		2006.10.20.(금)

부동산 거품붕괴 大亂 징조? - 집값폭락 땐 금융재앙 예고

高강도 대책에도 불구, 주택담보대출 연 이은 최고치 갱신

▶ 참여정부 들어, 4차례 고강도 담보대출 제한책에도 불구,

‘06.6월말, 주택담보대출액 200조원 갱신 - 총 부동산담보대출 209.1조원

▶ 주택/토지 담보대출액,

8.31대책이 시행된 ‘05년 8월말 대비 9.1% (주택 8.9% 토지14.3%),

3.30대책이 시행된 ‘06년 3월말 대비 4.5% (주택 4.4% 토지 6.8%)나 증가

▶ ‘06년 6월말, 가계신용대출 중 주택담보대출 비중 57.4%로 사상최고치!!

▶ 3.30대책 이후 DTI 적용대출 오히려 늘어나 ‘06.8월말현재 총4,766억원에 달해

▶ 10.29대책과 8.31대책 시행 뒤 13개월 간 아파트 매매가격 전세가격 비교

	매 매 가 격							전 세 가 격
	서 울	강 남	강 북	수도권	경 기	광역시	전 국	서 울	강 남	강 북	수도권	경 기	광역시	전 국
10.29	-2.2	-3.3	-0.6	-3	-3.7	-0.7	-1	-5.2	-5.9	-4.3	-6	-6.2	-3	-3.5
8.31	11.1	15	5.5	9.8	10.7	1.8	6.2	11.9	13	10.4	10.9	11.4	3.9	7.4

▶ 정부정책이 시장에 반영되지 않고 오히려 집값상승의 역효과 발생

☞ 결국, 주택담보대출 급증, 집값불안정이 계속됨에 따라 집값 거품붕괴 우려

▶ 저축은행 및 보험사를 포함한 제2금융권의 부동산담보대출 규모

‘06년 6월 현재, 26조1,803억원에 달함.

▶ 제2금융권, ‘05년 8월대비 14.46% (토지43.55% 주택5.77%)나 증가세

▶ 저축은행의 경우,  ‘05.9월말 9조 2,871억원에 달하던 것이

‘06.6월에 이르러 31.96%나 증가해 12조 2,549억원

☞ 대출수요가 대출규제가 심해진 1금융권에서 2금융권으로 풍선효과 발생

▶ 대출금액 ‘6억원 초과’ 대출, ‘03말 대비 216.57% 증가, 3조5,342억원에 달해

- 계속되는 집값상승에 따라 고액대출을 중심으로 주택담보대출이 증가

▶ 담보주택가액 ‘6억원초과’ 대출, ‘03말(7.7조)대비 267.3% 증가, 28.99조에 달해

- 계속되는 집값상승에 따라 담보가액이 높은 고가주택의 대출규모가 급증

▶ 주택담보대출 중 수도권(서울/경기/인천)이 133.5조원으로 전체의 66.5%

▶ 신규대출, 수도권 제외 지역은 감소하고 있으나, 수도권은 오히려 증가

‘05.8. 4.2조원(60.6%) ➡ ’06.3. 5.5조원(66.1%) ➡ ‘06.6. 6.2조원(68.5%)

- 8.31대책에도 불구 ‘05.8월대비 49.3%↑, 3.30대책에도 불구 ‘06.3월대비 12.4%↑

▶ 투기지역 및 투기과열지구 지정 및 대출제한 조치에도 불구,

잔액 및 신규금액 ‘05.8대비 14.1%↑, 48.8%↑, ‘06.3대비 7.0%↑, 10.5%↑

▶ '04년 이후 약정만기 10년 초과 장기대출 비중이 급격히 상승,

▶ 일시상환 방식 - 110.4조원 (55.0%),  분할상환 방식 - 89.6조원 (44.6%)

▶ 변동금리 대출 - 195.8조원 (97.5%),  고정금리 대출 - 3.3조원 (1.7%)

▶ 공동주택이 ‘06년6월말 현재 160.7조원(95.3%), 단독주택은 7.9조원(4.7%)

*아파트: 03말 71.4%→ 04말 76.0%→ 05.8월 79.1%→ 06.3월 81.2%→ 06.6월 83.1%

▶ LTV 60%이상 대출 52.5조원(31.2%), 40%미만 37.9조원(22.5%), 40～60% 78.1조원(46.3%)

▶ 차주부채비율 250%이상 대출 전체의 61.1%, 500%이상 41.8%, 250% 미만 38.9%

☞ 부채비율 높은 서민들의 주택담보대출이 늘어가고 있음.

○참여정부는 세제강화 정책과 함께 연이은 주택담보인정비율 제한, 총부채상환비율 제한 등 주택담보대출에 대한 고강도 대책을 통해 집값안정을 이루고자 해왔음.

※ 투기지역 아파트담보대출에 대한 현행 규제내용

① 투기지역 아파트에 대해서는 가장 낮은 40%의 LTV 적용 (‘03.11)

② 동일차주의 투기지역 아파트담보대출 건수를 원칙적으로 1건으로 제한 (‘05.6.30)

③ 배우자가 이미 주택담보대출이 있는 기혼차주나 만30세미만 미혼차주에 대한

투기지역 아파트대출을 DTI 40% 이내로 제한 ('05.8.30)

④ 투기지역 6억원초과 아파트 신규구입자금 대출에 대해 DTI 40%이내로 제한 ('06.3.30)

○그러나 ‘03년말 이후 ‘06.06월말까지 시중은행권 주택 및 토지담보대출 현황을 받아본 결과 정부의 대책에도 아랑곳하지 않고 상승해 올3월말 부동산 담보대출액이 200조원을 돌파한데 이어 6월말 현재 주택담보대출액이 200조원을 넘어서는 등 주택/토지담보대출액은 209.1조원에 달함.

<표 1> 은행권 주택/토지담보대출 현황                            (단위: 억원)

구 분	03말	04말	05.08	06.03	06.06	03말대비	05.08대비	06.03대비
주 택 (비중)	1,530,008	1,698,021	1,843,183	1,922,937	2,007,226	31.2%	8.9%	4.4%
	96.70%	96.46%	96.19%	96.10%	96.01%
토 지 (비중)	52,187	62,267	72,918	78,044	83,330	59.7%	14.3%	6.8%
	3.30%	3.54%	3.81%	3.90%	3.99%
계 (비중)	1,582,195	1,760,288	1,916,101	2,000,981	2,090,556	32.1%	9.1%	4.5%
	100.00%	100.00%	100.00%	100.00%	100.00%

주1) 주택담보대출 : 은행이 제출한 가계 일반자금대출금 중 주택담보대출과 주택자금대출 합계 기준

주2) 토지담보대출 : 업무보고서 BS의 가계자금대출금 중 토지를 담보로 취급된 금액 - 주택담보대출로

분류된 건은 제외 (HSBC은행 이외의 기타 외은지점 제외)

주3) 토지 : 공부상 지목기준으로 전, 답, 과수원, 목장용지, 나대지, 임야 등 토지를 말함

(자료: 금융감독원)

○특히, 주택/토지담보대출액은 지난 8.31부동산 대책이 시행된 8월말 대비 9.1%(주택8.9% 토지14.3%), 금년 3.30대책 나온 뒤인 3월말 대비 4.5%(주택4.4% 토지6.8%)나 증가해 정부의 잇따른 부동산대책을 무색케 하고 있음.

○게다가 시중은행이 주택담보대출을 중심으로 가계대출을 꾸준히 늘려옴에 따라 ‘06년 6월말 현재, 전체 가계신용 중에서 주택담보 비중이 57.4%로 사상최고치를 기록함으로써 정부의 부동산대책이 실효 없음이 드러남. (<표2> 참조)

<그림 1> 은행권 주택/토지담보대출 현황              (단위: 억원, 자료:금감원)

<표2> 시중은행의 가계대출 담보형태별 구성비(잔액기준)               (단위:%)

	2004				2005				2006
	9말	12말		3말	6말	9말	12말		3말	6말
주택담보	51.3	51.7		52.7	53.6	54.3	54.9		55.2	57.4
신용․보증	37.9	37.4		36.3	35.5	34.8	33.7		33.9	31.8
기타담보1)	10.8	10.9		11.0	10.9	10.9	11.4		10.9	10.9

주1) : 주택담보, 신용․보증대출이외의 동산 및 부동산, 예금, 유가증권 등 금융자산, 기타 무형자산

(특허권 등) 등 각종 자산 등 담보로 하는 대출 (자료: 한국은행)

○이처럼 정부의 연이은 대책에도 불구하고 주택담보대출이 급증함과 동시에 시장의 정책불신에 따른 집값 상승의 역효과가 나타나고 있음.

○‘03년 10.29대책과 ‘05년 8.31대책을 비교했을 때 8.31대책은 10.29대책에 비해서 그 효과가 정반대로 나타남. (<그림 2> 참조)

○10.29대책 이후 13개월간 서울시 아파트 매매가격은 2.2% 하락한 반면 8.31대책 이후에는 오히려 11.1%나 상승하였고, 강남지역 아파트 매매가격 역시 10.29 대책 이후에는 3.3% 하락한 반면 8.31대책 이후에는 15.0% 상승함.

⇨ 두 대책 다 세금위주의 강력한 수요억제책임에도 불구하고, 두 대책의 시장 반영효과는 정반대로 나타남.

⇨ 10.29대책보다 더 강력한 투기억제책인 8.31대책이 반복되는 학습효과로 생긴 시장의 강한 내성에 의해 제대로 반영되지 못하고 있음.

<그림2> 10.29대책과 8.31대책 시행뒤 13개월 뒤 아파트 매매/전세가격 증감률

		8.31대책 13개월 뒤 매매가격
		10.29대책 13개월 뒤 매매가격

주) 매매가격증감률, 국민은행 전국주택가격동향조사, 건교부

		8.31대책 13개월 뒤 전세가격
		10.29대책 13개월 뒤 전세가격

주) 전세가격증감률, 국민은행 전국주택가격동향조사, 건교부

○결국, 이처럼 가격억제 위주의 부동산대책에도 불구하고 일부 인기지역을 중심으로 집값이 계속적으로 상승함에 따라 가격조정기에 부딪힐 경우, 호가에 의한 집값이 상당부분 떨어지게 될 것임.

○결국, 집값상승을 선도하고 있는 수도권지역의 주택담보대출이 ‘06.6월말 현재 133.5조원(66.5%)나 차지하고 있어 계속되는 대출증가와 함께 가격조정기에 들어서서 이 지역의 집값폭락 시 금융재앙이 우려됨. - 이후 자료는 금융감독원으로부터 받은 자료임.

□ 제2금융권의 부동산담보대출 현황                                                                   (단위: 억원, %)

	05.09				06.03				06.06				05.9 대비	06.3 대비
	저축은행	생보사	손보사	합계	저축은행	생보사	손보사	합계	저축은행	생보사	손보사	합계
토 지	52,088	309	189	52,586	69,420	196	120	69,737	75,130	240	119	75,489	43.55	8.25
비 중	56.09	0.30	0.56	22.99	59.59	0.19	0.35	27.41	61.31	0.23	0.34	28.83
주 택	40,783	102,050	33,317	176,150	47,080	103,604	33,967	184,651	47,419	103,734	35,160	186,313	5.77	0.90
비 중	43.91	99.70	99.44	77.01	40.41	99.81	99.65	72.59	38.69	99.77	99.66	71.17
합 계	92,871	102,359	33,506	228,736	116,500	103,800	34,088	254,388	122,549	103,974	35,279	261,803	14.46	2.91
비 중	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0

○저축은행 및 보험사를 포함한 제2금융권의 부동산담보대출 규모도 8.30대책과 3.30대책에 아랑곳하지 않고 증가해

‘06년 6월 현재 26조1,803억원에 달함.

○특히, 8.31대책에 비해 14.46%(토지43.55% 주택5.77%)나 증가세를 보여 정부의 고강도 부동산정책에도 불구하고

담보대출을 늘려나간 것으로 판단됨.

○저축은행의 경우, ‘05.9월말 9조2,871억원에 달하던 것이 ‘06년 6월에 이르러 서는 31.96%나 증가해 12조 2,549억원에 달해 부동산담보대출의 수요가 시중은행 등의 1금융권에서 2금융권인 저축은행으로 몰리고 있는 것으로 나타남.

(생보사) ‘02말이후 ‘06.6까지 부동산담보대출 추이현황 (억원)     (손보사) ‘02말이후 ‘06.6까지 부동산담보대출 추이현황 (억원)    (저축은행) ‘05.06이후 ‘06.7까지 부동산담보대출 추이현황 (억원)

□ 대출금액별 주택담보대출 잔액 및 신규대출액 현황                                               (단위: 억원, %, %p)

대출잔액	대출잔액					전체대출금액 대비 비중					시점대비 증감률
	03말	04말	05.8월	06.3월	06.6월	03말	04말	05.8월	06.3월	06.6월	05.8대비	06.3대비
1억원이하	1,126,461	1,180,193	1,178,096	1,156,018	1,156,415	73.6	69.5	63.9	60.1	57.6	-1.84	0.03
1억초과~2억이하	266,922	339,240	423,424	471,737	504,138	17.4	20.0	23.0	24.5	25.1	19.06	6.87
2억초과~3억이하	76,816	96,948	128,246	152,573	175,872	5.0	5.7	7.0	7.9	8.8	37.14	15.27
3억초과~4억이하	26,777	36,272	51,357	63,817	75,444	1.8	2.1	2.8	3.3	3.8	46.90	18.22
4억초과~5억이하	15,952	20,723	28,379	34,845	40,971	1.0	1.2	1.5	1.8	2.0	44.37	17.58
5억초과~6억이하	5,914	8,189	11,269	15,674	19,043	0.4	0.5	0.6	0.8	0.9	68.99	21.49
6억초과~10억이하	9,329	13,775	18,698	23,266	28,772	0.6	0.8	1.0	1.2	1.4	53.88	23.66
10억원초과	1,835	2,683	3,716	5,006	6,570	0.1	0.2	0.2	0.3	0.3	76.81	31.24
계	1,530,008	1,698,022	1,843,183	1,922,937	2,007,226	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	8.90	4.38
2억원초과	136,624	178,590	241,664	295,183	346,673	8.93	10.52	13.11	15.35	17.27	43.45	17.44
6억원초과	11,164	16,458	22,414	28,272	35,342	0.73	0.97	1.22	1.47	1.76	57.68	25.01

주1) 주택담보대출 : 은행이 제출한 가계 일반자금대출금 중 주택담보대출과 주택자금대출 합계 기준 (HSBC은행 이외의 기타 외은지점 제외)

신규취급액	신규취급액					총 신규대출금액 대비 비중					시점대비 증감률
	03말	04말	05.8월	06.3월	06.6월	03말	04말	05.8월	06.3월	06.6월	05.8대비	06.3대비
1억원이하	318,688	304,776	34,843	36,894	36,699	70.7	63.1	50.9	44.2	40.5	5.33	-0.53
1억초과~2억이하	86,045	114,720	21,560	25,020	26,507	19.1	23.8	31.5	30.0	29.3	22.94	5.94
2억초과~3억이하	25,491	32,683	6,451	10,128	13,773	5.7	6.8	9.4	12.1	15.2	113.50	35.98
3억초과~4억이하	9,142	13,694	2,723	4,734	5,950	2.0	2.8	4.0	5.7	6.6	118.49	25.69
4억초과~5억이하	5,239	7,274	1,474	2,669	3,059	1.2	1.5	2.2	3.2	3.4	107.55	14.61
5억초과~6억이하	2,206	2,856	570	1,561	1,761	0.5	0.6	0.8	1.9	1.9	209.02	12.86
6억초과~10억이하	2,961	5,388	742	1,857	2,292	0.7	1.1	1.1	2.2	2.5	208.78	23.44
10억원초과	1,114	1,391	96	563	516	0.2	0.3	0.1	0.7	0.6	437.87	-8.38
계	450,887	482,781	68,460	83,427	90,558	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	32.28	8.55
2억원초과	46,154	63,285	12,057	21,513	27,352	10.24	13.11	17.61	25.79	30.20	126.86	27.14
6억원초과	4,074	6,779	838	2,421	2,809	0.90	1.40	1.22	2.90	3.10	235.01	16.03

□ 대출금액별 주택담보대출 잔액 비중 현황                  □ 대출금액별 주택담보대출 신규대출액 비중 현황

○시중은행권 대출금액별 대출잔액으로는 ‘1억원이하’가 ‘06.6말 현재 115.6조원으로 전체의 57.6%를 차지하고 있으나, 전체 대출에서 차지하는 비중은 감소 추세에 있음. ( ‘03말 73.6% ➡ ‘04말 69.5% ➡ ‘05.8말 63.9% ➡ ‘06.3말 60.1% ➡ ‘06.6말 57.6% )

○반면, ‘1억원초과’ 대출(68.8조원)은 ‘03말 대비 110.83% 등 큰 폭으로 증가함에 따라 대출비중이 지속적으로 상승

- ‘1억원초과 2억원이하’ 대출은 50.4조원(25.1%)으로 ‘03말 대비 88.87% 증가하였으며,

- ‘2억원초과’ 대출은 34.7조원(17.27%)으로 ‘03말대비 153.74%증가

- 이 중 ‘6억원초과’ 대출은 ‘03말대비 216.57% 증가하여 3조5,342억원에 달해 고액대출을 중심으로 주택담보대출이 크게 증가하고 있음.

○결국, 주택담보 신규대출금액이 고액대출화 되면서 잔액도 같이 증가하고 있음.

□ 담보주택가액별 주택담보대출 잔액 및 신규대출액 현황                                            (단위: 억원, %, %p)

대출잔액	대출잔액					전체대출금액 대비 비중					시점대비 증감률
	03말	04말	05.8월	06.3월	06.6월	03말	04말	05.8월	06.3월	06.6월	03말대비	05.8대비	06.3대비
2억이하	723,892	738,601	741,759	711,265	718,012	61.6	54.5	50.0	44.7	42.3	-0.8	-3.2	0.9
2억초과~4억이하	280,119	362,164	403,665	452,188	480,763	23.8	26.7	27.2	28.4	28.3	71.6	19.1	6.3
4억초과~6억이하	94,755	129,611	158,530	189,526	216,319	8.1	9.6	10.7	11.9	12.8	128.3	36.5	14.1
6억초과~8억이하	39,583	62,403	83,214	101,812	112,720	3.4	4.6	5.6	6.4	6.6	184.8	35.5	10.7
8억초과~10억이하	16,426	25,590	39,443	52,842	62,156	1.4	1.9	2.7	3.3	3.7	278.4	57.6	17.6
10억초과	20,497	37,805	57,292	81,982	106,116	1.7	2.8	3.9	5.2	6.3	417.7	85.2	29.4
계	1,175,273	1,356,173	1,483,903	1,589,614	1,696,085	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	44.3	14.3	6.7
2억초과	451,380	617,573	742,144	878,349	978,073	38.4	45.5	50.0	55.3	57.7	116.7	31.8	11.4
6억이하	1,098,766	1,230,375	1,303,954	1,352,979	1,415,094	93.5	90.7	87.9	85.1	83.4	28.8	8.5	4.6
6억초과	76,506	125,798	179,949	236,635	280,991	6.5	9.3	12.1	14.9	16.6	267.3	56.2	18.7

신규대출액	신규대출액					총 신규대출액 대비 비중					시점대비 증감률
	03말	04말	05.8월	06.3월	06.6월	03말	04말	05.8월	06.3월	06.6월	05.8대비	06.3대비
2억이하	147,411	147,648	17,667	22,440	22,355	49.6	42.9	34.5	32.0	29.0	26.5	-0.4
2억초과~4억이하	88,010	109,345	16,708	22,049	23,473	29.6	31.8	32.6	31.4	30.5	40.5	6.5
4억초과~6억이하	33,293	39,940	7,889	10,305	14,314	11.2	11.6	15.4	14.7	18.6	81.5	38.9
6억초과~8억이하	15,035	22,169	4,059	5,716	5,770	5.1	6.4	7.9	8.1	7.5	42.2	1.0
8억초과~10억이하	6,207	9,752	2,116	3,597	3,933	2.1	2.8	4.1	5.1	5.1	85.8	9.3
10억초과	7,229	15,327	2,741	6,120	7,137	2.4	4.5	5.4	8.7	9.3	160.3	16.6
계	297,185	344,181	51,180	70,227	76,982	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	50.4	9.6
2억초과	149,774	196,533	33,513	47,786	54,627	50.4	57.1	65.5	68.0	71.0	63.0	14.3
6억이하	268,714	296,933	42,263	54,795	60,142	90.4	86.3	82.6	78.0	78.1	42.3	9.8
6억초과	28,471	47,248	8,916	15,432	16,839	9.6	13.7	17.4	22.0	21.9	88.9	9.1

□ 담보주택가액별 주택담보대출 잔액 비중 현황              □ 담보주택가액별 주택담보대출 신규대출액 비중 현황

○시중은행권 담보주택가액별로는 ‘2억원 이하’가 ‘06.6말 현재 71.8조원으로 전체의 42.3%를 차지하고 있으나, 전체 대출에서 차지하는 비중이 급속도로 감소하는 추세임. ( ‘03말 61.6% ➡ ‘04말 54.5% ➡ ‘05.8말 50.0% ➡ ‘06.3말 44.7% ➡ ‘06.6말 42.3% )

○반면, 담보가액 ‘2억원초과’ 대출(97.8조원)은 ‘03말 대비 116.7% 등 큰 폭으로 증가하면서 대출비중이 지속적으로 상승

- ‘2억원초과 4억원이하’ 대출은 48.1조원(28.3%)으로 ‘03말 대비 71.6% 증가하였으며,

- ‘4억원초과 6억원이하’ 대출도 21.6조원(12.8%)으로 ‘03말 대비 128.3% 증가

- 이 중 ‘6억원초과’ 대출은 ‘03말(7.7조)대비 267.3% 증가하여 28조991억원에 달하여, 계속되는 집값상승에 따라 담보가액이 높은 고가 주택의 대출규모가 급증하고 있음.

□ 담보소재지별 주택담보대출 잔액 및 신규대출액 현황                                           (단위: 억원, %, %p)

	03말	04말	05.8월	06.3월	06.6월	03말	04말	05.8월	06.3월	06.6월	03말 대비	04말 대비	05.8 대비	06.3 대비
서울특별시	465,167	555,728	610,595	643,940	680,289	30.4	32.7	33.1	33.5	33.9	46.2	22.4	11.4	5.6
경기도	365,330	424,821	472,399	512,883	554,442	23.9	25.0	25.6	26.7	27.6	51.8	30.5	17.4	8.1
인천광역시	83,905	88,560	93,261	97,089	99,908	5.5	5.2	5.1	5.0	5.0	19.1	12.8	7.1	2.9
수도권	914,402	1,069,109	1,176,255	1,253,911	1,334,639	59.8	63.0	63.8	65.2	66.5	46.0	24.8	13.5	6.4
광역시	169,762	178,535	188,745	201,661	213,837	11.1	10.5	10.2	10.5	10.7	26.0	19.8	13.3	6.0
기타지방	445,846	450,378	478,184	467,361	458,750	29.1	26.5	25.9	24.3	22.9	2.9	1.9	-4.1	-1.8
합계	1,530,010	1,698,022	1,843,184	1,922,934	2,007,225	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	31.2	18.2	8.9	4.4

	03말	04말	05.8월	06.3월	06.6월	03말	04말	05.8월	06.3월	06.6월	05.8 대비	06.3 대비
서울특별시	151,359	148,397	20,345	26,751	28,381	33.6	30.7	29.7	32.1	31.3	39.5	6.1
경기도	101,862	105,110	18,730	25,223	29,860	22.6	21.8	27.4	30.2	33.0	59.4	18.4
인천광역시	17,590	17,969	2,434	3,157	3,751	3.9	3.7	3.6	3.8	4.1	54.1	18.8
수도권	270,810	271,476	41,509	55,131	61,992	60.1	56.2	60.6	66.1	68.5	49.3	12.4
광역시	28,499	39,018	5,527	8,847	8,173	6.3	8.1	8.1	10.6	9.0	47.9	-7.6
기타지방	151,575	172,287	21,425	19,449	20,393	33.6	35.7	31.3	23.3	22.5	-4.8	4.9
합계	450,884	482,781	68,460	83,427	90,558	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	32.3	8.5

□ 담보주택소재지별 주택담보대출 잔액 비중 현황            □ 담보주택소재지별 주택담보대출 신규대출액 비중 현황

○시중은행권 주택담보대출 잔액(‘06.6월말 현재 200.7조원) 중 담보소재지 파악이 가능한 대출(154.8조원)을 행정구역별로 살펴보면, 수도권(서울․경기․인천)이 133.5조원으로 전체의 66.5%를 차지하였으며, 광역시(인천 제외) 21.4조원(10.7%), 기타지역 15.4조원(7.7%) 수준.

○특히 신규 주택담보대출 금액도 정부의 각종 대책에 따라 수도권을 제외한 지역은 감소하고 있으나, 수도권은 오히려 증가하고 있음.

- ‘05.8 4.2조원(전체대출액의 60.6%) ➡ ’06.3 5.5조원(전체대출액의 66.1%) ➡ ‘06.6 6.2조원(전체대출액의 68.5%)

- 8.31대책에도 불구 ‘05.8월말 대비 49.3% 증가, 3.30대책에도 불구 ‘06.3월말 대비 12.4% 증가

☞ 정부의 잇따른 강도 높은 주택담보대출 규제대책에도 불구하고, 서울, 경기를 포함한 수도권 지역의 주택담보대출액은 ‘03년말 91.4조원에 달하던 대출잔액이 ’04년말 106.9조원, ‘05.8말 117.6조원, ’06.3말 125.4조원, ‘06.6말 133.5조원으로 계속적으로 증가하고 있어, 정부대책이 실효없음이 드러나고 있음.

□ 투기지역 주택담보대출 잔액 및 신규대출액 현황                                                 (단위: 억원, %, %p)

구 분	03말	04말	05.8월	06.3월	06.6월	03말	04말	05.8월	06.3월	06.6월	03말 대비	04말 대비	05.8 대비	06.3 대비
투기+투기과열	1,077,033	1,249,718	1,378,980	1,469,834	1,572,836	70.4	73.6	74.8	76.4	78.4	46.0	25.9	14.1	7.0
기타 지역	452,976	448,304	464,203	453,103	434,390	29.6	26.4	25.2	23.6	21.6	-4.1	-3.1	-6.4	-4.1
계	1,530,008	1,698,022	1,843,183	1,922,936	2,007,226	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	31.2	18.2	8.9	4.4

구 분	03말	04말	05.8월	06.3월	06.6월	03말	04말	05.8월	06.3월	06.6월	05.8대비	06.3대비
투기+투기과열	303,504	326,848	47,492	63,962	70,682	67.3	67.7	69.4	76.7	78.0	48.8	10.5
기타 지역	147,381	155,934	20,967	19,462	19,878	32.7	32.3	30.6	23.3	22.0	-5.2	2.1
계	450,886	482,781	68,459	83,425	90,560	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	32.3	8.6

□ 투기지역 및 기타지역 주택담보대출 잔액 비중 현황        □ 투기지역 및 기타지역 주택담보대출 신규대출액 비중 현황

○투기지역 또는 투기과열지구 주택담보대출액이 ‘06.6말현재 157.3조원에 달함. 이는 ‘03년말 107.7조원 대비 46.0%, ‘04년말 125.0조원 대비 25.9% 증가한 금액임.

○특히, 이들 투기지역 및 투기과열지구를 제외한 지역의 경우 ‘03년말 45.3조원에 비해 ‘06.6말 현재 43.4조원으로 -4.1% 감소한 상황.

☞ 이들 지역의 감소에 반해 투기 및 투기과열지구의 주택담보대출이 꾸준히 늘면서 전체 주택담보대출의 증가를 불러오고 있는 실정

○또한, 투기/투기과열지역의 대출잔액 비중은 ‘03말 70.4%에서 ’04말 73.6%, ‘05말 75.8%, ’06.6말 78.4%로 증가하고 있고, 신규대출액도 ‘03년말 67.3%에서 ’06.6말 78.0%로 증가하고 있어 이들 지역의 주택담보대출이 주도하고 있음을 나타냄.

○참여정부의 잇따른 투기지역 및 투기과열지구 지정 및 대출제한 조치에도 불구 이들 지역의 주택담보대출 잔액 및 신규금액은 ‘05.8말 대비 14.1%, 48.8%, ‘06.3말대비 7.0%, 10.5% 증가해 이들 대책들이 제대로 작용하지 못하고 있는 것으로 나타났음.

□ 약정만기별 주택담보대출 잔액 및 신규대출액 현황                                               (단위: 억원, %, %p)

약정만기	03말	04말	05.8월	06.3월	06.6월	03말	04말	05.8월	06.3월	06.6월	03대비	04대비	05.8대비	06.3대비
1년이하	113,902	202,196	262,869	262,861	248,393	7.4	11.9	14.3	13.7	12.4	118.1	22.8	-5.5	-5.5
1년초과~2년이하	81,134	87,653	90,917	100,416	103,380	5.3	5.2	4.9	5.2	5.2	27.4	17.9	13.7	3.0
2년초과~3년이하	871,806	718,598	527,427	397,589	348,864	57.0	42.3	28.6	20.7	17.4	-60.0	-51.5	-33.9	-12.3
3년초과~4년이하	148,656	163,391	180,440	164,467	159,769	9.7	9.6	9.8	8.6	8.0	7.5	-2.2	-11.5	-2.9
4년초과~5년이하	99,375	112,080	143,088	156,824	154,780	6.5	6.6	7.8	8.2	7.7	55.8	38.1	8.2	-1.3
5년초과~10년이하	57,367	62,970	87,427	112,384	125,269	3.7	3.7	4.7	5.8	6.2	118.4	98.9	43.3	11.5
10년초과~15년이하	25,128	134,007	225,992	274,645	307,946	1.6	7.9	12.3	14.3	15.3	1,125.5	129.8	36.3	12.1
15년초과	132,640	217,129	325,026	453,749	558,823	8.7	12.8	17.6	23.6	27.8	321.3	157.4	71.9	23.2
합 계	1,530,008	1,698,023	1,843,185	1,922,935	2,007,224	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	31.2	18.2	8.9	4.4
3년이하	1,066,842	1,008,446	881,213	760,865	700,637	69.7	59.4	47.8	39.6	34.9	-34.3	-30.5	-20.5	-7.9
3년초과~5년이하	248,031	275,471	323,528	321,291	314,549	16.2	16.2	17.6	16.7	15.7	26.8	14.2	-2.8	-2.1
5년초과~10년이하	57,367	62,970	87,427	112,384	125,269	3.7	3.7	4.7	5.8	6.2	118.4	98.9	43.3	11.5
10년초과	157,768	351,136	551,017	728,394	866,769	10.3	20.7	29.9	37.9	43.2	449.4	146.8	57.3	19.0

약정만기	03말	04말	05.8월	06.3월	06.6월	03말	04말	05.8월	06.3월	06.6월
1년이하	49,253	36,038	4,808	3,421	2,846	10.9	7.5	7.0	4.1	3.1
1년초과~2년이하	25,682	20,733	2,151	1,787	1,322	5.7	4.3	3.1	2.1	1.5
2년초과~3년이하	215,990	147,708	11,891	8,885	7,052	47.9	30.6	17.4	10.6	7.8
3년초과~4년이하	49,112	21,566	4,833	6,102	4,460	10.9	4.5	7.1	7.3	4.9
4년초과~5년이하	37,439	37,010	3,546	3,563	3,861	8.3	7.7	5.2	4.3	4.3
5년초과~10년이하	20,172	9,574	2,176	3,228	3,811	4.5	2.0	3.2	3.9	4.2
10년초과~15년이하	13,266	90,106	13,890	18,572	18,306	2.9	18.7	20.3	22.3	20.2
15년초과	39,972	120,048	25,165	37,869	48,903	8.9	24.9	36.8	45.4	54.0
합 계	450,885	482,783	68,461	83,425	90,561	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
3년이하	290,924	204,479	18,850	14,092	11,221	64.5	42.4	27.5	16.9	12.4
3년초과~5년이하	86,550	58,576	8,379	9,664	8,320	19.2	12.1	12.2	11.6	9.2
5년초과~10년이하	20,172	9,574	2,176	3,228	3,811	4.5	2.0	3.2	3.9	4.2
10년초과	53,238	210,154	39,055	56,440	67,210	11.8	43.5	57.0	67.7	74.2

□ 대출만기별 주택담보대출 잔액 비중 현황                    □ 대출만기별 주택담보대출 신규대출액 비중 현황

○시중은행권 주택담보대출의 약정만기별 구성비('06.6말 현재)를 살펴보면, 약정만기 ‘10년초과’가 43.2% 수준으로 가장 높았으며, ‘3년이하’ 34.9%, ‘3년초과 5년이하’ 15.7% 등임.

○최근 장기대출이 급증함에 따라 ‘10년초과’ 대출비중이 '03말 대비 31.2%p 상승

('03말:10.3% → ‘04말:20.7% → '05말: 34.4% → ‘06.6말 43.2%)

○‘03년말 이후 ’06.6말까지의 시중은행권의 신규취급된 주택담보대출의 약정만기별 구성비를 살펴보면,

- ‘10년초과’ 비중이 47.6%로 가장 컸으며, ‘3년이하’가 35.4%, ‘3년초과 5년이하’가 13.6%, ‘5년초과 10년이하’가 3.3%

○'04년 이후 만기 10년초과의 장기대출 비중이 급격히 상승하고, 단기대출 비중은 하락하는 추세

* 만기10년초과 비중 :  '03년말 9.0% → '04년말 20.7% → '05년말 33.0% → ‘06.6말 43.2%

□ 상환방식별 주택담보대출 잔액 현황                                                           (단위: 억원, %, %p)

상 환 조 건	03말	04말	05.8월	06.3월	06.6월	03말	04말	05.8월	06.3월	06.6월	03말 대비	04말 대비	05.8 대비	06.3 대비
일 시 상 환	1,305,472	1,293,258	1,246,030	1,153,837	1,103,959	85.3	76.2	67.6	60.0	55.0	-15.4	-14.6	-11.4	-4.3
분 할 상 환	214,092	395,143	588,736	761,462	895,792	14.0	23.3	31.9	39.6	44.6	318.4	126.7	52.2	17.6
기 타	10,444	9,621	8,416	7,637	7,474	0.7	0.6	0.5	0.4	0.4	-28.4	-22.3	-11.2	-2.1
주택담보대출 잔액	1,530,008	1,698,021	1,843,182	1,922,935	2,007,225	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	31.2	18.2	8.9	4.4

□ 금리조건별 주택담보대출 잔액 현황                                                           (단위: 억원, %, %p)

금 리 조 건	03말	04말	05.8월	06.3월	06.6월	03말	04말	05.8월	06.3월	06.6월	03말 대비	04말 대비	05.8 대비	06.3 대비
고 정 금 리	69,792	52,457	38,340	38,557	33,235	4.6	3.1	2.1	2.0	1.7	-52.4	-36.6	-13.3	-13.8
변 동 금 리	1,436,624	1,629,876	1,788,764	1,866,707	1,957,258	93.9	96.0	97.0	97.1	97.5	36.2	20.1	9.4	4.9
혼 합 형	23,594	15,687	16,079	17,671	16,735	1.5	0.9	0.9	0.9	0.8	-29.1	6.7	4.1	-5.3
주택담보대출잔액	1,530,010	1,698,020	1,843,182	1,922,935	2,007,228	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	31.2	18.2	8.9	4.4

○시중은행권 상환방식별 주택담보대출 잔액 현황을 보면, 일시상환 방식이 110.4조원(‘06.6말 현재)으로 전체 대출의 55.0%를 차지하고 있으며, 분할상환 방식은 89.6조원으로 전체 대출의 44.6% 수준임.

○분할상환방식 대출 비중은 ‘03말 이후 계속 상승하고 있는 반면, 일시상환방식 대출 비중은 하락세임.

* 분할상환방식 대출 비중: ‘03말 14.0% → ’04말 23.3% → ‘05.8말 31.9% → ’06.3말 39.6% → ‘06.6말 44.6% (30.6% 상승)

○금리조건별 주택담보대출 잔액 현황을 보면, 변동금리 대출이 195.8조원(‘06.6말)로 전체 대출의 97.5%를 차지한 반면, 고정금리 대출은 3.3조원(1.7%) 수준임.

○변동금리 대출 비중은 ‘03말 이후 계속 상승하고 잇는 반면, 고정금리 대출 비중은 하락세 지속

* 변동금리 대출 비중: ‘03말 93.9% → ’04말 96.0% → ‘05.8말 97.1% → ’06.3말 97.1% → ‘06.6말 97.5% (3.6% 상승)

□ 주택종류별 주택담보대출 잔액 현황                                                           (단위: 억원, %, %p)

		03말	04말	05.8월	06.3월	06.6월	03말	04말	05.8월	06.3월	06.6월	03말 대비	04말 대비	05.8 대비	06.3 대비
단독주택		73,381	75,145	79,608	78,005	79,034	6.1	5.7	5.4	5.0	4.7	7.7	5.2	-0.7	1.3
공동주택		1,132,686	1,250,392	1,396,601	1,489,217	1,606,685	93.9	94.3	94.6	95.0	95.3	41.8	28.5	15.0	7.9
	아파트	861,635	1,006,860	1,167,291	1,271,912	1,400,945	71.4	76.0	79.1	81.2	83.1	62.6	39.1	20.0	10.1
	연립	58,737	61,821	61,383	57,880	57,403	4.9	4.7	4.2	3.7	3.4	-2.3	-7.1	-6.5	-0.8
	다세대	64,850	60,784	60,838	57,532	56,649	5.4	4.6	4.1	3.7	3.4	-12.6	-6.8	-6.9	-1.5
	기타	147,465	120,926	107,089	101,894	91,689	12.2	9.1	7.3	6.5	5.4	-37.8	-24.2	-14.4	-10.0
합 계		1,206,067	1,325,538	1,476,209	1,567,222	1,685,720	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	39.8	27.2	14.2	7.6

○공동주택이 ‘06년6월말 현재 160.7조원으로 전체의 95.3%에 달하였으며, 단독주택은 7.9조원(4.7%) 수준임.

○특히, 공동주택 중에서 아파트가 140.1조원으로 전체 대출잔액(168.6조원)의 83.1%를 차지하였으며, 연립(5.7조원) 및 다세대(5.7조원)은 미미한 수준임.

○결국, 여타 주택의 대출비중은 갈수록 감소하고 있는 반면, 전체 주택담보대출액 대비 아파트에 대한 주택담보대출의 비중이 갈수록 늘어나고 있는 추세임.

※‘03말 71.4% → ’04말 76.0% → ‘05.8월 79.1%

→ ’06.3월 81.2% → ‘06.6월 83.1%

○이 같은 증가세는 8.31대책 및 3.30대책에도 불구하고 각각 20.0%, 10.1%나 증가해 이들 대책이 아파트를 담보로 한 대출증가세를 꺾지 못하고 있음을 나타냄.

□ 담보인정비율(LTV)별 주택담보대출 잔액 현황                                                   (단위: 억원, %, %p)

	03말	04말	05.8월	06.3월	06.6월	03말	04말	05.8월	06.3월	06.6월	03말대비	04말대비	05.8대비	06.3대비
20%미만	99,451	68,364	60,875	61,392	65,320	8.2	5.2	4.1	3.9	3.9	-34.3	-4.5	7.3	6.4
20~30%미만	74,930	87,077	101,075	109,446	121,071	6.2	6.6	6.8	7.0	7.2	61.6	39.0	19.8	10.6
30~40%미만	112,056	135,823	159,056	172,488	192,719	9.3	10.2	10.8	11.0	11.4	72.0	41.9	21.2	11.7
40~50%미만	149,116	177,509	216,996	225,244	249,332	12.4	13.4	14.7	14.4	14.8	67.2	40.5	14.9	10.7
50~60%미만	225,694	308,649	411,069	451,716	531,919	18.7	23.3	27.8	28.8	31.6	135.7	72.3	29.4	17.8
60~70%미만	203,253	241,147	277,441	316,742	322,231	16.9	18.2	18.8	20.2	19.1	58.5	33.6	16.1	1.7
70~80%미만	182,114	159,106	129,444	123,852	107,160	15.1	12.0	8.8	7.9	6.4	-41.2	-32.6	-17.2	-13.5
80%이상	159,452	147,862	120,252	106,342	95,968	13.2	11.2	8.1	6.8	5.7	-39.8	-35.1	-20.2	-9.8
합 계	1,206,067	1,325,538	1,476,209	1,567,222	1,685,720	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	39.8	27.2	14.2	7.6
40%미만	286,438	291,265	321,006	343,326	379,110	23.7	22.0	21.7	21.9	22.5	32.4	30.2	18.1	10.4
40%~60%미만	374,810	486,158	628,065	676,960	781,251	31.1	36.7	42.5	43.2	46.3	108.4	60.7	24.4	15.4
60%이상	544,819	548,115	527,137	546,936	525,359	45.2	41.4	35.7	34.9	31.2	-3.6	-4.2	-0.3	-3.9

○'06년 6월말 현재, 담보인정비율이 60%이상인 주택담보대출잔액은 총 잔액의 31.2%인 52.5조원에 달하고 40%미만은 37.9조원(22.5%), 40～60% 78.1조원(46.3%) 수준임.

○전체 대출잔액 중에서 60% 이상 대출액은 감소한 반면, 40～60%, 40% 미만의 대출액은 정부의 담보대출 제한책에도 불구하고 계속적으로 증가하였음.

		03말대비		04말대비		05.8대비		06.3대비
40%미만	37.9조	32.4	28.6조	30.2	29.1조	18.1	32.1조	10.4	34.3조
40～60%	78.1조	108.4	37.5조	60.7	48.6조	24.4	62.8조	15.4	67.7조
60%이상	52.5조	-3.6	54.5조	-4.2	54.8조	-0.3	52.7조	-3.9	54.7조

○결국, 40% 미만의 투기지역 내 대출을 포함해 전반적으로 주택담보대출액이 늘어나는 반면 과거와 같이 과도하게 담보인정비율을 높게 책정해 대출해주는 행태는 줄어든 모습임.

□ 차주의 부채비율별 주택담보대출 잔액 현황                                                     (단위: 억원, %, %p)

	03말	04말	05.8월	06.3월	06.6월p	03말	04말	05.8월	06.3월	06.6월p	03말대비	04말대비	05.8대비	06.3대비
40%미만	19,724	18,309	18,056	16,999	18,273	17.7	12.7	10.2	8.6	8.4	-7.4	-0.2	1.2	7.5
40~100%	12,730	16,546	19,706	19,833	21,464	11.4	11.5	11.1	10.0	9.9	68.6	29.7	8.9	8.2
100~150%	9,476	11,598	14,142	14,621	15,777	8.5	8.1	8.0	7.4	7.3	66.5	36.0	11.6	7.9
150~200%	8,859	10,531	12,786	13,469	14,585	7.9	7.3	7.2	6.8	6.7	64.6	38.5	14.1	8.3
200~250%	8,467	10,158	12,278	13,170	14,252	7.6	7.1	6.9	6.7	6.6	68.3	40.3	16.1	8.2
250~300%	9,574	14,286	16,979	18,636	19,999	8.6	9.9	9.6	9.4	9.2	108.9	40.0	17.8	7.3
300~400%	11,624	14,086	17,588	19,953	21,836	10.4	9.8	10.0	10.1	10.1	87.8	55.0	24.2	9.4
400~500%	8,179	10,338	13,091	15,280	16,765	7.3	7.2	7.4	7.7	7.7	105.0	62.2	28.1	9.7
500~1000%	14,803	22,250	29,616	36,505	41,027	13.3	15.5	16.8	18.4	18.9	177.1	84.4	38.5	12.4
1000% 이상	8,064	15,540	22,507	29,421	32,983	7.2	10.8	12.7	14.9	15.2	309.0	112.2	46.5	12.1
	111,500	143,641	176,748	197,886	216,959	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	94.6	51.0	22.8	9.6
250%미만	59,255	67,142	76,968	78,091	84,350	53.1	46.7	43.5	39.5	38.9	42.4	25.6	9.6	8.0
250%이상	52,245	76,499	99,780	119,795	132,609	46.9	53.3	56.5	60.5	61.1	153.8	73.3	32.9	10.7
500%이상	31,047	48,127	65,214	81,206	90,775	27.8	33.5	36.9	41.0	41.8	192.4	88.6	39.2	11.8
1000%이상	8,064	15,540	22,507	29,421	32,983	7.2	10.8	12.7	14.9	15.2	309.0	112.2	46.5	12.1

○차주의 부채비율 파악이 가능한 시중은행권의 주택담보대출(‘06.6말 현재 21.7조원)을 대상으로 부채비율별 현황을 살펴보면

* 부채비율 = 차주의 대출금 총액(타금융기관 대출금포함)/연소득

○부채비율이 250%이상인 대출비중이 전체의 61.1%로 과반이상을 차지하였으며, 500%이상은 41.8%, 250% 미만은 38.9% 수준

○전체 대출잔액 중에서 부채비율이 250% 미만의 대출비중은 감소하는 반면 250% 이상인 대출액은 계속적으로 증가하고 있는 상황임. (03대비 153.8%, 04대비 73.3%, 05.8대비 32.9%, 06.3대비 10.7% 상승)

		03말대비		04말대비		05.8대비		06.3대비
250%미만	8.4조	42.4	5.9조	25.6	6.7조	9.6	7.7조	8.0	7.8조
250%이상	13.3조	153.8	5.2조	73.3	7.6조	32.9	10.0조	10.7	12.0조
500%이상	9.1조	192.4	3.1조	88.6	4.8조	39.2	6.5조	11.8	8.1조
1000%이상	3.3조	309.0	0.8조	112.2	1.6조	46.5	2.3조	12.1	2.9조

☞ 결국, 부채비율이 높은 서민들의 주택을 담보로 한 대출이 늘어가고 있음을 나타냄.