일 시	안 건	대 상	장 소	열린우리당(천안을) 박 상 돈
‘05. 9.22(목) 10:00	2005년도 국정감사	건설교통부	과천 정부종합청사

APT 불법개조 및 발코니 확장에 따른 문제점

1. APT 개조의 범위는?

2. 이중계약 편법 난무, 단속은 전무

3. 한번도 사용하지 않은 A급 건축자재가 쓰레기로

4. APT 불법개조 단속, 지역별로 ‘들쭉날쭉’

5. 국민들을 잠재적 범법자로 만들고 있다는 여론

6. 서비스 면적을 정부가 지나치게 간섭하는 것은 규제?

7. 입주자들에게 확장을 할지 안할지에 대한 선택권 부여?

8. 발코니 확장 양성화에 대한 장관의 견해는?

9. 대안은 무엇?

10. 시공사의 책임과 이행규정 강화

11. 개조면적에 대한 재산세 부과방안

◈ 어떻게 개조를 하면 불법인가?

- 아파트 거주자 중에는 발코니를 자녀 방으로 개조하는 사례가 많은    데, 이때 발코니 바닥에 난방 코일을 설치하는 경우 이것은 현재     불법으로 돼 있음.

- 거실보다 낮은 발코니를 거실처럼 보이게 하기 위해 석재나 콘크리    트를 이용해 7~10㎝ 정도 높이는 경우가 있으나 이것도 법에서       허용되지 않음. (무게가 많이 실려 구조 안전에 문제가 발생할 수     있기 때문)

- 거실과 발코니 사이의 창문틀을 없애거나 창문틀을 벽에 고정하지    않고 형식적으로 설치해둔 것도 현행법에서는 허락되지 않음.        또 거실을 넓게 보이게 하려고 거실문틀 양쪽에 있는 내력벽을       철거해서도 안됨. (이 역시 구조 안전에 문제를 발생시킬 수 있다는    이유)

- 발코니 너비가 1.5m(간이화단 설치 시 2m)를 넘는 것도 규제대상.

- 발코니를 무단 개조하거나 불법 확장했다가 적발되면,

△고발 △시정명령(원상복구) △이행강제금부과(건물과세 시가표준    액에 위반 면적을 곱한 금액으로 1년에 2회씩 시정 때까지 계속      부과) 등의 처벌을 받음.

◈ 합법적으로 확장하려면?

- 발코니를 확장하거나 개조하는 게 무조건 위법은 아님.

- 발코니를 거실이나 방으로 합법적으로 개조하려면 반드시 시ㆍ군ㆍ    구로부터 개조 승인을 받아야 함. 승인을 받으면 가벼운 재료로      발코니 바닥을 높이는 것 정도는 허용되기 때문에 크게 문제가       되지 않을 수 있지만 이 경우도 안전기준에 맞지 않으면 승인을      받지 못할 수 있음.

- 지역마다 발코니 개조를 허용하는 범위가 다른 경우가 있으므로      해당 관청과 충분히 상의해 어느 선까지 가능한지 확인할 필요가     있음.

- 발코니를 개조하기 위해서는 지자체의 승인 외에도 아파트의 내구    연한과 구조 상태 등에 대해서 해당 관리사무소와 반드시 협의해야    함. 이 단계에서 이웃집에 양해를 구하고 공사에 따른 민원 발생에    대해서도 대책을 미리 세워놔야 각종 민원으로 공사가 지연되는 것    을 피할 수 있음.

◈ 현장에서 본 사례 1 (세계일보 2005. 8. 2)

서울 안암동 S아파트

서울 성북구 안암동에 위치한 S아파트. 24∼42평 528가구 규모로     지난달 말 완공, 50% 가까이 입주가 진행된 이 아파트 단지는        입구부터 인테리어 홍보 플래카드로 어지럽다.

각 아파트 현관에는 ‘불법구조변경 금지’라는 관리사무소의 안내문     이 붙어 있다. 그러나 비닐로 막은 아파트 창문틀 사이로 기계음     과 망치질 소리가 터져 나왔고, 본드 냄새도 코를 찔렀다. 아파트     주변에는 버려진 목재나 새시 등 각종 공사쓰레기들이 방치돼        있었다. 새 아파트에서 입주도 하기 전에 뜯어낸 자재들이다.

입주민 유모(38)씨는 “대다수 입주자들은 거실과 방을 넓히는        인테리어 공사를 한다”면서 “옆집 주인은 바닥과 천장을 모두        뜯고 실내장식을 새로 했다”고 말했다.

10여개에 달하는 인테리어 업체가 공사감 확보를 놓고 경쟁중이      다. 모 업체 대표 김모(43)씨는 “도배를 무늬목으로 바꾸고 칠공사     만 다시 할 경우 6000만원, 인테리어 전체를 바꿀 경우 1억원까지     들어간다”며 “단지 내 공사량이 많아 예약은 필수”라고 말했다.      그는 또 “주위에서 신고하지 않는 이상 적발되지 않는다”며 개조     를 권유했다.

◈ 현장에서 본 사례 2

경기도 용인 P아파트

경기도 용인시 언남면 산자락의 P아파트도 불법구조변경으로 안팎     이 어수선하다. 24∼33평형 5개동 390세대로 지난 5월말부터 입주     가 시작돼 현재 50% 가량의 입주율을 보이고 있는 이 아파트는      단지 밖 200여m 거리에서도 공사소음이 들릴 정도였다.

여기에선 불법구조변경 금지 안내문조차 보이지 않았다. 그 대신     ‘구경하는 집’ 플래카드가 3∼5개씩 각 동의 벽면을 장식하고 있었     다. 불법공사가 끝나면서 실려 나온 건축자재를 치우는 직원들의     모습도 보였다.

‘구경하는 집’들은 아파트 거실과 작은 방, 부엌과 발코니 사이의     유리문 및 내력벽을 헐어낸 뒤 장판을 걷어내고 바닥 확장공사를     한 점이 특징. 또 거실 벽면을 뜯어내고 특수목재나 돌 등으로       치장한 뒤 조명까지 새로 설치한 집들도 있었다.

몇몇 ‘구경하는 집’은 문이 닫혀 있었다. 그러나 휴대폰 전화번호     를 누르자 즉각 인테리어업체 직원인 듯한 사람이 도착해 “오늘      아침 관리사무소로부터 용인시청에서 현장점검을 나온다는 연락을     해와 문을 닫아놓은 상태”라며 불법구조변경의 ‘장점’에 대해 자세     히 설명했다 이 아파트 앞 B부동산 관계자는 “1990년대 중반 이후     준공된 아파트들 가운데 벽면을 헐고 바닥을 확장하는 정도의        구조변경을 한 아파트가 전체의 절반을 넘는 것으로 봐도 된다”고     말했다.

Q 1. APT 개조의 범위는?

○ 아파트 개조 범위 놓고 행정기관-주민 이견이 심화되고 있는 상태.

○ 최근 `확장형 발코니' 등 아파트 불법개조 문제가 대두되면서 관련     법규 개정 등 대책 마련이 시급하다는 반론으로 해석됨.

(건교부의 무사안일주의 질책)

○ 광주 남구청에 따르면 최근 입주가 시작된 광주시 남구 봉선동       S아파트에서 수십여 가구가 리모델링 공사를 벌이고 있는 가운데     불법개조를 한 16세대를 적발.

- 남구청은 이들 가구에 대해 소유권 이전 등기가 확정되는 2∼3 개월       안으로 1차 원상 복구 명령을 내릴 방침.

- 이처럼 현행 건축법에는 분양 당시 실평수에 포함되지 않는 아파트의      발코니 같은 서비스 공간을 전용공간으로 사용하는 것을 불법으로        정해놨음.

- 하지만 입주가 한창인 남구 봉선동 S아파트의 경우 대부분의 세대들이     창문, 벽지 등의 인테리어는 물론이고 내력벽을 허물고 발코니를 확장     하는 등의 불법개조가 성행하고 있음.

○ 하지만 사실상 `불법'인지도 모르고 개조를 해온 많은 세대들이       최근 들어 강력 항의에 나섰음. `발코니 확장 공사'의 경우 문틀만     떼는 작업인 만큼 아파트의 안전과 관계가 없다는 주장.

○ 이들 세대는 오히려 `억대의 인테리어 비용 대신 벌금을 물겠다'는     입장을 앞세워 비난의 목소리를 높이고 있음.

○ 안전성을 고려하지 않은 무리한 확장공사는 위험하지만, 자신의      취향에 맞춰 살고 싶은 입주자들의 욕구를 충족시킬만한 현실성      있는 관련 법규 마련은 필수적 요소라고 보는데 이에 대한 장관의     견해는?

Q 2. 이중계약 편법 난무, 단속은 전무

○ 국내 P건설사의 경우, 최근 부산 센텀시티에서 분양을 하며 이중     계약서 작성을 통해 발코니 확장을 홍보하여 문제를 야기한 바       있음.

○ 또 동탄 등 신도시내에서 분양되는 많은 대형건설사 아파트의        경우, 1층 등 비인기 물량 해소를 위해 발코니를 개인정원 개념      으로 확장하는 편법이 동원되고 있지만 당국의 단속은 없는 실정.

○ 문제는 이같은 발코니 확장 등의 불법구조 변경이 전국적으로        신규 입주아파트를 중심으로 성행하고 있다는 점. 해당 자치구 및     정책당국은 강력한 단속의지를 밝히고 있지만 실효성은 없음.

○ 인천 송도신도시의 경우 입주 전 사전 예약을 하고 개조를 하고      있음에도 단속에 따른 이행 강제금이 부과된 가구는 거의 없으며     원상복구를 한 사례도 없음.

○ 아파트 사용 승인이 난 상태에서 강제집행은 현실적으로 한계가      있고 형평성문제로 단속에 대한 민원이 쏟아질 경우 대책이 없는     것 또한 문제점.

○ 불법 개조를 하고 있는 주민들의 입장도 강경. 입주전 약 5000만     원을 들여 발코니 및 출입문 확장 공사를 했다는 아파트 입주자는     올해 초까지만 해도 오히려 시공사인 건설사들이 이중계약을 통해     발코니 확장을 부추기지 않았냐며 “건설사들이 주도해 이미 개조     공사를 끝낸 집들은 그냥 놔두고 사비를 들여 입주 전 수리를        하는 가구들만 단속하는 자체가 형평성에 맞지 않다”며 반발.

○ 제재수단 부족으로 인한 형평성 논란만 가열되고 있는 형국에서      이러한 실효성 없는 정책이 지속될 경우 정부의 신뢰성이 크게       떨어지는 결과로 탁상행정이라는 비난이 쏟아질 터인 즉, 건교부     의 정책적 판단이 요구되는데?

Q 3. 한번도 사용하지 않은 A급 건축자재가 쓰레기로

○ 시공된 멀쩡한 A급 건축 자재를 뜯어내고 값비싼 자재로 교체       하는 일이 버젓이 벌어지고 있음.

○ 입주시작 일주일이 지났지만 아파트 단지 곳곳은 아직 공사 중       이고, 대형 창문을 헐어내고 거실과 베란다를 확장하는 공사 및      한번도 쓰지 않은 바닥자재가 모두 뜯겨진 채 쓰레기로 쌓아 놓는     광경, 멀쩡한 문짝을 뜯어 폐기처분하는 것은 이제 쉽게 볼 수 있     는 광경임.

○ 경제가 어려운 이때. (단속은 둘째 치고) 아파트 불법구조변경으로     인해 아까운 건축자재가 쓰레기로 버려지고 있는 것을 보고만        있어야 하는데, 이에 대한 장관의 견해와 대책은?

Q 4. APT 불법개조 단속, 지역별로 ‘들쭉날쭉’

○ 전국적으로 아파트 불법개조가 성행하고 있으나 실제 단속된 APT     는 1000가구 중 1가구도 되지 않는 것으로 드러났음.

- 특히 지방자치단체에 따라 단속실적이 들쭉날쭉이어서 형평성이 없다는     지적이 나오고 있음.

- (건설교통부가 본 위원에게 제출한 자료에 따르면),

2000년부터 4년7개월간 내력벽 철거와 발코니 변경 등 불법개조로        단속된 가구는 전체 아파트 640만4000가구(2003년 말 현재)의 0.08%인     4930가구로 집계됐음.

- 연도별로 적발건수는 ▲2000년 245건 ▲2001년 195건 ▲2002년 516건      ▲2003년 1547건 ▲2004년 1∼7월 2427건.

- 지역별로는 경기도가 799건으로 가장 많고 ▲경남 662건 ▲서울 612건     ▲전북 564건 ▲충남 554 ▲대구 413건 ▲경북 276건 등의 순.

- 하지만 아파트 가구 수 대비 단속실적으로 보면 충남의 단속률이 0.25%     로 가장 높고 이어서 ▲전북 0.21% ▲경남 0.17% ▲대구 0.12% ▲광주     0.11% 등이 전국의 평균을 웃돌았음.

- 반면 서울 부산 경기 충북(이상 0.05%) 인천(0.04%) 등은 전국 평균을      밑돌았고, 특히 울산과 제주지역에서는 지난 4년7개월간 단속된 불법      개조 사례가 단 한 건도 없었고 대전과 전남은 각각 10건과 5건에        불과 했음.

○ 불법개조 유형별로는 발코니를 거실로 바꾼 사례가 4295건으로       가장 많았고 내력벽 철거 및 파손이 287건, 비내력벽 철거 및        파손이 193건이었음.

○ 주택법은 아파트를 불법으로 개조한 경우 1년 이하의 징역이나       1000만원 이하의 벌금형으로 처벌하도록 규정하고 있는데, 단속이     지역별로 들쭉날쭉한 이유가 어디에 있다고 보는지?

(울산과 제주지역에서는 지난 4년7개월간 단속된 불법개조 사례가     정말로 단 한 건도 없었다고 생각하는지?)

Q 5. 국민들을 잠재적 범법자로 만들고 있다는 여론에 대하여

○ 건설업계에 따르면 기존 아파트의 30%, 신규 입주 아파트의 60%     가 발코니를 개조해 사용하고 있는 것으로 나타났음.

이는 전체 아파트 6백만 가구 중 203만 가구에 해당하는 것으로      발코니 개조는 보편화된 전국적인 현상이라고 볼 수 있음.

○ 그러나 현행법상 발코니 개조는 불법이어서 대다수 입주민들을       잠재적 범법자인 상태임.

○ 법이 유명무실화 되어버린 현실과 정책의 괴리감 속에서 국민들은     법을 가볍게 여기고, ‘재수가 없어야 걸린다’라는 정도로만 생각      하는 것은 심각한 문제임.

○ 국법질서 확립 차원에서도 강구책을 마련해야 할 것인데, 단속은     지자체의 업무라는 ‘떠밀기식 정책’이 되어서는 안될 것임.

주무부처로서의 난처함도 일면 이해는 됨.

그러나, 실효성 없는 유명무실한 단속 속에 국민들을 잠재적 범법     자로 만들고 있다는 여론이 있는데 이에 대한 장관의 견해는?

Q 6. 서비스 면적을 정부가 지나치게 간섭하는 것은 규제?

○ 서비스 면적으로 건축된 발코니를 구조안전 등 법적 문제가 없는     범위 내에서 입주민들이 거실 혹은 발코니로 사용하는 것을 간섭     하는 것은 정부의 지나친 규제정책이라는 여론.

○ 건교부에서는 공공성, 즉 안전문제를 최우선으로 하고 그 다음에     공동주택 문화가 새롭게 정착되도록 검토하고, 시장여론을 반영해     새로운 대안을 제시해야 한다고 보는데 이에 대한 장관의 견해는?

Q 7. 입주자들에게 확장을 할지 안할지에 대한 선택권 부여?

○ 정부가 발코니 확장을 금지하고 있는 이유는 무리한 확장으로        구조 안전에 문제가 생길 수 있고 불이 났을 때 피할 공간이         없어진다는 점 때문임.

○ 하지만 최근 상황이 크게 달라졌다는 지적이 나오고 있음.

구조 안전에 문제가 없다는 인증을 받도록 하고 그 한도 안에서는     발코니 확장을 인정해 주는게 현실적인 방법 아닌지.

○ 발코니의 건축 안전 기준이 충분히 강화돼있고 스프링클러 등        별도의 소화시설을 설치하면 큰 문제가 없다는 전문가들의 견해가     있는데, 입주자들에게 미리 확장을 할지 안할지에 대한 선택권을     부여하는 방안에 대한 장관의 견해는?

Q 8. 발코니 확장 양성화에 대한 장관의 견해는?

○ 현행법상 아파트 발코니 확장은 대부분 불법이지만 발코니를 늘려     사용하는 가구가 이미 2백만이 넘는 것이 현실임.

○ 건설산업연구원이 본 위원에게 제출한 자료에 따르면 발코니 문이     나 벽을 헐어 내부구조를 불법 변경한 국내 아파트가 200만가구에     이르고 복구비만 13조원에 달하고 있다고 함. 실제 건축공사가       끝나 입주중인 아파트단지에선 지역을 불문하고 불법개조가 판을     치고 있는 것이 현실임.

○ 제도의 정비 없이 실효성 없는 단속에만 매달린다면 나중에 치러     야 할 사회적 비용은 더욱 커질 수밖에 없음.

○ 단속 위주의 규제는 한계에 이른 만큼 차라리 안전성에 대한 검증     절차를 철저하게 마련하고 국민들이 원하는 방향으로 양성화 시키     는 것이 옳지 않나 판단되는데, 이에 대한 장관의 견해는?

Q 9. 대안은 무엇?

○ 음성적으로 이뤄지고 있는 발코니 개조를 안전에 문제가 없다면      합법적으로 하자는 주장이 점차 확산되고 있는 현실.

○ 전국적으로 2백만 세대가 넘는 현행법상 발코니 불법개조 세대에     대해서는 구조안전 확인 절차를 거쳐 보다 전향적인 양성화 조치     가 있어야 될 것으로 봄.

○ 정부가 단속을 고집할 경우 발코니 원상복구에 약 13조원의 엄청     난 비용이 예상됨. 오히려 발코니 확장 음성화를 철저한 안전점검     을 통한 선별적 양성화 정책을 통해 주거만족도를 높이고 대형       평형 이전을 갈구하는 국민들의 욕구를 충족시켜 주택시장의 가격     안정을 꾀하는 것도 합리적인 정책으로 판단됨.

○ 발코니 개조가 남용되지 않도록 최대 10평이내 ‘발코니면적 총량     제’를 도입하고 아파트 분양 때도 옵션계약으로 하는 대안에 대한     견해는?

Q 10. 시공사의 책임과 이행규정 강화

○ 건교부에 따르면 아파트를 불법 개조해 적발된 건수는 ▲2001년      195건, ▲2002년 516건, ▲2003년 1,547건, ▲2004년 2,427건으로      해마다 증가하고 있음.

○ 간이화단을 만들면 발코니 면적을 늘려준다는 점을 악용해 화단을     설치하고 준공허가를 받은 뒤 이를 철거하는 사례도 비일비재함.

○ 안전규정의 허점을 틈탄 편법들도 줄지 않고 있음. 건교부에서는     부실시공 방지를 위해 감리제도를 강화하고 있지만 아직까지 객관     적 감리업무 수행이 폭넓게 이뤄지지 않고 있음.

○ 실제로 2002년부터 건축사 업무를 설계와 감리로 구분시켜 감리업     무의 객관성을 높이도록 했지만, 건축주와 감리자의 예속관계가      개선되지 않아 ‘봐주기식 감리’는 여전하다는 게 관련업계 종사자     들의 주장.

○ 시설물 안전관리 체계의 확립과 건설공사의 안전성 확보를 위한      기본체계 확립 측면에서는 제도개선의 성과를 볼 수 있으나, 건축     주의 책임과 이행규정의 강화 등을 통해야 삼풍과 같은 사고를       예방하는 차원에서, 해결해야 할 과제가 많다고 보는데 이에 대한     장관의 견해는?

Q 11. 개조면적에 대한 재산세 부과방안

○ 아파트 불법개조를 모두 적발해 원상 복구시키는 것은 한계가        있으므로 안전진단을 거친 뒤 개조면적에 대해 재산세를 부과하는     것이 보다 현실적인 방안.

○ 발코니 불법개조를 원상 복구시키는 것은 사회적 비용이 엄청나게     추가될 뿐 아니라 자원낭비와 건축 폐자재가 발생할 수 있음.

○ 건설교통부가 오는 10월 도입하기로 한 아파트 발코니 길이 축소     는 발코니 불법개조를 방지하기보다는 서비스 면적 축소로 아파트     분양에 악영향을 줄 수 있음.

○ 발코니 축소는 서비스 면적 감소로 이어져 분양시장의 침체를        가속화할 수 있으며, 발코니를 축소한다고 해서 불법 개조를 막을     수도 없다고 봄. 규제는 완화하되 개조면적에 대해 재산세를 부과     하는 방안에 대한 장관의 견해는?