주택금융공사의 모기지론! 아직 “서민·중산층의 내집마련 꿈 실현” 어려워...

■ 유동화부문 적자, 모기지론 금리인상으로 서민들에게 떠넘겨

- 모기지론 금리인상으로 서민들의 이자비용 연간 40만원 더 부담해야(5.95%대비)

■ 장기주택자금 대출시 소득공제 효과, 국민 3명중 2명은 몰라

- 20년만기 1억대출시 세금절감액 1,300,000원(금리 1.3% 인하효과)

■ 금리인상에 신중하고, 다양한 상품개발 및 홍보에 최선을 다해야

“선진국형 역모기지론 도입이 시급하다”

■ 평균 급여액 16만원, 노후대책! 국민연금만으로는 턱없이 부족하다

- 2005년 65세 이상 국민연금 수급자 40만 5000여명 평균 급여액 16만원

■ 시중 금융기관 逆모기지론, 3억주택 담보로 월 52만원 지급

■ 선진국처럼 공적 보증이 가능한 역모기지론이 필요하다

■ 청·장년기에는 모기지론을 통해 내집 장만, 노년기에는 역모기지론을 통한 생계비 조달할 수 있도록 해야 한다

1. 유동화 부문 적자 매우기 위해, 금리 인상(6.50%) 서민 부담 증가

1) 공사는 시장금리가 상승세로 돌아섬으로써 유동화 부문의 적자를 매우기위해 지난 4월 6일과 9월 21일 두차례에 걸쳐 모기지론 금리를 인상하여(5.95%→6.25%, 6.25%→6.50%) 모기지론을 이용하려는 서민들의 부담해야 하는 이자비용은 5.95%였을때에 비해 연간 40만원을 더 부담해야 한다.

모기지론 금리 인상, 서민 부담 가중

금리 구분	5.95%	6.25%	6.50%
원리금상환부담액(년)	8,562,588원	8,771,136원	8,946,876원
* 5.95%→6.50% 상승시 연 384,288원 더 부담

(출처 : 한국주택금융공사)

2) 그러나 지난 6월 공사에서 실시한 ‘가계주택금융 수요조사’를 분석해보면 공사 모기지론 이용자의 42%가 모기지론 상품의 금리 경쟁력을 강화해야 하고, 한다고 했으며, 모기지론을 이용할 수 있는 잠재고객(향후 3년 이내에 주택구입 의향이 있는 가구)의 26.2%는 다양한 상품개발이 필요하다고 지적하였다.

주택금융공사 모기지론 활성화를 위한 개선점 분석

(단위: %)

구 분	사례수	모기지론 상품의 금리 경쟁력 강화	다양한 모기지론 상품개발	소득공제 등 이용자에 대한 혜택 강화	적극적인 광조 및 홍보활동	세금혜택강화
잠재고객	705	32.2	26.2	18.2	12.3	11.1
모기지론이용자	300	42.0	23.7	18.0	9.3	6.3
* 공사 이용자 기타(0.7%)비율 제외

(출처 : 한국주택금융공사 가계주택금융 수요조사(05.8), 재구성)

2. 장기주택자금 대출시 소득공제 효과(금리 1.3%인하) 국민들 3명중 2명은 몰라

1) 장기 주택자금 대출시(국민주택규모의 주택에 대해 소유권이전등기일로부터 3개월 이내에 15년 이상의 장기대출) 20년만기 1억원 대출시 세금절감액이 1,300,000원(금리 1.3% 인하 효과)이나 되는 것으로 나타났다.

소득공제 금리 인하 효과 1.3%

[원리금균등의 경우]		[만기일시상환의 경우]
		월납 이자	541,667
		납입이자 합계	6,500,000
대출원금(원)	100,000,000	소득공제금액	6,500,000
대출금리	6.50%	소득공제금액	10,000,000
대출기간(년)	20	세금절감액	1,300,000
납세율	20.00%	실질이자납부액	5,200,000
금리인하효과	1.30%	실질금리	5.20%
실질금리	5.20%	금리인하효과	1.30%

(출처 : 주택금융공사)

- 그러나 소득공제 혜택이 있다는 것을 국민 3명중 1명만이 인지하고 있는 상황이다. 장기대출 고려시 ‘소득공제 혜택’여부가 대출상품 선택시 영향을 줄것인지에 대해서는 60%가 영향을 줄것이다라고 응답했으며, 현재 소득공제 요건 완화에 90%가 여러 형태로 완화해야 한다고 판단했다.

장기주택자금대출시 소득공제 혜택 인지여부

장기주택자금대출시 소득공제 혜택 영향력

영향을 줄것이다	별 영향을 주지 못할것이다	잘 모름	모름/무응답
59.3	26.2	13.6	0.9

소득공제 요건 완화 선호 요인

무주택자 또는 1주택자 요건 완화	국민주택규모 이하인 대상주택 크기 한도 확대	15년 이상인 장기대출의 대출기간 축소	최고 1,000만원까지인 소득공제 한도증액	모름/무응답
35.5%	22.6%	12.7%	18.4%	10.9%

(출처 : 가계주택금융수요조사, * 표본수 전국 1,019명, 표본오차 95% 신뢰구간에서

최대허용 오차범위 ±3.1%)

3. 공사는 과연 설립목적에 부합하는 서민을 위한 주택금융이라 할 수 있는가?

- 공사는 올해 두차례 금리인상으로 모기지론의 금리가 시중금리를 반영하는 속도가 너무 빨라 금융공사의 공적역할이 부족하고 공사의 상품을 자체 유통망이 아닌 금융기관의 채널을 통해 판매하여 영업의 경직성 때문에 판매량이 감소하고 있고, 또 은행권 모기지론과 같이 고객이 선택할수 있는 여지가 전무하기 때문에 경쟁에서 뒤처지고 있는 상황에서 모기지론을 가장 많이 이용하는 무주택 서민들을 감안해 금리인상에 신중하고, 다양한 상품개발을 위해 최선을 다해야 한다. 또, 소득공제 혜택등을 완화하고 홍보에 만전을 기해, “서민·중산층의 내집마련의 꿈”이라는 주택공사의 설립취지가 퇴색하지 않도록 더 많은 노력을 강구해야 한다.

주택금융공사 설립목적

주택저당채권 등의 유동화와 주택금융신용보증 업무를 수행함으로써 주택금융 등의 장기적·안정적 공급을 촉진하여 국민의 복지증진과 국민경제의 발전에 기여함

선진국형 역모지론 도입이 시급하다

1. 평균 급여액 16만원, 노후대책! 국민연금만으로는 턱없이 부족하다.

1) 2005년 올해 65세 이상 중 국민연금 수급자는 40만 5000여명으로 월 평균 급여액도 16만원에 불과한 실정

국민연금 수급자 수 및 급여액 전망

올해 65세 이상 436만 6000여명 중 수급자는 40만 5000여명(9.28%)으로, 이들의 월 평균 급여액은 16만원에 불과한 것으로 조사됐다. 2010년 20만원에 이어 2015년 27만 4000원, 고령사회로 접어든 2년후인 2020년에는 44만 4000원의 급여를 받게 될것으로 보인다.

(출처 : 세계일보, 국민연금관리공단 공동조사 05.5)

2. 시중 금융기관 3억주택 담보로 月 최저생계비에도 못미쳐

1) 시중 금융기관에서 현재 판매되고 있는 역모기지론 체결할 경우(시가 3억원 주택을 담보로 만기 15년, 금리 8%)월 연금 수령액은 52만원정도에 불과하여 2인가구 최저생계비 66만원에도 못미치는 수준(한국은행 05.8)

2) 역모기지론 제도를 활용할 수 있는 고령자 가구는 약 46만 7천가구에 달할것으로 추산된다(통계청 및 보험개발원) 우리나라는 주택에 대한 애착이 강하고 주택을 자식들에게 상속하고자 하는 성향이 뚜렷한 점을 감안해서 10%만 이용한다고 하더라도 4만 6천가구 이상의 고령자가 생계비 마련에 도움을 받게 된다.

3) 미국의 역모기지론, 공적 보증 대출 금융기관이 90%이상 점유

3. 결론

- 우리나라에서도 역모기지론의 활성화가 잘된 미국의 경우처럼 공적 보증이 가능한 역모기지론이 필요하다.

- 또한 지급방식을 선진국처럼 종신지급형, 확정기간지급형, 신용한도형, 종신혼합형등으로 다양화할 필요가 있으며, 담보주택에 대한 재산세 등 보유세 감면, 대출 이자비용에 대한 소득공제 지원등 실질 이자부담을 낮춰주는 방안을 검토해야 한다.

- 역모기지론의 활성화는 모기지론 활성화 및 노년층의 소비 진작에도 도움을 줄 수 있다. 상대적으로 소득이 지출에 비해서 많은 청·장년기에는 모기지론을 통해 집을 장만하고, 상대적으로 소득이 지출에 비해서 적은 노년기에는 역모기지론을 통해서 생계비를 조달하는 라이프 사이클을 구성할수 있기 때문이다.

- 역모기지론의 조속한 도입은 대규모 재정지출 없이도 노인 생활보장 및 주거안정을 달성하는 복지정책의 새로운 전기가 마련될 수 있다면 점에서 조속히 시행하되, 준비에 만전을 기해야 한다.