비축용 임대주택 시범사업,

토공 사업확장 위해 이유불문 참여추진

- 수익성 부족으로 민간은 외면, 사업확장 우선하는 토공은 적극적 참여

- 법적 논란 · 밥그릇싸움 비난에도 버티기로 일관

□ 지난 9.20일 비축용 임대주택의 민간자금 모집의 가능성을 시험하는 시범사업에 대한 공모에 ‘서울자산운용’이 단독 응모해 우선협상대상자로 선정되었음

- 9.10일 1차 공모가 있었지만, 서울자산운용만이 단독 응모해 9.11일 재공모가 실시되었으나, 역시 서울자산운용만이 단독 응모

※ 비축용 임대주택 시범사업 추진 현황

- 2007.1월 비축용 임대주택 사업계획 발표 : 임대주택 펀드를 통한 임대주택 건설

- 2007.2월 건교위에 비축용 임대주택의 법적 근거를 만들기 위한 임대주택법안 상정 후 임대주택 펀드 현실성 미흡 등을 이유로 현재까지 계류

- 2007.8월 임대주택법안의 통과가 어려워지자 10년 장기임대주택 형식을 빌어 시범사업 추진발표

- 2007.9.10 : 1차 제안서 접수(서울자산운용의 단독 응모)

- 2007.9.11 : 재공모

- 2007.9.18 : 2차 제안서 접수 및 심사(서울자산운용의 단독 응모)

- 2007.9.28 : 서울자산운용을 우선협상대상자로 선정

- 2007.10.11 : 주간사 계약체결

- 2007.10.23 : 투자협약 체결 예정

□ 특히, 서울자산운용이 결성한 펀드에 가입한 곳은 공공자금의 국민연금이 유일

- 건교부는 시범사업을 감안한 듯 서울자산운용 및 토공의 출자금 외 모든 금액을 국민주택기금에서 융자

- 더욱이 출자금에 대한 원금보장 및 임대주택법 통과시 임대주택 펀드에서 9.61%라는 수익보장을 제시

□ 이와 같은 혜택에도 불구하고 13년(건설기간 3년 포함)의 무수익 기간과 부동산 시장의 불확실성으로 인해 민간자금을 끌어들이기에 역부족

- 이는 곧 임대주택 펀드에 민간자금 유치가 쉽지 않을 것이라는 반증

□ 이처럼 임대주택에 대한 민간부문의 외면과 법적 논란에도 불구, 토공은

‘사업확장’을 위해 적극적으로 참여

- ｢한국토지공사법｣상 업무범위는 토지 취득ㆍ개발ㆍ관리 등에 국한되어

있으며, 주택건설 기능은 제외되어 있음

- 임대주택법 역시 임대사업자로 등록할 수 있는 대상에 토공은 제외되어

있음

□ 그러나 토공은 시범사업에 참여할 수 있는 근거로 ｢한국토지공사법｣

제9조 제2항 및 임대주택법시행령 제9조의2 제4항을 제시

- 또한, 토공이 직접 임대주택을 건설하는 것이 아니라 특수목적법인(SPC)을

통한 간접적 투자라고 강조

□ 그러나 ｢한국토지공사법｣ 제9조 제2항의 ‘유사한 업무’는 토지조성 등의

관련 업무로 국한되어야 함으로서 택지조성의 완료 후 임대주택 건설이

유사업무라고 할 수 없음

- 특히 ｢임대주택법시행령｣ 제9조의2 제4항은 임대사업을 시행하기 위한

특수목적법인(SPC)을 정의하는 것으로 임대사업자로 등록할 수 없는 주

체가 SPC를 빌어 임대사업을 할 수는 없음

□ 그러나 토공은 SPC에 출자하는 것을 넘어서 임대주택의 건설, 분양, 관리

등을 총괄하는 업무를 맡고 있음

※ 한국토지공사법 제9조(업무)

①공사는 제1조의 목적을 달성하기 위하여 다음 각 호의 업무를 행한다.

1. 토지의 취득·개발·비축·관리·공급 및 임대

2.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」·「공공기관 지방이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에 관한 특별법」 그 밖에 다른 법률에 따른 토지 및 건축물의 매입

3. 토지의 개발에 관한 다음 각 목의 사업

가. 주택건설용지·산업시설용지 및 대통령령이 정하는 공공시설용지의 개발사업

나. 주거·산업·교육·연구·문화·관광·휴양·행정·정보통신·복지·유통 등(이하 이 목에서 “주거등”이라 한다)의 기능을 가지는 단지 또는 주거등의 기능의 단지 및 기반시설 등을 종합적으로 계획·개발하는 복합단지의 개발사업

다. 도시개발사업 및 도시환경정비사업

라. 간척 및 매립사업

4.「택지개발촉진법」·「주택법」·「산업입지 및 개발에 관한 법률」 그 밖의 다른 법률에 따라 공사가 시행할 수 있는 사업

5. 제3호 및 제4호의 사업(이하 “토지개발사업”이라 한다)에 따른 대통령령이 정하는 공공복리시설의 건설·공급

6. 토지채권의 발행

7. 토지의 매매·관리의 수탁

8. 국토 및 부동산에 관한 조사·연구, 조사·연구용역의 제공 및 정보화 사업

9. 국가·지방자치단체 또는 「국가균형발전 특별법」 제2조제7호에 따른 공공기관으로부터 위탁받은 제1호 내지 제5호 및 제8호의 업무

10. 제1호 내지 제9호의 업무에 부대되는 업무

②공사는 이사회의 의결을 거쳐 제1항 각호에 해당하는 업무 또는 이와 유사한 업무를 행하는 법인에 대하여 그 자본금의 전부 또는 일부를 출자할 수 있다.

③공사는 국외에서 토지개발사업 및 이에 부대되는 사업을 행할 수 있다

※ 임대주택법 제2조

4. "임대사업자"라 함은 국가·지방자치단체·대한주택공사·지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 "지방공사"라 한다)·제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제6조의2의 규정에 의하여 설립된 임대주택조합을 말한다.

【 질  의 】

Q). 이번 시범사업은 민간 자금을 유치하기 위해 사업성이 높은 지역을 골라

공모를 했는데도, 민간부문이 응모신청을 하지 않은 이유는?

q). 10여년 뒤의 부동산 시장에 대한 불확실성 등으로 수익성을 맞추기

어렵기 때문 아닌가?

q). 수익성이 높은 지역을 골라 공모한 시범사업도 민간자금 유치를 못했

는데, 90조원이라는 막대한 임대주택 펀드 유치가 가능하겠는가?

Q). 비축용 임대주택의 가장 큰 목적은 저소득층을 위한 임대주택 공급인가?

q). 10년 뒤에 시장 상황에 따라 매각여부를 결정한다는 것은 임대목적이

아닌 주택시장의 공급조절이 가장 큰 목적이 아닌가?

q). 임대주택 공급이 가장 큰 목적이 아니고, 민간자금 유치도 제대로 되지

않는다면, 비축용 임대주택은 전면 재검토해야 되지 않는가?

Q). 토지공사는 토지 개발, 관리 등의 유사업무로서 특수목적법인에 간접투자를

하기 때문에 법적 문제가 없다는 입장인데, 비축용 임대주택 외 추가적인

임대주택 건설을 위한 특수목적법인 설립에 대한 검토를 하겠는가?