민주당 국회의원 김성곤 (여수갑)	보 도 자 료 2008. 10. 13(화) 서울특별시	국회의원회관 424호 TEL : (02)788-2872 FAX : (02)788-3424 담당: 김영환보좌관

차     례

1) 업무시설이 들어올 수 없는 양재동 화물터미널에 부대시설로 인정한 도시계획위원회 심의결정, 시행사에 막대한 개발이익 특혜시비 불러와!!

2) SH공사 설립 및 운영에 관한 조례에는 사외이사를 회계 및 건축 전문가로 규정, 실제 사외이사는 특정 정당 출신, 혹은 대선캠프 인사로 구성!!

3) 부분임대주택은 부양가족이 있는 세대에게 대안이 될 수 없고, 뉴타운에 공급되는 임대주택으로는 기존 세입자를 수용하기 어려워! 싼 전․월세나 임대주택이 사라져 도심지 밖으로 쫓겨나는 세입자 대책을 강구해야!!

4) 감사원 감사에서 적발된 은평구와 성동구 주택재개발지역의 용적률 5.47%와 10.59%에 대한 부당 인센티브!!(대략 280억으로 추산됨) 서울시는 시행사에 대한 부당이익금 환수나 공공시설부지 기부체납과 같은 행정조치 없어....

1) 업무시설이 들어올 수 없는 양재동 화물터미널에 부대시설로 인정한 도시계획위원회 심의결정, 시행사에 막대한 개발이익 특혜시비 불러와!! (참고자료 1 뒷면 참조)

◎ 건축개요

- 위치 : 서초구 양재동 225외 6필지(대지면적 :87,426㎡)

- 건축주 : (주)파이시티 대표 이정배외1인

- 지역지구 : 일반상업, 유통업무설비,

- 규모 : 지하6층, 지상35층(최고높이 해발189.5m), 연면적 775,189㎡, 건폐율 50.55% 용적률 398.97%

- 용도 : 유통업무설비(화물터미널, 대규모점포, 창고)

◎ 특혜성 시비를 불러오는 화물터미널의 업무시설에 대한 도시계획위원회의 결정

○ 지난 8월 20일 현행법상 업무시설이 들어설 수 없는 화물양재터미널 복합개발사업에 대한 도시계획위원회 건축심의에서 업무시설을 부대시설로 인정함으로써 시행사의 막대한 개발이익이 우려되고 특혜성 시비가 제기됨.

- ‘업무시설’이라 함은 건축법에서 500㎡이상의 사무실을 업무시설로 규정하고 있으며 한마디로 대규모의 사무실을 의미함. 8월 20일 도시계획위원회 심의내용에도 실무검토자는 “도시계획시설의 결정․구조 및 설치기준에 관한 규칙에 의거 유통업무설비에 설치할 수 있는 부대시설에 업무시설은 포함되지 아니한다”라고 자인하였으나 이를 도시계획위원회에 심의사항으로 넘겨 이를 유사한 업무시설로 결정함.

- 이로써 연면적 총 775,189㎡ 중 20% 수준인 연면적 155,041㎡(47,000여평)의 업무시설이 부대시설(유통업무시설 지원기능)로서 인정되어 건축심의를 통과함.

- 또한 강남지역의 사무실 분양가가 평당 1천만원～1천5백만원이 넘는 것을 감안하면 화물터미널 시행사는 무려 5천억원대의 개발이익을 얻게 되었다는 전문가들의 의견이 존재함.

○ 현행법령상 화물터미널의 근거와 시설규정

※ 도시계획시설의 결정․구조 및 설치기준에 관한 규칙(국토해양부령)

제64조(유통업무설비의 구조 및 설치기준)

①유통업무설비의 구조 및 설치기준은 다음 각 호와 같다.<개정 2005.7.1, 2008.9.5>

1. 모든 시설을 같은 부지안에 집단적으로 설치함으로써 유통업무설비의 효용을 높이도록 하되, 그러하지 아니한 때에는 가까운 곳에 설치하여 상호 그 효용을 다할 수 있도록 할 것

2. 주변환경을 보호하고 각종 교통재해와 대기오염·소음·진동 등의 공해를 방지하기 위하여 외곽경계부분에 녹지·도로 등의 차단공간을 둘 것

3. 유통구조의 발전에 대처할 수 있도록 시설·설비 등을 설치하고, 공해요인이 있는 시설과 없는 시설을 적절히 분리할 것

4. 부대시설 및 편익시설을 적절히 설치하되, 유통업무설비의 특성을 충분히 감안하여 상호 관련있게 설치할 것

5. 물류터미널·창고·하역시설·화물취급소·차고 및 자동차경매장 등 화물운송관련시설의 진·출입구는 교통의 원활한 흐름과 안전에 지장이 없도록 설치할 것

6. 제1호부터 제5호까지에서 규정된 사항 외에 유통업무설비의 설치에 관하여는 제24조·제26조·제33조·제84조 또는 「유통산업발전법」·「자동차관리법」·「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」 및 「축산물가공처리법」에서 정하는 바에 따를 것

7. 유통업무설비중 제62조제1호에 따른 물류단지의 설치기준에 관하여는 「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」에서 정하는 바에 따를 것

②유통업무설비에 설치할 수 있는 부대시설 및 편익시설의 종류는 다음 각 호와 같다.<개정 2004.12.3, 2005.7.1, 2008.9.5>

1. 부대시설 : 사무소·점포·주차장·종업원용기숙사·주유소·유통업무와 관련된 연구시설 및 「대기환경보전법」 제58조제2항제2호에 따른 시설

2. 편익시설 : 은행·휴게실·식당·약국 및 다방

3. 제1호 및 제2호의 시설과 유사한 시설로서 도시계획위원회(당해 도시계획시설의 결정권자에게 소속된 위원회를 말한다)의 심의를 거친 시설

○ 전문가들의 시각과 반론

- 이러한 대규모 업무시설이 도시계획위원회 건축심의를 통과한 것은 경이적인 일로서 향후 진행되는 복합터미널 사업에 심대한 영향을 미칠 것임.

- 유통업무설비의 부대시설 중 사무소라는 것은 유통업무설비를 지원하는 기능으로서의 소규모 사무실을 의미하는 것으로 봐야 하며 의문이 갈 수 밖에 없는 사항임.

- 사업시행자가 이 업무시설을 분양하거나 임대해 개발이익을 챙길 경우 이는 명백히 유통업무설비의 부대시설로 볼 수 없는 것이며, 애초 화물유통단지가 백화점과 할인점이 대규모로 들어오는 판매시설과 오피스텔로 변화하여 유통화물단지의 물류기능의 저해를 초해할 것임.

◎ 양재 화물터미널의 또 다른 법해석의 문제점

○ 2006년 5월 도시계획위원회는 양재 화물터미널에 대한 백화점, 할인점이 입주 가능하도록 도시계획시설 시설변경을 처리함. 이 당시 변경의 근거로 ‘국토계획 및 이용에 관한 법률’ 30조와 동법 시행령 25조 3항으로 하였으나, 이 해석은 임의적 해석이라는 지적이 있음. 단순한 화물터미널을 백화점과 할인점 등 판매시설인 대규모 복합시설로 변경하는 사업을 ‘경미한 사항’으로 해설하는 것은 자의적이라는 문제제기임.

- ‘국토계획 및 이용에 관한 법률’ 30조와 동법 시행령 25조 3항 3호에서는 경미한 사항에 대하여 도시관리계획을 변경하고자 하는 경우, 해당 장관관의 협의, 중앙도시계획위원회 또는 지방도시계획위원회의 심의를 거치지 않고 도시관리계획을 변경할 수 있다라고 규정하고 있음.

○ 국토계획 및 이용에 관한 법률과 시행령

- 국토계획 및 이용에 관한 법률 제30조(도시관리계획의 결정) 5항

⑤제1항 내지 제4항의 규정은 결정된 도시관리계획을 변경하고자 하는 경우에 이를 준용한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다

- 국토계획 및 이용에 관한 법률 시행령 25조 3항

③다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제30조제5항 단서의 규정에 의하여 관계 행정기관의 장과의 협의, 국토해양부장관과의 협의 및 중앙도시계획위원회 또는 지방도시계획위원회의 심의를 거치지 아니하고 도시관리계획(지구단위계획을 제외한다)을 변경할 수 있다.<개정 2003.9.29, 2004.1.20, 2005.1.15, 2005.9.8, 2008.2.29, 2008.7.28, 2008.9.25>

1. 단위 도시계획시설부지 면적의 5퍼센트 미만의 변경인 경우(도로의 경우에는 시점 및 종점이 변경되지 아니하고 중심선이 종전에 결정된 도로의 범위를 벗어나지 아니하는 경우에 한하며, 공원 및 녹지의 경우에는 면적이 증가되는 경우에 한한다)

2. 지형사정으로 인한 도시계획시설의 근소한 위치변경 또는 비탈면 등으로 인한 시설부지의 불가피한 변경인 경우

3. 이미 결정된 도시계획시설의 세부시설의 결정 또는 변경인 경우

4. 도시지역의 축소에 따른 용도지역·용도지구·용도구역 또는 지구단위계획구역의 변경인 경우

※ 참고자료

서울시도시계획위원회

○ 설치근거

-국토의계획및이용에관한법률 제113조 및 시행령 제111조

- 서울특별시 도시계획조례 제58조

○ 기 능

- 심의/자문

。법령 또는 조례에서 도시계획위원회의 심의 또는 자문을 받도록 정한 사항의 심의 또는 자문

。시장이 결정하는 도시계획의 심의 또는 자문

。건설교통부장관의 권한에 속하는 사항중 중앙도시계획위원회의 심의대상에 해당하는 사항이 시장에게 위임된 경우 그 위임된 사항의 심의

。기타 도시계획과 관련된 사항에 관한 심의 및 자문

- 심의의 성격

。도시계획결정에 관한 최고의 의결기관

。도시계획결정이 위원회의 심의의결내용에 반드시 기속되지는 않으나 거쳐야 하는 법적 절차

- 역할

。전문가적 관점에서 도시개발을 제어하고 도시문제 해소에 기여

○ 구 성

- 위원수 : 25명

- 위원장 : 행정 2부시장 (당연직)

- 위원위촉

。내부전문가(8명) : 시의원(4), 시공무원(4)

。외부전문가(2/3이상, 17명) : 학계 및 사계전문가 등

○ 회 의

- 회의개최 : 매월 첫 번째, 세 번째 수요일 개최를 원칙으로 함(변동 가능)

- 안건종류 : 심의안건, 보고안건, 자문안건 등

- 회의진행 : 재적위원 과반수 출석 및 과반수 찬성 의결

- 분과위원회

。제1분과위원회 : 국토의계획및이용에관한법률 제9조의 규정에 의한 용도지역 등의 변경계획에 관한 사항의 심의

。제2분과위원회 : 법 제59조의 규정에 의한 개발행위에 관한 사항 및 법 제120조의 규정에 의한 이의신청에 관한 사항의 심의

。제3분과위원회 : 법 제50조의 규정에 의한 지구단위계획구역 및 지구단위계획의 결정 또는 변경결정에 관한 사항의 심의, 기타 시도시계획위원회에서 위임하는 사항의 심의

2) SH공사 설립 및 운영에 관한 조례에는 사외이사를 전문가로 규정, 실제 사외이사는 특정 정당 출신, 혹은 대선캠프 인사로 구성!!  (참고자료 2 참조)

◎ 현황

○ ‘서울특별시 에스에이치 공사 설립 및 운영에 관한 조례’ 9조에 의하면 비상임이사(당연직을 제외한 사외이사)는 해당 전문가를 선임해야 함.

※ ‘서울특별시 에스에이치 공사 설립 및 운영에 관한 조례’

제 9 조 (이사)

①이사는 상임이사와 비상임이사로 구분하되, 사장을 포함한 상임이사의 정수는 이사정수의 2분의 1미만으로 한다.〈개정 89.12.18, 94.3.15, 99.7.26, 03.4.15〉

②비상임이사에는 다음 각호의 1에 해당하는 자가 포함되어야 한다.〈신설 ’03.4.15〉

1. 도시계획국장․주택국장․공기업 관리 및 투자심사에 관한 업무를 관장하는 국장급 공무원

2. 세무 또는 회계전문가

3. 도시계획 또는 주택건설분야 전문가

③이사는 시장의 승인을 얻어 사장이 임면한다. 다만, 정관에서 규정한 당연직이사는 그러하지 아니하다.〈개정 99.7.26〉

④ 상임이사는 정관이 정하는 바에 따라 공사의 업무를 분장한다.

※ SH공사 정관

제9조(임원)

①공사에 사장을 포함한 12인 이내의 이사와 감사 1인을 둔다.

②사장과 감사는 시장이 임면한다.〈개정 92.8.11, 99.7.27, 2003.1.3, 2003.9.24〉

③이사중 비상임이사는 7인 이내로 하되, 시의 도시계획국장, 주택국장과 공기업관리 및 투자심사에 관한 업무를 관장하는 국장급 공무원은 당연직으로 하고, 세무 및 회계전문가, 도시계획․주택건설분야 등 외부전문가 중에서 사장이 임명한 자로 한다.〈개정 89.12.18, 94.5.27, 98.11.30, 99.7.27, 2003.1.3, 2003.6.23, 2003.9.24, 2008.1.10〉

④이사는 시장의 승인을 얻어 사장이 임면한다. 다만, 전항의 당연직을 제외한 이사의 임명은 SH공사이사추천위원회의 추천을 받은 자 중에서 시장의 승인을 얻어 사장이 행한다.〈개정 99.7.27, 2003.9.24, 2007.2.28, 2008.1.10〉

○ 현재 비상임이사 4명 중 3명이 특정정당 출신이거나 대선캠프 출신으로 구성되어 있음. 나머지 1명도 조례 및 정관에서 정한 세무 또는 회계전문가, 도시계획 또는 주택건설분야 전문가와는 거리가 있음.

◎ 문제점

○ SH 공사는 택지개발촉진법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 주택법, 건축법, 도시 및 주거환경 정비법, 도시재정비 촉진을 위한 특별법 등에 의거 토지의 취득, 개발 및 공급, 주택의 건설, 개량, 공급, 임대 및 관리, 도시기반시설 등 도시계획사업의 시행, 국가 또는 지방자치단체로부터 위탁받은 업무를 처리함.

○ 사외이사제도는 회사의 경영을 직접 담당하는 이사 이외에 외부의 전문가들을 이사회 구성원으로 선임함으로써 객관적인 입장에서 회사의 경영상태를 감독하고 조언하기 위한 것임.

- 이러한 제도의 취지를 살려 SH 공사 조례나 정관에서 사외이사의 선임기준을 세무 또는 회계전문가, 도시계획 또는 주택건설분야 전문가로 하였는데, 이러한 기준을 어기고 특정정당 출신 인사로 거의 대부분을 구성함으로써 사외이사의 기능을 축소시키고 있음.

3) 부분임대주택은 부양가족이 있는 세대에게 대안이 될 수 없고, 뉴타운에 공급되는 임대주택으로는 기존 세입자를 수용하기 어려워! 싼 전․월세나 임대주택이 사라져 도심지 밖으로 쫓겨나는 세입자 대책을 강구해야!!

◎ 현황

○ 뉴타운 지구내 세입자 비율 및 임대주택 공급현황7723

지구명	기 존 가구수	세입자		일반 임대	부분 임대	총 가구 공급수(실제공급)
		가구수	비율(%)
계	49,003	32,271	67.1	5,227	3,504	43,358(30,344)
북아현	13,982	4,779	34.1	1,489	557	12,221(8,604)
신 림	8,478	6,443	76.0	774	805	6192(4,545)
거여․마천	13,302	10,457	78.6	1,720	458	11345(9,472)
흑 석	13,241	10,592	80.0	1,294	1,684	13,600(7,723)

※ 임대주택 비율(임대주택/실제공급가구): 흑석:16. 7%, 거여․마천:18.1%, 신림: 17%, 북아현: 17.3%

※ 부분임대는 법적 개념이 아니며, 아파트의 일부를 1인가구를 수용하는 공간으로 서례, 이를 전월세로 활용하는 공동주택 형식이며 소유자의 임의대로 임대할 수 있는 임대할 수 있도록 하는 것임.

○ 재정비 촉진사업의 임대주택에 대한 법적 규정

사업명	건립기준	관련규정
재개발 사업	○ 건설하는 전체 세대수의 17% 이상	도시및주거환경정비법 제4조의2 및 같은법 시행령13조의3 서울특별시도시및주거환경정비조례 제9조
	○ 용도지역 변경 등으로 증가되는 용적률의 50% 이상	도시재정비 촉진을 위한 특별법 제31조 및 같은법률시행령 제34조 서울특별시 도시재정비촉진을 위한 조레 제21조
재건축 사업	○ 증가되는 용적률의 25% 이하	도시및주거환경정비법 제30조의2 및 같은법 시행령 제41조의2

- 해당 북아현, 신림, 거여․마천, 흑석 뉴타운은 용도지역 변경 등으로 증가되는 용적률이 없으므로 도촉법 해당사항이 아니며 도정법에 규정된 전체 세대수의 17%이상 규정에 적용됨.

○ 뉴타운 추진에 대한 서울시의 자체 주민설문조사 결과

사업지구	재정착 희망 비율
신림 재정비촉진지구	76% 이주계획 없음.
흑석 재정비촉진지구	88.4% 현재사업구역내 혹은 뉴타운사업지구내 거주 희망
북아현 재정비촉진지구	81.8% 현재사업구역내 혹은 뉴타운사업지구내 거주 희망

◎ 문제점

○ 국토해양부와 서울시 자료에 따르면, 재정비촉진계획이 결정된 총 27개 뉴타운 지구의 현재 인구가 72만명인데 재개발 후 수용인구는 58만명으로 원주민의 20%가 외지로 나가게 됨. 2002년 7월 이후 재개발 사업이 완료된 시내 50구역에서 원주민 재정착률은 평균 44%에 그침.

○ 특히, 뉴타운 지구내 부분임대아파트가 최초로 공급되는 4개 지구의 평균 세입자 비율은 67.1%로서(북아현: 34.1%, 신림: 76%, 거여․마천: 78.6%, 흑석: 80%)로서 부분임대아파트로 임대수요에 맞추려고 노력하였으나, 가족을 부양하는 세입자들의 주택수요를 충족하는 임대주택 공급 수는 턱없이 부족한 상황임.

- 부분임재주택은 실제 법적 개념이 아니며 임대주택에 포함될 수 없음. 주택 소유자의 임의대로 이 주택의 전․월세 여부를 결정하거나 아예 전․월세를 공급하지 않고 통합해서 단독 거주가 가능함.

○ 특히 부분임대아파트의 경우 세입자에 대한 정책적 고려보다는 집을 소유하고 있는 공급자의 입장에서 고민한 것으로 보이는 바, 흑석, 신림, 거여․마천 지역과 같이 세입자의 비율이 매우 높은 지역에 대한 임대주택의 비율조정이 절실한 상황임.

- 이 지역의 재정착 희망비율은 평균 80% 이상임.

- 임대주택 비율(임대주택/실제공급가구)을 살펴보면 흑석: 16.7%, 거여․마천: 18.1%, 신림: 17%, 북아현: 17.3%로 법에서 정한 임대주택비율을 맞추기에 급급한 것으로 보임.

4) 감사원 감사에서 적발된 은평구와 성동구 주택재개발지역의 용적률 5.47%와 10.59%에 대한 부당 인센티브!!(대략 280억으로 추산됨) 서울시는 시행사에 대한 부당이익금 환수나 공공시설부지 기부체납과 같은 행정조치 없어....

◎ 현황

○ 주택재개발구역 용적률 검토업무 부당 처리에 대한 감사원 감사 결과

- 감사원은 지난 해 말 서울시에 대한 “대형건축물 용적률 완화실태”에 대한 감사를 진행한 결과 은평구와 성동구 주택재개발구역에서 부당한 업무처리를 파악하고 서울시 직원들에 대하여 징계처분을 요구함.

○ 감사내용

① 은평구

- ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따르면 주택재개발 정비구역 안에서 건축물을 건축하고자 하는 자가 그 대지의 일부를 공공시설부지로 제공하는 경우 당해 건축물에 대한 용적률에 대하여 인센티브를 제공하도록 규정되어 있음. 그러나 이미 조성된 공공시설부지를 정비사업 구역에 편입하여 기존 용도로 사용할 경우 인센티브 대상이 아님.

- 그러나 이에 대한 규정을 잘 알고 있고 반복적으로 업무를 했던 담당자들은 기존 성북구에서는 원칙대로 처리하고 은평구의 경우 인센티브를 부여해 해당 분양택지 41,264㎡에 대한 용적률을 5.47%(연면적 2,257㎡)를 과다하게 부여한 사실이 밝혀짐

② 성동구

- 은평구와 마찬가지로 이 업무를 잘 알고 있는 담당자들이 부당하게 인센티브를 부여해 분양택지 65,362㎡에 대한 용적률 10.59%(연면적 6,921㎡)를 과다하게 부여함.

◎ 문제점

○ 감사원은 이에 대하여 서울시장에게 관련 담당자들에 대하여 징계처분을 요구하였으나, 서울시에서는 경고에 그쳐 감사원의 처분조치에 상응하는 인사조치가 이루어지지 않았음.

○ 부당한 행정처리로 인하여 이익을 얻은 시행사에 대하여 서울시는 부당이익금 환수조치나 시행사의 공공시설부지의 기부채납과 같은 것이 이루어지지 않고 있음. 해당 평수로 대략 2,800평으로 추산되는데 뉴타운 지구내 100평 주택이 10억이라고 하면 대략 280억 이익이 발생하는 것으로 예상됨.

○ 이는 결과적으로 교통․환경 문제 등에 대한 다른 서울시민의 공익적 부담을 그대로 덮어주자는 이야기나 다른 바 없음. 만약, 서울시의 부당한 업무처리에 대하여 시민단체 등에 의해서 공익적 행정소송을 제기한다면 서울시는 패소할 수 밖에 없는 사안일 것임. 서울시가 이 사안에 대하여 바로 처리하진 않으면 후에 제기될 문제에 대하여 면책사유가 없어질 것임.