▣ 국회의원 정 장 선(건설교통위원회) ▣

2006년도 국 정 감 사 2006년 10월 17일(화)	보도자료	☎ (02) 788-2985 Fax.(02) 788-3621

- 대 한 주 택 공 사 -

	≪주 요 내 용≫
❏ 국민임대 건설사업 재무구조 개선에 최선 다해야 - 국민임대주택 재원 12조3천억원 부족, 주공부채율 306% 전망 - 주택공사 건설비용 부담 당초 10%에서 34.4%로 급증 - 건설단가 현실화, 건설기간 연장 등 재무구조 개선대책 시급 ❏ 분양원가공개 후 수익구조 악화에 적극 대처해야 - 분양원가 공개는 원가기준 분양가 책정에 대한 요구 - 임대사업 부담과 분양사업수익 축소에 사업물량 확대로 대처해야 ❏ 입주민의 주거복지 위주의 임대주택관리 필요 - 주공, 관리비용 절감 위주의 광역관리체계 추진 - 시설관리에서 입주민 관리로 전환, 주거복지 지원 기능 강화해야

국민임대 건설사업 재무구조 개선에 최선 다해야

- 국민임대주택 재원 12조3천억원 부족, 주공부채율 306% 전망

- 주택공사 건설비용 부담 당초 10%에서 34.4%로 급증

- 건설단가 현실화, 건설기간 연장 등 재무구조 개선대책 시급

주택공사는 주거복지의 실현과 서민주거안정을 위한 국민임대주택 100만호 건설사업을 주로 담당하고 있으나, 실제 건설단가보다 낮은 정부재정 지원단가로 인한 자체부담의 증가, 지자체의 요구에 의해 건설평형이 늘어나는데 따른 사업비 증가 등으로 급격하게 부채가 증가하는 등 주택공사의 장기재정이 극도로 악화될 것으로 전망되어 개선대책 마련이 시급함

국민임대주택 사업량 증가에 따른 재무전망

(금액단위 : 억원)

구 분		합 계	'06	'07	'08	'09	'10	'11	'12	…	'15
건설물량		576천호	88	88	80	80	80	80	80		-
	국민임대 투자	689,262	52,604	74,759	89,074	86,643	77,938	73,050	72,662		36,773
	정부재정	87,974	8,407	9,811	10,443	10,828	10,619	10,375	10,375	…	3,114
	국민주택기금	195,504	27,916	27,134	26,189	27,858	27,361	26,844	26,813		1,166
	입주자보증금	147,288	10,670	12,124	12,692	14,202	14,697	15,283	16,153		17,223
	자체자금	258,496	5,611	25,691	39,751	33,754	25,261	20,549	19,321	…	15,269

	분양수지	135,464	△27,839	△10,871	26,299	50,458	41,469	24,376	12,287	…	4,997
	분양사업투자	881,144	78,379	96,539	105,152	93,079	90,596	80,853	79,197		84,796
	분양사업회수	1,016,607	50,540	85,669	131,451	143,537	132,065	105,230	91,484	…	89,793

	부족자금	123,032	30,200	36,562	13,452	△16,704	△16,208	△3,827	7,034	…	10,272

	부채총액	-	287,850	369,639	417,591	442,220	461,091	517,504	576,214		692,245
	자본	-	96,593	114,570	130,219	147,807	164,170	180,628	196,879		226,160
	부채비율	-	298%	323	321	299	281	287	293	…	306

※ 자료 : 주택공사

▣ 국민임대주택 재원 12조3천억원 부족, 주공부채율 306% 전망

2006년 4월 주택공사의 ‘국민임대주택 사업량 증가에 따른 중장기 재무전망 및 대책’ 자료에 따르면, 2006~2015년 57만6천호의 국민임대주택을 현재와 같은 사업구조하에서 건설할 경우 총사업비 68조9,262억원 가운데 25조8,496억원을 주택공사가 부담해야 됨

국민임대주택 건설에 주택공사가 자체부담해야할 금액은 25조8,496억원이나 같은 기간 주택과 택지분양 등을 통해 투자대비 회수되는 금액은 13조5,464억원으로 전망되어 국민임대주택 건설자금은 12조3,032억원이 부족하게 됨

주택공사가 부족한 자금을 차입할 경우, 2015년 주택공사의 부채총액은 69조2,245억원으로 늘어나 부채비율이 306%에 이를 것으로 전망됨

▣ 주택공사 건설비용 부담 당초 10%에서 34.4%로 급증

주택공사의 부채비율이 2006년 현재 298%로 급격하게 늘어난 것은 택지매입의 급격한 증가와 정부재정지원 부족으로 인한 건설비용의 증가가 주된 원인으로 분석됨

주택공사의 국민임대주택 건설물량은 2001년 3만5천호에서 2004년 8만5천호, 2005년 7만5천호 등으로 급격하게 증가하여, 2001~2003년 택지매입에 4조8,705억원을 투입하여 555만평의 택지를 확보하였으나, 2004~2005년 두해사이에 10조6,947억원을 택지매입에 투입하여 1,110만평을 확보함에 따라 부채비율도 크게 높아짐

한편, 당초 국민임대주택 건설비용의 30%를 정부재정에서 부담하고 사업시행자인 주택공사는 10%를 부담하기로 하였으나, 2005년의 경우 정부지원단가는 평당 364만원이나 실제 건설단가는 494만원으로 평당 130만원의 부족한 재원을 주택공사 자체자금으로 부담

따라서, 주택공사의 건설비용 부담비율이 34.4%로 증가한 반면, 정부재정에서의 건설비용 부담률은 19.4%에 그침

▣ 국민임대주택 건설에 따른 주공의 재무구조 개선대책

주택공사의 ‘국민임대주택 사업량 증가에 따른 중장기 재무전망 및 대책’ 자료에 따르면 재무구조개선을 위한 대책은 다음의 4가지로 요약됨

△ 정부재정지원단가의 현실화

건설교통부는 국민임대주택 건설에 따른 주택공사의 재무구조 악화 등에 대한 문제가 제기됨에 따라 2005년 9월~2006년 3월 ‘국민임대주택 건설관련 사업비 산출체계 구축방안’에 대한 연구를 진행한 바, 연구결과에 따르면 국민임대주택 건설의 적정사업비는 2004년 기준 평당 456만3천원으로 분석됨

따라서, 2006년 현재 평당 375만원인 재정지원 단가를 평당 456만3천원으로 현실화하고, 현재 19.4%에 그치고 있는 정부재정지원 비율을 당초 계획대로 30%로 늘리고, 지자체의 요구에 따라 국민임대주택이 당초 계획된 평균 17.8평보다 늘어난 평균 19.7평으로 지어지는 현실을 감안하여 건설평형을 평균 19.1평 정도로 조정할 경우 5조3,341억원의 재무구조 개선효과가 있는 것으로 분석

건설단가 현실화 등에 따른 재무구조 개선효과

구 분	현 행	개선추진안	개선효과
건설평형확대	17.8평	19.1	5,548억원
지원기준 단가인상	3,750천원/평	4,563	1조6,469억원
재정지원비율 확대	19.4%	27.4	3조1,324억원
계			5조3,341억원

※ 자료 : 주택공사

△ 건설평형의 현실화

지자체의 요구로 국민임대주택이 당초 계획된 평균 17.8평을 초과하여 현재 19.7평으로 건설되는 것을 19.1평으로 당초 계획보다는 크지만 현재 건설되는 것보다는 다소 줄여 현실화할 경우 1조7,069억원의 부담을 덜게 됨

△ 국민주택기금 상환조건 개선

현재, 10년거치 20년 분할상환조건으로 되어 있는 국민주택기금을 국민임대주택 임대사업기간인 30년에 맞춰 30년거치 만기일시상환으로 하고 이자율도 현행 3%에서 2%로 낮출 경우, 5조1,298억원의 부담을 경감하게 되는 것으로 분석

△ 국민임대주택 건설기간 3년 연장

2005년 인구주택센서스 결과가 2007년에 도출되면, 임대주택에 대한 수요조사를 거쳐 2008년이후 국민임대주택 건설사업을 재검토하되, 국민임대주택 건설 계획을 당초 2012년까지에서 2015년까지로 3년 연장하여 2008년이후 현행 계획 연간 8만호에서 5만호 건설로 사업량을 조정할 경우 주택공사의 재무부담은 2조3,422억원 감소하게 됨

주택공사의 재무전망과 대책에 따라 국민임대주택건설 사업의 구조가 개선될 경우, 주택공사는 국민임대주택에 투입되는 건설비용을 주택과 택지분양에서 발생하는 수익으로 충당하게 되므로, 2015년 주택공사의 부채비율은 204%로 안정화될 것으로 전망

주택공사는 국민임대주택 100만호 건설사업의 안정적인 추진을 위해 ‘재무전망과 대책’에서 분석된 내용을 바탕으로 정책당국인 건교부와 예산당국인 기획예산처 등과 지속적인 협의를 통해 현실적인 개선안이 마련될 수 있도록 최선을 다해야 함

분양원가공개 후 수익구조 악화에 적극 대처해야

- 분양원가 공개는 원가기준 분양가 책정에 대한 요구

- 임대사업 부담과 분양사업수익 축소에 사업물량 확대로 대처해야

현재 공공택지에서 경쟁입찰을 통해 택지가 공급되는 주상복합아파트 등을 제외한 모든 아파트는 분양가 상한제를 적용받고 있으며, 분양가 상한제를 적용받는 전용면적 25.7평(85㎡)이하 아파트는 7개 항목(택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비용)의 분양가를 입주자 모집공고시 공시하도록 하고 있음

주택공사의 경우, 판교택지지구에서부터 분양가를 공개하고 있으나 현행 분양가 공개는 원가공개와는 거리가 있고 공개항목에 대한 검증도 거치지 않기 때문에 아파트분양가 인하에는 영향을 미치지 못함

그러나, 최근 대통령의 분양원가 공개 언급에 따라 건교부는 분양원가 공개를 추진하고 있으며, 향후 실시될 분양원가 공개는 세부적인 항목까지를 공개하고, 검증을 거치며, 공공택지내에서 공공이 공급하는 물량만이 아니라 민간이 공급하는 물량까지 원가를 공개하는 것이 될 가능성이 높음

시장에서 가격은 수급에 의해 결정되는 것이지만 버블이 존재하는 부동산시장에서 분양원가 공개는 곧 원가를 기준으로 분양가를 책정하라는 요구이기 때문에 분양원가 공개가 분양가를 인하하는 다소간의 효과는 있을 것으로 기대됨

따라서, 분양원가가 공개된 이후 주택공사의 분양가격은 원가에 최소한의 이익을 부가한 선에서 책정되어야 함

한편, 주택공사의 사업부문은 크게 국민임대주택 등 임대주택의 건설과 관리, 분양주택과 택지의 공급 등이며, 각 사업부문별로 매출총이익 추이를 보면, 주로 분양주택과 택지분양에서 얻어지는 수익으로 임대주택사업에서 발생하는 적자를 막고, 수익의 대부분을 국민임대주택건설에 투입하고 있음

주택공사 사업부문별 매출총이익

(단위 : 억원)

구 분		2001년	2002년	2003년	2004년	2005년
분양사업	분양주택	1,580	3,024	2,931	3,055	3,292
	분양대지	872	1,428	2,299	2,050	2,286
임대사업	국민임대	△18	△27	△59	△97	△185
	공공임대	△154	△195	△198	△63	54
	영구임대	△88	△214	△223	△257	△341
	외인임대	57	132	182	186	192
부대사업		3	7	9	2	20
계		2,252	4,155	4,941	4,876	5,318

※ 자료 : 주택공사

분양원가 공개가 실시되면 국민임대주택건설 등 수익을 내기 어려운 임대사업부문이 전체 사업량의 80%를 차지하는 사업구조에서 분양사업에서의 수익마저 줄어들어 2006년 현재 298%에 이르는 부채비율은 더욱 커져 주공의 경영난이 심화될 것으로 예상됨

따라서, 주택공사는 국민임대주택에서 사업기한 연장을 통한 연도별 물량의 축소, 건설단가의 꾸준한 현실화, 건설평형의 일부 축소를 통한 건설비용의 경감 등으로 국민임대주택사업으로 인한 부담을 줄이는 것과 함께 분양주택과 택지분양에서 분양원가 공개로 인한 수익률 감소에 대해 분양주택에 있어 전용면적 25.7평이상의 중대형 분양주택 물량을 확대한다든지, 상업용지 등에 대한 PF사업에 적극 참여하는 등의 분양사업물량의 확대를 통해 재무구조를 튼튼히 해야 함

입주민의 주거복지 위주의 임대주택관리 필요

주택공사는 2006년 6월 현재 영구임대, 국민임대, 50년 공공임대, 5년 공공임대 등 432개 단지의 345,131호의 임대주택을 관리하고 있음. 주택공사의 각 사업부문별 매출액에서 매출원가를 차감한 매출총이익을 보면, 주택과 택지분양에서는 수익이 발생하나, 임대사업에서는 손실이 발생하는 구조로 되어 있으며, 특히 국민임대와 영구임대사업의 손실이 해마다 늘어나고 있음

주공의 임대사업 손익

(단위 : 억원)

구분	'02	'03	'04	'05
임대사업수익	1,522	1,798	2,233	2,814
임대사업비용	1,826	2,096	2,465	3,094
임대사업 손익	△304	△298	△231	△280

※ 자료 : 주택공사

임대사업에서 손실이 발생하는 것은 임대주택 입주대상이 영세민이거나 도시근로자가구 월평균소득 이하의 저소득층이기 때문에 시중시세보다 낮은 보증금과 임대료를 수입으로 하고 있기 때문인 것으로 이해됨

실제 시중시세의 70~80% 수준의 낮은 임대료에도 불구하고, 2006년 6월말 현재 주택공사가 관리하고 있는 35만호의 임대주택 가운데 23%에 이르는 7,9466호가 206억원의 임대료를 체납하고 있음

주택공사 관리 임대주택의 임대료 체납현황

(단위 : 백만원)

구 분	대 상		체 납
	호 수	금 액	호 수	비율	금 액	비율
2003년	287,504	278,229	58,955	20.5	10,092	3.6
2004년	324,239	289,719	69,356	21.4	14,404	5.0
2005년	339,919	358,195	70,809	20.8	17,084	4.8
2006년 6월	346,034	199,235	79,466	23.0	20,600	10.3

※ 자료 : 주택공사

또한, 낮은 보증금과 임대료로 인해 임대주택의 수선과 유지를 위한 비용적립도 제대로 이루어지지 않고 있음.

현재 임대주택유형별로 특별수선충당금 적립요율은 영구임대 영세민의 경우 임대료의 20%, 국민임대의 경우 최초 사업승인시 표준건축비의 0.03%, 50년 공공임대의 경우 표준건축비의 0.04%를 매월 적립하도록 하고 있음

그러나, 특별수선충당금 적립요율이 낮아 주택공사 자료에 따르면, 임대주택 재고가 109만호에 이르는 2017년이 되면 현행 적립요율로는 5조3천억원이 적립되나 실제 수선비는 29조5천억원이 필요해 24조2천억원의 비용이 부족한 것으로 이미 여러차례 지적된 바 있음

한편, 주택공사에 관리하고 있는 14만호의 영구임대주택의 경우 영세민을 위한 임대주택으로 임대기간을 2년으로 하고 국민기초생활보장법상 수급자인 경우를 대상으로 하고 있어 생활형편이 나아져 수급대상에서 제외되면 퇴거를 해야하나 보증금과 임대료를 30%인상하면 계속 거주할 수 있도록 하고 있어 2006년 6월말 현재 영구임대주택 입주대기자가 55,090명이고 평균 입주대기시간이 22개월에 이르고 있어 임대주택의 입주와 퇴거가 제대로 관리되지 못하고 있음

영구임대주택 대기자 현황

구 분	단지수	대상호수	입주대기자	평균 대기기간
총 계	126 단지	140,078 호	55,090 명	22 개월

※ 자료 : 주택공사, 2006년 6월말

임대주택에 대한 관리가 제대로 이루어지지 못한 것은 지금까지 임대주택 재고량의 절대부족으로 물량 공급을 우선하였기 때문이나 국민임대주택 100만호 사업이 완료되는 2018년이후에는 주공 관리 임대주택이 114만호에 이를 것이기 때문에 임대주택관리의 질적 개선을 위한 대책이 마련되어야 함

현재, 주택공사는 관리중인 35만여호의 임대주택을 2006년 신규입주지구부터 5000여호를 한 단지로 묶어 기존의 단지별 관리를 광역관리체계로 전환하여 관리비용을 절감한다는 광역관리계획을 추진하고 있음.

임대주택의 관리에 있어 그 동안 지적된 것은 비용의 부족으로 인한 내용의 부실, 입주민에 대한 관리보다는 시설에 대한 관리였다고 할 수 있음.

현재 주택공사가 추진하고 있는 광역관리체계는 관리비용의 절감에 무게를 두고 있는 것으로 이해됨. 따라서, 시설관리와 함께 사회복지단체와의 연계를 통한 입주민에 대한 주거복지 차원의 관리까지를 내용으로 한 관리시스템의 전환을 추진해야 함