【 2008 국토해양위원회 국정감사 정책자료집 ③ 】

국제 경쟁력 제고를 위한

수요자맞춤형 산업단지 개발방식 도입

2008. 10. 9

국회의원  정 희 수

(한나라당, 경북 영천)

【 2008 국토해양위원회 국정감사 정책자료집 ③ 】

국제 경쟁력 제고를 위한

수요자맞춤형 산업단지 개발방식 도입

2008. 10. 9

국회의원  정 희 수

(한나라당, 경북 영천)

경쟁력 제고를 위한 수요자맞춤형 개발방식 도입

목  차

Ⅰ. 서 론	1

Ⅱ. 산업단지 개발 현황 및 향후 과제	4

1. 산업단지 개발 및 분양현황	4

2. 산업입지 정책의 문제점	7

3. 경쟁력있는 산업단지 개발방식 구축을 위한 과제	8

Ⅲ. 새로운 산업단지 공급방식 도입 방안	12

1. 수요자맞춤형 개발방식	12

2. 수요자맞춤형방식의 적용방안	15

3. 분양가격 다양화 방안	20

Ⅵ. 제도개선 방향	23

Ⅰ		서 론

90년대 이후 세계는 WTO체제의 출범, 세계화․정보화의 급속한 진척, 지식기반산업의 부상, 지방자치제의 실시 등으로 급속하게 변화하고 있다.

그러나 현재 우리나라의 산업입지 정책으로는 이러한 산업환경 변화에 적절히 대응하지 못하는 한계점을 지니고 있어 시대여건 변화에 탄력적으로 대응할 수 있는 산업입지 정책 및 산업단지 개발방식의 재정립이 절실한 시점이다.

특히, 전 세계를 무대로 하는 무한경쟁시대로의 돌입은  기술․자본․경영의 국제적 경쟁력의 강화를 요구하고 있으며 소품종 대량생산방식에서 다품종 소량생산으로 변화됨에 따라 산업입지 수요의 다변화가 뚜렷이 나타나고 있다.

이러한 시대적 요구에도 불구하고 현행 산업단지 개발은 아직도 중앙주도의 공급결정, 공급자 위주의 산업단지 개발, 분양위주의 공급방식, 일률적인 가격 책정방식 등으로 일관하면서 수요다양화 추세에 적절히 대웅하지 못하고 있다.

뿐만 아니라 지역개발에 대한 정치적 논리가 강하게 작용함에 따라 수요 및 매각여건, 지역경제사정에 대한 충분한 검토없이 무리한 대규모 산업단지 개발이 진행되어 오랫동안 국가경제의 부담으로 누적되고 있다.

이는 경쟁력있는 공업용지 공급을 분양가격 인하로만 접근하여 지가가 저렴한 지역에서의 대규모 산단의 건설로 해결하려한 오류의 결과이다.  많은 전문가들이 높은 분양가를 산업단지 미분양의 원인으로 지적하고 있으나 분석결과 분양가격과 분양률과는 아주 낮은 상관관계만을 보이고 있다.

토지공사가 조성한 41개 산업단지를 대상으로 산관분석 및 분산분석(ANOVA-test)를 실시한 결과 분양률과 분양가격간에는 아주 약한 음(-)의 상관성을 보임. 즉 산업단지 분양가격이 하락한다고 하더라도 분양률이 상승하는 경우가 발생하지 않을 것으로 해석할 수 있음

지가가 저렴하다고, 산업용지의 대량공급이 경쟁력을 확보하는 것이 아니며 기업들이 지가만을 가지고 입지를 결정하는 것이 아니라는 점을 인식하여야 한다.

중국이나 동남아 등으로 진출하는 해외투자형 산업단지 수요를 국내로 되돌리고 세계시장의 무한경쟁체계에서 경쟁력을 확보하기 위하여는 무엇보다 수요자들이 원하는 산업단지를 공급하는 것이 필요하다.

따라서 산업단지의 경쟁력 제고의 해결책을 일률적으로 가격인하에서만 찾을 것이 아니라 시장이 요구하는 공급의 다양성과 수요자맞춤형에서 찾아야 한다.

본보고서에서는 현재의 산업단지 현황과 경쟁력 제고를 위한 과제를 정리해 보고, 시대에 부응하는 새로운 개발방식의 수요자 맞춤형 개발방식과 분양가격 다양화방안을 모색해 본다. 이를 토대로 시장이 요구하는 적기, 적소, 적가의 산업용지 공급을 위한 제도적 기반을 마련하고자 한다.

본보고서는 한국토지공사 국토도시연구원에서 2006년 연구과제로 수행된 「산업단지 개발방식의 적정화 방안 연구」를 기초로 하여 작성됨

Ⅱ		산업단지 개발현황 및 향후 과제

1) 산업단지 개발 및 분양현황

산업단지 개발현황

2007년 말 현재 전국의 산업단지 수는 647개로 총면적은 832,241천㎡에 이르고 있다. 각 단지유형별로 비교해 보면 농공단지가 숫적으로 가장 많은 55.5%를 차지하는 반면 조성면적 기준으로는 국가산업단지가 481,139천㎡로 전체면적의 57.8%를 차지하여 가장 높은 비중을 차지한다.

<표> 산업단지 조성 및 분양현황 (2007.12월 현재)

구분	단지수	총면적	분양현황 (천㎡)
			분양대상	분양	미분양	분양률
국가산단	31	481,139	204,272	200,068	4,204	97.9%
일반산단	257	299,217	121,154	115,694	5,460	95.5%
농공산단	359	51,885	41,478	40,148	1,330	96.8%
계	647	832,241	366,904	355,910	10,994	97.0%

자료 : 한국산업단지공단(2008), 「산업입지」, 2008 여름호, p. 52.

권역별로는 충청권과 호남권, 동남권의 입지비중이 상대적으로 높은데 이는 농공단지가 이 지역들을 중심으로 분포하기 때문이다. 이에 반해 수요가 많은 수도권은 수도권정비계획법 등 규제의 영향으로 타지역에 비해 상대적으로 적은 수의 산업단지만이 조성되어 있다.

권역은 5+2 광역경제권의 지역구분을 활용하여 분석함

<그림 1> 산업단지의 지역별 개발 현황

산업단지 분양현황

우리나라 전체 산업단지 분양률은 96.7%이나 산업단지 유형별로 차이가 나타난다. 산업단지 개발권이 지방정부로 이관된 일반산업단지의 경우 무분별한 개발로 분양률이 상대적으로 저조한 것으로 조사된다. (95.5%)

<그림 2> 산업단지 유형별 평균분양률 비교(2007.12)

분양률의 차이는 최고 분양률과 최저 분양률이 2%남짓이나 미분양 면적을 기준으로 비교해 보면 그 차이가 더욱 또렷이 나타난다. 일반산업단지가 전체 미분양면적의 49.7%를 차지하여 5,460천㎡가 미분양으로 남아있는 반면 농공단지의 경우 1,330천㎡만이 미분양 상태이다. 결국 일반산업단지의 개발이 보다 효율적으로 이루어져야 할 필요성이 제기된다.

또한, 국지적인 수급 불균형이 우리나라 산업단지 시장의 가장 특징적인 현상이다. 수도권과 대도시, 기존 공업지역에서는 만성적인 공급부족 현상이 나타난 반면 여타지역에서는 공급과잉으로 장기미분양, 장기미개발이 계속되는 추세이다. 이 결과 산업용지 수요가 큰 수도권, 동남권의 산업용지 가격이 최근에 급격하게 상승하고 있다.

이 결과 해외 경쟁국가에 비해 높은 산업용지 가격으로 인한 과도한 초기 투자비용은 기업 경쟁력 및 투자 활성화를 저해하여 고용창출 기반을 약화시킨다.

지역별 분양률을 분석해 보면 수도권(98.8%), 대경권(98.1%), 충청권(97.7%), 동남권(97.1%)의 분양률이 높다.

<그림 3> 지역별 산업단지 분양률 비교(2007.12)

2) 산업입지 정책의 문제점

첫째, 경제․사회적 여건변화에 대한 원활한 대응의 미흡이다. 세계화, 정보화, 기술혁신 및 경제적인 지식기반화가 심화되고 대규모 입지수요가 줄어드는 추세에 있다. 그러나 현행의 산업입지 개발제도는 하드웨어적인 접근에 치중하고 있어 새로운 패러다임의 수용에는 기본적인 한계가 있다.

둘째, 기업의 입지수요에 대한 대처 미흡이다. 산업구조의 변화에 대응한 다양한 기업유형 및 기업규모에 부합하는 산업입지 공급 미흡, 공급자․분양중심의 부지공급, 획일적인 분양가격 결정방법 등으로 미분양이 발생하고 있다.

셋째, 공공재로서의 산업단지에 대한 인식부족이다. 이에 따라 산업단지 개발에 대한 지원체제의 미비, 경쟁대상국에 비해 높은 분양가, 고비용 구조개선 미흡 등이 제기된다.

넷째, 관련 법제의 다기화 및 상호연계의 부족이다. 산입법 및 산집법 등의 연계․조화 부족, 입지정책과 도시정책, 산업정책, 환경정책의 연계성 부족, 산업단지 개발 및 관리의 이원화 등이다. 이는 기존 제도의 한계를 드러내고 있다.

따라서, 산업입지 정책과 제도에 대한 개선을 통하여 새로운 패러다임을 도입하여 경쟁력있는 산업공간을 제공하는 노력이 절실하다. 특히, 급변하는 대내외 경제환경속에서 신속히 대응하되 기업의 입지수요를 효과적으로 충족시킬 수 있는 제도개선이 필요하다.

3) 경쟁력 있는 산업단지 개발방식 구축을 위한 과제

첫째, 수요자 선호도가 반영된 새로운 개발방식의 도입을 고려해 보는 것이 필요하다.

특히 산업단지 개발의 무게중심이 지방정부로 이관됨에 따라 과거 중앙정부에서 일괄적으로 계획하던 개발이 아니라 지자체 비전에 따라 경제활성화에 기여할 수 있는 산업단지 개발이 필요하다. 이때 상대적으로 입지경쟁력이 열악한 지방으로 기업을 유치하기 위하여 산업단지에 대한 기업의 다양한 수요를 수용할 수 있는 개발방식을 모색하는 것이 요구된다. 이는 수요자 맞춤형 산업단지 개발을 통해 가능하다.

또한 수요자맞춤형 개발은 실수요자에게 필요한 산업용지를 제공함으로서, 최근 투기자본의 유입으로 인한 산업용지가격의 폭등을 미연에 방지할 수 있는 방안이 된다.

최근 3년간(‘04년~07년)우리나라 주요 국가산업단지 지가상승률은 연평균 12.4%로 전국 지가상승률과 소비자 물가상승률 4.8%를 훨씬 초과하고 있다.

최근 일본은 산업단지 조성에 있어 지방자치단체의 역할이 강조되는 경향을 보이고 있다. 이에 따라 각 지자체별로 기업들을 유치하기 위한 전략으로 다양한 산업단지 개발방식을 도입하고 있다.

대표적으로 Order-made방식과 Easy-order방식 등이 최근 많이 적용되어 다양한 기업수요를 수용하고 있다. 그러나 이러한 방식은 아직은 소규모의 공업단지 개발에 적용되는 단계이다.

Order-made방식 : 공업용지를 확보하고 입지기업의 주문에 따라                   산업단지 조성하는 방식

Easy-order방식 : 사전에 어느 정도 정비가 이루어진 공장용지를                  기업의 요구에 따라 추가적으로 조성하는 방식

둘째, 현행의 일률적인 산업단지 가격결정방식을 탈피하여 구매자의 선호도를 중시하고 객관적 판단 준거하에서 선호도와 가격책정의 개념을 융합시켜 가격결정방법을 탄력적으로 적용하는 방안을 마련하는 것이 요구된다.

미국, 영국, 프랑스, 싱가포르 등에서는 수요공급의 원칙에 입각하여 시장가격이 반영된 분양가격 책정방식을 적용하고 있는 반면 일본, 대만, 한국은 조성원가를 기준으로 분양가격을 산정하는 방식을 적용하고 있다.

여기서는 현행의 우리나라 분양가격 책정방식이 효율적인지 또는 분양가격 책정방식의 구조적 문제로 인하여 문제점은 없는지를 고찰해 본다.

	《현행 분양가격책정방식의 한계점》
현행제도에서는 일률적으로 조성원가를 기준으로 동일한 분양가격을 적용하고 있다. 분양가격은 (총비용/가처분비용)으로 산출되며, 이때 총비용은 조성원가(①토지보상비 ②개발을 위한 조사비, 설계비 ③공사비④기타비용)+개발자 이익금으로 책정된다. 개발자 이익금은 조성원가에서 자본비용, 개발대행공사비, 선수금을 제외한 금액의 5%이내에서 책정되어지며 사업시행자가 공공일 경우에는 일주기업의 부담경감을 위하여 이윤을 인정하지 않는다. 분양가격은 총비용과 가처분면적간의 상대적 비율에 따라 변화하므로 현행 방식은 산단 조성의 총비용이 일정할 경우, 가처분 면적이 작을수록 분양가격이 높아지고, 가처분면적이 일정할 경우 총비용이 많을수록 분양가격이 높아지는 구조가 되어 있다.

따라서 산업단지의 규모가 줄어들고 있는 오늘날의 추세를 고려하면 분양가격은 상승할 수밖에 없는 구조이다.

현행의 산업단지 조성비 항목 중 조사비, 설계비, 공사비들은 핵심원가에 해당하므로 사업시행자의 원가절감노력에도 분명히 한계가 존재하는 구조이다.

실례로서 군장국가산단경우, 조성비가 전체 비용의 74%, 토지보상비는 13% 수준이다. 조성비가 토지보상비보다 높다는 것은 그만큼 선호도가 낮으며 개발여건이 양호하지 않음을 의미하여 미분양률이 높을 수밖에 없는 구조이다. 실제로 장기미분양으로 국가경제의 큰 부담으로 작용했었다.

일본경우 시장의 다양한 요구를 적극적으로 수용하기 위한 방안으로서 조성원가를 기준으로 분양가격을 결정하나 상황에 따라 원가방식, 시가방식, 절충방식, 공모방식, 혼합방식 등의 다양한 방법을 활용하고 있다.

분양가 책정방식	특 징
원가방식	분양가격을 총사업비/분양면적으로 산출한 가격
시가방식	감정평가가격으로 분양가격을 책정하는 방식
절충방식	원가가격와 시장가격을 합한 후 이 둘의 평균가격으로 분양가 책정하는 방식
공모방식	수요예상 지역에서 입주희망기업을 대상으로 경쟁입찰방식으로 분양가격 결정
혼합방식	특정산업단지의 속성을 고려하여 2가지 이상의 가격결정 방식을 혼용하는 방식

셋째, 동일 산업단지의 경우도 획지조건별로 다양한 분양가격을 적용하는 것이 필요하다.

현형의 산업단지 분양가는 동일단지에 관하여 동일한 분양가격니 적용되도록 되어 있으나 현실적으로 단지내 개별필지의 위치나 형태, 편익 또는 회피시설과의 거리 등 필지조건에 따라 기업들의 선호도가 상이하다. 이에 따라 필지별 분양 신청률의 차이가 발생하며 조건이 양호하지 못한 필지는 오랫동안 미분양으로 남게 된다.

또한 일정시간의 경과후 공장을 매도할 때에는 이러한 필지조건이 반영된 가격으로 거래된다.

그러므로 분양시점부터 이러한 시장의 선호도를 반영하여 단지내 필지별로 분양가격 차별화하는 것이 필요하다.

일본의 사례를 조사한 결과, 아래에 소개한 산업단지의 획지별 평가기준표에 의거하여 분양가격을 차별화하고 있다.

* 각 구역별로 평가기준표에 의해 평가점수 총합을 산출하고 난후 이 점수를

반영하여 각 구역별 분양가격을 결정함

Ⅲ		새로운 산업단지 공급방식 도입방안

전문가를 대상으로 설문을 실시한 결과, 공급자 위주의 개발방식, 기업의 희망하는 수요입지조건의 간과, 정책적 입지선정 등이 현행 산업단지 개발방식의 문제점으로 지적되었다.

이를 개선할 방안으로서 ‘수요자맞춤형 산업단지 개발방식의 도입’ 및 ‘산업단지 분양가격 차별화 방안 도입’ 대해 기대효과가 높을 것으로 평가하였다.

따라서 경쟁력있는 산업단지 개발을 위한 새로운 산업단지 개발방식으로서의 수요자맞춤형 개발방식의 적용방안을 모색해 본다.

1) 수요자 맞춤형 개발방식

수요자 맞춤형 개발방식의 정의

	《수요자맞춤형 개발방식의 정의》
산업단지 수요자의 다양한 요구를 수용하는 맞춤형 개발방식으로 수요자가 확보된 상태에서 선수요자들의 요구에 따라 산업단지의 입지선택, 산업단지 유형결정, 규모, 토지이용계획 등을 적용하는 방식으로 정의함 일본의 Order-made 방식과 Easy-made 방식의 시사점을 바탕으로 모델 구축함

수요자맞춤형 개발방식의 개발의 일반 모형

모델의 구축을 위하여 전문가 및 기업체의 의견을 수렴하고 일본의 사례를 벤치마킹하여 기본모형을 구성해 보았다.

수요자맞춤형 산업단지 개발은 모든 산업단지에 적용하는 것이 아니라 특수한 목적의 산업단지 개발에 적용하는 것이 효과적일 것으로 조사되었다. 이때 가장 적절한 산업단지 개발유형을 정리하면 다음 표와 같다.

구 분	개 발 방 식
적용 지역	․1순위 : 수도권, 수도권영향권 ․2 순위 : 대도시권, 중소도시
적용 산단	․1순위 : 도시첨단산업단지 ․2순위 : 지방 특화 클러스터 단지, 국가산단, 벤처단지
분양가격 결정방식	경쟁입찰방식, 시장가 방식, 절충방식
산업단지 규모	․분양가격 결정방식을 고려하면 대규모 적절 ․입지지역과 산단 유형을 고려하면 중규모 및 소규모 적절
유의사항	․수요자의 요구를 정확히 파악하는 것 필요 ․수요자의 필요에 적합한 입지 선정 ․산단개발기간의 단축 필요 ․지역여건에 적합한 업종 선정 ․규제완화

수요자맞추형 개발방식의 절차

이 개발방식에서 가장 중요한 것은 수요자 확보이며 또한 선수요자 모집후 선수요자들의 의견조율과 수요자 요구를 반영할 수 있는 개발방식의 제도마련이 된다.

수요자맞춤형 개발방식의 일반적 절차를 도식화하면 다음과 같다. 조성단계부터 선수요자 모집하는 것으로 가정한다.

<그림> 수요자맞춤형 산업단지 개발 절차

그러나 어느 시점에서 수요자를 모집하느냐에 따라 수요자 선호도를 반영할 수 있는 정도가 달라진다.

수요자 모집은 ①조성단계부터 수요자의 요구를 반영하는 방법과 ②일단 지차제 및 개발주체가 대략적인 기본방향을 수립하여 개발계획의 승인을 얻고난 후 수요자를 모집하는 방법의 2가지를 고려해 볼 수 있다.

기업들이 요구하는 산업단지 공급시점이 주문후 1~2년인 것을 감안하면 후자의 경우가 더욱 활용성이 높은 것으로 평가된다. ②의 경우는 수요가 풍부한 지역- 수도권, 수도권영향권-에서 적용할 만한 방안이다. 왜냐하면 이들 지역은 최종부지가 어느 곳으로 선정되든지 수요자들의 선호도가 높은 지역이므로 지자체가 미리 입지를 결정하여도 수요자들의 불만이 적을 것이 때문이다.

2) 수요자 맞춤형 방식의 적용방안

수요자맞춤형 개발방식의 적용가능한 개발방식 두가지를 소개한다. 기업-지자체-사업시행자 합동개발방식과 산업단지 재정비에 적용하는 개발방식이다.

기업-지자체-사업시행자 합동개발방식

이 개발모형은 특히 지방자치단체가 계획수립의 주체로 참여하는 일반산업단지 및 도시첨단산업단지 개발에서 중소규모의 산업단지를 조성할 때 매우 유용할 것으로 전망된다.

	《기업-지자체-사업시행자 합동개발방식》
수요자맞춤형 개발방식 중 지자체의 역할을 강조한 모형으로 지자체가 산업단지의 기본 컨셉을 결정하고 주도적으로 개발을 추진하는 형태임 지자체의 장기비전을 고려한 산업단지 개발을 위해 지자체가 산업단지 개발에 참여하고 실수요자인 기업체와 실제 산업단지를 조성하는 사업시행자가 연계하여 산업단지를 공급하는 방식으로 정의함

기업-지자체-사업시행자 합동개발방식의 개발모형

전문가 및 기업체 설문을 분석하여 정립한 일반 모형을 정리하면 다음과 같다.

구 분	개 발 방 식
적용 지역	․1순위 : 수도권영향권, 중소도시 ․2 순위 : 수도권
적용 산단	․1순위 : 도시첨단산업단지, 지방산업단지 ․2순위 : 복합단지
분양가격 결정방식	원가 방식, 시장가 방식, 절충방식, 혼합방식
산업단지 규모	중규모 및 소규모 적절
역할 분담	․지자체 : 토지공급 및 수용, 개발계획 수립, 주변 인프라 구축 및 주변지역개발권 ․기업 : 투자자금 공급, 입지선정 ․시행자 : 수요조사 및 실시계획, 조성사업, 분양 및 기업유치 , 홍보

<그림 4> 기업-지자체-사업시행자 합동개발방식 개발절차

기대효과

이 사업모델을 통해 참여주체는 각자 고유한 목적을 달성할 수 있는 이점이 있다.

지자체는 행정구역내에 장기 비전을 실현하는 수단을 소유하게 되고 지역 세수 증대 및 고용창출로 경제력 활성화를 도모할 수 있으며 기업의 경우 기업활동의 최적지에 필요한 만큼의 산업용지를 확보할 수 있고 사업시행자는 사전에 예비수요자를 확보함으로써 투자자금의 부담이나 회수에 대한 일정부분이 보장되어 리스크관리에 유리하다.

따라서 합동개발방식은 현재로서는 참여기업의 확보 어려움이 있을 수 있으나 향후 산업단지 재정비 모델과 연계하여 활용하면 선수요를 확보할 수 있을 뿐 아니라 지자체의 장기비전 요구를 충족시켜 줄 수 있는 다목적 산업단지 개발 모델이 될 수 있을 것이다.

산업단지 재정비 적용 모델

산업의 특성이 빠르게 변화하고 있는 현재의 사회경제적 추세를 감안하면 노후산업단지뿐 아니라 경쟁력 제고를 위하여 재정비를 단행하여야 할 산업단지가 증가될 것으로 전망된다.  따라서 수요자가 확보된 산업단지 재정비 사업은 수요자맞춤형 개발방식을 적용하기에 가장 적절한 유형이다.

2003년 국토해양부 연구에 의하면 우리나라 잠재적 재정비 대상 산업단지는 전체 산업단지 개수의 17.1%, 면적의 19.1%, 사업체수의 36%에 해당한다.

산업단지 재정비 사업 모형

산업단지 재정비모델의 시행절차는 수요자 맞춤형 개발방식의 일반적인 절차를 원용할 수 있으나 소유권을 가진 선수요자가 뚜렷이 존재한다는 상황을 감안하여 다른 개발방식과 다르게 입주기업의 권익을 보호하는 조합의 결성을 고려한다. 또한 지자체, 기존 입주기업, 사업시행자간의 협의과정이 매우 중요하므로 사업진행의 원활한 진행을 위하여 사업협의회구성 방안을 모색한다.

<그림 5> 산업단지 재정비사업 추진절차

입주기업 재정비조합 결성

기존 산업단지의 재정비는 이미 입주하고 있는 기업들의 이익보호 및 수요수용이 우선시되어야 하므로 입주기업들이 재정비 조합을 결성하게 하고 그 대표자들로 지자체와 사업시행자의 파트너역할을 담당하게 하는 것이 현실적일 것이다.

사업협의회 구성

관련자들의 효율적인 의견수렴을 위하여 사업협의회를 구성한다. 구성원은 총괄사업관리자, 해당 지자체 공무원, 사업시행자, 기존 입주기업조합대표, 관련전문가를 포함한다.

총괄사업관리자 지정

총괄사업관리자는 재정비계획수립자가 지정하게 하되 사업의 원활한 수행을 위하여 사업시행자가 담당하게 하는 것도 가능하다. 이때 총괄사업관리자는 산업단지재정비관련 재원확보·운영에 관한 계획을 수립하고 시행현황에 관련 자료분석 및 추진현황 관리, 효율적인 사업시행방안을 모색하고 지속적으로 관련자들의 의견을 수렴하는 일을 담당하게 된다.

사업시행자

산업단지는 공공재의 성격이 강하기 때문에 신규 개발과 마찬가지로 재정비사업의 경우도 공공기관을 중심으로 사업시행자의 권한을 위임하는 것으로 하는 것이 타당할 것이다.

3) 분양가격 다양화 방안

분양가격 책정방식 다양화 방안

산업단지의 분양률을 제고하고 수요자 중심의 공급방안을 지원하는 제도개선으로는 산업단지의 개발방식에 대한 개선방안뿐 아니라 현재의 획일적인 분양가격 결정방식을 개선하여야 한다.

현재는 법률상 단일의 원가방식만을 가격책정방식으로 채택하고 있으며 복합단지의 경우 산업용지와 주거용지의 가격을 차별화하는 일종의 혼합방식이 적용되고 있다. 그러나 수요가 많은 지역이나 특수 목적의 산업단지의 경우는 원가방식 이외의 가격책정방식이 도입되도록 제도개선이 필요하다.

전문가와 기업체대상의 설문결과 현행의 단일 원가방식은 비효율적이라는 의견이 지배적이며 이에 대한 개선을 위하여는 지역별 선호도, 획지조건, 설계구조의 선호도에 따른 분양가 차별화가 효과적일 것으로 평가되었다.

일본의 사례를 바탕으로 5가지 적용가능한 분양가격 책정방식을 정리해 본다.

분양가 책정방식	특 징
경쟁입찰주의	산업단지 수요가 예상되는 지역에서 입주희망기업을 대상으로 경쟁입찰 방식으로 분양가격 결정
절충주의	원가가격와 시장가격을 합한 후 이 둘의 평균가격으로 분양가격 책정
혼합주의	특정산업단지의 속성을 고려하여 2가지 이상의 가격결정 방식을 혼용
시장주의	감정평가가격으로 분양가격을 책정하는 방식
원가주의	분양가격을 총사업비/분양면적으로 산출한 가격

입지 속성별 합리적인 분양가격책정방식을 분석해보면 수도권에 적용가능한 가격결정방식으로 경쟁입찰방식이, 비수도권지역에서는 혼합방식, 원가방식, 절충방식이 선택되었으며 장기미분양산단은 원가방식이 적당한 것으로 조사된다.

조성목적별로 분석해 보면, 도시첨단단지와 유통단지는 경쟁입찰방식이, 농공단지와 연구단지는 원가방식이, 복합단지는 혼합방식이 적절한 것으로 조사된다.

산업단지내 분양가격 차별화 방안

보다 시장친화적 관점에서 수요자 중심의 선호조건을 반영하여 분양가격 책정을 위하여 지역별 또는 단지내 획지별 특성에 따라 분양가격을 책정하는 분양가격 차별화 방안을 모색할 수 있는 제도적 정립이 필요하다.

합리적인 분양가격차별화의 기준을 마련하기 위하여는 우선적으로 보다 많은 사례연구를 통해 산업단지 분양가격을 차별화할 수 있는 토지속성별 조건을 도출하고, 이를 근거로 지역간 및 산업단지내의 획지 조건별로 가격차별화를 할 수 있는 기준이 마련되어야 한다.

본 연구에서 분석한 결과 단지내 도로접면수, 녹지구역과의 접근성, 단지내 출구와의 접근성, 협오시설과의 접근성 등이 단지내 가격차별화 요인으로 고려할 수 있는 요소로 조사되었다.

단지내에서 도로접면의 수가 많을수록, 녹지구역과의 거리, 단지내 출입의 거리가 근접할수록 정(+)의 가격차별화 가능성이 높으며 혐오시설과의 거리가 멀수록 높은 가격차별화 효과를 기대할 수 있는 것으로 분석되었다.

따라서 이 분석결과를 반영하여 분양가격을 다양화할 수 있는 제도적 마련하는 것도 바람직할 것이다.

Ⅵ		제도개선 방향

새로운 산업단지 개발방식의 도입을 위해서는 최우선적으로 산업단지 개발기간의 단축과 선수요자의 권리를 인정하는 것이 필수적이다.

또한 분양가격을 다양화할 수있는 법적 근거마련과 선분양자의 권리를 보호할 수 있는 장치마련이 요구된다.

산업단지 개발절차 단축

그동안 지속적인 산업단지 개발관련 규제 완화로 산업단지 개발시간이 종전에 비해 대폭 감축되었음에도 불구하고 현재에도 빠르면 3~4년이 소요되고 있는 실정이다.

따라서 현재의 산업단지 개발제도로는 주문부터 입주까지 1~2년을 기대하는 수요자의 요구에 부응할 수 없다.

그러므로 산업단지 개발 절차를 고찰하여 행정절차의 단기화하는 방안을 모색하여야 한다.

산업단지 개발인허가 기간의 단축을 위한 방안으로 첫째, 지방산업단지 개발시 사업계획 작성 후 6개월 이내에 착공이 가능하도록, 개발계획이 승인된 경우는 실시계획단계에서 동일한 협의 절차를 의제 처리하여 행정절차를 간소화하는 것이 필요하다.

둘째, 산업단지 개발관련 행정업무를 일원화함으로써 하나의 산업단지 개발을 위하여 여러 개의 부처에 따로 따로 협의하고 2~3개의 심의회 심의절차를 따로 따로 거침에 따라 낭비되는 시간을 줄여야 할 것이다. 이를 위하여 산업단지 지정을 위한 범부처 통합업무팀을 운영하여 원스톱 서비스(one-stop service)체계를 구축하는 것이 필요하다.

103) 산업단지 지정시 환경영향평가는 환경부가, 교통·인구영향평가는 국토해양부, 에너지 사용계획 집단에너지 타당성 검토는 지식경제부가, 재해영향평가는 행정안전부가 담당하고 있어 각각의 평가보고서를 작성하여 각각 협의를 해야 함. 또한 산업입지 정책위원회 심의와 국토계획법에 의한 도시계획위원회 심의, 수도권의 경우 수도권정비위원회 심의 등을 거쳐야 함

선수요자의 의견을 반영할 수 있는 장치마련

현행 제도 하에서는 수요자 맞춤형 개발방식을 적용할 때 개발계획 승인 후 수요자를 모집하고 의견 수렴을 통해 입지의 수정 및 산업단지 유형의 수정이 불가능하므로 이를 위한 법적인 개선이 필요하다.

현재로서는 변경절차 또한 계획승인에 준하는 행정절차와 기간이 필요하므로 수요자들의 의견을 반영하여 입지, 규모, 토지이용계획 등을 수정할 가능성이 한정될 수밖에 없다. 따라서 위치나 규모의 변경이 없는 경우 변경내용의 신고로 대신할 수 있는 제도적 보안이 필요하다.

선수요 모집을 위한 법적 근거 마련

현재의 산업입지법상에서는 후분양만을 인정하고 있으므로 선수요자의 모집이 현행제도상에서는 가능하지 않기 때문에 선수요자의 권리를 보장하는 방향으로 법률상의 분양방식에 대한 내용 수정이 필요하다.

일례로 개발계획 수립 후 참여기업의 모집에 의한 협약체결이 가능토록 제도개선이 필요하다. 이때 토지조성 후 추첨에 의해 공장용지가 공급자에게 제공되는 현행 방식을 투기가 발생치 않도록 전매권을 제한하나 분양의 우선권을 부여하는 방식을 추가로 허용되도록 하여야 한다.

또한 산업단지 재정비개발의 경우 기존 소유자들에 대한 조합결성권과 조합을 통한 개발참여를 허용하는 제도적 마련이 필요하다.

분양가격 차별화

현행제도에서 획일적으로 조성원가를 기반으로 한 분양가격책정방식과 단지내 동일한 분양가격만을 인정하고 있다.

그러나 산업용지가 부족한 대도시권에서는 절충방식이나 경쟁입찰방식의 도입을 가능케하는 제도적 개선이 필요하다.

이는 경쟁력있는 기업이 원하는 산업공간을 확보할 수 있게 하는 방안이 되어 국가 전체적인 경제성을 향상시킬 수 있는 방안이 될 뿐만 아니라 수요가 많은 곳에서의 경쟁입찰방식 적용이 타 지역과의 가격격차를 만들므로 지방에서 적용하는 원가방식의 산업단지 공급의 이점을 더욱 부각시키게 되고 이는 지방으로의 산업수요를 유인하는 요인이 될 수 있다.

또한 산업단지내 개별필지의 특성별로 분양가격을 차별화하여 수요자의 재정능력에 따라 원하는 공장부지를 획득할 수 있는 길을 열어주어야 한다.