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	주택금융공사 국정감사
의원회관 611호 T)788-2563 `06.10.26(목) 재정경제위원회

국회의원  문 석 호

1. 주택금융공사 - 설립 목적에 맞게 제 역할 하고 있나?

1) 서민주택공급 전망 빗나가 제자리걸음중

2) MBS 발행실적 - 공사설립 5년내 전망치 70조원의 10.8%에 불과

2. 보금자리론 판매실적 저조에 따른 근본대책 마련해야

- 모기지론, MBS 등 전면적인 제도정비가 필요하다.

3. ‘역모기지론’- 문제점에 대한 철저한 검토후 시행해야

- 조기 정착시킬 수 있는 상품 개발해야-

4. 변동금리 위주의 주택금융시장 개편- 공사가 앞장서야

5. 금년 6월 현재, 181억원의 손실발생 사유 및 대책은?

1. 주택금융공사 - 설립 목적에 맞게 제 역할 하고 있나?

○ 주택금융공사는 건국대학교 사회과학연구소(고성수교수, 부동산학과)의 연구용역인 ‘한국주택금융공사 설립의 기대효과 연구’결과를 토대로 04년 서민들의 주거안정과 주택금융의 선진화를 목표로 설립

○ 당시 재경부는 부동산 버블, 가계대출 급증에 따른 잠재적 금융 불안 해소를 위해서는 장기․고정금리․분할상환 주택대출의 활성화 등의 대책마련이 필요하고, 이를 추진할 공사 설립이 필요하다는 것

○ 또한 주택금융 확대로 전ㆍ월세 수요가 축소돼 임대수익률이 하락, 투자 목적의 주택수요를 축소시킬 수 있으며, 장기적으로는 주택가격 하락을 유도할 수 있고,  장기채인 MBS의 공급으로 장기금융시장이 정착될 것이라고 하였음

- 당시에도 모기지론이 집값을 부추길 우려가 있다는 비판이 많았음

○ 그러나 용역결과에 따른 공사설립의 경제적 효과와 현 실상을 비교해 보면

1) 서민주택공급 전망 빗나가 제자리걸음중

○ LTV 확대 및 상환부담 경감으로 목돈이 적은 서민이나 신혼가구도 일찍 내 집을 마련할 수 있게 되어 주거복지의 핵심 지표인 ‘자가소유율(02년 59.2%)’이 5년 이내에 선진국 수준인 64%까지 제고될 것으로 전망했으나,

○ 05년 60.3%로 02년 대비 고작 0.9% 증가에 그침(금년 8월 통계청 인구총조사를 국토연구원 분석결과)

○ 또한 자기 집에 사는 ‘자가점유율’역시 00년 54.2%에서 05년 55.6%로 5년 동안 변화율이 1.4% 포인트에 불과(08년까지 60% 예상)

- 이는 두 채 이상 집을 가진 사람이 그만큼 많기 때문이며 10명 가운데 4명이 무주택자인 셈. 또 주거 점유형태는 전세가 지난해 22.4%로 5년 전의 28.2%에 비해 크게 줄어든 반면, 월세는 14.8%에서 19%로 크게 증가.

○ 5년 이내에 총 70만가구(총 전세가구의 16.8%수준)가 내 집 마련이 가능하다고 했음에도 공사자료를 보면, 2년이 지난 06.6월말까지 총 111.033가구(15.5%)에 불과한 실정

○ 특히 04년부터 06년 6월까지 집이 한 채 이상 있는 사람들에게 보금자리론이 대출된 내역을 보면, 11,861건에 9,375억원을 대출하였고 아직도 7,586건(5,888억원)이 기존 주택을 처분하지 않고 있는 상황

○ 따라서 모기지론 공급을 통한 공사의 서민주택공급은 당초 예상과는 달리 선진국수준은 고사하고 1가구 다주택자만 양산하는 부작용만 만들며 제자리걸음을 하고 있다고 보는데 사장의 견해와 실수요자 대상의 서민주택공급 확대대책에 대하여 답변바람

- 감사원감사결과 모기지론을 받은 5채 이상 보유자가 44명이고, 21채를 보유한 사람도 있었음

2) MBS 발행실적 - 공사설립 5년내 전망치의 10.8%에 불과

○ 신용도가 높고 중장기 위주의 공사 MBS는 국고채를 보완하여 장기채시장의 형성 및 활성화에 기여함으로써

○ 한국주택금융공사가 향후 5년간 약 70조원의 MBS를 발행할 수 있을 것으로 보았으나,  금년 6월말까지 공사의 만기별 MBS 발행실적을 보면 총 7조6천억원(70조원 예상대비 10.8%)에 불과한 실정이며,

○ 이 가운데 50%(35조원) 내외를 10년 이상의 장기물로 발행하는 경우에도 자본시장 내 소화가능성은 충분한 것으로 예상하였으나, 이 역시 2.9조원(예상대비 8.3%) 수준으로 극히 부진한 상황

○ 결과적으로 공사가 장기물 등 우량한 MBS의 발행을 통해 금융기관들이 단기 주택대출을 장기주택대출로 전환하겠다던 공사의 계획은 실패했다고 해도 과언이 아닐 것임.

○ 따라서 주택금융공사의 설립이 금융시장을 안정시키고, 장기채권시장을 발달시키며, 서민.중산층의 내 집 마련 기회를 확대시킬 것이라던 상당수 전망이 빗나갔다고 보는데 이에 대한 공사 사장의 견해와 MBS시장 확대방안에 대하여 답변바람

2. 보금자리론 판매실적 저조에 따른 근본대책 마련해야

- 모기지론, MBS 등 전면적인 제도정비가 필요하다.

○ 서민들의 주거안정과 주택금융의 선진화를 목표로 04년 3월 설립된 주택금융공사의 모기지론 판매실적을 보면, 04년 3조 3,320억원, 05년 4조 2,192억원로 판매 증가세를 이어왔으나,

○ 8.31 부동산 대책이후부터 판매가 감소하기 시작하여 06년 6월말 현재 5,162억원에 불과, 연간 계획 5조2,000억원 대비 10% 수준으로서 극심한 판매부진 상황

- 전년 동기의 2조 8,391억원에 비해 81.8% 감소

○ 판매실적부진의 원인으로는 주택경기의 하강국면 속에서 작년 11월 정부의 생애첫대출 출시가 결정적인 원인이 되었고, 시중은행의 금리 인하경쟁에 밀린 주택금융공사 보금자리론의 경쟁력 약화로 고객외면

- 생애첫대출자는 25.7평 이하 주택에 한하여 연소득 5천만원 이하의 경우 1억5천만원까지 연 5.2％, 2천만원 이하의 경우 1억원까지는 연 4.7％

○ 주택금융공사의 보금자리론과 은행 주택담보대출의 금리수준을 보면,

- 공사의 10년 만기 보금자리론의 금리는 금년 1월 6.80%에서 금년 8월현재 6.30%으로 낮아졌음에도 불구하고, 금리를 인상한 은행의 5.64%(06.1월)와 5.86%(06.8월)보다도 각각 1.16%와 0.44%의 금리차이를 보이며 금리갭을 줄이고 있으나 아직도 고정금리 보금자리론의 경쟁력이 약한 실정

○ 공사의 보금자리론 판매실적은 지난 6월 금융감독원이 시중은행들의 주택담보대출 한도를 제한한 이후 공사 보금자리론 판매액은 7월 1,278억원, 8월 1,388억원으로 회복추세이나

- 금감원 조치로 자기 은행의 모기지론을 파는 대신 공사의 보금자리론을 추천하는 등 은행 자체대출상품을 권하던 모습과는 180도 전환

○ 아직도 보금자리론의 판매가 부진하기 때문에 고객이 선호할 수 있는 상품개발 등의 모기지론 판매활성화 대책마련이 필요

○ 따라서 모기지론 판매확대를 위해서는

- 현행 22개인 모기지론 취급기관 수의 확대

*농협, 수협 및 보험사, 카드사, 상호저축은행, 새마을금고 등

- 모기지 전문 취급기관 신설

*선진국의 경우 여신전문회사인 모기지 뱅크를 설립하여 이용

(미국의 경우 모기지 판매의 70% 차지)

- 모기지보험(주택대출보험) 도입

*보증보험의 보증을 활용해 대출한도를 높임(현재 은행에서 취급중)

- e-모기지론 취급기관 확대(현재 LG카드와 시험운영 중)

등의 대책을 검토할 필요하다고 보는데 사장의 견해를 밝히기 바람

○ 아울러 모기지론의 판매확대를 통한 장기대출위주의 주택금융시장 개편을 위해서는 금융기관 보유 주택담보대출의 유동화를 의무화하는 방안(금감원 검토중)도 적극 검토하는 등의 근본적인 제도개선이 필요하다고 보는데 이에 대한 공사의 사장의 견해를 밝히기 바람

3. ‘역모기지론’- 문제점에 대한 철저한 검토후 시행해야

- 조기 정착시킬 수 있는 상품 개발해야-

○ 노령화로 인한 사회안전망 차원에서 집은 있지만 생계비 마련이 어려운 노년층의 생계보장방안 대책으로 역모기지제도 내년 실시예정

- 현재 정부안이 확정되어 9월 정기국회에 상정될 예정이며 내년 상반기에 시행령 등을 확정하여 내년 하반기에 상품출시 될 예정

- 보증재원은 보증료 및 금융기관 출연금 등으로 충당하고, 손실발생시 재정지원 할 계획

※ 2001년 현재 60세 이상 자가 주택소유자 비율은 78.3%로

40대의 63.3%, 50대의 77.2% 보다 높은 수준

- 역모기지 상품주요 내용(주택금융공사 자료)

구 분	내 용	비 고
적용 연령	부부 모두 만65세 이상
주택 범위	고가주택 제외 (주택가격(과세기준) 6억원, 대출한도 3억원이하)
보유주택수	1세대 1주택	2주택이상 제외
대출 방식	매월 단위 종신 지급형 원칙 (총 대출의 30%내에서 일정목적의 일시금 지급가능)	의료비, 자녀결혼등
월 지급금	보증기관이 향후 상품설계 확정시 구체적 수준 제시 예정 (한국금융연구원 연구 자료에 의하면 3억원, 65세인 경우 매월 93만원 수준)
공적 보증	한국주택금융공사가 담당
초기보증료	주택가액의 1∼2% 수준 (대출취급시 1회 납부)
월 보증료	대출 잔액의 연 0.5%의 1/12 (매월 가산)
전문상담사	일정요건을 갖춘 역모기지 전문상담사가 역모지기 신청 이전에 반드시 상담 필요 (제도운영 : 한국주택금융공사가 담당)

※ 월 수령액은 공시가격 3억원 주택의 경우 93만원, 공시가격 6억원 주택의 경우 186만원 이며 주택가격상승률, 금리, 가입연령에 따라 지급액에 차이 발생

※ 확정된 세제혜택은 담보물권 설정, 등록세 면제, 재산세 최고 25%까지 감면

○ 외국의 역모기지 운영 사례를 보면, 연방정부의 공적보증을 받는 미국의 역모기지제도만 비교적 활성화 되어 있을 뿐 대부분의 국가들의 경우 역모기지 판매 실적이 매우 저조한 상황

- 미국의 경우도 05년 기준, 65세 이상 인구는 약1,500만명중, 주택소유자는 1,200만명(80% 수준)에 달하나 모기지 가입자는 20만명이 미만에 불과한 것으로 알려짐

○ 역모기지 시행시 예상되는 문제점으로는

- 전문가들은 상품설계가 보수적일 수밖에 없는 만큼 실수요가 매우 적으로 것으로 예상

- 일반적 퇴직 연령이 50대 중.후반임에도 가입 자격이 부부 모두 65세 이상인 점,  LVT 60% 제한으로 인해 월 지급금액이 너무 낮게 책정된다면 생계유지자금으로써의 실효성에 의문

- 주택보유자에 대해서만 공적보증 방식으로 혜택을 주기 때문에 무주택자들의 상실감 문제와 주택가격이 상대적으로 낮은 농어촌거주자 및 무주택자에 대한 형평성 문제

○ 또한 역모기지론 운영에 따른 공사의 손실이 예상됨

- 주택가격 변동이 너무 커 미래 주택가격 산정에 어려움이 있으며, 주택가격 폭락 및 예상 평균수명의 연장으로 인한 요구재원의 폭증시 엄청난 혼란이 초래될 우려

- 미래주택가격 및 금리, 예상수명 등의 예측의 어려움으로 인해 공사의 리스크가 매우 큼

- 또한 종신지급형으로 주택가격이상 연금수령시 상속권자에게 초과지급분에 대한 채권행사를 할 수 없기 때문에 결국 국가재정부담

○ 역모기지 실수요조사결과와 상품설계 진행상황에 대하여 말씀해주시고, 역모기지는 선진 외국의 경우도 성공적으로 운영되고 있는 사례가 없는 만큼,  실효성 및 재원마련에 대한 철두철미한 검토와 본 위원이 지적한 문제점들에 대한 철저한 대책이 마련되어야 한다고 보는데 공사사장의 견해와 대책을 밝히기 바람.

4. 변동금리 위주의 주택금융시장 개편- 공사가 앞장서야

○ 06. 5월말 현재 은행권 주택담보대출잔액 199조원중 고정금리대출 금액이 4.4조원에 불과한 것으로 추정

○ 이처럼 국내 주택담보대출의 대부분은 변동금리대출로서 고정금리대출이 차지하는 비중이 선진 외국(미국 80%, 독일 60% 등)에 비해 턱없이 낮아 고정금리대출 비중이 2%대에 불과한 실정

-  외국의 고정금리대출 비중: 미국(80%), 프랑스(80%), 독일(60%), 영국(30%) <금융연구원,‘주택금융제도의 개선방안’>

○ 특히 변동금리대출은 차입자가 금리변동 위험을 전적으로 부담하므로 시장금리 상승 등 외부충격 시 부동산시장의 불안정 및 가계부실을 초래하여 금융기관의 건전성을 위협하는 등 심각한 금융 불안이 야기될 우려

○ 이에 따라 금융감독원은 ‘가계대출제도 및 관행개선협의회’(06년 8-12)를 구성하여 금융권과 공동으로 주택담보대출 등 가계대출제도의 현황 및 문제점을 점검하고, 개선방안을 마련중

○ 고정금리대출이 활성화되면 고객 입장에서는 대출시점에서의 금리가 변동금리대출에 비하여 다소 높다 하더라도 금리상승시 추가 이자부담을 피할 수 있고, 금융기관 입장에서는 대출고객의 부실화 가능성이 매우 낮아짐으로써 채권의 건전성을 유지할 수 있을 것임.

○ 따라서 우리나라 주택가격의 불안정성을 개선하고 소비지출을 안정화하기 위해서는 2%대에 불과한 고정금리 주택담보대출 비중을 확대하여야 한다고 생각하는데 이에 대한 사장의 견해와 변동금리대출의 편중현상 완화를 위한 대책은 무엇인지 답변바람

5. 금년 6월 현재, 181억원의 손실발생 사유 및 대책은?

○ 공사의 당기순이익 현황은 설립초년도인 2004년도 182억원에서 2005년도 32억원으로 줄었다가 ‘06.6월말에는 181억원의 대규모 손실이 발생하였음

○ 공사의 결산자료를 보면, 올해 상반기의 손실은 대출채권처분손실과 파생상품거래손실 및 지급보증충당금전입액이 주요 손실 원인으로 파악

- 손 익 현 황

(단위 : 억원)

구 분	2004년도	2005년도	2006.6월말
당기순이익	182	32	△181
대출채권처분손익	579	△484	△56
파생상품거래손익	△423	387	△145
지급보증충당금전입액	—	△57	△103

○ 손실의 원인별 세부내역에 대하여 말씀해 주시고,  손실 규모가 증가하게 된 이유에 대하여 답변바람.

○ 금년 말까지 예상되는 손실 규모에 대하여 말씀해 주시고, 향후 개선 대책에 대하여 답변바람.