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	국회의원 홍 재 형(洪 在 馨)		건설교통위원회 충북 청주 상당
	보 도 자 료	2006.10.17(화)
의원 회관 321호 전화: 784-5029, 788-2642 팩스: 02)788-3321 담당자: 이동주(016-794-5558)

◆ 설계변경 심의기구 하나 없는 주택공사

- 토공과 도공과 달리 심의기구가 없어

- 심의위원회 대체하는 업무추진위원회는 심의대상 한정,

개최실적 한 건도 없어

- 100% 낙찰받고도 4회 변경으로 예정가 대비 157% 상승,

86% 낙찰받고 예정가 대비 546% 증가시키기도

◆ 주택공사 인력, 외환위기 이전 수준을 초과

- 2001년 이후 지속적인 증원, 인원은 외환위기 이전보다 증가

- 자회사인 주택관리공단도 일본 주택관리협회에 비해 방만한 인력

- 임대주택 건설 이후의 사업환경 변화에 대응하는 노력이 시급

◆ 주택공사, 총사업비 4조5,130억원으로

미군기지 이전사업 먼저 참여제안

- 2006년 1월과 6월 두 차례 국방부에 제안

- 평택에 대체기지건설하고 용산기지 등 양여 받는

기부 대 양여 방식 제안

- 자연녹지인 현 미군기지를 용도변경 시사

설계변경 심의기구 하나 없는 주택공사

- 토공과 도공과 달리 심의기구가 없어

- 심의위원회 대체하는 업무추진위원회는 심의대상 한정,

개최실적 한 건도 없어

- 100% 낙찰받고도 4회 변경으로 예정가 대비 157% 상승,

86% 낙찰받고 예정가 대비 546% 증가시키기도

주택공사 발주공사도 잦은 설계변경으로 사업비가 증가하고 있으나 변경과정을 심의할 심의기구가 존재하지 않고, 심의기구를 대체하는 업무추진위원회는 한 번도 열리지 않은 것으로 밝혀졌다. 이는 토지공사가 설계변경심의위원회를 두고 있고, 도로공사가 설계자문위원회를 설치하여 변경과정을 심의하고 때로는 변경불가 판정을 내리는 것과 대조되는 것이다.

※ 도로공사 설계자문위원회

□ 설치근거

◦ 건설기술관리법 제5조의2 및 동법 시행령 제21조

◦ 한국도로공사 공사관리규정(“별첨 1”)

□ 위원회 구성 현황

◦ 위 원 장 : 건설본부장

◦ 부위원장 : 기술심사실장 (간사 : 기술심의팀장)

◦ 위원현황 : 총 20개분야 571명

□ 설계자문위원 자격기준

◦ 4년제 대학의 관련분야 조교수급 이상인 자

◦ 관련분야 박사학위 또는 기술사자격 소지자

◦ 건설관계단체 또는 연구기관의 임원급 또는 책임연구원급이상인 자

◦ 관계 시민단체가 추천하는 전문가

◦ 기타 관련분야에 전문지식과 실무경험이 있다고 인정되는 자

※ 토지공사 설계변경 심의위원회

□ 근거규정 : 건설기술관리법 시행령 제 21조, 토지공사 기술심의위 예규

□ 심의대상 : 100억 이상 공사로 예정가격의 86%미만 낙찰, 10% 이상 금액증가

(물가변동 제외)

□ 심의위원회 구성 : 3급 이상 직원 또는 특별 1분과위원의 자격 갖춘 자,

전문분야별로 3-10인 범위내 선정.

특별1분과위원에는 건교부 기술위원, 대학교수 등 포함가능.

국회 건설교통위원회 홍재형(洪在馨, 청주 상당)의원에 따르면, 현재 주택공사 사규에는 업무추진위원회가 설계변경사항을 심의하도록 돼 있으나, 조사결과 이 기구는 법령에 저촉되거나 민원발생 등 특수한 3가지 사유가 발생할 때 개최되고, 일상적인 설계변경심의는 각 현장 공사사무소장이나 규모가 클 경우 지역본부장 선에서 심의하여 결정하고, 설계변경으로 인한 업무추진위원회 개최실적은 한 번도 없었던 것으로 확인되었다.

※주공 건설공사 집행규정 시행세칙 제 20조 <설계변경>

수급업체가 요구한 설계변경 심사 승인시 공사사무소장 등은 부위별로 심사․승인해야 한다. 다만 마감자재 변경 등 사유는 지역본부로 심사․승인을 요청할 수 있다.

주택공사는 토지공사와 도로공사와 달리 주택공사 발주 공사들은 변경금액이 공종별로 나뉘어져 있고, 금액도 미미하여 변경심의기구를 둘 필요가 없다고 하였으나 홍재형의원이 주택공사로부터 제출받은 설계변경내역을 조사해본 결과, 최근 4년간 서울지역본부는 총 9,184억원의 낙찰금액에서 1,366억원이 증액되었고, 경기지역본부는 총 1조4,715억원의 낙찰금액에서 1,521억원이 증액되었으며, 충북본부의 경우 2,987억원의 낙찰금액에서 102억원이 증액되기도 했다. 결코 적은 액수가 아닌 것이다.

<최근 4년간(2003년-2006년 현재) 3개 지구 설계변경 금액내역>(자료 : 주택공사)

비고	낙찰금액(백만원)	변경금액(백만원)
서울지역본부	918,443	136,614
경기지역본부	1,471,560	152,101
충북지역본부	298,751	10,235

문제는 각 공종별로도 변경후 최종도급액이 예정가를 100%를 초과하는 구역이 비일비재하다는 것이다. 이들 업체들은 고가의 낙찰률로 낙찰받고도 수차례의 설계변경을 거쳐 결과적으로 예정가를 훨씬 초과하고 있었다.

일례로 신림 2공구 조경공사의 경우 당초 예정가는 51억8백만원이었는데, H사는 86.8%의 높은 비율로 44억3,400만원에 낙찰받고도 단 2회의 변경으로 279억원으로 예정가 대비 546% 증액시켰다. 용인 보라지구의 토목공사의 경우 K기업은 당초 예정가인 251억의 83.4%인 209억에 낙찰받고도 11회의 변경을 거쳐 예정가 대비 140%가 증액된 351억원이 최종도급액이다. 심지어 고양 풍동의 기계분야를 수주한 D업체는 100%로 낙찰받고도 4회 변경으로 당초 예정가 대비 157% 초과한 경우도 있었다.

이에 대해 홍재형 의원은 “주택공사에서의 잦은 설계변경은 주택가격 상승을 부르고 이는 입주자들의 피해로 돌아가는 만큼 현장 공사소장이나 지역본부에 맡길 것이 아니라 토지공사와 도로공사처럼 설계변경과정을 상시적으로 심의할 기구마련이 절실하다”고 말했다.

<예정가 대비 100% 초과 구역 예시>(자료 : 주택공사)

지구명	공종	업체명	예정가 (백만원)	낙찰가 (백만원)	낙찰률(%)	최종도급액(백만원)	예정가 대비최종액 비율	변경횟수
고양풍동7공구	기계	요진산업	4,528	3,713	82.03	5162	114	4
고양풍동TK공구	건축	두산	38,768	38,730	99.9	49,893	128	4
고양풍동TK공구	기계	두산	6,539	6,539	100	10,703	157	4
신림1공구	건축	경남기업	70,176	59,734	85.12	73,504	104	4
신림2공구	건축	신동아건설	51,776	46,148	89.13	57,375	110	4
신림3공구	건축	금호산업	76,373	69,760	91.34	83,322	109	4
신림1공구	조경	전도종건	2,588	2,257	87.21	12,083	466	2
신림2공구	조경	한솔 에코그린	5,108	4,434	86.8	27,930	546	2
용인죽전3공구	토목	세찬건설	933	799	85.59	1,034	110	9
용인동백 TK1공구	건축	금호산업	28.034	27,998	99.87	33.042	117	4
용인보라	토목	금광기업	25,110	20,942	83.4	35,170	140	11
평택이충	토목	경남기업	30,787	25,738	83.66	39,532	128	8
수원국도대체 우회2공구	토목	온빛건설	34,890	27,232	78.05	47,608	136	4
청주가경5공구	건축	남양건설	19,101	16,907	84.27	19,209	100.5	5

주택공사 인력, 외환위기 이전 수준을 초과

자회사인 주택관리공단도 방만한 운영

- 2001년 이후 지속적인 증원, 인원은 외환위기 이전보다 증가

- 자회사인 주택관리공단도 일본 주택관리협회에 비해 방만한 인력

- 임대주택 건설 이후의 사업환경 변화에 대응하는 노력이 시급

주택공사와 토지공사의 직원 수가 97년 12월 외환위기 수준을 넘어선 것으로 밝혀졌다. 17일 국회 건설교통위원회 홍재형 의원(열린우리당, 충북 청주 상당)이 공개한 자료에 의하면, 2006년 10월 현재 대한주택공사의 정원 내 인원 수는 4,246명으로, 2002년 2월의 3,076명에 비해 38%나 증가한 것으로 나타났다. 이는 외환위기로 구조조정을 겪기 이전인 ’97년 12월의 4,134명을 넘어선 것이다.

주택공사 임직원 현황(기획예산처 제공, 06년은 예상치)

이는 토지공사의 경우도 마찬가지다. 1997년 12월 2,490명이던 토지공사의 인원은 구조조정 후 2001년 2월에는 1,820명까지 줄어들었다. 그러나 2006년 10월 현재는 2,662명까지 증가하여 외환위기 이전 수준을 이미 초과하였다. 이러한 공기업의 인원증가는 작년 국정감사에서 한행수 주택공사 사장의 ‘뼈를 깎는 구조조정의 필요성을 통감하고 있다’는 발언과 정면으로 배치되는 결과이다.

<주택공사 ․ 토지공사 인원 현황, 주공 ․ 토공 자료제공>

	1997	2002	2003	2004	2005	’06. 10
주택공사	4,134	3,076	3,496	3,496	3,841	4,246
토지공사	2,490	1,827	2,224	2,224	2,378	2,662

주택공사가 전액출자한 자회사 주택관리공단의 방만한 인력구조도 문제점으로 지적됐다. 주택관리 공단은 주택공사가 건설한 공동주택 약 25만여 채의 위탁관리를 2,383명의 인력이 맡고 있다. 반면 같은 업무를 담당하는 일본의 주택관리협회의 경우, 2,174명의 인력이 77만여 채를 관리하고 있다. 단순하게 계산하면 한국 주택관리공단의 효율성은 일본 주택관리협회의 1/3에 불과한 셈이다.

이에 대해 주택관리공단 관계자는 “한국의 관리시스템은 일본과 달리 상주관리인력이 종합관리를 하기 때문에 인력 수요가 많은 것”이라고 해명했으나, 그럼에도 불구하고 주택공사가 주택관리공단을 퇴직자 배려의 출구로 사용하고 있는 것이 아니냐는 의혹을 사고 있다. 주택관리공단이 관리하는 임대아파트의 259개 관리소의 소장 전원이 주택공사와 주택관리공단 출신자이기 때문이다.

<한일 임대아파트 관리업체 현황 비교>

	직원 수	관리 주택 수	1인당 관리주택 수
주택관리공단(韓)	2,383	250,000채	약 105채
주택관리협회(日)	2,174	770,000채	약 354채

이에 대해 홍재형 의원은 “주택공사의 계획대로라면 2012년에는 임대아파트 100만호 건설이 완료되며, 이후에는 주택공사의 사업영역이 크게 줄게 되는데, 주공이 변화된 환경에 대비하지 않고 인력을 계속 확충한다면, 조만간 재무구조 등에서 큰 위기를 겪게 될 것”이라고 주장했다.

홍의원은 이어 “일본의 도시재생기구의 예를 참고하여 분양보다는 임대사업 쪽으로 사업추진의 축을 옮기고, 사업영역이 겹치는 토지공사와의 통합을 다시 진지하게 검토할 필요가 있다”라고 대안을 제시했다.

주택공사, 총사업비 4조5,130억원으로

미군기지 이전사업 먼저 참여제안

- 2006년 1월과 6월 두 차례 국방부에 제안

- 평택에 대체기지건설하고 용산기지 등 양여 받는

기부 대 양여 방식 제안

- 자연녹지인 현 미군기지를 용도변경 시사

주택공사가 최근의 용산 미군기지 이전과 관련해 국방 ․ 군사시설사업에 관한 법률 제7조의 2에 의거하여 2006.1월과 6월 두 차례에 걸쳐 평택에 대체기지를 건설해주고 이를 국가에 기부한 후 용산미군기지 등 서울, 경기, 부산 일대의 미군기지를 양여 받는 소위 ‘기부 대 양여’ 방식의 사업제안을 했던 것으로 밝혀졌다. 그러나 이러한 제안은 일단 사업자금 마련이 불투명하고, 양여부지가 불확실하여 수익전망 역시 예측 불가능하며, 반환 미군기지에 대한 용도변경의 선례를 남김으로써 공원으로 이용하려는 지자체와 갈등이 예고되며, 기지 인근지역의 부동산 투기를 유발할 수 있어 문제라는 지적이다.

1. 주택공사의 사업제안 현황

국회 건설교통위 홍재형(洪在馨, 청주 상당)의원이 주택공사로부터 제출받은 자료에 의하면, 주택공사는 올해 1월 국방부에 구두제안을 했고, 6월에는 정식으로 사업제안서인 <국익증진을 위한 용산미군기지 이전사업 공동시행 제안>을 제출한 것으로 나타났다.

주택공사는 위 제안서에서 계룡대 건설경험 등을 내세우며 사업비는 주공이 선투입하여 사업시행후 국방부가 산재기지 등 반환부지로 대물정산하고 모자라는 부분은 현금정산하는 것을 제안하고, 이어 사업비 확충을 위해 용도변경 등 반환부지 가치제고를 도모하고 부지를 도심재생 차원의 뉴타운 건설 토대로 활용한다는 야심찬 계획을 언급하고 있다. 이에 따라 자연녹지인 반환부지를 인접 유사토지와 동일하게 용도조정 하자는 주장도 하고 있다.

주택공사의 이같은 결정은 2005년 말 주공 내부에서 사업참여 타당성 분석자료가 만들어져 사장에게 보고돼 사장이 내린 것이며, 주공은 타당성 분석자료에서 주공 참여후 지출될 이전사업비로 총 4조5,130억원을 추정하고, 양여부지로 인한 수입을 총 4조9,288억원으로 추정해 4,158억원의 이익이 남는다는 계산이다.

2. 문제점

특기할만 한 것은 기지별 예상수익으로 현 기지를 현 용도로 매각할 때의 가격과 용도변경하여 매각할 때의 가격을 비교한 것이다. 이에 따르면 용산 산재기지와 용산기지 일부, 연합토지관리계획(LPP) 관련기지, 미 2사단 구역을 현 용도로 매각할 경우 3조9,198억원의 수익이 발생하지만 용도변경하여 매각할 경우 4조9,288억원의 수익이 발생하여 1조90억원의 차익이 발생한다는 것이다. 이는 대부분 자연녹지인 의정부의 폴링워터 기지, 시어스 기지, 카일 기지 등과 부산의 하아리아 기지, 인천의 마켓 기지 등이 용도변경되어야 하는 것으로 부산 하야리아 기지의 경우 100% 공원을 만들고자 하는 지자체의 구상과 충돌할 수 밖에 없다.

주공은 막대한 사업비를 사채발행 등으로 조달할 예정이며, 현재 국방부는 마스터 플랜 완료시점에 협약체결을 하되 주공과 기본합의를 추진한다는 입장이지만 이미 주공이 계룡대 사업 등에 참여한 경험도 있어 여타 공사와 비교한다면 주공이 선정될 가능성이 유력하다.

이에 대해 홍재형 의원은 “막대한 사업비 조달도 문제이고, 이익이 보장이 된다면 모르지만 현재와 같이 반환미군기지 활용여부에 대해 찬반이 있고, 서울지역 기지에 대해 양여 받는다는 보장도 없는 시점에서 무리한 사업추진은 주공에 엄청난 재정적 부담을 지울 수 있으며, 반환 미군기지에 대한 용도변경 선례를 남겨 향후 미군기지 주변의 지가상승과 부동산 투기를 유발할 수 있는 문제이니만큼 좀 더 신중히 대처해야 한다”고 주장했다.