지방건설업, 왜 위기에 처해 있는가?

한국건설산업연구원 책임연구원  강  민  석

Ⅰ. 서  론

Ⅱ. 지방 건설산업의 중요성

Ⅲ. 지방 건설산업 침체 현황

Ⅳ. 지방건설업 위기의 원인

Ⅴ. 지방건설업 위기 해소방안

Ⅵ. 맺음말

< 차  례 >

Ⅰ. 서  론	1

Ⅱ. 지방 건설산업의 중요성	3

1. 건설산업의 중요성	3

(1) 경기 부양을 위한 역할	4

(2) 지역내 SOC 등 기반 시설 공급의 역할	6

2. 지방에서 건설산업의 위상	7

Ⅲ. 지방 건설산업 침체 현황	9

1. 지방건설업체 체감경기 위축 지속	9

2. 지방소재 업체들의 수주난	11

3. 건설업 양극화 심화	13

4. 지방 소재 업체 폐업 증가	15

5. 지방 주택시장 위축	15

(1) 주택 주택 경기 침체	15

(2) 미분양 및 미입주 급증	17

6. 경영지표 악화	21

Ⅳ. 지방건설업 위기의 원인	23

1. 건설물량 감소	23

2. SOC 투자 위축	26

3. 지역내 토목 공사물량 감소	28

4. 업체수 증가	31

5. 공공 입낙찰제도 변화에 따른 수주 집중	32

7. 획일화된 지방주택 규제	35

(1) 수도권과 지방 주택시장의 차별성 인식	35

(2) 수도권과 지방의 획일적 규제	37

Ⅴ. 지방건설업 위기 해소방안	40

1. 적정 수준의 SOC 투자 유지	40

(1) SOC 예산 확대 필요성	40

(2) SOC 확대 방안	41

2. 지방 주택시장 규제의 정상화	42

(1) 해제요건 갖춘 주택투기지역 신속히 해제	42

(2) 수급여건을 고려한 맞춤형 규제	42

(3) 지방의 주택공급계획 재조정	43

3. 중소업체 수주 확대를 위한 입낙찰 제도 개선	44

4. 임대형(BTL) 민간투자사업의 합리적 조정	44

5. 무자격 부실업체 퇴출	45

6. 지방 개발사업의 지역업체 수주 및 시공참여 기회 확대	45

Ⅵ. 맺음말	46

<표 차례>

<표 Ⅱ-1> 건설산업의 파급효과	5

<표 Ⅱ-2> 산업별 지역별 생산유발효과	8

<표 Ⅲ-1> 건설 BSI 추이	10

<표 Ⅲ-2> 일반건설업체 규모별 수주 점유율 추이	14

<표 Ⅲ-3> 수도권과 지방 소재업체의 폐업실태	15

<표 Ⅲ-4> 수도권-지방 미분양 물량 비중	18

<표 Ⅲ-5> 주택건설실적 추이	18

<표 Ⅲ-6> 지역별 입주물량 추이	20

<표 Ⅲ-7> 지방 입주아파트 단지의 입주율 동향	20

<표 Ⅲ-8> 일반건설업체 규모별 건설매출액 증가율 추이	21

<표 Ⅲ-9> 일반건설업체 규모별 영업이익 증가율 추이	22

<표 Ⅲ-10> 일반건설업체 규모별 매출액 영업이익률 추이	22

<표 Ⅳ-1> 재개발사업 효과를 고려한 건설수주 규모 추이	24

<표 Ⅳ-2> 주요 국가별 교통관련 인프라 부문 비교	27

<표 Ⅳ-3> 건설업체수의 증가 추이	31

<표 Ⅳ-4> 공공공사 발주방식별 수주비중 추이	33

<표 Ⅳ-5> BTL 사업 추진 현황	33

<표 Ⅳ-6> 건설기업 규모별 학교시설공사 참여 현황 비교(2004～05년)	34

<표 Ⅴ-7> 지역별 인구비중 변화	35

<표 Ⅴ-8> 지역별 주택비중 변화	35

<표 Ⅴ-9> 지역별 인구 천명당 주택수	36

<표 Ⅴ-10> 지역별 주택보급률(2004년)	36

<표 Ⅴ-11> 지역별 자가 거주 가구비율	37

<표 Ⅴ-12> 부동산 투기억제 지역에 관한 제도	38

<표 Ⅴ-1> SOC(수송․교통 및 지역개발) 예산 증감율 현황	40

<표 Ⅴ-2> 주요 국가별 교통관련 인프라 부문 비교	41

<그림 차례>

<그림 Ⅱ-1> 지방경제․건설․재정의 상호 관계	3

<그림 Ⅱ-2> 건설산업의 역할	4

<그림 Ⅱ-3> 지방 건설산업의 GDP 비중 추이	7

<그림 Ⅲ-1> 업체규모별 건설기업 체감경기 추이	10

<그림 Ⅲ-2> 업체 소재지별 건설기업 체감경기 추이	10

<그림 Ⅲ-3> 2006년 상반기 소재 지역별 수주 증감률	11

<그림 Ⅲ-4> 수도권과 지방소재 업체 수주비중 추이	12

<그림 Ⅲ-5> 2006년 상반기 지역별 수주 비중 증감	12

<그림 Ⅲ-6> 수도권과 지방 소재업체의 발주자별 수주 증감률 비교	13

<그림 Ⅲ-7> 일반건설업체 규모별 수주 점유율 추이_전체	14

<그림 Ⅲ-8> 아파트 매매가격 전년동월비 추이	16

<그림 Ⅲ-9> 서울․부산․대전 지역 아파트 매매가격 전년동월비 추이	16

<그림 Ⅲ-10> 아파트 매매가격 전월비 추이	17

<그림 Ⅲ-11> 미분양 물량 추이	17

<그림 Ⅲ-12> 수도권 지방 건축허가면적 추이	19

<그림 Ⅲ-13> 지역별 건축허가면적 증감률(분기)	19

<그림 Ⅳ-1> 건설수주액 추이	23

<그림 Ⅳ-2> 건설수주․건설기성․건설투자 분기별 증감률 추이	24

<그림 Ⅳ-3> 건설투자 장기 추세 및 순환주기	25

<그림 Ⅳ-4> 건설기성 장기추세 및 순환변동	26

<그림 Ⅳ-5> 건설수주 장기추세 및 순환변동	26

<그림 Ⅳ-6> 국가전체 SOC의 GDP대비 비중 추이	27

<그림 Ⅳ-7> 공사지역별 계약액 증감률 추이	28

<그림 Ⅳ-8> 공사지역별 계약액 비중 추이	28

<그림 Ⅳ-9> 공사지역별  토목계약액 증감률 추이	29

<그림 Ⅳ-10> 공사지역별 토목계약액 비중 추이	29

<그림 Ⅳ-11> 공사지역별  건축계약액 증감률 추이	30

<그림 Ⅳ-12> 공사지역별 건축계약액 비중 추이	30

<그림 Ⅳ-13> 일반건설업체당 평균수주액 추이	32

Ⅰ. 서  론

강  민  석

◦ 건설경기관련 각종 지표들이 악화되면서 건설경기가 침체가 장기화될 가능성을 보이고 있음.

- 정부의 강도 높은 부동산대책 영향으로 집값은 어느 정도 안정세를 보이고 있으나 건설경기 침체가 건설업체 자금난에 이어 건설후방산업 위축으로 이어지면서 국내 경기가 건설업발(發) 장기불황에 대한 우려도 커지고 있음.

◦ 건설경기 침체는 건설업의 양극화 현상과 맞물리면서 지방건설산업, 지방건설업체의 경기 위축으로 표출되고 있음.

◦ 지방산업을 중심으로 한 건설경기 침체가 심각한 국면으로 진행되면서 정부는 지방건설업 활성화 방안을 마련하기에 이름.

- 당초 정부는 상반기 건설경기 침체를 공공부문 위축에 의한 것으로 보고 하반기에는 재정투자 정상화가 이루어지면 안정화 될 수 있을 것으로 판단함.

- 건설경기 침체가 공공부문만이 아니라 지방 주택시장을 필두로 민간부문에서도 포착되고 장기화될 징후들이 나타나면서 지방 건설경기 회복을 포함한 건설경기 활성화방안을 논의하기 시작함.

◦ 최근 지방 건설경기의 위축이 심화되자 정부는 지난달 29일 ‘공공건설 및 지방건설 활성화 방안’을 발표함.

◦ 대책의 골자는 공공공사 물량에서 지역 중소업체의 물량을 늘리겠다는 것임. 주요 내용을 보면,

- 지역의무공동계약 대상 금액 상향조정 : 현행 54억원→ 84억원으로

- 소액수의 계약 대상 금액 상향조정 : 일반공사 1억원→2억원

- 입찰참가자격 사전심사(PQ) 제외 대상 확대 : 상수도, 하수도, 공동주택 등

- 대금지급기한 단축 : 현행 청구후 14일 이내 → 7일이내

- 도심 국유지를 활용한 주택 등 공급 추진 등임.

◦ 건설업계는 지방 주택시장 규제완화 조치는 제외됨으로 인해 실효성에 대한 의문이 제기됨.

- 정부는 지방 분양시장 침체는 업계의 공급과잉에서 비롯됐을 뿐 정부가 정책적으로 개입할 만한 상황은 아니라는 입방을 견지하고 있음.

◦ 실제 건설경기의 위축은 공공부문뿐 아니라 민간부문에서 더욱 심화되고 있음.

- 실제 공공부문은 전체 건설시장의 1/3에 불과하여 영향력이 작을뿐만 아니라 예산 범위 내에서 발주될 수밖에 없으므로 물량증가도 제한적임.

- 상반기 동안 민간부문 수주에서 크게 기여한 재개발 수주가 지난달 25일부터 시행된 「도시및주거환경정비법」의 개정으로 인해 위축될 것으로 예상됨에 따라 하반기에는 민간부문의 감소도 커질 우려가 있음.

- 또한 지방 주택시장은 절대 인구의 감소로 수요가 부진한 가운데 8․31부동산 대책으로 인해 더욱 수요가 위축되어 미분양이 크게 증가하고 있는데 하반기의 분양 및 입주계획을 고려할 때 미분양․미입주 물량은 심각한 수준에 이를 것으로 예상됨.

◦ 또한 건설산업 내에 대기업과 중소기업 간 규모에 따른 건설수주 차별화가 심화되면서 동시에 수도권과 지방 간의 건설경기 차별화도 두드러지고 있음.

◦ 이러한 지방건설경기의 위축은 단순한 건설업의 문제를 넘어서 지방 경제에도 큰 악영향을 미치고 있음.

- 지방 경기에 있어서 가장 큰 영향을 미치는 산업은 전형적인 지역 밀착형 산업인 건설업과 유통산업임.

- 이들 산업의 침체는 지역내 실업증대, 서민 경제의 소득 감소로 이어져 지방 경제의 자금 흐름과 생산활동에도 큰 영향을 미침.

◦ 본고에서는 최근 건설경기 위축의 핵심요인으로 대두되고 있는 지방건설업이 크게 위축되고 있는 원인을 진단하고 해결방안을 모색하는데 주안점을 두고 있음.

지방건설업, 왜 위기에 처해 있는가?

Ⅱ. 지방 건설산업의 중요성

1. 건설산업의 중요성

◦ 건설산업은 경제를 구성하는 한 부문이면서 타 산업과 구별되는 역할을 수행함.

윤영선․강민석, 「지방경제를 위한 건설산업 활성화 방안」, 한국건설산업연구원, 2001

- 이는 지역 경제, 지역 재정, 지역 건설 3자의 관계로 설명할 수 있음.

- 지역경제는 지방재정의 원천이 되는 조세를 부담하는 한편, 지방 재정은 이를 바탕으로 소비와 투자 등 공공지출을 수행함.

<그림 Ⅱ-> 지방경제․건설․재정의 상호 관계

◦ 건설산업의 경제에 대한 역할은 크게 세가지 측면에서 살펴볼 수 있음

- 첫째, 건설산업은 지역 경기를 유지하고 부양시키는 역할

- 둘째, 건설산업은 지역내 SOC등 기반 시설을 공급하는 역할을 수행하는데 이는 궁극적으로 지방 경제 및 산업 발전의 기반을 제공

- 셋째, 지방 건설산업은 지역내 기반 산업으로서 지역에 새로운 수익과 소득을 창출하여 지방 경제를 성장시키는 역할

<그림 Ⅱ-> 건설산업의 역할

				① 경기부양: 단기적 효과 ──────→
건설산업				② 지역경제 기반확충: 중․장기적 효과 →				경제
□ □				③ 지역 부가가치창출 ───────→
				건설수요 창출

(1) 경기 부양을 위한 역할

◦ 경기 부양을 위한 역할은 건설 활동이 직․간접적으로 지역 생산에 미치는 영향이 크고, 고용 흡수력이 크다는 측면에서 중요한 의의를 갖게 됨.

- 즉, 건설 산업을 매개로 한 건설 투자는 타 경제 또는 산업 활동보다 지역내 산업 생산을 유발하고, 고용을 창출하는 효과가 큼.

- 따라서 경기를 안정적으로 유지하고, 상승시키는 역할을 하게 됨. 또한 이러한 효과들은 단기간 내에 나타나는 특징이 있어 건설부문에 대한 공공투자 확대는 단기적인 지방 경기 부양을 유도하는 정책수단으로 유용하게 활용됨.

◦ 건설 투자의 경제적 효과는 산업연관표를 통해 분석할 수 있음.

- <표 Ⅱ-1>은 2000년 기준 우리나라의 건설 산업과 전체 산업의 생산유발효과, 고용유발효과, 취업유발효과 등 파급효과와 건설 산업을 포함한 28개 산업의 감응도 및 영향력 계수를 정리한 것임.

◦ 건설 산업의 생산유발계수 합계는 1.990임. 즉 건설 사업에 1000억 원 정도의 정부 투자가 이루어질 경우 우리나라 전체 산업의 생산량 또는 매출액은 1990억 원 정도 증가하게 됨.

- 건설업의 생산유발계수는 우리나라 전체 산업의 경우보다 0.132 정도 크기 때문에 건설시장의 확대 또는 건설투자의 증대는 우리나라 총생산액을 확대시키는데 유리하다고 볼 수 있음.

◦ 고용과 취업의 경우에도 1,000억 원의 건설 투자가 이루어진다면 1,787명의 고용과 2,085명의 취업 기회를 창출 할 수 있음.

<표 Ⅱ-> 건설산업의 파급효과

구 분	생산유발효과		산업별 파급효과		고용유발효과 (명/10억 원)		취업유발효과 (명/10억 원)
	건설	전산업 평균	감응도 계수	영향력 계수	건설	평균	건설	평균
농림수산품	0.006	0.069	1.046	0.884	0.027	0.298	0.362	4.039
광산품	0.015	0.042	0.638	0.855	0.099	0.275	0.109	0.304
음식료품	0.007	0.072	1.082	1.133	0.023	0.253	0.032	0.344
섬유 및 가죽제품	0.005	0.056	0.847	1.113	0.043	0.534	0.050	0.612
목재 및 종이제품	0.029	0.081	1.228	1.047	0.156	0.445	0.180	0.512
인쇄, 출판 및 복제	0.006	0.048	0.723	1.201	0.071	0.524	0.085	0.633
석유 및 석탄제품	0.037	0.081	1.217	0.612	0.013	0.027	0.013	0.028
화학제품	0.070	0.125	1.882	1.089	0.244	0.437	0.255	0.456
비금속광물제품	0.110	0.055	0.823	1.089	0.646	0.319	0.701	0.346
제1차금속제품	0.143	0.117	1.757	1.180	0.267	0.218	0.279	0.227
금속제품	0.086	0.056	0.838	1.158	0.763	0.496	0.915	0.595
일반기계	0.044	0.058	0.882	1.152	0.293	0.386	0.320	0.421
전기 및 전자기기	0.058	0.068	1.032	0.922	0.219	0.261	0.226	0.269
정밀기기	0.003	0.041	0.624	1.083	0.026	0.350	0.029	0.378
수송장비	0.005	0.058	0.882	1.271	0.021	0.239	0.021	0.244
가구 및 기타제조업제품	0.006	0.040	0.607	1.071	0.060	0.418	0.078	0.537
전력, 가스 및 수도	0.025	0.072	1.084	0.807	0.057	0.164	0.057	0.164
건설	1.008	0.045	0.685	1.071	12.044	0.543	12.681	0.571
도소매	0.042	0.073	1.106	0.834	0.706	1.230	1.743	3.034
음식점 및 숙박	0.014	0.069	1.047	1.065	0.197	1.005	0.452	2.313
운수 및 보관	0.021	0.057	0.854	0.814	0.229	0.626	0.318	0.866
통신 및 방송	0.017	0.062	0.939	0.898	0.061	0.226	0.063	0.233
금융 및 보험	0.051	0.088	1.321	0.800	0.560	0.959	0.564	0.966
부동산 및 사업서비스	0.132	0.118	1.773	0.801	0.648	0.579	0.814	0.728
공공행정 및 국방	0.000	0.036	0.538	0.820	0.000	0.553	0.000	0.553
교육 및 보건	0.017	0.053	0.792	0.841	0.332	1.006	0.371	1.121
사회 및 기타서비스	0.004	0.043	0.647	1.010	0.064	0.660	0.132	1.360
기타	0.030	0.074	1.109	1.377	0.000	0.000	0.000	0.000
합계	1.990	1.858			17.871	13.029	20.847	21.854

자료: 한국은행(2003), 2000년 산업연관표

- 건설 투자는 다른 산업에 비해 더 많은 고용 기회를 제공하는데, 그 차이는 1000억 원 투자 대비 484명 또는 전체 산업 평균치 대비 137.15% 수준임.

- 더욱이 건설 고용 기회의 확대가 주로 저소득층을 대상으로 이루어질 수 있으므로 소득계층간의 격차 완화에도 기여한다고 볼 수 있음.

◦ 특정 산업의 성장이 우리나라 전체 산업의 총생산액을 어느 정도 변동시킬 수 있는 지는 영향력계수의 크기로도 알 수 있음.

- 건설 산업의 영향력계수는 1.071로 계산되었는데 이는 전체 산업 평균보다 7.1% 포인트 높음.

- 즉, 건설 산업의 성장이 다른 산업의 생산 활동에 미치는 영향은 우리나라 전체 산업의 평균 수준을 상회하며, 따라서 단기적인 차원에서 건설 투자는 경기 부양의 중요한 정책 수단으로 볼 수 있음.

◦ 반대로 우리나라 모든 산업의 최종 수요가 증가할 경우 특정 산업의 생산액은 얼마나 증가하는 지는 감응도계수를 통해서 파악할 수 있음.

- 건설업의 경우 감응도계수는 불과 0.685로서 광산품, 정밀기기, 가구 및 기타제조업제품, 공공행정 및 국방, 사회 및 기타 서비스업 등과 함께 매우 낮다. 이와 같이 다른 산업이 총량적으로 성장하더라도 건설 산업의 매출액 규모가 크게 늘어나지 않지만, 일단 건설 산업의 생산액 또는 매출액이 확대된다면 다른 산업의 성장도 유도할 수 있음.

(2) 지역내 SOC 등 기반 시설 공급의 역할

◦ 지역내 SOC 등 기반 시설물을 공급, 확충하는 역할은 건설산업의 근본적인 역할중 하나로서 중․장기적으로 지역에 영향을 미치게 됨.

- 지방 건설산업은 지역내 도로, 철도, 상․하수도, 발전소 등 지방 경제 성장에 필요한 기반을 제공하는 역할을 수행함.

- 또한, 주택, 사무실, 상가, 공업용 건물 등 직접적인 지역 주민 생활 및 경제 활동에 필요한 시설물을 공급함.

◦ 지방 건설산업의 이러한 역할은 대부분 공공 또는 민간으로부터 발생되는 투자 수요를 수주받아 이루어지게 되므로 순수한 의미에서 건설산업은 매개적인 수단으로서의 역할을 한다고 볼 수 있음.

- 이는 공공 또는 민간 발주자 등으로부터의 투자 수요가 위축될 경우 건설산업의 지역내 SOC 및 기반 시설물 등을 구축하는 역할은 제대로 수행될 수 없다는 것을 의미함.

- 정부의 대표적인 역할 중 하나는 건설산업을 통하여 성장 잠재력 증대를 위한 SOC 등 기반 시설물을 공급하는 것이라 볼 수 있음.

2. 지방에서 건설산업의 위상

◦ 건설산업생산이 지역내생산에서 차지하는 비중은 외환위기 이후 크게 하락하고 있음.

- 외한위기 이전에는 10% 수준을 유지하였으나 이후 크게 하락하여 8% 수준에서 증가와 감소를 반복하고 있음.

- 그러나 여전히 수도권에 비해 지방에서 건설산업이 차지하는 생산비중은 수도권에 비해 높음.

<그림 Ⅱ-> 지방 건설산업의 GDP 비중 추이

자료 : 통계청

◦ 건설투자의 지역경제적 효과를 보면 지역 건설산업의 중요성을 알 수 있음.

- 건설산업의 지역별 생산유발효과를 보면 서울에 비해 지방의 건설산업이 미치는 효과가 큰 것으로 나타남.

◦ 서울은 도소매업과 금융 및 보험업 등의 타지역 생산유발효과가 큰 반면 건설투자의 생산유발효과는 낮음.

- 건설투자의 유발효과를 100으로 가정하면 서울의 건설투자가 전국 생산량에 미치는 영향은 87.26으로 전국평균보다 12.74%p 낮음.

◦ 반면 울산을 비롯한 지방은 건설투자가 타지역에 미치는 생산유발효과가 큰 것으로 나타남.

- 영향력이 큰 지역은 울산(전국 평균 대비 130.11%), 경북(전국 평균 대비 110.41%), 경남(전국 평균 대비 109.53%), 전남(전국 평균 대비 106.93%), 인천(전국 평균 대비 105.76%), 충북(전국 평균 대비 104.79%), 경기(전국 평균 대비 102.31%) 순임.

- 울산, 인천, 경남 등은 건설, 도소매 등 주요 3차 산업의 생산유발효과도 타 지역에 비해 높음.

<표 Ⅱ-> 산업별 지역별 생산유발효과

구 분	건설	도소매	음식숙박업	정보통신 서비스	금융 및 보험	부동산 및 사업서비스	평균
서울	87.26	120.97	103.01	95.31	112.13	109.10	92.99
부산	89.56	124.70	105.34	99.11	114.98	111.51	96.67
대구	98.48	102.07	107.16	99.77	104.14	100.45	99.37
인천	105.76	112.30	126.72	108.06	101.94	96.79	106.61
광주	93.60	86.27	90.23	98.82	105.20	94.58	94.24
대전	92.43	92.95	87.59	98.35	102.61	100.57	96.49
울산	130.11	98.85	119.81	107.62	110.93	102.44	123.96
경기	102.31	108.09	101.06	101.31	93.82	95.92	101.05
강원	88.36	94.26	86.14	93.15	93.47	94.19	88.02
충북	100.22	99.69	98.95	100.55	96.32	101.03	97.73
충남	104.79	104.45	106.56	101.99	91.10	98.61	103.87
전북	93.75	94.38	93.35	94.73	95.80	98.46	95.04
전남	106.93	82.01	85.02	100.41	89.82	97.75	104.86
경북	110.41	96.13	94.84	103.60	93.66	98.87	104.33
경남	109.53	96.56	106.99	103.99	94.94	104.97	108.92
제주	86.50	86.32	87.23	93.22	99.11	94.79	85.85
전국 평균	100.00	100.00	100.00	100.00	100.00	100.00	100.00

주 : 전국 평균 = 100.

자료 : 김의준, ‘건설 투자 증대는 ’서민층 소측 창출‘로 이어진다’, 「건설저널」, 한국건설산업연구원, 2006. 9

Ⅲ. 지방 건설산업 침체 현황

◦ 건설경기는 2003년을 정점으로 완만한 하락세를 보이고 있음.

- 그러나 하락세가 장기화되고 건설업의 양극화 현상이 발생하면서 지방건설업이 느끼는 경기의 하락은 더욱 크게 나타나고 있음.

◦ 양극화 현상은 토목과 건축부문에서 모두 나타나고 있으며, 건설업체의 지속적 증가가 겹치면서 더욱 심화되고 있음.

- 서울 소재 대형 업체의 경우, 경영지표들도 괜찮고 국내 및 해외 수주실적도 양호한 상태를 유지하고 있어 주가가 견조한 상승세를 보이고 있음.

- 반면, 지방업체들은 공공공사 수주물량을 한 건도 따지 못한 업체들이 속출하는 어려움에 빠져 있음.

1. 지방 건설업체의 체감경기 위축 지속

◦ 대형업체의 경우 경기흐름에 따라 체감경기의 상승과 하락이 반복되고 있는 반면 중소업체의 경우 50～60선을 오르내리는 침체가 지속되어 옴.

◦ 8.31 부동산 대책이후 지방의 건설경기실사지수는 지난해 연말과 2006년 6월과 7월에는 30대로 낮아짐.

- 최근 지방주택경기의 위축으로 미분양이 급격한 증가추세를 보이며 체감경기가 크게 하락함.

◦ 서울을 제외한 지방소재 업체의 체감경기는 50～60선에 머무는 부진이 장기간 이어지고 있음.

- 2005년에 이어 2006년에도 BTL 확대, 턴키대안입찰공사 확대로 인한 중소업체의 체감경기는 지속적으로 악화되고 있음.

- 서울지역 소재 업체는 대형업체의 체감경기가 급격하게 낮아지며 최근 크게 하락하고 있음.

<표 Ⅲ-> 건설 BSI 추이

구 분		2005년 9월	10월	11월	12월	2006년 1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월 전망
종 합		51.3	63.0	63.3	76.1	70.1	77.2	70.8	70.0	73.1	55.7	45.6	37.8(73.6)	77.4
규모별	대형	41.7	61.5	72.7	100.0	80.0	100.0	88.9	85.7	100.0	83.3	46.2	33.3(92.3)	100.0
	중견	59.1	76.9	59.3	79.4	70.6	71.1	70.6	55.9	62.5	45.5	48.6	48.0(54.3)	68.0
	중소	53.7	48.9	56.9	44.4	58.0	57.4	50.0	67.6	53.7	35.0	41.7	31.4(73.5)	61.8
지역별	서울	50.1	71.0	69.5	87.4	79.3	87.5	84.5	75.5	87.2	66.5	50.2	33.4(81.5)	87.5
	지방	55.5	60.3	53.2	38.8	57.3	62.3	49.8	64.6	52.3	39.9	38.5	45.0(71.3)	61.3

주 : (   )는 전월에 전망한 수치임.

자료 : 한국건설산업연구원

<그림 Ⅲ-> 업체규모별 건설기업 체감경기 추이

<그림 Ⅲ-> 업체 소재지별 건설기업 체감경기 추이

2. 지방소재 업체들의 수주난

◦ 2005년부터 지방 중소 건설업체들의 수주물량이 급감하면서 2006년 들어서는 공사를 수주하지 못하는 업체들이 속출하고 있음.

- 대한건설협회 광주광역시회 소속 120개 회원사 중 금년 들어 공사를 한 건도 수주하지 못한 업체가 50개나 됨.

- 충북도회의 경우 350개 도내 건설업체중 2006년 상반기에 공사를 한건도 수주하지 못한 업체가 55%에 달하고 있음.

- 또한 한국은행 어음부도율 동향에 따르면 금년 4월부터 7월까지 당좌거래가 중지된 건설업체 수는 총 160개인데 그중 지방업체는 126개로 전체의 78.7%를 차지함.

◦ 2006년 상반기 업체소재 지역별 수주증가율을 보면 전국적으로 11.7% 감소한 것으로 나타남.

- 수도권 업체의 경우 7.3% 감소하였으나 지방 업체의 경우 22.7%나 감소함.

- 특히, 부산 광주 울산, 전북, 경북지역은 50%가 넘는 높은 수주 감소율을 보이고 있음.

<그림 Ⅲ-> 2006년 상반기 소재 지역별 수주 증감률

자료 : 대한건설협회 내부자료.

◦ 지방건설업체의 수주가 감소함에 따라 수주비중의 격차도 점차 커지고 있음.

- 지방소재 업체의 수주비중은 2001년에는 41.2%까지 상승하였으나 이후 지속적으로 하락하기 시작하여 2006년 상반기에는 25.2%에 그치고 있음.

- 이에 따라 지역업체간 수주비중의 격차는 점차 확대되고 있는 추세임.

<그림 Ⅲ-> 수도권과 지방소재 업체 수주비중 추이

자료 : 건설업통계연보, 대한건설협회 내부자료

◦ 2006년 상반기 수주실적을 지역별로 전년과 비교해 보면 지방업체의 수주비중은 2005년 동기간에 비해 5.4% 감소함.

- 서울과 경기소재지역의 수주액은 각각 2.8%, 3.4% 증가함.

<그림 Ⅲ-> 2006년 상반기 지역별 수주 비중 증감

◦ 공종별로 살펴보면 지방 소재 업체의 수주감소는 공공부문보다 민간부문에서 크게 나타나고 있음.

- 민간부문은 58.6% 감소하여 13.6% 증가한 수도권과 대조적이며 주택경기 양극화가 심각한 수준임을 시사함.

- 공공부문도 32.8% 감소하여 수도권(-6.8%)보다 큰 폭의 감소세를 나타냄.

<그림 Ⅲ-> 수도권과 지방 소재업체의 발주자별 수주 증감률 비교

자료 : 대한건설협회 내부자료

3. 건설업 양극화 심화

◦ 상위업체의 수주비중이 2002년을 기준으로 급격하게 상승하고 있음.

- 기업 규모별 수주비중 변화를 살펴보면 1～30위권 업체의 비중이 2004년 35.5%에서 2005년 41.6%로 높아지면서 대형 업체의 수주 집중도가 심화됨.

- 민간 주택경기의 호황으로 중대형 업체 이상의 수주비중이 크게 늘고 있음.

- 반면, 101위 이하 중형～소형 업체의 수주비중은 입낙찰 제도의 변화, 민간 건설경기의 양극화 현상 심화로 줄어들고 있음.

◦ 한편, 신규 등록업체수 증가로 인해 1,000위 이하 업체의 비중은 2002년 까지 급격한 증가세를 보였으나 2002년 다시 크게 감소함.

- 1,000위 이하 소형업체의 비중은 1997년 18.3%에서 2002년 37.6%까지 상승하였으나 이후 지속적으로 하락하기 시작하여 2005년에는 23.9%로 낮아짐.

<표 Ⅲ-> 일반건설업체 규모별 수주 점유율 추이

(단위 : %, %p)

구분	1997	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2005년 증감률
1~10위	21.1	20.9	24.1	24.5	17.4	16.9	19.9	23.0	27.1	4.1
11~30위	14.4	14.7	13.4	11.9	15.2	11.5	11.0	11.7	14.5	2.8
31~100위	20.9	16.9	16.2	14.9	13.6	12.6	13.6	15.5	15.7	0.2
101~300위	13.6	13.9	12.8	11.9	10.2	11.1	11.7	10.0	9.7	-0.3
301~1000위	11.8	13.1	12.7	12.1	11.4	10.3	10.6	10.9	9.0	-1.9
1001위이하	18.3	20.5	20.8	24.6	32.2	37.6	33.2	28.9	23.9	-5.0
계	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0

자료 : 대한건설협회, 내부자료

<그림 Ⅲ-> 일반건설업체 규모별 수주 점유율 추이_전체

자료 : 대한건설협회, 내부자료

◦ 2004년 대비 2005년의 최근 수주비중 변화에서는 턴키대안 공사의 증가와 임대형 민간투자사업(BTL) 시행으로 대형업체 이상의 수주비중이 급신장세를 보임.

- 초대형 업체는 4.1%p 증가하고 대형업체는 2.8%p 증가함.

- 1001위 이하 소형 업체의 비중은 5.0%p, 301～1000위의 중소형 업체는 1.9%p 줄어듦. 이는 입낙찰제도 변화 및 BTL 사업 추진으로 공공부문에서 중소형 이하 업체 수주비중이 급격히 줄어든 원인으로 파악됨.

4. 건설 업체 폐업 증가

◦ 대한건설협회에 따르면 지난해 9월부터 일반건설업체 면허를 상실한 업체 수가 신규등록 업체 수를 상회하기 시작함.

- 특히 지난 7월의 경우 신규 등록업체는 40개사에 불과한 반면 면허를 상실한 업체는 무려 111개사로 나타나 2004년 12월(154개사) 이후 가장 높은 수치를 기록함.

◦ 폐업을 신청한 업체수가 수도권과 지방 모두에서 크게 증가함.

- 8월 26일 현재, 전국적으로 폐업을 신청한 업체는 3,534개사로 일반건설업이 387개사, 전문건설업이 3,147개사임.

- 지역별로는 지방은 지난해 같은 기간에 비해 1,600개사 늘었고 수도권은 1,465개사 증가함.

- 일반건설업의 경우 지난해 62개사였으나 금년에는 387개사로 6배 이상 크게 증가함.

<표 Ⅲ-> 수도권과 지방 소재업체의 폐업실태

(단위 : 개사)

구 분	2005년 1.1～8.26			2006년 1.1～8.26			증 감
	전국	수도권	지방	전국	수도권	지방	전국	수도권	지방
계	469	209	260	3,534	1,674	1,860	3,065	1,465	1,600
일반건설업	62	19	43	387	139	248	325	120	205
전문건설업	407	190	217	3,147	1,535	1,612	2,740	1,345	1,395

자료 : http://www.kiscon.net

5. 지방 주택시장 위축

(1) 주택 주택 경기 침체

◦ 지방 주택 시장은 2004년 이후 안정화된 시장을 보이고 있음.

- 2003년 말 이후 급격하게 안정세를 보이던 시장은 2005년 들어 다시 상승하기 시작하며, 8․31대책과 3․30대책이 발표되는 계기로 작용함.

- 그러나 수도권과 지방을 나누어 보면 수도권을 제외한 지방은 안정화 기조를 보이고 있음을 알 수 있음.

<그림 Ⅲ-> 아파트 매매가격 전년동월비 추이

자료 : 한국건설산업연구원․부동산 114(주)

◦ 특히 부산, 대전 등 일부 광역시는 2004년 이후 전년동기대비 하락세가 지속되고 있음.

- 2005년 말 이후 전년동월대비 소폭 상승세로 반전되었으나 3․30대책이 발표된 3월 이후 다시 하락세로 돌아섬.

<그림 Ⅲ-> 서울․부산․대전 지역 아파트 매매가격 전년동월비 추이

자료 : 한국건설산업연구원․부동산 114(주)

◦ 8월 아파트 매매가격은  0.2% 하락하여 상승세가 크게 둔화되고 있으며, 가격하락지역도 점차 확대되는 추세를 보이고 있음.

- 8월에 광주지역이 0.02%하락하여 하락지역은 부산, 대구, 대전, 충남, 충북을 포함한 총 6개 지역으로 확대되고 있음.

<그림 Ⅲ-> 아파트 매매가격 전월비 추이

자료 : 한국건설산업연구원․부동산 114(주)

(2) 미분양 및 미입주 급증

◦ 지방주택시장의 침체는 미분양 급증으로 나타나고 있음.

- 지방 주택 시장은 주택수요가 크게 위축된 가운데 공급물량은 지속되면서 3월 이후 미분양이 급증현상이 나타나고 있음.

- 지방은 6월말 현재 55,022호로 외환위기 이후 였던 1999년 6월 이후 가장 많은 미분양 호수를 기록함.

<그림 Ⅲ-> 미분양 물량 추이

자료 : 건설교통부

◦ 지방주택시장의 미분양 급증으로 인해 전체 미분양물량에서 지방이 차지하는 비중은 점차 확대되고 있음.

- 2005년 6월 기준 지방의 미분양 물량은 전체 물량에서 85.5%를 차지하여 10채중 8～9 채는 지방미분양 물량으로 볼 수 있음.

<표 Ⅲ-> 수도권-지방 미분양 물량 비중

(단위 : 호, %)

구분	전국	수도권	서울	지방	지방비중
2004년	69,133	15,458	612	53,675	77.6
2005년	57,215	12,242	574	44,973	78.6
2006.6월말	64,365	9,343	369	55,022	85.5

자료 : 건설교통부

◦ 미분양물량의 급증에도 불구하고 지방의 주택건설실적(사업계획승인 기준)은 2004년부터 수도권보다 많은 역전현상이 벌어졌고 2006년 상반기에는 67.9%로 비중이 더욱 높아짐.

- 수도권에서의 민간택지공급이 거의 중단된 반면, 주택공사와 토지공사에 의한 지방 택지공급이 활발하면서 되면서 대형업체들도 지방시장으로 몰리게 됨.

<표 Ⅲ-> 주택건설실적 추이

(단위 : 호, %)

건설실적	전국	수도권	서울	지방	지방비중
1999	404,715	237,454	61,460	167,981	41.5
2000	433,488	240,985	96,936	192,503	44.4
2001	529,854	304,396	116,590	225,458	42.6
2002	666,541	376,248	159,767	290,293	43.6
2003	585,382	297,289	115,755	288,093	49.2
2004	463,800	205,719	58,122	258,081	55.6
2005	463,641	197,901	51,797	265,740	57.3
2006.1~6	181,346	58,171	17,885	123,175	67.9

자료 : 건설교통부

◦ 수도권과 지방은 건축허가면적은 증가와 감소추세가 유사하게 이루어져 왔으나 2005년 이후 상반된 추세를 보이고 있음.

- 수도권 건축허가면적은 2004년 이후 3년째 감소세를 보이고 있는 반면, 지방 건축허가면적은 2005년 2/4분기 이후 5분기째 증가세를 지속하고 있음.

<그림 Ⅲ-> 수도권 지방 건축허가면적 추이

자료 : 건설교통부

<그림 Ⅲ-> 지역별 건축허가면적 증감률(분기)

자료 : 건설교통부

◦ 이와 같은 공급물량의 증가는 입주물량 증가로 이어지고 있으며, 수요가 위축된 상태의 입주물량 증가는 미입주물량 증가로 연결되고 있음.

- 2004년에는 수도권과 지방 간 주택건설실적 역전현상이 나타났었는데 2년 후인 2006년에는 수도권과 지방 간 입주물량 역전현상이 나타나고 있음.

- 2006년 입주물량은 33만호 수준이 될 것으로 예상되고 있음. 9월말 기준 입주물량은 약 23만호, 입주예정물량은 약 10만호 수준임.

<표 Ⅲ-> 지역별 입주물량 추이

구 분			2000년	2001년	2002년	2003년	2004년	2005년	2006년
전국			300,342	266,175	299,495	295,063	336,553	328,519	329,035
	수도권		177,525	168,933	183,601	179,248	201,032	167,836	156,629
	(비중)		(59.1)	(63.5)	(61.3)	(60.7)	(59.7)	(51.1)	(47.6)
		서울특별시	75,500	57,746	53,048	77,135	60,398	51,904	43,807
		경기도	89,305	107,115	121,256	90,966	122,912	94,868	98,802
		인천광역시	12,720	4,072	9,297	11,147	17,722	21,064	14,020
	지방		122,817	97,242	115,894	115,815	135,521	160,683	172,406
	(비중)		(40.9)	(36.5)	(38.7)	(39.3)	(40.3)	(48.9)	(52.4)
		부산광역시	15,960	16,512	15,269	18,296	29,214	26,301	32,066
		대구광역시	18,916	4,341	13,900	17,892	10,180	12,637	18,731
		광주광역시	10,356	7,981	7,360	9,299	5,765	12,415	14,903
		대전광역시	11,886	5,499	8,485	5,835	11,223	14,658	15,040
		울산광역시	3,657	4,820	2,960	7,500	8,134	6,493	3,511
		강원도	9,361	5,564	8,402	3,984	6,850	7,685	13,826
		경상남도	14,607	14,839	23,513	14,973	19,364	32,577	15,012
		경상북도	10,256	10,875	5,862	8,038	11,348	10,450	5,300
		전라남도	3,265	4,896	10,020	4,885	5,753	6,092	6,243
		전라북도	7,638	9,166	8,651	5,623	7,470	6,020	8,810
		충청남도	11,788	4,946	4,056	8,642	15,484	17,654	22,907
		충청북도	4,987	4,498	6,117	10,285	4,499	6,382	13,645
		제주도	140	3,305	1,299	563	237	1,319	2,412

자료 : 부동산 114(주)

<표 Ⅲ-> 지방 입주아파트 단지의 입주율 동향

지역	아파트	가구수(가구)	입주시기	입주율
충남 공주시	D 아파트	321	2006년 3월	30% 미만
경기 용인시	A 지구	2,800	2006년 2월	30～40%
충북 오창과학단지	E 아파트	818	2006년 2월	30% 미만
강원 삼척시	M 아파트	455	2005년 8월	40% 미만
부산 가야동	K 아파트	436	2006년 2월	20% 미만
충남 천안시	D 아파트	568	2005년 8월	80%
	S 아파트	496	2005년 10월	65%

자료 : 매일경제신문(2006.4.19)

◦ 미입주 물량도 주택경기 침체로 인한 기존 주택의 처분 지연, 계약파기 등으로 늘어나고 있는데 2006년과 2007년에도 지방 입주물량이 쌓여있어 현 단계의 문제는 시작에 불과한 것으로 판단됨.

- 매일경제신문(2006.4.19)에 의하면, 강원도 삼척은 2005년 8월에 입주를 시작한 아파트 입주율이 아직도 40% 미만이고, 2006년 2월에 입주한 충북 오창과학단지 아파트도 30% 미만임.

◦ 지방은 수요가 위축된 상태에서 착공단계의 사업물량(주택건설실적)과 입주단계의 물량(입주물량)이 여전히 풍부해 지방주택시장의 급격한 위축으로 연결되고 있음.

6. 경영지표 악화

백성준,이홍일, ‘건설산업 양극화 실태 및 원인진단’, 건설산업의 양극화 진단과 동반성장 방안 세미나, 2006 을 재구성

◦ 기업규모별 주요 성장성 재무지표인 매출액과 이익 성장률의 변화추이를 살펴보면 2005년부터 매출액과 이익 측면에서 대기업과 중소기업간 양극화 현상이 나타나기 시작한 것으로 유추할 수 있음.

대중소업체 구분은 중소기업기본법령상 분류기준을 기초로 구분했으며, 연도별 업체수는 아래와 같음.

(단위: 개사)

구 분	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004
대기업	69	60	65	72	70	77	68
중기업	608	620	240	264	293	309	300
소기업	2,930	3,484	5,902	8,524	9,748	10,768	10,827
전 체	3,607	4,164	6,207	8,860	10,111	11,154	11,195

주: 소기업은 상시종업원수 50인 미만, 중기업은 상시종업원수 50인 이상 300인 미만, 대기업은 상시종업원수 300인 이상

◦ 업체규모별 건설매출액 증가율 변화추이를 보면 대기업은 2003년 이후 지속적으로 10% 이상의 건설매출액 증가율을 보이고 있는 반면, 중소기업의 경우는 2005년 상반기 들어 건설매출액 증가율이 (-)마이너스로 반전됨.

겸업매출액을 제외한 순수매출액 증가율

<표 Ⅲ-> 일반건설업체 규모별 건설매출액 증가율 추이

(단위 : %)

구 분	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005 상반기
전 체 소 기 업 중 기 업 대 기 업	-10.1 -6.8 -15.4 -8.3	-1.7 6.7 4.0 -6.1	13.2 105.8 -43.4 20.0	13.2 6.1 20.6 14.3	-0.2 40.9 18.5 -20.2	21.1 29.9 25.5 13.7	11.7 3.8 24.1 12.6	10.8 -22.9 -2.4 16.4

자료: 대한건설협회. 「건설업 경영분석」. 각년호.

◦ 영업이익증가율 역시 대기업과 중소기업간의 격차가 두드러지게 나타남.

- 대기업은 2001년 이후 꾸준히 전년 대비 영업이익 증가율이 플러스(+)를 기록하였으며, 특히 2005년 상반기는 전년 상반기 대비 영업이익이 15.3%나 증가하였음.

- 중소기업의 경우는 2005년 상반기 영업이익이 전년 상반기 대비 모두 감소함.  특히 소기업 전년 상반기 대비 영업이익 증가율이 23.6%나 감소함.

<표 Ⅲ-> 일반건설업체 규모별 영업이익 증가율 추이

(단위 : %)

구 분	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005 상반기
전 체 소 기 업 중 기 업 대 기 업	-216.4 208.2 107.8 -228.6	-184.1 10.6 238.3 -168.7	7.9 -28.7 -6.7 10.0	8.4 14.3 -1.7 9.7	1.1 33.8 -11.3 2.2	7.9 28.0 27.1 6.5	13.2 -23.6 -3.8 15.3

자료: 대한건설협회. 「건설업 경영분석」. 각년호.

◦ 2005년 상반기 소기업의 영업이익 증가율이 대기업과 달리 급격히 나빠진 것은 수익성보다 전년 상반기 대비 매출액 자체가 감소한 것이 원인으로 판단됨.

- 매출액에서 영업이익이 차지하는 비율을 나타내는 매출액 영업이익률은 2000년 이후 대중소기업 모두 전반적으로 비율이 개선된 것으로 나타났으며, 2005년 상반기도 전년 상반기 대비 수익성에 큰 변화가 없는 것으로 나타났음.

<표 Ⅲ-> 일반건설업체 규모별 매출액 영업이익률 추이

(단위 : %)

구 분	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005 상반기
전체 소기업 중기업 대기업	2.8 1.4 1.6 3.2	-1.8 4.8 3.5 -3.8	4.0 1.6 6.4 5.2	4.4 4.1 5.8 4.0	4.5 4.1 5.8 4.2	5.6 4.7 6.2 5.9	5.5 5.5 6.1 5.3	5.3 5.5 6.0 5.2

자료: 대한건설협회. 「건설업 경영분석」. 각년호.

Ⅳ. 지방건설업 위기의 원인

1. 건설물량 감소

◦ 건설수주액 추이를 보면 2003년 102.4조를 기록한 후 증가와 하락을 거듭하고 있으나 추세는 감소추세로 볼 수 있음.

- 2006년 예상 수주액은 93.6억원으로 2005년 대비 5.8% 감소한 93.6억원으로 전망됨.

◦ 불변가격 기준으로 보면 건설업의 수주액 감소폭은 더욱 확대됨.

- 2000년 기준으로 건설업 디플레이터를 적용해 보면 2006년은 전년대비 9.8% 감소함.

- 이는 2003년 대비 80% 수준임.

<그림 Ⅳ-> 건설수주액 추이

자료 : 대한건설협회 자료를 불변으로 전환

◦ 2003년 이후 재건축 및 재개발 관련 제도변화로 인해 건설수주의 증감폭이 매우 크게 나타남.

- 건설경기의 동행지표인 건설기성과 건설투자는 지속적으로 증가율이 둔화되는 양상을 보이고 있음.

<그림 Ⅳ-> 건설수주․건설기성․건설투자 분기별 증감률 추이

자료 : 대한건설협회, 한국은행, 통계청

◦ 2006년 상반기 동안 건설수주액은 전체 11.7% 감소하였고 공공부문이 21.2% 감소한 것으로 나타남.

- 민간부문은 7.9% 감소하여 공공부문에 비해 감소폭이 낮으나 재개발사업을 제외하면 19.2%나 감소함.

- 재개발 사업의 증가는 시공사 선정시기를 둘러싼 논란이 대두되면서 조기에 시공사를 선정하려는 움직임이 작용한 것이며 8월 25일 「도시및주거환경정비법」 개정 이후 재개발 수주물량의 감소도 불가피함.

<표 Ⅳ-> 재개발사업 효과를 고려한 건설수주 규모 추이

구 분	전체	공공	민간
				재개발 제외	재개발
2002년	83,149	30,854	52,296	50,499	1,797
2003년	102,448	32,217	70,231	64,604	5,627
2004년	94,572	33,765	60,808	58,527	2,281
2005년	99,384	31,826	67,559	61,956	5,602
2005.1~6	50,097	14,389	35,708	33,695	2,013
2006.1~6	44,222	11,344	32,879	27,212	5,667
증감률	-11.7	-21.2	-7.9	-19.2	181.5

◦ 2006년 상반기 건설투자는 재건축 규제강화로 수주한 공사물량의 사업성 저하와 사업 추진시기 지연 등으로 1.9% 감소함.

- 주거용 건축투자가 재건축 사업 규제강화와 지방 주택시장의 불황으로 급격히 침체되면서 감소세로 반전됨.

- 비주거용 건축투자도 대형건축물 후분양제 시행과 공실물량 해소 지연으로 계속 감소세를 나타냄.

- 토목투자는 정부의 예산운용 기조가 변경되어 조기발주 물량이 줄면서 감소세를 보임.

◦ 주요 건설 지표인 건설투자, 건설수주, 건설기성의 순환주기를 살펴보면 2003년 이후 대부분의 지표가 하강국면에 진입한 것으로 나타남.

- 건설투자는 2003년도 하반기 이후 수축국면이 나타나고 있음. 건설투자 수축국면 진행은 비주거용 건물건설투자의 가파른 감소의 영향이나 토목투자는 정점을 막 통과하여 하강에 진입하는 단계임.

- 건설기성은 건축기성이 하강국면에 있는 가운데 토목기성이 거의 정점에 도달한 상태이므로 토목기성이 하강국면에 진입하게 되면 전체 기성의 하강국면은 길어질 것으로 보임.

- 건설수주는 토목 및 비주거용 건축수주의 하강세가 크며 주거용은 하강국면이나 저점근처에서 L자형으로 움직이고 있음.

<그림 Ⅳ-> 건설투자 장기 추세 및 순환주기

<그림 Ⅳ-> 건설기성 장기추세 및 순환변동

<그림 Ⅳ-> 건설수주 장기추세 및 순환변동

◦ 이와 같은 건설경기의 추세로 볼 때 건설경기의 수축이 진행중인 단계로 판단됨. 그러나 최근 주택경기를 중심으로 한 지방건설경기의 위축과 건설업체의 양극화는 건설경기의 침체국면을 장기화 시킬 가능성이 있음.

2. SOC 투자 위축

◦ 우리나라의 SOC스톡은 여전히 충분치 못하며, 국가물류비나 교통혼잡비용도 높아 중장기적으로 SOC에 대한 지속적인 투자확대 필요함.

<표 Ⅳ-> 주요 국가별 교통관련 인프라 부문 비교(2005년 기준)

(단위: 순위)

구 분	한국	일본	싱가포르	홍콩	대만
도 로	24	4	2	8	23
철 도	26	23	2	1	28
항 공	13	2	26	28	9
항만·운하	27	24	7	1	18
물류시설	33	21	2	3	19

자료 : IMD, 국회 건설교통위원회(2006.2) 재인용

◦ 그러나 SOC에 대한 정부재정 투자는 지속적으로 축소되어 옴.

- SOC 예산 증감률 : 19.1%(’93～’00) → 8.3%(’00～’03) → △1.9%(’03～’05)

- 도로투자중 국도건설부문은 2003년 4.6조원, 2005년 3.9조원, 2006년 3.4조원으로 지속적으로 감소하고 있음.

<그림 Ⅳ-> 국가전체 SOC의 GDP대비 비중 추이

자료) 안홍기, ‘SOC 투자 확대를 통한 성장잠재력’, 국회 세미나 자료, 2006.8 재인용

◦ 공공부문(중앙정부+공기업+지자체)과 민간투자를 포함하는 국가전체 교통 SOC 투자의 GDP 대비 비중은 1970년대 2% 수준에서 1990년대 4%～5%수준으로 크게 상승한 후 최근 사회복지 지출의 증가 등으로 3%대로 감소함.

안홍기, ‘SOC 투자 확대를 통한 성장잠재력’, 국회 세미나 자료, 2006

- 1990년대 SOC 투자가 비약적으로 증가한 것은 1990년대 이후 국가경쟁력 제고 차원의 SOC 확대정책과 1994년 교통시설특별회계의 도입에 따른 안정적인 재원확보 때문임.

- 교통시설투자 중에서도 특히 도로투자의 비중은 1990년대 초반 80%를 상회한바 있으며, 이후에도 70% 수준을 유지하고 있음.

3. 지역내 토목 공사물량 감소

◦ 공사지역별 계약현황을 보면 수도권과 지방 모두 2004년에 감소세를 보이다 2005년에 증가하는 형태를 보이고 있음.

- 증가율 또한 비슷한 형태를 보이고 있어 지방과 수도권과의 차별성을 보이고 있지 않음.

- 수도권과 지방의 계약액 비중 역시 비슷한 수준의 비율을 유지하고 있음.

<그림 Ⅳ-> 공사지역별 계약액 증감률 추이

주 : 2005년은 잠정치임.

자료 : 대한건설협회, 「건설통계연보」, 각년호

<그림 Ⅳ-> 공사지역별 계약액 비중 추이

주 : 2005년은 잠정치임.

자료 : 대한건설협회, 「건설통계연보」, 각년호

◦ 토목공사의 경우 수도권과 지방의 계약증가율 추이가 2003년을 기점으로 크게 변화하고 있음.

- 수도권과 지방의 토목공사 계약액 증감률 추이를 보면 2003년을 기점으로 증감률의 역전현상이 발생하고 있음.

- 2004년 지방은 15.9%나 감소한 후 2005년 7.1% 증가에 그친 반면, 수도권은 2004년 0.7% 감소 후 2005년 37.3%나 증가함.

- 이에 따라 78%를 상회하던 지방의 비중은 70% 수준으로 낮아짐.

<그림 Ⅳ-> 공사지역별  토목계약액 증감률 추이

주 : 2005년은 잠정치임.

자료 : 대한건설협회, 「건설통계연보」, 각년호

<그림 Ⅳ-> 공사지역별 토목계약액 비중 추이

주 : 2005년은 잠정치임.

자료 : 대한건설협회, 「건설통계연보」, 각년호

◦ 건축공사의 경우 토목공사와는 상이한 추세를 보이고 있음.

- 2003년 재건축으로 인해 수도권의 증가율이 높았을 뿐 지방의 증가율이 수도권을 상회하고 있음.

- 2004년 수도군은 12.7%나 감소한 후 2005년 19.6% 증가하였으나, 지방은 2004년 7.7% 감소 후 2005년 34.8%나 증가함.

- 이에 따라 지방의 비중이 2005년에는 51.3%로 2000년 이후 처음으로 수도권과의 비중이 역전됨.

<그림 Ⅳ-> 공사지역별  건축계약액 증감률 추이

주 : 2005년은 잠정치임.

자료 : 대한건설협회, 「건설통계연보」, 각년호

<그림 Ⅳ-> 공사지역별 건축계약액 비중 추이

주 : 2005년은 잠정치임.

자료 : 대한건설협회, 「건설통계연보」, 각년호

◦ 공사지역별 계약액은 전체적으로는 수도권과 지방의 비중이 2000년 이후 유지되고 있으나 공종별로는 증감률이 다르게 나타나고 있음.

- 수도권의 토목물량 비중은 증가하는데 반해 건축물량 비중은 감소하고 있으며, 지방은 토목물량 비중이 감소하는 반면, 건축물량 비중은 증가하고 있음.

◦ 이러한 공사지역별 공종별 계약실적은 지방업체의 위축으로 이어질 수 있음.

- 토목공사의 경우 지역내 공사가 높으면 지방소재 업체의 수주가 증가할 개연성이 높음.

- 반면, 건축공사의 경우 지역내 건축공사물량이 지방소재 업체의 수주와 연관성이 낮을 것이기 때문임.

- 특히, 건축공사에서 가장 높은 비중을 차지하는 주택의 경우 브랜드화라는 추세와 연관되어 2003년 이후 들어 대형업체가 지방에 집중적으로 공급하고 있기 때문임.

4. 업체수 증가

◦ 물량은 정체된 가운데 건설업 등록기준 변화에 따른 업체수가 급증하고 있음.

- 건설업 면허제의 등록제 전환과 등록기준 완화 등의 여파로 일반건설업체, 전문건설업체, 주택건설업체 수는 모두가 급증하고 있는 추세임.

- 특히 일반건설업체 수는 1997년 대비 3.4배나 증가함

<표 Ⅳ-> 건설업체수의 증가 추이

구 분	1997	1998	2000	2002	2003	2004	2005	2006.5
일반건설업체	3,896	4,207	7,978	12,643	12,996	12,988	13,202	13,072
전문건설업체	24,167	25,432	31,823	36,665	37,120	38,328	41,052	40,958
주택건설업체	3,567	3,017	3,744	4,757	5,879	6,253	6,714	6,888
합 계 (개사)	31,630	32,656	43,545	54,065	55,995	57,569	60,968	60,918
전년대비증감률(%)	8.2	3.2	13.6	5.1	3.6	2.8	5.9	-0.1
‘97년 대비(%)	100.0	103.2	137.7	170.9	177.0	179.8	192.8	192.6

자료: 한국건설산업연구원.

◦ 건설업체의 지속적인 증가로 인해 일반건설업체 1사당 평균 수주액은 205억원(1997년)에서 75억원(2005년)으로 크게 감소함.

- 일반건설업체 수는 1997년 3,896개사에서 2006년 6월말에는 13,093개사로  3.4배 증가함.

- 신규업체/무자격 부실건설업체 급증으로 지방 중소 건설업체 수주가 급감하였고 결국 건설업체간 수주 “양극화(兩極化)”를 유발함.

<그림 Ⅳ-> 일반건설업체당 평균수주액 추이

자료: 한국건설산업연구원.

5. 공공 입낙찰제도 변화에 따른 수주 집중

◦ 공공부문에서는 2005년 이후 임대형(BTL) 민간투자제도 도입, 설계/시공 일괄 및 대안입찰공사 발주 급증 등으로 중소건설업체의 입찰참가 및 수주기회가 크게 감소함.

◦ 발주규모의 대형화로 인해 턴키대안공사 및 최저가 낙찰제의 비중이 증가하면서 규모에 따른 양극화가 가속됨.

- 최저가 낙찰제 공사의 확대 및 턴키대안공사의 확대는 적격심사제 적용공사의 축소를 초래하며 지방중소업체의 수주환경은 갈수록 위축될 것으로 전망됨.

◦ 2005년에 공공공사에서 중소형업체의 주된 수주영역인 적격심사제 공사가 차지하는 비중이 48.5%로 줄었으며 턴키대안입찰제의 비중은 40.3%로 크게 증가함.

- 2006년에는 300억원 이상 모든 공공공사로 최저가낙찰제가 확대되면서 중소업체의 주된 발주방식인 적격심사제 비중은 더욱 줄어들 전망임.

<표 Ⅳ-> 공공공사 발주방식별 수주비중 추이

(단위 : 십억원, %)

연도	턴키대안입찰제	최저가낙찰제	적격심사제	공공수주 계
2001	4,188	4,571	21,129	29,887
2002	5,350	2,923	22,581	30,853
2003	6,338	3,187	22,691	32,217
2004	6,929	6,119	20,717	33,765
2005	12,836	3,580	15,410	31,826
2006.1～5	3,770	1,706	3,558	9,033
수주 비중 (%)
2001	14.0	15.3	70.7	100.0
2002	17.3	9.5	73.2	100.0
2003	19.7	9.9	70.4	100.0
2004	20.5	18.1	61.4	100.0
2005	40.3	11.2	48.5	100.0
2006.1～5	41.7	18.9	39.4	100.0

자료 : 대한건설협회, 내부자료

◦ 2005년부터 학교시설 및 문화복지시설 등 중소업체의 수주영역이었던 시설사업이 BTL(Build-Transfer-Lease;건설 이전 임대)방식 민간투자사업으로 전환되면서 업체간 양극화를 심화시킨 것으로 나타남.

- BTL 방식은 부족한 재정투자를 대신하여 민간투자사업의 활성화를 위해 도입되었으나 지방중소건설업체들의 주된 수주영역인 학교시설, 하수관거 공사 등을 중심으로 추진되고 있음.

<표 Ⅳ-> BTL 사업 추진 현황

(단위 : 억원, 건)

부 처	시 설 유 형	소계	(총사업비)	고시중․평가중	협상중	협약체결	착공
국방부	군인APT/내무반	6	3,583	1	4		1
교육부	국립대 기숙사	10	5,427		8	1	1
	초중등학교	38	13,404		15	7	16
환경부	하수관거	17	10,528		2	8	7
문화부	문화 시설	12	3,986	3	8	1
복지부	복지/의료시설	2	598	2
노동부	기능대학	1	398			1
합 계		86	37,924	6	37	18	25

자료 : 이상호, ‘건설산업할성화를 위한 제도적 개선방안’, 국회세미나 자료, 2006, 재인용.

◦ 2006년 6월말 현재 86개 사업 3조 7,924억원이 고시되어 43개 사업은 협약체결되었고 그 중 25개 사업이 착공되었음.

- 37개 사업은 협상중이고 6개 사업은 고시중 또는 평가중

- 초중등학교 시설과 하수관거 시설의 협약체결 및 착공 활발

<표 Ⅳ-> 건설기업 규모별 학교시설공사 참여 현황 비교(2004～05년)

(단위 : 개사, %)

구 분		1등급	2등급	3등급	4등급	5등급	6등급	등급외	합계
2004년 재정사업	업체수	36	88	106	79	89	59	48	505
	업체 비중 (A)	7.1	17.4	21.0	15.7	17.6	11.7	9.5	100.0
	수주 비중 (B)	8.9	16.6	23.8	16.5	17.4	8.7	8.1	100.0
2005년 BTL사업 (15개 사업)	업체수	55	46	34	20	24	10	12	201
	업체 비중 (C)	27.3	22.9	16.9	10.0	11.9	5.0	6.0	100.0
	수주 비중 (D)	34.2	25.3	14.5	7.8	8.7	6.0	3.5	100.0
비교	업체비중차이 (C-A)	20.2	5.5	-4.1	-5.7	-5.7	-6.7	-3.5	-
	수주비중차이 (D-B)	25.3	8.7	-9.3	-8.7	-8.7	-2.7	-4.6	-

주 1. 건설기업의 규모는 조달청 등급 기준임

2005년 말을 기준하여, 학교시설공사에 참여할 수 있는 토목건축업등록업체 및 건축업등록업체의 시공능력 평가금액 및 건축공사 배정 규모에 대한 조달청 등급별 현황은 다음과 같음.

< 토목건축업등록업체 및 건축업등록업체의 조달청 등급별 현황(2005년) >

구분	시공능력 평가금액	건축공사 배정 규모	토건	건축	합계
1등급	800억원 이상	450억원 이상	180	6	186
2등급	800억원～270억원	450억원～270억원	341	22	363
3등급	270억원～150억원	270억원～150억원	537	70	607
4등급	150억원～100억원	150억원～100억원	641	194	835
5등급	100억원～70억원	100억원～75억원	908	294	1,202
6등급	70억원～50억원	75억원～50억원	614	847	1,461
등급외	50억원 미만	50억원 미만	222	3,470	3,692
합계			3,443	4,903	8,346

2. 2004년 재정사업은 50억원 이상 기준임

3. 2005년 BTL 학교시설사업은 2005년 12월말 현재 우선협상대상자가 선정된 17개 사업 중에서 사업 내역이 파악된 15개 사업 기준임.

◦ 2004년에 재정사업으로 추진된 학교시설공사와 2005년 15개 BTL 민자사업을 비교해 보면 상위업체의 비중이 크게 증가한 것으로 나타남.

- 2004년에 재정사업으로 추진된 학교시설공사에 참여한 3등급 이하의 중소건설업체 비중은 업체 수 기준으로 75.5%, 그리고 수주 물량 기준으로 74.5%로서, 상당수의 학교시설공사에 중소건설업체가 참여한 것으로 나타남.

- 그러나 2005년에 BTL사업으로 추진된 15개 사업의 경우, 1등급과 2등급 건설업체의 학교시설공사 참여 비중은 업체 수 기준으로 50.2%, 그리고 수주 물량 기준으로 59.5%로 집계됨.

6. 획일화된 지방주택 규제

(1) 수도권과 지방 주택시장의 차별성 인식

◦ 주택수요의 기반이 되는 인구변화 추이를 보면 인구의 수도권 유입으로 인해 지방의 인구는 감소추세를 보이고 있음.

- 2005년 전국 인구는 2000년에 비해 105만 6천명 증가하였으나 지방은 30만 7천명 감소함. 이에 따라 지방의 비중은 51.9%로 2000년에 비해 1.9%p 감소함.

<표 Ⅴ-> 지역별 인구비중 변화

(단위 : 천명, %, %p)

구 분	2000(A)	2005(B)	증감(B-A)	증감률
전 국	45,985	47,041	1,056	2.3
수도권	21,258	22,621	1,363	6.4
지 방	24,727	24,420	-307	-1.2
(비중)	(53.8)	(51.9)	(-1.9)

자료 : 통계청

◦ 주택공급 상황을 보면 2005년 전국 주택은 2000년에 비해 175만 1천호 증가하였고 지방도 70만호 증가하였으나 수도권에 비해서는 상대적으로 증가율이 낮음.

- 지방의 비중은 56.3%로 2000년에 비해 2.5%p 감소함.

<표 Ⅴ-> 지역별 주택비중 변화

(단위 : 천호, %, %p)

구 분	2000(A)	2005(B)	증감(B-A)	증감률
전 국	11,472	13,223	1,751	15.3
수도권	4,731	5,782	1,051	22.2
지 방	6,741	7,441	700	10.4
(비중)	(58.8)	(56.3)	(-2.5)

자료 : 통계청

◦ 천인당 주택수를 보면 2005년 기준으로 전국이 281.1호이며 수도권은 255.6호, 지방은 304.7호로 조사됨.

- 지방의 경우 선진국의 수준에는 아직 미치지 못하고 있으나 300호를 넘어 수도권에 비해 상대적으로 양호한 상황임.

<표 Ⅴ-> 지역별 인구 천명당 주택수(2005년)

(단위 : 호/천명)

전국	수도권	지방	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	경기
281.1	255.6	304.7	237.8	275.3	247.9	287.4	268.3	264.1	264.7	264.6
			강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
			338.1	313.8	337.8	336.3	369.8	338.3	310.2	289.1

자료 : 통계청

◦ 2004년말 주택보급률은 전국적으로 102.2%이며 수도권은 93.9%, 지방은 109.5%로 추계됨.

- 지방의 도지역은 제주도 109.0%부터 전남 126.8%까지 모두 주택보급률이 100%를 초과함. 광역시는 대구시가 87.8%로 가장 낮으나 부산, 광주, 대전, 울산 등 기타 광역시는 90% 후반을 기록함.

- 한편, 수도권은 서울시 89.2%, 경기도 96.0%로 낮은 편이나 인천시가 103.5%로 높아 평균적으로는 93.9%를 기록함.

<표 Ⅴ-> 지역별 주택보급률(2004년)

전국	수도권	지방	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	경기
102.2	93.9	109.5	89.2	97.3	87.8	103.5	98.2	99.7	97.3	96.0
			강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
			120.1	114.7	125.4	118.0	126.8	120.2	111.8	109.0

자료 : 건설교통부

◦ 주택소유율은 전국 평균이 60.3%이나 지방은 64.2%로 조사됨.

- 주택을 소유할 수 있는 소득계층을 전체가구의 65～70%로 본다면 지방은 이미 주택소유율이 높아 주택구매수요는 거의 포화상태에 도달한 것으로  판단됨.

- 수도권의 주택소유율은 55.9%, 자가거주율은 50.2%로서 지방(주택소유율 64.2%, 자가거주율 60.3%)보다 각각 9.3%p, 10.1%p 낮아 구매수요는 상대적으로 많은 편임.

- 한편, 소유주택거주율은 수도권이 89.9%이나 지방은 94.0%로 나타나 수도권 주택소유자의 10% 정도는 주택을 소유하고 있지만 직접 거주하지 않고 임대목적으로 활용하고 있는 것으로 파악됨.

<표 Ⅴ-> 지역별 자가 거주 가구비율

(단위 : 천가구, %)

구 분	일반가구	주택소유가구	주택소유율	자가거주가구	자가거주율	소유주택거주율
전 국	15,887	9,575	60.3	8,828	55.6	92.2
수도권	7,462	4,168	55.9	3,746	50.2	89.9
지 방	8,425	5,407	64.2	5,082	60.3	94.0
(비중)	(53.0)	(56.5)		(57.6)

주 1) 주택소유가구 = 자가거주가구 + 전세 및 월세 거주가구 중 타지주택소유가구

2) 자가거주율 = 자가거주가구 / 일반가구 * 100

3) 소유주택거주율 = 자가거주가구 / 주택소유가구 * 100

(2) 수도권과 지방의 획일적 규제

◦ 수도권의 수요는 전국적으로 광역화된 수요시장인 반면 지방시장은 국지적인 시장으로 정착됨.

- 지방주택시장은 지방은 주택보급률이 110%에 근접하였고 주택소유가구비율이 64.2%로 공급은 충분히 이루어졌고 수요도 포화된 상태로 볼 수 있음.

- 특정 개발 지역을 제외하고는 주택투기가 일어날 가능성은 근본적으로 적음.

◦ 지방 배려차원에서 ‘1가구 2주택 양도세 중과’ 적용시 지방의 3억원 미만 주택은 포함하지 않는 것으로 정하였음에도 불구하고 지방 주택수요는 감소할 수밖에 없음.

- 양도세의 경우, 지방에서 3억원을 초과하는 주택은 많지 않기 때문에 2주택으로 간주되지 않아 일단 양도세 중과는 피할 수 있음. 그러나 수도권 보유주택이 이미 실거래가 6억원을 초과하는 경우에는 양도세 부과시 장기보유에 따른 할인 혜택은 받을 수 없고 실거래가에 의해 양도차익을 계산하게 됨.

- 종합부동산세 측면에서는 지방주택을 포함하여 전체 부동산자산이 종합부동산세 부과대상에 포함되면 우선적으로 수도권 외곽이나 지방 보유주택을 처분할 가능성이 큼.

<표 Ⅴ-> 부동산 투기억제 지역에 관한 제도

구분	부동산(주택, 토지) 투기지역	투기과열지구	주택거래신고지역	토지거래허가구역
지정권자 (근거법)	재경부장관 (소득세법 제96조)	건교부장관 (주택법 제41조)	건교부장관 (주택법 제80조)	건교부장관(시도시자) (국계법 제117조)
지정 이유	전국 부동산가격 상승률 및 물가상승률 등을 감안하여 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역	주택가격 상승률이 현저히 높은 지역으로 주택가격 안정을 위하여 건교부 장관 및 시도지사가 필요하다고 판단되는 경우	주택에 대한 투기수요를 억제하고 투명한 주택거래 관행의 정착을 통한 가격 안정	토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급등하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역
특징 및 효과	- 실거래가 양도세 과세 - 다주택자 양도세 중과 - 주택담보대출관련 제한 (담보대출비율 제한 대출 취급건수 제한 고가아파트 DTI 40%)	- 분양권 전매제한 - 청약 1순위자격 제한 - 주상복합건물중 주택 또는 오피스텔 입주 자 공개모집 - 지역조합조합원의 선 착순 모집금지 및 조 합원 지위 양도금지 - 담보대출비율 제한	- 주택 매매시, 실거 래가격, 인적사항 등을 반드시 신고 - 2006년 7월부터는 자금조달계획서 제출 및 입주여부 신고	- 토지에 관한 소유 권, 지상권 등을 이 전․설정 계약을 체 결하는 당사자는 실 수요목적임을 소명 하여 시장․군수․ 구청장 허가를 받아 야 함
지정 및 해제 절차	부동산가격안정심의위원회의 심의를 통해 결정	건교부장관 : 시․도지사의 의견을 들어 지정․해제 시․도지사 : 건교부장관과 협의를 거쳐 지정․해제 *사전에 주택정책심의위원회 심의를 거침	건설교통부장관을 위원장으로 하는 주택정책심의위원회에서 주택거래신고지역으로 지정	건설교통부장관이 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정 (동일 시·군·구내 지정은 시·도지사에게 위임)
현황	주택투기지역 : 77개 지역 (행정구역 30.8%) (2006.7) 토지투기지역 : 94개 지역 (행정구역 38%) (2006.7)	서울 전지역 경기 전지역 광역시 전지역 양산시, 창원시 충청권 19개 시군구 (2006.4.20)	아파트거래신고지역(서울, 경기, 경남 일부 동) 연립주택거래신고지역(경남 일부 동) 다만, 재개발,재건축 정비구역으로 지정된 곳은 규모에 관계없이 모든 아파트와 연립주택은 신고 대상	현재 허가구역은 국토면적의 21.7% (2006.1) (수도권 녹지․용도미지정지역 및 비도시지역,개발제한구역, 신행정수도건설 관련 지역,기업도시 신청지 혁신도시 후보지 서울 뉴타운)

◦ 수도권과 충청권을 제외한 지방에 대해서는 분양권 전매금지 조항도 1년으로 단축 적용하고 있지만 지방의 수요를 살리는 데는 효과가 크지 않음.

- 분양초기 전매금지 적용시 투자자들의 구매심리를 크게 위축시킬 뿐만 아니라 1년후 분양권 전매금지가 풀리는 시점에서는 신규 분양물량과의 경쟁이 불가피하여 신규 분양률을 낮추는 요인이 되고 있음.

- 지방에 대한 배려 차원의 장치가 있음에도 불구하고 근본적으로 수도권과 유사한 규제로 인해 지방 주택수요 위축을 막지 못하고 있음.

◦ 현재 부동산 투기억제 관련 지역지정제도는 재정경제부가 주관하는 부동산 지정지역(투기지역)과 건설교통부가 주관하는 투기과열지구, 주택거래신고지역, 토지거래허가구역이 있음.

Ⅴ. 지방건설업 위기 해소방안

1. 적정 수준의 SOC 투자 유지

(1) SOC 예산 확대 필요성

◦ SOC 예산은 ‘참여정부’들어 지속적으로 감소하고 있으나 여전히 사회기반시설은 지속적으로 확충할 필요성이 있음.

- SOC 예산은 1990년대 이후 지속적으로 증가해 왔으나 2003～2005년 동안 1.9% 감소함.

<표 Ⅴ-> SOC(수송․교통 및 지역개발) 예산 증감율 현황

(단위: %)

구 분	1993～2000	2000～2003	2003～2005
SOC 예산	19.1	8.3	△1.9
교통시설부문	19.0	6.5	△3.0
기타부문	20.2	19.2	3.3
일반회계	12.9	10.0	5.5
GDP	10.3	7.6	-

자료 : 기획예산처,『2006-2010년 국가재정운용계획 공개토론회 자료집』, 2006. 3.

◦ 건설경기 침체와 지방업체의 부진의 원인중 하나는 건설물량의 정체내지 축소에 있으므로 적정수준의 예산확보를 통해 건설투자를 확대할 필요성이 있음.

◦ 또한 사회기반시설투자는 공사물량정체로 인한 건설산업의 활성화 뿐 아니라 침체국면에 놓여있는 국내경기의 활성화에도 도움을 줄 수 있음.

- 최근 몇 년간 건설투자는 건설경기는 국내 내수를 뒷받침하는 주요한 버팀목이 되어왔으나 최근 건설투자의 GDP 기여율이 (-)마이너스를 기록하는 등 향후 국내 경기 회복의 걸림돌이 될 수 있음.

- SOC 투자 지출은 건설산업 부문을 통하여 생산활동이 유발되는데 높은 생산 및 고용효과를 창출함으로써 단기적인 경제의 활성화에 이바지함. 또한 장기적으로 국가 또는 지역 경제의 성장에 기반이 되는 사회간접시설을 구축할 수 있음.

(2) SOC 확대 방안

1) SOC 재정투자 유지

◦ 건설투자가 국가경제에서 차지하는 비중이 선진국으로 갈수록 낮아지는 것은 사실이나 여전히 사회간접시설은 선진국에 비해 부족한 실정임.

- 물류비 및 교통혼잡비용 증가, 지역균형발전, 건설산업 활성화, 공기지연문제 등을 종합적으로 고려할 때, 향후에도 SOC 재정투자의 적정 수준을 유지하는 것이 필요함.

<표 Ⅴ-> 주요 국가별 교통관련 인프라 부문 비교(2005년 기준)

(단위: 순위)

구 분	한국	일본	싱가포르	홍콩	대만
도 로	24	4	2	8	23
철 도	26	23	2	1	28
항 공	13	2	26	28	9
항만·운하	27	24	7	1	18
물류시설	33	21	2	3	19

자료 : IMD, 국회 건설교통위원회(2006.2) 재인용.

2) 계속비계약제도 활성화

◦ 현재의 교통시설 등 SOC 사업의 공기 지연의 원인은 재정투자 축소에 따른 원인 외에 예산제도 미비도 관련성이 있음.

- 교통시설 등 대부분의 SOC 재정사업은 수년간에 걸쳐 사업이 진행됨에도 불구하고 대부분 장기계속계약제도로 예산 편성 및 집행

- 장기계속계약제도는 계속비제도와 같이 수년간에 걸친 총사업비를 사전에 예산으로 편성하여 확정하지 않고, 매년 예산 여건을 감안하여 당해 연도의 예산만을 편성하여 계약(차수계약)을 체결하기 때문에 완공위주의 집중투자 보다는 분산투자 초래

- 이에 따라 공기 지연과 공사비 증액이 일상화 되어 막대한 사회경제적 손실 초래

◦ 교통시설 등 SOC 재정사업의 예산제도 운영을 완공위주의 집중투자가 가능한 계속비계약 제도를 중심으로 운영되어야 함.

- 장기계속계약으로 운영하는 사업중 준공에 따른 사회․경제적 파급효과가 높은 사업순으로 계속비계약으로 전환 필요

3) 예산부족 재정사업의 민간투자사업 전환

◦ 예산부족으로 공기 지연, 착공 지연 되는 장기계속공사와 시급히 완성할 필요성이 높은 공사는 민간투자사업으로 전환하는 방안의 검토가 필요함.

- 예컨대, 당초 재정사업으로 추진되었던 부산-울산간 고속도로를 정부재원의 부족으로 공사가 지연되는 것을 막기 위해 민간투자사업으로 전환

◦ 일반국도는 고속도로와 달리 일정한 현금수입이 발생하지 않고, 통행량 및 공사구간이 고속도로에 비해 작기 때문에 BTO방식 보다는 BTL방식을 적용해야지만 민간투자유치가 가능할 것으로 보임.

- 2006년 현재 245개의 국도확장사업장의 평균 공사구간은 9.4㎞로 BTL 방식으로 기존 사업을 전환하거나 신규 사업추진시 현재의 4～5개 사업장을 통합하여 민간투자방식으로 추진 필요

2. 지방 주택시장 규제의 정상화

(1) 해제요건 갖춘 주택투기지역 신속히 해제

◦ 현재 지방 주택시장을 종합 평가할 때, 행정복합도시 등을 제외하고는 투기우려가 거의 없기 때문에 전향적으로 해제 요건을 적용할 필요가 있음.

- 주택가격이 안정된 지역으로 당초 구역지정의 목적이 달성되었다고 판단되는 지역

- 지정 범위가 너무 광범위하여 지역내 실수요자들의 주택구입에 불편 및 불이익을 초래(금융대출 제한 등)하고 있는 지역

- 유사한 규제가 중복 적용되고 있거나, 타 법률의 제정 등으로 인해 규제지역 지정의 효과를 이미 달성하고 있는 경우(주택거래신고지역) 등

(2) 수급여건을 고려한 맞춤형 규제

◦ 지방 주택시장은 수도권과 유사한 수요억제 정책남발로 인해 수요가 위축되면서 미분양, 미입주 물량이 급증하고 있고 지방 주택업체의 도산우려가 커지고 있기 때문에 대책마련이 시급함.

- 지방은 이미 주택보급률이 100%를 넘어서 있고 인구도 지속적으로 감소하고 있는 추세임.

- 외부의 주택구매 수요가 사라진 상태에서 지방 자체로서는 과잉공급된 물량의 해소는 상당한 시간이 필요함

- 혁신도시, 행정중심복합도시, 경제특구, 기업도시 등 각종 개발계획과 맞물려 주택경기 침체상황에도 불구하고 지속적으로 공급이 증가할 것으로 보임.

◦ 수급상황을 고려하여 수요진작이 필요한 지역에서는 적정한 주택수요를 유도하고 투기우려가 남아 있는 지역에서는 지속적인 시장 감시와 더불어 공급확대가 필요함.

- 미분양 물량이 급증하고 상대적으로 주택가격 하락이 심한 지방에서는 경기침체를 완화하기 위한 특별 지원책 마련(미분양물량 해소를 위해 한시적으로라도 지방의 미분양 주택을 구매하는 경우, 세금감면  및 금융대출상의 혜택 부여)

◦ 전국적으로 유사하게 적용하고 있는 각종 주택규제를 지역별 수급특성에 맞게 ‘맞춤형 규제’로 바꿀 필요가 있음.

- 투기지역, 투기과열지구, 신고지역, 허가구역 등의 다양한 제도가 있으나 지역간의 차등화가 부족하고, 주관부처가 다른 데다가 중복적인 내용도 있어 시장에 적잖은 혼동을 주고 있으므로 현실에 맞게 재조정

- 또한 지역 판정에 대한 심의 및 적용도 수시로 하게 되어 시장의 혼란이 초래되므로 1년 단위로 평가하여 매년 초에 지역을 자동적으로 고시하는 장치 도입 필요

(3) 지방의 주택공급계획 재조정

◦ 지방 주택공급 계획을 재검토하여 수급여건에 맞게 축소조정해야 함.

- 각 지역별 미분양 실태를 엄밀하게 조사하고 향후 계획된 모든 주택공급 총량 파악 필요

- 지역별 주택 수급상의 과부족을 면밀히 비교하여 주택공급계획 재수립

- 향후 주택공급계획 수정에 따라 택지공급계획도 재조정 필요

3. 중소업체 수주 확대를 위한 입낙찰 제도 개선

◦ 턴키공사 발주 증대, BTL 사업 확대 등으로 인해 중소업체의 수주기반이 급격하게 무너지고 있어 이에 대한 제도적 보완 장치가 필요함.

- 이를 위해 다양한 측면에서 제도적 보완책이 검토될 필요성이 있음.

◦ 중소형업체의 턴키․대안공사 참여 확대 방안 모색

◦ 최저가 낙찰제 공사 지역중소업체 공동도급 확대 : 최저가 낙찰제 공사의 경우, 지역중소건설업체와 공동도급을 할 경우 입찰가격 평가시 10% 내외의 가격우대 방안을 검토할 필요가 있음.

◦ 대형공사 금액기준 상향조정 :

- 현행 국가계약법 시행령 79조에서는 ‘대형공사’를 100억원 이상 공사로 정의하고 있으나 제정(1995년)후 10년이 지난 현재까지 동일한 적용되고 있음.

- PQ심사 대상공사 금액기준은 지난 5월 200억원으로 상향조정되었으나 설계/시공 일괄 및 대안입찰 공사도 상향조정하는 것이 바람직함.

4. 임대형(BTL) 민간투자사업의 합리적 조정

◦ 2005년부터 학교시설, 하수관거사업, 문화복지시설 등 중소업체의 수주영역이었던 시설사업을 임대형(BTL) 민간투자사업으로 전환하면서, 건설업계 내부의 수주 양극화도 심화

- 중소 건설업체의 참여기회 확대, 가격요소 위주의 평가 개선 등 필요

◦ 임대형(BTL) 민간투자제도의 합리적 조정

- 단위사업의 규모가 지역제한 입찰기준(국가기관: 50억원, 지자체: 70억원) 이하일 경우는 BTL방식의 민간투자사업이 아니라 재정사업으로 추진

- 번들링 규모를 현행 500억에서 200～300억원대로 조정하여 경험과 위험관리에 취약한 중소건설업체의 참여할 수 있도록 함.

- 학교시설사업에 대한 중소건설업체의 자기자본 출자 비율 대폭 하향 조정하거나 소규모 공사가 포함되는 경우 자본출자 면제

- BTL 민자사업에 대한 현재의 평가 체계는 지나치게 가격 평가 위주의 평가체계이므로, 이를 개선하기 위해 가격 요소 평가 배점의 하향 조정 및 가격 요소 평가 배점의 격차 축소 등 필요

- 주무 관청이 공사비를 공공공사 낙찰률에 기준하여 책정하는 방식 개선

5. 무자격 부실업체 퇴출

◦ 현재 중소건설업체가 수주난을 겪고 있는 데에는 건설업 면허개방 이후 신규업체의 급증과 건설업 등록 기준조차 갖추지 못한 무자격 부실건설업체의 난립이 직접적인 큰 원인

- 일반건설업체의 경우, 1997년만 해도 3,896개사였던 것이 2006년 5월말에는 13,072개사로 3.4배 증가

◦ 대-중소건설업체의 동반성장이나 상생방안의 모색도 기술력과 경쟁력을 확보한 건실한 중소업체들을 선별하고, 무자격 부실건설업체는 시장에서 퇴출되어야 한다는 전제에서 수립

․ 업체관리․감독 강화 등 부실업체 퇴출 시스템을 통하여 무자격 부실건설업체의 진입억제 및 퇴출을 지속적으로 추진

6. 지방 개발사업의 지역업체 수주 및 시공참여 기회 확대

◦ 혁신도시, 기업도시, 행정복합도시 및 경제자유구역의 개발 등 각종 지역개발사업도 종합적인 사업능력을 갖춘 대형업체 수주시장이 되고 있음.

- 해당 지역 중소업체들이 수주하기에는 사업규모가 너무 크고 초기 비용투자가 수반됨.

◦ 지역업체의 시공 및 사업 참여를 높여 지역개발사업이 실제적으로 지역경제에 도움을 주는 방안으로 추진되도록 유도함.

- 지방업체 참여율을 높이기 위해서는 지방업체 참여율 하한선을 정하거나 입찰가격 평가시 가격 가점 부여

- 지역업체 참여시 각종 인허가 절차 및 군사시설 관련 협의, 농지전용 및 환경성 검토 등에서도 혜택 부여

Ⅵ. 맺음말

◦ 건설경기의 수축국면이 2003년 말부터 진행되고 있는데다 최근 지방주택경기를 중심으로한 가속화 양상은 건설경기의 수축국면을 장기화 시킬 가능성도 있음.

- 최근 건설산업의 위축에 대한 시각은 장기적인 건설경기주기상의 문제라는 시각과 구조조정이 필요한 시각이라는 주장도 있음.

- 그러나 건설경기의 위축이 장기화되거나 지방건설경기의 급격한 침체는 국가적인 부담으로 작용할 수 밖에 없음.

◦ 민간 건설시장은 정부의 정책이 미치기 어려운 영역이지만 규모에 따른 기능 및 역할분담이 필요함.

- 민간시장에서는 업체 규모에 따른 양극화가 예전부터 존재하였고 앞으로도 더욱 심화될 것으로 보임.

- 주택시장의 브랜드화, 후분양제 시행확대 등으로 양극화가 가속될 것임.

- 따라서 대형업체와 중소업체간의 규모에 따른 기능 및 역할의 분담을 통한 시장구도 형성 필요

◦ 그런데 정책의 영향이 미칠 수 있는 공공 건설시장에서도 양극화가 심화되고 있는 것이 문제임.

- 2005년의 중소형 업체 공공부문 수주비중이 현격히 줄어든 것은 정부의 제도변화 및 SOC 투자 등 공공부문 예산 감소에 기인함.

- 따라서 이에 대한 보완 및 검토 작업은 필요할 것임.

◦ 향후 지방주택경기 위축, 지방건설산업 위축이 심화될 가능성을 인식하고 정부차원에서 보다 적극적으로 대비할 필요가 있음.

- 최근 지방건설경기와 지방주택경기를 구분하여 공공부문에서만 접근하려는 시도도 있으나 최근 주택경기의 비중을 감안하면 공공부문만으로 해결은 어려울 것으로 판단됨.