국무조정실 주한미군대책기획단의

「용산기지 공원화구상 연구」보고서의 문제점

정부가 용산 미군기지 개발을 통해 땅장사를 하려해

1.「용산 기지 공원화 구상 연구」보고서 요약

‘06.10.02. 김양수의원실 보도자료 (용산기지 공원화 관련)

○공원은 1개의 녹지 생태축 + 7개 촉수형 녹지 + 5개 문화 클러스터, 5개 입체형 복합센터 등을 중심으로 조성함.

○용산기지 공원화 3단계 계획

1단계 (2006～2012)		- 공원 조성 물리적 토대 마련, 기본설계 작성
□
2단계 (2013～2020)		- 본격적인 공원 조성 진행, 부지 환경 안정화
□
3단계 (2012～2030)		- 각종 상황과 조건의 변화에 탄력적으로 대응하며 공원 완성

○본 보고서는 공원 조성 기본 구상, 입체복합시설 구상, 산재부지 활용방안, 주변지역 정비 구상, 재원 조달 방안, 법제 검토 등 종합적인 용산 공원 조성 계획에 대한 마스터 플랜을 제시하고 있음.

2. 본 보고서의 의미

○국무조정실 주한미군대책기획단은 2003년 3월부터 4차례에 걸쳐 전문 연구 기관에 용산기지 조성 관련 용역을 의뢰함.

<표 1> 용산공원 조성 용역 보고서 내역

보 고 서	연 구 기 관	용 역 기 간
용산기지 공원 기본구상	대한국토도시계획학회 / 대한조경학회	‘05.04 ～ ‘05.10
주요 미군 반환부지 활용 및 재원확보 방안	주택공사 주택도시연구원	‘04.12 ～ ‘05.04
용산기지 반환 부지활용과 재원조달 방안	서울대학교	‘04.03 ～ ‘04.05
용산부지 활용방안에 관한 연구	서울시립대	‘04.03 ～ ‘04.05

(자료: 국무조정실)

○본 보고서는 「용산기지공원 기본구상 (대한국토도시계획학회/ 대한조경회)」으로 가장 최근 것으로 기존에 작성된 3개 용역 보고서를 모두 포괄하고 있는 최종 용역보고서임.

○본 보고서 작성과 관련하여 학계의 전문가뿐만 아니라 국무조정실 주한미군대책기획단, 국방부, 건설 교통부, 용산공원 조성 자문위원회 관계자 등이 참여한 것으로 되어 있음.

○따라서 본 보고서의 내용 중 상당 부분이 실제 용산공원 조성 시 반영될 것으로 추정됨.

☞ 이는 ‘국무조정실 주한미군대책기획단’이 본 보고서의 외부유출 및 보안에 상당히 신경 쓰고 있음을 보더라도 알 수 있음.

3. 주요 핵심 문제점

1) 용산 공원의 난개발

○건교부는 수차례 용산 기지 81만평을 온전히 자연 녹지 공원으로 조성하겠다고 밝힌 바 있음.

○그러나 본 보고서의 「입체 복합시설 구상 계획」에 따르면 용산 기지 내 5개 지구를 상업․업무․문화 Complex로 개발하도록 되어 있음.

☞ 정부가 당초 용산기지의 공원화를 통한 시민반환이 아닌 각종 개발을 통한 난개발을 하려 함.

<표 2> 입체 복합시설 구상 계획                   (자료: 국무조정실)

지 역	개발사례	개발방향
삼각지 지역 북측	․상암동 IT Complex ․일산 라페스타	․상업․업무․문화 Complex로 개발 ․한강8로 서측은 상업․업무 중심의 복합개발 ․한강로 동쪽은 문화공원으로 조성
한강로변 신용산역 주변(121병원 포함)	․시카고 밀레니엄 파크 ․SBC 플라자의 Cloud Gate ․BP Bridge	․문화 Complex ․문화 Park Zone
국립중앙박물관 북 측	․런던 National Gallery ․루브르 박물관 고급 상업시설	․상업시설과 공원 지원시설 개발
한남뉴타운측	․라빌레뜨 공원 상업 문화 Complex	․복합상업시설 및 공공시설을 포함한 상업․문화 Complex
녹사평역 서측	․시카고 Boeing Galleries	․지하에 녹사평역과 연계하여 상업 Complex 개발

○결론적으로 정부가 서울시와 갈등에도 불구하고 건설교통부 장관에게 용도지역 변경권한을 부여한 “용산공원 특별법 14조항”을 끝까지 고수하려는 이유가 정부가 당초부터 용산공원을 전면 공원화가 아닌 개발목적이었음이 드러남.

2) 정부가 용산공원 개발을 통한 땅장사

○본 보고서는 용산기지 이전에 따른 비용이 3조 9570억, 용산공원 조성비용이 3조 9850억에서 4조 4,210억원 정도 소요되며 향후 환경비용을 감안하면 이보다 더 많은 비용이 소요될 것으로 예상하고 있음.

☞ 순수 녹지공원으로 조성하는 데에는 불과 280억원～4,210억원 정도의 비용이 들어가고, 공원을 개발하지 않을 경우에는 조성비용의 일부를 서울시가 분담하겠다고 제안함.

○정부는 7조가 넘는 용산 공원 개발에 따른 비용을 충당하고자 공원주변 산재부지는 물론 용산공원까지도 개발하여 이를 분양할 계획임이 드러남.

○용역보고서에는 용산공원 개발을 통한 개발이익이 1조9,473억원에 달한다고 밝히고 있으나 이는 용산공원 주변의 현 시세 및 서울지역의 개발가능 용적율을 감안하지 않은 것임.

○이에 따라 김양수 의원실이 부동산정보업체의 현 시세 및 서울시의 용도지역별 용적률을 감안하여 재산출한 결과 무려 10조2,942억원에 달하는 것으로 나타나 정부가 용산공원 개발을 통해 막대한 개발이익을 챙기려 함이 드러남.

☞ 뒷장 <표 3> 참조

○한편 용역보고서에 따르면 정부는 용산공원 산재부지 개발 외에 부지 내 5곳의 토지를 상업용도로 변경하여 상업․문화․IT Complex를 조성하고자 계획하고 있음.

○이들 지역의 면적은 5만평 이상 될 것으로 예상(주요 미군 반환부지 활용 및 재원확보 방안 / 주택공사 주택도시연구원)되고 이 지역 용적률을 평균 600%로 잡아도 추가로 12조원(50,000평×600%×4,000만원)정도의 추가수익(조성비용 제외)을 거둘 것으로 추산됨.

<표 3> ‘주한미군대책단’과 ‘김양수 의원’이 추정한 ‘용산공원 산재부지 개발이익’ 비교

구 분				주한미군 대책단	김양수 의 원	산 출 근 거
				금 액	금 액
캠프 킴	매출	주거시설		20,057	64,431	개발면적(15,563평)*용적율(900%)*분양가(평당4000만원, 서울숲근처 주상복합아파트)-조망권 15%가산
	매출원가	공사비	직접공사비	5,412	5,412	건축공사비+설계감리비+전기기본공사비
			간접공사비	61	61	각종인입비+철거비/토목비+예술품장식비
		판매비		1,019	1,019	M/H부지, 건물, 운영비용외 광고홍보비, 분양보증수수료, 분양수수료 등 포함
		부대비	일반부대비	999	999	토지신탁수수료+민원처리비+인허가관련비용 외
			제세공과금	343	343	종합부동산세 등 세금+각종부담금+보존등기비 등
		금융비용		665	665	PF 수수료+이자 등
		합		8,499	8,499
	사업이익			11,307	55,932
유엔사 부지	매출	주거시설		5,721	15,957	개발면적(15,957평)*용적율(250%)*분양가(평당4000만원, 한남뉴타운 준용)
	매출원가	공사비	직접공사비	1,453	1,453	건축공사비+설계감리비+전기기본공사비
			간접공사비	40	40	각종인입비+철거비/토목비+예술품장식비
		판매비		338	338	M/H부지, 건물, 운영비용외 광고홍보비, 분양보증수수료, 분양수수료 등 포함
		부대비	일반부대비	328	328	토지신탁수수료+민원처리비+인허가관련비용 외
			제세공과금	114	114	종합부동산세 등 세금+각종부담금+보존등기비 등
		금융비용		195	195	PF 수수료+이자 등
		합		2,469	2,469
	사업이익			3,252	13,488
수송단 부지	매출	주거시설		8,262	36,870	개발면적(23,044평)*용적율(400%)*분양가(평당4000만원, 한남 뉴타운 준용)
	매출원가	공사비	직접공사비	2,098	2,098	건축공사비+설계감리비+전기기본공사비
			간접공사비	58	58	각종인입비+철거비/토목비+예술품장식비
		판매비		338	338	M/H부지, 건물, 운영비용외 광고홍보비, 분양보증수수료, 분양수수료 등 포함
		부대비	일반부대비	434	434	토지신탁수수료+민원처리비+인허가관련비용 외
			제세공과금	138	138	종합부동산세 등 세금+각종부담금+보존등기비 등
		금융비용		282	282	PF 수수료+이자 등
		합		3,348	3,348
	사업이익			4,914	33,522
	총 개발이익			19,473	102,942

(단, 용적율 증가에 따른 매출원가의 증가는 고려하지 않음.)

○따라서 정부는 용산 미군기지 이전 부지 및 산재부지 10만평 정도를 개발․분양하여 22조원(공원부지 내 개발지역 조성비용 제외)에 달하는 수익을 낼 것으로 전망됨.

4) 용산지역 일대 부동산 가격 급상승 우려

○결국 정부의 땅 장사를 통한 용산지역 난개발로 인해 용산지역 주변의 부동산 가격이 급상승하게 될 것이 자명하며, 이는 곧 용산지역 일대가 강남지역과 같이 제2의 부동산가격 상승대란의 진원지가 될 것임.

○본 보고서 역시 인근 지역의 개발사업이 과열됨에 따라 주변지역 부동산 가격의 동반상승 및 난개발을 우려하고 있음.

○또한 부동산 가격 급상승과 국지적 난개발은 용산 공원의 조망적 가치를 저해하고 어렵게 맞은 용산 부도심 조성의 기회를 상실케 해 이에 대한 적극적인 대응방안을 요구함.

5) 공원 부담금 부과에 따른 추가 부동산 가격 상승과 이중 납세 문제

○「용산기지 공원화 구상 보고서」에는 토지를 개발하기 어려울 경우 용산 비용 이전 비용을 충당하기 위해 주변 토지와 신축 건물에 평가액의 5-15%에 이르는 공원 부담금을 건설사에 물리는 구체적 계획이 포함되어 있음.

○본 보고서는 용산 미군기지의 평택 이전비용을 충당하기 위해서는 3조 9,000여 억원의 공원채권을 발행한 뒤 산재부지 개발과 상가 분양수입을 통한 상환 방안을 제안하고 있음.

○그러나 산재부지 개발과 분양수입만으로는 원리금을 모두 상환할 수 없기 때문에 용산공원과 인접한 토지와 신설 건축물에 대해 공원부담금을 징수토록 함. (구체적인 공원부담금액은 건축물 평가액의 5%-15% 수준임)

○또한 채권 상환을 위해 용산공원 인접토지 및 건축물의 시가 상승을 통한 재산세 상승분 중에 중앙정부 몫을 공원채권의 원리금 상환에 활용토록 하는 방안을 제시함.

○현재 용산공원 주변 지역에는 GS자이, 벽산 메가트리움, 시티파크, 타워 파크 등 민간 단지가 개발 중에 있으며 용산동과 이태원동 동빙고동 등에 고시 주거환경 정비가 예정되어 있음.

○또한 한남 뉴타운, 이태원 지구단위계획, 용산 지구단위계획 등 다수의 개발이 예정되어 있어 이들에게 공원부담금을 5-15% 물릴 경우 수조에서 수십조에 이르는 부담금을 건설사로부터 징수할 수 있을 것으로 예상됨.

○이럴 경우 수십조에 달하는 공원부담금은 그대로 아파트 분양가에 전가될 가능성이 높아 고분양가에 따른 주변지역 집값 폭등이 우려됨.

(이는 최근 은평뉴타운 및 판교의 고분양가에 따른 인근 주변지역 집값상승을 보더라도 예측가능함.)

○또한 재산세 상승분에 공원 부담금까지 이중으로 부담시키게 되면 이중 납세로 부당한 재산권 침해의 소지가 있음.

○가장 중요한 문제는 정부가 공원 부담금으로 용산기지 이전과 용산 공원 조성 비용을 조달할 경우 용산주변을 병풍처럼 고밀도로 개발할 수밖에 없음.

☞ 이는 용산공원이 1,030만명 서울 시민을 위한 공원이 아닌 일부 부유층만을 위한 공원으로 전락할 우려가 있음.