민주당 국회의원 김성곤 (여수갑)	보 도 자 료 2008. 10. 9(목) 토지공사	국회의원회관 424호 TEL : (02)788-2872 FAX : (02)788-3424 담당: 김영환보좌관

차     례

(1) 토지공사가 공급계약을 체결했으나 원금과 이자가 연체되는 토지가 1조 5천억원에 달해! 연체토지에 대한 대책을 마련하여 토지비축 사업이나 국민을 위한 재투자 기회를 잃지 않아야!!

(2) 토공이 시행하는 PF사업은 땅값 안정이라는 가격안정 선도보다는 민간사업자와 함께 개발이익을 쫒아가 인근지역의 지가상승을 부추기고 있음. 심지어 조성원가의 11배가 넘는 개발이익을 남기기도 해! 상업목적 위주의 PF사업을 국민을 위한 공공사업 모델로 전환하여 국민들의 신뢰를 얻는 공사로 거듭나야!!

(3) 6․15 남북공동선언과 10․4 정상선언의 이행, 북한의 3,000불 시대를 위해서라도 토지공사의 선도적인 역할인 북한에 대한 토지이용 연구를 지속해야 할 것임. 또한 우리 중소기업의 미래를 열어갈 개성공단 3통(통행, 통신, 통관)에 대한 실제적인 착수가 이루어져야 함.

(4) 최근 3년간 토지공사 발주 100억 이상 공사에서 설계변경에 따른 공사비가 전체 공사비 1조 7,323억의 11.23%를 차지, 잦은 설계변경으로 사업비 증가가 1,946억에 이르고 있어!!

(1) 토지공사가 공급계약을 체결했으나 원금과 이자가 연체되는 토지가 1조 5천억원에 달함. 연체토지에 대한 대책을 마련하여 토지비축 사업이나 국민을 위한 재투자 기회를 잃지 않아야!!

◎ 연체토지 현황

2008. 8월말 현재/단위: 억원

구 분	건 수	원 금	약정이자	연체이자	계
총합계	6,946	13,877	71	943	14,892
6개월 이상	4,653	5,900	26	698	6,624

◎ 보유기간별 연체현황

2008. 8월말 현재/단위: 억원

구 분	건 수	원 금	연체이자	소계
6개월 미만	2,293	7,977	245	8,268
6개월～1년미만	1,507	4,201	360	4,570
1년～2년미만	1,777	1,298	195	1,500
2년～3년미만	1,251	391	133	533
5년 이상	118	10	10	21
총합계	6,946	13,877	943	14,892

◎ 공급용도별 연체현황

2008. 8월말 현재/단위: 억원

구 분	건 수	원 금	연체이자	소계
공동주택	84	6,722	327	7,068
단독주택	4,835	1,519	108	1,635
상업-업무	863	3,565	315	3,898
공공시설	247	882	86	972
산업시설	198	304	26	344
기타	719	885	82	974
총합계	6,946	13,877	943	14,892

◎ 연체관련 규정 및 지침

○ 토지공사 「용지규정」제48조 1항 4호

- 계약체결 후 중도금, 잔금을 6개월 이상 연체한 경우 해제할 수 있음.

○ 토지공사 지침

- 연체중인 토지 소유자가 상당부문 대금을 납부하거나, 매각전망이 극히 불투명하여 해약보다는 대금납부 촉구가 필요하다고 판단되는 경우 해약 유보

◎ 연체토지 관련 문제점

○ 토지공사가 개발해서 분양한 토지가운데 연체중인 토지가 1조 5천억원에 달하는데 이는 토지공사의 다른 토지공급 사업에 지장을 초래함.

- 토지공사의 용지규정을 보면 계약체결 후 중도금, 잔금을 6개월 이상 연체한 경우 해제할 수 있는데, 현재 6개월 이상 연체한 토지가 전체 연체토지의 금액대비 44%, 건수대비 67%를 차지함. 토지공사에서 그 원인과 매각을 위한 방안을 강구해야 할 것임.

※ 연체토지 전체면적은 467만㎡이며, 6개월 이상 연체토지 면적은 269만㎡임. 참고로 토지공사가 비축하고 있는 토지는 866만㎡로서 장부가액으로 4,651억원임.

- 연체이자만 하더라도 698억원으로서 토지공사 2007년도 순이익 9,692억의 7.2%나 차지하여 토지공사는 장기연체에 대비하여야 함.

○ 특히 공동주택용(아파트) 용지와 상업-업무 용지가 1조 966억을 차지하고 있고 대부분 사업시행자나 건설사들이 사들여 연체하고 있는 사항임. 부동산 시장이 어려운 가운데 사업자들의 연체가 늘어난다면 사업자나 토지공사 양자 모두 손해가 될 것임. 토지공사 「용지규정」제48조 1항 4호에 따르면 계약체결 후 중도금, 잔금을 6개월 이상 연체한 경우 해제할 수 있음.

○ 장기적인 연체토지가 발생하면 토지공사가 국민을 위해 재투자 할 수 있는 기회를 상실하게 됨. 토지자산의 원활한 Flow가 확보되어야만 토지공사가 국민들을 위해 추진하는 토지비축 사업이나 산업단지 조성 등 다른 기회비용을 잃지 않을 것임.

(2) 토공이 시행하는 PF사업은 땅값 안정이라는 가격안정 선도보다는 민간사업자와 함께 개발이익을 쫒아가 인근지역의 지가상승을 부추기고 있음. 심지어 조성원가의 11배가 넘는 개발이익을 남기기도 해! 상업목적 위주의 PF사업을 국민을 위한 공공사업 모델로 전환하여 국민들의 신뢰를 얻는 공사로 거듭나야!!

◎ PF사업 현황

구 분	그린시티	쥬네브	메타폴리스	스마트시티
사업지구	용인죽전 택지개발지구	용인동백 택지개발지구	화성동탄 택지개발지구	대전엑스포 국제전시구역
사업계획:토지평가비율	사업계획만평가	사업계획만평가	7:3	7:3
면 적	49,279㎡	44,310㎡	95,494㎡	170,529㎡
조성원가	439억	346억	859억	153억
토지매각액	1,132억	958억	3,100억	1,754억
사업기간	02.01～08.03	03.05～08.12	04.04～12.09	04.06～10.12
주요출자지분	신세계:87.78 신세계건설:12	토공:19 리얼코홀딩스:26 상수종건:18.6	토공:19.9 포스코건설:40 팬퍼시픽:26	토공:19.9 대우건설:19.2 삼부토건:17.3

구 분	모닝브릿지	레이크파크	알파돔시티	메가볼시티
사업지구	용인동백 택지개발지구	광주수완 택지개발지구	성남판교 택지개발지구	남양주별내 택지개발지구
사업계획:토지평가비율	사업계획만평가	7:3	5:5	6:4
면 적	62,024㎡	33,537㎡	137,500㎡	74,987㎡
조성원가	484억	158억	3,094억	1,470억
토지매각액	474억	659억	2조 3,601억	2,579억
사업기간	05.06～09.07	06.12～11.12	07.12～14.12	08.09～16.12
주요출자지분	토공:19.9 SK건설:19.9 퍼시픽랜드:9.3 신한은행:11	토공:19 롯데쇼핑:23.9 신한캐피탈:16.1 국민은행:15	토공:19 행정공제회:25	토공:14 경남기업:14.2 산업은행:7.8

◎ 문제점

○ 토지공사는 조성원가 대비 개발이익의 차익을 대전엑스포 컨벤션 개발세터의 경우 원가대비 11.5배, 성남판교 복합단지의 경우 원가대비 7.6배, 광주수완쇼핑몰의 경우 4.2배의 차익을 냄으로써 주변시세가격을 부추기고 결국 땅장사하면서 고수익을 얻는다는 비판이 존재함. 또한 땅을 매각한 후 이러한 사업에 20%미만이지만 지분까지 투자함으로써 개발이익에 동참한다는 따가운 시선이 있음.

○ 사업시설이 오피스텔, 주상복합, 상가, 주택 등을 분양하는 것으로서 토공이 이제는 집장사까지 하려고 한다는 국민들의 시선을 불식시키기 위해서는 토공의 본연의 목적, 즉 국민들의 주택사업을 위한 저렴한 택지공급과 산업단지 조성에 더욱 치중하여야 할 것임.

- 토지공사가 안진회계법인에 의뢰해서 용역한 『사회환경 변화에 따른 공기업 기능 및 역할 재정립방안 연구』에 따르면, “공기업을 둘러싼 국내외 공기업 정책 방향이 공기업에 시장경쟁체제만을 강조하는 상황에 놓여 있어 공기업의 본래 미션인 공공성이 간과될 위기에 있다. 공기업의 기업성만을 강조하여 공공성을 훼손하는 우를 범하지 않아야 할 것이다. 공기업 또한 국민으로부터 부여받은 공기업의 미션을 재검토하고 그 미션을 달성하기 위한 기능 및 역할의 시대적 요구를 적극 수용하여야 할 것이다”

○ 이제까지 얻은 개발이익에 대하여는 전액 토지은행 설립과 함께 은행에 적립토록 하고 앞으로 상업목적 위주의 PF사업보다는 문화시설과 같은 국민을 위한 공공사업 모델을 창조하고 혁신적 선례를 남겨 국민들의 신뢰를 얻는 공사로 거듭나야 할 것임.

(3) 6․15 남북공동선언과 10․4 정상선언의 이행, 북한의 3,000불 시대를 위해서라도 토지공사의 선도적인 역할인 북한에 대한 토지이용 연구를 지속해야 할 것임. 또한 우리 중소기업의 미래를 열어갈 개성공단 3통(통행, 통신, 통관)에 대한 실제적인 착수가 이루어져야 함.

◎ 토지공사의 북한연구 현황

- 2007년 9월 국가정보원 등 각 기관의 정보를 취합하여 북한의 주요 도시를 경제특구와 산업․교역․관광 거점으로 개발하는 ‘GIS를 이용한 북한 주요도시의 SOC 현황연구’가 있음.

토지공사의 북 6개 도시 분석․개발전략

구 분	강 점	취 약 점	개발전략	비 고
남포	항만, 철도, 도로 등 인프라 확보	평양에 지나치게 의존해 개방시 정치적 부담	국제비즈니스와 첨단기술의 복합산업단지로 개발	항구 개보수비(2613억), 남포고속도로(2500억), 대동강 연륙교(1500억), 발전소 개보수비(2980억) 등 1조원 추산
해주	남한 수도권과 인접 중국과 교역유리	인프라 빈약, 군사적 요충지로 개방부담	수출형 경공업과 전기전자 등 대규모 복합산업단지 개발	개성～해주 간 도로건설비(6000억), 해주항 확장(300억) 등 해주경제특구개발비 1조 328억 예상
함흥 신포	지하광물, 숙련 노동자 풍부	교통인프라 취약, 환경문제	자원활용 중심의 중화학공업 거점화, 경수로 사업시설 활용
신의주	중국교역의 관문, 저렴한 원자재 공급	철도 외 교통, 물류 인프라 취약	중국 동북3성과의 교역 거점화, 광양～신의주 간 고속도로 건설
원산	대일, 대러 교역에 유리, 풍부한 관광자원	교통, 전력, 자원 등 인프라 취약, 북일관계 악화가 변수	금강산과 연계한 환동해 관광 거점
나진 선봉	중국, 러시아 접경에 위치, 항만 인프라 풍부	항만 제외한 교통인프라 취약, 자체공업기반 미비	대러시아, 중국 국제물류, 경제협력 거점화

◎ 통행․통신․통관의 군사적 보장을 위한 합의서(2007. 12. 13)

- 통행: 수시통행을 합의했고 통행시간이 07시부터 저녁 5시 30분까지이던 것을 10시까지 연장

- 통신: 인터넷 사용보장, 무선전화 사용을 합의하였음. 당국간 대화중단으로 개성공단에는 인프라는 되어있지만 인터넷이 설치되어 있지 않음.

- 통관: 통관수시검사에서 선별적인 검사(샘플검사)로 합의

◎ 문제점

○ 우리 헌법 제3조, “대한민국의 영토는 한반도와 그 부속도서”임. 6․15 남북공동선언, 10․4 정상선언, 이명박 정부에서 대북정책으로 내놓은 북한 3000불 시대를 위해서라도 북한에 대한 전반적인 지리정보, 공간정보, 이를 기초로 한 국토이용 및 개발 계획에 대한 장기적인 연구의 토대를 축적시켜야 할 것임. 그러나 최근 남북대화 중단으로 연구사업 진척이 없거나 최근 전무한 상태로 알려지고 있음.

- 최근 러시아 송유관 북한 경유 문제도 북한에 대한 지리적 정보와 국토이용 및 계획에 대한 기초적인 연구가 바탕이 되어야만 가능할 것임. 이러한 부분에 있어서 남북경제협력을 주도하고 있는 토지공사가 북한 토지이용 연구기능을 확보하고 지속적인 연구성과물을 축적시키는 선도적 역할을 해야 할 것임.

- 현재는 남북대화 중단으로 북한에 대한 연구는 ‘GIS를 이용한 북한 주요도시의 SOC 현황연구’이외에는 전무한 상태임.

○ 통행․통신․통관의 군사적 보장을 위한 합의서(2007. 12. 13)에 따라 3통문제가 실질적인 기반을 완성하였음에도 불구하고 남북대화 중단으로 실제적인 이행이 이루어지고 있지 않은 상태임.

- 개성공단 내 인터넷 설치, 수시통행을 합의 통행시간이 07시부터 저녁 5시 30분까지이던 것을 10시까지 연장 합의, 통관에 있어서 선별적인 검사(샘플검사)로 합의에 따른 실제적인 이행과 착수에 대한 대책마련이 시급함.

(4) 최근 3년간 토지공사 발주 100억 이상 공사에서 설계변경에 따른 공사비가 전체 공사비 1조 7,323억의 11.23%를 차지, 잦은 설계변경으로 사업비 증가가 1,946억에 이르고 있어!!

◎ 최근 100억 이상 공사에서의 설계변경 현황

○ 공사진행 과정

- 인허가를 위한 기본계획, 각종 영향평가, 기본설계 ⇒ 인허가 과정 ⇒ 공사를 위한 실시설계 ⇒ 공사착수 ⇒ 준공 ⇒ 준공검사

○ 최근 3년간 100억 이상 공사에서의 설계변경 현황(단위:백만원)

공사건수	최초도급액	최종도급액	증감액	증감율(%)	변경회수
48	1,732,310	1,926,935	194,625	11.23%	97

계	지자체요구	현장여건	물가변동반영	설계오류수정	기타
194,625	26,304	39,903	49,658	271	78,489

○ 요인별 합계(단위:백만원)

◎ 문제점

○ 공사가 진행되면서 설계변경은 있을 수 있다고 하나, 잦은 설계변경은 공사과정의 투명성과 절차의 객관성을 보장하지 못하는 결과를 초래함.

○ 지자체 요구반영과 같은 사안은 지자체와 인허가를 협의하는 과정에서 기본설계를 변경하고 실시설계 내용에 포함시켜 공사과정의 투명성과 객관성을 확보해야 할 것임. 이를 위해서는 사전에 철저한 준비와 지자체와의 유기적인 협의가 필요함.

○ 현장여건반영은 공사과정에서 생기는 여건의 변화에 따라 발생하는 것이지만, 실시설계 과정에서 잦은 변경을 최소화할 수 있도록 현장에 대한 최선의 반영이 이루어질 수 있도록 해야 함.

- 일례로 4차에 걸쳐 설계변경이 이루어진 모 공사에서는 1차에서 현장여건반영으로 38억이 증가되고, 2차에서는 21억이 줄어들고, 3차에서 108억이 증가하고, 4차에서 14억이 다시 증가되었음. 여러 차례에 걸친 현장여건 반영이 최소화될 수 있도록 설계변경 시 추가적인 사안까지 종합적으로 검토해야할 것임.