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국회의원 박상돈 (열린우리당 천안을) Member of the National Assembly Park. SangDon (The Uri Party, Cheonan Ul)	보도자료<2> Openbak News Release	건설교통부 소 관
	www.openbak.com
	2006. 10. 13 (금)

1.주공의 마감재 바꿔치기, 은밀한 뒷거래 자료 확보!...p.1

- 주공의 시방서, 민원발생 우려해 마감재 제조명과 모델명 생략 가능

- 견본주택과 다른 저가 마감재 사용으로 추가수익 창출

- 마감재 바꿔치기 들통났을 경우, 입주자들과의 온당치 못한 거래 적발!

- 마감재 바꿔치기에 대한 처벌규정 없어, 바꿔치기 않하는 것이 오히려 이상해!

- KS규격기준 마감재에서도 포름알데히드 과다 방출, 선진국 수준의 품질기준에 맞게 기준 재조정 해야! (한국 0.7ppm이하,  외국 통상 0.1ppm 이하)

- 소비자의 기호에 맞게 마감재 선택할 수 있도록 마이너스 옵션제 전면 도입해야!

2.올해 집중호우로 인한 수해피해액 대비 복구비, 최대 93배 소요!..p.7

- 우리나라의 치수대책, 예방사업비보다 복구비가 더 많은 비효율투자 지속, 치수사업비는 복구비 대비 1/4 수준, 일본은 우리나라보다 7배 더 많은 투자.

- 경남 문산천 복구비 93배, 경남 주교천 63.5배, 강원 섬강 법천2제 31.2배, 강원 섬강 안창제 31.2배,등. 각 지역별 복구비 과다소요지역 제시!

- 결국, 예방차원의 치수대책 통해 예산절감 가능!

3.수도권과 지방의 획일적 규제, 차등화 정책으로 전환해야!...p.10

- 지방의 미분양아파트 증가, 지방은 이미 주택소유율 높아 주택구매소요는 거의 포화상태, 자체적으로 미분양 아파트 해소할 수 있는 자생적 여력 없어!

- 강남 등 수도권 버블세븐지역 투기 차단위한 조치들이, 지방에도 영향 끼쳐!

- 지방에 대한 투기과열지구, 주택투기지역 등 부동산 거래 억제하는 규제정책 해소해야!

4.규제위주의 재건축 정책, 공급활성화위해 정책전환 필요!...p.15

1. 마감재 바꿔치기의 문제 및 개선방안

1. 주공의 마감재 은폐 및 바꿔치기의 문제

○ 아파트 마감재로 인한 시공사와 입주자간 분쟁 심화.

- 사실상 견본주택(모델하우스)에는 주부들의 눈길을 현혹시키기 위하여 고가의 마감재와 가구를 시공배치해온 것이 일반적 관행.

※(사)아파트연합회의 조사결과, 조사대상 2,649개의 분양된 아파트 단지 중 무려 50%가 견본주택(모델하우스)에 설치된 마감재와 실제 분양된 아파트의 마감재가 다른 것으로 조사.

○ 일부 지방자치단체, 분쟁소지 없애기 위해 마이너스옵션제 시행

- 마감재로 인한 지속적 분쟁, 최근 대전시와 인천시를 비롯한 일부지자체 마이너스옵션제 시행.

○ 건교부 고시, 「견본주택건축기준」에 견본주택과 분양아파트의 마감재, 동일 제품 사용토록 의무 규정을 두고 있음.

- 마감재 사용에 대해 규정하고 있는 건설교통부 고시 「견본주택건축기준」제4조 “견본주택내 선택제품 설치등”제1항의 규정에 따르면, “견본주택의 내부에 사용되는 마감자재는 공급하고자 하는 주택과 동일한 품질의 재료로 시공하여야 하며, 주택건설공사의 평면도 및 시방서를 비치하여야 한다.  다만, 생산업체의 부도 등으로 인한 제품의 품귀 등 부득이한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다”고, 동일한 품질의 재료를 견본주택과 공급하고자 하는 주택에 시공하도록 하고 있음.

○ 住公의 시방서, 오히려“마감재 납품업체 상표 미부착”을 강제 의무 규정.

- 대한주택공사의 「주택건설 전문시방서」에는, “납품업체의 지명도 차이에 따른 민원발생에 대비하여 납품업체의 상표는 부착하지 않고 씽크조합의 공동상표를 부착하여 납품하여야 한다. (다만, 납품업체가 씽크조합의 소속업체가 아닌 경우 제외)”라는 규정을 두고 있음.

○ 주공의 제조사명과 모델명 은폐는, 마감재 바꿔치기를 위한 것.

- 주공의 마감재 제조명과 모델명 은폐는, 정부조달에관한협정에 근거한다고 할 수 있겠지만, 실제로는 마감재 바꿔치기와 관계가 있음.

○ 住公의 마감재 바꿔치기 실제 사례

- 住公 인천지역본부가 금년 3월 15일에 한국아파트연합회로 보낸 「견본주택 관련 민원 회신」이라는 공문에 따르면, “부천상동지구 견본주택 마감재 相異라는 민원에 대하여 대한주택공사 경기지역본부와 입주자대표회의간 추가시설물 및 현금보상 등을 협의하여 종결처리되었음을 회신합니다”라는 문구가 표지에 기재되어 있고, <관련자료 제시>

- 첨부된 뒷면의 “그린빌 1․2단지 추가시설 민원합의사항”에 따르면, 입주자들이 제기한 “모델하우스와 相異 시공된 부분으로 ①양변기, ②일반가구류, ③렌지후드, ④거실 및 발코니 바닥재를 지적하였고, 위의 4가지 마감재는 대체품목으로 전환한다”고 기재되어 있음.

- 그리고 주공이 대체품목으로 제공한 것은 “①디지털 도어록, ②디지털 온도조절기, ③에어콘 실외기 거치대 ④지하주차장 차량진입로 상부 지붕덮게  ⑤지하주차장 계단실 상부 지붕덮게 ⑥지하주차장 1․2단지 환기구 지붕덮게 ⑦ 지하주차장 카스토피 코너비드”로 입주자들이 제기한 문제의 마감재와는 전혀 다른 품목들을 설치․시공하는 것으로 민원 합의를 하였음.

Q.그리고 붙박이장 관련 사항은 세대당 현금 40만원씩 차액보상을 하였음.

부천상동 주공○○단지 추가시설 민원 합의사항

견본주택과 다르게 시공된 부분	대체품목
1. 양변기 2. 일반가구류 3. 렌지후드 4. 거실 및 발코니 바닥재 ※1, 2, 3, 4번의 마감재는 대체 품목으로 전환한다	1. 디지털 도어록 2. 디지털 온도조절기 3. 에어콘 실외기 거치대 4. 지하주차장 차량진입로 상부 지붕덮개 5. 지하주차장 계단실 상부 지붕덮개 6. 지하주차장 1, 2단지 환기구 지붕덮개 7. 지하주차장 카스토퍼, 코너비드
※붙박이장 관련 사항은 세대 당 현금 400,000원 차액 보상

Q.대한주택공사가 부천 상동에 분양한 주공아파트 마감재 민원에 합의한 데에는, 일부 마감재가 견본주택과 품질과 모양 면에서 너무 차이가 나 입주자들이 직접 조사를 해 본 결과, 견본주택의 시공사는 시중에서도 알만한 유명메이커였지만, 실제 공사의 시공사는 남동공단에서 하청 생산을 하는 조그만 가구업체였다는 것임.  이로 인하여 입주 후 주민들의 민원이 발생하여 주공은 붙박이장에 40만원 보상과 기타 자재에 대해 대체시공을 해주는 것에 합의한 것이라는데?

○ 결국, 마감재 바꿔치기 시인, 「견본주택건축기준」 위반

- 주공이 마감재관련 민원에 대한 합의처리에 응한 것 자체가 바꿔치기를 시인한 것.

- 이는 견본주택과 동일제품 사용 의무를 부여한 「견본주택건축기준」을 위반한 것

○ 마감재를 통한 대한주택공사와 입주민간의 온당치 못한 거래도 문제

- 입주자들이 제기한 문제의 마감재(양변기, 일반가구류, 렌지후드, 거실 및 발코니 바닥재)에 대해서 주공이 원칙대로 처리했다면, 모델하우스에서 시공했던 마감재와 동일한 것으로 교체해 주었어야 마땅했음.

- 바꿔치기 된 것으로 제기된 마감재와는 전혀 별개의 물품과 시공의 제공으로 민원을 종결시켰는데, 이는 마감재를 바꿔치기한 입증을 남기지 않기 위하여 입주자들의 과다한 요구를 그대로 수용한 것이 맞음.

2. 민간건설업체의 마감재 목록표 열람 및 비치의무규정 위반 문제

○ 마감자재 목록표 비치 및 열람은 의무규정

- 「견본주택건축기준」 제5조에 따르면, 마감자재 목록표(마감자재별 제품명․규격․제조사명 및 모델명 기재)를 견본주택에 설치하여 열람할 수 있게 되어있고, 마감재 목록표, 영상물 및 소개책자를 입주가 완료된 때부터 1년 이상 보관하고 입주자가 요구시에는 열람할 수 있도록 되어 있음.

○ 민간건설아파트들의 마감자재 목록표를 비치하지 않은 사례

- 금년 3월 10일에 김포시청에서 S건설회사 대표이사 앞으로 “견본주택 건축기준 준수지시”라는 제목의 공문을 발송한 바 있음.  내용인 즉, 견본주택기준에서 규정한 대로 “입주자모집공고승인 신청시 市에 제출한 마감자재 목록표를 견본주택과 사이버견본주택에 게시할 것을 시정조치”한 것임.

- 또 한가지 사례로, 금년 3월 30일 판교신도시에 아파트 분양을 위한 민영아파트 10개사의 사이버견본주택의 경우, 단 한 곳도 마감재 관련 목록표와 관련 사진이 설치되어 있지 않아서, 관련 시민단체로부터 성남시가 고발조치 당했음.

○ 시정조치 이후 비치한 마감재 목록표도 관청에 제출한 목록표와 달라

- 김포시의 시정조치 공문접수 후, S회사에서 마감재 목록표를 비치하였으나, 비치된 목록표의 마감재 내용과 김포시에 제출된 마감재 내용 중 욕조수전, 양변기, 바닥발코니, 벽의 포인트타일, 주방벽 등의 마감재가 제조회사 및 규격에서 서로 다른 것으로 조사되었음.

○ 마감재 설치의 중요성에 대해, 해당관청과 건설업체 모두 형식적 의례적 대응

- 결국 마감재 목록표를 관청에 제출하거나 견본주택에 비치하는 의무를 이행해야 하는 건설회사나, 마감재 목록표를 제출받아 사업승인을 하는 관청이나, 마감재의 적합성에 대한 판단에는 관심도 없고, 형식적인 서류제출 및 열람 의무 그리고 형식적으로 받아야하는 서류로만 인식하고 있다고 보는 것이 맞음.

3. 마감재 바꿔치기의 원인 및 제도상의 문제

○ 마감재 바꿔치기를 통한 막대한 추가수익 발생, 바꿔치기 안하는 것이 오히려 이상할 정도

- 분양이 끝나면 견본주택을 철거하고 증거를 찾기 힘든 2~3년 후 저가의 자재를 이용해 시공하여 이익을 남겨도 소비자들이 증거를 찾기 어려을 악용.

○ 입주자의 마감재 문제 제기에, 건설회사는 차액만 변상하면 된다는 안일한 사고로 일관

- 견본주택내에서 일반인 촬영금지도 시공사의 디자인 정보유출을 이유로 촬영을 금지하지만 실상 입주자의 관련정보를 최대한 노출시키지 않기 위한 것이라는 지적.

○ 동일제품 시공의 의무규정만 있을 뿐, 위반시 처벌규정이 없음.

- 주택법에 시공사가 견본주택과 동일하게 시공하지 않아도 처벌 규정 없음.

- 가구나 마감자재와 관련된 규정은 「견본주택건축기준」에 명시되어 있으나 이 「견본주택건축기준」은 2004년 1월 제정 고시되기 이전에 입주자모집공고를 한 아파트는 이마저도 해당되지 않아 가구나 마감자재 바꿔치기에 속수무책인 상황.

○ 건설업자의 형식적 자료제출, 해당관청의 부실한 관리 감독 문제 심각

- 또한 이 기준이 고시된 이후의 아파트들도 이 기준 위반에 따른 처벌규정이 전혀 없어 형식적인 자료제출에 그치고 있고, 일선 시․군․구의 승인권자들의 관리감독 부실까지 겹쳐 유명무실한 기준으로 전락했음.

4. 규격 마감재의 적정성 및 기준치 이하 마감재 사용의 문제

○ 마감재 바꿔치기를 통한 추가이윤 발생 사례

- 실내주방의 마감재에 대한 포름알데히드 기준치는 KSG 5700(가정용 주방용구)의 기준에 의하면, EO, E1, E2로 구분하여 합판, 섬유판, 파티클보드 등에 적용하고 있음.

- 그러나 이 같은 규정이 시공과정에서 지켜지지 않고 있음.

- 다음은 A건설회사의 견본주택에 H사의 주방가구가 설치되었으나, 입주한 아파트에는 E사의 주방가구가 시공되었음.  입찰과정에서 H사는 9억 8,400여만원(984,717,331원)을 제시하였고, E사는 7억 1,350여만원(713,590,400원)을 제시하여, 결국 E사가 주방가구 공급업체로 되었고, 건설회사 입장에서는, 모델하우스와 다른 저가의 마감재를 사용함으로써 2억 7,112만원(271,126,931원)의 추가이익을 얻게 되었음.

○ 저가납품 제품의 경우 유해물질 발생, 저급자재의 가능성 높음.

- 앞서 밝힌 주방가구의 재료인 합판 도매상에서 제공한 가격정보에 의하면, 자재의 등급마다 가격차이가 크며, 저가낙찰로 납품업체를 선정하다보니, 모양과 색깔은 같으나 유해물질이 나오는 저급자재로 납품하는 것이 일반적이라고 함.

- 주방가구재료는 PB와 MDF에 따라 그리고 규격에 따라 가격차이가 크게 발생하고, E0, E1, E2에 따라서도 가격차이가 발생하기 때문에, 정상제품이라면 E사가 제시한 가격을 맞출 수가 없다는 것이 합판 도매상의 설명임.

※가구에 사용되는 대표적인 합판재질은  MDF와 PB가 있고 이들 재료는 포름알데히드와 접착제를 사용하여 만들어지고 있음

포름알데히드 방산량 기준치별로 등급이 E0(0.5mg/L 이하), E1(1.5mg/L 이하), E2(5mg/L 이하)등으로 나누어지며 E1과 E2는 인체에 치명적 영향 미침.

국내에서는 E2급을 가구용으로 사용하다 새집증후군 등의 문제가 불거지면서 지난 2004년 4월1일부터 KS규격 등급을 E1으로 상향 조정했음.

PB 원자재 등급별 가격표

등급 두께		E0	E1	E2
18T(두께)	가격	9,400원	8,600원	7,670원
	비율	123%	112%	100%
15T(두께)	가격	7,800원	7,100원	6,400원
	비율	122%	110%	100%

※동일한 두께에서 PB가 친환경적인 E0 등급이 E2등급보다 20% 이상 비싼 것으로 나타남.

※업체들은 이익을 위해 육안으로 식별하기 어려운 저급재료 및 인체에 해를 줄 수 있는 재료 사용

○ 시중에서 싱크대 재료로 사용하는 E0, E1, E2 건축자재에 대한 어류독성시험자료

- 현행 기준치에 적합한 건축자재도 인체에 해로운 것으로 입증

- E0: 일정기준을 통과한 친환경 소재.  이 소재를 넣은 물의 물고기는 활동이 지속적으로 자유로왔음.  상당시간 지나면서 물에 찌꺼기가 생기며 투명하지 않게 되었지만, 물고기의 활동은 지속적으로 자유로웠음.

- E1: 현행기준치. 물고기의 움직임이 5～10시간후 둔해지다가 폐사.  독성으로 시간이 지나도 물이 맑음.

- E2: 변경전 기준치.  물고기의 움직임이 1～2시간 후 둔해지다가 폐사.  독성으로 시간이 상당기간 지나도 물이 맑고 투명했음.

○ 주방가구의 원자재 시험, 해당 조합에서 시행, 조작가능성 커.

- 공기업인 주공의 시방서, 주방가구설치 485페이지를 보면, “주방가구의 제작에 소요되는 완제품 및 주요 원자재를 시험하는데, 시험기관은 씽크조합이나 공인시험기관에서 한다”라고 규정하고 있음.

- 결국, 이렇게 자체 시험을 통해서 시험성적이 조작될 수 있는 가능성을 남겨둔 것인데, 이에 대한 별도의 안전장치가 없다면, 공인시험기관에 의뢰 의무화 필요.

○ 기준치를 크게 초과한 포름알데히드 방산량의 건축자재를 사용한 문제

- 우리나라의 KS 포름알데히드 방산량 기준은, 합판의 경우 F1(완전무취) 이상을 , MDF(섬유판)은 E1형 이상을, PB(파티클 보드)도 E1형 이상으로 규정하고 있음.

합 판	등급명	설 명
	F1(완전무취)	-포름알데히드 방산량 시험에서 포름알데히드 방산량이 평균 0.5mg/1iter 이하, 최대 0.7mg/1iter 이하
	F2(무취)	-평균 5.0mg/liter 이하이고, 최대 7.0mg/liter 이하
	F3(준무취)	-평균 10.0mg/liter 이하이고, 최대 12.0mg/liter 이하인 것

MDF (섬유판)	등급명	설 명
	E0 형	-포름알데히드 방산량이 평균 0.5mg/1iter 이하: 0.2ppm
	E1 형	-평균 1.5mg/liter 이하: 0.6ppm
	E2 형	-평균 5.0mg/liter 이하: 2.0ppm

PB (파티클보드)	등급명	설 명
	E0 형	-포름알데히드 방산량이 평균 0.5mg/1iter 이하
	E1 형	-평균 1.5mg/liter 이하
	E2 형	-평균 5.0mg/liter 이하

※ KSG 5700(가정용 주방용구)

※ 합판은 KS 3101에 규정하는 포름알데히드 방산량을 무취(F!)인 2급 이상으로 함.

※ 섬유판(MDF)은 KS F 3200에서 규정하는 포름알데히드 방산량은 E1인 것으로 한다.

※ 파티클보드(PB)는 치장판은 KS F 3104에 규정하는 포름알데히드 방산량 E!인 것 또는 이와 동등이상인 것으로 표준두께 15mm 이상으로 한다.

- 그런데 한 분양아파트에 사용되고 있는 주방가구 및 가구류에 대하여 한국생활환경시험연구원에 시험성적을 의뢰한 결과, 포름알데히드 방산량이 기준치를 초과하는 저급자재를 사용한 것으로 나타났음.

< 가구류․주방가구에 대한 시험성적 현황 (단위: mg/liter) >

구분	대구 L건설 가구류	대구 L건설 가구류(A)	대구 L건설 주방가구(1)	대구 L건설 주방가구(2)	부산 L건설 주방가구	부산 L건설 가구류	D건설 마전가구류
기 준	1.5	1.5	1.5	1.5	1.5	1.5	1.5
시험치	2.0	3.4	2.1	1.9	2.5	2.6	2.5

- 이처럼 자재에 대한 기준을 지키지 않는 사례들이 발생하고 있는데, 실태조사를 통해서 기준을 지키지 않은 건설업체에 대해 제재를 가해야 함.

○ 국제기준에서 벗어난 우리나라의 포름알데히드 기준

나라 또는 국제관계	미국 (기준치)	캐나다 (목표치)	캐나다 (Action)	독일 (권고치)	스웨덴 (권고치)	네덜란드 (기준치)	덴마크 (권고치)
ppm	0.2～0.5	0.05	0.1	0.1	0.1	0.1	0.12

- 우리나라의 경우 포름알데히드 기준은 0.7ppm 이하가 일반적임.  선진국의 평균 0.1ppm 이하, 미국의 최대치 0.5ppm 이하 보다도 기준치가 훨씬 높음.

- 현재의 KS규격등급도 인체에 유해한 성분이 많이 포함되어있는 관계로, 건축자재에 대한 유해성을 재조사하여 KS규격기준을 선진국 수준으로 재조정할 필요성이 있음.

- 결국 현재의 프러스 옵션제는 자재사용에 대한 상당한 문제점을 노출시켰고, 잘잘못을 가리기 위한 분쟁이 끊이지 않고 있음.

- 따라서 일부 지자체가 마이너스옵션제 실시를 의무화하고 있는 것처럼, 정부차원에서는 입주자들의 수요조사를 통하여 마이너스 옵션을 택할 것인지 혹은 프러스 옵션을 택할 것인지를 입주자별로 선택할 수 있도록 제도화할 필요성이 있음.

2. 수해에 대비한 투자의 문제점

□ 현황

○ 기상이변에 따른 잠재적 위험성 증가

- 연도별 집중호우 발생횟수가 ‘30년대 이전에는 평균 2.2회,

‘40～‘70년대 5.3회, ‘80년대 이후는 8.8회로 4배 이상 증가

○ 도심지역을 중심으로 한 홍수피해 증가

- 최근 10여년간 피해가 ‘70～‘80년대에 비해 4.3배 증가 (연평균 1조 3,600억원)

- 침수면적 감소, 그러나 도시피해 증가로 침수면적당 피해액이 70～‘80년대에 비해 약7배

□ 문제점

○ 예방사업비 보다 복구비가 많은 비효율적 투자

- 예방적 치수사업비, ‘80년대 이후 GNP대비 0.07%에 불과 (일본은 0.45%로 우리나라의 7배)

- 치수사업비가 복구비의 1/4 수준에 불과하여 상대적으로 피해 및 복구비 증가

※‘00～‘04년 연평균: 치수사업비 1조 187억원 투자.  복구비 4조 2,137억원 소요.

○ 피해액보다 복구비가 더 많은 비효율적 투자

- 2006년 7월 수해로 인한 하천의 피해액은 총계 약 2,454억원임

(국가하천: 약99억원, 지방1급하천: 약228억원, 지방2급하천: 약1,882억원, 기타: 약246억원)

-그러나 복구비는 총7,098억원으로 피해액 대비 2.89배 더 많은 비용 소요.

※복구비 현황: 국가하천: 약250억원, 지방1급하천: 약472억원,

지방2급하천 약5,923억원, 기타: 약453억원

- 피해액 대비 복구비가 가장 많은 지역으로는 경남 진주시 문산읍 삼곡리에 소재하고 있는 지방2급하천인 문산천 공사에서 피해액은 1억 6,700만원이 발생했는데, 복구비는 15억 5,750만원으로 복구비가 93배나 더 소요되었음.

<피해액 대비 복구비 현황 (단위: 억원)>

구분	총계	국가하천	지방1급하천	지방2급하천	기타
피해액(A)	2,454	99	228	1,882	246
복구비(B)	7,098	250	472	5,923	453
B/A	2.89배	2.53배	2.07배	3.15배	1.84배

<피해액 대비 복구비 과다소요 지역별 현황 (단위: 백만원)>

사업명	사업명	부문	소재지	피해액 (A)	복구액 (B)	B/A (배)
강원	섬강 법천2제	국가하천	원주시 부론면 홍호리	48	1,500	31.2
	섬강 안창제	국가하천	원주시 지정면 안창리	48	1,500	31.2
	평창강5	지방1급	평창군 평창읍 후평리	58	1,280	22.0
	남한강 법천2제	국가하천	원주시 부론면 홍호리	36	750	20.8
	대야리 본동 제방	지방2급	영월군 하동면 대야리	64	1,283	20.1
	대야리 맞밭 제방	지방1급	인제군 북면 월학2리	43	706	16.4
	문곡천 문곡4리	지방2급	영월군 북면 문곡4리	63	945	15.0
	소양강	국가하천	춘천시 동면 지내3리	233	3,410	14.6
	지내천	지방2급	춘천시 동면 지내리	206	2,716	13.2
	대미원천	국가하천	횡성군 우천면 상대리	104	991	9.49
	대미원천․ 상하가제	국가하천	횡성군 우천면 상하가리	352	2881	8.17
	자운제 수해	국가하천	홍천군 내면 창촌리	42	327	7.82
	북천(용대리)	지방2급	인제군 북면 용대1리	111	744	6.72
	어천(신월2리)	국가하천	정선군 정선읍 신월2리	58.6	457.6	7.8
	전천	국가하천	횡성군 우천면 산전리	313	2,224	7.11
	주천강(화동,마암제)	지방2급	횡성군 둔내면 화동리	1,528	7,173	4.7
경기	봉상리 지방2급	지방2급	양평군 단월면 봉상리	50	1,311	26.2
	조령천 제방붕괴	지방2급	안성시 보개면 조령천	907	9,819	10.8
	불당, 건천 유천제방	지방2급	안성시 공도읍 불당리	48	380	7.92
충남	병천천(북면)	지방2급	천안시 북면 대평리1리	438	1,446	3.30
충북	한강(용진제)	지방1급	단양군 영춘면 용진리	149	2,860	19.3
	건개천 신흥재	지방2급	괴산군 불정면 신흥리	466	2,823	6.06
	응천 금석제	지방2급	음성군 금왕읍 금석1리	264	1,339	5.07
경남	문산천	지방2급	진주시 문산읍 삼곡리	167	15,575	93.0
	주교천(월진)	지방2급	하동군 고전면 전도리	39	2,500	63.5
	사정제	지방2급	산청군 신등면	115	3,428	29.8
	칠곡천(고곡제)	지방2급	창녕군 남지읍 고곡리	72	1,539	21.4
	영천강	지방2급	진주시 문산읍 이곡리	1,193	20,583	17.3
	조만강	지방2급	김해시 주촌면 천곡리	239	3,655	15.3
	독산천	지방2급	진주시 내동면 독산리	332	4,600	13.9
	신등천(외고제)	지방2급	산청군 신안면 외고리	399	4,467	11.2
	화천	지방2급	남해군 삼동면 동천리	137	1,426	10.4
	덕인제(황강)	국가하천	합천군 청덕면 미곡리	46.8	462	9.87
	금곡천	지방2급	사천시 사천읍 금곡리	102	600	5.86
	진정천	지방2급	하동군 금남면 진정리	90.4	500	5.53
	가례천 수성지구	지방2급	의령군 가례면 수성리	328	1,665	5.08
	사천강	지방2급	고성군 상리면 신촌리	625	2,500	4.0
경북	동창천 내일제	지방2급	경주시 산내면 내일리	208	1,900	9.14
	가사천	지방2급	포항시 죽장면 가사리	41.4	169	4.08
울산	태화강(농공단지)	지방2급	울주군 상북면 천전리	79.9	336	4.2
전남	연등천 호안	지방2급	여수시 광림동 연등동	188	4,750	25.3
	율어천	지방2급	보성군 율어면 율어리	32.8	199	6.08
	보성강	지방2급	보성군 노동면 감정리	31.2	181.6	5.82

○ 예산 감소로 사업추진 지연 등 각종 문제 발생

-치수사업 예산 중 댐사업은 2000년부터, 하천정비는 2004년부터 감소 추세

<년도별 치수사업 예산 현황 (단위: 억원)>

구 분	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006
하천정비	6,454	9,567	8,756	10,706	11,243	10,453	9,910
댐 건 설	5,355	3,946	1,687	1,871	2,126	1,284	960

※최근 다목적댐 건설사업비는 현저히 감소 추세

Q.결국 재해예방차원에서의 치수대책이 재해발생으로 인한 막대한 피해를 줄일 수 있는 동시에 에산을 절감할 수 있음.

3.수도권과 지방의 주택규제 차등화 필요성

□ 수도권과 지방의 주택경기 일반 현황

○ 지방의 미분양아파트 급증 추세

- 64,365가구(2006년 7월) → 20,280가구(2006년 7월): 5,915가구 증가

- 지  방: 전체 미분양 물량의 87% 차지 (지난 6월보다 11.1% 증가한 61,132 가구)

- 수도권: 9,148 가구 미분양, 지난 6월보다 2.1% 감소

- 미분양 물량 규모는 지난 99년 12월 이후 가장 많은 것.

<지역별 미분양 현황 (단위: 가구)>

구분	2006년 7월	전월대비 증감율	구분	2006년 7월	전월대비 증감율
경남	12,431	32.5% 증가	경기	7,406가구	2.3% 감소
부산	9,070	39% 증가	대구	6,654	8% 증가
충남	7,147	1.5% 증가

○ 인구구조: 2005년 전국 인구는 2000년에 비해 100만 5,600명 증가, 지방은 30만 7천명 감소.

< 지역별 인구비중 변화 (단위: 천명, %, %p) >

구 분	2000(A)	2005(B)	증감(B-A)	증감률
전 국	45,985	47,041	1,056	2.3
수도권	21,258	22,621	1,363	6.4
지 방 (비중)	24,727 (53.8)	24,420 (51.9)	-307 (-1.9)	-1.2

자료 : 통계청

○주택공급 및 소유구조: 2005년 전국주택은 2000년에 비해 1,751천호 증가.

지방도 7만호 증가, 수도권에 비해 증가율 낮음.

< 지역별 주택비중 변화 (단위: 천호, %, %p) >)

구 분	2000(A)	2005(B)	증감(B-A)	증감률
전 국	11,472	13,223	1,751	15.3
수도권	4,731	5,782	1,051	22.2
지 방 (비중)	6,741 (58.8)	7,441 (56.3)	700 (-2.5)	10.4

자료 : 통계청

< 지역별 인구 천명당 주택수(2005년) >

(단위 : 호/천명)

전국	수도권	지방	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	경기
281.1	255.6	304.7	237.8	275.3	247.9	287.4	268.3	264.1	264.7	264.6
			강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
			338.1	313.8	337.8	336.3	369.8	338.3	310.2	289.1

자료 : 통계청

< 지역별 주택보급률 (2004년) >

전국	수도권	지방	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	경기
102.2	93.9	109.5	89.2	97.3	87.8	103.5	98.2	99.7	97.3	96.0
			강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
			120.1	114.7	125.4	118.0	126.8	120.2	111.8	109.0

자료 : 건설교통부

○ 주택소유율, 전국 평균 60.3%, 지방은 64.2%.

- 주택을 소유할 수 있는 소득계층을 전체가구의 65~70%로 본다면 지방은 이미 주택소유율이 높아 주택구매수요는 거의 포화상태에 도달한 것으로 판단.

- 수도권의 주택소유율: 55.9%, 자가거주율은 50.2%

- 지방의 주택소유율: 주택소유율 64.2%, 자가거주율 60.3%)

- 한편, 소유주택거주율은 수도권이 89.9%이나 지방은 94.0%로 나타나 수도권 주택소유자의 10% 정도는 주택을 소유하고 있지만 직접 거주하지 않고 임대목적으로 활용하고 있는 것으로 파악됨.

< 지역별 자가 거주 가구비율 (단위: 천가구, %) >

구 분	일반가구	주택소유 가구	주택소유율	자가거주 가구	자가거주율	소유주택거주율
전 국	15,887	9,575	60.3	8,828	55.6	92.2
수도권	7,462	4,168	55.9	3,746	50.2	89.9
지 방 (비중)	8,425 (53.0)	5,407 (56.5)	64.2	5,082 (57.6)	60.3	94.0

주 1) 주택소유가구 = 자가거주가구 + 전게 및 월세 거주가구 중 타지주택소유가구

2) 자가거주율 = 자가거주가구 / 일반가구 * 100

3) 소유주택거주율 = 자가거주가구 / 주택소유가구 *100

- 한편, 현재 거주하고 있는 집이 아닌 타지에 주택을 보유한 가구의 특성을 보면, 자가거주자의 11.9%가 타지주택을 추가로 소유하고 있으며 차가거주자의 10.6%도 타지주택을 소유하고 있는 것으로 나타남.

- 수도권의 자가거주가구가 13.5%로 가장 높은 타지주택소유 성향을 보여 2주택이상을 소유할 가능성이 가장 높은 것으로 판단됨.

< 지역별 타지주택 소유율 >

(단위 : 천가구, %)

구 분	일반가구			타지주택소유가구			타지주택소유율
	계	자가	차가	계	자가	차가	계	자가	차가
전 국	15,887	8,828	7,059	1,794	1,047	747	11.3	11.9	10.6
수도권	7,462	3,746	3,716	926	504	422	12.4	13.5	11.4
지 방 (비중)	8,425 (53.0)	5,082 (57.6)	3,343 (47.4)	868 (48.4)	543 (51.9)	325 (43.5)	10.3	10.7	9.7

주 1) 타지주택소유율 = 타지주택소유가구 / 일반가구 * 100

< 세부 시도별 가구 관련 통계(2005년 인구주택센서스)>

구분	일반가구		주택소유가구		주택소유율	자가거주가구		자가거주율	소유주택거주율
전국	15,887		9,575		60.3	8,828		55.6	92.2
서울	3,310		1,669		50.4	1,476		44.6	88.4
부산	1,186		715		60.3	673		56.7	94.1
대구	815		470		57.7	439		53.9	93.4
인천	823		534		64.9	499		60.6	93.4
광주	460		262		57.0	247		53.7	94.3
대전	479		274		57.2	249		52.0	90.9
울산	339		214		63.1	199		58.7	93.0
경기	3,329		1,965		59.0	1,771		53.2	90.1
강원	521		327		62.8	302		58.0	92.4
충북	505		324		64.2	304		60.2	93.8
충남	660		445		67.4	415		62.9	93.3
전북	620		426		68.7	408		65.8	95.8
전남	666		487		73.1	463		69.5	95.1
경북	939		658		70.1	626		66.7	95.1
경남	1,056		704		66.7	662		62.7	94.0
제주	179		104		58.1	98		54.7	94.2

주 1) 주택고유가구 = 자가거주가구 + 전게 및 월세 거주가구 중 타지주택소유가구

2) 소유주택거주율 = 자가거주가구 / 주택소유가구 *100

□ 수도권과 지방에 대한 규제의 문제점

○ 지방의 주택수요 실종시킨 주된 요인: 과도한 규제

- 지방 주택시장 침체는 공급과잉, 고지가에서 비롯된 고분양가, 정부의 각종 부동산 규제 등에서 비롯되고 있으나 지방의 주택수요를 실종시킨 핵심은 과도한 규제 때문이라고 함.  강남 등 수도권 버블세븐 지역의 주택가격 상승을 막기 위한 조치들이 지방에도 동일하게 적용되고 있음.

- 특히 주택투기지역, 투기과열지구 등은 수도권 뿐만 아니라 지방 광역시에도 지정되어 주택담보대출을 제한하면서 수요 위축 가속화.

○ 지방 주택경기는 현 상황에서 자생적 회복이 어려울 것으로 판단

- 수요가 충분한 수도권과는 달리 지방은 이미 수요가 제한적이기 때문에 외부충격에 쉽게 요동하고 침체상황이 장기화도리 구조적 한계를 갖고 있음.

- 주택보급률과 인구이동을 고려하면 지방 주택시장은 장기간 공급과잉상태를 보일 것으로 예상되며, 각종 지방균형발전 계획에도 불구하고 인구증가는 크지않아 수요촉발도 제한적.

Q.지방주택경기는 현 상황에서 자생적 회복이 어렵다는 것이 일반적 시각인데, 수도권과는 차별화된 정책지원을 해야 하는 것 아닌지?

○ 수도권 투기억제대책이 지방에도 그대로 시행되는 문제

- 지방 주택보급률은 110%에 근접, 주택소유가구비율 64.2%로 공급 충분, 수요도 포화상태.

- 특정개발지역을 제외하고는 주택투기가 일어날 가능성은 근본적으로 적음.

○ 지방에 대한 분양권 1년간의 전매금지 조항도 지방의 수요 살리기에 역부족.

- 분양초기 전매금지 적용시 투자자들의 구매심리를 크게 위축시킴.  1년 후 분양권 전매금지가 풀리는 시점에서는 신규분양물량과의 경쟁이 불가피하여 신규 분양률을 낮추는 요인

○ 획일적인 투기지역 지정에 관한 규제

- 전국적으로 주택투기지역은 77개, 토지투기지역은 94개 행정구역에 지정

- 투기과열지구는 서울, 경기 및 광역시 전지역과 충청권 등 일부 행정구역 지정.

Q.지방의 주택경기가 좋지 않은 터에, 재경부에서는 지난 9월 26일에 4개지역 (부산 수영구, 대구 중구․수성구․달성권)을 주택투기지역에서 해제시켰음.

그리고 한국건설산업연구원에서는 2005년말 대비 2006년 7월 상승률과 전년동월 대비 주택가격 상승률을 기준으로 했을 때, 전국 소비자물가 상승률보다 낮은 지역으로 분류되어 가격안정지역으로 선정된 18개의 지역에 대해서 긍정적으로 검토해야 한다고 보는데?

※건산연 선정 지역: 서울시 금천구 / 부산시 수영구 / 대전시 중구∙서구∙유성구∙대덕구, 경기도 구리시∙평택시∙오산시∙안산시∙안성시, 충북 충주시∙청원군, 충남 천안시∙공주시∙아산시∙연기군, 경남 창원시

< 주요 투기지역 주택가격 상승률 소비자 물가상승률 추이 >

구분	전년동월대비						전년말대비		해제검토필요 (물가상승대비)
	2006.5		2006.6		2006.7		2006.7
소비자물가상승률	2.4		2.6		2.3		1.8
전국	5.9		5.5		4.9		4.1
수도권	8.8		8.4		7.5		6.7
서울	10.2		9.5		8.4		6.8
강남	15.1		13.3		11.4		10.0
광진구	3.9		4.5		4.4		4.0
금천구	2.4		2.1		2.2		1.4		◎
부산	-0.9		-1.0		-1.1		-0.7
수영구	-0.8		-1.1		-1.2		0.7		◎
대구	6.5		5.5		4.5		1.6
수성구	4.0		2.5		1.6		-0.1
인천	1.6		2.1		2.4		2.6
서구	8.2		8.9		8.7		7.6
광주	3.9		4.2		3.9		2.5
광산구	6.5		7.5		7.2		4.1
대전 중구	0.3		-0.6		-1.4		-0.3		◎
서구	-0.4		-1.7		-2.2		-1.2		◎
대덕구	-0.8		-1.3		-2.3		-1.3		◎
유성구	-0.9		-1.5		-1.9		-0.5		◎
울산	7.8		8.4		8.1		6.8
중구	16.3		19.0		19.8		16.7
남구	11.6		11.7		11.2		8.8
경기도	9.7		9.2		8.2		7.9
구리	1.1		1.9		1.7		2.0		◎
남양주	4.2		4.7		4.6		4.1
평택	-0.3		-0.2		0.1		0.8		◎
안산	1.3		1.3		1.1		1.5		◎
이천	3.4		3.2		2.6		1.6
충북	5.8		5.6		5.1		2.9
충주	3.4		3.1		2.6		0.7		◎
충남 연기	1.0		0.4		-0.2		0.4		◎
천안	1.7		1.3		1.0		1.4		◎
공주	0.8		-0.4		-1.1		-0.9		◎
아산	-0.8		-2.2		-3.4		-1.8		◎
경남	2.0		1.4		0.7		0.3
창원	1.3		0.4		-1.7		-0.9		◎
경북	4.1		3.9		3.9		1.9
구미	6.3		5.3		5.3		2.6
강원	3.2		2.7		2.4		1.5
원주	6.5		6.1		5.6		3.4

Q.현재 정부의 일괄 주택규제정책은 지방과 수도권간의 주택수급구조의 차이를 간과한데서 비롯.  지방은 이미 주택보급률 초과, 인구 감소를 겪고 있기 때문에, 인구유입이 이루어지지 않는 한 향후 주택수요는 개체수요 위주로 개편이 불가피. 그리고 외부에서 유입되는 주택구매수요를 풀어놓지 않으면 과잉공급된 물량 해소 안됨.  게다가 지방의 주택공급 계획은 혁신도시, 행정복합도시 등 각종 개발계획에 따른 과도한 인구 추정으로 지나치게 공급될 가능성이 높아, 수도권과 지방간의 수급상황을 고려한 차등화된 주택정책을 마련해야 한다고 보는데?

4.재건축․재개발 사업에 대한 정책전환의 필요성

□ 재건축에 대한 과도한 중복규제들

○ 재건축사업은 도심내 주택공급의 주요수단, 향후 그 비중은 더욱 커질 전망

- 재건축사업은 신규택지 공급이 고갈상태에 이른 서울 등 도심지내 주택공급의 주요수단.

- 주택 200만호 신도시개발로 인한 아파트 노후화 진행에 따라 향후 그 비중은 더욱 커질 전망.

○ 현재의 규제중심 재건축 정책, 장기적으로 주택공급 위축 야기

- 정부는 재건축사업이 투기적 수요의 주요 대상이 되고 있다고 판단.

- 규제위주 정책으로 사업성 크게 저하되어 단기적으로 재건축 신규공급 위축

※2000년 이후 강남 3개구에서 아파트 공급물량 감소(2000년 24만 178가구 → 2005년 23만 8,192가구). 송파 신도시 등 대체지 개발이 완료되기 전까지 중대형 평형의 가격 상승 상존.

※송파 판교 등 공급물량의 절반 이상이 임대 또는 중소형, 전매제한기간의 대폭 연장(규모별로 5～10년) 등으로 강남권 중대형 고급주택수요 충족에는 한계.

□ 입법체계상 문제점.

○ 재건축 관련 규제 중첩 설정의 문제

- 재건축사업은 현행 도정법 등 관계 법령에서 규정하고 있는 주요 규제로는,

① 후분양제 적용 ② 재건축 허용연한 연장  ③ 소형주택 의무비율 적용,

④ 조합원 지위 양도시기 제한 ⑤ 임대주택 의무건립,

⑥ 입주권의 주택 수 계산 포함에 따른 양도세 중과

⑦ 안전진단절차의 강화와 기반시설부담금 및 개발부담금 등의 신설 등임.

○ 재건축에만 유독 집중된 중복규제들

- 개발이익환수를 위한 기존의 임대주택 의무건설과 신설된 개발부담금 부과는 입법취지나 법적 효과에 있어 중복 성격.

- 후분양제 적용이나 소형주택 의무비율 등과 같은 경우는 일반 아파트 분양이나 재개발사업 등과 비교할 때 형평성 원칙이 우려될 정도로 재건축 사업에만 규제 집중.

- 재건축사업의 근거법령에 있어서도 각각의 법령으로 나누어져 있던 정비사업(재건축사업, 재개발사업, 주거환경정비사업 등)을 체계적이고 종합적인 규율이 필요하다고 해서 「도정법」을 통하여 단일화 것인데, 여기에 개발부담금(재건축사업으로 인한 초과이익의 환수)을 신설하면서, 추가적으로 규제의 편의를 위하여 별도의 「개발부담금 부과를 위한 특별법」을 제정한 것은 지금까지의 정비사업 관련 법령의 체계화 및 통합적 운용에 역행하는 입법 편의주의적 행태.

※‘개발이익의 환수’ 또는 ‘개발부담금 부과’, ‘재건축 초과이익 환수’ 등 다양한 법적 용어의 사용으로 개념사용이 혼란발생 가능성이 적지 않음.

※기존의 도정법에 명시된 개발이익환수제(증가되는 용적률의 일정비율로 임대주택 의무건설 외에 개발부담금제도를 별도의 법령에 추과함으로써 기존의 개발이익환수제와 용어 구분 및 입법취지와의 차별성이 명확하지 않음.

- 양도세 등 세제개편을 통하여 동일한 효과를 얻을 수 있는 부분에 대해 각각의 근거법령에 따라 재건축사업 관련 각종 부담금이 신설되거나 유사성을 가진 부담금이 이중․삼중으로 얽혀 있어, 조합원의 경제적 부담을 가중시키고 나아가 비용 상승에 따른 조합주택 및 인근 주택가격의 상승요인으로 작용할 가능성이 커지고 있음.

※재건축사업에 적용되는 부담금 종류: ①「도정법」상의 임대주택 의무건립. ②「학교용지확보등에관한특레법」상의 학교용지부담금, ③「대도시권광역교통관리에관한특별법」상의 광역교통시설부담금, ④「하수도법」상의 하수도 원인자부담금, ⑤「도시재정비촉진을 위한 특별법」상의 세입자 임대주택 건설, ⑥「기반시설부담금에 관한 법률」상의 기반시설부담금, ⑦「재건축초과이익환수에 관한 법률」상의 개발부담금, ⑧기타 각종 인․허가 절차에서 납부하는 기부채납 등이 대표적인 부담금.

○ 개발부담금제도 신설에 따른 재건축과 일반주택과의 형평성 문제 초래

- 개발부담금을 일반주택이나 다른 정비사업과 달리 재건축사업에만 부담시키는 것은 재건축 사업이 부동산 투기의 온상이라는 부정적 시각에 근거한 것으로 형평의 원칙에 반하는 시각이 많음.

※재건축사업에만 개발부담금을 부과해야 하는 명확한 근거가 부재하며, 개발이익환수제의 기능과 개발부담금의 기능간의 차이점이 부재하며, 개발부담금 신설과 양도소득세제 강화와의 기능이 중복된다는 지적.

○ 기반시설부담금 신설, 분양가격 인상으로 전가, 분양시장 침체 초래

- 기반시설부담금의 신설은 일반 건축물의 건축행위 뿐만 아니라 재건축이나 재개발의 경우에도 비용부담 요인으로 작용할 것이기 때문에 분양가격의 인상으로 이어져 분양시장을 침체시키는 부작용 초래

- 건축물의 용도변경 여부로 인해 재건축보다 재개발에 기반시설부담금이 더 많이 부과될 가능성이 크다는 점에서 형평성 논란 여지 있음.  재개발은 신축건물과 철거된 건물간에 건축물의 용도가 달라져 신축 연면적 전부에 부담금이 부과되는 반면, 재건축은 건축물의 용도가 동일하기 때문에 추가 면적에만 부담금을 부과함으로서 차이 발생.

※단독주택 재건축은 재개발과 사업방식은 비숫하지만 재건축부담금에서 공제받기 때문에 차이가 발생.

Q.8.31과 3.30부동산대책에 따른 관련 입법이 마무리됨으로 인해, 종합부동산세와 보유세 강화의 효과가 본격적으로 체감되기 시작하면서 새로이 신설된 각종 부담금(재건축 개발부담금, 기반시설부담금 등) 부과는 부동산시장의 안정을 위한 투기수요의 억제효과를 인정하더라도 실수요자의 실질적 부담증가로 이어지는 것을 경계해야 한다는 시각이 있는데?

Q.부동산시장의 교란원인이 서울 강남지역 등의 재건축시장에 있다고 규제를 강화할 경우 단기적으로 수요억제 효과를 얻을 수 있지만, 장기적으로는 공급부족에 따른 부동산시장의 불안을 초래할 가능성이 높다고 함.  따라서 정부의 역할은 주택시장의 공공성 확보(무주택자나 저소득층을 위한 국민주택이나 임대주택의 공급확대, 택지개발의 활성화, 최저주거수준의 향상 지원 등)와 분양 및 거래질서의 공정성과 투명성 유지에 주력하고, 민간주택시장은 시장경제원리가 제대로 작동할 수 있는 환경을 마련해 주어야 주택시장의 활성화 및 수급균형에 의한 가격 안정을 기대할 수 있다고 하는데?

Q.앞으로는 재건축에 대한 인식을 바꾸어, 단순한 강남 집값 차원이 아닌 도시 기능 복구차원에서 접근해야 하며, 투기적 수요 억제 위해 재건축․재개발 관련 개발이익은 철저히 환수하되, 용적률의 확대 등을 통하여 공급을 확대할 필요성이 있으며, 공급도 단순 물량증가가 아닌 수요집중지역에 중대형 평형 등 수요층의 요구를 충분히 반영할 수 있도록 할 필요성이 있다고 보는데?

Q.일각에서는 재건축사업의 경우 중첩된 규제로 제한된 단일 방식만 허용할 것이 아니라 주민들에게 선택의 폭을 넓혀줄 수 있는 다양한 방식의 도입을 검토할 필요성이 있다고 함.  예를 들면, 민간시행자에게는 토지수용권을 부여하고, 주민은 우선분양권을 가지며, 정부는 준공 후 민간시행자에게 개발이익을 환수하는 ‘일괄 매수 후 개발 및 분양’방식을 활용하는 방안에 대해서 검토해 보는 것은 어떤지?

Q.기반시설부담금은 부동산시장의 안정을 위한 정책적 수단이 아니라 기반시설의 확충이라는 본래적 기능을 발휘할 수 있도록 하고, 재건축과 재개발의 형평성을 확보하며, 재개발지역의 과도한 부담 경감 등의 면제대상이나 적용요건의 재조정이 필요하다고 보는데?

< 8.31 대책 관련 입법 현황 >

소관	법률명	주요 내용	시행일
재경부 (재경위)	①종합부동산세법	종합부동산세 과세 강화 (기준금액 조정, 실제 ‘06.12 부과)	‘06.01.01
	②소득세법	양도소득세 강화 (모든 주택 실가 과세, 2주택 과세강화는 ‘07)	‘06.01.01
	③법인세법	법인 부동산 양도시 특별부가세 과세제도 개선	‘06.01.01
	④조세특례제한법	농지 대토시 양도세 비과세제도 개선	‘06.01.01
행자부 (행자위)	①지방세법	거래세 인하 (1% 완화, 재산세 과표적용률 5%p 상향)	‘05.12.30
	②지방교부세법	부동산 지방교부세 신설	‘05.12.30
법무부 (법사위)	①부동산등기법	부동산등기부에 실거래가 기재	‘06.06.01
건교부 (건교위)	①주택법	분양가상한제 확대(모든 평형), 주택공영개발지구 지정, 원가공개 대상 및 항목 확대(택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비 등), 전매제한 강화(5→10년)	‘06.2.24
	②도시재정비 촉진을위한 특별법(제정)	광역적 재개발 체계 정비	‘06.07.01
	③국민임대주택 건설등에관한 특별조치법	국민임대주택단지 규모 확대(60만평) 단지내 국민임대주택 비율 축소	‘05.12.07
	④국토의계획및 이용에관한법률	도지거래허가제 강화, 개발행위허가대상 확대(비도시지역)	‘06.03.07
	⑤기반시설부담금에 관한법률(제정)	기반시설부담금 부과	‘06.07.12
	⑥공익사업을위한 토지등의취득및 보상에관한법률	투기우려지역의 부재지주 채권보상	‘06.03.24
	⑦개발이익환수에 관한법률	개발부담금 재도입 (‘06.01.01 이후 사업인가분부터 적용)	‘06.01.01

< 주택재건축관련 주요 규제 내용 >

규제항목	주요 내용	해당지역	시행일
후분양제 도입	-과밀억제권역에서 ‘03.07.01 이후 사업시행 인가 신청단지 전체 공정 80% 이상 시공 후 입주자 모집	투기과열 지구 (수도권과밀억제권역)	‘03.07.01
안전진단 기준강화	-예비안전진단 실시, 본 안전진단시 평가분 야 및 평가항목 세분화, 종합평가시 기준마련	전국	‘03.07.01
주택재건축연한강화	-‘81.12.31 이전 준공단지는 20년, ’82~‘91 준공단지는 {22+(준공연도-1982)X 2}년	수도권	‘03.07.01
소형주택 의무비율 확대	-‘03.09.05 이후 사업시행인가 신청단지는 전체 건설예정 가구수(조합원분양+일반분양) 의 60% 이상 전용면적 25.7평 의무화	수도권 과밀억제권역	‘03.09.05
조합원 지위양도 금지	-조합설립 인가 후 조합원 지위양도 금지 -단 수도권 밖으로 근무지 변경, 상속, 국외 이주 등은 예외적 1회 허용	투기과열지구	‘04.01.01
개발이익 환수제	-‘05.05.17 이후 사업시행인가를 받는 단지는 임대주택 공급비율을 용적률 증가분의 25% -5.17 이전 사업시행인가 단지는 10% 임대 주택건설의무	수도권 과밀억제권역	‘05.05.17
소형주택 의무비율 확대	-‘05.05.19 이후 사업시행인가신청 단지부터 적용 -국민주택규모(전용면적 85㎡(25.7평))의 주택이 전체 세대수의 75%이하(전체 연면적에서 차지하는 비율은 60%이하) -과밀억제권역 ∘60㎡이하(20%), 85㎡이하(40%), 85㎡초과(40%)	수도권 과밀억제권역	‘05.05.19
입주권 양도세 강화	-양도소득세 과세 -주택재건축∙재개발 조합원 입주권 주택 수에 포함	전국	‘06.01.01
기반시설 부담금 신설	-건축행위로 인해 유발되는 기반시설(도로, 공원, 녹지, 학교, 상∙하수도, 폐기물처리시설)의 설치비용을 개발행위자에게 부담	전국	‘06.07.12
재건축 초과이익환수(개발부담금)신설	-개발부담금 : 재건축초과이익/당해 조합원수 X부과율 ∘양도소득세(부과개시시점부터 양도시점까 지에 상당하는 세액)의 개발비용 인정 -납부주체는 재건축사업조합(조합원별 분담 기준 및 비율 등을 관리처분계획에 명시), 조합이 해산된 경우 등에는 조합원	전국	‘06.09.25