10월 13일 건설교통부 국정감사

고분양가, 정부가 기가 막혀! : 분양원가 공개, 과연 해법인가

A. 공기업이 이끈 고분양가의 확산, ‘호미로 막으려다 가래로 막는 꼴’ → 분양원가

공개

- ‘만년 정체’ 강북과 경기북부 분양가 자극

B. 분양원가 공개, 반시장주의로의 마지막 길이자, 반자본주의로 향하는 첫 단추

C. 집값 안정에 대한 실효성 미흡해 국민들의 피해로 직결될 것

D. 전문기관과 연계한 분양가심의위원회 기능 강화, 인테리어 등을 제외한 기본

건축비 공개로 맞춤형 주택건설 지향

□ 노무현 대통령은 최근 분양원가 공개를 통해 그나마 시장원칙을 지키고 있던 공급정책마저

깨뜨리려 하고 있음

- 분양원가 공개에 대한 요구가 있었으나, 정부에서는 시장원리를 근거로 이를 반대하면서

대신 분양가 상한제를 시행

- 2004년말부터 시행된 공공택지내 국민주택규모 주택에 대한 분양가 상한제를 모든 평형의

주택으로 확대(8ㆍ31 대책)

- 국민주택규모 주택에 대한 택지공급가격 인하로 분양가 인하 : 3ㆍ30 대책

※ 감정가격 → 수도권 : 조성원가의 110%, 광역시 : 조성원가, 지방 : 조성원가의 90%

(택지개발업무처리지침 제18조)

A. 공기업이 이끈 고분양가의 확산, ‘호미로 막으려다 가래로 막는 꼴’ → 분양원가 공개

- ‘만년 정체’ 강북과 경기북부 분양가 자극

□ 그러나 불과 1년도 안되어 건교부와 공공기관의 땅장사ㆍ채권장사로 판교신도시 분양가가

주공 사상 최고치를 경신

- 거품이라던 분당 집값에 맞추기 위해 채권장사에 나선 정부는 약 1조원의 이익을 챙긴

것으로 추정됨

< 주택공사의 분양가 추이 > 단위 : 만원
구 분	2003	2004	2005	2006
지역	경기 용인동백	서울 신림	안양임곡2	판교 1차	판교 2차
평당 가격	646	853	900	947~1,215	1,580~1,850
주1) 각 연도의 주택공사의 최고 분양가 자료 : 주택공사

< 채권입찰제에 의한 국채발행액 및 향후 10년간 이자수익 추정액 >
구분	25.7평~30.9평	30.9평~40.8평	40.8평 이상	합계
세대수	1,908세대	1,968세대	72세대	3,948세대
체권매입금액	5,361억원	1조 1,751억원	455억원	1조 7,567억원
이자수익	10년간 9,766억원(가정 : 1년만기 정기예금 금리 4.52%3))
주1) 평수 기준은 전용면적 2) 가정 : 모든 분양당첨자들이 채권매입상한액을 제시 3) 2006.6월 기준(한국은행) 4) 주택공사의 분양공급계획 및 보도자료를 근거로 추정 (각 평형별 공급량과 채권매입상한액을 곱해 산출)

□ 이와 같은 판교 고분양가가 은평뉴타운, 파주운정지구 등으로 확산되자 국민들의 ‘요구부응’

이라는 명분아래 분양원가 공개를 추진

- 올 9월 분양된 은평뉴타운의 경우 주변 시세(2006.9월 770만원)보다 훨씬 높은 평당

1,300~1,500만원으로 결정

- 곧이어 파주운정 신도시 역시 작년 말 인근 교하지구 분양가 700만원에 비해 거의 2배

상승한 평당 평균 1,297만원

□ 이와 같은 고분양가 확산추세로 건교부는 대통령 한마디에 분양원가 공개의 실효성을

짜맞추기에 골몰하고 있음

- 그동안 분양가 인하효과 불확실, 원가의 객관적 적정성 기준 마련 곤란, 과도한 규제로

인한 공급위축 등에 근거해 원가공개 불가 입장을 고수

- 그러나 이에 대한 명확한 근거 없이 단지 ‘거역할 수 없는 대세’라는 이유만으로 분양원가

공개를 지지

B. 분양원가 공개, 반시장주의로의 마지막 길이자, 반자본주의로 향하는 첫 단추

□ 시장원칙에서 가장 중요한 것은 수요ㆍ공급에 의한 가격결정

- 택지비, 자재비, 인건비 등 원가에 의해서만 가격이 결정되는 것이 아님

- 공급이 수요보다 많다면 가격이 하락하고, 그 반대의 경우라면 상승하는 것은 당연한 이치

□ 또한 건설업체는 기술혁신 및 원가절감을 통한 이윤추구를 목표로 경영활동이 이루어지나,

원가공개는 이를 원천봉쇄시킴

- 이에 따라 기업들은 수익률을 낮추거나 사업을 기피하여 주택건설업체의 경영구조가 악화

되고 주택건설물량이 감소할 것

□ 결국 주택시장에서의 가격결정과 주택공급에 정부 개입이 불가피할 것이며, 이는 곧 반자본

주의를 의미

- 직접적인 정부개입은 각종 행정지도를 수반하게 되어 주택시장 구조를 왜곡시키게 될 것

- 더욱이 노무현 정부와 같이 모든 주택공급 위축에 대해 주공 등 공기업을 동원하는 것은

자본주의 사회에서 찾아보기 힘든 기이한 현상이 될 것

C. 집값 안정에 대한 실효성 미흡해 국민들의 피해로 직결될 것

□ 원가의 적정성 판단을 위한 객관적 기준 마련이 어렵고 기업에 대한 직접적인 통제로

주택공급 위축 및 품질저하 우려

- 기술투자비용, 기업의 노하우, 브랜드 가치 등의 합리적 기준에 대한 사회적 합의가 어려워

갈등만 초래

- 이는 기술혁신 및 품질관리 소홀로 소비자의 주거수준 향상이라는 주택정책의 궁극적인

목표에 차질을 빚을 것

□ 더욱이 기업투자 위축으로 주택경기 침체, 나아가 건설경기 및 국가경제의 침체로 이어지면

서 국민들의 어려움이 가중될 것

- 주택수요자로서 주택공급 감소로 인한 집값 급등, 원가통제로 인한 품질저하는 주거수준

하락으로 이어질 것

- 특히 주택산업은 연관효과와 고용효과가 큰 분야로서 국내경기에 미치는 파급영향이 커

경기침체 및 일자리 감소로 연결될 것

D. 전문기관과 연계한 분양가심의위원회 기능 강화, 인테리어 등을 제외한 기본 건축비

공개로 맞춤형 주택건설 지향

□ 현재 건설업체들은 분양전 지자체에 설치된 분양가심의위원회에서 최종협의를 거쳐

분양가를 책정

- 그러나 형식적인 절차라는 지적을 받고 있어, 전문기관에 원가분석 의뢰 등을 통해

합리적인 원가관리가 이뤄져야 할 것

- 기본 토목공사, 골조공사 등 최소한의 건축에 대한 원가만을 공개하고 수요자의 기호에 따른

인테리어 비용 등을 추가한 맞춤형 분양가를 책정하는 것도 하나의 대안이 될 수 있을 것

< 질  의 >

○ 건교부는 토공ㆍ주공ㆍ성남시가 제시한 택지비가 적정하다고 보는가?

○ 건교부장관은 주택건설업체 이외의 민간기업들의 이윤이 어느 수준인지 알고 있는가?

○ 주택공사 등 공기업의 적정이윤은 어느 정도라고 보는가?  반면, 민간건설회사의 적정

이윤은 어느 정도라고 보는가?  어느 수준의 이윤이든 논란거리가 될 수 있지 않은가?

○ 그동안 건교부는 분양가 인하 효과 불확실, 원가 심사의 객관적 기준 마련의 어려움,

주택공급 위축 등을 이유로 분양원가 공개를 반대했는데, 이와 같은 문제가 해결되었는가?

구체적인 근거를 밝힐 수 있는가?

○ 민간회사들의 주택공급 회피로 인한 것을 주택공사 등 공기업을 동원하면 해결할 수

있는가?  이는 시장실패에 대한 정부개입인가, 아니면 정부실패의 연속인가?