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	국회의원 홍 재 형(洪 在 馨)		건설교통위원회 충북 청주 상당
	보 도 자 료	2007.10.26(금)
의원회관 321호 전화: 784-5029, 788-2642 팩스: 02)788-3321 담당자: 이동주(016-794-5558)

1, 토지비축 대책 허점 노출

2, 조성토지 매각 후 상습적 연체 발생

3, 토지공사 부채 급증

토지비축 대책 전면 재검토해야

-목적상실 실적 채우기 급급

-공공기관 조성토지 매입

-개인에게 판매한 토지 재매입으로 손실 발생

토지공사가 토지비축을 위해 마련한 대책이 무리한 실적 채우기에 급급해 많은 허점을 드러내고 있다.

토지공사는 매입할 땅이 모자라 당초 목표에 크게 못미치고 있는데다 예정물량을 채우느라 공공기관이 이미 조성해놓은 용지를 매입했는가 하면 개인에게 판매했던 토지마저 다시 매입하는 등 여러 가지 무리수를 행한 것으로 조사됐다.

국회 건설교통위원회 홍재형(청주 상당)의원이 한국토지공사로부터 제출받은 자료에 따르면 토지공사가 처음으로 비축토지를 매입한 지난 75년 이후 지난해까지 토지공사 비축토지는 시장매입 834만9천㎡, 정책매입 60만7천㎡ 등 모두 895만6천㎡에 이르고 있다.

건교부는 8.31대책에서 2020년까지 전 국토의 3.7%인 37억2,200만㎡를  추가로 필요로 하지만 현 추세로는 해마다 여의도의 20배인 5,800만㎡가 부족하자 토지공사가 채권발행을 통해 연간 1,500만평 가량의 토지를 비축하기로 결정했다.

하지만 토지공사가 실제 매입한 토지는 2006년에 1,100억원을 들여 30만평, 2007년 역시 1,000억원을 들여 30만평을 매입하는데 그쳐 해마다 1,500만평을 확보하는데 턱없이 모자란 실정이다.

토지공사는 지난 99년 8월 <공적토지비축 및 토지금융활성화방안>이라는 자체 분석자료를 통해 공공택지공급을 감안한 최소필요 비축규모로 약 4,436만평을 제시하고, 이를 위해 약 18조원의 자금이 필요하나 토지공사의 현금위주 토지매입방식으로는 소요재원 마련이 사실상 곤란하다고 자체분석하고 있다.

또한 시장매입에서 일반 개인이 토공에 매도하는 토지 대부분이 사적 매매에 실패한 토지들이기 때문에 다시 장기미매각의 악순환구조를 낳고 있는 것으로 분석됐다.

토지공사가 매입한 토지 중 5년 이상 장기 미매각 토지는 올해 8월말 현재 129만3,300㎡이고 매입비용만도 1,322억원인데, 그중 일반 개인에게 매입한 시장매입토지가 78만㎡로 절반이 넘는 것으로 나타나났다.

현재 농지도 매입이 제한된 상황에서 우량토지 매입은 애당초 불가능해 실적 채우기에 급급하다보니 당초 토지비축 목적을 망각하는 사례까지 발생하고 있다.

토지비축의 목적이 향후 공적개발 수요에 충족하고자 하는 것이지만 토지공사는 충남도가 조성한 토지 8만5,503㎡, 전주시가 조성한 1만4,642㎡ 등 올해 8월 현재 총 7개 지구에서 14만7,113㎡를 자치단체로부터 매입하기도 했던 것으로 확인됐다.

매입대상도 문제지만 매입과정 또한 허점을 드러내고 있다.

충청남도가 조성한 태안신진지구의 경우 93년말 준공돼 2003년까지 전체 분양률 39.2%의 장기미매각 토지인데, 토지공사 대전충남지역본부가 비축토지로 매입하면서 지정용도 변경이 선결조건이었음에도 충청남도의 명확한 답변이나 이행담보 없이 매입을 결정하고, 충청남도에서 역시 감정평가를 의뢰한 평가액 그대로 매입하기도 했다.

더욱이 매입후 장기간 팔리지 않을 경우 토지공사는 많은 손해를 우려해 서둘러 매각하다 매입가에도 못 미치는 손실을 낳고 있는 실정이다.

충남 홍성군이 조성했던 1,832㎡, 속초시 조성 1만1,433㎡, 전주시 조성 1만4,642㎡, 광주시 조성 4,228㎡ 등은 2002년부터 토지공사가 매입한 후 현재까지 매각되지 않고 있다.

또한 충남 태안 동남의 경우, 태안군이 조성했던 1만3,949㎡를 64억5,700만원에 사고 62억5,300만원에 팔아 2억400만원의 손해를 보았고, 서귀포시가 조성했던 동홍지구의 경우, 1만1,771㎡를 36억4000만원에 매입한 후 31억6,100만원에 매각하여 4억7,900만원의 손실을 입었다.

경남 진해시 이동 611-19번지 379㎡의 경우도 토지공사가 당초 매각한 토지를 매수인이 지정용도로 사용하지 않다가 토지공사가 재매입한 경우인데, 1억7,600만원에 재매입하여 1억5천100만원에 재매각해 재정적 손해가 발생했다.

홍재형 의원은 “이같은 모든 문제는 8.31대책에서 연간 1,500만평 매입이라는 무리한 목표를 제시한 것이 원인 중의 하나”라면서 “토지공사는 실현 가능한 목표를 다시 세워야 할 것”이라고 주장했다.

○ 매입현황 ( 지자체의 요청에 의한 매입)
2007.8.22 기준 (단위: ㎡, 백만원)
사업지구 (위치)	조성기관	매입		매각		매입일자
		면적	금액	면적	금액
충남 태안신진	충청남도	85,503	14,070	4,686	954	'03.11
충남 태안동남	태안군	17,704	8,654	13,949	6,253	'03. 8
충남 홍성고암	홍성군	1,832	747	-	-	'04.12
강원 속초조양	속초시	11,433	6,640	-	-	'02.12
전북 전주서부신시가지	전주시	14,642	12,935	-	-	'03.11
제주 서귀포 동홍지구	서귀포시	11,771	3,640	11,771	3,161	'97. 9
전남 광주상무	광주시	4,228	9,266	-	-	'05.12
계		147,113	55,952	30,406	10,368
○ 매각손실 발생내역
2007.8.22 기준 (단위: 백만원)
사업지구(위치)	매각면적	매입금액	매각금액
충남 태안신진	4,686	796	954
충남 태안동남	13,949	6,457	6,253
제주 동홍지구	11,771	3,640	3,161
계	30,406	10,893 10,893	10,368

<타 공공기관 조성사업지구내 토지매입 세부내역>(자료 : 한국토지공사)

<토지공사 비축토지중 5년이상 장기미매각 토지 현황>

(자료 : 한국토지공사)

구분	소재지	면적(㎡)	매입비(백만원)
시장매입	경기	701,088	5,103
	서울	9,857	8,381
	강원	15,059	7,310
	전남	1,828	404
	전북	38,002	3,408
	제주	4,696	3,414
	충북	16,190	12,194
	계	786,721	40,209
정책매입	부산	28,724	17,526
	울산	3,876	1,633
	인천	1,208	401
	경기	27,364	17,523
	충북	239,336	27,968
	충남	99,835	5,761
	대전	50,866	8,331
	전북	31,601	7,494
	전남	16,741	3,110
	경북	4,983	2,211
	제주	1,435	458
	강원	609	103
	계	506,580	92,059
계		1,293,300	132,268

토지공사 조성토지 매각 후 상습적 연체 발생 일쑤

- 1년 이상 연체토지 104만㎡에 연체금액만도 2,386억원

- 연체이자가 계약금을 초과하는 것만도 16만㎡, 연체이자 179억

- 수의계약후 전매, 용도변경 묵인 등 부실매각

토지공사가 조성해 매각한 토지 가운데 1년 이상 대금을 연체한 토지가 총 2,066필지, 104만9,848㎡로 2,386억원에 이르고 있는 것으로 나타났다.

국회 건설교통위원회 홍재형(洪在馨, 청주 상당)의원이 한국토지공사로부터 제출받은 자료에 따르면 1년 이상이나 연체한 토지는 광주 전남지역본부 268억원(20만㎡) 충북 본부 276억원(17만㎡) 경남본부 14만㎡ 등 총 104만㎡으로 모두 2,386억원으로 나타났다.

토지공사 용지규정 제48조는 ‘계약 후 중도금이나 잔금을 6개월 이상 체납한 경우’ 계약을 해제하도록 돼 있음에도 이들 토지는 여전히 계약이 유지되고 있고, 다만 시행세칙 69조에는 계약해제를 보류할 수 있으나, 이 역시 지연손해금(연체이자)이 계약금(10%)를 초과하기 전까지만 가능하다.

올해 8월 현재 연체이자가 계약금을 초과하는 것은 ▲광주전남본부 61,329㎡에 연체이자 25억원 ▲충북본부가 22,954㎡에 연체이자 19억원 ▲서울본부가 15,620㎡에 연체이자 37억원 ▲평택지사가 11,018㎡에 연체이자 35억원 등 모두 16만7,050㎡에 연체이자만도 179억원이 있는 것으로 나타나 연체정도가 심각한 것으로 나타났다.

토지공사가 조성한 뒤 민간건설업체에 수의계약으로 매각한 후 매수업체가 타업체에 전매한 사실도 확인됐다.

지난 2000.6.30일에서 7.6일간 9개 업체에 모두 57만6,080㎡의 토지를 6,258억원(평당 359만원)에 분양하고, 화성 동탄지구에서는 2003.1.21부터 29일까지 8개 업체에 55만9,784㎡를 5,637억원(평당 332만원)을 받고 공급했다.

택지개발촉진법 시행령 제13조의2 제2항에 의하면 공공택지는 추첨방법으로 공급해야 하며, 다만 주민공람공고일 현재 예정지구안에 토지를 소유한 주택건설사업자(협의양도사업자)에게만 수의계약형식으로 공급할 수 있다.

그러나 위 17개 업체는 해당지구안에 토지를 소유했던 사람들이 아님에도 수의계약 형식으로 공급했고, 더욱 큰 문제는 이 업체들 중 11개 업체가 공동주택을 건설하지 않은 채 명의변경으로 전매하여 시세차익을 노리고 토지를 공급받은 것이 아닌가 하는 의혹을 낳고 있다.

토지공사의 제출자료에 의하면, 2003.1.19일 화성동탄지구에서 94,306㎡를 1억5백만원에 매입했던 W건설은 2004.4.12일 WN건설에 전매했으며, 같은 지구에서 48,459㎡를 매입했던 C건설은 매입후 6일만인 2003..1.27일 CB건설에 전매했으며, 동 업체는 36,475㎡를 매입후 6일만에 L사에 되팔았고, 용인 죽전지구에서도 죽전3차현대주택조합이 2000.7.5일 11만2,448㎡를 1억1,379만원에 매입 후 2001.11.5일 D사에 되파는 등 이렇게 전매한 사례가 용인 죽전지구에서 7개 업체 29만5,546㎡, 화성 동탄지구에서 4개 업체 23만,5707㎡에 이르고 있다.

그런가 하면 조성용지를 매각할 때 없었던 부지용도 변경을 묵인해 해당 업체에게 막대한 차익을 챙기게 사례도 발생하고 있다.

토지공사 서울지사가 A업체에게 통일동산내 휴식시설부지 53만4,700㎡를 818억원에 매각한 시점은 2003.4.7일. 당초 토지공사의 동 부지에 대한 토지이용계획에는 숙박시설은 없었고, 서울지사 역시 이런 방침대로 매각했다. 국토의계획 및 이용에 관한법률 제124조 등에 따라 토지소유자이자 사업시행자인 토지공사는 계약내용의 이행여부를 관리해야 한다.

그러나 토지공사는 계약자인 A업체가 2003.5.22일 파주시에 매각부지의 일부인 21만1,900㎡를 숙박시설 용도로 전용한다는 계획서를 제출한 것을 알았으면서도 계약해제 없이 같은 해 6.18일 승낙서를 발급해줬다.

더구나 토공은 같은 해 7.11일 및 12.22일 A업체의 숙박시설 설치계획을 포함한 교통영향평가보고서 적정여부를 확인해 달라는 요청을 받고 이러한 용도변경을 알았음에도 묵인한 사실도 확인됐다.

결국 A업체는 2004.10.21일 파주시에 휴식시설부지면적 중 43%인 23만713㎡에 숙박시설을 설치하는 것으로 지구단위계획변경을 제안, 파주시는 토지공사의 용도변경 수용을 이유로 2005.8.1일 변경고시했고, A업체는 219억원 상당의 지가상승 특혜를 받은 의혹을 낳고 있다.

홍재형 의원은 “토지공사가 일반 사인이라면 1년 이상이나 연체하고, 연체이자가 계약금을 넘는데도 계약해제 등의 조치를 취하지 않았는지 의문"이라면서 "공기업으로 국민들로부터 특혜의혹을 받는 일이 없도록 더욱 책임 있는 대책마련이 요구된다”고 밝혔다.

<조성용지 매각토지중 연체현황>(자료 : 한국토지공사)

구분	1년이상 연체토지		연체이자가 계약금 초과경우
	면적(㎡)	금액(천원)	면적(㎡)	연체이자(원)
서울본부	38,206	319,998,242	15,620	3,720,152,380
남양주지사	5,577	8,026,086	2,812	1,947,869,530
부산울산본부	96,056	26,816,233	3,534	413,872,170
경기본부	34,493	17,824,830	5,969	855,293,340
화성지사	55,216	28,681,759	3,315	721,511,150
평택지사	20,378	14,082,620	11,018	3,596,394,350
강원본부	32,133	2,916,840	690	16,363,970
충북본부	174,577	27,618,508	22,954	1,937,074,680
대전충남본부	67,467	14,124,913	5,620	474,549,540
전북본부	97,777	9,179,969	6,469	92,875,210
광주전남본부	205,754	26,898,547	61,329	2,535,728,220
대구경북본부	41,558	6,729,543	5,443	896,991,740
경남본부	141,346	18,068,082	7,631	497,550,170
영동지사	26,154	1,913,923	14,646	254,231,190
계	1,049,848	238,655,124	167,050	17,960,457,640

(2007.8월 현재)

한국토지공사 부채 급증 추세

-올해 부채 무려 25조원, 2010년에는 46조 5천억 추정

-토지매입 자제하고, 인력 감축하여 재무구조 개선해야

-일본 도시재생기구를 타산지석 삼아야

토지공사 부채 추이

(단위 : 억원)			2003년	2004년	2005년	2006년	2007년 잠정	2008년 추정	2009년 추정	2010년 추정
□ 총부채		규모	102,255	109,356	123,868	195,016	249,344	372,556	435,981	464,658
		비율(%)	257.7	245.9	247.1	356.5	404.2	403.7	400.1	360.1
□ 금융 부채		규모	37,953	41,690	37,138	73,944	122,833	208,207	275,543	317,392
		비율(%)	95.6	93.8	74.1	135.2	199.1	225.6	253.3	246.4
□ 상환의무없는			64,302	67,666	86,730	121,072	127,911	164,349	160,438	147,266
회계상 일반 부채	□ 토지매각 선수금		46,162	53,720	69,975	83,896	98,603	128,493	125,685	110,151
	□ 기타부채		18,140	13,946	16,755	37,176	29,308	35,856	34,753	37,115

토지공사의 부채가 해마다 상승하고 있어 대책마련이 시급히 요구되고 있다.

토지공사가 건설교통위원회 홍재형 의원(대통합민주신당, 청주 상당)에게 제출한 자료에 따르면 올해 토지공사의 부채 추정치는 24조 9,344억원으로 지난해보다 무려 5조 4,300여억원이 증가한 규모다. 올 한해만도 25% 넘게 증가했다.

토지공사의 부채비율은 400%를 돌파했고, 금융부채비율도 200%에 이르는 등 민간기업이라면 도저히 지탱하기 어려운 규모로 상승하고 있다.

이는 정부의 2005년 8.31 대책 이후 증가된 토지매입과 토지공사의 방만한 경영도 한몫하고 있다는 비판을 받고 있다.

토지공사 1인당 보수 추이

	2003	2004	2005	2006	2007
1인당 평균보수액	43,095	46,331	51,789	55,304	미정
기본급	23,517	27,253	36,351	37,215	협상 중
경영평가 상여금	5,889	9,052	12,924	15,638	11,506
기타 성과 상여금	0	0	0	0	-
수당 등	13,688	2,523	2,523	2,450	-
평균근속년수	14.1	13.5	13.3	13.2	-

기획예산처의 자료에 따르면 토지공사의 1인당 평균보수액은 5천 5304만원으로 일반 기업의 평균보수액에 비해 높은 액수이며 지난해 연봉 또한  2003년에 비해 28%나 증가하는 등 해마다 가파른 상승추세를 보이고 있다.

그럼에도 2002년 1,827명이던 인력이 올해는 2,761명까지 증가해 최저인원 대비 50% 넘는 상승률을 보이고 있어 인건비 지출이 급증하고 있는 실정이다.

현재 주택공사와 토지공사의 인원 총합은 6,800명에 이르고 있지만 인구가 2.5배 많은 일본의 도시재생기구(주택공사와 토지공사의 병합기구)의 인원은 4,100명으로 한국의 60%에 불과함에도 도시재생기구는 연 200명씩 1,000명을 감축할 계획을 추진하고 있다.

일본 도시재생기구도 토지매입에 주력했다가 거품이 꺼지는 바람에 악성채무를 안게 되자 결국 남은 토지를 2020년까지 완전히 매각하기로 계획을 세우고 동시에 인력을 감축하는 등 자구책 마련에 나서고 있다.

<뉴타운용지 추이 목표>

2003         2006        2007        2010         2015        2020

홍재형 의원은 “일본이 우리에게도 많은 것을 시사해준다”며 “우리도 토지공사의 업역이 나날이 축소될 것이 예상되는 만큼 인건비를 축소하고 무리한 토지매입을 자제해야 등 자구책을 강구해야 할 것”이라고 말했다.

<보도자료는 www.hongwu.or.kr에서 보실 수 있습니다>