인천 계양구(을), 인천광역시당 위원장, 재정경제위원회, 국제경기대회지원특별위원회, 한미자유무역협정체결대책특별위원회
2007년 10월 24일(수) 한국주택금융공사 국정감사 국회의원 송영길
□ 역모기지, 기간 가입자가 설정토록 개선하고 월 수령액 변동 가능한 주택연금상품 개발해야 - 주택연금 단점은 반면교사로, - 선진해외사례 장점은 정면교사로 삼아, - 고령화시대에 다양한 소비자 욕구 충족시킬 수 있어야

역모기지 기간, 가입자가 설정토록 개선하고

월 수령액, 변동 가능한 주택연금상품 개발해야

주택연금 단점은 반면교사로, 선진해외사례 장점은 정면교사로 삼아

고령화시대에 다양한 소비자 욕구 충족시킬 수 있는 주택연금 마련해야

□ 회색빛 드리운 한국사회 현실과 고령층 위한 주택연금 등장

○ 65세 이상 노인의료비가 2004년 기준 5조 1100억 원으로 10년간 약 10배 증가

- 전체 의료비의 약 11%를 차지하였던 노인의료비 비중이  10년간 약 22%로 2배 증가

- 이미 전국 234개 시군구 4곳 중 1곳이 초고령사회로 접어들어

○ 2005년 생산가능인구 8.2명이 노인 1명을 부양했으나 2025년 4.6명, 2055년엔 1.4명으로 노인부양에 대한 부담이 가중될 것으로 예측

○ 지난 2005년 말 현재 60세 이상 노인에 대한 연금 지급률은 21.1%에 불과해 현행 공적연금제도만으로는 안정적인 노후생활이 어려운 실정

○ 취업연령은 높아지고 퇴직연령은 낮아져 노후대비하기 힘들어짐

○ 노인들의 재취업 쉽지 않아 은퇴 후 30~40년을 일정한 수입이 없는 경우가 허다

○ 국내 65세 이상 노인의 주택보유율이 78%로 상당수가 주택을 소유하지만 전체 노년층의 약 13%정도가 자산소득, 약 28%가 근로사업소득, 특수직 연금 수급자 3.1%로 이들 빼면 절반이 넘는 노인들의 수입이 용돈 수준이거나 이에 못 미치는 상태

○ 이러한 현실을 반영해 2007년 7월부터 만 65세 이상 1세대 1주택소유자를 대상으로 고령자가 소유한 주택을 담보로 제공하고 금융기관으로부터 노후생활자금을 매달 연금처럼 지급받는 대출인 주택연금을 시행

□ 주택연금의 현실과 한계

○ 현재 역모기지 대상 추정 가구 수는 약 90만 가구이며, 상담건수는 8,146건

○ 6억 원 이하 주택연금 지급대상 중 1~3억 원 미만이 129건으로 전체 261건의 약 절반을 차지 연령별로는 70~79세가 절반 이상을 구성

○ 지역별 주택연금 이용률을 보면 수도권(서울/경기/인천)이 전체의 약 76%를 차지하는 반면 전남, 경북, 울산은 이용가구 없어

- 이는 선대출 문제, 상대적으로 낮은 주택가격으로 인한 적은 월 지급금 등의 요인이 작용, 주택에 대한 상속의지가 수도권보다 강한 점 등이 그 원인이 될 수 있으나 비수도권의 노인비중이 오히려 도심보다 많음을 감안할 경우, 지역편차에 대한 균형잡힌 대책이 시급

< 주택가격별, 연령별 주택연금 가입 건수 및 연금지급액 >

주택가격	연령	건수		평균 월지급금
1억미만	65-69세	7	37	21
	70-74세	9		28
	75-79세	15		35
	80-84세	2		42
	85-89세	2		40
	90-95세	2		70
1억-2억미만	65-69세	9	69	50
	70-74세	23		56
	75-79세	20		72
	80-84세	15		90
	85-89세	1		98
	90-95세	1		163
2억-3억미만	65-69세	14	60	74
	70-74세	21		96
	75-79세	16		112
	80-84세	9		149
	85-89세	0		0
	90-95세	0		0
3억-4억미만	65-69세	8	44	107
	70-74세	15		127
	75-79세	15		163
	80-84세	5		182
	85-89세	0		0
	90-95세	1		327
4억-5억미만	65-69세	4	26	126
	70-74세	6		171
	75-79세	11		201
	80-84세	4		227
	85-89세	1		282
	90-95세	0		0
5억-6억이하	65-69세	12	25	168
	70-74세	8		198
	75-79세	3		201
	80-84세	2		242
	85-89세	0		0
	90-95세	0		0
합 계		261		108

< 지역별 보증서 발급 및 대출실행 건수 >

(단위 : 건)

지역	서울	경기	부산	대전	대구	광주	경남	강원
발급 건수	106	90	15	12	10	7	5	4
대출실행 건수	100	88	13	12	10	7	5	4

지역	인천	전북	충북	충남	제주	전남	경북	울산
발급 건수	3	3	2	2	2	0	0	0
대출실행 건수	3	3	2	2	2	0	0	0

○ 최근 시행된 주택연금의 경우 많은 사람들이 집을 담보로 노후생활의 어려움을 해소해주는 데에 여러 가지 도움을 주지만 그 이면에 발생하는 부작용 또는 불편사항들이 양상 되는 것으로 밝혀져

< 주택연금 장ㆍ단점 >

단점	◦사망 후 재산이었던 집을 잃음 ◦주택 상속이 불가능해 자녀 세대와의 갈등 ◦이사 불가능해 시간경과에 따라 집이 낡고 동네가 슬럼화 ◦물가상승에 대한 대비가 없음 ◦선순위 저당권이 있는 경우 가입하지 못함 ◦고가주택소유 고령자들은 연금액수에서 손해 봄 ◦일시대출의 용도 제한, 한도 30%로 한정
장점	◦일반대출과 달리 매달 원금과 이자 갚지 않아도 됨 ◦사망 전까지는 살던 집을 떠나지 않아도 됨 ◦집=담보이므로 일반대출과 달리 신용평가 필요 없음 ◦가입자가 일찍 사망할 경우 주택 경매하여 남은 돈 자녀에게 상속 ◦가입자가 일찍 사망해도 종신연금과 달리 배우자 에게 지속적으로 혜택이 주어짐

□ 해외선진사례를 통한 향후 보완책 마련-미국의 ‘Credit line growth’

○ 미국은 1961년부터 민간 역모기지 상품 도입되었으나 부진하다가 1889년 미국의 주택도시개발부(HUD)가 개발하고 연방주택청(FHA)이 보증하는 주택자산전환모기지(HECM)이 도입

○ 그 이후 미국의 HECM상품은 소비자의 다양한 욕구를 충족시킬 수 있는 포괄적이고 융통성 있는 상품구상, 역모기지에 대한 관심을 유도하고 상품에 대한 신뢰를 심어주는 Credit line제도의 도입으로 지난 2000년 이후 성장세가 매년 50%넘는 등 기하급수적으로 성장하고 있음

○ HUD는 2001년 HECM 전문 상담사 양성하기 위해 교육 및 자격시험 프로그램을 개발, 운영하고 있으며 851명이 전문가로써 활동하고 있음

○ 미국의 경우 선순위 저당권이 있을 시 역모기지 지급금액으로 저당권 말소시킴

< 주요 국가 역모기지 제도 비교 >

구 분	한국	미국	영국	프랑스
운영 주체	정부 (공적보증기관)	정부 (HUD 산하 FHA)	민간 은행	사적 계약방식 (주택담보대출 아님)
보증여부	여	여	부	부
자격요건 및 가입연령	만 65세 이상 시가 6억 이하의 1주택 소유자	만 62세 이상으로 HUD에서 인정하는 주택을 소유한 자	만 55세 이상으로 취급 금융기관에서 담보가치를 인정하는 주택	주택소유자
주택가격 결정방식	인터넷 시세조회 또는 감정평가	감정평가	감정평가	매수자와 매도자 사이에 합의된 가격
대출금 지급 방식	1.종신지급형 2.수시인출한도설정형	1.종신지급형 2.기간확정형 3.수시인출한도설정형 4.혼합종신형 5.혼합확정형	1.종신지급형 2.수시인출한도설정형	-일시금(주택가격의 20~30%)과 월부금을 지급
금융기관 파산시 연금지급 여부	여	여	부	여 (개인 간 계약으로 주택 매수인이 제 3자(보험회사)와 보증계약을 맺는 경우)
수시인출한도에 대한 사용용도 제한 여부	여	부	부	부
기존 대출금의 역모기지 대출로의 대환여부	부	여	여	개인 간의 계약에 의함
잔여지분의 상속여부	여	여	여	부

○ 한국의 주택연금은 미국의 HECM프로그램을 참조하여 개발하였으나 지급방식에 있어서는 이처럼 다양하지 않아 융통성이 결여

- 한국은 종신연금형태의 월지급금방법을 원칙으로 하되 특별한 경우 신용한도(30%범위 이내 허용)설정방법과 정기금지급방법을 혼합한 혼합형지급방법을 채택하고 있음

○ 따라서 전면적인 신용한도설정방법의 시행 등 대출금 지급방법의 다양화 방안을 향후 적극 검토할 필요 있음

- 이를 통해 노인 주택소유자의 다양한 욕구를 충족시킴으로써 주택연금의 기능을 다할 수 있어

○ 또한 주택연금의 리스크 평가를 위해서 교육 및 자격시험 프로그램을 개발, 운영하여 리스크관리자들이 전반적인 지식을 충분히 축적함으로써 전문성을 제고해야

□ 대출금 지급방법 및 신상품의 지속적 개발이 이루어져야

1. 확정기간형 주택연금상품 개발

○ 기존의 사망 전까지가 아닌 10, 15, 20, 25, 30년 등 가입자가 기간 설정 가능한 방식

○ 매달 연금은 확정기간동안 지급하지만 거주기간은 이용자(배우자 포함)의 종신까지 보장하는 구조

○ 가입자의 잔여 수명이 길지 않다고 판단될 경우 일정 기간 더 많은 지급금을 원할 수 있음

2. 월 수령액 변동 가능한 주택연금상품 개발

○ 기존의 일정 월 지급액이 아닌 월 수령액을 과거 물가상승률을 감안하여 매년 일정률(3~4%)로 증가시키는 상품

○ 다만 연금수령 총액은 같아야 하므로 나중에 많이 받는 대신 처음에는 현재 수준보다 적게 받아야 함

○ 물가변동에 맞게 설정이 가능하므로 기존의 방식보다 물가수준에 맞는 생활을 할 수 있음

○ 그러나 일찍 사망할 경우 현 상품에 비해 지급받는 연금총액이 적어서 약간의 손해를 볼 수 있음

3. 확정기간+월 수령액 변동가능한 주택연금상품 개발

○ 위의 1, 2번의 내용을 혼합한 것으로 2번의 단점인 일찍 사망할 경우의 연금총액에 대한 보완을 할 수 있음

○ 또한 처음에 현 수준보다 적게 받는 부분에 대해서는 1번의 방식을 통해 월 지급액을 높일 수 있다는 장점이 있음

4. 선순위 대출금을 Credit Line을 활용하여 대환한 주택연금상품 개발

○ 이미 주택을 담보하여 대출을 받아쓴 경우 주택연금을 이용하려면 선순위 대출금을 전부 갚아야만 가능

○ 노후생활비가 부족하여 주택연금을 이용하려는 고령자는 선순위대출금을 일시에 상황하기는 어려운 실정

○ 미국처럼 선순위대출금을 Credit Line을 활용하여 대환토록 한다면 이용자 및 금융기관 모두 선호할 것

※ Credit Line이란 월지급금을 줄여서 받는 대신에 일정금액을 설정하는 방식을 말하며 현재 주택금융공사의 주택연금도 이를 채택하고 있으나 다만 그 사용용도에 선순위 대출금 대환은 허용하고 있지 않은 실정

< 참고자료 >

credit line

-역모기지 이용자의 가입연령 및 담보주택가격을 감안하여 결정된 총대출금액의 전부 또는 일부를 수시인출한도로 설정하는 방식

-이용자는 자신의 수시인출한도 범위 내에서 원하는 시기에 원하는 금액만큼을 수시 인출

-미국, 영국 등의 역모기지에서 대출금 지급방식의 하나로 활용되고 있음

credit line growth

-수시인출한도로 설정된 금액 중 이용자가 인출하지 않은 금액에 대해 시간의 경과에 따라 일정비율로 증가시켜 주는 것

-수시인출한도를 이처럼 증가시켜 주는 것은 이용자가 역모기지 대출금을 전액 수시인출한도로 설정 후 이용초기에 일시로 대출받은 것을 가정하기 때문