제 256회 정기국회

국  정  감  사

대한주택보증(주)

2005. 10. 4(화)

국회의원 서 재 관

(열린우리당, 충북 제천․단양)

목  차

1. 부실채권 3조 5천억원, 회수노력 미흡  ----------------------------1

2. 심사위원회 유명무실  ----------------------------------------------------5

- ‘01년 이후 보증부결 3건에 불과

3. 과도한 보증료율 인상  --------------------------------------------------9

- 보증실적은 줄어도 보증료 수입은 오히려 증가

1. 부실채권 3조 5천억원, 회수노력 미흡

□ 현 황

○ 대한주택보증(주)은 주택입주자 보호와 주택건설 촉진을 위해 ‘93년 4월 주택사업공제조합으로 설립된 후 부실경영으로 재정난을 초래하여 ’99년 6월 3일 자본금 2조 4,020억원을 감자한 후 ‘99년 6월부터 ’03년 11월까지 3회에 걸쳐 정부에서 1조 7,791억원을 추가출자한 회사임.

○ ‘05년 8월말 현재 대한주택보증(주)이 보유하고 있는 부실채권은 구상채권 2조 5,156억원과 사고융자금 9,840억원을 포함하여 총 3조 4,996억원임.

<표 1>  부실채권 현황 및 연도별 회수실적

(단위 : 억원)

연도별	부 실 채 권			채권회수
	부실융자금	구상채권	소계
2000	10,903	28,292	29,195	1,266
2001	12,875	32,477	45,352	2,669
2002	12,563	33,481	46,044	3,096
2003	11,063	29,254	40,317	3,135
2004	10,241	27,062	37,303	2,105
2005. 8월	9,840	25,156	34,996	888

☞ 사고융자금은 ‘99년 6월까지 실시한 건설사에 대한 융자금 대출사고에 따라 발생한 금액임.

□ 문제점

○ 대한주택보증(주)은 부실채권을 회수하기 위하여 2001년 하반기부터 전담조직인 채권회수팀을 설치하여 운영하는 등 채권회수노력을 기울이고 있으나, 채권회수실적은 ‘02년(3,096억원)을 고비로 계속 감소하여 ‘05년의 경우 8월까지의 회수실적은 888억원에 불과함.

○ 더욱이 ‘04년 9월 건설교통부의 감사결과에 따르면, 채권회수팀에 위임된 997개 업체 2조 9,117억원 중, 725업체(73%) 1조 2,880억원(44%)에 대하여 회수담당자도 지정하지 않는 등 회수노력이 미흡하여 기관경고를 받은바 있음.

<표 2> 채권회수팀 위임채권 관리현황(건교부 감사결과)

총위임현황		채권자회수팀 담당자 지정		영업점 회수추진		채권회수활동 미추진
건수	금액	건수	금액	건수	금액	건수	금액
997	29,117	256	13,704	16	2,533	725	12,880

○ 대한주택보증(주)은 건교부 감사결과에 따라 위임된 채권별 담당자를 지정하고 은닉재산 추적 등을 위한 업무지시를 내리는 등 채권회수 노력을 기울이고 있다고 답변하고 있음(요구자료 답변).

○ 그러나 ‘05년도 부실채권 회수목표액은 전년도 목표액(2,365억원)의 55%에 불과한 1,300억원으로 설정하는 등 회수노력을 기울이지 않고 있을 뿐 아니라, 8월까지의 회수실적도 888억원에 그쳐 전년도 실적(2,105억원)의 42%에 불과함.

○ 대한주택보증(주)은 납입자본금은 3조 2,320억원이나, ‘05년 8월말 현재 자본총계는 1조 9,210억원으로 1조 3,110억원의 자본잠식이 발생한 상태임.

☞ 자본잠식의 주원인이 부도업체의 부실채권에 대한 충당금 설정에 기인한 것인바, 하루속히 자본잠식 상태를 벗어나기 위한 채권회수 의지가 부족함.

□ 질의요지

(질의 1) 올해 부실채권 회수목표액이 전년도 목표액의 55%에 불과하고, 실적도 전년과 비교했을 때 매우 저조한데, 그 이유는?

(질의 2) 대한주택보증(주)은 공적자금이라는 국민의 혈세가 투입된 기관이므로, 부실채권회수에 만전을 기해야 할 것으로 생각되는데, 현재 회사에서 실시하고 있는 부실채권 회수를 위한 대책은?

(질의 3) 부실채권을 회수하려는 노력도 매우 중요하지만, 보증사고에 따른 부실채권이 발생하지 않도록 보증심사를 강화하는 등 사전적 예방조치도 중요하다고 생각되는데, 보증사고 및 부실채권 발생을 방지하기 위한 대책은?

2. 심사위원회 유명무실 :

‘01년 이후 보증부결 단 3건에 불과

□ 현 황

○ 대한주택보증(주) 보증규정에서는 보증회사 화의인가, 보증한도초과, 채권보전조치 해제, 주택건설실적이 없는 경우 등 예외적인 보증업무 처리에 대해서는 심사위원회의 의결을 거쳐 의사결정하도록 하고 있음.

○ 심사위원회 개최실적은 ‘02년 444건(금액 17조 7,910억원)이었으나 지속적으로 감소하여 ’05년도에는 7월말까지 85건(금액 4조 9,145억원)이 개최되었음.

<심사위원회 연도별 실적>

(단위: 건, 억원)

	2001	2002	2003	2004	2005. 7월	합계
건수	397	444	187	168	85	1,281
금액	148,089	177,910	93,986	84,491	49,145	533,622

○ 심사위원회의 구성은 담당상무를 위원장으로 하고, 심사위원은 각 부서장 및 팀장이며, '04년 11월까지 운영절차는, 영업점이 심사를 신청하는 경우 담당부서 안건작성--> 담당상무결재--> 심사위원회 개최(서면심의)--> 결과통보

☞ '04년 11월부터 서면결의가 아닌 정식 심사위원회를 거쳐 의결하고 사장결재를 득하여 승인토록 위임전결규정 개정

□ 문제점

○ ‘01년~‘05년 7월까지 개최된 심사위원회의 의결건수는 모두 1,281건이나, 부결된 보증심사건수는 단 3건에 불과함.

☞ ‘02. 5. 10. 남한강주택건설

‘02. 9. 13. 창보종합건설

‘03. 12. 12. 보람건설

○ 그 외에 심사반려된 건수 26건을 제외한 1,266건이 원안의결(승인)되었으며, 보증조건을 부여하여 수정의결한 건수도 12건에 불과함.

○ 더욱이 ‘04년 11월 이후 서면심사가 아닌 직접적인 심사위원회를 개최하여 의결하도록 하고, 사장결재를 득하여 승인하도록 위임전결규정을 개정한 이후의 심사건수 총 65건 중 반려 2건, 수정승인 3건을 제외한  60건이 원안의결되었음.

☞ 제도개선 이후에도 별다른 차이점이 없음.

○ 반면, ‘01년 이후 심사위원회의 의결을 거쳐 보증승인된 업체중 20개 업체의 28개 사업장에서 부도부도가 발생(금액 6,426억원)함에 따라 대한주택보증(주)이 분양 또는 환급이행 등의 보증이행을 하게 되었으며, 188.3억원의 구상채권이 발생함(첨부자료 참조).

□ 질의요지

(질의 1) ‘01~’05. 7월까지 심사위원회 회부 건수 중 단 3건만이 부결되었다는 것은 그 동안 심사위원회가 형식적으로 운영되었다는 반증이라고 생각됨. 그 동안 심사위원회가 부실하게 운영되어왔던 이유는 ?

(질의 2) 심사위원회가 부실하게 운영되어왔던 것은 대한주택보증의 보증이 대출보증이 아니라 이행보증이라는 점을 너무 믿고 부실하게 운영한 것은 아닌지?

(질의 3) 사고발생에 따른 회사의 추가부실을 예방하기 위해서는 실질적인 심사가 이루어지도록, 심사위원회의 운영이 개선되어야 할 것으로 생각되는데, 이에 대한 계획은?

<첨부자료>  본점심사업체 중 부도업체 현황

(단위: 억원)

상호	사고일자	보증서 발급일	보증 종류	보증 금액	사업장 소재지	구상 채권
합계	-	-	-	6,426	-	188.3
윤성산업개발	2001.11.05	2001.03.20	분양	357	대방동	0
풍년건설	2002.12.26	2001.03.26	분양	129	평택	0
이원건설	2003.06.13	2000.06.30	분양	445	수지읍	0
대방종합건설	2003.08.12	2002.08.23	임대	167	거제	0.3
조양개발	2003.08.17	2003.02.25	임대	28	마산	0
조흥종합건설	2003.09.22	2002.10.16	분양	164	영종도	133
그린한빛건설	2003.10.11	2001.10.19	분양	98	비산동	0
대신산업개발	2003.10.11	2002.05.18	분양	437	용인	0
조한종합건설	2003.10.23	2003.03.03	분양	56	부천	22
천문종합건설	2004.07.05	2002.10.19	분양	87	부산	0
청마종합건설	2003.12.02	2002.07.19	분양	655	당리동	0
한솔스포렉스	2003.12.15	2002.12.12	분양	1,167	부산대주파크	0
세인아이종합건설	2004.02.26	2003.04.04	분양	69	의정부	8
성우종합건설	2004.03.17	2002.04.04	분양	693	양주	0
두풍종합건설	2004.05.03	2003.03.27	분양	86	인천	0
재우건설	2004.05.18	2003.05.20	분양	168	강화	0
한주건설	2004.07.20	2002.06.21	분양	229	춘천	5
우성하우징	2004.08.04	2004.07.13	분양	82	하이웰빙	0
성동종합건설	2004.11.15	2002.09.18	분양	221	사당동	0
유안종합건설	2004.12.01	2003.05.30	분양	397	안성	0
유니월드건설	2004.12.03	2004.08.03	분양	57	진주	0
동구종합주택건설	2005.01.31	2004.02.17	분양	95	공릉동	2
동구종합주택건설	2005.01.31	2004.02.19	분양	78	자양동	5
동구종합주택건설	2005.01.31	2004.04.23	분양	56	목동	13
동구종합주택건설	2005.01.31	2004.07.02	분양	140	신월동	0
동구종합주택건설	2005.01.31	2004.08.26	분양	87	장안동	0
동구종합주택건설	2005.01.31	2004.10.25	분양	57	장안동	0
동구종합주택건설	2005.01.31	2004.10.25	분양	121	길동	0

3. 과도한 보증료율 인상 : 보증실적은 줄어도

보증료 수입은 오히려 증가

□ 현 황

○ 대한주택보증의 연도별 보증실적은, 주식회사로 출범한 ‘99년 19조 255억원이었으나, ’04년에는 40조 6,110억원으로 2배 이상 증가하였으며, ‘05년은 8월말까지 24조 7,902억원의 보증실적을 나타내고 있음.

○ 보증실적의 증가에 따라 대한주택보증의 보증료 수입도 ‘99년 917억원에서 ’04년 3,162억원으로 증가하였고, ’05년에는 8월말 현재 2,161억원의 보증료 수입을 나타내고 있음.

<표 1> 연도별 보증실적 및 보증료 수입

(단위 : 억원)

	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005.8.
보증실적	190,255	232,608	221,118	356,471	410,245	406,110	247,902
보증료수입	917	977	1,452	2,019	2,569	3,162	2,161

○ 한편 대한주택보증(주)은 04년 9월 17일 주식회사 설립이후 적용하여오던 신용등급별 보증료율(9단계)을 인상하였음(첨부자료 1 참조).

☞ 분양보증 : 연 0.34~0.44%  --------> 연 0.31~0.64%

하자보수보증 : 연 0.24~0.44% ----> 연 0.37~0.88%

○ 또한 04. 9. 17. 주택법시행령 제106조 개정에 따라 대한주택보증(주) 보증실적의 97% 수준인 주택분양보증의 경우, 보증금액이 총분양대금의 100%(계약금, 중도금, 잔금)에서 80%(계약금과 중도금)으로 변경되었음.

주택법 시행령 제106조 (보증의 종류와 보증료) 제1항 제1호 가목의 내용

주택분양보증 : 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 당해 주택의 분양(사용검사 및 소유권보존등기를 포함한다)의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급(입주자의 3분의 2 이상이 원하는 경우에 한한다. 이하 나목에서 같다)을 책임지는 보증

□ 문제점

○ 보증대상금액이 분양대금의 80%수준으로 축소되었으므로 대한주택보증(주)의 보증실적이 20% 이상 증가하지 않으면, 총보증금액은 감소할 수밖에 없음.

☞ 건설사의 신용평가등급에 급격한 변동이 없는 한 보증대상금액 축소에 따라 보증료수입도 감소하는 것이 정상적임.

☞ 신용등급 B 이상 업체는 ‘01년 39.3%, ’02년 46.2%, ‘03년 49.5%, ’04년 55.2%, ‘05년 55.9%로 증가하고 있음.

○ 대한주택보증(주)이 제시한 자료에 의하면, 보증료율 인상 이전 1년간(‘03. 9.~’04. 8.)의 총보증실적은 45조 2,254억원이고, 인상 이후 1년간 총보증실적은 38조 1,369억원임.

☞ 보증료율 인상 이전 1년동안의 보증실적대비 15.7% 감소

○ 반면, 보증료율 인상 이전 1년간 보증료 수입은 약 4,082억원이고, 인상 이후 1년간 수입은 약 4,201억원으로 증가함.

☞ 인상 이전 1년간 보증료수입 대비 3% 증가

○ 한편, 대한주택보증(주)의 보증사고 현황은 ‘03년 41건(금액 6,663억원), ’04년 29건(5266억원), ‘05년 8월말현재 24건(3,117억원)으로 감소하고 있는 추세임.

○ 결국 대한주택보증(주)은 과거 경제위기시 발생하였던 손실을 보전하기 위해 과도하게 보증료율을 인상하여 수입을 증대시키고자 하는 것이 아닌가 의구심이 듬.

○ 고율의 보증료율은 건설회사의 부담을 가중시켜 부실시공 가능성을 높일 뿐 아니라 소비자에게 전가됨으로써 분양가격을 인상시키게 될 가능성이 크다고 할 수 있음.

□ 질의요지

(질의 1) 과도한 보증료율의 인상은 건설사의 부담을 가중시켜 경영악화 및 부실시공, 분양가 인상의 원인으로 작용할 수도 있는 바, 보증사고가 감소하고 있는 추세임에도 불구하고 보증료율을 인상한 이유는?

(질의 2) 주택법 시행령 개정으로 보증대상금액이 분양금액의 80%로 축소되자, 보증료 수입이 감소할 것을 우려하여 무리하게 보증료율을 인상한 것이 아닌가 하는 의구심이 들 수 있는데, 이에 대한 의견은?

(질의 3) 대한주택보증(주)의 요구자료 답변에는 보증료율 변경의 이유로 ① 과거의 손실율 반영 ② 보증금액에서 잔금이 제외되는 것을 반영하기 위함이라고 하는데, IMF 경제위기시의 보증사고와 손실율만을 지나치게 강조하여 과도하게 보증료율이 인상된 것은 아닌지?

(질의 4) 보증료율은 건설경기, 건설회사의 부도율 및 보증사고율 등을 감안하여 적정하게 조정되어야 할 것으로 생각되는데, 향후 보증료율을 현실에 맞게 변경할 계획은 있는지?

<첨부자료 1>

○ 신용등급별 보증료율(‘99. 9. 15~’04. 9. 16)

(단위 : 연 %)

보증 종류 신용 등급	분양보증	조합주택 시공보증 (‘03.6.25신설)	하자보수 보증	감리비 예치보증	인․허가 보증	임대보증금 보증 (‘03.6.25신설)	주택구입 자금보증
A+	0.34	0.25	0.24	0.96	0.73	0.26	0.5
A	0.34	0.25	0.24	0.96	0.73	0.26
B+	0.35	0.26	0.27	1.13	0.98	0.28
B	0.36	0.27	0.29	1.25	1.10	0.28
C+	0.36	0.27	0.29	1.35	1.14	0.30
C	0.36	0.27	0.29	1.48	1.23	0.30
D+	0.41	0.32	0.40	1.74	1.37	0.32
D	0.44	0.35	0.44	1.91	1.45	0.32
E	0.44	0.35	0.44	1.92	1.46	0.34

○ 신용등급별 보증료율(‘04. 9. 17 이후)

(단위 : 연 %)

보증 종류 신용 등급	주택(주상 복합주택) 분양보증	조합주택 시공보증	주택임대 보증	하자보수 보증	감리비 예치보증	인허가 보증	임대보증금 보증	하도급대금 지급보증 (‘05.6.30신설)	주택구입 자금보증
A+	0.31	0.16	0.42	0.37	0.96	0.73	0.26	0.84	0.5
A	0.33	0.20	0.46	0.42	0.96	0.73	0.26	0.93
B+	0.36	0.26	0.51	0.50	1.13	0.98	0.28	1.16
B	0.37	0.27	0.52	0.53	1.25	1.10	0.28	1.24
C+	0.41	0.27	0.58	0.62	1.35	1.14	0.30	1.46
C	0.45	0.27	0.65	0.75	1.48	1.23	0.30	1.83
D+	0.49	0.32	0.72	0.77	1.74	1.37	0.32	2.10
D	0.55	0.35	0.82	0.82	1.91	1.45	0.32	2.57
E	0.64	0.35	0.96	0.88	1.92	1.46	0.34	3.04

<첨부자료 2>

보증료단계(9단계) 조정 이전과 이후 실적 및 순이익 비교

(단위 : 백만원)

조정 이전			조정 이후
년도	보증실적	보증료수입	년도	보증실적	보증료수입
2003. 9월	3,014,489	27,858	2004. 9월	2,043,737	21,555
2003.10월	4,998,182	40,200	2004.10월	4,694,521	68,259
2003.11월	6,156,943	50,896	2004.11월	5,374,715	52,930
2003.12월	3,835,423	37,814	2004.12월	1,277,736	17,732
2004. 1월	791,057	8,290	2005. 1월	254,592	2,173
2004. 2월	1,317,374	12,354	2005. 2월	2,009,206	22,960
2004. 3월	5,066,594	46,545	2005. 3월	4,664,476	49,956
2004. 4월	2,956,522	23,552	2005. 4월	4,382,060	52,148
2004. 5월	4,411,796	36,955	2005. 5월	3,745,396	33,047
2004. 6월	6,541,368	66,271	2005. 6월	4,364,389	39,644
2004. 7월	3,075,286	32,223	2005. 7월	2,484,249	26,484
2004. 8월	3,060,326	25,207	2005. 8월	2,841,839	33,244
계	45,225,360	408,165	계	38,136,916	420,132

※ 보증료 단계 조정일 : 2004년 9월 17일