◉ 대통합민주신당(평택을)  정 장 선  국회의원실 ◉

제269회 정 기 국 회 2007년 10월 26일(금)	보 도 자 료	전화. 788-2985 Fax. 788-3621

◇ 국정감사 : 한국토지공사 ◇

	≪질 의 요 지≫
▣ 토공 PF사업 건설업체 특혜성 사업추진 개선해야 - 토공 임직원출신이 PF회사 전출, 대표이사 맡아 - PF회사 대부분 건설업체들 출자, 특혜성 시공·분양 - PF회사 출자 건설업체에 시설공사 수의계약 - PF회사 참여 건설업체가 백화점 등 수의게약 분양받아 - 재무적 투자자 위주의 PF사업 추진해야 ▣ 토공은 개성공단 사업활성화에 최선을 다해야 - 개성공단 2단계 사업 추진 등 2007 남북정삼회담 합의 - 개성공단 2단계 사업, 비용은 25억불 남한 경제효과 130억불 - 개성공단 생산과 수출 지속적으로 증가 - 개성공단 1인당 생산성 증가 - 토지개발, 인력공급 등 개성공단 활성화에 최선을 다해야 ▣ 토지비축사업 택지개발과 연계 강화해야 - 토지비축사업 전국 토지거래량의 1%이하 - 비축토지의 택지개발사업 편입 50%에 못미쳐 - 택비개발과 연계한 토지비축사업으로 효율성 높여야 - 공사의 농지 매입 허용 등 제도개선이 과제

토공 PF사업 건설업체 특혜성 사업추진 개선해야

▣ 토지공사의 PF사업 추진현황

토지공사는 택지사업지구에서 상업용지 개발을 기존에는 일반분양 방식으로 추진하였으나, 일반분양 방식이 계획과 괴리된 소규모 난개발과 할인점, 병원 등 주요 편의시설이 주민입주 후에도 상당기간 들어서지 않아 주민에게 큰 불편을 주는 문제 등이 발생하자 2001년 용인 죽전 역세권개발사업부터 PF방식으로 상업용지를 개발하고 있음

현재, 토공에서 PF방식으로 상업용지를 개발하고 있는 곳은 용인죽전, 용인동백, 화성동탄, 대전엑스포컨벤션복합센타, 용인동백환경친화적주택단지, 광주수완 등 6개 사업지구

<토공의 PF사업 추진 현황>

구 분	(주)그린시티	(주)쥬네브	메타폴리스(주)	스마트시티(주)	모닝브릿지(주)	(주)레이크파크
사 업 명	용인죽전 역세권개발 PF사업	용인동백 테마형쇼핑몰 PF사업	화성동탄 복합단지 PF사업	대전엑스포 컨벤션복합센타 PF사업	용인동백 환경친화적 주택단지 PF사업	광주수완 호수공원쇼핑몰 PF사업
사업면적	49,279㎡	44,310㎡	95,494㎡	170,529㎡	62,024㎡	33,537㎡
건축연면적	267,157㎡	212,446㎡	812,502㎡	522,298㎡	25,934㎡	116,466㎡
사 업 비	4,628억원	4,187억원	1조 7,276억원	1조 284억원	1,483억원	2,459억원
토 지 비	1,132억원	958억원	3,100억원	1,754억원	474억원	659억원
사업기간	6년 2개월 (‘02.01～‘08.03)	4년 7개월 (‘03.05～‘07.12)	7년 8개월 (‘04.04～‘11.12)	5년 6개월 (‘04.06～‘09.12)	3년 (‘05.06～‘08.06)	5년 (‘06.12～‘11.12)
유치시설	백화점,할인점, 주차빌딩,오피스텔 등	할인점, 영화관,문화센터, 교육시설 등	아파트,할인점, 호텔, 오피스, 벤처센타 등	공동주택,호텔,오피스텔, IBC,방송국 등	단독주택,커뮤니티시설 등	할인점,쇼핑몰, 멀티플렉스,스포츠센타 등

한편, 토공은 6개 사업지역 PF 회사에 20%미만의 지분으로 참여하도록 하고 있어 18.18~19.9%까지 지분참여를 하고 있음

<토공 PF사업 추진 회사 현황>

구 분	(주)그린시티	(주)쥬네브	메타폴리스(주)	스마트시티(주)	모닝브릿지(주)	(주)레이크파크
임직원(명)	9명 (비상근2)	17명 (비상근 1)	27명 (비상근 4)	SPC : 6명 AMC : 22명	SPC : 6명 AMC : 8명	SPC : 6명 AMC : 10명
자본금 (억원)	239 (설립시 : 11)	329 (설립시 : 30)	528 (설립시 : 40)	SPC : 473 AMC : 3	SPC : 72 AMC : 3	SPC : 130 AMC : 3
출자지분 (%)	토공 18.18 신세계 71.82 신세계건설 10	토공 19 리얼코홀딩스 26 상수종건 18.6 오송 11.4 신세계 10 삼부토건 10 포스코건설 5	토공 19.9 포스코건설 40 팬퍼시픽 26 신동아건설 12 신한은행 2	토공 19.9 대우건설 19.2 삼부토건 17.3 운암건설 17.3 인스빌 6 대전방송 5 산업은행 5 서브리더 4 신한은행 3 국민은행 1.8 도시개발 1.5	토공 19.9 SK건설 19.9 퍼시픽랜드 15.11 드림사이트 12.6 신한은행 11 신한캐피탈 5 신한증권 3.89 포스홈 3 쎄쩌코리아 3 송담건설 2.6 원현주택 2 팀버하우스 2	토공 19 롯데쇼핑 23.9 신한캐피탈 16.1 국민은행 15 하나은행 15 롯데건설 6 남양건설 5

▣ 토공 임직원 출신이 PF회사 전출, 대표이사 맡아

현재 PF회사 총직원 111명 가운데 17%인 19명이 토공에서 전출된 임직원이며 PF회사의 임원 19명 가운데 13명이 토공출신 임원으로 PF회사가 사실상 토공의 자회사가되고 있음

토공이 상업용지를 PF방식으로 개발을 추진한 취지는 토공의 참여로 공공성도 살리고, 민간의 자본과 경영 노하우를 결합하여 개발사업에 접목시키고자 하는 것이었음

따라서, PF회사를 토공출신 임직원이 전출하여 특히 임원이 되는 것은 PF회사를 사실상 자회사로 여기는 것으로 바람직하지 못하므로 PF회사의 대표이사 등 주요한 경영진은 반드시 외부공모를 통해 전문경영인을 영입하는 것이 바라직함

<PF회사 토공전출 인력 현황>

구 분		임직원수(비상근)			토공출신	비고
		계	임 원	직 원
(주)그린시티		9	4 (2)	5	2	*토공출신 임직원 : 17% (19명/111명) *토공출신 임원 : 총 13명 (비상근․파견 4명 포함)
(주)쥬네브		17	5 (1)	12	2
메타폴리스(주)		27	8 (4)	19	6
스마트시티	SPC	6	6 (6)		1(비상근)
	AMC	22	5	17	4
모닝브릿지	SPC	6	6 (6)		1(비상근)
	AMC	8	4 (1)	4	1(파 견)
레이크파크	SPC	6	6(6)		1(비상근)
	AMC	10	4	6	1
계		111	48 (26)	63	19

※ 그린시티, 쥬네브, 메타폴리스, 스마트시티자산관리, 모닝브릿지, 레이크파크자산관리 대표이사는 토지공사 출신이 맡고 있음

▣ PF회사에 대부분 건설업체들 출자, 특혜성 시공·분양

토공이 추진하고 있는 PF사업 6개 지구의 PF회사 출자현황을 보면, 그린시티와 쥬네브의 경우, 건설업체들만 출자를 하고 있으며, 메타폴리스의 경우 재무적투자자 출자비중은 2%, 스마트시티의 경우 9.8%, 모닝브릿지의 경우 19.89%이며 최근의 레이크파크의 경우 46.1%의 다소 높은 비중을 보이고 있음

지금까지 토공의 PF사업은 재무적 투자자가 아닌 건설업체가 주로 출자하여 사업을 추진함으로써 PF회사에 출자한 건설업체가 수의계약으로 시설물 공사를 수의계약으로 수주하고, 분양까지 받는 사실상의 특혜를 받게 됨

따라서, 건설업체보다는 은행 등 재무적 투자자 위주로 PF회사가 구성되도록 함으로써 시공이나 분양에 공개경쟁을 도입하여 수익을 최대화하고 발생한 수익이 공공의 목적에 맞게 배분될 수 있도록 하여야 함

▣ PF회사 출자 건설업체에 시설공사 수의계약

토공이 PF사업을 추진하고 있는 6개 사업지구의 PF회사에서 발주한 시설공사는 PF회사에 출자한 건설공사들이 예외없이 수의계약으로 공사를 맡음

따라서, 토공이 고정수익을 받는 것으로 계약한 용인 죽전, 용인 동백의 경우에는 실제 시설공사를 경쟁입찰에 맡겨 사업비용을 줄이는데 따른 토공의 실익이 없다고 할 수 있음

그러나, 나머지 사업지구의 경우, 토공이 변동수익율에 따라 참여한 출자지분만큼 수익을 얻을 수 있음에도 불구하고 시설공사의 공사비를 줄일 수 있는 공개경쟁입찰이 아닌 수의계약으로 시설공사를 발주한 것은 토공이 PF사업을 통한 공익성 확보에 최선을 다하지 않은 것이며, PF회사에 출자한 건설회사에는 사실상 특혜를 주는 것

<각 PF 사업지구의 시설공사 수의계약 현황>

- 용인죽전 : 그린시티 -

(단위 : 백만원, 부가세 별도)

구분	계약 상대방	면적(㎡)	금액	㎡당 단가
할인점	신세계건설	70,648	46,859	0.66
백화점		99,766	124,101	1.24
주차빌딩		60,911	32,210	0.53
오피스텔		35,397	42,384	1.20
계		266,722	245,554

용인죽전 PF사업지구의 경우, PF회사인 그린시티에 10%의 지분참여를 하고 있는 신세계건설이 수의계약으로 할인점, 백화점, 주타빌딩, 오피스텔 등의 시설공사를 수주함

- 용인동백 : 쥬네브 -

(단위 : 백만원, 부가세 별도)

구 분		계약 상대방	면적(㎡)	금액	㎡당 단가
상업시설	A블록	포스코건설	133,954	133,070	0.99
	B․C블록	삼부토건	78,371	76,558	0.98
계			212,325	209,628

용인동백 PF사업지구의 경우, PF회사인 쥬네브에 5%의 지분참여를 하고 있는 포스코건설이 상업시설 A블록 공사를 , 10%의 지분참여를 하고 있는 삼부토건이 B·C블록의 공사를 수의계약으로 수주

- 화성동탄 : 메타폴리스 -

(단위 : 백만원, 부가세 별도)

구 분		계약상대방	면적(㎡)	금액	㎡당 단가
주거	주상복합아파트	포스코건설 신동아건설	315,793	458,530	1.45
비주거	상업시설 등		97,336	107,264	1.10
	할인점		49,729	48,395	0.97
계			462,858	614,189

화성동탄 PF사업지구의 경우, PF회사인 메타폴리스에 40%의 지분을 가진 포스코건설과 12%의 지분을 가진 신동아건설이 주상복합아파트, 상업시설, 할인점 등의 공사를 수의계약으로 수주

- 대전엑스포 : 스마트시티 -

(단위 : 백만원, 부가세 별도)

구 분		계약 상대방	면적(㎡)	금액	㎡당 단가
주상복합	아파트	대우건설 삼부토건 운암건설	201,031	261,492	1.30
	오피스		12,304	14,143	1.15
	근린생활		6,241	6,419	1.03
호텔			29,355	34,010	1.16
계			248,931	316,064

대전엑스포 PF사업지구의 경우, PF회사인 스마트시티에 19.2%의 출자지분을 가진 대우건설과 17.3% 출자지분의 삼부토건, 17.3%의 지분을 출자한 운암건설이 주상복합아파트, 호텔 등의 시설공사를 수의계약으로 수주함

- 용인동백 환경친화적주택단지 : 모닝브릿지 -

(단위 : 백만원, 부가세 별도)

구분		계약 상대방	면적(㎡)	금액	㎡당 단가
단독주택	주거	SK건설	8,863.5	17,637	1.99
	공동시설		896	1,215	1.36
계			9,759.5	18,852

용인동백 환경친화적주택단지 PF사업의 경우, PF회사인 모닝브릿지에 19.9%의 출자지분을 가진 SK건설이 단독주택 주거 및 공동시설 공사를 수의계약으로 수주

▣ PF회사 참여 건설업체가 백화점 등 수의계약으로 분양

용인죽전 PF사업지구의 경우, 시설공사를 PF회사에 출자한 건설업체가 수의계약으로 분양을 받은 것은 물론, 백화점은 신세계(71.82% 출자지분)에 1,177억원에, 할인점은 482억원에 E-Mart에, 주차빌딩은 신세계에 353억원에 수의계약으로 분양함

▣ 재무적 투자자 위주의 PF사업 추진해야

토공에서 택지개발사업지구의 상업용지에 대해 PF방식을 도입하여 사업을 추진하는 것은 과거 일반분양에 따른 문제점을 해소하기 위한 바람직한 사업추진방식이라 할 수 있음

그러나, PF사업에 참여하는 업체가 사업의 배당수익을 목적으로 하는 재무적투자자라야 시설공사의 발주, 분양 등에서 수의계약이 아닌 공개경쟁입찰을 통해 사업비용은 줄이고, 수익은 최대한 확보할 수 있음

따라서, 차후 추진되는 PF사업에 대해서는 재무적 투자자를 위주로 출자를 하도록 하고, 시설공사의 발주와 분양에 있어 경쟁입찰에 따르도록 함으로써 PF사업이 일부 건설업체의 특혜성 사업으로 되지 않도록 제도적 개선을 지속적으로 추진해야 함

개성공단은 한반도의 미래, 토공은 공단 활성화에 최선을 다해야

▣ 2007 남북정상회담에서 개성공단 2단계 추진 등 경협 합의

2007 남북정상회담에서 서해평화협력특별지대의 설치와 개성공단의 2단계 사업착수, 해주항과 경의선 철도 개보수, 서울 백두산 직항로 개설, 남포 조선협력단지 건설 등의 남북간 경제협력 방안이 합의됨

▣ 개성공단 사업추진현황

토지공사는 총사업비 2,641억원(토공 1,131억원, 기금 1,510억원)을 투입하여 개성공단 1단계사업으로 2003년  총 330만㎡를 개발하는 공사에 착공, 2007년 12월 사업 준공을 앞두고 있음

개성공단 1단계 공장용지 총 219만㎡는 222개 기업에 분양되어 현재 24개 기업이 조업 중에 있으며 나머지 업체는 2009년까지 입주 예정이며, 공장용지 중 일부 유보된 용지와 외국기업유치부지 4필지 7.5㎡등을 제외하고 전량 분양이 이루어짐

<개성공단 1단계 분양현황>

단위 : 천㎡

구 분		계 획	실 적	비율	비 고
총 계		2,499	2046	81.9%
생산 용지	소 계	2,192	1,924	87.7%
	분양공급	2,035	1,924	94.5%	75천㎡ 미분양 36천㎡ 기초원자재
	공급유보	157	-	-	임시물류부지 등
공공시설용지		253	118	46.5%
상업업무용지		54	4	7.4%

▣ 개성공단 2단계사업 비용은 25억불, 남한 경제적효과  130억불

현대경제연구원 홍순직 박사의 ‘남북정상선언과 남북경제공동체’ 보고서에 따르면, 개성공단 2단계 개발에 따른 부지조성 및 공장건축, 기반시설조성 등에 약 25억불이 소요되는 반면, 공단조성과 운영으로 북한은 33억불의 경제적 효과를 남한은 북한보다 4배 많은 130억불의 경제적 효과가 기대되는 것으로 분석하고 있음

▣ 개성공단 생산과 수출 지속적으로 증가

개성공단에서의 상품 생산과 수출 현황을 보면, 2004년 12월 시제품 생산이후 2005년 1,490만불, 2006년 7,370만불을 생산하고, 2007년 1~4월사이 전년동기대비 2.9배 증가한 4,800만불을 생산하여 총 3,670만불을 생산

한편, 개성공단에서 생산된 상품은 유럽연합, 중국, 러시아, 중동 등에 수출되고 있으며 2005년 87만불, 2006년 1,970만불, 2007년 1~4월에는 전년동기대비 3.4배 증가한 1,140만불을 수출함으로써 생산품의 수출비중이 2005년 5.8%에서 2007년에는 23.7%로 급격히 늘어나고 있음

<개성공단의 생산 및 수출 현황(2005~2007.4.)>

(단위 : 만불, %)

업 종	생 산		수 출
	금 액	점유비	금 액	점유비
섬 유	5,678	41.5	-	-
화 학	1,867	13.7	846	26.4
금속·기계	3,682	26.9	1,994	62.2
전기·전자	2,443	17.9	367	11.4
합 계	13,670	100.0	3,207	100.0

자료 : 통일부 개성공단사업지원단

▣ 개성공단의 1인당 생산성도 증가

개성공단의 1인당 생상성은 2005년 1분기 243불에서 2006년 1분기 1,010불, 2007년 1분기 1,348불로 지속적으로 증가하여 1인당 평균임금 70불이 약 20배에 달하는 노동생산성을 보이고 있음

<개성공단으 1인당 노동생산성 추이>

(단위 : $)

2005년				2006년				2007년
1분기	2분기	3분기	4분기	1분기	2분기	3분기	4분기	1분기
243	319	444	758	1,010	968	1,191	1,192	1,348

자료 : 통일부 개성공단사업지원단

▣ 개성공단 프로젝트는 한반도의 미래

그러나, 개성공단 사업은 아직도 해결해야 할 과제를 많이 안고 있으며, 가장 시급한 현안은 전략물자 반출 제한과 원산지 규정으로 개성공단에서의 고부가가치 상품 생산과 수출시장의 확보에 장애가 되고 있으나, 전략물자 반출과 원산지 규정은 북미관계의 진전에 따라 해소될 경제외적 제약요인

한편, 북측 근로자에 대한 인권 및 임금직불 논란도 있으며, 개성공단 1단계 가동에 필요한 10만명의 노동력을 확보하는 것도 간단찮은 과제가 될 것으로 예상됨

▣ 토공은 개성공단 활성화에 최선을 다해야

개성공단을 방문한 페리 전 미국 국방장관은 ‘개성공단 프로젝트는 한반도의 미래’라고 했으며, 메어포르트 EU 상공회의소 부회장은 ‘개성공단은 동북아 경제 허브로 발전할 수 있는 잠재력이 풍부하다’고 언급한 바 있음

개성공단이 활성화되기 위해서는 남북간 또 북미간 북핵문제의 해결과 평화체제 구축 등의 정치적 외교적 변화가 수반되어야 하지만, 현재 어려운 여건에서도 꾸준히 성과를 올리고 있는 개성공단 개발사업이 활성화될 수 있도록 부지조성과 용지분양 등에 토지공사가 최선을 다할 것을 촉구함

토지비축사업 택지개발과 연계 강화해야

토지공사는 개발예정용지 등 토지를 미리 매입해 비축해 두었다가 토지공급이 부족한 때 주거·산업용지 등 가용토지로 개발·공급하는 토지비축사업을 하고 있음

2006년 토지공사는 171만㎡의 토지를 1,015억원을 투입하여 매입하였고, 48만㎡의 토지를 932억원에 매각

<최근 3년간 토지비축사업 실저>

(단위 : 천㎡, 억원)

구 분	2005년		2006년		2007년
	면 적	금 액	면 적	금 액	면 적	금 액
매 입	2,001	3,912	1,714	1,015	345	74
매 각	1,231	884	483	932	1,396	1,582

자료 : 토지공사

▣ 토지비축사업 전국 토지거래량의 1%이하

그러나, 토공의 토지비축사업은 전국 토지거래에서 차지하는 비중이 매입은 최근 3년간 0.03~0.06%, 매각은 0.02~0.11%로 대단히 낮아 토지시장의 안정에 기여하기에는 사업규모가 지나치게 작음

<토지공사 토지비축사업이 토지거래에서 차지하는 비중>

(단위: 천㎡)

구 분	매 입	매 각	전국 토지거래 면적
2005년	0.05%	0.03%	3,805,460
2006년	0.06%	0.02%	2,892,195
2007년 6월	0.03%	0.11%	1,303,549

자료 : 토지공사

▣ 비축토지의 택지개발사업 편입 50%에 못미쳐

한편, 토공의 비축토지가 택지개발사업에 편입된 현황을 보면, 2005년에는 불과 1.5%에 지나지 않았으나, 2006년에는 24.8%, 2007년에는 46.3%로 택지개발사업에 편입되는 토지의 절대량이 미미하기는 하나 비중은 높아지고 있음

<최근 3년간 비축토지의 택지개발사업 편입 현황>

(단위 : 천㎡)

구 분	2005년	2006년	2007년
	면 적	면 적	면 적
매 각	1,231	483	1,396
택지개발편입	18	120	646
비중(%)	1.5%	24.8%	46.3%

자료 : 토지공사

토지비축사업이 효율적으로 추진되기 위해서는 공사가 수행하고 있는 택지개발사업과 연계하여 택지로 개발이 유효한 지역의 토지를 매입하여 비축하였다가 택지개발에 활용함으로써 택지개발 비용을 절감하는 방안이 추진되어야 함

▣ 택지개발사업과 연계한 토지비축사업으로 실효성 높여야

택지개발사업 외, 토지비축사업을 별도로 실효성있는 규모로 추진하는 것은 행복도시, 경제자유구역 등 다양한 국책사업을 시행하고 있는 공사의 입장에서 한계가 있음

또한, 택지개발사업과 연계하여 사전에 개발 가능한 토지를 비축하기 위해서는 공사가 농지를 매입할 수 있도록 제도개선이 이루어져야 함

2002년이후 공사의 택지개발예정지구내 농지편입 현황을 보면, 대략 60% 정도가 농지를 편입하고 있기 때문에 택지개발과 연계한 효율적인 토지비축사업을 위해서는 공사의 농지 매입이 가능해야 하나 현행 농지법의 제약으로 농지매입이 불가능함

<택지개발예정지구내 농지편입 현황>

(단위 : 천㎡)

년도	지구수	지구면적	편입농지 면적	농지편입 비율(%)	농업진흥지역		농업진흥 지역밖
					농업진흥구역	농업보호구역
2002	5	5,575	3,454	62	-	-	3,454
2003	5	4,664	2,463	53	54	1	2,408
2004	10	30,274	16,727	55	1,874	774	14,079
2005	2	7,161	4,780	67	-	-	4,780
계	22	47,674	27,424	58	1,928	775	24,721

따라서, 토공은 공사의 농지법상의 농지소유 예외를 인정받을 수 있도록 농림부 등 관련부처를 설득하여 택지사업과 연계한 토지비축사업으로 사업의 실효성을 높이는 방안을 강구해야 함