주공, 판교 공동주택용지 개발로만

4,500여억원 폭리 챙겨

- 자체조성 공동주택용지 택지비,

부풀려진 조성원가에 무려 30%이상 높게 산정 -

■ 현 황

o 토지공사, 주택공사, 성남시, 경기도 등이 참여한 판교관련 총사업면적은 281만여평에 달하며 사업주체별로는 토공이 150만평, 주공이 75만평, 성남시가 55만평을 개발하였음.

- 이중 공사는 현재까지 15만여평의 공동주택용지를 직접 조성해 3월에 평당 1,100만원의 분양가로 4개블록, 2,192가구를 분양했으며, 8월에는 중대형(평당 1,800만원)을 포함한 5개블록, 2,114가구를 분양하였음.

- 이외에도 공사는 직접 조성한 5만 3천여평의 공동주택용지를 민간업체에게 공급했음.

■ 문제점 및 지적사항

o 본 위원이 공사가 자체 조성한 판교의 공동주택용지에 대한 택지비를 분석해 본 결과 공동주택용지 조성으로만 가져간 개발이익이 무려 4천 500여억원에 달하는 것으로 나타났음.

o 공사가 지난 3월에 입주자모집공고를 통해 공개한 분양원가 구성항목 중 평당 택지비는 블록별로 615-658만원이었음.

- 그러나 실제 용적률을 감안한 평당 조성원가는 430만원-490만원 수준에 불과함.

- 또한 지난 8월 2차분양의 경우 역시 평당 조성원가는 370만원-640만원인데 반해 평당 택지비는 무려 640만원-790만원이었음.

- 이처럼 공사는 자체조성한 공동주택용지 중 임대주택용지인 A18-1 블록의 일부를 제외하고는 택지비를 조성원가보다 평균 32%나 높게 책정해 약 3,640여억원의 개발이익을 냈음.

[공사가 직접 조성한 공동주택용지 평당 택지비 대비 조성원가]

(단위:천원)

블록	주택규모	총주택 공급면적 (평)	용적률(%)	평당 택지비 (신고금액)	평당 조성원가	과부족	차액 (개발손익)
A18-1	60 이하	6,192	150	4,724	4,953	-299	-1,417,968
	60~85	15,945	150	6,153	4,953	1,200	19,134,000
A22-1	60~85	12,854	170	6,524	4,370	2,154	27,687,516
A22-2	60~85	19,083	170	6,539	4,370	2,169	41,391,027
A23-1	60~85	15,230	170	6,589	4,370	2,219	33,795,370
A19-1	85 이하	6,115	200	6,504	3,715	2,789	17,054,735
A20-1	85 이하	6,606	200	6,504	3,715	2,789	18,424,134
	85 초과	10,282	200	7,612	3,715	3,906	40,161,492
A21-1	85 초과	35,753	184	7,520	4,040	3,480	124,420,440
A21-2	85 이하	9,181	183	6,356	4,060	2,296	21,079,576
A27-1	85 초과	14,623	115	7,964	6,460	1,504	21,992,992
합 계							363,723,314

* 아파트공급 평당 조성원가=택지 평당 조성원가(743만원)÷용적률

차액(개발손익)=공급면적×과부족

- 그 결과 공사가 판교에서 공급한 아파트의 분양가는 평당 천만원을 우습게 넘어버렸음.

o 또한 공사는 이외에도 5만 3천여평의 공동주택용지를 조성해 민간업체에게 판매함으로써 약 850여억원 개발이익을 챙겼음.

o 이같은 결과에 대해 정부와 공사는 “보상, 기반시설 마련에 많은 돈이 들어가는데다 일정부문 임대주택을 짓기 위한 비용마련을 위해서도 불가피한 선택이라고 주장하고 있음.

- 서민의 주거안정을 책임져야할 대표 공기업인 공사가 이처럼 분양가를 높이면서까지 조성원가보다 무려 30%이상 높게 택지비를 책정해 서민들의 주머니를 털어가는 것이 바람직하다고 보는지?

o 최근 부동산 정보제공업체의 분석에 따르면 올해 서울, 수도권에서 분양된 민간아파트의 평당 분양가는 1,118만원인데 반해 공공부문은 이보다 120만원이나 높은 것이라고 밝혔음.

- 더구나 민간부문의 분양가 평균치에는 평당 3천만원을 웃도는 주상복합아파트도 포함돼 있다는 점을 감안할 때 일반 아파트의 가격차는 더 벌어질 것이라고 함.

- 결국 이같은 공공부문의 높은 분양가는 신규분양될 민간부문의 분양가를 높일 뿐만 아니라 해당지역의 기존 아파트 가격까지 견인하는 결과를 초래한다는 것임.

o 공사 역시 예외는 아님. 공사의 2005년 서울,경기 등 수도권지역의 평당 분양가는 평균 610만원 수준이었으나 올해 분양한 판교의 평당 분양가는 무려 1,100만원에 달함.

- 물론 공공부문 아파트라도 건설에 따른 수익은 거둬야 함. 정부의 임대주택 건설 재원마련을 위해서라도 필요함.

- 그렇지만 공공부문의 지나친 차익은 주변아파트 가격의 상승을 초래하는 만큼 보다 신중을 기해야 한다고 보는데 이에 대한 사장의 견해는?

o 판교주택은 소위 주택공영개발에 의해 건설된 것임.

- 주택 공영개발의 진정한 목표는 개발이익 환수보다는 서민층의 주택구입을 쉽게 하는 것임.

- 최근 참여정부의 부동산정책을 자화자찬한 “투기시대의 종말”이라는 홍보책자의 내용을 보면 “아파트 청약을 통해 집을 마련하려는 서민들의 꿈이 실현되려면 무엇보다도 분양가격이 중요하다. 소득이 갑자기 늘어날 리 없고 금융권 대출도 한계가 있기 때문에 적정한 분양가격은 내집 마련의 필수조건이다”고 밝히고 있음.

o 그러나 현재 정부가 추진하는 공영개발은 여전히 서민들이 어떻게 주택을 구입하느냐는 안중에도 없이 그저 가진 자들이 구입가능한 주택을 짓고 거기서 발생하는 이익을 환수해 공공재원을 확보하겠다는 정부중심의 정책에 불과한 것임.

- 지금처럼 공공부문의 분양가가 올라간다면 주택공영개발에 무슨 효용이 있는지, 더 이상 기대를 걸지 말아야 하는 것인지 반문하고 싶음.

- 과연 이러한 주택공영개발을 통해 얻은 이익을 서민주거 안정에 재투자한다 하더라도 결국 책정된 분양가가 집값 불안을 야기할 정도라면 이는 분명 정부의 서민주거안정이라는 정책목표에 반하는 것 아닌지? 사장의 견해를 명백히 밝혀주시기 바람.