‘신도시 건설’은 주택정책 실패 무마용!

- 노정권 4년간 서울 주택공급 75.2% 감소, 집값 51.8%·전세값 12.1% 상승

-  1기 신도시, 규제완화로 양질의 안정된 주택공급 달성

-  2기 신도시, 규제강화로 획일적 주택공급 불가피 소비자 외면 우려

-  신도시 건설기간 단축 위해 지자체 도시기본계획은 무시

-  ‘02~’07년까지 부동산 시장에 유입된 토지보상금만 13조 9,107억원

□ 집값 안정책으로서 강력한 수요억제 정책에 대한 노무현 정부의 믿음은 2006년까지 지속

- 그러나 서울의 주택공급이 2002년에 비해 2006년 75.2%가 감소하는 등 부동산 정책이 발표할 때마다 집값과 전세값은 오히려 상승

※ 2002년 대비 2006년 서울의 집값 51.8%, 전세값 12.1% 상승

- 특히 지역적 차별성을 고려하지 않은 부동산 정책으로 매월 지방 미분양 신기록을 세우면서 건설경기까지 침체에 빠뜨렸음

전국ㆍ서울의 주택공급량 증가율 추이
구 분	02년 대비 06년	2003	2004	2005	2006	2007.8월1)
전 국	-29.6%	-12.2%	-20.8%	-0.1%	1.3%	-14.0%
서 울	-75.2%	-27.5%	-49.8%	-10.9%	-23.4%	18.1%2)
주1) 전년 동기 대비 : 2006.1~8월까지 주택공급량 대비 2007.1~8월까지 공급량 2) 분양가 상한제를 앞두고 서둘러 사업승인을 받은 업체 급증 3) 인ㆍ허가 기준 자료 : 건설교통부

부동산 정책 발표에 따른 집값 및 전세값 상승률 추이
구 분		02.12월~07.9월	03.10~05.8월	05.8~06.3월	06.3~07.1월	07.1~9월
전국	집값	33.5%	3.9%	2.4%	12.8%	0.8%
	전세값	12.2%	-1.3%	4.8%	6.1%	1.2%
서울	집값	51.8%	5.5%	4.7%	21.6%	1.0%
	전세값	12.1%	-4.4%	7.8%	8.7%	1.7%
강남	집값	76.8%	10.5%	7.6%	19.3%	-2.1%
	전세값	11.8%	-5.2%	10.3%	9.9%	-1.4%
비 고		참여정부 기간	10ㆍ29대책 효과	8ㆍ31대책 효과	3ㆍ30대책 효과	1ㆍ31대책 효과
주1) 아파트, 기간말 기준 자료 : 국민은행

미분양 주택 추이 단위 : 호
구 분	2003	2004	2005	2006	2007.8월1)
전 국	38,261	69,133	57,215	73,722	91,714
수 도 권	7,370	15,458	12,242	4,724	5,817
지 방	30,891	53,675	44,973	69,048	85,897
주) 기간말 기준 자료 : 건설교통부

□ 이처럼 참여정부의 수요억제 정책에 대한 비판이 거세지자 이를 무마시키기 위해 ‘즉흥적 신도시 건설’을 남발

- 판교, 송파, 검단, 동탄2 등 수도권에만 11개 신도시 건설을 추진

- 이와 같은 2기 신도시는 분당 등 1기 신도시에 비해 면적, 주택공급량이 2배 이상 높은 수준

수도권의 1기 신도시 및 2기 신도시 현황 비교
구 분	1기 신도시1)	2기 신도시2)	1기 대비 2기
면 적	50.1㎢	125.9㎢	2.5배
주택공급	292천호	578천호	2.0배
수용인구	117만명	152만명	1.3배
사 업 비	10조 4천억원	65조 3,497억원 + α3)	6.3배 이상
분양시기	1989.11~90.10월	2004.6~10.2월	-
입주시기	1991.9~93.2월	2007.1~12.9월	-
주1) 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등 수도권 5개 신도시 2) 판교, 동탄1, 동탄2, 김포, 파주, 광교, 양주 옥정, 양주 회천, 송파, 평택, 검단 등 수도권 11개 신도시 3) 송파, 동탄2 신도시를 제외한 9개 신도시의 사업비 합계 자료 : 건설교통부

□ 그러나 지난 4년간 반시장적 정책을 끊임없이 양산한 후에 졸속추진되고 있는 신도시 건설은 노무현 정부의 기대와는 달리 새로운 부작용을 초래할 것이라고 관련 전문가들은 우려

A. 1기 신도시 건설 당시와는 상반된 주택시장 여건

□ 규제 완화에 따른 1기 신도시에 비해 강력한 규제정책 후에 급조된 2기 신도시 건설은 상반된 결과를 초래

1기 신도시와 2기 신도시의 비교
구 분	1기 신도시	2기 신도시
수요억제 규제	- 자유로운 주택구매 가능	- 대출규제, 양도세 강화, 종부세 등 수요억제 규제 지속
분양규제	- 규제완화 ㆍ분양가 상한제 → 원가연동제(1989.11월) ⇒ 양질의 주택공급 가능 ⇒ 민간업체의 안정된 수익창출 가능 : 주택공급 증가요인	- 규제강화 ㆍ분양가 자율 → 분양가 상한제(2005.3월) → 분양가 공시(2007.9월) ⇒ 양질의 주택공급 위축 : 이전보다 낮은 품질로 미분양 우려 ⇒ 민간업체의 안정된 수익창출 불가능 : 주택공급 위축요인
서울과의 거리	- 30㎞ 이내로 서울과 인접 ㆍ서울에서의 인구유입 61.8%	- 30㎞ 외곽 ㆍ서울ㆍ강남의 대체지로 기능 상실 ㆍ서울에서의 인구유입 9.2%(화성동탄)
분양주택 비중	- 81% : 자가소유 주택공급 증가	- 54.2% : 자가소유 주택공급 둔화 ㆍ임대주택 의무비율 강화
자료 : 건설교통부, 화성시 자료 재정리

B. 정부의 졸속정책, 정보유출로 오히려 부동산 시장 혼란만 가중

□ 신도시 건설효과를 단기간내에 거두려는 정부의 조급증은 신도시 사업기간을 단축시키기 위해 법령까지 개정

- 도시기본계획상 개발예정지가 아니었던 검단신도시는 이를 도시기본계획에 반영시키는데 1년 이상이 소요되자 ｢국토계획법｣ 개정(2007.1.19일)

- 이에 따라 강남의 대체지로 발표된 개발예정지가 아니었던 동탄2 신도시 역시 화성시 도시기본계획에 우선하여 추진되면서 민간개발이 큰 차질을 빚고 있음

신도시 건설기간을 단축시키려고 개정한 법령 현황
국토계획법 (2007.1.19일 개정)	-국가정책(국가계획 : 건교부장관 수립)적으로 추진하는 신도시 규모의 택지지구 지정시 도시기본계획(지자체장 수립)에 우선 ㆍ도시기본계획 반영(1년 내외 소요)기간 단축
광역교통개선특별법 (2007.1.19일 개정)	-광역교통개선대책 수립권자 : 시ㆍ도시자 → 건교부장관 ㆍ지자체의 과도한 교통시설투자 요구로 협의기간 장기화될 우려 해소
택지개발촉진법 (2007.4.20일 개정)	-택지개발 사업승인시까지의 3단계 절차를 2단계로 축소 ㆍ지구지정-개발계획 승인-실시계획 승인 → 지구지정(개발계획 포함)-실시계획 승인 ㆍ1년 내외 단축

□ 또한 신도시 예정지가 발표 전부터 유출되면서 부동산 시장만 혼란스럽게 만들었음

- 2006.10월 추병직 전 장관이 충분한 검토없이 밝힌 검단신도시 발언에 의한 시장혼란으로 11ㆍ15 대책을 발표하게 되었음

- 특히 당시 분당급 신도시 추가 건설로 광주 오포, 하남 등 거론지역의 집값이 요동치게 되었음

- 동탄2 신도시 역시 건교부와 재경부가 신도시 개수를 놓고 엇갈린 발언을 하면서 부동산 시장을 혼란스럽게 만들었음

※ 재경부ㆍ건교부 정책혼선

ㆍ07.5.18, “분당급 신도시 두곳을 동시 발표하는 방안이 검토되고 있다”

- 조원동 재경부 차관보

ㆍ07.5.21, “신도시 개수가 한 곳인지, 두 곳인지 아직 결정된 게 없다”

- 이춘희 차관

C. 막대한 토지보상금으로 인한 2차적 부동산 시장 혼란

□ 신도시 건설에 의한 막대한 보상금은 부동산 시장으로 흘러들어가 2차적 부동산 가격상승만을 초래

- 수도권 지역 보상금 82.4%가 수도권 부동산 거래자금으로 사용되는 것을 감안한다면 2002~07년까지 13조 9,107억원이 흘러들어간 것으로 추정

- 특히 내년 이후 지급될 수도권 신도시의 보상금이 16조원에 육박할 것으로 전망되어 13조 2,161억원이 또다시 흘러들어갈 것으로 추정

※ 2007.3월 건교부 발표에 의하면 수도권 보상금1조 6,091억원의 82.4%

(1조 3,251억원)가 수도권 부동산 거래자금으로 사용됨

신도시별 보상금 지급 현황 단위 : 억원
	판교	동탄1	김포	파주	광교	양주	송파	평택	검단	합계
07년까지	36,436	10,624	35,390	34,692	43,262	8,415	-	-	-	168,819
08년이후	230	-	7,362	33,127	-	23,488	16,168	30,215	49,800	160,390
계	36,666	10,624	42,752	67,819	43,262	31,903	16,168	30,215	49,800	329,209
자료 : 건설교통부

【 질 의 】

Q). 4년여동안 수요억제 정책을 추진하였다가 신도시 건설 등 공급확대

정책으로 급선회한 것은 그동안의 정책 실패를 인정하는 것인가?

q). 노무현 정부 출범초기부터 공급확대에 소홀하지 않았다면 주택공급

감소 이유는 무엇인가?

q). 신도시 건설이 졸속으로 추진된다는 것은 철저한 보안 속에서 정책입안

자들의 신도시 관련 발언, 관계부처간 정책혼선 등이 그 반증 아닌가?

Q). 분양가 상한제, 분양가공시 등에도 불구하고 민간부문이 안정된 수익이 창출된다면, 신도시 건설기간을 줄이기 위해 법 개정까지 할 이유가 있는가?

q). 신도시 등 국가계획이 지자체뿐만 아니라 민간부문의 개발계획을

위축시키지 않겠는가?

q). 지자체, 해당 지역의 주민들과의 마찰은 없었는가?  이에 대한 대책은

마련했는가?