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국회건설교통위원회

국회의원  윤 두 환

한나라당

국회의원 윤두환 (울산 북구)  www.newpower.or.kr

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자

료

06년도 정기국회 주택공사에 대한 국정감사

2006년 10월 17일(화)

1. 주택공사 판교아파트 건설입찰 담합 의혹

- 입찰 평가위원 선정과 무관한 법적조항 임의 인용

- 주택공사 직원이 각 공구마다 3명,주택자문위원 교수가 공구마다 1~2명 평가위      원 참여

2. 주택공사 부채 ’01년 9.3조원, ’05년 22조원, 4년 만에 2배 이상 증가

- 부채비율 ’01년 183%→’05년 251% 증가

- 2012년까지 국민주택 100만호 건설 가능할지 의문.

3. 국민임대주택 건설 보완해야...

- 일산 등 10개지구 총 6,265가구 11~16평형 청약율 70%, 23~25평형 188%

- 전세임대, 소년소녀가장 전세자금지원 임대인의 전세권 설정기피, 확정일자 적용 곤란.

4. 06년 정기 세무조사시 899억원 세금 추징 추정..

- ’01년 484억원 추징, ’06년 899억원 세금 추정.

-  양도시기 수익 귀속시기 차이 748억원,

(주)한양 고가의 도급 부당지원 43억원,

자회사 부당지원 42억원,

잔여지 장부상 원가회피 20억원,

업무부동산 관련 21억원, 기타 9억원

5. 탈북자 임대주택 제공후 사고관리 미흡.

- ’06년 현재 전국 164개 단지 총3,275세대, 이중 945세대 퇴거..

6. 같은 지목임에도 불구 토지보상단가는 크게 차이나..

- 전(밭), 경기 도촌지구 최고가 112만 5천원, 최저가 9만 4천원,

- 답(논), 전남 광주 진월지구 최고가 125만 7천원, 최저가 5만 6천원

- 대지 대구 남산 4-3지구 최고가 257만 6천원, 최저가 41만원.

7. 주택공사 분양수익과 전체 경영 엇박자

- 임대주택 분양의 경우 03년 296억원, 04년 231억원, 05년 280억원 손실

분양주택 03년 2,931억원, 04년 3,055억원, 05년 2,924억원 순익

8. 주공 미분양 보유용지 23만2,083㎡, 금액으로 총 1,299억원 상당.

- 상업시설 29곳 3만8,151㎡, 351억5천만원,

- 단독주택 77개소 2만6,960㎡ 203억7천만원,

- 공공시설 44개소 16만6,971㎡ 분양가로 744억3천만원.

9.  파주 운정지구 택지개발 특혜..

- 주택공사 사업폐지 조건으로 보상

- 대토 찬성한 SM종합건설 등 일부업체 감정가인 평당 약670만원에 택지공급.

-  문일 주택과 문일 산업개발 등 2개 업체 대토합의 6만4천평, 4만2천평 조성원가 520만원 공급

- 나머지 2만2천평  감정가 640만원에 공급.

주택공사 판교아파트 건설입찰 담합 의혹

○ 주택공사가 판교에 건설하는 약 2만가구의 아파트 중 6천가구를 그동안의 전자입찰 방식을 배제, 턴키로 건설업체 선정

공구	건설업체	세대수	공사금액(단위:억원)
1공구	금호산업 외 2개사	850	1,548
2공구	대림산업 외 1개사	688	1.310
3공구	현대건설 외 2개사	1,281	2,514
4공구	대우건설 외 1개사	1,348	2,250
5공구	태영 외 2개사	1,396	2,244
6공구	경남기업 외 1개사	492	879

○ 입찰 평가위원 선정과 무관한 ‘건설기술개발 및 관리 등에 관한 운영규정’ 중 제21조 2의 ‘평가위원은 다음 각목에 해당하는 직종의 전문가를 선정하되 한 직종의 인원이 전체의 40%를 넘기지 않도록 10인의 범위 내에서 선정하여야 한다.’ 라는 일부조항을 임의로 인용, 평가위원을 구성하였음.

○ 공구당 10명의 평가위원이 참여했는데, 공구마다 주택공사 직원이 3명씩 위원으로 참여했으며, 그 외에도 주택공사의 설계자문위원, 주택자문위원으로 활동중인 교수가 공구마다 1~2명씩 참여했음.

그 결론은 보나마나임.

○ 더구나 채점결과에 의하면 5개업체가 참여하고 낙찰율도 80%대인 2공구를 제외하고 5개 공구 모두 주택공사 직원들이 점수를 많이 준 업체가 모두 선정되었으며, 이들 업체의 투찰율도 95%를 넘음.

○ 최근 3년간 주택공사 본사가 발주한 공사별 낙찰율을 보면 총 255건 중 낙찰율이 90%를 넘는 경우는 하나도 없음. 모두 70~80% 대이며 심지어는 60%도 많음.  그동안 건설 1군업체의 대표적 기업들은 이익이 적어 주공입찰에 참여하지 않는 것이 불문율이었음.

○ 턴키공사는 그래서 늘 투명성에 시비를 불러왔으며, 위의 사항으로 미루어 볼 때 업체끼리, 적어도 주공평가 직원 간에 담합 의혹이 짙음. 이번 입찰을 무효화 하라.

○ 가뜩이나 판교의 높은 분양가 때문에 서민들의 마음이 불편한데, 서민아파트를 짓는다는 주공이 이럴 수 있나? 감사원에 감사를 요청할 것임.

주택공사 부채 2001년 9조 3천억원에서

2005년에는 22조원으로 4년만에 2배 이상 증가

○ 주택공사의 부채는 2001년 9조 3천억원에서 2005년에는 22조원으로 4년 만에

2배 이상 증가했고, 부채비율도 2001년 183%에서 2005년에는 251%로 상승하여 재무구조에 심각한 적신호가 왔다.

○ 뿐만 아니라 이자를 부담해야 하는 부채가 16조 7천억원이나 되고 사채가

5조 9천억원, 기금 차입금도 10조 8천억원에 달한다.

이자율을 3%만 적용해도 주공은 연간 약 5천억원의 이자를 부담해야 한다.

○ 사채발행도 ’04년 4조원, ’05년 2조원, 금년에도 약 3조원의 사채를 발행할 계획.

○ 그렇다면 금년 말에는 총 사채발행액이 약 9조원에 달할 것으로 보이는데 이런 재무구조로 ‘향후 7년간 매년 10만호 이상 건설’을 사채조달과 기금 차입금에 의존해

국민임대주택 100만호 건설이 과연 가능할지 의문임.

국민임대주택건설 관련 보완해야 할 사항

○ 주공의 국민임대 건설평형을 보면 기준평형이 ’03년 17.3평, ’04년 17.3평, ’05년 17.8평임.

이는 국민소득 증대에 따른 평형 확대 수요에 부응하지 못하고 지방자치단체들의 지역 내 임대주택건설 반대의 원인으로 작용하고 있기도 함.

○ ’03년에서 ’05년까지 고양시 일산 등 10개 지구 총 6,265가구 청약률 조사자료를 보면 11~16평형은 70%, 23~25평형은 188%를 청약한 것으로 조사되어 소형기피가 두드러지는 것을 알 수 있음.

○ 여기다가 최근 5년간 지방도시들의 임대아파트 건설비율을 보면 전체 42만9천495호 건설 중 임대아파트 건설이 34만2천210호로 79.7%나 차지함.

소형 평수 건설을 현실에 맞게 바꾸어야 함.

○ 또 전세임대와 소년․소녀가정 전세자금 지원의 경우 집주인들이 전세권 설정을 기피해 주택공사는 ‘주택 임대차 보호법’상 확정일자 적용이 곤란함.  전세권 설정 등

등기비용이 2015년까지 53억원이 소요될 것으로 추정.  법 개정 및 개선이 필요.

○ 또 주공이 건설한 임대주택을 보면 영구임대, 국민임대, 공공임대, 장기임대, 공공분양 등 명칭이 매우 복잡함.

가령 ‘국민아파트’ 등 위화감 없는 명칭으로 단순화하고 소형 평형은 진정한 복지개념으로 입주자 부담을 최소화하고, 기준형을 85㎡ (전용 25.7평, 32평형)로 주로 공급해 주공의 재무구조도 개선하고 그 수익으로 저소득층 주택문제를 근원적으로 해결할 수 있도록 제도적 개선이 필요.

2006년 정기 세무조사에서 주택공사 899억원 추징 추정

○ 약 5년마다 실시되는 정기 세무조사에서 2006년 주택공사는 899억원을 추징당할 것으로 추정되고 있다.  2001년에도 주공은 484억원을 추징당한 바 있다.

○ 추정 세금 추징액을 보면 대지 양도시기의 수익 귀속시기 차이로 748억원(분양대지 매각시점과 내부결산 수익 시점 불일치), 자회사였던 (주)한양에 고가의 도급 부당지원으로 43억원, (주)한양 등 자회사에 대한 부당지원으로 42억원, 매입 토지 중 잔여지에 대한 장부상 원가회피로 20억원, 연구소․사옥부지 등 업무와 무관한 부동산과 관련해 21억원, 영수증 불비, 공정위 과징금 비용 부인으로 9억원 등 총 899억원이 추징될 것으로 나타났다.

○ 공기업이 세무 조사 때마다 수백억원을 추징당하는 것은 문제가 있다.

수익 귀속시점, 자회사 부당지원 등 같은 잘못을 왜 계속 되풀이하나?

세무서와 회계기준이 다르면 정부에 건의해 귀속시점 문제도 고쳐야 할 것임.

탈북자에 임대주택 제공 후 사고관리 미흡

○ 주택공사는 주택공급에 관한 규칙 제 31조, 32조에 의거 북한 이탈 주민들에게 임대주택을 공급하고 있음.

’06년 6월 말 현재 제공된 세대수는 전국에 164개 단지에 총 3,275세대를 공급했고 현재 전체 3,275세대 중 945세대는 퇴거하고 2,330세대만 거주하고 있음.

○ 그런데 퇴사자에 대한 사후관리가 전혀 되지 않고 있다. 법무부나 국정원 등과 협의해 대책을 세워야 한다.

주택공사가 보상한 지목별 토지보상 단가

최고가 전(밭)112만5천원, 답(논) 125만7천333원,

대지 257만6천원, 임야 165만원

○ ’03년 이후 주택공사가 보상한 지목별 토지보상 단가를 보면 같은 지목임에도 보상액의 차이가 너무 크다.

전(밭)의 경우 ’03년 경기도 도촌 지구 보상의 경우 최고가가 112만5천원, 최저가는 겨우 9만3천800원이다.

○ 답(논)의 경우 전남 광주 진월지구를 보면 최고가가 125만 7천333원, 최저가는 5만6천원이다.

쌀값 대비로 볼 때 평당 2~3만원만 넘으면 농사지을 땅으로서의 가치가 없는 동일 조건임.  그것이 시장의 추세임.

○ 대지도 대구 남산 4-3지구의 경우 최고가는 257만6천원 최저가는 41만원임.

임야도 ’05년에 보상한 김포 마송지구의 경우 최고가가 165만원, 최저가는 4만 9천원임.

○ 아무리 감정평가를 2군데서 한다지만 공시지가에 얼마를 더하거나 조성원가에 몇%를 더하는 방법은 이제 현실에 맞지 않음.

이렇게 편차가 10배, 20배 나서야 되겠는가? 제도를 합리적으로 바꾸어야 함

주택공사 분양수익과 전체 경영의 엇박자

○ 임대주택 분양의 경우 ’03년 손실 296억원, ’04년 손실 231억, ’05년 손실 280억원이며, 분양주택의 손익을 보면 ’03년 2,931억원 순익, ’04년 3,055억원 순익, ’05년 2,924억원 이익이 발생.

○ 임대주택 건설에 따른 손실을 제외해도 연간 적어도 2,500억원 이상의 이익이 발생했다는 결론이다.

○ 그런데도 이자를 지불하는 부채가 16조 7천억원에 사채는 5조9천억원 상당을 발행하고 기금 차입금도 10조 8천억원이나 됨.

이익발생과 부채증가가 따로 진행되는 근본 이유가 무엇인가?

예산처에 직원증원도 요청중인데 필요사유는 무엇인가?

150개 용지가 미분양, 면적으로는 23만2천㎡,

금액으로는 총 1,299억4천만원 상당

○ ’06년 6월 말 현재 미분양 보유용지를 보면 전체 150개 용지가 미분양되어 면적으로는 23만2천㎡, 금액으로는 총 1,299억4천만원 상당이 미분양된 것으로 나타났음.

상업시설이 29곳 3만8천151㎡에 351억4천9백만원(분양가 기준), 단독주택이 77개소 2만6천960㎡, 분양가 기준으로 203억 6천5백만원, 공공시설이 44개소, 면적으로는 16만6천971㎡, 분양가로 총 744억2천5백만원임.

○ 서울에도 상업시설 24곳, 단독주택 4곳, 공공시설 12곳이 미분양되었고 경기도 역시 상업지역 62곳, 단독주택 52곳, 공공시설 5곳이 미분양된 것으로 나타났음.

○ 미분양 이유가 너무 분양가를 높게 책정한 건 아닌지? 용도변경을 해서 지가를 올리려고 고의로 미분양을 유도한건 아닌지?

주공 파주 운정지구 택지개발사업 특혜

○ 주택공사가 사업시행자로 파주 신도시 운정지구 택지를 조성, 공급했음.

당초 파주시 교하읍 운정2지구는 파주시가 ’02년 ‘교하 종합개발 계획고시’를 했고, 민간업체들은 파주시의 ‘고시’를 믿고, 약 51만평에 이르는 토지를 매입함.

그러나 정부가 ’03년 12월 이 일대를 택지 개발사업지구로 최종 지정하면서 민간업체들의 사업이 취소되었고 이에 따라 업체들의 손실은 약 1,230억원 발생했음(업체주장).

○ 주택공사는 민간업체들에게 사업폐지를 조건으로 적절한 보상을 해주기로 함. 절차는 대토 방식으로 업체들은 운정2지구 택지 수용에 협조하고, 대신 운정1지구에 공공택지를 공급받아 아파트 공급을 할 수 있도록 함.

대토에 찬성한 SM종합건설 등 일부업체는 감정가인 평당 약 670만원으로 택지를 공급받았고,(불만으로 일부업체는 아직 계약을 하지 않은 상태) 문일 주택개발과 문일 산업개발 등 2개 업체는 대토가 합의된 6만4천평 중 2천평만 감정가로 공급받아 약 640억원 상당을 특혜 공급함.

○ 또한 당초 토지를 수용하는 과정에서 주택공사는 감정평가사들의 평가결과를 다시 조정토록 하였으며, 당시 파주본부장, 보상팀장과 감정평가사들이 업체들로부터 고발조치 되어있는 등 많은 문제점을 낳고 있으며 국가기관의 개입의혹도 있음.