	보도자료(10.17)	대상기관
	국회의원 문 학 진	주택공사

1. 판교 주공, 가구당 약 4천만원 초과 이익!! ………… 1P

- 5억원 중 이익 2억원인 아파트와 판교 주공 38평 비교 결과

채권입찰분과 공사비에 포함된 주공의 적정 이윤 제외하고

가구당 최소 3,786만원의 초과 이익을 남김 것으로 분석돼

- 정부는 채권입찰로 환수․주공은 초과 이익, 분양가 비쌀 수밖에

- 주공 택지지구별 이익 철저히 공개해야

2. 국민임대주택, 지역별 계획 전면 수정해야!!  ……… 5P

- 감사원 지적 후에도 지역별 공급물량 조정하지도 않아

3. 임대주택 입주 부적격자 조사, 하나 마나(?)  ……… 6P

- 주공, 서울 보다 임대주택 관리세대는 4배나 많으면서

지난 3년간 입주 부적격자 적발은 오히려 3배 적어

- 정부 합동으로 부적격입주자 조사 나서야

4. 임대아파트 매입 따른 재원확보 방안 마련해야!!  … 8P

- 민간 부도 임대아파트 주공이 전량 매입해야

5. 아산신도시, 베드타운화 방지해야!! ………………… 10P

6. 특별수선기금 운용, 철저히 해야!!  ………………… 11P

- 금리 3.2% 놓아두고 0.1% 상품에 예치한 지역본부들도 있어

1. 판교 주공 가구당 약 4천만원(38평 기준) 초과이익!!

5억원 중 이익 2억원인 아파트와 판교 주공 38평형 비교 분석

판교신도시는 서울 강남지역에 집중되는 고급 아파트 수요를 분산하여 들끓는 부동산 시장을 안정시키고 서민층 주거안정을 위해 구상된 신도시입니다.

정부가 아파트 장사를 하려는 것이 아닌 이상 분양가 결정에 있어서도 부동산 시장안정과 서민 주거안정을 최우선적으로 고려해야 마땅할 것입니다.

하지만, 예상치 못한 판교 아파트의 고분양가는 판교 인근 지역의 기존 아파트는 말할 것도 없이 은평 뉴타운, 파주 운정지구 등 신규 아파트 분양가를 자극하여 아파트 가격 상승의 도화선에 불을 붙인 것이나 다름없게 되었습니다.

물론 정부와 주공은 판교 분양가가 높은 것은 시세차익을 환수하여 국민임대주택 건설, 영세민 전세자금 지원 등으로 활용하기 위해 채권입찰제를 도입했기 때문이라고 설명하고 있습니다.

하지만 문제는 판교 아파트 분양가에서 채권입찰 부분을 제외하고서도 공영개발 아파트로서는 분양가가 지나치게 높다는 것입니다.

이는 본 위원이 밝힌 아파트 값 5억원 중 2억원이 이익인 하남 풍산지구 민간아파트 38평과 주택공사가 시행․시공한 판교 A2-2 블록 주공 38평형을 비교해 보면 잘 알 수 있습니다.

	풍산 38평	판교 38평	비 고
분양가	1,302만원	1,320만원	판교 채권입찰분 제외
택지비	542만원	732만원	풍산 : 토공 이익분 포함
공사비 등	*436만원	**486만원	공사에 따른 시공사 이익 포함
평당 이익	324만원	102만원	풍산 : 특약조건 내용
가구당 이익	1억 2,312만원	3,876만원	평당이익×38평

※ 풍산 산출내역(38평, 471세대)

* 공사비 등 = 분양가 - 택지비(토공이익 199억 포함) - 평당이익(계             약서 특약조건에 따른 시행사 이익 501억원, 시공사 이익 80억원)

※ 판교 산출내역

** 공사비 등 = 풍산 공사비 등 + 50만원(아무리 고급스럽게 짓더라             도 평당 50만원 추가면 충분. 풍산은 민간, 판교는 주공임을 감안할 때 이      것도 과하다고 볼 수 있음)

풍산지구 38평의 경우 평균분양가가 1,302만원으로 여기에서 토공 이익분 199억원과 금융비용 등이 포함된 택지비 평당 542만원, 계약서 특약조건에 의한 시행․시공사 이익분 581억원, 즉 평당 324만원을 빼면 공사비 등 제반비용이 평당 436만원으로 나타납니다.

판교 주공의 경우 채권입찰분을 제외한 분양가 1,320만원에서 공개된 택지비 732만원과 공사비 등 제반비용 486만원(풍산 공사비 등 제반비용 436만원 + 50만원 : 판교를 금으로 짓지 않는 다음에야 아무리 고급스럽게 지어도 평당 50만원 추가면 충분. 풍산은 민간업체, 판교는 주공임을 감안하면 이것도 과한 측면이 있음)을 제외하면 평당 102만원, 가구당 3,876만원의 추가이익을 남긴 것으로 분석됩니다.

문제는 시세차익을 환수해 임대주택 등의 예산으로 활용하기 위해 채권입찰로 가구당 1억 842억원을 정부가 거두어 가고, 주공은 주공대로 공사비에 포함된 적정한 이익을 제외하고 추가로 가구당 최소 3,876만원(38평 기준)의 이익을 남겼다는 것입니다.

본 위원은 정부가 채권입찰로 시세차익을 환수하는데도 공영개발을 하는 주공이 적정 이윤을 제외하고 추가로 가구당 약 4,000만원의 이익을 남긴다는 것은 문제가 있다고 보는데 이에 대한 사장의 견해를 답변해 주시기 바랍니다.

물론 분양가 상한제 지역이라 정부가 정한 표준건축비 이내로 제한되어 과다이윤 가능성이 원천적으로 차단되어 있다고 하지만, 정부의 표준건축비 또한 거품이 많이 끼어 있다고 전문가들은 지적하고 있습니다.

이에 대한 사장의 견해를 답변해 주시기 바랍니다.

주공은 판교 뿐만 아니라 다른 택지개발과 주택분양을 통해 이익이 발생하면 그것을 국민임대주택 건설과 서민주거 안정을 위해 사용한다고 밝히고 있습니다.

하지만 많은 국민들은 서민주거 안정을 위해서는 세금을 걷는 정부가 해야지 왜 세금 내는 입주민들에게 이중부담 시키느냐라는 비판이 있고, 또한 그렇게 초과이익을 거뒀으면 규모는 어느 정도인지, 사용내역은 무엇인지 당당하게 공개해야 한다고 지적하고 있습니다.

본 위원이 판단하기에 전자는 정부가 부담하게 될 경우 어차피 세금부담이 늘어나기 때문에 국민들을 충분히 설득할 수 있다고 보고,

후자의 경우는 현재 주공이 지구나 단지별 손익을 공개하지 않고 있는데 서민주거 안정을 위한 이익을 입주자들이 부담하는 것을 감안할 때 당당히 공개할 필요가 있다고 생각합니다.

이에 대한 사장의 견해를 답변해 주시기 바랍니다.

임대주택도 수억원에 이르러 당첨되고도 포기한 경우가 속출했고, 중대형은 말할 엄두도 안나 그야말로 판교는 서민에겐 그림의 떡이 되었으며, 오히려 고분양가 논란으로 신규아파트의 가격만 자극하는 결과를 초래했다고 본 위원은 생각합니다.

사장께서는 판교신도시가 부동산 안정과 서민주거 지원이라는 애초의 목표에 얼마나 부합했다고 생각하시는지 답변해 주시기 바랍니다.

한편, 판교에 이어 은평 뉴타운, 파주 운정지구 등 고분양가 논란이 이어지자 노무현 대통령께서는 분양원가 공개는 거스를 수 없는 대세라며 수용의사를 밝혔습니다.

이에 따라 대통령께서도 언급하셨듯이 주공을 비롯한 공공부문의 역할이 매우 막중하다 할 것입니다.

분양원가 확대 공개에 대한 사장의 견해와 분양원가 확대 공개 시 혹시라도 있을지 모를 공급위축에 대해 어떠한 대책을 마련하고 있는지 답변해 주시기 바랍니다.

본 위원은 앞으로 주공이 판교와 같이 신규아파트의 분양가를 올리는 공공개발이 아니라 공공개발에 걸맞게 싼 값에 주택을 많이 공급하여 분양가를 내리는 진정한 공공개발을 확대해야 한다고 생각합니다.

이에 대한 사장의 견해와 서민주거 안정을 위해 일선에서 노력하는 기관으로서 분양가 거품을 빼기 위해 어떠한 대책을 갖고 있는지 답변해 주시기 바랍니다.

2. 국민임대주택, 지역별 계획 전면 수정해야!!

저소득층의 주거안정을 위해 정부에서 추진 중인 국민임대주택 100만호 건설사업을 주택공사는 주도적으로 수행하고 있습니다.

하지만, 주공이 주도적으로 추진하고 있는 국민임대주택 100만호 건설사업이 지역별 불균형을 초래하고 있어 대책 마련이 시급하게 요구되고 있습니다.

본 위원에게 제출된 ‘최근 3년간 전국 시도별 국민임대주택 건설 계획 대비 실적’을 살펴보면,

국민임대 수요가 293,000호에 이르는 서울의 경우 다가구 매입 임대분을 제외하면 03년 이후 공사가 계획하거나 지은 국민임대주택은 단 한 곳도 없는 것으로 나타났습니다.

이처럼 서울시 지역에 국민임대주택 공급실적이 저조한 것은 주공이 사업대상지를 확보하는 것이 곤란한 실정이기 때문입니다.

사장께서는 국민임대주택 수요가 가장 많다고 할 수 있는 서울시에 국민임대주택을 건설하기 위해 그동안 서울시와 어떠한 협의를 해왔는지, 성과는 무엇인지 답변해 주시기 바랍니다.

지난 해 임대주택 실태에 관한 감사 결과 감사원은 수도권 공급부족, 지방은 공급과잉을 지적하며 지역별 철저한 수요조사를 실시하여 임대주택을 공급하고 연도별 공급물량을 합리적으로 조정하도록 건교부 장관에게 통보하였습니다.

사장께서는 감사원 감사 이후 건교부와 함께 국민임대주택 수요조사를 실시한 적이 있는지, 그에 따라 지역별 공급물량을 수정하였는지 밝혀 주시고 없다면 그 이유는 무엇인지 답변해 주시기 바랍니다.

본 위원은 감사원 감사 처분요구서가 건교부에 전달된 지 1년이 경과했음에도 불구하고 제대로 된 수요조사와 그에 따른 지역별 공급물량 수정이 이루어지지 않았다는 것은 심각한 문제가 있다고 생각합니다.

앞으로 이 문제는 건교부 종합감사에서 다룰 것인데 국민임대주택 건설을 책임지고 있는 사장으로서 이에 대해 어떻게 생각하시는지 답변해 주시기 바랍니다.

3. 임대주택 입주 부적격자 조사, 하나 마나(?)

저소득층의 주거안정을 위해 국민임대, 공공임대 등 임대주택을 효율적으로 공급하는 것과 더불어 부적격자가 입주하여 입주대기자들이 피해를 보는 일이 없도록 관리하는 것도 중요한 일입니다.

공사에서는 임대주택의 불법 전매와 전대를 단속하기 위해 본사 및 각 지역본부, 관리소에 불법거래 신고센터를 설치하고, 매분기 입주자 실태조사와 불법 전매․전대 의심지구는 수시로 특별실태조사를 실시하고 있습니다.

하지만, 공사의 이러한 노력에도 불구하고 최근 3년간 불법 전매․전대 단속 실적을 보면 과연 공사가 조사를 제대로 하고 있는지 의문이 들지 않을 수 없습니다.

본 위원에게 제출된 자료에 따르면, 06년 현재 공사가 관리하고 있는 임대주택 432개 단지 345,131호에 대해 04년 이후 현재까지 불법 전매․전대를 적발한 건수는 74건에 불과한 것으로 나타났습니다.

이에 반해 서울시는 149개 단지 86,090호를 관리하면서 04년 이후 현재까지 불법 전매․전대를 적발한 건수가 223건에 이르고 있습니다.

<최근 3년간 임대주택 불법 전매․전대 단속 현황>

	관리단지수	관리세대수	최근 3년 적발건수
주택공사	432개	345,131호	74건
서울시	149개	86,090호	223건

공사가 서울시에 비해 관리세대가 4배나 많음에도 적발건수는 3배가 적다는 것은 공사의 임대주택 불법 전매․전대 조사가 부실하다는 것을 반증하는 것이라고 본 위원은 생각합니다.

이에 대한 사장의 견해와 불법 적발 실적이 저조한 이유는 무엇인지 답변해 주시기 바랍니다.

언론보도에 따르면, 입주자가 차지 않은 임대주택의 경우 자격완화자란 명목으로 소득에 관계없이 무주택자라면 누구나 입주시키는 등 편법 입주자 모집도 이루어지고 있는 것으로 나타났습니다.

본 위원은 공사의 불법 전매․전대 조사가 유명무실한 것이 공사 스스로 입주자를 편법 모집하기 때문은 아닌지 의문이 들지 않을 수 없습니다.

이에 대한 사장의 견해와 임대주택 입주 부적격자 조사를 강화하기 위한 대책은 무엇인지 답변해 주시기 바랍니다.

임대주택 입주 부적격자는 대부분 고소득자나 유주택자가 재산을 자식이름으로 돌리는 등 자격을 속이고 입주하고 있습니다.

이에 주공과 건교부에서는 2,200만원이 넘는 승용차 보유자와 공시지가 5,000만원 이상 토지보유자에 대해 입주를 제한하는 등 단속을 강화하였습니다.

하지만 문제는 입주자격 가운데 가장 중요한 소득을 파악할 마땅한 수단이 없다는 것입니다. 그나마 월급생활자는 근로소득원천증명으로 확인이 가능하지만, 자영업자의 경우 별 뚜렷한 방법이 없는 것이 현실입니다.

따라서 본 위원은 정부가 저소득층의 주거안정을 위해 임대주택 사업을 추진하고 있는 만큼 주공이 정부에 건의해서 관련 부처와 함께 합동으로 입주자격 여부를 조사할 필요가 있다고 생각합니다.

이에 대한 사장의 견해를 답변해 주시기 바랍니다.

4. 각종 임대아파트 매입에 따른 재원확보 방안 마련해야!!

건교부에서는 지자체로부터 매입 요청을 받은 재건축 임대아파트와 민간부문 부도 임대아파트를 주공으로 하여금 매입토록 하고 있어 이에 따른 재원확보 방안 마련이 요구되고 있습니다.

06년 현재 주공이 매입해야 하는 재건축 임대아파트는 81개 지구 5,175세대에 이르고 있습니다.

또한 앞으로 매입을 활성화해야 할 민간부문 부도 임대아파트는 293개 지구 52,150호에 이르고 있고 국민주택기금을 연체 중인 사업장까지 포함하면, 400개 지구 97,204세대에 이르며 국민주택기금 대출금은 무려 1조 5,808억원인 것으로 나타났습니다.

부채규모가 나날이 늘어가는 공사가 정부의 명확한 재정 지원 없이 이러한 부분을 담보하기에는 무리가 있다고 본 위원은 생각합니다.

사장께서는 현재 각종 임대아파트 매입에 따른 재정 문제를 정부와 어떻게 논의하고 있는지 답변해 주시기 바랍니다.

한편, 민간부문 부도 임대아파트는 지방 중소건설업체의 무리한 사업시행, 지자체의 형식적 사업승인 및 국민주택기금의 허술한 대출심사 등으로 발생하고 있습니다.

정부에서도 이러한 부도 임대아파트 임차인 지원을 위해 분양전환 및 경락자금 저리대출, 우선매수권 인정 등의 대책을 시행하고 있지만, 문제는 이러한 대책으로는 영세민들인 임차인의 보증금 손실을 막을 수 없다는 것입니다.

이에 따라 현재 민간부문 부도 임대아파트 임차인들은 주공의 전량 매입과 임차보증금 전액 보장을 위한 특별법 제정을 요구하고 있습니다.

본 위원은 부도 임대아파트 문제가 정부의 잘못된 정책으로 발생하고 있기 때문에 이 문제를 해결하는데 있어 정부가 전적으로 책임지는 전향적인 자세가 필요합니다.

따라서 저소득층 주거안정을 책임지고 있는 공공기관으로서 임차인의 주거안정 실현, 단지 슬럼화 방지, 국가자원 손실방지 및 국민임대주택 재고확대를 위해 부도 임대아파트를 공사가 매입활성화 차원을 넘어 전량 매입해야 한다고 본 위원은 생각합니다.

이에 대한 사장의 견해를 답변해 주시기 바랍니다.

5. 아산신도시, 베드타운화 방지해야!!

아산신도시에 입주하기로 했던 공공기관과 대학들이 주공의 높은 땅값 인상 요구로 잇따라 협약을 해지하고 있어 아신신도시가 단순한 베드타운으로 전락할 우려를 낳고 있습니다.

당초 아산신도시에 입주하기로 하고 주공과 협약서를 체결했던 기관과 대학은 6곳으로 이 가운데 현재 한국고속철도건설공단 및 사학연금관리공단, 단국대 등 2개의 공공기관과 1개의 대학이 협약을 해지한 것으로 나타났습니다.

<아산신도시 입주기관 협약체결 현황>

구 분		협약체결일	협약해지 여부	부지면적
공공기관	국립특수교육원	02. 8. 31		6천평
	한국고속철도건설공단	02. 9. 12	05. 3 해지	8.8천평
	사학연금관리공단	03. 4. 3	04. 4 해지	3천평
대학교	단국대학교	02. 11. 27	06. 4 해지	12만평
	홍익대학교	02. 11. 26		18만평
	순천향대학교	02. 8. 10		7만평

문제는 공공기관이 들어서는 업무용지의 경우, 당초 공사는 수도권 공공기관을 유치할 계획이었는데 현재 한국고속철도건설공단과 사학연금관리공단 등 수도권 공공기관은 협약을 해지하였고 공사가 대안으로 다른 공공기관과 매매계약을 체결한 것은 천안교육청, 천안세관 등 지방 공공기관이라는 것입니다.

이렇게 되면 수도권 공공기관을 유치해 수도권 기능을 흡수하는 자족적 거점도시를 만들겠다는 당초 계획이 큰 차질을 빚을 것으로 예상됩니다.

이에 대한 사장의 견해와 수도권 공공기관을 유치하기 위해 현재 어떠한 노력을 기울이고 있는지 답변해 주시기 바랍니다.

아울러 학교용지의 경우, 현재 12만평의 단국대가 협약을 해지하였고 18만평에 대해 협약을 체결한 홍익대 또한 언론보도에 따르면, 계약포기 의사를 표시한 것으로 알려지고 있습니다.

이들 수도권 대학들이 협약을 해지하는 것은 협약 당시 보다 3배 이상 오른 토지비용 부담 때문인데, 사장께서는 현재 토지비용 부담 완화와 수도권 대학 유치를 위해 어떠한 대책을 마련하고 있는지 답변해 주시기 바랍니다.

6. 특별수선기금 운용, 철저히 해야!!

임대주택의 주요시설물의 보수 및 교체에 필요한 소요비용을 확보하기 위해 임대주택법 제17조의3 등에 의거 공사는 특별수선기금을 적립하여 수선주기 도래시 시설물 유지보수공사를 시행하고 있습니다.

하지만 임대주택법에서 정하는 수선유지비 적립기준이 낮아 공사가 2017년에 관리하게 되는 장기공공임대주택 109만호를 재고물량으로 볼 때 향후 24조원 정도의 적립금 부족이 발생할 것으로 예측되어 정부에서도 재정지원 방안을 강구하고 있습니다.

이와 같이 특별수선기금 부족문제가 심각함으로 특별수선기금 운용을 철저히 해야 할 것입니다.

공사에서는 특별수선기금 운용방안으로 1년 이상 장기적으로 예치할 수 있는 자금이 발생할 때에는 이자 수익을 높일 수 있도록 장기적 예금으로 예치하고,

1년 미만 단기성 예금에 대해서는 기금운영의 효율성과 수익성을 고려하여 적정 만기 구조를 혼합하여 예치하며,

정기예금 등 기간물 상품에 예치할 수 없는 단기자금은 금리조건이 유리한 수시 입출금 상품에 예치하도록 하고 있습니다.

하지만 본 위원에게 제출된 ‘특별수선기금 중 수시집행기금의 금융기관 예치 현황’을 살펴보면,

<특별수선기금 중 수시집행기금 금융기관 예치현황>

지역본부	예금종류	개설은행	금리	금액(단위 : 백만원)
서울	MMDA	국민은행	3.2% ～ 2.4%	4,177
경기	MMDA	국민은행		6,951
부산	MMDA	부산은행		4,201
인천	MMDA	기업은행		1,175
강원	MMDA	국민은행		1,469
충남	MMDA	국민은행		2,258
충북	MMDA	신한은행		2,293
경북	MMDA	국민은행		6,434
경남	보통예금	경남은행	0.1%	723
전북	MMDA	전북은행	3.2% ～ 2.4%	854
전남	MMDA	국민은행		551
제주	보통예금	국민은행	0.1%	800
합계				31,886

경남지역본부와 제주지역본부는 아직까지도 금리 3.2% ～ 2.4%인 MMDA(시장금리부 수시입출금식 예금) 상품에 예치하지 않고 금리 0.1%인 보통예금에 예치한 것으로 나타났습니다.

사장께서는 특별수선기금 운용지침에도 불구하고 경남과 제주지역본부가 수시집행기금을 가장 이율이 낮은 보통예금에 예치하고 있는 이유는 무엇인지 답변해 주시기 바랍니다.

본 위원이 파악한 바로는 공사에서 금년 4월 강원․울산경남지역본부에 대한 자체감사에서 이러한 부분을 지적한 사실이 있음에도 아직까지 시정이 안되고 있는 지역본부가 있다는 것은 심각한 문제라고 생각합니다.

이에 대한 사장의 견해를 답변해 주시기 바랍니다