10월 13일 건설교통부 국정감사

국민들을 우롱한 건교부의 3대 부동산 거짓말

① 낮은 보유세를 강화하면 집값 안정?

- 미국 : 보유세의 높은 실효세율 ≠ 집값 안정

- 오히려 전세대란만 야기 : 서울아파트 전세값 상승률, 8ㆍ31 대책 전(2003~05.8월)

-5.9% ⇒ 8ㆍ31 대책 후(2005.9월 ~ 06.9월) 14.4%

② 8ㆍ31 및 3ㆍ30 대책으로 2~3년내 집값 안정 달성 가능?

- 주택공급은 3~4년 시간 소요, 수요억제는 경기급랭 위험우려

- 참여정부의 부동산 규제 강화될수록 집값 양극화 심화 가속

③ 집값 안정의 다양한 공공의 적

- 노무현 정권은 강남지역, 투기꾼, 보유세, 재건축 등 희생양 만들기로 일관하다

집값은 못잡고 급기야 분양원가 공개까지 선택

□ 최근 우리나라 주택시장의 문제점은 집값 상승이 아닌 정책대응이라는 지적이 제기됨

- 우리나라의 집값 상승폭은 주요 선진국들에 비해 오히려 낮은 수준

< 주요 선진국과의 실질 주택가격 상승률(1997 대비 2004) >
아일랜드	영국	스페인	호주	프랑스	네덜란드	강남아파트	미국
179%	147%	131%	113%	90%	75%	67%	65%
주) 물가상승을 감안한 실질 주택가격으로, 주요 선진국의 경우 전국의 모든 주택가격 상승률 자료 : Economist(2005년)

- 그러나 주요 선진국들은 시장원리에 입각한 정책대응으로 일관하고 있다는 것이

참여정부와의 현격한 차이

① 낮은 보유세를 강화하면 집값 안정?

- 미국 : 보유세의 높은 실효세율 ≠ 집값 안정

- 오히려 전세대란만 야기 : 서울아파트 전세값 상승률, 8ㆍ31 대책 전(2003~05.8월) -5.9%

⇒ 8ㆍ31 대책 후(2005.9월 ~ 06.9월) 14.4%

□ 이와 같은 정부의 판단 오류로 집값은 못잡는데 세금만 올리고, 수도권을 때렸는데 지방만

우는 실정

- 세금폭탄으로 집값이 안정되지 않는다는 것은 미국 사례뿐만 아니라 양극화 현상만을 심화

시키고 있는 참여정부 정책에서도 여실히 드러남

⇒ Providence, 실효세율 4% → 집값 상승률이 69.2%

Manchester, 실효세율 3.12% → 집값 상승률이 55.5%

반면, Denver는 실효세율이 0.7% → 집값 상승률 23.8%

< 미국 주요도시 재산세율과 주택가격 추이 : 2002~2004 >
도시	실효세율	주택가격변동률
Providence, RI	4.00%	69.2%
Manchester, NH	3.12%	55.5%
Huston, TX	2.64%	20.1%
Atlanta, GA	1.91%	21.5%
Detroit, MI	1.86%	18.9%
Columbus, OH	1.65%	18.1%
Los Angeles, CA	1.07%	68.6%
Washington, DC	1.06%	57.3%
New York City, NY	0.77%	52.6%
Denver, CO	0.70%	23.8%
자료 : 김경환(종합부동산세 도입과 부동산 세제개편, 2004)에서 재인용

- 세제, 투기지역 등 전국에 획일적으로 적용되고 있는 부동산 규제로 인해 엉뚱한 지방만이

침체현상이 가속화 되고 있음

□ 특히 세제강화로 조세전가현상이 발생하면서 8ㆍ31 대책 전까지 감소추세를 보이고 있던

전세값이 8ㆍ31 대책 이후에 오히려 급등세를 보임

< 8ㆍ31 정책 전후의 전세가격 증감률 추이 >
구분	전국 종합	서울 아파트
8ㆍ31대책 전 (2003~2005.8월)	-5.3%	-5.9%
8ㆍ31대책 후 (2005.9~2006.9월)	5.7%	14.4%
2003	-1.4%	-3.2%
2004	-5.0%	-4.4%
2005	3.0%	6.2%
2006.1~9월	6.7%	7.3%
자료 : 국민은행

②  8ㆍ31 및 3ㆍ30 대책으로 2~3년내 집값 안정 달성 가능?

- 주택공급은 3~4년 시간 소요, 수요억제는 경기급랭 위험우려

- 참여정부의 부동산 규제 강화될수록 집값 양극화 심화 가속

□ 집값을 안정시키는 방법은 공급 증가 또는 수요 감소를 통해서만 가능하나 이는 단기간에

통제할 수 없는 요소들임

- 주택건설은 대체로 3~4년의 시간이 필요하며, 신도시 건설에는 7~10년 정도 소요

- 수요 억제의 경우에도 1980년대 말 일본의 사례와 같이 금리인상, 세금인상, 대출제한 등을

동원하면 장기불황이라는 값비싼 대가가 필요

< 일본과 우리나라의 부동산정책 비교 >
구분	1980년대 후반의 일본정책	현재 우리나라 정책
금리인상	1989.5월 이후 1990.8월까지 5차례에 걸쳐 3.5%p 정책금리 인상(2.5% → 6.0%)	2005.10월 이후 2006.9월까지 4차례에 걸쳐 1%p 콜금리 인상(3.25% → 4.25%)
대출한도 제한	1990.3월 부동산 관련 대출의 총량규제조치 : 부동산 관련 대출증가율을 총대출 증가율 이내로 규제	2006.6월 주택담보대출 한도제한 : 신규 주택담보대출 증가율을 전월의 50%로 제한
세금규제	1987년 양도세율 인상 1990.12월 재산세 일종인 토지에 대한 지가세 도입	양도세 강화 : 시가 과세, 세율강화 보유세 강화 : 종부세 도입 등 거래세 강화 : 과세기준 시가로 전환
자료 : 일본 버블경제의 교훈(삼성경제연구소, 2003), 자산가격변동에 대한 미국과 일본의 대응경험과 시사점(한국은행, 2002)

□ 참여정부에서도 집값 안정을 위해 규제를 강화하면 할수록 오히려 집값 양극화 현상만

심화되고 있음

< 강남아파트 평당 가격 상승속도 >
평당 가격 2천만원 → 2,500만원	평당 가격 2,500만원 → 3천만원
2년 소요 : 2003.11월~2005.10월	5개월 소요 : 2005.11월~2006.4월
자료 : 스피드뱅크

③ 집값 안정의 다양한 공공의 적

- 노무현 정권은 강남지역, 투기꾼, 보유세, 재건축 등 희생양 만들기로 일관하다 집값은

못잡고 급기야 분양원가 공개까지 선택

□ 참여정부는 한국만의 특수한 문제로 집값 상승의 원인을 파악하려함으로써 잇달은

정책실패를 경험하고 있음

- 특정 집단, 특정 상품, 특정 제도가 집값 상승의 요인이라고 인식하고 있음

- 따라서 이들 요인들을 제거하면 집값이 안정될 것이라고 확언하고 있음

□ 결국 참여정부 출범 초기부터 강남지역, 중개업자, 투기꾼, 부동산 정보업체, 언론, 보유세,

재건축, 아파트 담합 등 다양한 요인들을 지목하다 결국 분양원가 공개라는 특단의 조치

□ 그러나 이들 요인을 제거하기 위한 과도한 규제들은 집값 양극화, 전세대란, 지방 주택시장

침체 등의 부작용만 양산

- 결국 새로운 요인들만을 등장하게 만드는 역할을 했을 뿐임

< 질  의 >

○ 정부는 보유세에 대한 낮은 실효세율이 투기수요를 만들어냈다며 미국의 사례를 근거로

제시했는데, 위에 제시된 미국 사례에서 보면 정반대의 결과가 아닌가?

○ 더욱이 OECD 통계에서와 같이 우리나라 전체 부동산세금 수준은 최상위권이 아닌가?

그렇다면 집값 안정에 필요한 것은 높은 보유세인가?

○ 수요와 공급의 차원에서 집값 안정을 위해 필요한 것은 수요 감소 혹은 공급증가인가?

○ 주택의 경우 단기간(2~3년)내에 수요감소 혹은 공급증가가 가능하다고 보는가?

주택이 국민들의 가장 기초적인 요건이라는 점에서 단기간의 수요감소가 가능하지 않은가?

○ 건교부 장관은 8ㆍ31 및 3ㆍ30 대책에 따라 2~3년내 집값이 안정될 것으로 주장했는데,

아직까지 유효한가?