2006년 10월 24일 (화)	유 필 우	www.piru.net
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서울시의 전격적 후분양제 실시

보완대책 시급

■ 현 황

❍ 건교부의 후분양제 시행 계획(2004. 2 발표)

- 정부는 2004년 2월 시행사 및 시공사 부도시 분양자의 재산권보호를 위해 공공아파트 후분양제를 도입

- 정부는 2007년부터 주택공사와 수도권 지방자치단체, 지방공사가 공급하는 아파트에 대해 공정의 40%가 진행된 뒤 분양을 할 수 있도록 하였으며 단계적으로 2009년 60% 이상, 2011년 80%이상 공정이 진행되는 시점에 분양하도록 함

❍ 서울시의 전격적 후분양제 도입

- 서울시는 은평뉴타운 평당 분양원가를 34평의 경우 1,151만원, 41평형은 1,321만원, 53평형은 1,425만원, 65평형은 1,446만원이라고 발표하여 고분양가 논란 확산(2006. 9. 13)

- 이에 서울시는 2006년 9월 25일 시가 건설, 공급하는 모든아파트에 대해 공정이 80%이상 진행된 후 분양하는 아파트 후분양제를 전면도입

■ 문 제 점

✔ 갑작스런 후분양제 도입 주택시장 혼란 우려

- 후분양제도 도입의 근본적 목표는 주택품질에 대한 소비자의 감시 및 선택의 범위를 확대시켜 공급자 주도적 시장관행을 바로잡는 것이지만 보다 직접적인 목표는 분양권 전매를 통한 시세차익을 노리는 투기세력의 차단과 주택시장의 안정화가 목표임

- 후분양제도가 시행되기 위해서는 주택건설금융의 확충과 주택업체들의 미래수요예측 능력이 우선적으로 전제되어야 하고, 시장측면에서는 주택가격의 안정이 선행되어 수요자들이 미래의 주택가격상승에 대한 기대를 가지지 않도록 하는 것이 중요함

- 이러한 조건이 충족되지 않는 상태에서 후분양 제도가 도입된다면 주택시장에서 상당한 혼란이 예상됨.

✔ 건교부가 단계적으로 시행하려던 정책을 준비 없이 조기 도입함으로 인하여 시장의 혼란 가중 우려

- 서울시가 시행하기로 한 후분양제도는 이미 2003년부터 부분적으로 시행 중에 있는 제도로서 재건축단지 내 일반분양 주택은 2003년 이후 공정률 80%를 넘어야 분양이 가능 하도록 하고 있으며, 또한 3000㎡(909평)이상 건축물과 20실 이상 상가, 오피스텔은 2005년 4월부터 골조공사를 2/3이상 마친 후 분양하도록 하고 있었음

- 이러한 상황에서 서울시가 은평뉴타운의 고분양가 논란에 따른 대응책으로 후분양제를 전격 발표하면서 주택시장에 큰 충격을 주고 있음.

✔ 후분양 제도의 전제조건

➀ 주택건설금융이 확충되어야 함

IMF이후 제1금융권에서는 업종별 신용등급을 5개로 구분하고 있는데, 주택업체는 최하위등급인 5등급으로 분류해 이들 업체에 대한 대출을 경계하고 있어 주택건설업체의 자금조달 구조에서 은행권의 대출비중은 매우 낮아 10% 미만으로 알려지고 있음

은행권의 자금지원이 가능하더라도 주택사업의 특성상 많은 자금이 집중적으로 지원되어야 하기 때문에 현행 체제하에서 후분양이 시행된다면 일부 대형업체가 아니고서는 주택공급이 어려운 실정임

➁ 주택업체들의 미래 수요예측 능력이 필요

최근 주택시장의 변동성이 확대되어 후분양제도를 시행할 경우 주택사업의 위험성이 예전보다 더 커진 상황에서 주택수요 및 경기동향을 예측할 수 있는 방안에 대한 연구는 아직 충분치 못한 실정임

➂ 후분양 제도 시행을 위해서는 주택가격도 안정되어야 함

주택가격이 지속적으로 상승하는 추세에서는 수요측면에서 선분양에 대한 요구가 사라지지 않을 것이나, 주택가격이 안정된 상태에서는 수요자들이 미래의 주택가격이 안정적으로 움직일 것이라는 기대를 가질 수 있으므로 선분양의 매력은 없을 것이기 때문임

■ 대  안

- 이와 같이 후분양제도는 쉽지 않은 조건들이 충족되어야 하고 주택시장의 구조에도 많은 변화를 수반하는 것이며 이러한 조건이 충족되지 않은 상태에서는 성공적으로 정착되기 어렵기 때문에 정부에서 단기간에 선분양을 금지하고 전면적인 후분양제도를 추진하기는 어려움

- 따라서 후분양제도를 도입하되 주택시장에 주는 충격과 소비자의 부담을 최소화할 수 있는 조심스런 정책접근이 필요함 즉 단기적으로 후분양을 도입하되, 그 기간 중에 주택금융 확충방안 등 부작용을 최소화 하는 것이 필요함