국회 건설교통위원회

2006년 정기국회 국정감사 보도자료

국회의원 김 석 준(한나라당 대구 달서병)

2006.10.17. 대한주택공사 / 788-2817

1. 주공은 민간업계의 폭리를 공익성으로 가려주는 PF 사업의 들러리인가!

2. 이중계약서로 위장된 ‘출혈’ 저가 하도급을 막을 방안을 강구하라!

3. 낙하산 상임감사, 건교부출신 부사장 임명 논란

4. 주택공사 출자회사 부실문제

5. 국민임대주택사업의 재무적 측면의 검토

<2006 국정감사 자료집 2>(통권 43호)

- 경영손실 감소와 재정악화 방지 대책 필요성

- 정부의 출연금보다 차입금 증가를 통한 자금조달 필요성

주공은 민간업계의 폭리를 공익성으로 가려주는 PF 사업의 들러리인가!

주공은 현재 PF사업으로 △아산배방지구 복합단지개발 △광명역세권지구 복합단지개발 등 2개 사업을 추진 중.

광명역세권		아산배방
출자자명	지분율(%)	출자자명	지분율(%)
대한주택공사	19.90	대한주택공사	19.90
(주)태영	22.40	SK건설㈜	20.10
현대건설(주)	5.10	대림산업㈜	6.50
(주)대우건설	4.40	두산중공업㈜	5.50
GS건설(주)	4.40	계룡건설산업㈜	5.00
고려개발(주)	1.10	㈜알에프씨	5.00
대한지방행정공제회	18.00	㈜현대백화점	3.00
농업협동조합중앙회	5.00	㈜종합건축사사무소건원	1.50
한국산업은행	5.00	㈜건축사사무소건원엔지니어링	1.50
(주)한국외환은행	2.50	대한지방행정공제회	18.00
(주)광주은행	4.90	㈜신한은행	5.00
NH투자증권(주)	2.40	농협중앙회	5.00
롯데쇼핑(주)	4.90	대한민국재향군인회	3.00
		대우증권㈜	1.00
합 계	100.0	합계	100.0

PF사업은 공공부문과 민간부문이 공동으로 출자해 프로젝트회사(SPC)를 설립하고, 자금을 조달해 사업을 시행하는 공공-민간합동개발형태의 부동산 개발사업임.

공사측은 PF 사업의 공익성으로 크게 두가지를 내세우고 있음.

첫째, 단지를 개발하게 되면 상가 등 편의시설은 주민들이 어느정도 입주한 뒤 입점하기 때문에 초기 입주민들은 상당한 불편을 겪게된다.  그러나 PF사업으로 편의시설 입점을 주민 입주 시점과 맞출 수 있다는 점을 강조하고 있음.

둘째, 복합단지가 들어설 상업용지를 과거 방식대로 중소 규모로 분할 매각할 경우, 동종업체의 난립을 초래하고 도시미관을 해치기 쉽지만, PF사업에선 넓은 필지로 한꺼번에 공급함으로써 쇼핑, 문화, 레저 등이 어우러진 쾌적한 공간을 확보할 수 있다는 이점이 있음.

이런 장점 때문에 정부도 PF사업에 각종 지원책을 쓰고 있음.

재경부는 법인세 면제, 취-등록세 감면 등의 세제를 지원하고 있고, 건교부는 택지개발촉진법, 도시개발법, 행정복합도시건설특별법, 산입법 등에 사업시행 근거를 마련.

국내 PF사업의 추세를 보면 초기에는 SOC 부문에 도입됐지만, 이후 민자역사, 복합단지 개발사업 등으로 확산되고 있는 양상.

그런데 이런 정책지원을 감안하면 주공은 PF사업의 공익성을 견지해야 함에도, 지나치게 수익성을 좇고 있다는 점이 내부서류에서 수치로 드러나고 있음.  그 결과 PF사업이 주공과 금융자본, 건설업자 등 3자가 결탁해 벌이는 부동산 투기사업으로 전락하고 있음.

사업명	토지매각가격	토지조성원가	토지매각차액	총사업비	자본금	주공 예상출자액
광명역세권지구 복합단지개발	3354억1천5백만원	1천209억원	2천145억원	1조5,293억원	753억원	150억원
아산배방지구 복합단지개발	2381억6천7백만원	542억원	1천839억7천만원	1조1,848억원	603억원	120억원

공사명	수 입	지 출	수 익	주공의 예상배당수익
광명역세권지구 복합단지개발	1,686,161백만원	1,529,266백만원	156,895백만원	31,222백만원
아산배방지구 복합단지개발	1,296,645백만원	1,184,807백만원	111,838백만원	22,256백만원

※ 민간사업자의 사업계획서 자료 인용

이 문건에 따르면 광명역세권지구 복합단지개발의 경우 주공은 토지 1만2천361평을 SPC에 매각하면서 조성원가(1천209억원)의 180%에 해당하는 2천145억원을 벌어들일 것으로 예상.

더욱이 SPC 회사는 사업비 1조5천억원의 5%인 753억원을 자기자본으로 출자해 사업 준공시 예상되는 수익은 1천568억9천만원으로 자기자본 대비 이익률이 208%에 달함.

주공은 공익성을 앞세워 토지 수용권까지 발동했음에도 그 원칙을 끝까지 지키지 못한 채 민간 못지 않은 수익성을 좇는 것도 모자라 민간건설업자들의 폭리를 가려주는 들러리 역할에 급급한 이유는 무엇인가?

주공 사장은 공익성을 강화하는 방향으로 PF사업 내용을 수정해야한다고 보질 않는가?

이중계약서로 위장된 ‘출혈’ 저가 하도급을 막을 방안을 강구하라!

국가, 지자체, 정부투자기관 및 정부출연기관 등이 시행하는 공공공사 발주에서 지나친 저가하도급을 방지하기 위해 정부는 지난 2005년7월부터 ‘하도급 저가심사 의무제’를 운영하고 있음.

건설산업기본법 제31조(하도급 계약의 적정성 심사 등)

발주자는 하수급인이 건설공사를 시공하기에 현저히 부적당하다고 인정되거나 하도급 계약금액이 건설교통부형이 정하는 비율에 의한 금액에 미달하는 경우에는 하수급인의 시공능력, 하도급계약 내용의 적정성 등을 심사해야한다.

하도급저가심사제도에 따라 발주자가 저가하도급 방지를 위해 하도급 적정성 여부를 심사해야하는 기준은 하도급률이 원도급 수주금액의 82% 미만인 경우임.

그리고 심사 결과 85점 미만인 경우에는 하도급 계약내용이나 하수급인을 변경해달라고 요구할 수 있음. 발주자의 이런 요구에 불응할 경우 도급계약 해지도 가능함.

주공은 발주자 입장에서 하도급률을 원청사가 제시하는 ‘하도급계약 통보서’를 통해 알 수 있음.

하도급 통보서는 건설산업기본법 시행규칙에 따라 △하도급계약서 사본 △공사규모 및 공사단가,공사금액 등이 명시된 공사내역서 △예정공정표 △하도급대금지급보증서 사본 등이 첨부됨.

그런데 문제는 하도급계약서에 적힌 하도급률이 과연 얼마나 실제 수치를 반영하고 있는가임.

업계 주변에선 하도급 적정성 심사를 피하기 위해 일부 원청사들이 실제 하도급률이 ‘82% 이하’더라도 이를 숨기기 위해 하청사들에게 2중 계약서를 강요한다는 소문이 파다하다.

주공이 본 위원에게 제출한 ‘2003년 이후 100억원 이상 공사 하도급 현황’에 따르면, 지난 3년간 발주자(주공)에게 통보된 하도급 계약 건수는 총 5천216건에 달하나 이중 하도급률이 ‘82% 미만’으로 통보된 건수는 191건(3.7%)에 불과함.

게다가 이들 191건 가운데 적정성 심사결과 ‘85점 이하’로 떨어져 주공이 하도급 계약내용이나 하수급인을 변경해달라고 요구한 사례가 몇건 있는 지 의문.

몇건 있었는가?

‘한건도 없다는 것’은 그만큼 건설업계에는 하도급률과 관련한 말썽을 피하기 위한 이중 계약이 만연하다는 방증.

주공 사장은 이들 5천여건의 하도급률 가운데 어느 정도가 실제 수치라고 믿는가.

현재 ‘최저가낙찰제’ 시행으로 ‘출혈’ 저가 하도급 계약이 양산되고 있는 추세.

그럼에도 적정성 시비에 휘말리지 않으려고 대부분 ‘82% 이상’으로 위장 통보되고 있는 게 현실.

저가 하도급은 공사 품질과 직결되는 문제여서 품질을 관리 감독해야하는 주공 입장에선 저가 하도급을 막을 수 있는 실질적인 방안을 강구해야함.

2중 계약을 방지하고 실제 하도급률을 확보할 수 있는 방안은 무엇인가.

하도급과 관련된 또다른 문제점은, 적정성 심사대상 하도급률을 원도급액 기준으로 ‘82% 이하’라고 규정한 점

이에따라 원도급률이 90%일 때는 ‘82% 기준’을 적용하면 적정 하도급률 하한선이 74% 선에서 그치지만, 원도급률이 60%일 때는 하한선이 49%까지 내려가는 폐단이 있음.

하도급률이 49%라면 아무리 ‘82% 기준’을 충족시켰다 하더라도 ‘출혈’ 하도급이라고 볼 수밖에 없음.

따라서 82% 기준을 원도급가 기준이 아니라 예정가 기준으로 변경해야 저가 하도급을 방지할 수 있고 품질관리도 가능하다고 보는데 주공사장의 견해는.

낙하산 상임감사, 건교부출신 부사장 임명 논란

최근 언론에서는 현재 공석중인 주택공사 감사에 2004년 총선시 경북 영주에서 열린우리당 후보로 출마했던 성백영씨가 유력하게 검토되고 있다고 보도하면서 낙하산 인사 의혹을 제기하고,

관행적으로 내부에서 임명되었던 부사장도 외부인사 임명을 추진하고 있다고 하면서 주택공사는 산하의 주택도시연구원 원장을 부사장으로 추천했으나 무산된 것으로 보도된 바 있음.

실제로 주택공사는 지난 9월8일 상임이사 공모를 한 바 있고, 어제인 10월16일 이용락씨가 주택공사 상임이사(부사장)로 인사발령 되었음.

주택공사 감사 선임은 정부투자기관관리기본법에 근거하여 운영위 의결(재경부장관 협의)과 기획예산처장관의 제청을 거쳐 대통령이 임명하게 되고,

상임이사의 경우는 사장의 제청으로 건교부장관이 임명함.

<감사 및 상임이사 선정절차 및 근거>

직위	선정절차	임명근거
감사	운영위의결 (재경부장관협의)→ 기획예산처장관제청→ 대통령 임명	․정부투자기관관리기본법 제13조의2 제3항 ․대한주택공사정관 제8조제4항
상임이사	사장제청→ 건교부장관 임명	․정부투자기관관리기본법 제13조의2 제2항 ․대한주택공사정관 제8조제2항

1) 감사 선임시 사장과의 사전협의 의혹

주택공사 감사 선임은 정부투자기관운영위원회 의결(재경부장관 협의)을 거쳐 기획예산처장관의 제청으로 대통령이 임명하게 되기 때문에 감사선임과 관련하여 주공의 개입할 여지는 없을 것임.

문제는 이 과정에서 한행수 주공사장과 청와대와의 사전교류가 있었다는 주장이 제기되고 있다는 것임.

감사는 사장을 견제하는 역할도 수행하는 것이기 때문에 감사의 선임과 관련하여 사장이 청와대측과 사전협의를 했다면 도덕적인 문제가 될 수 있다고 생각됨.

주공사장께서는 상임감사 선임과 관련하여 청와대측과 사전 협의를 한 사실이 있는지 답변해 주시고,

사장 본인이 열린우리당 당료출신으로서 감사도 열린우리당 총선출마자가 선임되는 것에 대해 아무런 문제가 없다고 생각하는지 답변해 주시기 바람.

2) 건교부 직원 선임을 위해 위장된 외부공모 의혹까지 받고 있는 부사장 선임문제

주택공사의 경우 부사장은 관행적으로 내부직원이 임명되었음. 더구나 주공 직원들 사이에서도 현 사장이 외부인사인 만큼 부사장은 내부에서 선임될 것이라는 정서가 많았던 것으로 알고 있음.

실제로 주공이 제출한 자료에 따르면, 1990년 이후 부사장은 모두 공사 내부에서 승진한 것으로 나타남.

<90년 이후 주택공사 부사장 임명 현황>

성명	임기	최종학력	주요경력	비고
서광선	90.2.18~ 94.2.7	외대 영문학	․주공 기획본부장	공사출신
정문성	94.2.8~ 94.11.16	국제대 경영학	․주공 총무본부장	〃
송기홍	94.11.16～ 97.11.15	고려대 경제학	․주공 기획조정실장 ․주공 기획본부장	〃
진병훈	97.11.17～ 99. 3. 8	한양대 토목공학	․주공 서울능곡사업단장 ․주공 서울지역본부장	〃
	99. 3. 9～ 01. 5.10
이희옥	01 5.23～ 03. 6.23	조선대 상학	․주공 사업이사 ․주공 총무이사	〃
홍인의	03. 7. 4～ 06. 7. 3	충남대학원 경영학(석사)	․주공 총무이사 ․주공 사업이사	〃

그러나 16년만에 선임된 외부 부사장이 건교부 공무원 출신인 것과 관련해서 외부공모 자체가 건교부 직원 선임을 위해 위장된 것이 아닌가 하는 의혹도 받고 있는 것이 사실임.

부사장 선임과 관련하여 주공 노조에서는 원칙적으로 반대입장을 드러내지는 않았지만,

① 공사 조직문화에 새로운 자극과 활력소가 될 것,

② 국회, 정부, 학계 및 시민단체 등 공사의 현재와 미래가 논의되는 모든 곳이 일터가 될 수 있도록 할 것,

③ 공사 미래에 대한 비젼을 갖추고, 구조조정 등 위기시에 공사의 입장을 대변하며, 조합원의 신뢰를 받을 수 있도록 할 것

등의 3가지 요구사항을 표명하고 있음.

이러한 의혹제기와 노조의견에 대해 새로 부임되신 부사장의 생각은 어떠한지 답변해 주시고, 앞으로의 각오와 견해를 간략하게 답변해 주시기 바람.

주택공사 출자회사 부실문제

최근 국회예산정책처에서 발간한 ‘건설교통부 산하 정부투자기관의 출자 문제점과 개선방안’을 보면,

대한주택공사가 2005년말 현재 투자하고 있는 업체는 한국건설관리공사와 주택관리공단으로, 최초 취득원가는 각각 40억원, 50억원으로 합계 90억원 수준이며, 2005년말 현재 장부가액은 각각 111억1천7백만원, 73억3백만원으로 합계 184억2천만원으로 나타남.

<대한주택공사 투자업체 현황>(단위: 백만원)

투자업체	지분율(%)	취득원가	장부가액
한국건설관리공사	32.4	4,000	11,117
주택관리공단	100	5,000	7,303
합 계	-	9,000	18,420

자료: 2005년 대한주택공사 감사보고서.

문제는 주택공사가 투자한 업체 모두가 국회예산정책처로부터 부실한 업체로 지적받고 있다는 것임.

먼저 대한주택공사가 100% 지분을 보유하고 있는 주택관리공단은 수익성이 취약하고 성장성이 매우 낮은 상태인데다가, 현재의 수익성이 없는 영업구조와 높은 원가율로는 향후에도 지속적인 영업손실이 추정됨.

따라서 경영개선에 대한 근본적인 문제해결이 이루어지지 않는 한 모회사인 주택공사가 투자한 투자금 전액에 대한 회수가 불가능할 것으로 예상하고 있음.

아울러 한국건설관리공사는 최근 4년 동안 당기순손실이 연속적으로 발생하고 있으며, 그 규모도 매년 증가하여 2005년도의 당기순손실은 51억6천1백만원으로 자본금 94억1천3백만원의 54.8%를 차지하고 있음.

또한 지속된 당기순손실로 인하여 이익잉여금의 규모도 급격히 감소하고 있어 2005년과 같은 손실이 향후에도 발생할 경우 5년 이내에 자본잠식이 될 것으로 판단하고 있음.

그러나 한국건설관리공사의 경우는 전체 정부지분은 100%임에도 불구하고 최대주주인 한국도로공사의 지분율이 42.5%로 자회사 관리규정의 적용범위인 50% 기준에 부합되지 않는 등의 사유로 별도의 자회사 관리규정을 적용하지 않고 있다는 문제도 발생하고 있음.

실제로 한국건설관리공사는 건교부 산하 4개의 정부투자기관이 투자하고 있어 100% 정부지분으로 구성되어 있으나 정부투자기관의 출자회사 내부규정이 자회사의 범위를 적절하게 포괄하고 있지 않아 투자회사의 차원에서 전혀 사후관리가 이루어지고 있지 않는 문제점이 있음.

※ 투자업체에 대한 지분율이 50% 이상인 경우는 출자회사 관리규정을 구비하고 있으나, 지분율이 50% 미만일 경우는 이마저 구비하고 있지 않아 사후관리업무가 적절하게 이루어지지 않음.

결국 주택관리공단과 한국건설관리공사의 경영악화는 모회사인 대한주택공사의 손익계산서에 이들 피투자회사에 대한 지분법 평가손실이 발생하여 당기순이익에 부정적인 영향을 미치고 있다는 것인데, 이에 대한 주택공사 사장의 생각과 대응방안 무엇인지 답변해 주시기 바람.

<2006 국정감사 자료집 2>(통권 43호)

국민임대주택사업의 재무적 측면의 검토

1. 국민임대주택사업으로 인한 경영손실 감소와 재정악화 방지 대책 마련의 필요성

본 의원이 국회예산정책처에 조사/분석을 의뢰하여 회신받은 “대한주택공사의 국민임대주택 사업의 재무적 측면의 검토”를 보면,

대한주택공사는 자산규모가 2001년 14조3천473억원에서 2005년 30조7천502억원에 이르고, 이 중 2004년 성남판교와 파주운정, 아산배방지구의 대규모 건설사업으로 인해 재고자산의 규모가 급증함은 물론, 2003년부터는 국민임대주택(30년 임대) 100만호 건설계획에 따라 유형자산의 규모도 급증하고 있음.

특히 국민임대주택 공사로 인해 주택공사 결산서상 임대주택이 차지하는 비중이 급증하고 있음(2003년 7조6천529억원, 2005년 13조6천832억원).

또한 국민임대주택 건설이 본격화 되면서 국민주택기금에서 지원하는 자금과 대한주택공사가 자체 조달한 차입금이 증가(2003년 7조1천72억원, 2005년 16조7천391억원)하고 있는데, 이러한 현상은 임대사업이 본격적으로 이루어지는 2010년까지 지속적으로 발생할 것으로 예상됨.

문제는 차입금 증가로 인해 주택공사의 부채비율만 보더라도 민간 건설업의 부채비율과 상당한 격차가 발생할 정도로 커지고 있다는 것임.

<대한주택공사와 건설업의 부채 관련지표>

(단위: 억원, %)

	2001	2002	2003	2004	2005
총부채	93,013	97,663	101,285	171,646	219,963
차입금	68,472	70,647	71,072	129,271	167,391
지급이자	4,446	3,186	2,723	3,851	5,421
부채비율	183.4	173.3	152.0	223.1	251.3
민간건설업 부채비율	352.51	196.83	164.96	165.77	143.68

자료: 1. 대한주택공사 결산서, 각 연도.
2. 한국은행, ｢기업경영분석｣, 각 연도.

특히, 주택공사의 손익계산서 분석결과를 보면,

주택공사가 시행하는 주택/대지/상가 등의 분양사업 부문의 이익규모는 지속적으로 증가하는 반면에 임대사업은 계속해서 손실을 보고 있는 것으로 나타났고, 이로 인해 임대주택 건설이 끝나고 본격적인 임대공급이 시작되면 손실규모는 더욱 커질 것으로 예상됨.

즉, 임대주택 물량의 급격한 증가로 건설기간중 유형자산과 출연금/차입금의 증가에 따른 재무건전성 악화는 물론,

건설 후 임대료 수익이 시중 시세의 55~80% 수준에 불과함에 따른 경영수지상 손실이 예상되기 때문에 경영성과와 효율성을 악화시킬 수 있다는 것임.

이러한 문제에 대해 사장께서는 어떠한 생각과 대응방안을 가지고 계신지 답변해 주시기 바람.

▶ 임대주택의 공실률 관리방안 등 재정악화 방지를 위한 대책을 마련하라!!

대한주택공사가 분석/보고한 “2006.4 중장기 재무전망”을 보면,

임대주택 건설에 계속적으로 매년 2~3조원대의 자금부족이 예상되고, 자금부족분은 분양대금 수입에서 충당한 후 추가로 사채를 발행할 것임을 밝히고 있음.

사채를 발행할 경우 예상 부채비율이 300%를 넘어서고 차입금 규모만도 10조원(국민주택기금 제외)대에 이를 것으로 예상됨.

또한 임대주택은 일반주택과 달리 주택이 노후화될수록 주택공사에서 부담하는 수선유지비가 급속도로 증가하게 되어 수선유지비 부담이 본격화되는 2015년 이후 손익구조는 더욱 악화될 수 있다는 것임.

그러나 이러한 주택공사의 수지분석은 건설된 임대주택이 정상적으로 공급되었을 경우를 가정한 것으로 공실률이 커지게 되면 분석결과는 더욱 비관적일 수 있음.

특히, 임대주택에 대한 사회적 인식부족 등으로 인해 활용도가 그리 높지 않음을 감안한다면 공실률이 적정 수준을 초과하지 않도록 하는 지속적인 수요관리가 필요할 것임.

이에 대해 사장께서는 어떠한 대비책을 강구하고 계신지 답변해 주시기 바람.

2. 정부의 직접적인 재정지원 확대보다 임대주택 건설에 따른 현금유출과 현금유입 간의 시간불일치 현상을 감안한 자금조달방안을 마련하라!!

한편, 임대기간이 종료된 이후 대규모 임대 부지의 가치 상승분에 따른 처분이익 혹은 타 용도 전용시 획득할 개발이익이 상당할 것으로 예상됨.

실제로 호당 현금흐름분석에서 보면 건설기간에 3천8백만원의 자체 자금이 투입되고 30년 임대기간 동안 5천8백만원의 손실이 발생하긴 하지만, 임대기간 후 처분이익과 개발이익의 규모에 따라서는 전체 현금흐름이 손실분을 상쇄하고도 남을 수가 있기 때문에 공사의 재무악화문제가 일시에 해소될 수 있다는 것임.

다만, 처분이익과 개발이익 규모를 정확하게 예측하기 어렵고, 30년 후에나 실현이 가능한 이익이기 때문에 수지분석이나 손익분석에서 나타나지 않는 문제가 있을 것임.

그러나 이에 대한 고려는 반드시 필요하다고 생각됨.

즉, 임대주택 건설에 따른 현금유출액과 임대주택 운영과 처분에 따른 현금유입 간의 상당한 시간불일치(time mismatch) 현상이 발생하고 있는데, 시간불일치 현상을 감안하면서 재무 건전성을 확보할 수 있는 자금조달 방안을 모색해야 할 것임.

따라서 정부가 직접적인 재정지원(출연금)을 확대하기보다 국민주택기금의 이자율 인하와 원금상환기간 연장, 공공자금의 활용도를 높이는 방안, 즉 차입금을 늘리는 방향으로 국민임대주택 사업을 추진하는 방안이 모색되어야 할 것으로 생각됨.

이에 대한 사장의 생각은 어떠신지, 이러한 방안을 모색할 용의가 있으신지 답변해 주시기 바람.