2006년 10월 31일(火)

<2006년 국정감사>

한국토지공사

1. PF사업에서 공익성은 민간사업자들의 폭리를 가려주는 허울에 불과!

2. 대구테크노폴리스 조성 토지공사 연내 산업단지 지구 지정받도록 하라!

3. <2006 국정감사 자료집 4>(통권 45호)

토지공사 이익규모 과다 문제와 이익관리 필요성

- 토지공사 자체 노력보다는 부동산 경기 호조로 인한 이익규모 급증 비난을 수용하고, 이익규모 축소 등을 통해 공기업 본연의 임무에 충실하라.

- 개발이익의 공공부문 환수 및 정확하고 객관적인 원가자료 공개 등 사업관리를 투명화하고, 택지공급가격 인하방안 등을 모색하라.

- 적정한 배당금 산출 및 자본금 감소 등 이익에 대한 적극적인 관리방안을 마련하라.

4. 공인중개사 응시수수료 인하문제

PF사업에서 공익성은 민간사업자들의 폭리를 가려주는 허울에 불과!

PF사업은 공공부문과 민간부문이 공동으로 출자해 프로젝트회사(SPC)를 설립하고 자금을 조달해 사업을 시행하는 공공-민간합동개발형태의 부동산 개발사업임.

PF사업은 공익성과 수익성이 교묘히 혼합돼 있으며, 공사 측은 공익성을 크게 두가지 측면에서 내세우고 있음.

우선, 주택단지를 개발하게 되면 상가 등 편의시설은 주민들이 어느정도 입주한 뒤 입점하기 때문에 초기입주민들은 상당한 불편을 겪게 됨.

그러나 PF사업으로 편의시설 입점을 주민입주 시기와 맞출 수 있다는 점을 강조.

또한 상업용지를 과거 방식대로 중소 규모로 분할 매각할 경우 동종업체의 난립을 초래하고 도시미관을 해치기 쉽지만 PF 사업에선 넓은 필지로 덩어리로 공급함으로써 쇼핑 문화 레저 등이 어우러진 쾌적한 공간을 제공할 수 있다는 이점도 있음.

그러나 PF사업의 공익성은 SPC회사에 참여하는 토공의 참여지분만큼 일부분에 그치고 대부분의 사업영역에선 수익성 올리기에 급급한 실정.

구분	용인죽전	용인동백	화성동탄	대전엑스포	용인동백 주택단지
사업면적	1만4천907평	1만3천404평	2만8천887평	5만1천585평	1만8천762평
사업비	4천628억원	3천992억원	1조7천276억원	9천342억원	1천176억원
사업기간	2002.1~2008.3	2003.5~2007.12	2004.4~2011.12	2004.6~2009.12	2005.6~2008.6
PF회사명	그린시티	쥬네브	메타폴리스	스마트시티	모닝브릿지
총자본금	238.7억원 (설립시 11억원)	329.5억원 (설립시 30억원)	304억원 (설립시 40억원)	SPC 473억원 AMC 3억원	SPC 50억원 AMC 3억원
출자지분	토공18.18 신세계 71.82 신세계건설 10	토공 19 리얼코홀딩스 26 상수종합건설 18.6 오송 11.4 신세계 10 삼부토건 10 포스코건설 5	토공 19.9 포스코건설 40 팬퍼시픽 26 신동아건설 12 신한은행 2	토공 19.9 대우건설 19.2 삼부토건 17.3 운암건설 17.3 인스빌 6 한국산업은행5 서브리더4 신한은행3 국민은행 1.8 한국도시개발 1.5	토공 19.9 SK 건설 19.9 퍼시픽랜드 15.11 드림사이트 12.6 신한은행 11 신한캐피탈 5 신한증권 3.89 포스홈 3 쎄쩌코리아 2.6 송담건설 2.6 원형주택 2 팀버하우스 2
수익률	고정수익(3.09%)	고정수익(4.57%)	변동수익 (연평균20%)	변동수익 (연평균 73%)	변동수익 (수익금 99억5천900만원)

<토공이 참여하고 있는 대표적인 PF사업 현황>

당초 토공은 죽전과 용인동백 등지에서 PF사업을 벌일 때만해도 현금출자가 전혀 없어 땅값만 받고 수익배당에는 참여하지 않았음.

이를 토공의 제1기 PF사업이라고 한다면 화성동탄부터는 제2기 PF사업이 시작됨.

2기에선 땅은 땅대로 입찰에 부쳐 주위 시세보다 비싸게 SPC에 매각하고, 건물 분양 뒤 수익금이 생기면 출자지분만큼 별도로 배당을 받는 변동수익 구조로 전환.

토공이 그간 추진해온 대표적인 PF사업 5개의 수익률을 보면 초창기 고정수익 구조에선 3~5%의 낮은 수익률에 그침.

그러나 화성동탄부터 시작된 변동수익 구조에선 수십 %의 고수익에 토공도 편승하게 됨.

시중은행의 대출금리가 7~8%임을 감안하면 SPC의 수익률은 폭리에 가까움.  이런 높은 수익률 때문에 PF사업에 참여하려는 금융자본들이 점차 늘고 있는 추세.

PF사업의 고수익 구조는 기본적으로 토공의 토지수용권, 재경부의 각종 세제혜택, 관련법규의 지원 등 공공성이 밑거름이 됐기 때문에 가능.

따라서 토공은 고수익 배당에 숟가락 하나 걸치기 위해 공익성을 빌려줬고, 민간자본은 이를 대외 포장용으로 적극 활용함으로써 상호 공생관계가 형성됨.

사장은 토공이 PF사업에 민간사업자들의 자본참여를 유도하기 위해 폭리구조를 방조하고 있다는 지적에 대해 어떻게 생각하는가?

대구테크노폴리스 조성 토지공사 연내

산업단지 지구 지정받도록 하라!

한국토지공사는 대구시 달성군 현풍․유가면에 대구테크노폴리스

조성사업을 추진하기 위해 2004년 6월 29일 대구시와 기본협약을 체결.

지난 6월 28일 제260회 임시회 토지공사 업무보고 시 본 의원의 질의에 사장께선 금년내에는 지구지정이 되도록 하겠다고 답변하셨는데 계획에는 차질이 없는가.

올해 안에 지구지정을 위해선 어떤 절차를 거쳐야 하는 지 서면으로 답해주기 바람.

	관련 사항
<추진상황> ○ 토지공사에서는 투자타당성 심의(‘06. 9. 29 실무심, ’06. 10. 19에 경영진 심의)에서 제기된 내용에 대해 개발계획(안)을 보완 중 ○ 대구시에서는 ‘06. 10. 25까지 관계기관 의견수렴(주민의견 공람, 건교부 등 정부관련 기관 협의)에 있음. - 특히 ‘06. 10. 17에 농지전용 심의 통과 <향후계획> ○ 관계기관의 의견반영 등 개발계획(안)을 보완하여 - 산업단지 지구지정 신청(토지공사→대구시→건교부) - 산업입지정책심의회(건교부), 중앙도시계획위원회(건교부) 심의 - 지구지정 승인(건교부→대구시), 지구지정 고시(대구시) 등의 절차를 거치게 됨

본격적인 사업 착수를 위해 토지공사는 지난달 내부적으로 타당성 심의를 벌였던 것으로 알고 있는데, 타당성 심의 시 조건사항이 있었다면 서면으로 제출해주기 바람.

	관련 사항
○ ‘06. 9. 29 실무진 심의, ’06. 10. 19에 경영진 심의를 완료 ○ 심의시 제기된 내용 (추정) - 단지조성 비용, 분양가, 수요조사에 대한 확실한 검토 필요 - 연구용지 등 부지 미분양시 대책 마련 필요 - 진입도로 등 기반시설에 대한 대구시의 확실한 지원의지 - 지구지정은 일괄적으로 하더라도 보상은 단계적으로 하는 방안 모색

현지민들은 지금 상당한 불만과 의구심으로 테크노폴리스 사업을 지켜보고 있음.

이 지역에 테크노폴리스를 조성한다고 2002년부터 발표했고 특히 2005년 2월부터는 이 일대를 포함한 2천90만평에 대해 토지거래허가구역으로 지정했음에도 아직까지 가시적인 성과가 없기 때문.

지구지정 이후 토지공사에서 계획하고 있는 개발일정은 어떻게 되는 지 서면으로 답변 바람.

	관련 사항
○ ‘07. 12월 : 실시계획 수립 및 승인 - 교통영향평가(건교부), 재해영향평가(소방방재청), 환경영향평가(환경부) 등을 거쳐 실시계획 승인(대구시) ○ ‘08년 : 토지보상 및 기반조성공사 착수 ○ ‘11년 : 기반조성공사 준공 / ○ ‘15년 : 개별입주 완료

환경영향평가 조사기간만 1년 넘게 걸린다고 하는데 여러 영향평가를 미리 추진하는 등의 방법을 통해 개발일정을 단축할 수는 없는가?

혹시 현재 진행중인 영향평가가 있는가?

	관련사항
○ ‘06. 7, 환경영향평가 등 제 영향평가 용역 발주 (토지공사 →(주)삼안)

그렇다면 실시계획 수립 및 승인 기간을 단축할 수도 있는 것 아닌가 ?

구체적으로 토지보상은 언제부터 시작되는가?

보상에 착수하면 단계별 보상인가, 테크노폴리스 전체에 대한

일괄보상인가 ?

	관련 사항
○ ‘08. 3, 토지보상 시작 ○ 단계별로 할지 일괄보상할지는 검토가 필요함

만일 단계별 보상을 하게 되면 앞에서 언급한 바와 같이 지역주민들의 불만이 폭발해 사업추진이 원활하지 않을 수 있음.

반드시 테크노폴리스 전체에 대해 일괄보상이 이뤄져야할 것임.

대구테크노폴리스 조성사업은 대구의 미래가 걸린 문제.

지금 대구지역에는 산업용지가 부족해 성서 4차단지, 달성 2차단지

분양경쟁률이 6:1 정도로 매우 높음. 그 만큼 사업이 시급하는 증거임.

산업용지 분양은 언제쯤 가능할 것으로 예상하는가 ?

그리고 기반조성을 끝내고 공장을 가동할 수 있는 시기는 언제쯤 될 것으로 예상하는가? (기반조성은 2012년까지 완료돼야 함)

	관련 사항
○ ‘09년도 : 용지분양시작 ○ ‘12. 하반기 : 기반조성공사 완료예정

사장은 본 사업이 성공적으로 추진되도록 최선을 다해주기 바람.

<2006 국정감사 자료집 4>(통권 45호)

이익규모 과다 문제와 이익관리 필요성

1. 토지공사 자체 노력보다는 부동산 경기 호조로 인한 이익규모 급증 비난을 수용하고, 이익규모 축소 등을 통해 공기업 본연의 임무에 충실하라.

본 의원이 국회예산정책처에 조사/분석을 의뢰하여 회신을 받은 “한국토지공사 이익규모에 대한 제무제표 분석”자료에 따르면,

한국토지공사의 손익계산서에서 매출총이익과 경상이익, 순이익이 2001년 이후 지속해서 급증하고 있는 것으로 나타남.

이에 따라 순이익 규모는 2001년 1천87억원에서 2005년에는 6천78억원으로 급증함.

이 중 택지공급 및 개발내역을 보면, 2001년 이후 택지공급 면적은 매년 감소하는 반면, 공급금액은 매년 일정하게 유지되고 있는 것을 알 수 있는데,

이를 분석하면 결국 한국토지공사의 이익증가는 부동산 경기의 호조로 인한 단위면적당 택지 공급가격의 상승으로 인해 발생한 것으로 유추할 수 있음.

문제는 토지공사의 이익증가가 자체적인 원가절감 노력이기 보다는 부동산 경기의 호조로 인해 택지 공급가격이 높아짐에 따라 발생한 측면이 크다는 것이고,

공기업의 지나친 이익추구는 공익성을 외면하고 공기업 본연의 업무를 소홀히 한다는 비난을 피할 수 없다는 것임.

이러한 문제지적에 대한 토지공사 사장의 생각은 어떠신지, 이익규모 축소 등을 통해 ‘국토자원의 효율적이고 종합적인 이용․개발’이라는 토지공사 본연의 업무에 충실하실 생각이 있는지 답변해 주시기 바람.

2. 개발이익의 공공부문 환수 및 정확하고 객관적인 원가자료 공개 등 사업관리를 투명화하고, 택지공급가격 인하방안 등을 모색하라.

국회 예산정책처의 자료분석에 따르면,

17개 지구에 대해 한국토지공사 입장(토지공사 산하 국토도시연구원에서 발표한 조성원가를 토대로 이익분석)에서 수지분석을 한 결과 무상․저가 공급분을 감안하더라도 화성동탄지구는 1조1천340억원, 용인동백지구는 4천8백24억원의 이익을 실현하였고, 수도권 택지지구의 공동주택 용지는 평균 30%대의 이익을 실현하고 있는 것으로 분석됨.

<17개 지구의 택지 매각이익 요약>

(단위: 천원, 천㎡, 억원)

	택지지구명	조성원가 (a)	총사업 면적	기공급 면적(b)	총조성 원가 (B=a*b)	총공급 가액(A)	매각이익 (A-B)
수도권	용인죽전	886	3,232	1,852	16,410	18,007	1,597
	용인동백	777	3,305	1,645	12,789	17,614	4,824
	용인신봉동천	799	665	351	2,802	2,157	-645
	성남판교	2,248	4,992	616	13,845	12,892	-953
	하남풍산	1,570	1,016	404	6,347	7,364	1,016
	화성동탄	811	9,036	3,863	31,319	42,659	11,340
	파주교하	747	2,044	1,046	7,813	10,690	2,877
	남양주평내	666	848	592	3,937	4,128	191
	소 계				95,264	115,511	20,248
비수도권	청주산남	451	1,099	572	2,576	3,953	1,377
	대전가오	402	644	371	1,492	1,799	307
	대전노은2	508	1,566	797	4,050	5,341	1,291
	홍천연봉2	260	96	65	169	166	-3
	춘천거두	330	238	133	440	474	35
	김해진영	360	636	378	1,361	1,395	34
	거제장평2	430	213	85	364	389	25
	경산백천	333	328	205	680	722	41
	북제주함덕	191	119	67	128	149	21
	소 계				11,261	14,387	3,127

주: 조성원가는 천원, 나머지는 억원 단위임.

자료: 1. 한국토지공사, ｢택지개발지구 아파트분양가와 택지비 분석｣, 2006. 4.
2. 한국토지공사, ｢결산보고자료｣, 2006. 5.

<17개 지구의 조성원가 대비 택지공급가격 비율>

(단위: 만원)

	택지지구명	평당 조성원가 (A)	분양 APT 평당 공급가 (B)	수익률 (B/A-1)*100
수도권	용인죽전	293	356	21.5%
	용인동백	257	343	33.5%
	용인신봉동천	264	358	35.6%
	성남판교	743	941	26.6%
	하남풍산	519	656	26.4%
	화성동탄	268	359	34.0%
	파주교하	247	326	32.0%
	남양주평내	220	212	-3.6%
비수도권	청주산남	149	186	24.8%
	대전가오	133	153	15.0%
	대전노은2	168	184	9.5%
	홍천연봉2	86	80	-7.0%
	춘천거두	109	98	-10.1%
	김해진영	119	116	-2.5%
	거제장평2	142	167	17.6%
	경산백천	110	115	4.5%
	북제주함덕	63	70	11.1%

자료: 한국토지공사, ｢택지개발지구 아파트분양가와 택지비 분석｣, 2006. 4.

문제는 이러한 토지공사의 이익증가가 부동산 개발이익을 향유하는 건설업계 전체의 문제로 볼 수 있다는 것임.

따라서 건설업계 전체의 발전을 모색하기 위해 국회 예산정책처에서는 토지공사가 아래의 다섯가지 사항들을 고려하여 사업을 영위해야 할 것임을 지적하고 있음.

1) 개발이익을 공공부문으로 환수하여 적절하게 사용할 것.

2) 원가절감 노력을 통해 택지를 보다 저렴하게 공급할 수 있는지에 초점을 맞춰 사업을 영위할 것.

3) 정확하고 객관적인 원가자료를 공개할 것.

4) 공공성이 강조되는 임대주택 용지에 대해서는 자금부족 현상을 해소하기 위해 더욱 저렴한 가격으로 공급하는 방안을 모색할 것.

5) 분양가상한제가 적용되는 용지에 대해서는 정부의 통제와 연계하여 택지공급가격을 낮추는 방안을 모색할 것.

이러한 지적에 대한 사장의 생각은 어떠신지 답변해 주시기 바람.

3. 적정한 배당금 산출 및 자본금 감소 등 이익에 대한 적극적인 관리방안을 마련하라.

과거에는 재정경제부와 산업은행 등에서 대규모의 출자금을 통해 공기업에 투자를 했으나, 현재는 공기업의 설립목적을 1차적으로 달성한 기관도 많고 정부가 SOC 분야 투자를 축소해야 한다는 지적도 있음.

따라서 공기업의 적정 규모나 과거 투하자본에 대한 이익관리, 즉 배당이나 자본금 감소 정책을 적극적으로 논의할 필요가 있다고 생각됨.

이에 대한 사장의 생각은 어떠신지 답변해 주시기 바람.

아울러 한국토지공사는 2005년 정부에 대거 배당금을 일시에 지급한 바 있는데,

일시적으로 그칠 것이 아니라 향후에는 배당지급 여력에 대한 전체적인 관리를 통해 투자재원 소요금액을 고려하여 적정한 배당금 규모를 산출하는 체계적인 관리가 필요할 것임.

이에 대해서도 사장의 생각과 향후 계획에 대해 답변해 주시기 바람.

<한국토지공사의 배당금 지급 현황>

(단위: 억원)

		2001	2002	2003	2004	2005
출자금		17,746	17,924	18,024	24,200	24,200
배당금		88	89	179	487	1,258
배당율	이익대비	8.1%	2.4%	4.1%	10.0%	20.7%
	자본금대비	0.5%	0.5%	1.0%	2.7%	5.2%
내부 유보된 현금		6,366	17,319	15,381	4,351	18,770

주: 내부 유보된 현금은 결산서상 현금및현금등가물의 금액임.

자료: 한국토지공사 결산서, 각 연도.

공인중개사 응시수수료 인하문제

공인중개사 시험은 매년 10만명 이상이 응시하는 대규모 시험으로 응시수수료만 매년 수십억원에 이르고, 토지공사가 제출한 자료에 따르면 올해 시험의 경우 14만7천여명이 응시하여 41억2천9백만원의 응시수수료가 납부된 것으로 나타남.

아울러 토지공사는 2005년부터 공인중개사시험을 관리/감독하면서 매년 수십억원의 비용을 지출하고 있고 2005년의 경우 손실액이 50억여원에 이르는 것으로 밝히고 있음.

<연도별 시험관련 예산 및 지출액>

구분	총수입	총비용	손실액	비고
05년 15회추가	0(면제)	3,807백만원	△ 3,807백만원
05년 16회	3,171백만원	4,468백만원	△ 1,297백만원
06년 17회(추정)	4,129백만원	4,129백만원	0	추정

이에 따라 응시수수료도 건교부에서 시행하던 당시 1만5천원에 비해 2배 가까이 증가한 2만8천원으로 증가함.

또한 전년도 1차 합격자의 경우 2차시험만 응시함에도 불구하고 1차와 2차시험 응시자를 구분하지 않고 동일한 요금을 부과하는가 하면, 인터넷 접수의 경우 각종 수수료(결제대행수수료)를 수험생이 부담하도록 하고 있어 수험생들의 원성을 사고 있음.

이와 관련하여 본 의원이 토지공사로부터 제출받은 ‘중개사 시험 집행비용 내역’ 자료를 분석해 보면,

12억9천여만원의 손실이 발생한 16회 시험의 경우, 인건비 8억1천6백여만원 외에 시험감독원 수당과 출제위원 수당, 감독요원 식대 등으로 19억9천7백만원을 집행하는 등 인건비로만 28억1천3백만원이 집행된 것으로 나타남.

또한 인쇄부문에서 운반차량비로 2천643만원을 집행하고도, 기타비용에 문제지 운반 등의 출장비가 또다시 비용으로 기록되는 등 인건비 지출이 과다하게 계상되어 있는 문제가 있다고 생각됨.

<중개사 시험 집행비용 내역>

(단위 : 천원)

구분	16회	15회추가
계	4,468,115	3,806,863
○ 관리부문	2,440,269	1,966,783
- 시행계획 공고료	20,720	26,640
- 전산시스템 구축 및 임대비용 등	543,634	284,320
- 원서접수 장소대여료 및 부대비용	124,088	101,618
- 시험장 대여료	118,315	87,550
- 시험 감독원 등 수당	1,491,117	1,344,905
- 금속탐지봉 대여료	14,892	19,680
- 무전기 대여료	19,260	-
- 보안경비 용역비	91,879	73,900
- 사진명부출력프로그램구축 용역비	16,364	28,170
○ 인쇄부문	208,998	193,010
- 문제지 인쇄비	151,818	136,245
- 답안지(사진명부) 인쇄비	25,797	21,840
- 운반차량비	26,433	31,625
- 인쇄소 행정요원 수당	4,950	3,300
○ 출제부문	450,853	463,404
- 출제본부 이용료(객실료+식대+기타)	114,193	113,094
- 출제위원 수당(출제본부 입소전)	36,600	63,700
- 출제위원 수당(출제본부 입소후)	227,600	227,510
- 출제본부 평가단, 행정요원 등 수당	56,510	53,300
- 정답심사위원(행정심판 검토) 수당	15,950	5,800
○ 기타비용	488,706	444,052
- 시험장 및 접수장 확보, 문제지 운반 등의 출장비	91,271	90,921
- 시험용품 등 소모품비	118,095	126,116
- 도서인쇄비	39,289	43,848
- 감독요원 식대 및 시험장 운영비 등	164,172	121,737
- 등기소송비	18,818	13,750
- 기타	57,061	47,680
○ 인건비	816,013	739,614
○원서접수 인터넷 결재 등 대행수수료	63,277

결국 중개사 시험과 관련한 비용의 상당부분이 인건비에 기인한 것이라면 관계 공무원이나 직원 활용 등의 방법으로 지출비용을 줄일 수 있을 것으로 생각되고, 중복지급 등의 문제를 해결한다면 토지공사의 손실액은 상당부분 줄어들 것이라 생각됨.

이에 대한 사장의 생각은 어떠신지 답변해 주시고,

향후 응시수수료 인하를 비롯한 결제대행수수료의 전가 방지대책 강구, 2차시험 응시자에 대한 응시수수료 할인 등의 대책을 강구할 의향이 있으신지 답변해 주시기 바람.