〈한국주택금융공사〉

ꡒLG카드 연체율(46.3%)은

취급 금융기관의 연체율(2.2%)의 약 21배ꡓ

□ LG카드의 보금자리론 높은 연체율 관련

- 06년 6월, LG카드 연체율(46.3%)은 취급 금융기관 연체율(2.2%)의 약 21배임.

- 연체관리자 계약직 3명뿐, 연체자는 물론 취급금융기관까지 사후관리하는 것은ꡒ죽은관리ꡓ→ 최소 정식직원 포함 10명이상 관리해야 함.

- 공사는 모기지론 판매이후 유동화증권 발행까지 연체관리를 못하는 사각지대 발생 → 양수도 확약서에 포함시켜야함(공사↔취급금융기관)

- 신용등급 6등급이상의 대출규모는 1/3이면서 연체자는 5등급까지의 연체자 보다 약 3배정도임 → 신용등급에 따라 부채상환능력, 대출비율 등을 차등화화 할 필요있음.

ꡒ금리경쟁력이 있는 e-모기지론을 취급기관은

단 한곳 LG 금융기관뿐ꡓ

□ 장기고정금리 모기지론 판매량 부진관련

- 06년 6월현재 목표 5조 2,000억원 대비 9.9%인 5,163억원으로 매우 저조함

- 금리경쟁력이 있는 e-모기지론을 취급기관은 단 한곳 LG 금융기관뿐

- 모기지론 1건당 평균 7,200만원이지만 주택평균가격 1억 3,000만원을 기준시 공급금액 2,000만원 더 늘려야

ꡒ저소득층이면서 72.7%는 일반금리 7.05%적용 받지만

27.3%는 2% 저리, 무이자를 받는 등ꡐ형평성 문제ꡑ있어ꡓ

□ 높은 학자금대출 금리실태와 관련

-  저소득 학자금 지원대상임에도 72.7%(98,242명)는 일반금리 7.05%를 적용받고 있지만 나머지 36,758명은 2% 저리, 무이자로 받고 있어 ꡒ형평성 문제ꡓ있음 → 저소득층은 2%저리로 지원해야함

- 일반 대학생, 채권관리 수수료 등 필요비용 약 1.35% 제외한 최소대출 금리 5.49% 지원해야

- 고교생, 05년 저소득층 편부모가정에 157억원을 지원하고 있지만 모든 저소득층에 대해 확대할 필요

□ LG카드의 보금자리론 높은 연체율 관련

○ 모기지 저당채권 연체율은 LG카드(46.3%), 기업은행(6.4%), 외환은행(5.3%) 금융기관순임. 06년 6월말 현재 위 3개 금융기관의 연체규모는 전체 연체채권 1,348억원의 61%인 820억원임.

- LG카드는 MBS 2006-2호(46.3%, 06. 3.30. 발행), 외환은행은 MBS 2005-1호(13.3%, 05. 2.24. 발행) 및 2005-2호(9.3%, 05. 3.23. 발행)에 연체가 집중됨

채권관리자 금융기관별 연체현황

(단위 : 억원, %)

구 분	06년 6월말			06년 5월말	05년말
	연체금액	대출잔액	연체율	연체율	연체율
전 체	1,348	61,050	2.21	2.09	1.60
LG카드	138	298	46.26	33.44	-
기업은행	107	1,681	6.37	6.42	5.39
외환은행	575	10,899	5.28	5.16	4.13
기 타	528	47,172	1.10	1.05	0.91

상위 3개 물건별 금융기관 연체현황

(단위 : 억원, %)

구 분	MBS 2005-1			MBS 2005-2			MBS 2006-2
	연체율	연체금액	대출잔액	연체율	연체금액	대출잔액	연체율	연체금액	대출잔액
전 체	4.68	154	3,293	3.58	119	3,327	5.14	170	3,301
LG카드							46.26	138	298
외환은행	13.33	111	833	9.34	88	942

〈문제점 및 질의〉

○ LG카드 대출담당자가 업무처리기준의 적합여부를 서류만 검토하고, 감정평가의 적정성, 채무자의 채무상환능력 등에 대한 실제확인 미흡.

또한, 대출자산과 경영실적 평가를 통한 인사고과에 반영시키는 공격적인 마케팅 활동전개(무리한 영업)등으로 높은 연체율 발생

- 모집인 제도를 운영하고 있는 06년 6월현재 LG카드 연체율(46.3%)은 취급 금융기관 평균연체율(2.2%)의 약 21배임.

- LG카드의 연체율을 막기위한 제도적인 개선을 여러차례 했음에도 연체율(06년 4월 21.4%, 06년 5월 33.45%, 06년 6월 46.2%) 오히려 높게 나타나고 있음.

* 업무처리 제도개선 사항

- 감정평가기관 한국감정원으로 일원화(06. 2. 1)

- 거치기간 1년초과시 LTV비율 60% 이내로 제한(06. 4. 21)

- DTI2가 100%를 초과시 대출 취급불허(06. 9. 5)

☞ 공사는 LG카드 모집인들이 주택담보대출 취급경험이 없음을 사전에 충분히 인지하고 있음에도,

모집인에 대한 통제와 관리를 철저히 못하고, 사전에 대출취급에 대한 충분한 교육과 숙지를 시키지 못한 공사의 책임이 먼저 있다고 보는데?

○ 현재 22개 금융기관이 유동화(MBS-저당증권) 조건부로 보금자리론을 취급하고 있으며, 06년 6월 현재 1,298건 1,348억원의 연체가 발생되고 있음.

- 공사는 작년 5월부터 연체전담반 계약직 3명이 유동화 이후 연체자와 모기지론취급 금융기관까지 사후관리를 하고 있음.

☞ 계약직 1명당 연체건수 430건을 담당하는 것도 무리일뿐만 아니라 취급금융기관까지 사후관리 한다는 것은 정말 죽은관리임.

따라서 정식직원을 포함한 최소 10명이상 연체전담반에 배치해야 한다고 생각하는데?

* 시중은행 평균 1인당 연체관리건수 : 100~150건

☞ LG카드의 모기지론이 05년 10월에 첫 출시(판매)되었고, 익월부터 연체가 발생했음에도 공사는 유동화증권(MBS) 발행(06년 3월 30일)이후,

즉, 5개월이 지난 이후에야 연체사실을 파악하게되는 등 제도적인 문제가 있다고 보는데?

대출 양수도 확약서에 모기지론 대출싯점 부터 공사가 연체현황을 파악할 수 있는 제도개선이 필요함.

* 양수도확약서, 금융기관이 판매한 모기지론은 일정기간이후 공사가 매입 MBS를     발행한다는 조건이 있음.

○ 시중은행에 비하여 판매망이 잘 갖춰진 여신금융기관의 모기지론 판매량은 선진국의 경우 70%이나 우리나라는 30%임.

* 모기지론 취급 여신금융기관 : 삼성생명, 대한생명, 삼성화재, LIG손해보험,

엘지카드, 현대캐피탈

* 모기지론 총 취급량에 대한 여신금융기관의 판매비중 : 04년 10.9%(3,619억/33,320억),

05년 11.5%(42,192억/4,849억), 06년 7월말 30%(1,927억/6,440억)

☞ 연체가 많다는 이유로 LG카드의 Off-Line 판매망을 중지시킬 것이 아니라,

여신금융기관의 판매망 확충을 위하여 정기적인 교육연수 강화, 채권관리기관의 관리강화(성과평가 반영) 등을 통한 보안책을 강구하는 것이 타당하다고 생각하는데?

* LG카드 연체률이 높다는 이유로 금년 8/23일부터 판매망을 통한 판매(Off-Line)는 금지시킴. 다만, On-Line 즉 e-모기지론는 판매하고 있음.

○ 대출자에 대한 신용등급(CB)별 연체현황을 보면 1~10등급 대상자중 5등급까지의 대출비율은 67%, 연체자 비율은 26%이나, 6등급이상의 대출비율 33%, 연체비율은 74%임.

대출자의 CB등급별 연체현황(06. 6/30일 현재)

대출이용자 CB등급		보금자리론 대출채권			30일 이상 연체채권
		건수	금액	구성비	건수	금액	구성비
	0~5등급	70,389	50,911	67.24	338	327	26.04
	6~10등급	34,289	25,427	32.76	960	1,021	73.96
합 계		104,678	76,338	100	1,298	1,348	100

- 신용등급 6등급이상의 대출규모는 1/3이면서 연체자는 5등급까지의 연체자 보다 약 3배정도임.

☞ 신용등급이 낮은 대출자에 대한 부채상환능력(DTI), 대출비율(LTV) 등을 강화할 필요가 있다고 생각하는데?

□ 장기고정금리 모기지론 판매량 부진 관련

○ 보금자리론 04년 3월 출시 이후 04년도 3조 3,320억원, 05년도 4조 2,192억원을 공급한 반면, 06년 6월말현재 목표(5조 2,000억원) 대비 9.9%인 5,163억원으로 매우 저조한 실정임.

유동화증권 및 모기지론 공급 실적현황

(단위 : 억원)

구 분	2005년 실적	2006년
		계획	실적(1~6월)	달성율(%)
유동화증권 발행 ㆍMBS 발행 ㆍSLBS 발행	43,780	68,000	15,578	22.9
	38,610	52,000	7,215	13.9
	5,170	16,000	8,363	52.3
모기지론 공급	42,192	52,000	5,163	9.9

〈문제점 및 질의〉

○ 공사는 부진사유를 은행권과의 금리, 보금자리론 LTV한도의 경쟁력 약화, 국민주택기금(건교부)의 생애최초 주택구입 자금대출을 좋은 조건 등으로 설명하고 있음.

* 은행권과의 금리 5월기준 1.39%금리갭(공사6.8% - 은행5.41%)

* 보금자리론 LTV한도(70%), 은행권 서울보증보험 50%→60%

* 생애최초 주택구입(건교부 국민주택기금)의 금리 4.7%~5.2%, 대출대상 주택가격 제한 없음.

- 공사 보금자리 모기지론 수수료 약 1%(지급보증, 채권관리, 수탁관리)만큼의 금리인상 요인이 발생되어, 일반은행과의 경쟁력이 매우 취약함.

* 수수료율: 채권관리 수수료 0.5~0.73%, 지급보증수수료 0.2%, 수탁수수료 0.05%

☞ 보금자리 모기지론 보다 금리경쟁력(채권관리 수수료)이 있는 e-모기지 취급 금융기관(LG카드만 금년 7월부터 취급)을 확대할 필요가 있다고 생각하는데?

* 보금자리론 수수료율: 채권관리 수수료 0.5~0.73%

* e-모기지론 취급기관 : 채권관리 수수료 0.3%, LG카드(06년 7월부터 첫 출시)

○ 공사는 현재 06년 7월부터 첫 출시한 e-모기지의 경우 고객 편의성과 종합신용 평가에서 부족하다고 생각됨.

☞ 2단계 e-모기지 시스템 개발에 있어서 신청과 상담, 심사의 과정을 직접 조회해 볼 수 있는 고객만족 여러 기능을 제공할 필요가 있다고 봄.

또한 신용도가 우수한 고객을 대상으로 서류를 간소화 하는 등 차별화된 서비스 기능도 제공해야?

☞ LG카드만 이용하고 있는 e-모기지론을 다수의 금융기관에서  취급할 수 있도록 대출취급 금융기관을 확대하고, 대출 담당자용 표준화된 심사시스템을 제공하여 쉽고 빠른 의사결정이 될 수 있도록 지원해야?

또한 대출모집인 또는 부동산 중개업소 등이 e-모기지론을 홍보할 수 있도록 상담시스템 지원도 필요함.

○ 모기지 보금자리론 공급 현황을 보면 04년도부터 06년 6월현재까지 약 8조, 11만 1,033건으로 1건당 평균 7,200만원을 지원하였음.

- LTV(대출비율) 70%를 기준으로 할 때 약 1억원의 주택을 구입했다고 볼 수 있음. 이는 지방의 주택가격은 어느정도 수요공급이 맞다고 볼 수 있는 반면,

- 서울의 주택 구입금액이 평균 약 3억원으로 LTV 70%에 해당되는 대출규모는 2억 1천만원임. 모기지론 평균 공급액 기준의 3배정도임.

☞ 우리나라 평균 주택가격 1억 3,000만원, 중소득 주택가격 또한 1억 3,000만원을 기준시 모기지론 1건 평균 적정 공급금액은 9,100만원으로,

현재 모기지론 1건 평균 공급금액 7,200만원은 적정한 공급금액이 아니므로 약 2,000만원 공급금액을 더 확대해야?

지역별 주택가격 현황

(단위 : 만원, 년, %)

구 분	매입당시주택가	현재 주택가	거주기간	상승률
서 울	17,717	28,568	5.4	10.0
강 남	25,101	41,475	3.9	13.4
수 도 권	10,929	16,749	6.2	7.4
5대광역시	8,456	11,439	7.4	4.4
지 방	12,929	6,691	11.5	-5.4
전 국	12,363	13,562	8.1	1.1

소득별 주택가격 현황

(단위 : 만원, 년, %)

구 분	매입주택가격	현재 주택가격	거주기간	상승률
저소득(1~3분위)	13,597	7,764	11.5	-4.6
중소득(4~7분위)	9,444	13,345	6.0	6.4
고소득(8~10분위)	15,915	24,350	5.8	7.2
평 균	12,385	13,551	8.0	1.3

* 저소득(1~3분위) : 2,200만원이하, 중소득(4~7분위) : 2,280만원~4,140만원이하,

고소득(8~10분위) : 4,380만원~5억 9,760만원 이하

○ 금년 6월에 실시한 보금자리론 이용실태에 대한 설문조사결과

주택구입 의향자의 64.4%는 주택구입시 주택금융을 이용할 의향이 있고, 이중 55.6%가 보금자리론을 이용할 의향이 있는 것으로 나타났음.

- 반면에 모기지론 발행규모는 주택금융시장 약 200조의 5%(잔액기준 약 10조)로써 시장 점유률이 아주 미미한 실정임.

- 05년부터 09년까지 모기지론 공급 예상규모는 총 35.5조원이고, 05년 기준 09년 모기지론 공급물량은 약 2배성장하는 것으로 예측하고 있으나

유동화증권 발행계획 대비 현재실적을 보면 04년 75.4%, 05년 77.2%, 06년 8월 현재 20%임.

☞ 유동화증권의 경우 04년부터 06년 8월까지 목표대비 실적이 55.7%이고, 금년 8월 현재 계획대비 실적이 20%에 불과함.

또한 05년 8월 발행계획이 몇 개월 지나지 않아 변경되는 등 주택모기지론 수요공급시장에 대한 정확한 조사가 이루어지지 않고 있음.

MBS(유동화증권)발행 계획 및 실적 현황

(단위 : 억원)

구 분	MBS
년 도	04년	05년	06년 8월
발행계획	40,000	50,000	52,000
발행실적	30160	38,610	10,340
달 성 율	75.4%	77.2%	20%

MBS 발행물량 최초 계량계획 현황

(단위 : 조원)

구 분	05년	06년	07년	08년	09년	총계
계 획	4.8	6.0	7.1	8.2	9.4	35.5

* 05. 8월 당시 계량계획임

○ 현재 BIS(자기자본)비율 산정시 주택담보대출의 위험가중치 50%이며, 07년부터 적용될 바젤협정(Ⅱ)에서 35%로 하향조정할 예정임.

* 바젤협정 : 1961년 3월 스위스의 바젤에서 개최된 BIS(국제결제은행)의 중앙은행 총재회의에 참석한 선진 7개국 사이에 맺어진 국제금융협정

- 바젤Ⅱ 시행을 앞두고 시중은행들은 BIS 비율 산정시 유리한 주택담보대출 확보에 주력할 것으로 보임. 따라서 공사는 시중은행 보다 대출경쟁력이 약화됨.

☞ 주택담보대출에 있어서 BIS 산정시 주택담보대출에 대한 위험가중치를 시중은행(단기ㆍ변동금리)과 공사(장기ㆍ고정금리)간 차별화 시키는 방안,

즉 시중은행은 위험가중치를 현행(50%)대로, 공사는 바젤협정(Ⅱ)요구안 35%로 낮추는 방안을 적극적으로 연구할 필요가 있다고 보는데?

☞ 종합적으로 주택대출시장 안정과 채권시장 육성을 위해 MBS 발행규모, 1건당 평균 지원규모, 납입 자본금규모 등에 있어서

보금자리론의 수요공급과 주택의 질적인 면에서 어느정도의 규모가 과연 적정한지 종합적인 검토와 대책을 마련해야 하는데?

* 주요기관의 수권자본금 대비 납입자본금 비율 ;

대한주택공사 84.5%, 한국도로공사 73.1%, 한국전력공사 53.5%, 한국토지공사 48.4%, 한국주택금융공사는 18.8%(3,766억/2조)

만기별 MBS 발행금액

(단위 : 억원, %)

구분	1년	2년	3년	5년	7년	10년	12년	15년	20년	계
MBS (비중)	2,635 (3.5)	3,660 (4.8)	10,540 (13.9)	14,650 (19.3)	15,200 (20.0)	14,150 (18.6)	500 (0.7)	11,100 (14.5)	3,550 (4.7)	75,985 (100)

* 06년 6월말 기준

분기별 월평균 보금자리론 공급액 추이

(단위 : 억원)

구 분	04년			05년				06년
	2/4분기	3/4분기	4/4분기	1/4분기	2/4분기	3/4분기	4/4분기	1/4분기	2/4분기
월평균 (3월분)	4,045 (12,135)	3,190 (9,570)	3,755 (11,265)	5,025 (15,075)	4,438 (13,314)	2,995 (8,985)	1,605 (4,815)	902 (2,706)	819 (2,457)

□ 높은 학자금대출 금리실태와 관련

○ 금년 학자금 신용보증은 연간 50만명에 1조 5,000억원을 공급할 계획으로 6월말 현재 보증건수 25만 6,000건, 보증금액 8,300억원임.

- 또한 금년도는 05년도 전체 정부학자금 수혜인원 29만 4,000명(05년 지원실적 4,701억원) 대비 70% 정도 증가한 규모임. 전체 재학생 대비 연간 이용률은 05년도 12% → 06년도 20% 수준임.

○ 2006년 1학기 저소득층에 대한 학자금 대출은 13만 5천명, 3,978억원을 지원 하였음.

* 저소득층 : 연가구소득 2,200만원이하 계층(3등급까지)

종류별, 소득계층별 학자금 대출 현황(2006년 1학기)

(단위 : 명, 억원)

구 분	일반(7.05%)		저리(2%)		무이자(이공계)		합 계
	인원	금액	인원	금액	인원	금액	인원	금액
기초수급자	0	0	7,770	248	3,770	125	11,540	373
1등급	20,134	651	10,004	327	14,448	477	44,586	1,455
2등급	42,922	1,410	0	0	745	25	43,669	1,435
3등급	35,186	1,157	0	0	0	0	35,186	1,157
4~10등급	121,247	3,911	0	0	0	0	121,248	3,911
합 계	219,489	7,129	17,774	575	18,963	627	256,229	8,331

*연소득별 기준 : 1등급 9백만원이하, 2등급 1,620만원이하, 3등급 2,200만원이하

- 저소득층 학자금 지원대상자 전체 13만 5천명의 72.7%인 98,242명은 일반금리 7.05%를 적용받았으나 나머지는 2%저리, 무이자임.

☞ 저소득층이면서 일반금리 7.05%를 적용받는 98,242명은 저리 2%지원 받고(17,774명)있는 저소득층과 형평성에 문제가 있다고 보아 저리 2% 지원하는 것이 타당하다고 생각하는데?

○ 또한 고교생의 경우 05년도 저소득 편부ㆍ모 가정에 2만6,727명, 157억원(58만원/인)을 지원한 바 있음.

☞ 저소득 편부ㆍ모 고교생이 아닌 저소득층 고교생에 대해서도 10년거치 10년 균등분할상환인 학자금대출을 확대할 필요가 있다고 보는데?

정서적으로 예민한 사춘기 시기에 꿈을 잃지 않고 공부에 매진토록 배려하는 것이 학자금대출의 목적이라고 생각함.

○ 06년 1학기 학자금 대출 이용실태조사 결과, 대출조건에 대한 불만족 사항중 이자율 항목이 전체 49%로 가장 큰 비중을 차지하고 있음. 특히ꡒ이자율이 너무 높다ꡓ가 93%로 가장 높은 것으로 조사됨.

- 2006년 2학기 현재, 20년 고정 학자금 신용대출금리 6.84%는 일반은행 무담보 개인 신용대출금리 7~14%, 주택 담보대출 금리 5.9~6.95% 등과 비교시 높은 수준은 아니라고 생각하지만,

* 학자금대출 6.84% : 국고채 5년물 금리 4.99% + 가중평균 스프레드0.50% + 채권    관리 수수료 등 필요비용 1.35%

☞ 대상이 학생이라는 점을 고려한다면 채권관리 수수료 등에 필요비용 약 1.35%를 제외한, 최소 대출금리 5.49%로 지원해야 한다고 생각하는데?