인천 계양구(을), 정책위원회 수석부의장

한미FTA 특별위원회 위원장, 재정경제위원회 위원

❝ 경기활성화・성장동력확충 ❞

최우선 정책으로 추진하겠습니다.

2006년 10월 26일(목) 주택금융공사 국정감사              국회의원 송영길

보금자리론! 생존방법은 금리인하와 직접판매방식뿐!

- 공적자금 12조원이 투입된 우리은행을 모기지 은행으로 이용하자 -

- e-모기지(0.3%금리인하) 3개월 판매액 1,797억원, 같은 기간 보금자리론의 40% -

☐ 은행위탁판매 방식의 보금자리론 태생적으로 한계가 있음

❍ 정부의 8.31대책, 생애첫대출 재개, 은행권 주택담보대출 증가로 인해 보금자리론 실적 급감, 공사는 보금자리론 활성화를 위해 대출금리인하(4차례), 대출금액 상한선 인상, 30년만기상품 출시, e-모기지등을 도입했으나....근본적인 해결책 안됨

❍ 공사의 e-모기지론이 보금자리론 전체(7~9월)의 약 40%를 차지하는 것으로 분석되며, 이는 금리인하(0.3%)가 소비자의 선택의 기준이 되는 것으로 판단됨(05년 11월 재개된 생애첫대출 금리 5.2%, 당시 보금자리론 금리 6.8%)

❍ ’06.7월부터 판매한 e-모기지 판매량이 약 40%를 차지하는 점을 감안하면, 실제 은행권에서 위탁판매되고 있는 보금자리론은 계속 감소추세

❍ 대출이자율 인하와 대출원리금에 대한 소득공제의 두가지 효과의 합은 LTV를 4-5% 높이고 주택금융수요량을 10%이상 높이고 주택구입 가능가구를 50% 이상 증가시키는 효과 발생한다는 의견도 있음

☐ 정부의 적극적인 개입이 필요

❍ 영국의 경우 감독당국의 적극적 개입 결과, 변동금리 비중 급감, 고정금리 비중 급증

❍ 단기,변동금리 주택담보대출에 대한 규제 강화 필요, 장기,고정금리 주택담보대출에 대해 규제 완화 및 대출이자율 인하와 대출 원리금에 대해 소득공제를 확대하고 지방주택시장의 미분양문제 (’06년 6월현재, 5만5천호 외환위기이후 최대)를 해결하고 지방경제를 활성화하는 취지에서 LTV완화해야 함

☐ 중장기적으로 모기지은행, 모기지 브로커 제도를 우리나라 현실에 맞게 도입하고 서민주택정책의 일원화를 검토해야 한다.

❍ 모기지은행 : 공적자금 12조원 투입된 우리은행의 일부 지점을 모기지 은행으로 이용하여 공사 보금자리론을 직접 판매토록 하자(미국의 경우 모기지론의 70%를 모기지은행을 통해 공급)

❍ 모기지브로커(주택대출중개상담사) : 주택대출 관련 상품이 다양해짐에 따라, 중산·서민층 금융이용 활성화 및 금융이용자의 정보접근성 강화를 위해 주택대출중개상담사가 필요(미국의 경우 브로커를 통해 04년도 신규 모기지론 64%를 공급)

❍ 생애첫대출과 보금자리론은 수요층이 겹쳐 풍선효과가 나타남(보금자리론을 활성화하기 위해서는 생애첫대출 지원을 중단해야 함) 이는 부서간의 충분한 정책협의가 이루어지고 있지 않기 때문임. 서민주택정책에 대해 일원화하는것을 검토해야 함

보금자리론! 생존방법은 금리인하와 직접판매방식뿐!

- 공적자금 12조원이 투입된 우리은행을 모기지 은행으로 이용하자 -

- e-모기지(0.3%금리인하) 3개월 판매액 1,797억원, 같은 기간 보금자리론의 40% -

1. 은행위탁판매 보금자리론 태생적 한계

❍ 장기주택대출이 활성화되기 위해서는 기본적으로 주택대출재원이 장기여야 한다. 그러나 대부분의 주택자금을 공급하고 있는 은행의 대출 재원은 대부부분 단기 예수금이다. 만기 1~3년의 단기자금으로 10~30년의 장기주택대출을 취급할 경우 심각한 기간불일치 위험에 직면할 수 밖에 없기 때문에, 은행은 기본적으로 장기주택대출의 최적 공급자라고 할 수 없다. 따라서 은행들은 만기불일치 해결을 위해 변동금리를 선택할 수 밖에 없는것임

- 정부의 8·31대책과 생애첫대출 재개등에 의해 보금자리론 판매 절반으로 급감(2005년 8월말 3,191억원(4,149건)에서 2006년 8월말 1,388억원(1,747건))

- ’06.7월부터 판매한 e-모기지 판매량이 약 40%를 차지하는 점을 감안하면, 실제 은행권에서 위탁판매되고 있는 보금자리론은 계속 감소추세

2. 주택금융공사의 자구책

- 금리인하, 대출금액 상한선 인상, 30년만기 상품 출시, e-모기지 판매등을 하였으나, 근본적인 해결책이 되고 있지 않음

❍ 금리인하 : 2004년 8월, 10월, 11월, 2006년 6월 총 4차례 인하

❍ 대출금액 상한선 인상 : 2005년 1월 1일부터 2억원 → 3억원

❍ 2006년 2월 1일부터 30년만기 상품 출시(1,065건(10.56%), 1,065억원(14.50%)(2~9월까지 보금자리론 판매건수 및 판매액 대비 비중)

❍ e-모기지 판매 : 2006년 7월~9월(1,797억원, 같은 기간중 보금자리론 전체대비 39.59%)

3. 정부개입으로 성공한 영국

* 영국 금융정책당국이 의뢰한 Miles 교수의 주택금융 현황 및 개선방안

1. 현황

- 주택금융의 대부분을 취급하고 있는 상업은행과 주택조합들은 고정금리로 장기자금을 조달하는 방법이 제한되어 변동금리 주택금융 비중이 매우 높다

- 2000년 이후 차입자의 소득에 비해 주택대출금액이 급격히 증가

- 초기 이자부담을 중시하여 변동금리 주택금융 선호

- 변동금리 주택금융이 갖고 있는 금리변동위험을 충분히 인식 못함

- 주택금융을 취급하는 금융기관 간의 과도한 경쟁

2. 개선방안

- 차입자에게 충분한 정보를 제공하고 주택금융의 가격구조를 투명하고 공정하게 해야 하여 일반 소비자들이 보다 합리적인 의사결정을 할 수 있도록 여건을 조성해야 한다

- 주택금융으로 인한 금융시장의 불안요인을 완화하기 위해 고정금리 주택금융 확대를 통한 영국 주택금융시장의 구조개선도 필요하다

* 영국 중앙은행(영란은행)의 해결책

- 차입자들은 주택구입을 위한 대출결정시에 초기 이자부담을 중시, 변동금리 선호하고 있으며, 변동금리 위험을 충분히 인식하지 못하고 있고, 부동산 버블의 위험성도 우려되는 상황에서 2001년 2월부터 9차례에 걸쳐 금리인하하여 대출수요가 늘어난 데다 은행들의 모기지대출 취급경쟁으로 LTV 및 대출한도가 상향조정됨에 따라 모기지 신청건수와 금액이 대폭 확대

- 주택가격 억제를 위해 2003년 11월부터 5차례 금리인상을 하였고, 금융감독청(FSA)은 2004.10.31일자로 모기지론 취급금융기관에 대하여 변동금리대출의 위험성 고지를 의무화하는 등의 강력한 규제조치를 단행

－ 감독당국의 적극적 개입의 결과 2000년 71%에 달하던 변동금리대출의 비중이 2005.8월 45%로 격감하고, 초기 고정금리대출의 비중이 동 기간 중 27%에서 55%로 증가하는 등 단기간에 가시적인 성과를 거두고 있음

(출처 : 주택금융공사, 금융동향)

4. 정부의 개입이 필요하다

❍ 단기,변동금리 주택담보대출에 대한 규제 강화 필요, 장기,고정금리 주택담보대출에 대해 규제 완화 및 대출이자율 인하와 대출 원리금에 대해 소득공제를 확대하자

❒ 변동금리 주택담보대출은 금리상한설정(Cap 과 Floor)이 없어서 금리상승 리스크가 차입자에게 일방적으로 전가

⇒ 미국의 경우 일반적으로 조정주기(6개월 또는 1년)별 상한이 1~2%. 전체 대출기간의 상한이 5~6%로 설정. 우리나라의 경우에도 변동금리 주택담보대출에 대한 기간별 금리상한설정 의무화해야 함

❒ 주택자금차입자들은 초기상환부담만을 고려하고 변동금리의 위험은 그다지 고려하고 있지 않음(영국 Miles 보고서)

⇒ 금융당국은 주요 주택담보대출의 금리를 월별, 금융기관별, 대출종류별, 대출만기별로 집계하고 공시하여 차입자들의 합리적인 선택을 유도해야 함

❒ 영국에서 고정금리 대출의 마진폭은 50~70 bps에 불과하지만, 변동금리 대출의 마진폭은 180 bps에 이른다. 즉 금융기관은 이자율 기간구조와 수신을 적절히 활용하여 변동금리 대출에 대하여 높은 수익을 창출하고 있음(영국 Miles 보고서)

⇒ 우리나라도 이러한 상황이므로 금융기관이 차입자들에 대하여 고정금리 모기지론 상품을 권하는것은 쉽지 않음. 따라서 금융감독 당국은 대출기관들이 투명하고 분명하게 설명한 판매전 공개자료를 만들어서 이자율 조정주기, 지표금리, 마진, 초기할인, 이자율 최대치, 연체료등에 관한 상품의 특성을 설명하도록 유도해야 함

< 장기 주택금융시장의 안정적 발전을 위한 연구, 건국대 2006 >

❒ 대출 이자율의 인하

대출이자율이 1% 하락하면 최대 LTV가 2% 정도 증가하고, 주택금융 수요량을 6% 증가시키며 무주택 644만가구중 주택구입가능 가구가 30% 증가함

❒ 대출 원리금에 대한 소득공제

대출 원리금에 대해 모두 소득공제를 해줄 경우 2-3%의 LTV가 증가하게 되고 주택 금융 수요량은 6%내외 주택구입가능가구는 20%가 증가함

● 대출이자율 인하와 대출원리금에 대한 소득공제의 두가지 효과의 합은 LTV를 4-5% 높이고 주택금융수요량을 10%이상 높이고 주택구입 가능가구를 50% 이상 증가시키는 효과 발생

● 이자율 인하에 따르는 금융기관의 부담을 막기 위해 위험완화를 위한 정부의 역할이 필요함

<출처 : 주거복지연대>

❍ 지방주택시장의 경우 미분양 물량을 해소하고 지방경제를 활성화하는 취지에서 주택거래를 활성화하기 위한 LTV 완화

건설교통부에 따르면 6월말 현재 전국의 미분양 주택수는 6만 4,365호로 지난달보다 5,860호(10.0%)증가하였다. 이는 지난해 2월이후 가장 많은 규모로, 특히 수도권을 제외한 지방의 미분양 주택수는 5만 5,022호로 외환위기 직후인 1999년 6월이후 최대수준인 것으로 나타났다.

5. 공적자금 12조원이 투입된 우리은행을 모기지은행으로 만들고

모기지브로커 제도 또한 도입을 검토해야한다

- 안정적인 고정금리 모기지론의 확대를 위해 미국의 모기지 뱅크(모기지론 판매 70% 차지)와 같은 모기지론 취급 전문 금융회사 등을 설립, 육성하는 방안을 검토하고 이와 더불어 미국의 모기지 브로커(모기지론 판매 64%)와 같은 주택대출중개상담사 제도를 도입해야 한다.

1) 모기지은행

❍ 미국의 모기지 컴퍼니를 벤치마킹하여 공적자금이 12조원이 투입된 우리은행의 일부 지점(전체 824개임)을 이용해 모기지 은행으로 만들고, 금리인하등 제도를 획기적으로 완화해 시중은행 주택담보대출과 경쟁하자.

2) 모기지브로커(이하 주택대출중개상담사)

❍ 우리나라 주택담보대출은 대출주체로는 은행이 82.2%, 대출금액은 ‘3억원 이하’, 대출이 94.1%, 담보주택가액별로는 ‘2억원 이하’주택을 담보로 취급된 대출규모가 56.9%, 금리조건별로는 변동금리 대출이 84.2%를 차지하는 서민금융의 특징을 보이고 있음

❍ 상품유형에서도 근로자·서민 주택구입자금대출, 생애최초 주택구입자금대출, 저소득층 모기지론, 주택금융공사 보금자리론, 시중은행 주택담보대출등 매우 다양해지고 있음

❍ 중산·서민층 금융이용 활성화 및 금융이용자를 보호하며, 금융상품에 대한 비교공시 및 계약정보 제공 강화를 통한 금융이용자의 금융상품 정보접근성 강화를 위해서 주택대출중개상담사 제도를 도입해야 함

❍ 유사한 형태인 대출모집인 제도는 1996년 6월 씨티은행이 처음 도입하였고, 2000년 하나은행을 시작으로 본격적으로 도입되었으나(2005년 5월말 3,384명정도로 파악), 정부의 인가나 체계적인 관리·감독이 미비한 가운데, 편법적인 과다대출 알선, 일부 대출모집인의 전문성 결여등에 따른 운영상의 문제점이 발생

❍ 대부분 금융기관에서는 부동산 중개업소와 연계 마케팅을 실시하고 있으며, 05년 5월말 현재 금융권의 대출모집 위탁 부동산 중개업소는 61,355개로 03년 말에 비해 30,375개 증가한 것으로 나타났으며 은행이 54,569개로 가장 많았음

❍ 주택금융공사 정홍식 사장은 2006년 4월 주택금융월보를 통해 “미국과 같은 모기지 브로커 제도를 도입하는게 필요하다”고 주장

❍ 미국의 경우 04년 신규 모기지론의 64%가 모기지 브로커를 통해 이루어지고 있음

● 상담사 자격은 국가공인민간자격으로 하고, 우선 현재 전국 공인중개사에게 자격증을 보유하도록 유도하여 주택대출상담 업무 분야에서 공인중개사의 전문성을 인정받도록 함으로써 중개서비스의 품질향상에도 도움이 될것으로 판단됨

6. 서민주택정책은 정부가 책임져야 한다.

❍ 생애첫대출과 보금자리론은 수요층이 겹쳐 풍선효과가 나타남(생애첫대출 재개와 함께 보금자리론 실적 급감) 이는 부서간의 충분한 정책협의가 이루어지고 있지 않기 때문임. 서민주택정책에 대해 부처를 일원화시키는 것을 검토해야 함