도 면제받음.

- 또 특수목적회사(SPC)를 세운 뒤 건물을 담보로 자산유동화 증권을 발행하여, 빌딩 구입자금의 80% 정도를 국내 자본으로 조달해 비용은 적게 들이고 수익성을 높였음.

- 국내 투자기관들의 경우 ABS, SPC 등의 거래패턴에 상당히 적응하긴 했지만, 아직 거래 형태에 대한 Know-how가 부족하고 관련법의 복잡성으로 인해 법적용의 어려움을 겪고 있음.

※빌딩 간접투자 관련 규정만 3가지

;부동산투자회사법(리츠), 자산유동화법(ABS), 간접투자자산운용법(부동산펀드)

< 외국자본의 조세 회피 흐름도 >

① 5년 이상 휴면법인 인 수	⇨	수도권 소재 5년 이상의 휴면법인 인수, 이 회사 명의로 부동산 취득	⇨	◦5년 미만의 법인 시, 취․등록세 중과 회피 위해, ◦휴면법인 인수하여 정상세금 적용
② 주식형태로 건물 인 수	⇨	현물이 아닌 부동산을 소유한 회사의 지분 매입	⇨	◦주식인수 시 등록세 비과세 및 취득세, 과점주주일 때만 과세 이용, ◦주식 비율 조절해 취득세 회피
③ SPC(특수목적회사) 설 립	⇨	업무용 빌딩으로 전액 현물출자된 SPC 설립	⇨	◦SPC외국기업 매입 시, 취․등록세 면제 및 50%감면 이용키 위해, ◦건물주에 SPC 설립 요구

① 휴면법인 인수를 통한 조세 회피

○지방세법에 따르면, 5년 미만의 법인이 수도권 소재 부동산을 취득하면 취득․등록세의 3배를 과세하며, 외국법인의 수도권 소재 오피스빌딩을 매입 시 자사를 이용하든 신설법인을 이용하든 취득․등록세를 중과함.

⇒ 대부분의 외국자본은 국내법인이 없기 때문에 여기에 해당되지만, 수도권소재 설립 5년 이상의 휴면법인을 통해 매입 시 부동산 취득․등록세가 정상세율을 적용받는 것을 이용, 먼저 휴면법인을 사들이고 그 법인 명의로 빌딩을 구입해 5.8%(～‘04년, ‘05년 4.0%)의 정상세금만 부과하고 있음.

※외국부동산회사와 은행 등이 본사 차원에서 부동산관리가 어렵거나 빌딩 매도자가 특수목적회사의 설립을 거부할 때 이용되고 있음.

② 주식형태 건물매입을 통한 조세 회피

○현물이 아닌 건물을 소유한 회사의 지분을 매입하는 방법을 통해 주식형태로 건물을 인수함으로써 등록세를 면제받고, 51%의 과점주주일 때만 과세하는 취득세 또한 면제받는 편법을 이용함.

※ 론스타와 GIC(싱가포르투자청)의 스타타워 매매 사례

- ‘01년 6월 5일 씨엔제이트레이딩(자본금 5천만원)이라는 휴면회사 인수 후, 회사 이름을 ㈜스타타워로 바꾸고 주된 사업 영역에 부동산 임대업을 추가.

- 서류상 이 회사의 지분을 100% 소유한 대주주는 벨기에에 본부를 둔 스타홀딩스(페이퍼컴퍼니로 추정)였음.

- ㈜스타타워는 ‘01.06.18. 당시 현대산업개발 소유의 스타타워를 6,600억원에 사들여, ‘04.12.28 싱가포르투자청(GIC)에 9,300억원에 매각. (추정매각차익 2,700여 억원)

- 론스타는 부동산을 매각하는 것인데도, 주식회사 스타타워의 주식 100%를 매각하는 주식양도 방식을 동원해 부동산 거래 과세를 피함.

- 이 회사 대주주인 스타홀딩스는 이중과세방지협정에 따라 주식 양도차익에 대한 과세권이 벨기에에 있다는 점을 이용한 것임.

- GIC(싱가포르투자청)는 주식인수 방식으로 건물 매입 시 과점주주가 아닐 경우, 취득․등록세를 내지 않음을 이용하여 2개 회사를 동원해 50.01%와 49.99%의 지분분할 방식을 통해 스타타워를 인수해 부동산 거래 과세를 피함.

③ SPC(특수목적회사) 설립을 통한 조세 회피

◦기업구조조정을 목적으로 업무용 빌딩이 전액 현물출자 된 법인을 제3자가 인수할 경우 취득․등록세를 전액 또는 50% 감면해주는 조세특례법상의 규정을 역이용함.

⇒ 매도자로 하여금 SPC를 설립토록 하고 그 법인에 빌딩을 현물로 출자하게끔 한 다음, 외국자본이 해당회사의 지분을 인수하여 법인 인수를 통해 오피스빌딩을 매입하는 것과 같은 결과를 얻어냄.

※ GRA의 ‘S’타워 매입사례

- 외국계 생명보험사인 푸르덴셜 생명사 계열의 부동산투자회사인 GRA사는 서울 중구 S빌딩을 매입하는 과정에서 매도자인 건물주가 세운 ‘S'라는 SPC를 800여억원에 사들이는 방식을 구사함.

- 건물주에게 고의로 빌딩을 현물출자 해 SPC를 설립하도록 요구한 뒤 이 법인의 지분을 사들이는 편법을 씀.

○이처럼 단기차익을 추구해 편법거래를 일삼는 외국자본들은 ‘소유와 운용의 원리’라는 ‘선진형 부동산기법을 통한 투자방식이라 문제없다’는 입장이지만, 실상은 ‘시세차익’을 통한 국부유출의 위기에 직면에 처해 있는 상황임.

○정부도 조세회피에 가까운 절세로 대형빌딩 매입 매각 시 지방세를 거의 내지 이 같은 사실을 뒤늦게 인지함.

- 국세청은 ‘05년 4월, 강남구 역삼동 스타타워 빌딩을 부동산 현물이 아닌 주식인수 방식으로 매각하면서 양도차익에 대한 세금회피 의혹이 제기되었던 론스타의 세무조사를 실시함.

- 재경부는 ‘05년 6월 6일 ‘조세조약을 이용한 조세회피에 대한 대응추진’ 방안을 발표하고, 외국자본의 조세회피를 막기 위한 대책 마련함

⇨ 조세피난처를 통해 들어온 외국계 펀드의 실제투자자가 누구인지 밝혀내기가 쉽지 않고 조세조약 개정은 상대국과 협상을 해야 하는 문제여서 조기개정은 힘들 것으로 보임.

□ 건전하고 공정한 부동산 시장 조성 위해,

외국자본의 부동산투자 관련 제도 보완 시급해

○외국자본의 매매차익 및 임대료 수입을 통한 이익극대화 실현을 위해 조세회피 등 편법행위에는 현행 국내 관련 외국인관련 부동산법규의 심각한 부실에 따른 것임.

- 현행 외국인토지법에는 외국인 토지취득에 따른 신고의 의무를 부과하고 신고 미이행에 따른 과태료를 규정하고 있을 뿐, 건물 취득시엔 신고의 의무를 부담하지 않음.

- 외국환거래법에는 국내 부동산 취득 자금 반입 시에 부동산 취득신고서를 첨부서류로 규정하고 있으나, 국내에서 자금을 조성할 경우에는 적용대상에 포함시키지 않아 대부분의 외국자본의 국내 부동산 취득의 경우는 신고하지 않아도 됨.

- 현행 부동산등기법에는 토지등기부와 건물등기부와 분리되어 있고, 외국인 토지제도에서는 토지취득의 경우만 신고토록 규정하고 있어 외국인 건물취득에 대한 정확한 현황 파악이 힘듦.

○일본, 미국 등 주요국의 경우 대외적으로 상호주의를 표방하고 부동산 취득을 전면 허용하는 가운데, 부동산 투자에 따른 이익에 대한 세금 징수를 확실하게 실시하고 있음.

※ 일 본

- 일본은 외국인의 부동산 취득에 대해 대외적으로 상호주의를 표방하고 있으며, 국가 간 조세협정 등의 협정을 통하여 간접적으로 국내시장을 보호하고 있음.

- 또, ‘03년부터 외국인 직접투자에 대하여 적극적인 투자유치활동을 하고 있으며 외환거래도 자유로움.

- 하지만 일본은 세계 각국의 부동산정책 및 경제상황을 모니터링하며 각국의 상황에 맞춰 유연하게 대처하고 있으며, 거주용으로 사용하기 위한 토지, 건물 등과 이에 부속하는 설비 등을 제외한 재산에 대해서는 취득시 인가를 받아야 함.

※ 미 국

- 미국은 외국인의 부동산 취득을 전면 허용하고 있으나, 지방정부에 따라 외국인 투자비율이나 취득자격을 제한하고 있음.

- 부동산 처분의 경우, 세법에 의해 부동산 처분이익에 대한 세금을 납부해야 하며, 외국인의 경우 원천징수세법을 마련해, 세금에 의해 부동산 투기를 억제하고 거주와 경제활동을 위한 부동산 취득을 권장하고 있음.

○현재, 토지와 건물을 일괄로 평가하여 종합부동산세를 과세하고 있는 점을 감안할 때, 외국인이 건물이 포함되어 있는 토지를 취득할 때 또는 건물만을 취득할 때에도 신고하도록 규정해야 함.

⇨ 현행 외국인토지법에서 토지만을 신고하도록 규정하고 있음에도 불구하고, 거래가액을 신고할 때 건물이 있는 토지 즉 건부지의 경우 건물의 가격을 같이 신고하도록 규정하고 있는 점을 감안할 때도 건물취득 신고는 필요한 것임.

○현행 외국인토지법에는 외국인의 토지취득 신고를 규정하고 있을 뿐 외국인의 토지 및 건물 등 부동산에 대한 처분신고는 규정하지 않아, 외국인의 부동산 보유 현황을 파악하는데 어려움이 따름.

⇨ 외국인 부동산취득 신고를 마련하여, 부동산의 취득 및 보유 그리고 처분에 따른 외국인의 자본이익을 추적할 수 있는 근거 자료로 활용해 적정한 수준의 양도소득세를 부과하는데 이용해야 함.

⇨ 외국인이 국내에서 부동산을 취득하고 운영하며 최종적으로 부동산을 매각할 때 어느 정도의 수익이 발생하는지를 파악할 수 있는 자료로 활용하여야 함.

질의) IMF 이후 외국인토지제도의 시행으로 외국자본의 국내유입에 따라 경제위기의 극복이 비교적 용이하였으나, 국부유출과 외국인의 부동산시장 잠식을 야기하는 등 외국인의 국내 부동산 투자에 대한 국민의 불신을 확산시키는 결과를 초래했다

우리나라의 경우 과거의 관행 또는 조세회피를 목적으로 매매가격, 임대가격, 임차 및 공실현황, 유지보수 및 관리현황 등에 대한 정확하고 투명한 정보가 아직은 부족한 상황이다

또, 이를 해결하기 위해서는 외국인 부동산 취득․처분에 대한 현황을 파악할 수 있도록 시스템을 보완하여 장기적으로 신고 제도를 폐지해야 하며, 외국인 원천징수제도처럼 강력하게 투기성 부동산 취득을 통제하고 경제활동에 의한 부동산투자를 보장하는 세제개편과 제도개편방안이 필요하다