국정감사 자료집 Ⅱ

공공임대주택 제도의 문제점과 발전방향

- 분양제도를 중심으로-

국회의원 윤두환

(건교위 한나라당 간사, 울산 북구)

목     차

Ⅰ. 우리나라 공공임대주택의 종류별 현황	3

Ⅱ. 우리나라 공공임대주택의 공급 체계	12

Ⅲ. 주요 선진국의 공공임대주택 정책	17

Ⅳ. 선진국 공공임대주택제도를 통해본 문제점	29

V. 공공임대주택 분양제도의 문제점 및 개선대책	33

Ⅰ.	우리나라 공공임대주택의 종류별 현황

1. 영구임대주택 (건설완료)

1) 개 요

저소득 계층의 주거안정을 위해 저렴한 임대보증금 및 임대료로 영구   적으로 거주할 수 있는 임대주택

2) 입주자격 : 다음 각호의 1에 해당하는 무주택 세대주

① 국민기초생활보장법에 의한 수급자

② 국가유공자(광주민주유공자, 특수임무수행자) 또는 그 유족으로서    국민기초생활보장법에 의한 수급자 선정기준의 소득평가액 이하인 자

③ 일군위안부

④ 보호대상 모․부자가정

⑤ 북한이탈주민

⑥ 장애인등록증이 교부된 자(정신지체인, 정신장애인 및 제3급이상의    뇌병변장애인의 경우 그 배우자인 세대주 포함)

⑦ 65세이상의 직계존속(주민등록상 세대원으로 등재된 경우) 부양자    로서 국민기초생활보장법에 의한 수급자 선정기준의 소득평가액 이하    인 자

⑧ 아동복지시설 퇴소자 중 아동복지시설의 장이 추천하는 자

⑨ 제1호 내지 제4호의 규정에 준하는 자로서 건교부장관 또는

시․도지사가 영구임대주택 입주가 필요하다고 인정하는 자

⑩ 청약저축가입자

3) 입주자 선정순위

순위	내 용	비 고
1순위	신청자격 ① ～ ⑧	영구임대주택 소재지역의 관할 지방자치 단체에서 입주대상자를 선정하여 임대 사업자에게 통보
2순위	신청자격 ⑨
3순위	신청자격 ⑩

4) 임대차기간

분양전환되지 않는 임대주택으로서, 2년 단위로 갱신계약체결

2. 50년 공공임대주택 (건설완료)

1) 개요

무주택국민의 주거안정을 위해 50년 이상 장기간 임대하는 임대 주택

2) 입주자격

최초 입주자모집공고일 현재 당해주택 건설지역 거주 무주택 세대주

3) 입주자 선정순위

순 위	내 용
1순위	청약저축에 가입하여 2년이 경과된 자로 매월 약정납입일에 월납입금을 24회이상 납입한 자
2순위	청약저축에 가입하여 6월이 경과된 자로 매월 약정납입일에 월납입금을 6회이상 납입한 자
3순위	1, 2순위 이외의 자

4) 임대차기간

분양전환되지 않는 임대주택으로서, 2년 단위로 갱신계약체결

3. 국민임대주택

1) 개요

일정소득 이하의 무주택국민의 주거기반 제공을 위해 30년 이상 장기   적으로 임대하는 임대주택

2) 입주자격

최초 입주자모집공고일 현재 무주택세대주로서 당해세대의 월평균소득   및 자산보유현황이 아래의 기준 이하인 자 (다만, 단독 세대주는 전용   면적 40㎡이하 주택만 신청 가능)

○ 소득기준

전용 60㎡이하	전용 60㎡초과
전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70%이하	전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득 이하
4인 이상인 세대는 4인가구 월평균 소득 이하

※ 2006년 도시근로자 가구당 월평균 소득

70%	100%	4인가구의 70%
2,410천원	3,443천원	2,636천원

○ 자산소유기준

구분	토지	자동차
기준	5,000만원 이하	2,200만원 이하

3) 입주자 선정순위

순 위	전용면적 50㎡미만 주택	전용면적 50㎡이상 주택
1순위	당해주택이 건설되는 시․군․자치구에 거주하는 자	청약저축에 가입하여 2년이 경과된 자로 매월 약정납입일에 월납입금을 24회이상 납입한 자
2순위	사업주체가 지정하는 당해주택 건설지역에 인접한 시․군․자치구에 거주하는 자	청약저축에 가입하여 6월이 경과된 자로 매월 약정납입일에 월납입금을 6회이상 납입한 자
3순위	1, 2순위 이외의 자	1, 2순위 이외의 자

4) 임대차기간

분양 전환되지 않는 임대주택으로서, 2년 단위로 갱신계약체결

4. 5년 공공임대주택

1) 개요

임대의무기간(5년) 경과 후 분양 전환(소유권 이전)하는 임대주택

2) 입주자격

최초 입주자모집공고일 현재 당해주택 건설지역거주 무주택 세대주

3) 입주자 선정순위

순 위	내 용
1순위	청약저축에 가입하여 2년이 경과된 자로 매월 약정납입일에 월납입금을 24회이상 납입한 자
2순위	청약저축에 가입하여 6월이 경과된 자로 매월 약정납입일에 월납입금을 6회이상 납입한 자
3순위	1, 2순위 이외의 자

4) 임대차기간

5년 경과후 무주택자인 임차인에게 당해 임대주택을 분양전환

5. 10년 공공임대주택

1) 개요

임대의무기간(10년) 경과후 분양전환(소유권 이전)하는 임대주택

2) 입주자격

최초 입주자모집공고일 현재 당해주택 건설지역거주 무주택 세대주

3) 입주자 선정순위

순 위	내 용
1순위	청약저축에 가입하여 2년이 경과된 자로 매월 약정납입일에 월납입금을 24회이상 납입한 자
2순위	청약저축에 가입하여 6월이 경과된 자로 매월 약정납입일에 월납입금을 6회이상 납입한 자
3순위	1, 2순위 이외의 자

4) 임대차기간

임대차기간 10년 경과후 무주택자인 임차인에게 당해 임대주택을 분양   전환함

6. 매입임대주택

1) 개요

도심 내 최저소득계층이 현 생활권에서 현재의 수입으로 거주할 수 있도록 기존 다가구주택, 다중주택(건축물대장으로 확인)을 매입하여 저렴하게 임대

2) 입주자격

o 일반가구

사업대상지역에 거주하는 무주택세대주 대상(단 영구임대주택 거주자제외), 2인가구 이상을 원칙으로 하되 자력생활 가능한 1인 가구 및 장애인, 65세 이상 독거노인, 소년소녀가정 중 자력생활 곤란한 1인 가구도 가능

o 공동생활가정

저소득층 장애인, 보호아동, 노인, 미혼모, 성폭력 피해자, 가정폭력피해자, 탈성매매여성, 가출청소년, 갱생보호자

3) 입주자 선정순위

o 일반가구

순 위	내 용
1순위	기초생활수급자, 차상위계층
2순위	보호대상 모․부자가정, 장애인 등록증 교부자
※ 동일순위경쟁시 자활사업프로그램 참여기간, 해당지역 거주기간, 부양가족 수 등 배점을 합산하여 우순순위 선정

4) 입주기간

최초 임대기간은 2년으로 하되, 2회까지 재계약(2년단위) 가능

7. 전세임대

1) 개요

도심 내 최저소득계층이 현 생활권에서 현재의 수입으로 거주할 수 있

도록 기존주택에 대해 전세계약을 체결한 후 저소득층에게 저렴하게 재

임대

2) 입주자격 및 선정순위

구 분	입 주 대 상
기초생활수급자 등 영세민	사업대상지역에 거주하는 무주택 세대주 ․1순위 : 기초생활수급자, 차상위계층 ․2순위 : 보호대상 모․부자가정, 장애인 등록증 교부자 ※ 동일순위경쟁시 자활사업프로그램 참여기간, 해당지역 거주기간, 부양가족 수 등 배점을 합산 하여 우선순위 선정
부도공공임대 아파트 퇴거자	부도 공공임대아파트 퇴거자로 긴급주거지원이 필요하다고 인정되는 무주택 세대주
신용보증거절자	시장 등의 추천을 받아 영세민 전세자금 융자를 신청하였으나 주택신용보증기금에서 보증서 발급이 거절된 무주택 세대주(단독세대주 제외) 중 ․전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 50% 이하이며 ․임대차계약서상 입주일과 주민등록전입일 중 빠른 날로부터 3개월이내에 융자를 신청한 자
공동생활가정	․입주자 : 장애인, 보호아동, 미혼모, 성폭력피해자, 가정폭력피해자, 탈성매매여성, 가출청 소년, 갱생보호자 ․입주자는 도지사 등이 운영기관선정위원회 심의를 거쳐 선정한 운영 기관이 행정기관 등이 정한 규정에 따라 선정 및 퇴거

3) 임대기간

최초 임대기간은 2년으로 하되, 2회까지 재계약(2년단위) 가능- 공공임대주택은 공급유형에 따라 입주자의 특성이 다름

<표 1> 신축방식의 공공임대주택의 입주자격

구분	대상(임차인)
영구임대	-국민기초생활보장법에 의한 수급자(종전생활보호대상자) -모․부자가정, 국가유공자 등 -기타 청약가입자
50년임대	-청약저축가입자 -기타 특별공급대상자, 국가유공자, 철거민 -장애인 등
국민임대	-무주택세대주(전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득 기준) ∙50㎡ 미만 : 70% 이하인자 ∙50-60㎡ 이하 : 70%이하인 청약저축가입자 ∙60㎡ 초과 : 100% 이하인 청약저축 가입자
5년임대	-무주택청약저축가입자
10년임대	-무주택청약저축가입자
사원임대	-5인이상 고용사업체의 무주택 세대주인 피고용자

<표 2> 매입방식의 공공임대주택의 입주자격

구 분	입주대상자
다가구주택 매입임대	기초생활수급자, 차상위계층 외에도 모부자 가정, 저소득장애인, 아동보호시설 퇴거자, 갱생보호자
전세임대	기초수급자, 차상위계층, 부도가 발생한 임대주택의 퇴거자, 공동생활 가정

<표 3> 임대주택 유형별 현황

[‘07.8.21 현재]

유형 구분	영구임대	50년공임	국민임대	5년공임	10년공임
임대기간	50년	50년	30년	5년	10년
임대사업자	주공․지자체	주공․지자체	주공․지자체	주공․지자체․민간	주공․지자체․민간
건설자금 지원	재정․기금	재정․기금	재정․기금	기금	기금
주택규모	전용40㎡ 이하	60㎡이하	85㎡이하	85㎡이하	85㎡이하
입주자격	․기초생활 수급자 등 ․청약저축 가입자	․청약저축 가입자 ․철거민 등	․도시근로자 가구당 월평 균소득 70% 이하인 자	․청약저축 가입자	․청약저축 가입자
	무주택세대주	무주택세대주	무주택세대주	무주택세대주	무주택세대주
임대조건 수준	시세의 30%	시세의 80%	시세의 55～83%	시세의 90%	시세의 90%
매각여부	매각불가	매각불가	매각불가	입주자에 우선매각	입주자에 우선매각
건설시기	‘89～’93	‘92～’97	‘98 ～	‘94 ～	‘04 ～
재고량 (‘06년말)	140,078	26,254	97,279	80,533	1,884
‘07년계획 ․공급 ․사업승인	-	-	․47,044 ․82,300	․819 ․2,000	․1,352 ․6,245
비 고	기초생활 수급자 등 사회보호계층 주거안정도모	영구임대 대체목적	․저소득서민 (소득4분위 이하)의 주거 안정 도모 ․장기임대주택 비축	내집마련계층 자가주택 구입지원	․장기임대주택 비축 목적 ․내집마련계층 자가주택 구입지원

※ 10년공공임대 면적별 사업승인계획은 미확정된  물량으로 사업승인

시 변동될 수 있음.

Ⅱ.	우리나라 공공임대주택의 공급 체계

1. 도입배경

o 1984년 12월 「임대주택건설촉진법」이 제정, 일반인을 임차대상으로 하는 5년형 임대주택이 건설되기 시작

o 1984년부터 1985년 사이에는 임대기간을 20년으로 장기화한 20년형 임대주택이 건설

o 1988년 주택 및 부동산가격의 급등, 특히 전세가격의 폭등으로 주택 200만호 건설계획(1988-1992)이 수립

※ 분양주택 150만호 외에 임대기간이 5년인 장기임대주택 15만호, 기업이 직접 건설하거나 주택공사․지방정부․주택사업자가 건설한 주택을 기업이 분양받아 기업이 소유하면서 자사의 근로자에게 임대하는 사원임대주택 10만호, 그리고 생활보호 대상자와 의료부조자를 입주대상으로 하는 영구임대주택 25만호 총 50만호가 공급

o 영구임대주택은 19만호가 건설된 1993년 이후 중단

o 2001년 말부터 서울 강남지역을 중심으로 주택시장이 과열 ⇒ 2002년 5월 저소득 세입자의 주거안정을 위해 2003년부터 2012년까지 건설하기로 한 국민임대주택 50만호를 두 배로 늘려 총 100만호를 공급하는 것으로 계획을 수정함으로써 100만호 국민임대주택 공급계획이 수립

o 2003년 5월 국민임대주택 100만호에 10년 장기 임대주택의 공급이 포함된 150만호 장기임대주택공급계획이 발표

o 2004년부터는 신축방식에 의한 국민임대주택 건설 외에 다세대·다가구 매입에 의한 임대주택이 공급(다가구 매입임대주택 총 10,971호- ’04년 503호, ’05년 4,411호, ‘06년 6057호-공급)

o 2005년 전세임대주택 새롭게 도입(전세후 임대주택은 ‘05년 645호, ’06년 5,277호)

o 2006년 4월 주거복지토론회에서 주공에 임대주택 건설 역할 강화지시

o 2007년 1월 31일 ‘주택시장 안정과 주거복지 향상을 위한 공공부문 역할강화 방안’에서 2006년～2012년 72만호와 2013～2017년간 총 50만호의 국민임대주택건설과 2007년～2017년까지 민간재원을 활용하여 비축용 장기임대주택 추가건설 계획 발표

<표 4> 거주유형의 국제비교                                 (단위: 호, %)

국가명	자가거주 가구 비율		임차가구 비율			기타/불명
	직접소유	간접소유*)	공공임대	민간임대	합 계
영 국(2006)	70.3		17.7	12.0	29.7	-
스웨덴(2000)	38	16	23	17	40	6
프랑스(1996)	56		16	23	39	5
미 국(2000)	66.2		1	34	35
일 본(2003)	61.2		6.6	29.3	35.9	3.1
한 국(2005)*	55.6		7.8	33.6	41.4	3.0

2. 시행주체

o 중앙정부인 건교부가 주도적인 역할

o 건교부 주무부서

- 초기 : 건설교통부 주택도시국 공공주택과

- 2001. 8 ~ 2002. 3 : 주택건설촉진팀(과장급) 한시적 구성 및 운영

- 2002. 10 : 비공식적인 국민임대주택 건설지원팀(과장급)

- 2003. 8 : 국민임대주택지원단(국장급) 운영

- 2007. 7 : 국민임대주택건설기획단(국장급) 운영

o 실제로 주택공사가 국민임대주택을 직접 건설하는 업무 담당

※ 주택공사는 영구임대주택 19만호의 73.7%인 14만호, 2006년까지 공급된 국민임대주택의 91.6%인 43만 5천호를 공급

o 지방정부의 경우 서울시를 제외하고는 공공임대주택의 공급에 관심이 없음 (1998년 이후 전체물량의 8.4%인 약 4만호의 국민임대주택을 공급)

<표 5> 국민임대주택 건설(공급) 공급실적(사업계획승인기준)

(단위: 호, %)

구분		1998～2002	2003	2004	2005	2006	계
기간중 공급물량		118,782	71,791	91,423	96,183	96,812	474,991(100)
사업주체별	지방정부	2,202	8,290	6,108	16,317	7,063	39,980(8.4)
	주택공사	116,580	63,501	85,315	79,866	89,749	435,011(91.6)
지역별	수도권	56,522	40,077	53,504	42,956	46,157	239,216(50.4)
	광역시	27,363	16,402	5,621	23,160	88,579	88,575(18.6)
	지 방	34,897	15,312	31,298	30,067	147,200	147,200(31.0)

자료 : 건설교통부 국민임대주택건설기획단

3. 재 원

o 공공임대주택의 유형에 따라 재원 및 임대료 다름

<표 6> 임대주택의 유형 비교

구분	임대기간	규모(전용)	사업주체	비용부담
영구임대	영구	40㎡이하	-국가․지방정부 -대한주택공사	-국가 지방정부재정 85%이상 -입주자 부담 15%
50년임대	50년	60㎡이하	-국가․지방정부 -대한주택공사	-92-93년 사업분 ∙재정지원 50% ∙기금 20%, ∙입주자 30% -94년 이후 사업분 ∙규모별 기금지원
국민임대	30년	85㎡ 이하	-국가․지방정부 -대한주택공사 -지방공사	-재정지원 10-40% -주택기금 40-50% -입주자 10-30% -사업자 10%
5년임대	5년	85㎡ 이하	-대한주택공사 -지방공사 -민간업체	-규모별로 기금지원 -호당45-60백만원 융자
10년임대	10년	85㎡ 이하	-대한주택공사 -지방공사 -민간업체	-규모별로 기금지원 -호당45-60백만원 융자
사원임대	5년	85㎡ 이하	-대한주택공사 -지방공사 -민간업체, 고용자	-규모별로 기금지원 -호당45-60백만원 융자

o 영구임대주택 : 85%가 정부재정에서 지원, 임대료 낮음

o 50년 공공임대주택 : 공급초기 50% 재정지원⇒ 70%를 국민주택기금에서 지원 ⇒ 더 이상 착공하지 않음

o 국민임대주택 : 주택의 규모에 따라 재정지원이 10-40%로 차등지원

o 5년 공공임대주택, 10년 공공임대주택, 사원임대주택 : 재정지원 없이 건설비의 일정비율에 해당되는 국민주택기금이 융자

<표 7> 국민임대주택의 신축방식과 다가구 매입임대방식의 비교

구 분	사업주체	사업비 부담	평형	임대료 수준
신축방식	주공, 지방공사, 지자체	재정 10-40%, 기금 40-50% 시행자 10%, 입주민 10-30%	11-24	보증금 : 1,060-2,470만원 월임대료 : 6-25만원
다가구주택 매입임대	주공, 지방공사, 지자체	재정 45%, 기금 40% 시행자 10%, 입주민 5%	11-24	보증금 : 250-600만원 월임대료 : 2-24만원

4. 임대료 체계

o 모든 공공임대주택의 임대료는 건설원가를 기준으로 결정

<표 8> 지구별 임대조건 사례

(2006년 기준금액단위 : 천원, 면적단위 : ㎡)

지역별	영구임대주택				국민임대주택				50년 공공임대주택
	단지	규모 (전용)	보증금	임대료	단지	규모 (전용)	보증금	임대료	단지	규모 (전용)	보증금	임대료
서울	서울 번동	26	1,963	39.15	서울 도봉	36	11,537	147.03	서울 등촌	37	12,811	145.16
		31	2,332	46.51		45	14,348	186.77		42	13,367	150.43
		36	2,720	54.26	서울 등촌	51	25,000	202.90		49	15,400	169.68
		40	3,002	59.87		59	29,000	232.30
수도권	광명 하안	26	1,955	39.00	수원 매탄	36	14,888	87.94	분당 하얀	37	10,282	187.53
		31	2,322	46.32		45	18,915	149.18		42	10,967	196.44
		36	2,709	54.04	화성 태안	36	11,074	130.85	능곡 샘터	39	11,355	193.74
		40	2,989	59.63		45	14,473	170.62		49	14,155	222.89
						51	15,790	203.95	오산 운암	39	11,198	143.37
						59	18,138	234.28		49	13,739	177.53
					남양주호평	51	17,000	179.10
						59	20,000	201.50
광역시	부산 반송	26	1,955	39.00	대구 칠곡	36	10,519	79.78	대구 한실들	37	10,885	136.50
		31	2,322	46.32		45	13,083	100.35		42	11,514	143.05
		40	2,989	59.63	부산 만덕	51	13,717	168.00	광주 동림	39	9,994	171.69
						59	15,766	194.00		49	13,134	206.34
					광주 동림	39	14,300	80.00	대전 문화	39	9,908	133.67
						46	17,300	101.00
기 타	전주 평화	26	1,853	36.94	춘천 퇴계	36	9,200	81.00	영주 가흥	37	6,736	143.88
		31	2,200	43.87		46	12,000	118.00		49	8,785	167.85
		40	2,833	56.48	김해 장유	46	13,400	89.00	서산 석림	37	9,184	124.66
	청주 산남	26	1,853	36.94		51	18,000	105.00	음성 금왕	39	9,860	130.54
		31	2,200	43.87		59	22,000	118.00		49	12,175	150.11

자료: 신숙진(2006: 표 21)에서 인용

※ 유형별 임대조건수준 자료 중 평균 전용평당 금액이 유사한 지구를 선별

※ 영구임대주택은 급지별 단가로 임대조건이 적용되므로 지역, 규모별 임대조건은 동일하며 수급자

조건으로 기재

Ⅲ.	주요 선진국의 공공임대주택 정책

1. 영 국

1) 도입배경

o 1890년 「노동자주택법(the Housing of the Working Classes Act)」가결 ⇒ 저소득층을 위한 지방정부의 주택건설책임이 의무화

o 제1차 세계대전에 의한 주택소실, 민간임대주택의 임대료가 급등, 노동조합의 정부에게 주택문제에 대한 보다 적극적인 개입을 요구 ⇒ 1915년 「임대료․주택금융이자인상(전시제한)법」제정 ⇒ 주택난 해결과 귀환병사를 위한 주택제공(homes fit for heroes)을 위해 정부가 직접 공공주택(council housing)을 건설할 필요성이 절실

o 1919년 「주택․도시계획법(Addison법)」을 제정 ⇒ 5년간 50만호의 공공임대주택 건설 목표, 지속적 공공임대주택 건설

※ 1978년 지방정부와 주택협회 소유의 공공임대주택 650만호 → 2006년 공공임대주택 368만 9천호(전체 주택제고 17.7%)

2.) 시행주체

o 관련 중앙정부기관 : 지역사회와 지방정부부 (Department of Communities and Local Government: DCLG)

o 지방정부(local housing authorities) : 공공임대 주택의 직접적인 공급

o 관할 구역 내의 주택상황과 주택건설 및 개선수요 점검

o 공공임대 주택의 건설, 관리, 불량주택개량, 자가주택취득융자, 주택수당 등 사업 수행

o 지방정부 소유의 공공임대 주택 : 1979년 660만호(35.6%)→ 2005년 11%로 감소

o 뉴 타운 개발공사(The New Town Development Corporation): 1946년 뉴 타운 법에 의해 뉴 타운 구역이 지정되는 경우 설립

o 주택협회 : 사회복지의 입장에서 저임대료 임대주택의 공급을 도모

o 영리를 추구하지 않거나 재무성이 정하는 수준보다 과도하게 이익을 배분하지     않는 법인이나 기업

o 주거시설을 직접 제공, 공급, 개선 또는 관리, 주거시설의 건설 및 개선을 촉진     하고 유도하는 활동

o 공급대상 : 흑인 및 소수인종집단, 홈리스, 노인, 공공부문 주요 노동자, 여성                 및 청소년 등

o 주택공사(Housing Corporation)

o 1964년 주택법에 의해 설립

o 1974년 주택법에 의해 주택재정과 규제를 위한 광범위한 권한을 인정

o 1985년 주택법에 따라 공공임대주택의 건설과 관리에 관여하는 주택협회의

등록 및 관리업무를 담당

o 주택보조금에 관한 업무를 부총리실의 권한을 위임받아 수행

3) 재 원

o 지방채자금, 중앙정부에 의한 보조금, 소득세재원에서의 일부금액 사용

o 지방정부는 매년 지역의 주택전략서(Housing Strategy Statement: HSS)와 관련된 주택투자 프로그램(Housing Investment Program: HIP)을 중앙정부에 제출→중앙정부는 이를 분석, 지역에 대한 보조금을 결정하고 지방정부가 자본지출의 범위에서 신용으로 차입할 수 있는 신용한도액(Basic Credit Approval: BCA)을 결정

4) 임대료체계

o 지방정부별로 재량권을 가지고 결정

o 원칙적으로는 지방정부가 운영하는 임대주택의 대출금 상환총액에 유지관리비를     더하고 여기에서 중앙정부의 보조금을 기초로 계산하는 ‘rent pooling' 방식이 전제

o 임대료의 개정은 원칙적으로 3년마다 한 번씩 개정

o 1980년 주택법을 통해 중앙정부의 보조금이 줄어들기 시작, 임대료 인상

※ 지방정부가 공공임대주택의 임대료를 인상할 수 있었던 것은 임대료 부담이 과도한       가구에 대해서는 주거급여(housing benefit)가 지급되고 있었기 때문

5) 입주자격(선정기준)

o 지방정부별로 대기자명부(waiting list)에 입각해서 등록기간순위제(date order system), 점수제(point system), 주택을 필요로 하는 정도에 의한 실적제(merit system) 등을 혼합한 방식에 의해 배분

o 1996년 주택법에 처음으로 공공임대주택의 법적 배분절차와 기준이 제시

o 기초지방정부별로 대기자명부(waiting list)로 불리던 공공주택임대 신청자

등록부를 대신하는 임대자격등록부(the housing register)를 관리

※ 임대자격등록부에는 신청자의 성명, 주소, 등록일자, 가구원수, 10세 미만

아동이나 임산부 혹은 60세 이상의 노인가구원수 등을 기입

o 배정은 법정 자격을 갖춘 자

o 우선 배정자(reasonable preference)규정을 준수

※ 우선 배정자 : 비위생적이거나 과밀주거지역 거주자, 과다가족가구 혹은 기준      미달의 주거환경에 거주하는 가구, 임시주택에 거주하거나 임대조건이 한시적인      주거에 거주하고 있는 가구, 부양자녀가 있는 가구, 임산부가 있는 가구, 의료       및 복지제도상의 요보호대상자가 있는 가구, 안정된 주거를 확보하는 데 사회      경제적 어려움이 있는 가구, 비자발적인 홈리스(homeless) 등

2. 스 웨 덴

1) 도입배경

o 1870년대 이후 산업화과정에서 농민층의 광범위한 붕괴, 주택, 위생, 빈곤, 실업 등의 문제 심각 ⇒ 사회복지의 중요성을 제기

o 1884년 질병, 산업재해, 노령기에 국가보험을 통한 구제가 가능하도록 하는 내용이 의회에서 통과되었으나 제1차 세계대전의 발발로 제도정착 불가능

o 1930년대에는 이러한 사회복지정책이 실행됨으로써 유럽국가중 가장 선진적인 사회보장제도가 확립

o 주택문제에 관련하여 1920년대 주택협회는 공동으로 소유한 주택의 보급확대에 노력, 1930년대에는 기초자치단체(municipalities) 산하에 주택회사(municipal housing company: MHC)를 설립하여 자녀가 많은 가구를 위한 임대주택을 공급

o 1965년부터 1974년 100만호 공공주택건설계획이 추진되며 적극적인 공공임대주택 공급

2) 시행주체

o 중앙정부관련부서 : 지속가능발전부(Ministry of Sustainable Development)

o 주택 및 건설행정과 관련된 포괄적인 규제, 지역계획수립, 주택가격 안정,

조세부과의 업무

o 주택정책과 관련해서는 주택금융과 주거급여를 제공하는 역할

o 지방정부 주택회사가 공공임대주택을 공급하는 것과 관련된 법제를 만들며,

개발을 모니터하는 업무 담당

o 기초자치단체 및 산하의 지방정부주택회사(MHC)

o 입주자선정 및 계약, 관리비 징수, 유지관리 등의 총체적인 업무를 담당

3) 재 원

o 중앙정부 직접 지원 비율: 전체 재원의 2%, 공급주체의 자체재원 비율: 3%, 재원의 나머지 95%를 자본시장에서 직접 빌려옴

※정부가 차입금에 대한 이자를 보조금으로 제공하고 있기 때문

o 중앙정부가 지방정부주택회사에 대해 지원

4) 임대료체계

o 공공임대주택은 지방정부주택회사가 공급을 담당(저렴하게 공급)

o 민간임대주택의 임대료 결정시 주변지역의 지방정부주택회사의 임대료 수준을 근거

o 1990년대에 정부보조금 삭감 → 지방정부주택회사의 임대료 상승

o 1970년 임대료법(Rent Act)을 제정하여, 매년도 임대료는 지방정부 주택회사 전국연합, 민간주택회사, 전국입주 대표회의가 협의하여 임대료 인상폭을 결정하는 단체협약 방식으로 운영

5) 입주자격

o 스웨덴에서 주택은 생존의 기본권리로서 사회복지서비스법에 의해 제공, 따라서 기초자치단체가 제공하는 주택에 입주할 수 있는 별도의 자격기준이나 소득기준은 없음

3. 프랑스

1) 도입배경

o 1894년에 「지그프리드법(loi Siegfried)」을 제정함으로써 저렴한 임대주택의 공급을 법제화

o 1906년 「스트라우스법(loi Strauss)」이 제정되어 지방자치단체가 공공임대주택을 건설하는 기관(단체)에게 건설용지와 저리자금을 제공

o 1912년에는 「보누베법(loi Bonnevay)」을 제정하여, 지방자치단체 산하에 저가주택(Habitation à bon marché: HBM)을 공급하는 공사가 설립, 양차대전 사이에 약 32만호의 저가주택(HBM)이 공급

o 1957년 저렴주택(Habitation à loyer modéré: HLM) 5개년 공급계획을 수립하였으며, 매년 30만호의 주택이 공급 (단, 인구가 35만 이상인 도시의 경우 공공임대주택의 비율을 20% 이내로 규정)

2) 시행주체

o 1983년 제정된 지방분권법 이전에는 중앙정부의 역할이 매우 컸으나, 지방분권법 이후에는 지방정부의 역할이 강화

o 프랑스의 행정구역체제는 중앙정부, 광영자치단체인 리종, 그 밑에 디파트망, 제일 아래에 기초자치단체인 코뮨이 있는 체제임

o 중앙정부는 HLM 주택을 공급하는 기관에 대해서는 여러 가지 세금을 감면해주며, 공공임대주택의 공급 및 관리, 임대료 보조를 위한 재정지원

o 지방정부중에서 리종은 주거정책의 우선 순위를 정할 수 있는 권한을 가지며 국가가 지원하는 자금을 디파트망에 배분하며 부족한 자금을 추가 지원

o 디파트망은 1990년 5월 제정된 베송법(Besson법)에 의해 저소득층의 주거문제 해결을 위한 주택종합계획을 수립, 디파트망에 있는 주택기금의 50%를 제공하는 역할 담당, 저소득층 주택의 공급 및 관리기관의 자금차입 시 보증업무를 담당, HLM주택의 공급이 활성화될 수 있도록 토지를 무상 또는 염가로 제공

o 코뮨은 저소득층을 위한 공공임대주택을 직접 건설하기도 하며 비영리단체가 저소득층을 위한 주택건설시 직․간접적인 재정지원을 담당

o 기타 : 일반기업이나 금융기관, 상공회의소, 사업주 강제적립제도 분담금 수거기관(사용자 지불임금의 1%), 가족수당기금, 공제조합기관 등의 주도로 설립된 HLM 주식회사도 저소득층을 위한 임대주택을 공급

3) 재 원

o 정부의 재정지원/ 저렴한 비용으로 조성된 정책융자금을 받아서 건설․관리

o 정책융자금은 1977년 이전에는 예금계정에서 확보된 자금을 활용하여 조성

o 1977년 이후에는 임대주택특별융자(PLA: Pret Locatif Aide)가 주로 활용

o PLA는 PLUS(Pret Locatif a Usage Social)와 PLA-I(Pret Locatif Aide - Integation)로 분리되었으며 PLUS는 통상적인 공공임대주택 건설에 지원되며 PLA-I는 더 취약한 계층의 주택건설을 위해 제공

4) 임대료체계

o 임대료는 원가주의에 근거하여 개별적인 HLM 주택 단지별로 결정

o 특정한 HLM 임대주택에 대해서는 주택의 면적과 설비수준에 근거하여 ㎡당 정해진 임대료를 받도록 하는 제도(corrected surface area)가 운영

o 임대료는 6개월마다 인상될 수 있으나, 임대료 상한선은 전체 임대료의 10%를 상회해서는 안됨

5) 입주자격

o 프랑스 국적을 소유하거나 장기체류하는 외국인중 일정 수준 이하인 가구에 한하여 입주자격이 주어짐 (그러나 소득기준이 국가에서 정한 법정최저임금의 3배를 기준으로 하기 때문에 저소득층만을 대상으로 하는 것은 아님)

o 우선순위는 일정한 수준 이하의 주택에 거주하거나 홈리스인 경우

4. 미국

1) 도입배경

o 1917년 1차대전에 참전하면서 군수업에 종사하는 노동자들의 주택문제에 대응할 필요성이 제기

o 정부가 직접 개입하여 주택공급 : 1917년에 설치된 긴급상선공사의 주택국이 노동자를 위한 55,000호의 주택을 건설

o 918년에는 미국주택공급공사가 설립되어 38,000호를 직접 건설

o 1929년부터 시작한 대공황의 위기에 대처하기 위하여 1933년 공공사업청(Public Works Administration: PWA)을 설립하여 공공사업으로 주택건설과 슬럼재개발을 추진(PWA는 51개의 프로젝트를 추진하면서 20,000호의 임대주택을 건설)

o 1937년 제정된 「주택법」을 통해 최하위 소득계층을 위한 공공임대주택(public housing)이 공급되기 시작

o 도시재개발 프로그램이 포함된 1949년 「주택법」에 기인하여 공공임대주택이 본격적으로 공급, 당시 중산층의 교외화로 인해 나타난 도시중심부 슬럼화 문제에 대응하여  슬럼지역을 철거하면서 그 지역에 거주하던 저소득층을 입주시키는 대규모 공공임대주택 단지를 건설

o 1965년에는 연방정부 산하에 주택과 재개발을 담당하는 정부부서로서 HUD(Department of Housing and Urban Development) 설립, 1970년대 초까지 저소득층을 입주시키는 공공임대주택의 건설이 추진

o 1970년대부터 공공임대주택단지의 슬럼화와 저소득층의 집단화에 따른 사회병리문제 제기됨으로 연방의 보조 줄고 신규호소 감소

※ 미국의 주택부족은 심각한 상황이 아니었기에 공공임대주택 공급에 소극적

2) 시행주체

o 1965년, 주택도시개발부 (HUD: Department of Housing and Urban Development)

o 각종법률에 의한 보조금의 배분 ,임대료보조와 하우징 바우처 등 직접지원정책의     수립, 각종 모기지에 대한 보증, 지방정부의 공공주택에 대한 경비보조 등 정책 담당

o 지방 : 1937년 이래 현재 3,300개의 지방주택공급공사보유

o 지방주택공급공사는 연방정부의 규칙과 규제 따름

o 주택만을 공급관리하는 것이 아니라 지역주민이나 기업, 대학, 지역의 비영리     민간조직과 연계하여 교육과 직업훈련 프로그램을 운영함으로써 지역의 슬럼화를     예방하고 주민의 자활을 지원하는 역할을 수행하기 위해 노력

※ 미국의 경우 저소득층을 위한 주택을 직접 건설하기보다는 건설자금에 대한 보조금이나 임대료보조를 통해 지역사회에 뿌리를 둔 비영리단체에 의해 저렴한 주택을 공급하려고 하였기 때문에 특히, 1990년 제정된 「저렴주택법」에 의해 CDC(Community Development Corporation, 커뮤니티의 자발성을 중시하면서 저렴한 주택을 공급하는 활동)을 중심으로 한 비영리부문이 저렴 주택 공급자로서 전면에 부각

3) 재 원

o 초기 : 지방주택공사(PHA)가 건설자금을 조달하기 위해 발행한 채권 원리금의 90%를 연방정부가 보조하는 체제

o 1980년대 : 연방정부의 지원을 받고자 하는 지방정부는 주택지원계획을 수립하여 제출하면 중앙정부가 이를 심의하여 보조금을 주는 방식

o 1987년 이후 : 공공주택의 신규건설이 완전히 중지

※ 단, HUD는 지방주택공사가 주택을 현대화하는 경우 보조금 지원, 지방주택공사가 소유한 주택을 임차인에게 매각하는 프로그램을 만들어 HUD의 승인을 받으면 필요한 자금지원

4) 임대료체계

o 1974년 제정된 「주택․컴뮤니티개발법」의 Section 8에 입각한 임대료 보조계획(Rent Supplement Program)이 도입됨으로써 임대료는 대상 가구가 조정 후 소득의 30%나 총수입의 10%중 한 쪽을 선택해서 임대료로 지불하면 나머지는 연방정부가 임대사업자에게 지불하는 제도가 정착이후 동제도는 주택 바우처로 유지

※ 바우처는 1983년 개시되어 1987년부터 본격적으로 실시, 바우처의 지급대상 세대는 소득이 해당지역 중간치소득의 50%이하이며, 최저수준의 주택에 거주하는 자

5) 입주자격

o 연방정부는 1996년 공공임대주택의 입주 우선순위 모두 폐기

o 지방정부는 일하는 가구나 고용 훈련을 받고 있고 앞으로 일을 하게 될 가구를 입주자 선정에서 가장 우선적으로 고려

5. 일 본

1) 도입배경

o 제 2차세계대전 이후인 1945년 일본의 주택부족량 심각한 실정

o 1950년 정부는 보다 본격적인 조치로 주택자금을 대출함으로써 주택공급을 늘리는 방안으로서 주택금융금고의 설립

o 1951년 최하위소득계층의 공공임대주택을 공급하는 공영주택제도 도입

※ 공영주택 공급초기 입주대상 : 주택곤궁자(스스로의 주거를 확보할 수 없는 계층), 2003년말 현재 2,183천호 존재

o 1955년 주택공단을 설립한 후, 공단 임대주택을 공급

o 1966년에는 지방정부 산하의 주택공급공사를 설립하고 소득 10분위중 3～4분위를 대상으로 하는 공사임대주택을 공급

2) 행정조직

o 중앙정부 주택관련 조직 : 국토교통성 및 산하의 도시재생기구

※ 2005년 현재 약 77만호의 임대주택 보유, 단 매각노력으로 인해 임대주택은 줄어 들 것으로 예상

o 지방정부, 지방정부 산하에 주택공급공사 57개, 공사와 협회 이름의 공급공사 7개

o 지방주택공급공사는 시가지환경정비, 택지조성 외에 임대주택, 적립식 분양

주택을 공급

o 2003년 현재 지방주택공급공사가 소유한 임대주택 재고: 166천호

3) 재 원

o 1996년 공영주택법 개정을 통해 국가(중앙정부)가 건설비의 1/2, 지방 정부가 건설비의 1/2을 조달하는 구조로 변화 ⇒ 2005년 이후 지역주택교부금의 신설로 공영주택정비사업 등의 기존보조금을 통합하여 지방공공단체에 의한 주택정책의 추진을 종합적으로 지원

o 중앙정부의 예산은 2006년도에는 전액 삭감, 공영주택에 대한 중앙정부의 지원 및 관심 저조

o 공단주택에 대해서는 중앙정부가 별도의 재정지원을 정해놓고 있지 않음

o 공사주택 중 특정우량임대주택에 대해서는 건설비용의 1/3을 중앙정부와 지방정부가 각각 보조

4) 임대료 체계

o 공영주택

o 1996년 5월 입주자의 수입과 주택의 편익을 연계한 임대료 제도를 도입    하면서,

① 임대료는 매년 입주자로부터의 수입신고에 근거해서 당해 입주자의 수입     및 공영주택의 입지조건, 규모, 건설시로부터의 경과년수 등의 사항과      근린동종의 주택 임대료 이하로 정함

② 입초과자에 대해서는 그 수입에 따라 임대료를 인상하고, 일정 이상의     수입초과자에 대해서는 근방동종 주택의 임대료를 부과

③ 고액소득자에 대해서는 근방의 동종 임대료를 부과하는 한편, 명도기한     도래 후에는 근처 동종주택 임대료의 2배를 상한으로 하는 임대료를 부과

④ 고액소득자에 추가하여 수입초과자 등에 대해서도 공영주택의 명도가     쉽게 이루어지도록 사업주체인 지방정부는 다른 적당한 주택의 알선, 다      른 공공임대주택에의 입주가 이루어질 수 있도록 하며, 당해 공공임대주      택의 관리자(지방정부, 공단, 공사)는 사업주체가 행하는 알선, 입주배려      에 노력

o 공단주택 : 건설원가 고려, 지역적인 안배를 통해 조정되는 체계로

공급

o 공사가 공급하는 특정우량임대주택 : 공사가 공급하는 특정우량임대주택의 임대료는 8~20년의 기간동안 단계적으로 3%씩 인상, 소득에 대한 임대료의 부담률은 16~20% 수준

5) 입주자격

o 공영주택 : 1996년 입주자의 수입 분위를 25%로 함으로써 수입 분위를 좁힘, 50세 이상의 고령자 및 신체장애자가 있는 가구에 대해서는 입주자 자격의 수입기준을 40%까지 기준을 지방정부별로 탄력적으로 적용

o 공단주택 : 입주자격에 소득상한선이 정해져 있다고 볼 수는 없음

o 공사가 건설하는 특정우량임대주택 : 하위소득 25～50%인 가구를 입주대상으로 하되 하위소득 80% 이하의 범위 내에서 지방정부가 재량권

Ⅳ.	선진국 공공임대주택제도를 통해본 문제점

1. 선진국 공급임대주택제도를 통해본 우리나라 임대주택제도의

문제점

1) 공공임대주택에 대한 이미지

o 선진국

- 중산층도 입주할 수 있는 공공임대주택을 건설함으로써 공공임대주택에 대한 사회적 편견이 조성되지 않음

<표 9> 소득집단에 의한 공공임대주택 거주자 분포의 변화

(단위 : %)

	저소득(1-3분위)		중소득(4-7분위)		고소득(8-10분위)
	80년대	90년대	80년대	90년대	80년대	90년대
네덜란드(89-93)	42.9	44.3	42.9	42.4	14.3	13.3
독일(82-93)	33.2	44.3	44.7	42.5	22.1	13.5
영국(88-96)	59.1	61.8	31.9	33.5	9.0	4.7
프랑스(88-92)	37.3	38.2	46.6	45.5	16.1	15.9
벨기에(88-92)	55.6	52.4	31.2	34.6	13.2	13.0
스웨덴(80-95)	39.7	49.0	45.0	40.5	15.3	10.5

자료: Harry van der Heijden, 2002: 334의 표 2 인용

o 우리나라

- 공공임대주택에 대한 부정적인 이미지

o 우리나라 공공임대주택은 저소득층에게만 공급해야 한다는 논리 고집

o 국민임대주택도 영구임대주택과 유사하게 인식하는 경향

o 그린벨트를 해제하여 국민임대주택을 건설한다는 것에 따른 부정적 인식

※ 실제로 그린벨트 해제지역에 건설되는 국민임대주택은 15% 불과

2). 민간부문, 지자체의 공공임대주택에 대한 관심

o 선진국

- 민간부문의 비영리단체가 저소득층을 위한 주택공급에 직․간접적 개입

o 우리나라

- 민간부문의 비영리단체가 저소득을 위한 임대주택의 공급에 개입한 사례는 찾아보기 어려움

- 지자체의 관심 저조

o 주택문제는 본질적으로 지역의 특수성과 관련된 문제이므로, 지자체의 관심과      협력이 매우 중요. 우리나라는 직접 재정을 투입하여 건설하면서도 지자체가         건설자체를 반대하거나 기피하는 실정

<표 10> 국민임대주택 건설 공급실적

(자료 : 건설교통부, 단위 : 호)

구분		1998~2002	2003	2004	2005	2006	계
기간중 공급물량		118,782	71,791	91,423	96,183	96,812	474,991 (100.0%)
사업주체별	지자체	2,202	8,290	6,108	16,317	7,063	39,980 (8.4%)
	주택 공사	116,580	63,501	85,315	79,866	89,749	435,011 (91.6%)

3) 공공임대주택의 다양화 및 공급계획의 적정성

o 선진국

- 선진국의 경우 다양한 주택유형과 평형을 배치

o 우리나라

- 대부분 60㎡ 이하로 공급, 주로 대단지형 고층아파트, 획일적인 구조

- 10년간 100만호 건설물량의 적정성에 대한 문제제기

o 국민임대주택 100만호 공급계획이 졸속으로 마련되어 택지 및 재원부족 문제,        지자체 및 주민들의 반대에 직면하고 있음

4) 임대주택건설에 대한 재정

o 선진국

- 주거급여, 이자보조, 정책융자금, 주택 바우처 등

o 우리나라

- 임대주택 건설에 대한 재정문제

※ 10년 이상의 장기간 임대주택 건설사업은 처음에는 기세 좋게 시작되었지만 곧 자금 확보 문제에 직면, 축소되거나 중단

- 판교 등 장기(10년) 임대주택의 높은 임대료

o ‘06년 판교신도시에 공급된 10년 장기임대주택 : 민간부문의 임대보증금이 주공

보다 1억원 이상 높게 책정 → 장기임대주택제도에 대한 불신 심화

o 주공의 임대주택 임대료도 높다는 비판 제기

2. 우리나라 공공임대주택 문제해결 노력 (현 정부 추진정책)

1) 공공임대주택에 대한 이미지 제고

o 다가구 등의 새로운 공급방식 홍보

o 단지 내 동별 혼합 또는 동내 혼합건설로 전환, 접근성이 양호한 위치에 국민임대주택 배치하는 노력 시범 실시

o 임대주택 입주자 특성에 따른 주택공급

※ 고령자 전용 임대주택 건설 중(2008년)

o 국민임대주택을 위한 브랜드 개발, 마감재, 설비 등의 개선으로 임대주택 품질개선을 통한 사회통합 유도

※ 내부통신망 구축, 발코니 확장 및 보육시설 등 공동커뮤니티 시설 확충

(공부방, 도서관, 문화시설, 개방형 자율학교 등 관계부처의 정책추진 및 예산배정시 우선권 부여)

2) 민간부문, 지자체의 공공임대주택에 대한 관심 유도

o 비영리단체의 소규모 임대주택 사업유도

※ 선진국형 복지재단의 지역 임대주택 사업권장

o 지자체 관심유도를 위한 중앙정부의 다양한 방안 검토

o 국민임대주택건설 관련 지자체 공무원 연찬회 매년 개최

o 지자체 공무원 및 주민 초청, 홍보전시관 견학 실시 등 홍보활동 강화

o 평당 예산지원 단가 확대로 지자체 재정부담 완화(‘03년 324만원/평→’06년 375만원/평)

o 건설평형 다양화(기존 14~20평형→11평~24평)

3) 공공임대주택의 다양화 및 공급계획의 적정성 확보 노력

o 임대주택의 면적 확대 노력 필요

o 국민임대주택 지역별 소요 분석방법론 검토, 수요분석 재추정 추진 중

o ‘06년 9월부터 관계전문가로 구성된 수요평가위원회의 자문을 거쳐 수요가      있다고 판단되는 지역에 한해 사업 추진 중

o 고밀 아파트 방식이 아닌 건설방식 변화 필요

※ 다가구 매입임대 확대, 다가구 형태 또는 연립주택 형태 공급

o 분양과 임대, 다양한 소득․연령계층의 혼합단지 조성

※ 고령자와 신혼부부 또는 자녀가 어린 세대를 중심으로 혼합단지 조성

4) 임대주택건설 재정을 위한 노력

o 임대주택 펀드조성 (비축용임대주택제도 도입)

※ 기대수익률을 얼마나 어떻게 할 지가 앞으로 논란임

※ 펀드에 대한 일정 수익률 확보를 위해 펀드 투자대상에 외국인 전용 임대주택, 장단기

임대형 사업에도 투자 허용

o 과거에는 정부가 재정자금에서 건설비를 지원하였으나, 앞으로는 수익을 위한 이자보조 필요

V.	공공임대 주택 분양제도의 문제점 및 개선대책

1. 문제 제기

o 공공임대주택은 저소득층의 주거안정을 위한 순수한 임대의미와, 임대를 거쳐 자가를 보유하기위한 과도기적 의미를 함께 가짐

o 현재 5년공공임대는 의무기간 경과시 임대주택법상의 우선분양권을 근거로한 분양이 이루어지고 있음

o 10년 임대는 임대의무기간 미경과로 분양이 이루어지지 않고 있지만 곧 분양문제에 직면할 수 밖에 없으며, 정부가 추진중인 비축용 임대주택도 10년 임대후 분양을 전제로 하고 있음

<표 11> 5년 공공임대 시도별 재고현황

						[2006년 12월말 현재, 단위:호]
구 분		계	공 공			민 간
			소계	주공	지자체	소계	건설업체	사원임대
시도별	합계	471,447	86,738	80,533	6,205	384,709	344,743	39,966
수도권	소계	72,808	34,640	33,844	796	38,168	34,241	3,927
	서울	474	474	474	-	-	-	-
	경기	64,655	28,622	28,156	466	36,033	33,113	2,920
	인천	7,679	5,544	5,214	330	2,135	1,128	1,007
광역시	소계	53,609	17,244	13,929	3,315	36,365	34,979	1,386
	부산	3,633	283	283	-	3,350	3,176	174
	대전	7,341	3,873	3,197	676	3,468	3,398	70
	대구	9,960	5,107	3,148	1,959	4,853	4,753	100
	광주	22,016	7,755	7,075	680	14,261	14,261	-
	울산	10,659	226	226	-	10,433	9,391	1,042
지 방	소계	345,030	34,854	32,760	2,094	310,176	275,523	34,653
	강원	47,836	6,180	5,557	623	41,656	32,658	8,998
	경남	50,137	4,267	4,267	-	45,870	38,789	7,081
	경북	30,313	4,936	3,606	1,330	25,377	19,505	5,872
	전남	71,532	3,195	3,195	-	68,337	64,844	3,493
	전북	52,946	5,700	5,620	80	47,246	45,989	1,257
	충남	51,403	3,977	3,977	-	47,426	41,607	5,819
	충북	35,085	6,078	6,078	-	29,007	26,874	2,133
	제주	5,778	521	460	61	5,257	5,257	-

2. 현 분양전환 제도의 문제점

1) 임대주택법의 우선분양권 규정

o 제15조(건설임대주택의 우선분양전환)

①임대사업자는 임대의무기간이 경과된 후 주택법 제16조의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설한 주택 중 주택법 제60조의 규정에 의하여 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업에 의하여 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 분양 전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양 전환하여야 한다.

1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 당해 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인

2. 건설임대주택에 입주한 후 상속·판결 또는 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하게 된 경우 분양전환 당시까지 당해 주택을 처분하여 무주택자로 된 임차인

3. 제13조 단서의 규정에 의하여 임차권을 양도받은 경우에는 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 무주택자인 임차인

4. 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 무주택자인 임차인

5. 분양전환 당시 당해 임대주택의 임차인인 국가기관 또는 법인

②제1항의 규정에 불구하고 임대사업자의 부도 등 대통령령이 정하는 경우에는 분양전환 당시 당해 임대주택에 거주하는 임차인에게 우선 분양전환할 수 있다.

③제1항의 규정에 의하여 건설임대주택을 우선 분양 전환하는 경우 분양전환의 방법·절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

o 제18조의4(조정의 효력) 임대사업자와 임차인대표회의가 조정위원회의 조정안을 수락한 때에는 당사자간에 조정조서와 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 본다. 다만, 부도임대주택 등의 분양전환의 조정안에 관하여 임대사업자가 소재불명이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항에 해당되어 대통령령으로 정하는 기간내에 협의에 응하지 아니하는 경우에는 시장·군수 또는 구청장이 당해 임대주택의 담보권자 피담보채권액의 4분의 3 이상에 해당하는 채권자의 동의를 받아 건설교통부령으로 정하는 바에 따라 공고한 때에 조정조서와 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 본다.

2) 분양전환 시점

▷ 임대의무기간 경과

→ 계속 임대

→ 분양전환 (우선분양, 15조 1항)

▷ 부도임대아파트

→ 계속 임대 (부도후 정상화, 인수, 대환 등)

→ 분양전환  (우선분양할 수 있다, 15조 2항)

▷ 부도아파트 중,

→ 임대의무기간이 경과된 경우는 15조 1항 적용

→ 미도래는 15조 2항 적용

3) 분양전환 절차

▷ 부도가 발생 안한 임대의무기간경과 공공임대 아파트에대해서만 현재 시행령에 규정되어 있음

□ 5년 공공임대 분양전환절차

5년공공임대 입주자모집				- 신청자격 : 무주택 세대주 - 입주자선정순위 : 청약저축순위
↓
임대차계약
↓
입 주
↓
5년간 임대
↓
분양전환		건설원가 산정		임대주택법시행규칙제3조의3 관련 별표1에 따라 산정
		↓
		감정평가액 산정		시장․군수․구청장이 선정한 2인의 감정평가업자 평가금액 산술평균
		↓
		분양전환가격 산정		(건설원가 + 감정평가액) / 2
		↓
		분양전환안내 및 홍보
		↓
		분양전환개시

▷ 분양협상 개시

→ 사업자와 임차인 합의 → 기초자치단체장 허가

→ 결렬 → 분쟁조정위원회 조정 → 사업자와 임차인 합의

→ 기초자치단체장 허가

4) 임대주택법상의 분양전환 가격산정 기준

가. 산정근거 : 임대주택법시행규칙 제3조의 3관련 별표1

나. 분양전환가격 = (건설원가+감정가격) / 2

o 건설원가 : 최초입주자모집당시의 주택가격 + 자기자금이자

- 감가상각비

* 자기자금이자 = (최초입주자모집당시의 주택가격-국민주택

기금융자금-임대보증금과 임대료 상호전환전의 임대보증금

×가계자금대출시장의 점유율이 최상위인 금융기관의 1년

만기 정기예금이자율×임대기간)

* 감가상각비 : 내용년수 40년, 정액법(법인세법시행령 규정)

(건축비 ÷ 40년 × 5년)

o 감정가격 : 2개 감정평가업체 각각의 감정평가금액 산술평균

(시장․군수․구청장이 2인 선정)

다. 분양전환가격의 상한 : 분양전환 당시의 주택가격

o 분양전환 당시의 주택가격

= 분양전환당시의 건축비 + 입주자모집공고당시의 택지비 +

택지비이자  -  임대기간중의 감가상각비

* 택지비이자 = 택지비 × 이자율 × 임대기간

(이자율과 임대기간은 자기자금이자의 계산과

동일하게 적용)

5) 현 임대주택법이 가지고 있는 분양제도의 문제점

가. 분양전환과 분양가격은 정부의 입주민에 대한 약속

이지만 지켜지지 않고 있음

▷ 공공임대 입주자 모집시 규칙에 의해,

. 입주자모집공고 당시의 주택가격

. 임대의무기간 및 분양전환시기

. 분양전환가격의 산정기준 등의 서류를 제출함

▷ 이는 사회적 약속이고 정부가 보증하는 것과 동일

하다고 전 국민이 믿고 있음

나. 분양전환 여부는 전적으로 사업자의 판단으로 임차인은 아무런    권리도 행사할 수 없음

▷ 공공임대는 임대의무기간 경과 후 분양전환을 정부가 입주민에       게 약속한 것임

▷ 임차인에게도 분양 신청 권리를 부여하는 것이 타당

다. 분양가격은 사업자와 임차인의 합의에 의해서만 가능

▷ 사업자는 시세를, 임차인은 낮은 가격(혹은 임대주택법상의 가격     산정 방식에의한 분양가격)을 원해, 분양전환이 결렬되거나 혹은     장시간이 소요됨

▷ 주공 등 공공이 소유한 임대주택이 임대주택법상 정해진 가격으     로 분양전환되는 것에 비해 민간소유는 크게 불리

▷ 민간공공임대도 임대주택법상의 가격산정 기준 준수를 의무화       하여야함

라. 고의 부도가 많음 (우선매수권 행사 어려움)

▷ 사업자는 임대주택법 기준에 의한 낮은 분양 가격을 회피할 목      적으로 6개월간 기금이자 미납  → 부도와 동일 → 경매회부(시세    의 90% 이상)

▷ 임차인은 우선분양을 받을 수 있다고 생각해 입주하였지만, 높은    경매가격으로 우선매수권 행사할 여력 없음

<표 12> 부도․연체 공공임대 관리상태

( 07년 6월말 기준)

구분	사업장수	주택호수	주택기금 (백만)	관리상태
				경매추진 (호수, 기금)	분양추진 (호수,기금)	기타 (인수,대환 등)
연 체	116	14,501	264,764	90개 사업장 (10,817호 203,477백만)	11개 사업장 (1,915호 33,518백만)	15개 사업장 (1,769호 27,769백만)
부 도	216	35,716	717,295	135개 사업장 (25,853호 560,689백만)	46개 사업장 5,329호 83,383백만	35개 사업장 (4,534 73,223백만)
합 계	332	50,217	982,059	225개 사업장 (36,670호 764,166백만)	57개 사업장 (7,244호 116,901백만)	50개사업장 (6,303 100,992백만)

- 부도 : 216개 사업장중 135개 사업장 경매추진 ( 62.5%)

46개 사업장 분양추진 ( 21.3%)

-  연체 : 116개 사업장중  90개 사업장 경매추진 ( 77.6%)

11개 사업장 분양추진 (  9.5%)

- 부도보다 연체가 경매비율은 높고 분양비율은 낮은 것은, 사업자가 임대주택법상의 낮은 분양가로 분양을 해주기 싫어서 6개월간 연체후 경매를 통해 높은 가격을 받기위한 것으로 해석됨.

<표 13> 시도별 부도․연체 공공임대 관리상태

	사업장수	07.06월말 세대수	07.06월말 금액	관리상태
				인수	소송진행	사업정상	경매진행	대환추진	분양대환
강원도	32	5,709	80,588				20	3	9
경기도	26	2,912	52,337			2	13	2	9
경 남	22	3,200	71,531		4		14	1	3
경 북	55	6,363	109,849	2	1	2	24	7	19
광 주	19	2,196	36,444		1		18
대 구	2	214	2,515				2
대 전	4	75	950			1	3
울 산	8	4,805	160,452			1	6	1
인천남구	1	545	8,057						1
전 남	33	4,743	130,338				32		1
전 북	34	7,079	121,153	1		2	26		5
제 주	9	603	10,591				8	1
충 남	50	6,145	97,446	1	4	4	32	3	6
충 북	37	5,628	99,808	3		2	27	1	4
합 계	332	50,217	982,059	7	10	14	225	19	57

<표 14> 주공, 임대기간 만료로 인한 공공임대 분양실적

('07.8.15현재)

구분	지역 본부	시/도	시/군/구	지 구	건설 호수	총 분양계		분양전환 기 간
계					37,609	30,094	80%
이월	소 계				23,445	20,372	87%
	서울	경기도	남양주시	남양주진건2	499	487	98%	'04.6.2~6.30
		경기도	동두천시	동두천지행2	452	357	79%	'04.11.1~11.30
		경기도	동두천시	동두천지행1	265	248	94%	'05.6.1~6.30
		경기도	의정부시	의정부송산5	317	313	99%	'05.12.1~12.31
		경기도	의정부시	의정부송산6	219	216	99%	'05.12.1~12.31
		경기도	양주시	양주덕정3	1,263	1,201	95%	06.7.20~06.8.21
		경기도	양주시	양주덕정2	1,934	966	50%	'06.1.25~06.2.28
		경기도	양주시	양주덕정1	792	505	64%	'06.4.6~5.4
	경기	경기도	평택시	평택군문1	690	676	98%	'04.6.15~7.14
		경기도	오산시	오산운암	1,540	1,530	99%	'05.12.1~12.31
		경기도	수원시	수원권선	46	41	89%	'06.10.2~06.10.31
		경기도	용인시	용인상갈	228	223	98%	'06.11.01~06.11.30
	부산	부산시	남구	부산용호	362	359	99%	'05.6.10~8.9
		양산시	중부동	양산신도시	1,248	1,241	99%	'05.8.21~10.21
		부산시	기장군	기장서부	386	379	98%	'06.9.01~10.02
		부산시	북구	화명수정	1,618	1,594	99%	'06.11.01~06.12.29
	강원	강원도	영월군	영월하송3	450	439	98%	'03.9.22~10.21
		강원도	속초시	속초조양1	655	648	99%	'03.10.20~12.19
		강원도	속초시	속초조양2	587	322	55%	'04.1.26~3.31
		강원도	동해시	동해이도1	445	442	99%	'05.5.30~7.31
		강원도	강릉시	주문진 교항	475	425	89%	'05.12.13~1.12
		강원도	홍천군	홍천갈마곡	802	756	94%	'06.10.23~11.22
	충북	충청북도	제천시	제천장락2	714	712	100%	'04.8.2~9.30
		충청북도	옥천군	옥천문정3	445	427	96%	'04.11.1~12.31
	대전	충청남도	태안군	태안동문	566	537	95%	'05.5.24~6.30
		충청남도	금산군	금산상리	595	593	100%	'05.6.15~7.14
		대전	서구	대전관저2	452	395	87%	'05.10.17~11.16
		충청남도	홍성군	홍성남장	633	623	98%	'06.11.15~12.14
	전북	전라북도	군산시	군산미룡2	874	551	63%	'06.7.19~9.6
		전라북도	군산시	군산미룡3	705	487	69%	'06.11.27~12.29
	전남	광주광역시	광산구	광주운남8	1,321	1,315	100%	'06.5.17~6.30
	경북	대구시	달성군	달성명곡	762	331	43%	'06.12.15~07.1.15
	경남	경상남도	김해시	김해구산4	503	440	87%	'04.6.15~8.14
		경상남도	마산시	마산신포	602	593	99%	'06.11.20~12.31
신규	소계				14,164	9,722	69%
	서울	서울시	동대문구	휘경2	400	194	49%	'07.2.05~3.09
		경기도	남양주시	남양주청학6	316	137	43%	'07.06.27~7.31
	경기	경기도	광명시	광명삼각주	219	218	100%	'06.12.01~12.29
		경기도	광명시	광명철산	1,234	396	32%	'07.1.02~2.28
		경기도	안산시	안산고잔18	1,328	918	69%	'07.1.02~2.28
		경기도	수원시	수원조원	18	17	94%	'07.2.01~2.28
		경기도	수원시	수원매탄5	414	362	87%	'07.7.02~7.31
	인천	인천시	동구	화도진(화수)	363	56	15%	'07.1.15~2.28
		인천시	중구	영종도7	295	281	95%	'07.7.2~7.31
	부산	부산시	북구	부산만덕2	283	275	97%	'07.3.13~4.27
	강원	강원도	원주시	원주무실4	709	700	99%	'07.2.26~3.27
		강원도	춘천시	춘천퇴계6	838	347	41%	'07.7.30~8.29
	충북	충청북도	청주시	청주개신1	1,398	755	54%	'07.2.01~3.09
	대전	충청남도	청양군	청양읍내	372	348	94%	'07.6.1~6.31
	전북	전라북도	전주시	평화그린1	730	664	91%	'07.4.02~5.04
	전남	광주광역시	광산구	광주운남7	1,673	1,464	88%	'07.4.06~5.31
		전라남도	순천시	순천선평1	900	426	47%	'07.5.02~6.30
	대구	경상북도	상주시	상주복룡6	704	378	54%	'07.1.1~1.31
		대구시	북구	대구칠곡4	900	888	99%	'07.6.1~6.30
		대구시	북구	대구동서변	773	602	78%	'07.8.1~8.31
	경남	경상남도	마산시	마산삼계	297	296	100%	'07.2.14~4.06

3. 공공임대주택 분양전환 문제 해결대책

(윤두환의원 임대주택법 개정안, 2007년 9월 3일 발의 )

1) 분양승인제도 도입

▷ 분양가 상한제를 시행중인 현 주택법과 동일한 분양체계를 임대     주택에도 도입

▷ 분양전환 사유 및 분양전환가격 등에 관하여 시장․군수 또는      구청장의 분양전환승인을 받도록 함

2) 임차인에게 분양승인 신청권 부여

▷ 부도․임대의무기간 경과 후 1년이 지나도록 사업자가 승인    신청을 해태한 경우 임차인의 2/3이상과 해당 임대주택의 담보    권자피담보채권액의 4분의 3 이상에 해당하는 채권자의 동의를    얻어 임차인대표회의가 신청

3) 가격은 임대주택법상 가격산정 기준 준수를 의무화

4) 임대의무기간이 미도래한 부도의 경우에도,

대부분 고의 부도임으로 의무기간 경과와 동일하게 적용

※ 본의원 개정안 발표 이후 임차인들의 요구사항

▷ 정부가 약속한 무조건 분양 요구

▷ 15조 1항에서 ‘분양전환하는 경우에는’ 구절 삭제 요구

▷ 특히, 부도시 임대기간에 관계없이 무조건 분양 요구

▷ 15조 2항에서 ‘할 수 있다’를 ‘하여야 한다‘로 개정 요구

▷ 임차인들은, 임차인의 권리강화를 위해서 본의원 개정안 두 가지 요건중 하나만 충족으로 약화시켜 주기를 요구

<< 참고자료 >>

임대주택법 일부개정법률안

(윤두환 의원 대표발의)

의 안 번 호			발의연월일 : 2007. 9. 3 대표발의자 : 윤두환 의원 찬 성 자 :

·

제안이유

공공건설임대주택의 임대의무기간이 경과하거나 임대사업자가 부도 또는 파산하는 경우 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 무주택 임차인에게 해당 임대주택을 제3자에 우선하여 분양전환하도록 함으로써 임차인의 주거복지와 주거안정을 도모하고 있음.

특히 「임대주택법」 및 하위법령에서는 임차인에게 단순히 우선분양권이 있음을 선언하는 데 그치지 아니하고 분양전환절차는 물론 분양전환가격의 산정기준에 대하여 구체적 규정을 마련함으로써 우선분양권을 임차인의 구체적 권리로 인정하고 있음.

그러나 분양전환가격의 산정기준이 감정평가액에 기초하고 있고, 산출관련 자료를 단순히 시장․군수․구청장에게 제출하는데에 그치고 있어서 분양전환가격에 대한 검증절차가 마련되지 아니함에 따라 임차인들의 신뢰를 얻지 못하고 있으며, 임대사업자와의 이해관계가 대립되어 분양전환절차가 지연되고 있는 실정임.

이에 공공건설임대주택 및 부도임대주택을 분양전환하는 경우 분양전환가격 등에 관하여 분양가심사위원회의 심사를 거쳐 시장․군수․구청장의 승인제도를 마련함으로써 분양전환가격에 대한 규제와 분양절차를 개선하여 임차인의 우선분양권을 실질적으로 보장하는 데에 기여하려는 것임.

주요내용

가. 임대사업자가 건설임대주택을 분양전환하고자 하는 경우에는 분양전환 사유 및 분양전환가격 등에 관하여 시장․군수 또는 구청장의 분양전환승인을 받도록 함(안 제15조제3항 및 제4항 신설).

나. 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 1년 이상 경과된 건설임대주택 등에 대하여 분양전환승인에 관한 신청을 해태하는 경우에는 임차인 총수의 3분의 2 이상과 해당 임대주택의 담보권자 피담보채권액의 4분의 3 이상에 해당하는 채권자의 동의를 얻어 임차인대표회의가 직접 분양전환승인을 신청할 수 있도록 함(안 제15조제5항 신설).

다. 건설임대주택에 관한 분양전환승인제도가 도입됨에 따라 임대주택분쟁조정위원회의 조정대상 중 분양전환에 관한 사항을 삭제함(안 제18조의3제2호 및 제3호, 제18조의4 단서 삭제).

법률  제        호

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임대주택법 일부개정법률안

임대주택법 일부를 다음과 같이 개정한다.

제15조제2항 중 “부도 등”을 “부도 그 밖의”로 하고, 같은 조 제3항을 제6항으로 하며, 같은 조에 제3항 내지 제5항을 각각 다음과 같이 신설하고, 같은 조 제6항(종전의 제3항) 중 “제1항의 규정에 의하여”를 “제1항부터 제5항까지의 규정에 따라”로 한다.

③ 제1항 및 제2항에 따라 건설임대주택을 분양전환하고자 하는 경우 임대사업자(국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사를 제외한다)는 분양전환 사유 및 분양전환가격 등 대통령령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수 또는 구청장에게 제출하고, 분양전환에 관한 승인(이하 “분양전환승인”이라 한다)을 얻어야 한다. 제12조제3항에 따라 임대의무기간 이내에 분양전환하는 경우에도 또한 같다.

④ 제3항에 따라 시장·군수 또는 구청장이 건설임대주택의 분양전환승인을 하는 경우에는 「주택법」 제38조의4에 따른 분양가심사위원회의 심의를 거쳐야 한다. 이 경우 시장·군수·구청장은 분양가심사위원회의 심사결과에 따라 승인여부를 결정하여야 한다.

⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제3항에도 불구하고 임차인 총수의 3분의 2 이상과 해당 임대주택의 담보권자 피담보채권액의 4분의 3 이상에 해당하는 채권자의 동의를 얻어 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우에는 임차인대표회의를 말한다)이 직접 분양전환승인을 신청할 수 있다.

1. 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 1년 이상 경과된 건설임대주택에 대하여 분양전환승인을 신청하지 아니한 경우

2. 부도임대주택 등으로서 임대사업자가 1년 이상 분양전환승인을 신청하지 아니한 경우(부도임대주택 등의 임대사업자가 소재불명이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우를 포함한다)

제18조의2제1항 중 “각호 및 대통령령이 정하는 건설임대주택을 분양전환하는 경우 그 가격, 부도임대주택 등의 분양전환”을 “각호”로 한다.

제18조의3제2호를 삭제하고, 같은 조 제3호 중 “부도임대주택 등의 분양전환, 제17조의3”을 “제17조의3”으로 한다.

제18조의4 단서를 삭제한다.

부      칙

①(시행일) 이 법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.

②(건설임대주택 분양전환승인에 관한 적용례) 제15조의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 분양전환하는 분부터 적용한다.

신·구조문대비표

현 행	개 정 안
제15조(건설임대주택의 우선분양전환) ①⋅② (생 략)	제15조(건설임대주택의 우선분양전환) ①⋅② (현행과 같음)
②제1항의 규정에 불구하고 임대사업자의 부도 등 대통령령이 정하는 경우에는 분양전환 당시 당해 임대주택에 거주하는 임차인에게 우선 분양전환할 수 있다.	②-------------------------------------부도 그 밖의-----------------------------------------------------------------------------------------------------.
<신 설>	③ 제1항 및 제2항에 따라 건설임대주택을 분양전환하고자 하는 경우 임대사업자(국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사를 제외한다)는 분양전환 사유 및 분양전환가격 등 대통령령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수 또는 구청장에게 제출하고, 분양전환에 관한 승인(이하 “분양전환승인”이라 한다)을 얻어야 한다. 제12조제3항에 따라 임대의무기간 이내에 분양전환하는 경우에도 또한 같다.
<신 설>	④ 제3항에 따라 시장·군수 또는 구청장이 건설임대주택의 분양전환승인을 하는 경우에는 「주택법」 제38조의4에 따른 분양가심사위원회의 심의를 거쳐야 한다. 이 경우 시장·군수·구청장은 분양가심사위원회의 심사결과에 따라 승인여부를 결정하여야 한다.
<신 설>	⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제3항에도 불구하고 임차인 총수의 3분의 2 이상과 해당 임대주택의 담보권자 피담보채권액의 4분의 3 이상에 해당하는 채권자의 동의를 얻어 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우에는 임차인대표회의를 말한다)이 직접 분양전환승인을 신청할 수 있다. 1. 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 1년 이상 경과된 건설임대주택에 대하여 분양전환승인을 신청하지 아니한 경우 2. 부도임대주택 등으로서 임대사업자가 1년 이상 분양전환승인을 신청하지 아니한 경우(부도임대주택 등의 임대사업자가 소재불명이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우를 포함한다)
③제1항의 규정에 의하여 건설임대주택을 우선분양전환하는 경우 분양전환의 방법·절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.	⑥ 제1항부터 제5항까지의 규정에 따라----------------------------------------------------------------------------------------------------------------.
第18條의2(賃貸住宅紛爭調停委員會) ①賃貸事業者와 賃借人代表會議間의 제17조의2제2항 각호 및 대통령령이 정하는 건설임대주택을 분양전환하는 경우 그 가격, 부도임대주택 등의 분양전환, 임대주택 공용부분의 유지·보수 등 제17조 및 제17조의3의 규정에 의한 주택관리 등 대통령령이 정하는 사항에 관한 분쟁을 調停하기 위하여 市·郡 또는 自治區에 賃貸住宅紛爭調停委員會(이하 “調停委員會”라 한다)를 둔다.	第18條의2(賃貸住宅紛爭調停委員會) ①-----------------------------------------------각호-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.
② ∼ ⑥ (생 략)	② ∼ ⑥ (현행과 같음)
제18조의3(분쟁의 조정신청) 임대사업자와 임차인대표회의는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 분쟁에 관하여 조정위원회에 조정을 신청할 수 있다.	제18조의3(분쟁의 조정신청) ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------.
1. (생 략)	1. (현행과 같음)
2. 대통령령이 정하는 건설임대주택의 분양전환가격	<삭 제>
3. 부도임대주택 등의 분양전환, 제17조의3의 규정에 의한 주택관리 등 대통령령이 정하는 사항	3. 제17조의3-------------------------------------------------
第18條의4(調停의 효력) 賃貸事業者와 賃借人代表會議가 調停委員會의 調停案을 受諾한 때에는 當事者간에 調停調書와 동일한 내용의 合意가 成立된 것으로 본다. 다만, 부도임대주택 등의 분양전환의 조정안에 관하여 임대사업자가 소재불명이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항에 해당되어 대통령령으로 정하는 기간 내에 협의에 응하지 아니하는 경우에는 시장·군수 또는 구청장이 당해 임대주택의 담보권자 피담보채권액의 4분의 3 이상에 해당하는 채권자의 동의를 받아 건설교통부령으로 정하는 바에 따라 공고한 때에 조정조서와 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 본다.	第18條의4(調停의 효력) -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. <단서 삭제>
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