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서울사무소: 서울특별시 영등포구 여의도동1 국회의원회관 509호 ☏784-5082 전송:788-3509

국회의원 박상돈 (열린우리당 천안을) Member of the National Assembly Park. SangDon (The Uri Party, Cheonan Ul)	보도자료-1 Openbak News Release	건설교통부 행복도시건설청 소 관 - 국회 회의실 -
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	2006. 11. 1 (수)

1. 부동산정보업체! 실태는 이렇다...........p.1

- 영세한 부동산정보업체! 부동산정보업체의 42%는 10인 이하로 운영...

- 왜곡된 부동산정보가 부동산시장에 악영향 87%. 하지만 자기가 운영하는 정보 싸이트는 정보가 왜곡되지 않았다?

- 실거래가와 시세정보의 비교를 통한 가격정보의 확인이 필요

- 부동산정보업체 싸이트에 대한 보완 미비로 개인정보 유출 우려

2. SOC 공사지연으로 1조 8000억원 낭비................p.4

- 2006년도 실 배정예산은 당초 배정예산 대비 각각 39.2% 및 50%에 불과

- 도로공사의 공기 지연으로 인해 1조 8,600억원 사업비 증액

- SOC현장 중 53.9%인 344개 현장이 변칙적 현장 운영

- SOC 사업의 양적확충에서 질적 확충으로의 사고의 전환 필요

3. 고분양가 잡는 마이너스 옵션제 .....................p.6

- 현재 플러스 옵션제 아파트 고분양가에 좋은 명분제공!

- 마이너스 옵션제 반대하는 건설사들...

- 마감재 바꿔치기 등 저질 마감재에 대한 문제성 심각

- 마이너스 옵션제 분양가 23% 낮출수 있다

4. 정부의 부동산 투기 단속반... 눈가리고 아웅!......p.12

- 판교 신도시 투기단속반 적발 사례 없음

- 검단․파주 신도신 개발 발표는 27일 투기단속반은 30일 투입으로 늦장대응

- 집값상승 후의 투기단속 정부는 무슨 생각인가?

1. 부동산정보업체! 실체는 이렇다.

○ 부동산정보업체를 대상으로 실태조사를 실시

- 부동산시장의 투명화가 필요한 시점에서, 부동산정보의 매개체 역할을 하고 있는 부동산정보업체가 순기능적 역할을 수행하고 있는지 여부, 그리고 인터넷 등 매체를 통해 국민들에게 투자의 지표를 제시하고 있는 부동산정보업계가 처한 환경에 대하여 확인․점검하는 차원에서 설문조사를 실시하였음.

1 인력현황

- 상시인력현황은 현재 관리직이 평균 11.9명으로 가장 많은 것으로 조사되었고, 영업이 12.5명, 전산개발 및 자료수집 각각 5.5명, 정보기획자가 2.0, 자료발표자/제공자가 1.2명으로 조사되었음.

<표-1> 인력 현황

인력(명)	1~5	6~10	11~30	31~50	51인 이상	계
응답업체 수	7	3	7	1	6	24
합계	29.2%	12.5	29.2	4.2	25.0
	41.7

- <표-1>에서와 같이 10인 이하의 업체가 전체 41.7%를 차지하고 있어, 이는 대부분의 기업이 영세한 수준인 것으로 판단됨

- 관리 및 영업 인력의 비중이 높으며, 자료수집자의 경우 계약직이 정규직 인력보다 많은 것으로 조사되어 자료수집의 전문성을 저해하고 있으며, 자료가공 부분도 전문성을 요하는 것으로 판단되나 전체적으로 적은 인력으로 운영되고 있으며, 자료 발표 및 제공자의 경우 업체당 평균 1명으로 전체 부동산정보시장에서의 분야별 전문가 역할을 소수의 인력이 담당하고 있는 실정.

Q.결국, 이렇게 열악한 환경속에서, 국민에게 제공되는 부동산정보를 운영하고 있는데, 옳게 운영될 수 있다고 보는지?

2. 왜곡된 가격정보가 부동산시장에 미치는 영향은?

o 현황

- 왜곡된 가격정보가 부동산시장에 미치는 영향이 “큰편이다”라고 응답한 비율이 55%, 보통이상이라고 한 응답은 82.7%로 상당히 높은 편임.

<그림-> 왜곡정보가 시장에 미치는 영향

o 시사점

- 왜곡된 정보가 부동산시장에 미치는 영향은 82.7%가 보통이상이라고 응답했지만, 자기사이트의 정보는 왜곡되지 않았다고 판단하고 있어, 이중적인 잣대를 제시하고 있음.

Q.이는 관련정보의 실증적 접근을 통한 검증의 기회를 제공하여 각 사이트의 정보의 검증을 실시하여 심각성을 정부와 민간기업이 공동으로 인식하는 계기가 필요하며, 이와 관련하여 민간업계를 중심으로 한 자정활동이 절실히 요구된다고 할 수 있는데, 어떠하신지?

3. 왜곡정보를 해결하기 위한 방법은?(복수응답)

o 현황

- 정보의 왜곡을 해결하기 위해서는 부동산실거래가 및 시세정보 등 가격통합정보 제공을 통한 자정이 필요하다는 응답이 40.4%이고, 사후 검증활동을 강화해야 한다는 응답이 31.9%, 정부의 적절한 제재 및 행위에 대한 처벌규정을 강화해야 한다는 응답이 21.3%를 차지함.

<그림-> 왜곡정보를 해결하기 위한 방안

o 시사점

- 다수의 업체가 실거래가 및 시세정보 등 가격통합정보 제공을 통한 자정이 필요하다고 응답한 것은 실거래가와 시세정보의 비교를 통한 가격정보의 확인이 필요하다는 것으로 해석되며, 스스로의 자정활동이 필요한 것은 업계 스스로의 자정보다는 업계를 대표하는 공익적 민간기구를 중심으로 자정활동을 전개하는 것이 올바른 방향으로 판단되며, 사후 정보의 검증활동을 통한 정보의 적정한 개입으로 부동산정보의 공익성을 확보해야 한다고 할 수 있음.

4. 정보화 현황

o 보안 솔루션 현황

- 보안 솔루션 보유 현황을 살펴보면, 방화벽이 48.0%, DB보안이 28.0%, IPS(침입탐지)가 12.0%로 조사되어 있음.

<그림-> 보안솔루션 현황

o 시사점

- 보안관련 솔루션은 방화벽이 전체 응답기업의 50% 미만이란 것은 기본적인 보안도 보유하지 않고 있다는 것이며, 이는 개인정보보호와 관련하여 심각한 수준의 보안정책으로 판단됨.

□ 이번 실태조사 결과를 종합해 보면,

Q.아무런 규제 및 관리 없이 난립하고 있는 부동산정보업체를 정비함으로써 부동산 정보의 허위․왜곡․과장의 폐해를 예방하고 아울러 부동산정보 유통체제의 투명성 제고를 통해 부동산가격의 담합행위를 원천적으로 차단할 법적 제도적 장치를 마련할 필요성이 있다고 보는데, 어떠하신지?

Q.WTO 및 FTA체결로 인한 국내 서비스시장 개방이 가속 되고 있는 환경변화에 대비하기 위해 영세하고 낙후된 국내 부동산정보산업의 경쟁력을 제고시킬 필요성이 있음.

- 정보화측면에서는 개인정보보호를 위한 보안솔루션의 도입이 양극화되고 있어, 영세기업들의 보안과 관련된 정책의 시행 및 정부지원을 검토해 보는 것은 어떠하신지?

2. SOC 공사지연으로 1조8000억원 낭비

○ SOC 투자 감소 추세

- 최근 3년 동안 국도건설부문에 2004년 4.6조원, 2005년 3.9조원, 2006년 3.4조원으로 매년 감소추세.

- SOC예산 감소는 기 발주된 정부발주공사의 예산배정 축소와 공기 연장으로 공사비 상승 및 업계 경영부담 가중을 초래

- SOC 현장 실태조사 결과 2006년도 현장별 실 배정예산은 공사이행에 필요한 적정예산 및 당초 배정예산 대비 각각 39.2% 및 50%에 불과 (대한건설협회 조사)

-  100억원 이상 도로공사의 공기 지연으로 인해 1조 8,600억원 사업비 증액, 2년이상 공기연장된 현장도 60건 발생 (국회예산정책처, ‘06. 5)

- 공사기간 장기화로 현장관리비가 상승하여 추가예산 소요와 적기에 시공치 못함에 따른 위험 및 부실요인 증가

- 예산배정 축소 및 공기연장으로 638개 SOC현장 중 53.9%인 344개 현장이 변칙적 현장 운영(협회조사 : ‘06. 5월)

※ 사전(외상)공사 : 29.4%, 현장인원축소 : 37.8%, 현장경비 부담시공 등 : 32.8%

○ 양적 확충에만 치우친 SOC 투자

- 우리나라 교통사고 사망자의 절반 이상이 국도와 지방도에서 발생하고 있으며, 보행 중에 발생하는 비율이 압도적으로 많음.

- 사망자의 연령대를 보면: 50대: 28.8%,  60대: 27.3%,  70대: 18.8%,  80대 이상: 7.9%

- 50대 이상이 국도와 지방도의 전체 교통사고 사망자의 73% 차지

- 우리나라의 지방도와 국도에서 차 대 사람간 교통사고가 자주 발생하는 이유는, 당초 도로설계 당시부터 일체 고려하지 않았던 보도와 인도 설치의 부재 때문임.

- 결국 SOC의 질적 개선을 위한 투자 개념이 사실상 전무했던 것이 원인.

○일본 도로와의 비교를 통해서 본 우리나라의 도로 여건

1. 선진 외국과의 차로 폭(m) 비교

도로의 구분	한국				일본		미국	영국	독일
	지방지역			도시지역
고속 도로	3.50			3.50	3.25～3.50		3.6	3.6	3.5
일반 도로	설계속도(km/hr)	80 이상	3.50	3.25	40～80	3.0～ 3.5	2.7～ 3.3	2.7～ 3.6	3.25～ 3.5
		70 이상	3.25	3.25	20～60	3.0～ 3.25
		60 이상	3.25	3.00
		60 미만	3.00	3.00

- 일본의 경우, 외견상 보기에 우리나라보다 도로 폭이 훨씬 좁아보여서, 우리나라 국도와의 기준을 통한 도로폭을 보니까, 기준상으로는 차이가 없음.

- 일본의 경우, 다녀본 곳 마다, 도로변에 인도와 보도가 잘 정비되어 있어서 우리나라와는 도로의 질적 환경에서 상당히 많은 차이를 느꼈음.

○ 풍수지리를 고려한 자연친화적 도로개선사업 필요

- 산의 맥을 끊어놓고 도로를 개설한 곳이 많음

- 풍수지리학적 측면에서 보면, 매우 불길한 것.

- 이렇게 산의 맥을 끊어 두동강 낸 곳은 산이 서로 연결될 수 있도록 하는 사업 필요.

○ 질적 개선을 위해 SOC투자 확대 필요

- SOC투자는 양적 확충이 아닌 질적 개선을 위해서라도 반드시 확충되어야 함.

- 앞서, 도로변의 인도와 보도 확충문제라든지, 산의 연결을 단절시키는 등 자연적 미관을 훼손시킨 곳에 대한 점검을 통해 투자처를 찾는 노력 등은 그 동안 양적 확충에만 관심을 갖고 있었던 공무원들에게는 절대 보이지 않는 문제였을 것임.

- 그리고 예산당국으로부터 SOC예산을 확보하기 위하여 많은 노력들을 할 텐데, 이렇게 SOC의 질적 개선을 위한 사업을 찾아서 개선시키려고 한다면, SOC에 대한 투자는 결코 감소되어선 안될 것임.

3. 마이너스 옵션제 시행을 통한 고분양가 해소 방안

1. 현황

○ 플러스 옵션제의 일반화.  주택규정도 플러스옵션 전제로 구성

- 1999년 분양가 자율화 이후 플러스 옵션제가 일반적인 추세로 자리 잡았으며, 현재의 주택에 대한 규정은 플러스 옵션을 전제로 구성되어 있음.

- 마이너스 옵션을 활용하는 이유는 빌트인 가격이 너무 고가이어서 아파트 사치화를 우려한 때문인데, 과거에는 옵션에 포함되었던 품목들이 현재는 기본사양으로 제공되고 있는 것이 일반화 되었음.

○ 건설회사들은 마이너스옵션제 반대

- 건설회사들은, 마감재를 공동구매해서 일괄 설치하기 때문에 오히려 저렴한 가격에 공급이 가능하고, 결과적으로 입주자들에게 혜택이 부여된다는 논리로 마이너스 옵션제에 반대

※이외에도 건설사들은 자사 브랜드를 고급화하기 위해 빌트인 제품과 인테리어에 대한 투자를 늘리는 차원에서 플러스 옵션제 찬성

○ 마감재가 고분양가의 원인이라는 보편적 인식 확산

Q.이에 반해, 상당수 수요자들은 필요 이상의 '사치 '로 분양가만 올려놓았다고 인식하고 있고, 실제로 일부 분양업체는 분양가가 높은 이유로 수입 주방가구와 최고급 마감재를 꼽기도 하는데, 동의하는지?

○ 마감재 품목, 계속확대, 고가화 되고 있는 추세

- 현재 아파트에 일반적으로 들어가는 빌트인 제품은 냉장고, 가스오븐레인지, 바디 안마 샤워기, 김치 냉장고, 주방액정 TV 등이고, 대형아파트에는 냉동고, 벽걸이TV, 식기세척기, 월풀 욕조 등이 추가되고 있는 등 품목이 계속 추가 확대되고 있는 추세.

- 마루바닥이나 가구원목 욕실바닥 등의 마감재도 예전에는 일부 대형 아파트에서만 수입제품을 썼는데 최근에는 수도권 소형아파트에서도 쉽게 발견함.

2. 플러스 옵션제의 문제점

○ 입주시 기존에 가지고 있었던 가재도구 버려야하는 문제

- 입주자들이 가장 큰 불만을 나타내는 것은, 기존에 가지고 있던 가전제품과 가구류를 모두 버려야 하는 것

○자원낭비의 문제

- 입주자들의 상당수가 입주후 본인이 원하는 마감재가 아닐 경우, 새 것을 철거한 후, 새로운 마감재를 설치하는 것이 보편화되어 있음.

- 마이너스 옵션제를 최초로 도입한 대전시에 따르면, 기존 입주세대의 35%가 기존 시설을 헐어내고, 재시공에 들어가며, 입주완료시까지 50%가 재시공을 희망하고 있다고 밝혔음.

○ 견본주택과 다른 마감재 사용에 대한 문제

- 견본주택에는 고급 마감재를 사용하여 전시하였으나, 실제 아파트에는 이와 다른 저가․저질의 마감재를 사용함으로 인해 입주자와 건설회사간에 지속적인 분쟁 발생

- 이러한 관행이 일반화되어 있는 것이 현실이며, 입주자들이 불만을 제기하여 문제가 생기면, 적당히 임시방편으로 대처하면 된다는 사고 팽배

○ 고분양가 형성에 좋은 명분 제공

- 아파트 구매결정기준으로 시각적 효과가 상당히 큰 영향력으로 작용하고 있음 (TV광고의 가장 많은 비율을 아파트광고가 차지)

- 마감재의 고가 사용 여부가 고분양가 현성의 그럴듯한 명분을 제공하고 있으며, 많은 국민들이 이에 현혹되고 있는 것 또한 현실.

3. 마이너스 옵션제 시행에 따른 기대효과

마이너스 옵션주택 공사비 추정 (2006년 10월)

공 종	항 목	공사비 (백만원/동)	전체공사비대비 비율 추정	비고
건 축	타일공사	135	27%	<분석 대상> ㅇ지구:의정부 녹양 2BL 4 공구 ㅇ대상평형: 84 ㎡2(A)-60-15F ㅇ발주기준일 : ’05. 6월 발주
	인조대리석공사	58
	반자돌림등목공사	35
	주방등 가구공사	314
	아트월공사	65
	창호공사	188
	유리공사	53
	도배공사	64
	바닥재공사	110
	소 계	1,022
기 계	수전류공사	56	30%
	변기등 욕실공사	136
	보일러	49
	소 계	241
전기.통신	조명기구	67	10%
계		1,330	23%

※ 부대시설 및 주차장 제외 공사비  ※발코니 샤시 공사비는 별도임

※ 토목.조경공사비는 당해지구 단지내 공사비를 세대수로 환산한 공사비로 단지여건에 따라 공사비 차이가 많음.  ※ 제잡비 포함

- 앞서 밝혔듯이, 마이너스옵션제는 현행 플러스옵션제 시행에 따른 문제점을 보완해 보자는 차원에서 새롭게 조명받고 있음.

- 대한주택공사는 일명 “누드주택” 이라고 표현되는, 마이너스옵션제를 시행할 방침을 밝히면서, 2005년 6월에 발주한 「의정부 녹양 2BL 4공구」의 84㎡를 대상으로 한 “마이너스 옵션주택 공사비 추정”을 한 결과, 전체 공사비의 23%에 해당하는 1,330만원의 공사비 절감을 통한 분양가 인하가 가능한 것으로 마이너스 옵션제의 효과를 밝혔음.

- 마이너스 옵션제 시행으로 기대할 수 있는 효과는

첫째, 분양가 인하 효과

둘재, 마감재 재시공으로 인한 자원낭비와 공사비 이중부담을 줄이는 효과

셋째, 입주자의 기호에 따른 자율적 선택 보장

넷째, 견본주택의 마감재와 실제 아파트 마감재와의 차이로 인한 입주자와 시공업체간의 갈등 해소를 들 수 있음.

4. 마이너스 옵션제 시행에 앞서 고려할 사항

○ 시행에 앞서 제도개선 필요

- 현재 마이너스를 시행하려면, 제도상 장애요인이 우선적으로 해결되어야 한다는 요구가 있음.

Q.현행 아파트 공급체계에는 플러스옵션제가 명시되어 있음.  이를테면 입주자가 개별적으로 구입해 설치할 수 있는 가구나 가전제품에 한해서만 선택권을 주고 있어, 주택공급규칙을 개정해서 마이너스 옵션제의 범주를 더 넓혀야 한다고 하는데?

- 지방자치단체로는 대전광역시가 최초로 마이너스 옵션제 도입을 시행할 계획을 밝혔지만, 아직껏 실효성 시비에 휘말려 있는 상태.

- 문제점으로 지적되고 있는 것에 대한 건교부의 입장을 확인하고자 함.

Q.사전 감리계약 당시에는 마이너스옵션 부분까지 계약에 포함되어 있기 때문에, 마이너스 옵션 부분의 공사비 감액 부분만큼 변경계약하여 정산하면 문제가 없어지는 것인지?

5. 결론

- 지금 고분양가 때문에 국민이 내집 마련에 대한 희망을 상실한 채 살아가고 있고, 이러한 추세는 더욱 심화될 전망.

- 그 동안 플러스 옵션제가 시행되어 오면서, 입주자들에게 주택은 건축물의 안정성 이외에도 실내 인테리어를 통한 주거만족도 향상도 구매결정의 중요한 요소로 작용하여 왔음.

Q.그러나 견본주택에서 사용했던 마감재와 실제 입주한 아파트의 마감재가 상이(相異)한 문제, 저가․저질의 마감재 사용 문제, 인체에 유해한 마감재 사용 문제 등으로 인해 입주자와 시공업체간에 지속적인 마찰이 있다는 것에 동의하는지?

Q.건설교통부가 각 지방자치단체에 공문을 통하여 아파트 마감제로 인한 피해사례를 수집한 결과, 모든 지자체로부터 아무런 이상이 없다는 공문을 회신받았는데, 장관계서는 이러한 답변에 대해서 어떻게 생각하는지?

- 국가와 지방자치단체의 무관심속에 마감재 사용은 시공업체의 양심에 맡길 수 밖에 없었던 것이 현실이었고, 이런 와중에 아파트 분양업체들은 보다 더 많은 분양차익을 얻기 위해 저가․저질의 마감재 사용이 횡행하여 왔음.

Q.설령 견본주택과 동일한 마감재를 사용했다고 하더라도, 입주자의 취향에 의해 입주 직후 마감재를 다시 교체하는 빈도가 높아지고 있는 추세인 점을 고려할 때, 일괄적인 플러스 옵션제의 시행은 입주자 개개인의 선택권과 만족도를 고려하지 않은 것이며, 사치스러운 마감재 사용과 부풀려진 마감재 가격이 시공업체에게는 고분양가 형성의 주요한 명분과 구실을 제공해 준다고 보는데, 동의하는지?

Q.결과적으로, 마이너스 옵션제를 시행하는 것이 시대적 대세인 것으로 판단되며, 다만, 모든 입주세대에 일괄적으로 마이너스 옵션제 시행을 의무화하기 보다는, 분양단계에서 입주예정자에게 입주할 아파트에 설치될 마감재의 종류(상품명, 제조회사명, 재질, 규격품 여부, 가격 등)가 기재된 마감재 목록을 게시(제시)한 후, 입주예정자별로 설치를 원하는 품목과 그렇지 않은 품목을 선정토록 하여, 이를 시공단계에서 선택적으로 설치토록 하는 것이 바람직한 대안 아닌가?

Q.마이너스 옵션제를 통해서, 아파트 분양가를 낮춘다고 하더라도, 결국 입주자마다 별도로 물품을 구매․설치하여야 하기 때문에 오히려 보다 더 많은 비용이 소요될 수 있다는 지적이 있을 수도 있음.

- 그러나 마이너스옵션제 시행만으로 천정부지로 오르고 있는 분양가의 거품이, 마감재 가격만큼만 아니라, 이를 계기로 거품요인을 상당부분 제거할 수 있는 계기를 마련해 줄 수 있다는 점에서 볼 때, 그 부수적 효과도 만만치 않으리라 보는데?

4. 건교부의 투기단속반... 눈가리고 아웅!

- 개발계획이 수립되고 발표된 이상 추진할 수 있는 능력과 로드맵도 갖추어야 하는데, 일단 집값 안정을 위한 투기를 단속 할 수 있도록 해야 하겠으며, 향후 분양가를 적정 수준에서 유지할 수 있도록 다각도의 노력이 절실한 상황이므로 단계적으로 살펴볼 필요가 있음.

- 일단, 사전 보안 유지 단계가 필요한데 검단신도시의 경우 오래 전부터 개발 계획이 기정 사실처럼 유포되었으며, 업체 중심으로 개발 계획 도면까지 구체적으로 유포됨. 이미 집값 상승이 시작되고 있었음에도 불구하고, 안일하게 전혀 액션을 취하지 않고 대처하는 사이 집값은 계속 상승을 거듭함.

- 또한, 정부의 투기단속의지를 보면 너무 허술함. 항상 신도시 발표 후 생색내기로 합동조사반을 운영하고 있음. 현재까지 사안마다 몇 개 기관씩 합동 운영되었으나, 최근 논란이 되었던 판교의 경우 건설교통부, 성남시, 주공, 토공 4개 기관이 합동으로 투입되었으나 단 한 건의 실적도 없음

- 이는 3월 분양의 경우 발표는 1월 26일 하고 4월 26일부터 단속반 운영, 8월 분양의 경우에도 8월 3일 발표 후 8월 21일부터 뒤늦게 단속반을 운영한 결과임. 투기 및 분양가는 조절하지 못하면서 불필요한 인력만 낭비하는 상황. 검단과 파주의 경우에도 늦게 투입된 단속반 운영이 투기를 방지하리라고 보는 이는 아무도 없을 것임.

< 최근 신도시 발표 후 투기단속반 운영 현황 >

구 분	신도시 발표일자	투기단속반 운영일자	인원	참여기관	실 적
검단신도시	’06.10.27	’06.10.30 ～ 상황종료시	6명	건설교통부 인천광역시 인천광역시 도시개발공사	ㅇ불법거래행위 단속 -떳다방 -호가조작 -계약서 허위작성 -분양권 불법거래
파주신도시 (3단계)	’06.10.27	’06.10.30 ～ 상황종료시	6명	건설교통부 파주시 주택공사	ㅇ불법거래행위 단속 -떳다방 -호가조작 -계약서 허위작성 -분양권 불법거래
판교신도시	[3월분양] ’06. 1.26 (분양대책발표)	’06. 4.27 ～ ’06. 6.15	6명	건설교통부 성남시 주택공사 토지공사	ㅇ불법거래행위 단속 -떳다방 -계약서 허위작성 -분양권 불법거래 ※ 사업지구 주변 중개사사무소 및 모델하우스 주변 집중 단속 ⇒적발사례 없음
	[8월분양] ’06. 8. 3 (분양대책발표)	’06. 8.21 ～ ’06.10.19	5명	건설교통부 성남시 주택공사 토지공사