	2006.10.13.(금)

□ 정부가 앞장서 용산 공원 14조원 땅장사추진!!

1. 캠프킴, 유엔사, 수송부 등 산재부지를 상업단지, 고급주거단지로 개발하면 6조 8천억원,메인포스트 사우스포스트 공원조성부지 5만평을 개발하면 6조 9천억원 등, 총 대략 14조 수익을 올릴 것으로 보여

2. 용산 공원 주변에 사는 게 죄? - 주변 땅과 건물에 공원 부담금 부과

정부가 앞장서 용산 공원 땅장사

- 난개발과 부동산 투기로 제2의 강남 대란 예고!! -

1. 정부의 용산 공원 부지 땅장사 - 제2의 강남 대란 우려!!

<용역보고서와 의원실 자체 추산 산재부지 개발 수익>

구분				용역 보고서	의원실 자체 추산	산출근거
				금액(억원)	금액(억원)
캠프 킴	매출	주거시설		20,056	64,431	개발면적(15,563)*용적율(900%)*분양가(4,000만원, 서울숲 근처 주상복합아파트)(조망권 15%계산)
	매출원가	공사비	직접공사비	5,412	17,386	건축공사비+설계감리비+전기기본공사비
			간접공사비	61	196	각종인입비+철거비/토목비+예술품장식비
		판매비		1,019	3,274	M/H부지, 건물, 운영비용회+광고홍보비+분양보증수수료+분양수수료
		부대비	일반부대비	999	3,209	토지신탁수수료+민원처리비+인허가관련비용 외
			제세공과금	343	1,102	종합부동산세 등 세금+각종부담금+보존등기비 등
		금융비용		665	2,136	PF 수수료+이자 등
		합		8,499	27,304
	사업이익			11,307	37,127
유엔사 부지	매출	주거시설		5,721	15,957	개발면적(15,957)*용적율(250%)*분양가(4000만원, 한남뉴타운 준용)
	매출원가	공사비	직접공사비	1,453	4,053	건축공사비+설계감리비+전기기본공사비
			간접공사비	40	112	각종인입비+철거비/토목비+예술품장식비
		판매비		338	943	M/H부지, 건물, 운영비용회+광고홍보비+분양보증수수료+분양수수료
		부대비	일반부대비	328	915	토지신탁수수료+민원처리비+인허가관련비용 외
			제세공과금	114	318	종합부동산세 등 세금+각종부담금+보존등기비 등
		금융비용		195	544	PF 수수료+이자 등
		합		2,469	6,884
	사업이익			3,252	9,073
수송단 부지	매출	주거시설		8,262	36,870	개발면적(23,044)*용적율(400%)*분양가(4000만원, 한남 뉴타운 준용)
	매출원가	공사비	직접공사비	2,098	9,363	건축공사비+설계감리비+전기기본공사비
			간접공사비	58	259	각종인입비+철거비/토목비+예술품장식비
		판매비		338	1,508	M/H부지, 건물, 운영비용회+광고홍보비+분양보증수수료+분양수수료
		부대비	일반부대비	434	1,937	토지신탁수수료+민원처리비+인허가관련비용 외
			제세공과금	138	616	종합부동산세 등 세금+각종부담금+보존등기비 등
		금융비용		282	1,258	PF 수수료+이자 등
		합		3,348	14,941
	사업이익			4,914	21,929
	총 이익			19,473	68,130

○ 정부가 참여하고 발주한「용산기지 공원 기본구상」 보고서는 용산기지 이전에 따른 비용이 3조 9570억, 용산 공원 조성 비용이 3조 9850억에서 4조 4,210억원 정도 소요되며 향후 환경비용을 감안하면 이보다 더 많은 비용이 소요될 것으로 예상함.

○ 정부는 7조가 넘는 용산 공원 개발에 따른 비용을 충당하기 위해 주변 산재부지는 물론 용산 공원까지도 개발하여 분양할 것으로 예상됨.

○ 용역 보고서는 현재의 부동산 시장 가격을 준용하여 개발 수익을 추산한 결과 산재부지 6만평을 개발하여 1조 9473억의 수익을 올릴 수 있을 것으로 예상함.

○ 그러나 주변에 공원이 조성될 경우 분양가가 급등한 서울 숲의 예나 상업지구의 용적율 900%(캠프 킴 주변 대우 월드 마크 용적률 997%)를 감안하면 부지 개발 수익은 캠프 킴 3조 7천억원을 비롯해 6조 8천 억원에 이를 것으로 예상.

○ 용산 부지내 개발 면적이 5만평 이상 될 것으로 예상(주요 미군 반환부지 활용 및 재원확보 방안/ 주택공사 주택도시연구원)되고 이 지역 용적률을 평균 600%로 잡아도 추가로 6조 9천억원 정도의 추가 수익을 얻을 것으로 추산됨.

<용산공원조성부지 상업지역으로 개발시 예상 수익>

구분				의원실 추산	산출근거
				금액(억원)
캠프 킴	매출	주거시설		120,000	개발면적(50,000)*용적율(600%)*분양가(4000만원, 서울숲 근처 주상복합아파트)
	매출원가	공사비	직접공사비	32,381	건축공사비+설계감리비+전기기본공사비
			간접공사비	365	각종인입비+철거비/토목비+예술품장식비
		판매비		6,097	M/H부지, 건물, 운영비용회+광고홍보비+분양보증수수료+분양수수료
		부대비	일반부대비	5,977	토지신탁수수료+민원처리비+인허가관련비용 외
			제세공과금	2,052	종합부동산세 등 세금+각종부담금+보존등기비 등
		금융비용		3,979	PF 수수료+이자 등
		합		50,852
	사업이익			69,148

*개발 면적은 주요 미군 반환부지 활용 및 재원 확보 방안(주택도시연구원) 개발 면적 준용

○ 따라서 정부는 용산 미군기지 이전 부지 및 산재부지 10만평 정도를 개발․분양하여 14조에 달하는 수익을 낼 것으로 전망되며 결국 이러한 개발로 인해 용산 주변의 부동산 가격이 급상승하여 제2의 강남 대란이 발생할 것으로 전망됨.

○ 용역 보고서 역시 인근 지역의 개발사업 과열에 따라서 주변지역 부동산 가격의 양등과 난개발을 우려하고 있음.

질의 1)　본 위원이 추산한 바에 따르면 산재부지인 캠프킴, 수송단, 유엔사 부지를 상업단지, 고급 주거 단지로 개발 후 분양하면 6조 8천억원, 공원조성부지 5만평을 개발 후 분양하면 6조 9천 억원의 수익을 올릴 수 있을 것으로 보이는데 결국 정부가 땅장사 해서 미군기지 이전비용을 대겠다는 속셈 아닌지?

질의 2) 문제는 부동산 가격 폭등임. 정부가 미군기지 이전을 위해 땅장사를 하면 주상복합 아파트 분양가가 평당 4,000만원 가까이 올라 그 주변 집값이 모두 동반 상승하게 될 것이 분명한데 어떻게 생각하는지?

질의 3) 결국 용산은 제2의 강남으로 또다시 부촌이 형성되고 용산공원은 서울 시민의 공원이 아닌 일부 부유층을 위한 앞마당이 될 것이 불보듯 뻔한 것 아닌지?

2. 용산 공원 주변에 사는 게 죄? - 주변 땅과 건물에 공원 부담금 부과

○ 「용산기지 공원화 구상 보고서」에는 토지를 개발하기 어려울 경우 용산 기지 이전 비용을 충당하기 위해 주변 토지와 신축 건물에 평가액의 5-15%에 이르는 공원 부담금을 물리는 구체적 계획이 포함되어 있음.(용역보고서 P202-203)

○ 산재부지 개발과 분양수입만으로는 원리금을 모두 상환할 수 없기 때문에 용산공원과 인접한 토지와 신설 건축물에 대해 공원부담금을 징수하며 구체적인 부담금 액수는 공원부담금은 공원의 조망권을 고려하되 건축물 평가액의 5%-15% 수준으로 하도록 되어 있음.

○ 또한 채권 상환을 위해 용산공원 인접 토지 및 건축물의 시가 상승에 대한 재산세상승분 중 중앙정부 몫을 공원채권의 원리금 상환에 활용하는 방안도 제시함.

○ 현재 용산 공원 주변 지역에는 GS자이, 벽산 메가트리움, 시티파크, 타워 파크 한남 뉴타운, 이태원 지구단위계획, 용산 지구단위계획 등 다수의 개발이 예정되어 있어 공원부담금을 5-15% 물릴 경우 수조에서 수십조에 이르는 부담금을 징수할 수 있을 것으로 예상됨.

○ 이럴 경우 부담금은 그대로 아파트 분양가에 전가될 가능성이 높아 또 다시 분양가 폭등을 불러올 수밖에 없음.

○ 또한 재산세 상승분에 공원 부담금까지 이중으로 부담시키게 되면 이중 납세로 부당한 재산권 침해의 소지가 있음.

○ 가장 중요한 문제는 정부가 공원 부담금으로 용산기지 이전과 용산 공원 조성 비용을 조달할 경우 용산 주변을 병풍처럼 고밀도로 개발할 수밖에 없고 이는 결국 일부 부유층 주민만을 위한 공원으로 전락할 우려가 있음.

질의 1) 용역보고서 내용에 따르면 용산기지이전비용을 충당하기 위해 주변 토지와 신축 건물에 평가액의 5-15%의 공원 부담금을 물리도록 되어 있는데 구체적인 계획이 있는지?(용역보고서 P202-P203)

질의 2) 이렇게 공원 부담금을 물리면 당연히 부담금은 분양가로 전가 되어 또  한번 분양가 상승을 부추길텐데 근시안적인 발상 아닌지?

질의 3) 또한 단순히 공원 주변에 집이나 토지가 있다는 이유로 재산세 상승분에 공원 부담금까지 내야 한다면 이중 납세 혹은 부당한 재산권 침해의 소지가 있을 것으로 보이는데 어떻게 생각하는지?

3. 용산 공원 내 개발 계획 드러나 -「용산기지 공원 기본구상」보고서

○ 국무조정실과 추병직 장관 등은 South Post(SP)와 Main Post(MP) 81만평을 모두 공원화하겠다고 밝힘.

○ 그러나 용산공원 조성을 위해 발주한 연구 용역 보고서 중 최종적으로 작성된 2개의 보고서는 모두 용산 공원 일부를 상업․주거지역으로 개발하는 것으로 되어 있음.

○ 특히 이들 용역 보고서는 편당 1억 3,400만원이라는 엄청난 예산이 들어간 초대형 프로젝트로 단순 참고용이라고 보기 어려움.

○ 또한 이 보고서의 연구 회의에는 주한미군대책기획단, 주한 미군 및 국방부 관계자, 공원화기획자문위원회 위원, 건설교통부  관계자 등이 참석해 사실상 정부의 의도가 반영되었다고 볼 수밖에 없음. (용역보고서 P244-P247)

○ 「용산기지 공원 기본구상」보고서의  「입체 복합시설 구상 계획」에 따르면 용산 기지 내 5개 지구를 상업․업무․문화 Complex로 개발하도록 되어 있음. (용역보고서 P145-P161)

<입체 복합시설 구상 계획>

지역	개발 사례	개발 방향
삼각지 지역 북측	․상암동 IT Complex ․일산 라페스타	․상업․업무․문화 Complex로 개발 ․한강8로 서측은 상업․업무 중심의 복합개발 ․한강로 동쪽은 문화공원으로 조성
한강로변 신용산역 주변(121병원 포함)	․시카고 밀레니엄 파크 ․SBC 플라자의 Cloud Gate ․BP Bridge	․문화 Complex ․문화 Park Zone
국립중앙박물관 북측	․ 런건 National Gallery ․루브르 박물관 고급 상업시설	․상업시설과 공원 지원시설 개발
한남뉴타운측	․ 라빌레뜨공원 상업 문화 Complex	․복합상업시설 및 공공시설을 포함한 상업․문화 Complex
녹사평역 서측	․시카고 Boeing Galleries	․지하에 녹사평역과 연계하여 상업 Complex 개발

○ 또한 ‘주요 미군 반환부지 활용 및 재원 확보 방안 보고서’(주택공사 주택 도시연구원)에도 미군기지 이전비용을 충당하기 위해 용산기지(메인포스트·사우스포스트) 5만여평을 용도 변경해 무역센터·외교센터·호텔, 도심형 복합주거지구, 복합문화지구 등을 개발하도록 계획되어 있음.

질의 1) 국무조정실은 「용산기지 공원 기본구상」보고서가 용역 보고서 4개 중에 하나일 뿐이라고 밝혔는데 정부에서 발주한 용역 보고서는 하나같이 용산을 상업시설이나 고밀도 아파트 등으로 개발하도록 되어 있는데 이에 대한 입장은?

질의 2) 실제 연구회의에 주한미군대책기획단, 국방부, 주한미군, 공원화기획자문위원회, 건교부 등 관계자가 참석했고 이 한 보고서 작성을 위해 정부에서 1억 3천여만원이나 지출했는데 단순한 용역보고서라고 말할 수 있는지?(용역보고서 P244-247)

질의 3) 2005년 6월 24일, 2005년 8월 29일 연구진과 정부 관계자가 모여 용산기지 공원화 구상 법제검토를 실시한 것으로 되어 있는데 현재 건교부가 입법예고한 특별법안이 이 용역 보고서를 토대로 탄생했다는 결정적인 증거 아닌지?(용역보고서 P245, P247)

질의 4) 이 보고서의 「입체 복합시설 구상 계획」에 따르면 용산 기지 내 5개 지구를 상업․업무․문화 Complex로 개발하도록 되어 있는데 이미 정부 차원에서 용산 공원을 개발하는 모든 계획이 수립되었다는 증거 아닌지?

4. 건교부가 입법예고한 용산공원 특별법에 숨겨진 용산 공원 개발 의도!!

- 건교부의 공원 개발을 막기 위해 특별법 제14조를 삭제해야!!

○ 건설 교통부가 입법예고한 「용산 민족·역사공원 조성 및 주변지역정비에 관한 특별법」에는 건교부가 용산 공원 81만평을 비롯한 공원 조성 예정지역을 개발하려는 의도가 분명히 담겨 있음.

○ 특별법 14조는 건교부장관이 용산공원 조성지구(MP+SP)와 복합개발지구(산재부지)를 용산공원 조성지구 조성계획에 의해 용도 지역과 용도 지구 변경까지 가능하게 한 것으로 용산공원조성지구 내까지 상업시설 등으로 개발하겠다는 의지가 분명히 나타나 있음.

○ 현재 용산미군기지의 대부분은 자연녹지지역으로 민족 공원 조성에 전혀 문제가 없음. 또한 건교부의 주장대로 주변지역과 연계한 체계적인 조성을 위해 용도 변경이 불가피 하다면 서울시에 용도 변경 신청을 하면 될 것임.

특별법(안) 14조에 대한 정부 입장과 반론

○ 8.23일 건교부 보도자료

1. 공원접근시설(지하철) 설치에 따른 부대시설설치

2. 공원이용객을 위한 문화 및 여가시설 설치

3. 공원경계지역 및 자투리땅의 철저한 보존 및 효율적인 활용대책 등

공원의 효용증진과 기존시설의 합리적 활용을 위한 제한적 용도지역 변경은 불가피.

○ 반론

- “도시철도법”에 따라 지하철역에는 판매시설 등 각종 부대시설이 허용되고, “도시공원 및 녹지에 관한법률”에 따라 다양한 문화시설 및 여가시설이 공원내에 허용되기 때문에 이로 인한 용도지역 변경은 전혀 필요 없음.

- 또한 일부 공원경계의 정비시 부득이 새로 공원에 편입되거나 제외되는 수십평 정도의 작은 땅들이 발생한다고 해서 이들 땅까지 모두 정부가 직접 용도지역을 변경할 필요는 없는 것이며, 일부 변경이 필요하더라도 현행법에 따라 하면 됨.

○ 정부는 민족공원의 “효용 증진”과 “기존시설의 합리적 활용”을 위해 14조가 필요하다고 밝혔는데 이는 공원 내 드래곤 호텔을 염두에 둔 것으로 보이며 이를 위한 용도 변경은 국민적 저항을 유발할 것임.

○ 결국 건교부가 특별법에 용도 변경 규정을 따로 두려는 것은 공원경계부 수 만평 이상을 상업지역으로 개발하기 위한 것이라고 밖에 볼 수 없음.

○ 실제「용산기지 공원화 구상 연구」보고서에 따르면 용산 공원 경계 지역 5곳을 상업․주거지역으로 개발하는 계획이 수립되어 있음.

질의 1) 정부부는「공원의 효용증진과 기존시설의 합리적 활용을 위한 제한적 용도지역 변경」을 위해 특별법 14조가 필요하다고 했는데 “도시철도법”, “도시공원 및 녹지에 관한법률”에 따라 문화시설 및 여가시설이 공원 내에 허용되는데 이로 인한 용도지역 변경이 왜 필요한지?

질의 2) 일부 공원경계의 정비시 새로 공원에 편입되거나 제외되는 수십평 정도의 작은 땅들은 정부가 직접 용도지역을 변경할 필요는 없이 현행법에 따라 하면 되는데 굳이 14조를 고수하는 이유가 무엇인지?

질의 3) 정부는 민족공원의 “효용 증진”과 “기존시설의 합리적 활용”을 위해 14조가 필요하다고 밝혔는데 구체적으로 “기존 시설”이 가리키는 것은 무엇이며 “효용 증진”은 어떤 효용 증진을 의미하는지?

질의 4) 건교부는 권병조 과장이 용산기지 공원화 구성 연구진과 법제검토에 함께 참여했는데 건교부는 용역보고서와 같이 공원 용지를 상업적으로 개발하기 위해 특별법 14조를 고집하는 것 아닌지?

5. 용산공원 조성 비용 1조 5천억원?? - 개발 의도 확실!!

○ 정부는 반환될 지역을 공원화 하는데 1조에서 1조 5천억원 정도가 들 것이라고 밝힘.

○ 그러나 2002년 이후에 조성된 공원을 사례를 분석하면 공원화 사업에는 불과 260억에서 4,700억원 정도의 비용이면 충분.

공원명	조성년도	면적(㎡)	공사비(억원)	단가(원/㎡)	비고
월드컵 공원	2002년	3,411,000	981	28,760 (56,200)	안정화 비용별도, ()는 조성형 공원 조성단가
평화 공원	2002년	445,500	318	71,380
하늘 공원	2002년	191,400	85	44,400
노을 공원	2003년	339,900	146	42,950	골프장
난지천 공원	2002년	239,700	151	63,000
난지한강공원	2002년	775,500	143	18,440
희망의 숲	2002년	1,419,000	138	9,730
국립중앙박물관	2005년	192,995	340	176,170	건축물 제외
서울숲 공원	2005년	800,000	580	72,500	미조성지 제외
선유도 공원	2002년	110,407	164	148,540	기존 구조물 재활용
용산 공원	2045(예정)	2,677,698	260-4,700	9,730-176,170

○ 그러나 건교부 안과 같이 1조에서 1조 5천억원의 비용이 든다면 이는 용산 공원에 막대한 시설을 건축하겠다는 의도로밖에 해석할 수 없음.

○ 건교부는 1조에서 1조 5천억원의 사업비용내역에 대해서 공개하라는 의원실과 예산 정책처의 요구에 밝힐 수 없다는 입장을 고수함.

질의 1) 정부는 반환될 지역을 공원화 하는데 1조에서 1조 5천억 정도가 들 것이라고 밝혔는데 추계를 제출하지 않는 이유가 무엇인지?

질의 2) 현재 용역 보고서 상에도 공원화 사업 부지조성사업비는 최대로 잡아도 4,640억정도의 수준이 될 것으로 예상했는데 1조 5천억이라는 막대한 사업비가 드는 이유가 무엇인지?

질의 3) 결국 나머지 1조원 정도는 시설비로 용산 공원에 녹지를 줄이고 용산 공원을 본격적으로 개발하겠다는 의도가 아닌지?