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서울사무소: 서울특별시 영등포구 여의도동1 국회의원회관 509호 ☏784-5082 전송:788-3509

국회의원 박상돈 (열린우리당 천안을) Member of the National Assembly Park. SangDon (The Uri Party, Cheonan Ul)	보도자료 Openbak News Release	한국토지공사 소 관 -토공 회의실-
	www.openbak.com
	2006. 10. 31 (화)

1.판교 44평 아파트, 택지비 41.6%, 채권손실액 28.6% 차지, 건축비는 29.7%. 평당분양가의 70.2%인 1,305만원이 택지관련비...p.1

- 비싼 택지공급, 존립목적을 어기는 것. 1990년대 중반까지 택지비는 사업비의 20%정도 차지, 그러나 최근에는 50～60% 수준까지 상승

- 판교지구 분양가 대비 택지비 비중 53%, 은평뉴타운 57.2%, 용인 죽전지구 28%

- 판교 44평형 분양가, 평당 1,875만원. 분양가 대비 대지비가 41.6%, 채권손실액이 28.6%.  평당 분양가의 70.2%인 1,305만원.  건축비는 29.7%인 552만원.  토지비와 채권손실액이 분양가에 미치는 영향 절대적.

- 지나치게 이상적인 공공용지 확보도 분양가 상승의 직접 원인.  수도권 평균 50%이며, 판교지구는 62%나 차지.  이에 반해 지방은 평균 41%로 수도권보다 낮아. 택지가 부족한 수도권임을 고려할 때, 한국적 상황 고려한 공공용지 축소 조정필요

- 현실과 괴리된 용적률 적용도 문제.  수도권 평균 184%. 판교지구 153%, 하남풍산 151%.  이에 반해 지방은 모두 200% 넘어. 오히려 수도권에 용적률을 더 높여야 마땅.

2.판교 간선시설비 1조 8,837억원, 동탄지구 총사업비의 39%인 1조 1,167억원이 간선시설지원비, 분양가에 전가............p.4

- 5개신도시(판교, 동백, 죽전, 동탄, 흥덕)의 간선시설비, 4조 1,646억원

- 판교 1조 8,837억원.  동탄지구는 총사업비의 39%인 1조 1,167억원이 간선시설 지원비.

- 국가, 지자체, 공기업(한국전력), 민간사업자(삼천리, 서울도시가스 등)도 직접 비용지불해야 하는 간선시설비를 토지공사에 관례처럼 떠넘기고 있어.

- 2002년～2004년까지 한국토지공사가 한국전력의 간선시설 부담금 532억원 대신 부담해오고 있는 상태, 반면 한국전력은 89억원만 부담.

- 도시가스사업자, 지역별 독과점을 악용하여 간선시설부담 외면, 파주교하, 용인 동백지구의 경우 토지공사가 50억원 대납한 상태.  현재도 화성 동탄, 청주 산남․강서, 성남 판교, 용인 흥덕 등에도 도시가스사업자 간선시설 비용 부담 외면

- 간선시설비용 의무부담 기준은 있어도 처벌규정이 없음으로 인해 지켜지지 않는 문제점 개선 시급.

3.행복도시건설, 장기간 소요. 장기방치지역 특별관리 필요...p.7

- 2007년 7월 공사착공 이후 2030년까지 장기간에 걸친 단계적 개발 계획

- 장기간 개발계획에 따라 개발지체지역에 대한 특별관리계획 반드시 필요

- 방치할 경우, 새로운 생태여건조성으로 환경분쟁 일어날 가능성 커

- 행복도시내 임야민 919만 4,000평, 청주 산남지구 원흥이방죽 전철 밟지 말아야

4. 택지조성비 수도권과 비수도권 3.5배 차이, 납득안돼!...p.8

- 택지조성비, 수도권은 평당 219만원, 비수도권은 평당 62만원으로 3.5배 차이

- 공사에 사용되는 비용이 과다하게 차이가 발생하는 것을 타당성 결여

- 성남판교 평당 449만원, 북제주 함덕은 평당 34만원, 13.2배나 차이 발생

5.미분양 산업단지 281만평에 1조729억원, 대불공단 1,087억원 최고, 분양대금 연체, 광주첨단산단 207억원 최고..................p.9

- 미분양 산업단지, 281만평에 1조729억. 5년이상 장기미분양, 96만평에 4,026억원.

- 대불공단 1,087억원, 광주첨단산업단지 930억원, 전주첨단산업단지 560억원 미분양

- 분양대금 미납액도 1,044억원, 경제상황에 악화에 따른 현상으로 연체이자 과다 설정 자제하여 우량기업 유치토록 배려가 필요한 상황

- 분양대금 연체, 광주첨단산단 207억원, 경기포승산단 207억원, 화성발안산단 159억원, 오창공단 117억원, 대불공단 74억원

6.지자체 인허가조건 들어, 설계변경 강요 심각, 1,025억원!....p.11

- 44개 공사현장 설계변경, 최초도급액 1조3,325억원→1조 6,546억원으로 3,222억원 증가

- 지자체에서 인허가조건으로 설계변경강요. 26개공사현장에 63건발생, 금액만해도 1,025억원

- 청주산남3지구: 5차에 걸쳐 총79억원   화성동탄지구: 4차에 걸쳐 37억원

- 김포장기지구: 3차에 걸쳐 158억원.  교하-덕이간 도로공사: 4차에 걸쳐 79억원

1.판교 44평 아파트, 택지비 41.6%, 채권손실액 28.6% 차지, 건축비는 29.7%. 평당분양가의 70.2%인 1,305만원이 택지관련비

○ 토공의 택지공급가격이 매우 높다는 것이 일반적 시각

- 토지공사 존립목적은 안정적 택지 확보, 저렴한 택지의 공급에 있다할 것임.

Q.현재까지 안정적 택지 확보에는 상당부분 소기의 목적을 다하고 있다고 하겠지만, 택지공급에 있어서는 결코 저렴하지 않다고 하는 것이 일반 국민들을 비롯한 유관업계 및 기관의 공통된 시각.

○ 토공의 택지분양원가 공개의 타당성, 시각에 따라 달리 평가

- 토공이 일부 택지의 분양원가를 공개하면서 궁극적으로 말하고자 하는 것은, 아파트 분양가의 결정은 택지비의 많고 적음에 있는 것이 아니라 주변시세에 맞추어 결정되기 때문에, 토공의 택지분양가와 아파트분양가와는 직접적 연관이 없다는 것임.

○ 아파트 분양원가에서 택지비가 차지하는 비중, 높아지는 추세

- 1990년대 중반까지 택지비가 사업비의 20%정도 차지하였으나, 최근에는 50～60% 수준으로까지 상승

- 은평 뉴타운의 경우 낮은 용적률로 인해 택지비가 크게 높아진 것이 분양가 상승의 주된 원인이며, 후분양제 조기시행 및 분양원가 공개 논란의 시발점도 높아진 택지비에 있음.

< 주요 지역 용적률 및 택지보상비 비교 (단위: 만원) >

지역	용적률	택지비/분양가	평당 토지보상비	평당 분양가
은평뉴타운	153%	57.2%	361.0	1,151～1,523
대전 노은 2지구	220%	17%	33.6	698～706
용인 죽전지구	195%	28%	60.0	831～1,017
판교 신도시	169%	53%	111.6	1,300～1,857

※영국의 전원도시 밀튼 케인즈의 녹지율은 22%, 은평 뉴타운의 경우 38%

Q.최근 고분양가 논란이 일고 있는 판교 신도시의 분양가 내역을 보면, 44평형의 경우 평당 1,857만원의 분양가가 결정되었는데, 분양가 대비 대지비가 41.6%, 채권손실액이 28.6%로 평당 분양가의 70.2%에 해당하는 1,305만원을 차지하고 있고, 건축비는 29.7%에 해당하는 552만원으로 책정되어 있는데, 결국 토지비와 채권 손실액이 분양가에 미치는 영향이 절대적이라고 할 수 있는 것 아닌가?

< 공영주택개발방식에 의한 판교 분양가 공개 (44평형 기준) >

(단위: 만원, %)

항 목		내 역	금액	비중
대지비		토지공사가 평당 115만원에 수용한 후 택지조성 후 분양	773	41.6
건축비	직접공사비	주택단지에 설치되는 제반 시설물의 시공을 위해 투입되는 재료비, 노무비, 공사비 등	249	13.4
	간접공사비	주택공사의 공사현장관리비, 법정경비, 일반관리비와 이윤 등	116	6.2
	가산비 및 부대비용	추가 공사 등 예비비	187	10.1
	소계		552	29.7
채권손실액		주거안정 목적의 2종 국민주택채권	532	28.6
합계(평당 분양가)			1,857	100.0

○ 아파트분양가 상승원인: 택지비 상승도 한 몫

- 언론 및 시민단체들은 분양가 상승의 주된 원인을 건축비의 상승으로 보고, 이에 대해 건설업체에게 책임 추궁

Q.그러나 주택개발사업의 이익배분구조를 보면, 상대적으로 투명하게 노출될 수 있는 건축비보다는 다양한 경로를 통해 개발되는 택지비 상승이 분양가 상승의 더 큰 원인을 제공하는 측면이 있음.

○ 중앙정부나 지방자치단체도 분양가 상승에 한 몫

- 택지개발과정에서 지자체의 영향력이 크며, 지방정부의 광역기반시설 건설 요구 등에 의해 택지비가 크게 상승하는 요인도 있다고 판단됨.

- 분당개발의 경우 택지원가의 38%를 주변 교통시설 건설비용으로 사용된 것으로 추정.

Q.결국 정부가 세금으로 부담해야 할 비용이 택지개발비용에 전가됨으로써 택지조성원가를 높이고, 이것이 분양가에 반영되어 분양가 상승의 원인으로 작용한다는 시각이 있음.

○ 지나치게 이상적인 공공용지 확보 비율 문제

- 택지개발시에는 전체 사업면적을 모두 분양하는 것이 아니라, 면적의 상당부분을 도로, 공원, 녹지, 광장 등으로 조성하여 지자체에 무상으로 기부채납.

- 그리고 이를 제외한 나머지 면적을 택지나 상가용지 등으로 조성하여 유상 공급.

- 문제는 택지지구내 공공용지 확보비율이 지나치게 이상적이라는데 있음.  수도권 평균이 50%로, 파주교하지구가 42%로 가장 낮은 반면, 성남 판교지구는 62%나 됨.  그리고 지방의 경우 평균 41%로 수도권보다 낮게 책정되어 있으며, 홍천 연봉2지구의 경우 34%임.

Q.인구과밀에 신규주택용지 확보에 상당한 어려움을 겪고 있는 수도권의 경우, 가급적 주택용지를 많이 확보토록 하는 것이 순리상 타당하다고 보는데, 오히려 지방보다도 주택용지 확보에 인색한데, 우리나라의 현실을 고려하지 않는 택지지구 조성의 문제점 있음.

Q.그리고 이렇게 과다하게 책정된 공공용지 확보분이, 결국은 택지분양가로 그대로 전가된다고 보는데?

<지역별 택지지구 공공용지 면적 비율 현황>

구분	수도권 평균	지방 평균	수도권 주요주택지구						지방권 주요주택지구
			용인죽전	용인동백	화성동탄	파주교하	하남풍산	성남판교	청주산남	대전가오	대전노은2	김해진영	경산백천	홍천연봉2
공공용지 면적비율 (%)	50	41	46	46	48	42	47	62	42	36	46	36	38	34

○ 현실과 맞지 않는 용적률 적용 문제

- 용적률도 주어진 범위(250%)만큼, 최대한 허용토록 유도하는 것이, 결국은 아파트 분양가 인하에 큰 기여를 할 수 있을텐데, 수도권의 경우 평균 184%에, 성남판교 153%, 하남풍산 151%의 용적률만이 부여되어 있음.  이에 반해 지방의 주요택지지구는 200% 이상의 용적률을 부여하였음.

Q.토지공사의 업무는 아니지만, 개발밀도에 대한 규제를 250%까지만 완화시켜주어도, 주변교통이나 환경에 미치는 영향이 없는 곳도 많을 텐데, 이러한 지구에 대해서는 용적률 상향 조정을 건의하는 노력도 병행해야 함.

<지역별 택지지구 용적률 현황>

구분	수도권 평균	지방 평균	수도권 주요주택지구						지방권 주요주택지구
			용인죽전	용인동백	화성동탄	파주교하	하남풍산	성남판교	청주산남	대전가오	대전노은2	김해진영	경산백천	홍천연봉2
아파트 용적률 (%)	184	212	195	180	190	173	151	153	200	220	220	210	220	200

2.판교 간선시설비 1조 8,837억원, 동탄지구 총사업비의 39%인 1조 1,167억원이 간선시설지원비, 분양가에 전가!

- 토지공사의 택지개발과정에서 도로, 전기, 상하수도 등 간선시설 지원비용 급증

- 1990년대 후반 간선시설 지원비용은 택지조성비의 20%대에 불과했었지만, 2000년대들어 30～40% 수준으로 늘어났고, 판교신도시에는 1조 8,837억원의 간선시설비용을 부담해야 하는 상황.

- 1997년～2004년 기간동안은 년간 약7,178억원이었던 간설시설 지원비용이 최근 추진되고 있는 5개 신도시(판교, 동백, 죽전, 동탄, 흥덕)에서만 4조 1,646억원을 지원해야 함.

- 간선시설비용이 총사업비에서 차지하는 비중을 보면, 동탄지구가 39%에 해당하는 1조 1,167억원, 판교지구가 29%에 해당하는 1조 8,837억원, 동백지구가 33%에 해당하는 3,594억원, 흥덕지구가 31.2%에 해당하는 3,914억원, 죽전지구가 31.9%에 해당하는 4,134억원임.

- 현행법상 택지지구 내 기반시설은 당연히 한국토지공사가 부담해서 설치하여야 하며, 지구 밖의 간선시설은 도로 200미터 이내 등 극히 일부분만을 부담하도록 명시.

< 주택법상 간선시설 비용부담 기준 >

구 분	내 용	관련조항
간선시설의 설치 의무자	①도로, 상하수도: 지방자치단체 ②전기, 가스, 통신, 지역난방: 해당 공급자 ③우편함: 국가	법 제23조
설치범위	간선시설 설치의무자의 설치범위는 지구의 기간시설로부터, ①도로: 주택단지의진입도로 중 200m 초과분 ②상하수도: 지구의 상하수관로 중 200m 초과분 ③전기, 가스: 단지 경계선까지 ④통신: 관로-단지경계선, 케이블-단지내 최초단자 ⑤지역난방: 단지내 기계실 입구 차단밸브까지	령 제24조

Q.그러나 이러한 법의 원칙이 전혀 무시되고 있는 실정이고, 토지공사가 전적으로 비용부담을 하고, 이 부담분이 분양가에 전가되곤 할 텐데, 이렇게 규정을 위반해서 비용을 부담하고 있는 금액이 전무 얼마인지 파악해 본 적은 있는지?

- 그 동안, 간선시설 설치의무자인 국가, 지자체, 한국전력 그리고 민간사업자 등은, 모든 비용부담을 토지공사에 떠넘기는 것을 관례처럼 여기는 상황이고, 한국토지공사 역시 주민들의 요구 등에 휩싸여 원칙없이 비용을 부담하지 않아도 될 간선시설에 상당한 비용을 낭비했던 것이 사실.

Q.주택법상 전기간선시설은 단지 경계선까지는 해당 공급자인 한국전력이 설치하고 비용부담도 부담하도록 되어 있음.

그런데, 자료를 보니까, 2002년부터 2004년까지 3년간 토지공사가 532억원을 대신 비용을 부담해서 전기간선시설을  설치하였는데, 이는 같은 기간 한국전력이 부담한 89억원의 6배에 이르는 규모임.  법적 절차를 통하든지, 비용청구등을 통해서라도 원금에 이자까지 돌려받아야 할 것임.

Q.그리고 최근에는 삼천리와 서울도시가스 등 민간 도시가스사업자도 도시가스공급시설을 토지공사에 떠넘기고 있음.  파주교하, 용인 동백지구의 경우 이미 해당사업자가 가스공급시설 설치를 거부하는 바람에 한국토지공사가 50억원을 들여, 어쩔 수 없이 대신 시설을 설치했음.

Q.도시가스사업은 한 업체가 지역독점체제로 공급하도록 도시가스사업법에 규정되어 있기 때문에, 결국은 해당 지역의 도시가스사업자가 설치를 거부하게 되면, 대체사업이 불가능. 사정이 이렇다 보니, 이런 점을 악용하여, 화성동탄, 청주산남․강서, 성남판교, 용인 흥덕 등 최근 사업이 진행중인 지구도 도시사업자가 참여를 거부하고 있는 상황이라고 하는데, 속수무책으로 토지공사가 설치비용을 부담해야 하는 상황.

Q.사실 토지공사가 이러한 요구나 압력에 상당한 어려움이 있는 것은 사실이지만, 이렇게 지출하지도 않아도 될 간선시설에 대한 비용까지 토지공사가 부담하게 된다면, 결국 그 비용이 택지분양가에 다 포함되고, 택지분양가 상승 및 아파트 분양가 상승으로 이어져, 국민들에게 금전적 손해를 끼치게 됨.

- 택지개발 간선시설 부담의 원칙이 무너지게 된 것은, 물론 지방자치단체나 지역주민 및 해당 사업자의 무리한 요구에 그 원인이 있음.

- 그러나 누구는 들어주고, 누구는 안 들어주는 등 토지공사의 무원칙한 업무처리가 문제를 악화시킨 측면도 있음.

- 기준과 원칙이 분명하게 지켜질 수 있는 구체적 대안을 만들어 제출 요망.

< 2006년 현재 준공지구 연도별 간선시설 지원 현황(단위: 백만원, %) >

연도별	준 공 지구수	면적 (천㎡)	사업비
			용지비	조성비 (A)	간선시설비 (B)	간선시설 비중(B/A)
‘97	5	3,823	293,461	177,296	41,163	23.2
‘98	2	899	28,619	52,902	12,019	22.7
‘99	6	5,529	683,721	431,917	133,104	30.8
‘00	5	4,683	566,029	391,409	139,409	35.6
‘01	6	6,290	914,184	669,768,	221,921	33.1
‘02	3	2,021	451,352	151,719	55,748	36.7
‘03	-	-	-	-	-	-
‘04		1,942	424,290	265,361	114,445	43.1
계	29	25,187	3,361,656	2,140,372	717,809	33.5

< 현재 수요 사업추진지구 간선시설 지원 현황(단위 :억원,%) >

지구명	총사업비	용지비	조성비	조성비 상세내역		간선시설 비 용 율
				단지조성비	간선시설비
동탄	28,597	12,034	16,563	5,396	11,167	39.0%
판교	65,815	31,490	34,325	15,488	18,837	28.6%
동백	11,047	5,197	5,850	2,256	3,594	32.5%
흥덕	12,535	6,753	5,782	1,868	3,914	31.2%
죽전	12,958	6,149	6,810	2,676	4,134	31.9%
계	130,952	61,623	69,330	27,684	41,646	31.8%

주) 전체가 미준공지구로 계획상 사업비

3. 행복도시건설, 장기간 소요. 장기방치지역 특별관리 필요

- 현재 보상실적이 면적기준으로 80%를 초과하고 있고, 금년 중 대부분 보상을 계획 중이어서, 2007년에는 행복도시내 토지 대부분이 토지공사 소유가 될 예정.

- 행복도시는 2007년 7월 공사를 착공하여 2030년까지 단계별 개발에 따라 우선 착공구간을 제외한 토지에 대하여는 별도의 관리대책이 필요.

- 여타 택지개발사업지구의 사례를 살펴보면, 보상후 관리가 제대로 되지 않아 쓰레기 무단투기, 빈집이나 빈 건축물의 무단점유 또는 범죄발생 등 다양한 형태의 부작용이 발생

- 특별한 사례라고 할 수 있는데, 청주산남3 택지개발지구의 경우 2001년 12월에 보상착수 후, 공사착공이 2003년 12월까지 늦어지다 보니, 원흥이방죽이라고 하는 기존저수지가 자연생태환경의 최적 조건이 형성되었고, 두꺼비가 집단 서식하게 되었음.

Q.이로인해, 시민단체 등이 공사를 저지하고, 이주민을 포함한 입주민들은 입주지연에 따른 재산권행사 불가 등의 문제가 발생했던 사례가 있었던 것 알고 계셨었는지?

- 결국, 휴전선 비무장지대와 같이 어느 지역이던 개발이 없고, 사람이나 차량의 출입이 없다면 생태환경은 조성되는 것임.

- 행복도시지역도 임야가 920만평이나 되고, 공기도 2030년까지 장기간 소요되는점을 고려할 때, 관리를 잘 하지 않으면, 예기치 못한 생태환경이 조성될 소지를 충분히 안고 있음.

※ 행정도시 지목별 현황

구 분	전	답	대	임	기타	계
면적(천평)	2,230	5,063	536	9,194	5,101	22,124
비율(%)	10.1	22.9	2.4	41.6	23.0	100

- 일반 택지개발사업지구에서 발생하는 부작용은 없도록 함은 당연하지만, 수년 후에나 공사착공을 하는데 농지의 경우 휴경지 상태로 두거나, 공장이나 주택 등을 철거하는 경우는 사회․경제적으로 손실.

- 뿐만 아니라 도시성장관리 차원에서 거점개발방식 도입에 따라 개발이 필요한 지역으로 즉시 공사가 시행될 수 있도록 하여 원흥이방죽의 문제점은 발생되지 않도록 해야 함.

Q.보상된 토지 등에 대한 관리방안 계획과 정부 등이 지원할 사항에 대해서 필요한 것이 있을 텐데?

4. 택지조성비 수도권과 비수도권 3.5배 차이, 납득 안돼!

- 계속적으로 택지조성원가를 둘러싸고 논란이 일고 있고, 이러한 논란과 오해를 불식시키기 위하여 한국토지공사는 다음달 택지가 공급될 예정인 제주삼화택지개발지구부터 택지조성원가를 공개한다고 발표함

[17개 사업지구 택지조성원가 현황]

구분	사업지구	조성원가	용지비	조성비 등 기타
수도권	용인신봉동천	264만원	123만원	141만원
	용인죽전	293만원	118만원	175만원
	용인동백	257만원	100만원	157만원
	화성동탄	268만원	80만원	188만원
	남양주평내	220만원	124만원	96만원
	파주교하	247만원	61만원	186만원
	하남풍산	519만원	239만원	280만원
	성남판교	743만원	294만원	449만원
비수도권	청주산남	149만원	77만원	72만원
	대전가오	133만원	73만원	60만원
	대전노은2	168만원	74만원	94만원
	홍천연봉2	86만원	36만원	50만원
	춘천거두	109만원	60만원	49만원
	김해진영	119만원	28만원	91만원
	거제장평2	142만원	77만원	65만원
	경산백천	110만원	63만원	47만원
	북제주함덕	63만원	29만원	34만원

- 하지만 이전에 한국토지공사에서 실시한 17개 사업지구를 수도권과 비수도권으로 나눠서 현황 비교를 해 본 결과, 택지조성원가로 수도권(351만원)이 비수도권(119만원)에 비하여 3배 이상 많이 소요되는 것으로 나타나 있음.

- 조성원가는 용지비와 조성비 등 기타비용으로 구성.  수도권의 용지비(142만원)는 비수도권 용지비(57만원)보다 약 3배가량 비싸고, 수도권의 조성비 등 기타비용(219만원)은 비수도권(62만원)에 비하여 3.5배 가량 비쌈

Q.수도권의 택지조성원가가 용지비가 비싸서 비수도권에 비하여 높은 것은 상식적으로 이해가 가나, 조성비의 경우 수도권과 지방간에 3.5배나 차이가 발생하는 것은, 타당성이 결여됨.  결국, 과다한 차이가 발생하는 것에 대해서, 일각에서는 수도권에서는 택지조성원가를 부풀려서라도 수익을 많이 남기려한다는 비난이 있는 것도 사실임.  조성비 등 기타비용이 비수도권에 비하여 3.5배 이상 높게 나타남

[택지지구 조성원가 현황 비교(수도권, 비수도권)]

구분	조성원가	용지비	조성비 등 기타	평균용적률
수도권	351만원	142만원	219만원	184%
비수도권	119만원	57만원	62만원	212%

5.미분양 산업단지 281만평에 1조729억원, 대불공단 1,087억원 최고, 분양대금 연체, 광주첨단산단 207억원 최고!

- 한국토지공사가 조성한 주요산업단지 분양율을 살펴보면, 평균 82%로 전체적으로는 사업 진행상 무리가 없어 보임.

- 미분양 산업단지는 2006년 8월 현재 281만평, 1조 729억원에 육박하고 있으며, 특히, 5년 이상 장기 미분양산업단지는 96만평에 4,026억원으로, 금액기준으로 전체 미분양 산업단지의 38%를 차지하고 있음.

< 5년 이상 미분양 산업단지 현황 >

구 분	5년이상 미분양 산업단지
	면적(천평)	금액(백만원)
녹산공단	28.9	59,623
송탄공단	0.1	16
경기포승	26.2	19,791
충남부곡	3.8	894
오창공단	98.6	28,782
군산국가공단	23.2	6,657
군장군산	16.4	7,548
전주첨단	193.2	56,021
광주첨단	163.9	92,988
대불공단	331.4	108,737
북평공단	79.1	21,584
전체 합계	964.8	402,641

Q.현재 한국토지공사에서는 산업단지 미분양 해소대책으로, 장기 미분양산업단지 가격인하 방안 및 용도변경, 특화단지조성 등 리모델링을 추진하겠다는 계획을 밝히고는 있지만, 매년 반복되는 대책이고 보면, 별반 실효성이 없음.

- 또한, 공사가 조성한 산업단지 중, 입주계약 후 분양대금 미납 또는 임대료 미납 단지 현황을 살펴보면, 공급 금액이 2,862억원 정도인데, 미납금액이 36%에 해당하는 1천 44억원이나 되고 있는 실정임.

Q.전체적으로 분양율은 꽤 높은 편이나, 연체료가 상당부분 해소되지 않고 지속적으로 발생하는 것은, 현재의 경제상황과도 직접적인 관련이 있음.

Q.현재 토지공사가 안고 있는 손실분은, 미분양과 연체료로 인한  1조 1,813억원정도 되는데, 분양율 제고와 함께 미납금액에 대한 효율적 대책을 세우는 것 못지않게, 현재의 경제상황을 감안하여 자금조달의 어려움을 겪는 우량기업이 있을 경우에는, 입주를 적극적으로 유치한다는 측면에서, 과도하게 연체이자를 붙이지 않는다든지, 원금을 일정기간 유예할 필요성 있음.

< 산업단지 연체 현황 > (단위:㎡,원)

사업지구	공급금액	면적	연체료 (원금 +이자)
파주탄현	203,240,000	1,032	13,228,450
녹산주단	7,201,642,550	10,386	1,546,259,964
녹산공단	10,470,090,000	14,021	1,084,603,920
부산과학산업단지	11,360,594,320	19,526	2,653,976,418
부산정관	7,117,740,000	28,669	2,055,545,040
화성발안	35,330,186,450	152,148	15,915,676,674
경기포승	27,450,248,560	68,845	20,670,629,448
충남부곡	280,570,000	1,215	1,218,150
오창공단	19,394,385,500	77,912	11,698,549,100
제천산단	15,721,957,260	108,463	1,763,328,560
오송생명과학단지	11,859,450,000	22,260	2,692,809,030
대덕주단2	97,744,000	238	8,880
군산국가공단	363,526,300	2,755	16,479,440
군장군산1	11,133,925,000	67,277	1,269,064,095
군장군산2	4,001,737,270	29,564	188,807,830
군장군산3	20,343,505,380	30,547	3,697,756,000
전주첨단	5,113,316,040	47,890	1,967,108,160
대불공단	25,879,678,030	345,037	7,427,814,280
광주첨단	53,779,826,740	178,014	20,709,226,720
왜관공단	105,160,000	544	7,552,370
포철제4연관	10,275,810,390	99,181	4,207,883,760
왜관지방산업2단지	3,004,547,780	28,954	1,601,182,140
북평공단	5,771,835,960	121,495	3,256,612,370
총합계	286,260,717,530	1,455,972	104,445,320,799

6.지자체 인허가조건 들어, 설계변경 강요 심각, 1,025억원!.

- 잦은 설계변경으로 인한 공사비 증가는 한국토지공사의 사업시행능력이 낮다는 것을 반증할 뿐만 아니라, 공사비 증가금액이 토지분양가에 그대로 전가된다는데 문제점이 있음.

- 현재 공사중인 공구별 설계변경 현황을 보니까, 44개 공사현장에서 최초도급액 1조 3,325억원 대비 24.2% 증가한 1조 6546억원(3,222억원 증가)으로 공사규모가 변경되었음.

- 물가변동분을 반영한다든지, 설계변경, 현장여건 반영, 민원반영 등의 사유로 인한 설계변경은 그 불가피성이 있을 수 있음.

- 그러나 최초 사업승인을 받을 단계에서도 아니고, 사업을 진행하는 중에 지방자치단체가 추가사업을 요구한다든지, 인․허가 조건으로 지자체가 해야 하는 사업을 해 줄 것을 요구하는 것을 수용하는 사례가 발생하는 것은 문제.

- 지자체의 요구사항과 인허가조건을 들어 설계변경을 통한 추가사업을 하고 있는 공사현장이 26개이고, 총63건이 발생하였으며, 금액만해도 1,025억원에 달함.

- 대표적인 몇 가지 사례를 들면,

1.청주산남3지구택지개발사업조성공사: 5차에 걸쳐 총79억원

2.화성동탄지구 택지조성공사(1공구): 4차에 걸쳐 37억원

3. 김포장기지구 택지개발사업 조성공사: 3차에 걸쳐 158억원

4. 교하-덕이간 연결도로 개설공사: 4차에 걸쳐 79억원

Q.문제가 되는 것은, 이렇게 부풀려진 공사비가 그대로 분양가에 전가된다는 것인데, 현 상태를 그대로 방치한다면, 앞으로 한국토지공사가 시행하는 사업마다 지자체가 보다 더 많은 옵션을 요구하게 될 텐데, 대책마련이 필요하지 않은지?