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	국회의원 홍 재 형(洪 在 馨)		건설교통위원회 충북 청주 상당
	보 도 자 료	2006.10.31(화)
의원 회관 321호 전화: 784-5029, 788-2642 팩스: 02)788-3321 담당자: 이동주(016-794-5558)

■ 토지공사, 도심재개발 사업 앞장서야

- 택지미분양 해마다 증가 추세, 장기미분양 우려지역 많아

- 3년전 비교, 미분양 필지 3배 이상, 금액 배이상 증가

- 사전사업성 검토 미흡, 도심재개발사업 앞장서 추진해야

■ 북한 핵실험 사태, 개성공단 사업 문제없나?

- 민간기업의 사업리스크가 토지공사에게 과다하게 전담되는 측면 커

- 투입비 640억에 회수비용은 고작 140억원

- 경제적인 손실 없도록 방안 강구해야

■ 고삐풀린 현금토지보상제, 개선 시급하다

- 행정중심복합도시 등 올 한해 토지보상지 19조원 추정

- 기존의 현금수용방식은 인근지역 지가상승 등의 부작용이

- 토지상환채권제 도입 검토할 필요도 있어

■혁신도시, 행복도시 건설사업, 토공 재무구조 문제없나?

- 행복도시에 13조 6천억원, 혁신도시 개발에 7조 7,500억원 투입

- 시도별 혁신도시 지구 입지 선정에 토지공사는 배제, 사업비 가중

- 재무구조 악화되지 않도록 체계적인 사업계획 수립해야

토지공사, 도심재개발 사업 앞장서야

- 택지미분양 해마다 증가 추세, 장기미분양 우려지역 많아

- 3년전 비교, 미분양 필지 3배 이상, 금액 배이상 증가

- 사전사업성 검토 미흡, 도심재개발사업 앞장서 추진해야

토지공사가 해마다 택지개발사업을 시행하고 있지만 미분양 택지가 갈수록 증가하고 있는 것으로 나타났다. 지난 3년전과 비교해 볼 때 필지수로는 거의 3배 이상 증가했고 금액으로 환산해보면 1조5994억원으로 배 이상 늘어난 것.

<토지공사 전국 택지 미분양 실태>

	필지수	면적(천㎡)	금액(백만원)
2003년	1122	1346	605,697
2004년	1695	2032	1,399,398
2005년	2538	2034	1,138,418
2006년(10월 현재)	3478	2269	1,599,459

광주일곡 지구의 경우는 2003년 358필지(금액 466억여원)가 미분양 되었는데, 2004년에 318필지, 2005년에 294필지, 올해에도 아직 280필지(317억여원)가 미분양 된 채 남아있다. 남원도통 3지구, 대전노은 2지구, 거창 상동지구, 경산 사동지구, 여천돌산지구, 화성동탄지구 등도 3년 전 미분양으로 남아있던 택지가 아직도 미분양상태인 것으로 밝혀졌다.

그런데도 토지공사는 해마다 택지개발사업 규모를 확장하여 지난해에 택지취득(4067만㎡)과 개발(1818만㎡)비용으로 모두 6조3000억원 이상 예산을 투입했고 올해에도 13조원 이상을 투자할 계획을 세워놓고 있는 실정이다.

토지공사의 택지개발사업이 확대되면서 미분양택지도 따라서 증가하고 있는 현상에 대해 전문가들은 택지개발사업에 대한 전면적인 검토를 해야 할 시점이 왔다고 견해를 밝히고 있다.

홍재형 의원은 “전국적으로 도심외곽지역을 중심으로 택지개발사업이 활기를 띠면서 상대적으로 구도심지는 공동화현상마저 낳고 있는데 원도심지에 생긴 이러한 현상에는 토지공사의 책임도 있다”면서 “토지공사는 택지개발사업에 대한 사업성 검토를 심도있게 함과 더불어 향후에는 도심재개발사업에도 각별한 관심을 기울일 필요가 있다”고 주장했다.

북한 핵실험 사태, 개성공단 사업 문제없나?

- 민간기업의 사업리스크가 토지공사에게 과다하게 전담되는 측면 커

- 투입비 640억에 회수비용은 고작 140억원

- 경제적인 손실 없도록 방안 강구해야

토지공사가 의욕적으로 벌이고 있는 개성공단 사업이 이달 초 북한의 핵실험으로 인해 향후 입주기업유치와 이미 지출한 사업비 회수가 문제되고 있다.

더불어 토지공사가 개성공단 사업에서 담당하는 역할에 대해서도 논란이 일고 있다. 현재 1단계 공사의 경우 토지공사가 시행자이고 현대아산이 부지조성 시공자를 맡고 있는데, 결국 이는 토지공사가 사업리스크만 떠안는 완충역할에 지나지 않는다는 지적이 있는 것.

▶ 개성공단에서의 업무분담 현황

- 대북협의 및 사업계획 수립 : 토공, 현대 아산

- 자금조달, 실시설계, 감리, 분양 및 임대관리 : 토공

- 부지조성공사 : 현대아산(2,000만평에 대한 개발업자 지위 취득.

그중 800만평이 공장부지)

현재 토지공사가 개성공단에 투입한 비용은 용지비를 포함 총 640억원에 달하나, 2006년 현재 회수한 금액은 10만평 분양분인 140억에 불과한 것으로 밝혀졌다. 2006년 8월 현재 개성공단에 입주한 업체는 시범단지에 15개 업체, 본 단지 1차 입주로 일반공장 용지에 17개 업체, 섬유봉제의복 협동화단지에 3개 업체, 가죽가방 신발 협동화단지에 3개사가 입주한 것으로 알려졌다.

문제는 최근 북한 핵실험과 북미 간의 경색된 관계를 고려할 때, 입주희망업체들이 많지 않을 것이 예상될뿐더러 기존 입주업체들조차도 미국 측이 개성공단에서 생산된 물품을 한국산으로 인정하지 않으려 하여 사업에 어려움을 겪고 있다는 점이다. 북한 핵위기가 더 심화할 경우 개성공단 사업 자체에 대한 반대도 만만치 않을 듯 하여 토지공사의 타격은 더욱 커질 가능성이 있다.

홍재형 의원은 “일차적으로 토지공사의 업체 심사기준이 너무나 엄격하여 입주율이 낮아진 측면이 있으므로, 이에 대한 기준을 완화할 필요가 있다”고 주장하고, “현재 정부와 토지공사, 그리고 민간이 투입한 금액이 막대하니 만큼 섣불리 철수를 거론하기보다 경제적인 실익을 최대한 보전하는 방안을 강구해야 할 것”이라고 제안했다.

고삐풀린 현금토지보상제, 개선 시급하다

- 행정중심복합도시 등 올 한해 토지보상지 19조원 추정

- 기존의 현금수용방식은 인근지역 지가상승 등의 부작용이

- 토지상환채권제 도입 검토할 필요도 있어

대규모 공익사업에서 토지수용 시 뒤따르는 토지보상으로 인해 시중으로 풀린 자금이 투기자금화 할 우려가 있어 개선이 시급하다는 지적이 제기됐다.

열린우리당의 홍재형 의원이 토지공사로부터 제출받은 자료에 따르면, 행정중심복합도시, 혁신도시 등의 대규모 공익사업들로 인해 보상비가 천문학적으로 증가하고 있음이 드러났다.

<연도별 정부 토지 보상비>

연도	2002	2003	2004	2005	2006(추정)
보상금액	6조 7천억원	8조 3천억원	14조원	15조 1천억원	19조원

※ 토지공사는 최근 5년간 총 14조 8천 8백억원 보상

문제는 현재의 보상방식이 대부분 현금보상의 형식이 완전보상으로 이루어지는 것. 현금보상은 보상금의 부동산시장 유입으로 인근지역 지가를 상승시키고, 인플레심리를 자극하여 사업시행자들에게 초기자금의 조달부담을 가중시키는 등 끊임없이 그 문제점이 지적된 바 있다.

따라서 현금보상 보다는 피수용자와의 큰 충돌없이 토지보상채권으로 보상금을 지급하는 방안이 모색되어야 한다는 주장이 제기되고 있다. 이미 행정중심 복합도시의 경우 올해 8월 31일 현재 보상실적 2조4,467억원 중 약 14.1%인 3,446억원이 채권보상으로 이루어진 바 있다.

현재 개정된 국토계획법 시행령에 따르면, 대체토지 취득 허용기간을 1년에서 3년으로 연장하고, 주소지에서 취득농지까지의 거리도 현행 60km에서 80km로 확대하는 한편, 행정중심 복합도시의 경우 보상금의 금융기관내 예치를 유도하기 위해 보상금을 금융기관에 예치했을때  조성용지의 제한경쟁입찰 참가권을 부여하고 있다.

그러나 주변지역 지가의 급격한 상승을 막기 위해 대토취득관련 개선안이 나오긴 했지만 취득세나 등록세, 양도소득세 등 세제혜택은 1년으로 유지되고 있어 당초 의도했던 대토취득시기 분산을 유도하는 데는 일정한 한계가 있는 실정이다

이에 관해 홍재형 의원은 “과거 토지금고 시절 발행했던 토지상환채권을 재도입하여 현물보상을 확대하는 유인책으로 이용해야 한다”고 주장하고, “토지소유자 동의 시 보상금을 분할수령할 수 있도록 시행자와 계약을 맺고 시행자는 분할지급기간동안 적정이자율의 지급과 함께 조성용지의 입찰우선권 등을 부여하는 방안을 검토해야 한다”고 덧붙였다.

* 토지상환채권 : 만기시 채권소지인에게 채권에 기재된 원리금을

현금 대신 토지로 상환

* 채권보상 ; 공토법 상 토지거래허가구역내 부재지주에 한해

1억원 이상일 경우 의무적 채권보상

혁신도시, 행복도시 건설사업, 토공 재무구조 문제없나?

- 행복도시에 13조 6천억원, 혁신도시 개발에 7조 7,500억원 투입

- 시도별 혁신도시 지구 입지 선정에 토지공사는 배제, 사업비 가중

- 재무구조 악화되지 않도록 체계적인 사업계획 수립해야

현재 행복도시와 혁신도시 등 참여정부의 국가균형발전정책의 핵심사업들에 시행자로 참여하고 있는 토지공사의 사업비 부담이 과중하여 재무구조에 악영향을 끼칠 수 있다는 주장이 제기됐다.

토공 측의 자료에 의하면 행복도시에 투입되는 토지공사의 사업비는 용지비 5조1,000억원과 조성비 8조5천억원을 합쳐 2030년까지 약 13조6천억원에 달하는 것으로 밝혀졌다. 이중 보상비로 기 지출된 금액이 3조원에 달하나, 투자비 환수에 걸리는 시간과 그 시점까지의 금융비용으로 인해 자금경색이 심화될 가능성이 있다는 것이 문제이다.

혁신도시 사업에도 적지 않은 금액이 투입된다. 현재 전국 10개 도시가 혁신도시 사업지구로 예정되어 있으며, 이중 토지공사가 참여하는 지구는 대구, 울산, 전북 등 6곳이나 된다. 이 6개 혁신도시 937만평을 개발하는 데 드는 사업비만도 약 7조7,500억원에 달할 전망이다.

혁신지구의 지가상승을 막을 아무런 장치도 없는 상태에서, 도시 면적이 넓을수록 토지공사가 지불하는 보상비는 늘어나게 된다. 문제는 시도별로 혁신도시 입지선정위원회를 구성하여 10개 혁신도시 입지선정을 마무리한 것이 2005.12월이고, 토공이나 주공이 사업자로 지정된 시점은 올해 2월이라는 것. 사업부지 선정이나 면적산정에 토지공사가 참여한 흔적은 어디에도 없다.

토지공사가 이미 개발 중인 택지개발지구가 있기 때문에, 혁신도시지구 지정에 이러한 점이 반영되었다면 보상비 부담을 훨씬 덜 수 있었을 것이라는 지적이다. 현재 불거지는 내년 착공시점에 맞춘 지구지정 일정문제의 시급성과 단기간 다량의 사업자금의 투입 필요성 문제를 생각하면 더욱 그렇다.

홍재형 의원은 “토지공사의 현재 부채도 과중하다고 판단되는 시점에서, 계획 없는 신규사업 시공은 장차 재무구조에 큰 부담이 될 수 있다”면서 “시공 사업 전부터 토지공사가 당사자로 참여하여야 할 것이며, 사업이 지연되어 더 큰 사업비부담을 지지 않도록 지자체와의 협상에도 만전을 기할 것”을 주장했다.