【 2008 국토해양위원회 국정감사 정책자료집 ② 】

영구임대주택 리모델링의 필요성과 개선방안

2008. 10. 7

국회의원  정 희 수

(한나라당, 경북 영천)

【 2008 국토해양위원회 국정감사 정책자료집 ② 】

영구임대주택 리모델링의 필요성과 개선방안

2008. 10. 7

국회의원  정 희 수

(한나라당, 경북 영천)

◐  목 차

Ⅰ. 서 문

Ⅱ. 영구임대주택의 현황

Ⅲ. 영구임대주택 리모델링의 필요성

1. 영구임대주택의 공급현황

2. 입주민의 요구

3. 내부공간의 개선

4. 단지내 시설의 개선

5. 주거지의 개선

6. 임대료의 절감

Ⅳ. 영구임대주택 리모델링의 추진방향

1. 기본방향 설정

2. 최저 주거기준 확보

3. 무장애 공간 실현

4. 주차 공간 확대

5. 엘리베이터 증축

6. 부대복리시설 개선

7. 주택단지시설 개선

8. 유지관리 개선

9. 임대료 절감대책 필요

Ⅴ. 맺음말

Ⅰ. 서 문

일본의 공공임대주택은 1990년대 중반부터 기존 공공임대주택의 노후화에 따른 주거환경개선 중심의 리모델링이 진행 중에 있다. 1945년 공영주택 공급을 시작으로 일본의 경우 60여 년간 공공임대주택을 공급하며 양적공급 확충시기에서 질적 확충 시기를 거쳐 현재에는 적극적인 재고주택관리를 하고 있다.

◎ 영구임대주택 리모델링의 필요성과 개선방안

노후화된 공공임대주택의 개선방안으로 재건축이 제시되었으나, 정부의 용적률규제, 재건축연한 강화 등과 같은 법적 규제로 재건축이 어려운 상황이다. 또한, 1965년 이후 대부분 공공기관의 임대주택+민간주택이 혼합되어 재원 마련과 소유자의 재건축 합의 도출이 어려운 실정이나 리모델링 사업은 추진 중에 있다.

국내의 공공임대주택 역시 일본과 비교하면 양적시기에서 부분적인 질적 확충 및 공급자 중심의 재고관리만 이루어지고 있어 적극적인 주거질 개선과 유지보수 대책마련이 필요하다.

국내의 경우 일본보다 약 45년이 늦은 1989년 영구임대주택 공급을 처음으로 공공임대주택을 공급하게 되었고 공공임대를 거쳐 현재 국민임대에 이르기 까지 양적 공급 중심에서 부분적인 질적 공급 및 공급자중심의 재고관리만이 이루어 졌다고 볼 수 있다.

경제성장으로 인한 주거에 대한 다양한 요구 변화 및 라이프스타일 변화에 따른 주거의 질적 개선과 첫 공급 후 20여년이 경과된 재고공공임대주택의 적극적인 유지･관리가 필요하다.

특히  국내에서 공공임대주택의 리모델링을 보다 활성화하기 위한 적용 가능한 기술 및 재원확보를 위한 제도의 마련이 필요하다.

따라서 공공임대주택 중 준공 후 경과 연수가 15~20년으로 가장 노후화되고 주거환경이 열악하고 더불어 사회적 배제가 심각하게 대두되고 있는 영구임대주택을 중심으로 리모델링의 문제점과 현황을 살펴보고 향후 개선방향에 대하여 살펴보고자 한다.

Ⅱ. 영구임대주택의 현황

국내 공공임대주택의 경우, 1982년 임대주택 육성방안이 마련되면서부터 본격적으로 공급되기 시작하였으나, 공급된 임대주택은 5년 공공임대로 현재 분양 전환되었으며, 진정한 서민을 위한 임대주택건설은 1989년 영구임대주택공급부터, 50년 공공임대, 국민임대에 이르기까지 양적확충 중심으로 이루어졌다.

< 국내 임대주택의 변천과정 >

구분	1980년 이전	1980년대		1990년대		2000년대
		전반	후반	전반	후반
사회적 배경	1960년대 제1차 경제개발 5개년 계획을 시작으로 경제개발 정책의 일환으로 주택 정책 수립 및 주택 공급	복지국가 구현을 표방하는 제5공화국의 출범으로 정부정책으로서의 체계적인 임대주택 공급에 관심		‘88년 주택200만호건설계획 추진되었으나, ‘97년 말 외환위기로 주택가격이 크게 하락하면서 주택경기 급랭		‘01년부터 위축된 주택건설 경기가 회복되고, 주택가격이 상승 및 안정 반복
추진 내용	▸1962년 대한주택공사 발족→저소득 가구에 임대주택 또는 분양주택 공급	▸‘81.3.5:주택임대차보호법 제정 ▸‘82.2.23:임대주택 육성방안 발표 ▸‘84.12.31:임대주택건설촉진법제정 ▸‘86.3.14:표준임대보증금 및 표준임대료 고시	▸임대주택 건설 계획 : 60만호 -‘89 영구임대 주택도입(영구임대25만호, 장기임대35만호 계획) -‘90 장기임대 25만호로 줄이 고, 사원임대 10만호 건설 추가	▸200만호 계획 종료와 함께 영구임대주택 건설중단 ▸‘92년 지자체∙주공의 공공임대주택 건설 시작 ▸‘93 임대주택법 개정	▸세제지원, 기금 지원, 택지지원 등을 통해 임대주택건설 활성화 추진	▸임대주택 활성화 추진 ▸임대주택 제도개선추진 ▸부도임대주택 처리방안 마련
출처 : 건설교통부 “2007임대주택 업무편람∙매뉴얼”재구성

[ 년도별 영구임대주택의 공급현황 ]

구분	관리주체
	계	주공	지자체
합계	190,077호	140,078호	49,999호
강원	4,361호	4,161호	200호
경기	19,664호	19,664호	-
경남	4,773호	4,473호	300호
경북	7,244호	7,045호	199호
광주	13,920호	10,420호	3,500호
대구	18,744호	11,944호	6,800호
대전	12,437호	9,137호	3,300호
부산	26,171호	15,571호	10,600호
서울	45,828호	23,628호	22,200호
울산	2,362호	2,362호	-
인천	8,354호	6,054호	2,300호
전남	5,001호	5,001호	-
전북	9,315호	9,115호	200호
제주	1,096호	1,096호	-
충남	4,668호	4,268호	400호
충북	6,139호	6,139호	-

[ 영구임대주택의 현황 ]

하지만 현재 공공임대주택의 중 50~60%이상이 준공 후 15년 이상 경과되어 건물이 노후화되고, 주거환경의 개선이 필요한 실정임에도 적극적인 주거질 개선과 유지보수 대책마련이 부족한 상태이다.

15층 : 114,979세대 (88.5%) 6층 이하 저층 : 6,986세대 ( 5.4%)	1위 26㎡ : 95,898호 (59.0%) 2위 31㎡ : 41,493호 (25.5%) 3위 23㎡ : 12,949호 ( 8.0%)

[ 영구임대주택 층수별 분포현황 ]

특히, 영구임대주택의 경우 1993년 공급물량이 축소, 중단된 이후 지속적인 관리는 해 왔으나 준공 후 15~20년이 경과되어 건물이 노후화되고 주민의 특성을 고려하지 못한 시실 등으로 주거환경 개선이 시급하다.

분양 전환되지 않는 재고 공공임대주택은 주민의 ‘삶의 질’ 개선과 건축물의 수명연장 개념에서 적극적인 관리 대책이 필요하다.

영구임대주택은 분양 전환되지 않는 특성을 갖고 있어, 소유자와 사용자가 일치하지 않고 공급대상이 무주택 최저소득계층 또는 서민을 대상으로 하기 때문에 지속적인 정책적 관심과 관리가 필요하다.

Ⅲ. 영구임대주텍 리모델링의 필요성

준공 후 경과 연수가 15~20년으로 가장 노후화되고 주거환경이 열악하여 더불어 사회적 배제가 심각하게 대두되고 있는 영구임대주택에 대해 주거환경의 실태 현황을 살펴보고자 한다.

1. 영구임대주택의 공급현황

ㅇ 영구임대주택은 1989년 19만호 건설이후 공급이 중단된 상태로, 현재 15년 이상 경과된 채 노후화, 슬럼화 되고 있음.

- 영구임대주택에 대하여 최저소득계층의 집단주거지역으로 낙인화되어 이들 지역은 일종의 빈곤지역의 상징으로 간주되어 주변지역과의 갈등과 차별을 야기함.

- “영구”임대주택의 용어처럼, 입주민들이 이 생활을 “영구히” 지속할 것이라고 느끼면서 무기력과 빈곤문화의 확대가 가속화되어 사회적 격리와 배제문제가 더욱 심해지고 있음.

- 입주민의 주인의식 결여로 일반 주택보다 빠른 노후화가 진행되고 있음.

2. 입주민의 요구

ㅇ 주거면적과 단지 내 승강기 문제를 1순위로 뽑을 만큼 주거환경 개선이 시급함.

[ 주택에서 개선해야 될 문제 ]	[ 단지 내에서 개선해야 될 문제 ]

3. 내부 공간의 개선

ㅇ 좁은 주거면적과 방수, 벽지, 장판, 싱크대 등의 교체, 장애인을 고려하지 않아 불편한 내부시설, 방음, 난방시설 등이 있음.

- 전국적으로 34.6%의 가구가 최저주거기준에 미달, 평균적으로 방이 2개인 주택에 살고 있음. 특히, 자녀를 둔 가구에서 주거면적에 대한 불편해 함.

건설교통부(2007), 임대주택업무편람

- 물량위주의 공급으로 인한 유지관리 고려 미흡, 유지관리 및 보수나 교체가 용이하지 않은 설계가 노후화 촉진

- 장애인 및 노약자가 집중 거주. 이동에 방해되는 단차 좁은 문틀 및 복도 등의 내부시설이 부적절 함.

4. 단지내 시설의 개선

ㅇ  승강기, 주차문제, 노인정, 놀이터 등 휴게시설, 장애인 편의시설이 있음.

- 건물의 노후화 및 부적절한 사용으로 인한 승강기의 잦은 고장으로 이용 불편 호소

- 차량소유의 보편화 및 생계를 위한 차량 소유로 인해 입주자 보유 차량 증가. 건설당시 확보된 주차시설이후 10년 이상 경과되어 주차시설 부족

- 노인정, 놀이터, 휴게시설의 규모 및 위치 등 부적절한 설계, 부실한 유지관리로 인한 시설의 노후화

- 단지 내 휠체어의 이동을 제약하는 건물구조와 승강기의 이용 불편

5. 주거지의 개선

ㅇ 소음 및 고성방가, 쓰레기 무단투기 및 방뇨, 알콜 의존 또는 정신질환 주민들의 문제, 청소년 비행, 인근주민의 차별적 행태, 단지분위기 침체 등이 있음.

- 시설의 노후화 등으로 입주민의 주거만족도가 낮고 ‘영구’임대주택에 거주하고 있는 어린이 및 청소년들이 ‘영구’라고 비하되어 불리는 등 영구임대주택이 사회적으로 점차 고립화 되어 슬럼화가 심화되고 있음.

6. 임대료의 절감

ㅇ 가구의 월평균 소득 대비 20.6% 수준이지만, 개별가구에 따라 월 소득에 비해 임대료 지출이 부담스러워 하는 가구가 있음.

- 입주자간의 형평성과 관련하여 현재 영구임대주택의 임대료 부과체계에서 수급여부에 따라 할증제도를 운영하고 있으나, 소득계층간 월 소득 격차를 따라잡을 만큼 할증대상이 다양하거나 할증 폭이 크지 않아 소득이 낮을수록 임대료 부담을 크게 느낌

Ⅳ. 영구임대주택의 리모델링 추진방향

1. 기본방향 설정

ㅇ 일본의 경우 과거에는 노후화된 주택을 재건축하였으나, 주택대량공급시기였던 1965년을 기준으로 많은 스톡 수에 의해 재건축만을 추진할 수 없어 리모델링이 추진됨.

ㅇ 국내의 경우는 공공임대주택에 대해서는 주거환경개선 방향에 대한 설정이 미흡. 이에 대해 공공임대주택을 의도적으로 유지 관리 소홀을 초래하지 않는 범위 내에서 주거성능개선 방법으로써 재건축과 리모델링 결정 기준 마련이 필요함.

ㅇ 그 중 영구임대주택의 경우 ‘영구’히 임대의 목적으로 사용되어져야 한다는 측면에서 재건축의 추진이 어려우므로, 15년 이상 된 영구임대주택에 대해 우선적으로 리모델링을 통하여 주거환경을 1차적으로 개선하여야 함.

2. 최저 주거기준 확보

ㅇ 최저주거기준에 미달하는 부족한 면적에 대응하기 위해서는 기존 평면에서 발코니 또는 복도 확장을 통해 부족한 면적 및 1개의 실추가 필요

ㅇ 5인 및 6인 가구의 경우 발코니 또는 복도 확장을 통해 부족한 면적을 만족시키기 어려우므로 세대통합을 통해 최저주거기준을 만족시켜야 함.

< 최저 주거기준 >

가구원 수(인)	표준 가구구성1)	실(방) 구성2)	총주거면적(㎡)
1	1인 가구	1 K	12 (3.6평)
2	부부	1 DK	20 (6.1평)
3	부부+자녀1	2 DK	29 (8.8평)
4	부부+자녀2	3 DK	37 (11.2평)
5	부부+자녀3	3 DK	41 (12.4평)
6	노부모+부부+자녀2	4 DK	49 (14.8평)
1) 3인 가구의 자녀 1인은 6세 이상 기준 4인 가구의 자녀 2인은 8세 이상 자녀(남1, 여1) 기준 5인 가구의 자녀 3인은 8세 이상 자녀(남2, 여1 또는 남1, 여2) 기준 6인 가구의 자녀 2인은 8세 이상 자녀(남1, 여1) 기준 2) K는 부엌, DK는 식사실 겸 부엌을 의미하며, 숫자는 침실(거실겸용 포함) 또는 침실로 활용이 가능한 방의 수를 말함 *비고 : 방의 개수 설정을 위한 침실분리원칙은 다음 각호의 기준을 따름 1. 부부는 동일한 침실 사용 2. 만6세 이상 자녀는 부모와 분리 3. 만8세 이상의 이성자녀는 상호 분리 4. 노부모는 별도 침실 사용

3. 무장애 공간 실현

ㅇ 생활공간 면적 확대

- 휠체어 장애인용 침실크기 각 변 3m 이상 확보

- 휠체어 장애인용 바닥면 유효 공간 1.5m×1.5m 확보

ㅇ 접근성 확보

- 주동출입구 경사로 설치

- 장애인용 승강기 교체 또는 설치

- 복도, 현관, 방문 휠체어 사용 유효 폭(최소 8m 이상) 확보

- 현관, 화장실, 발코니 출입구 단차 제거 또는 경사 턱 설치 및 세대내부 문턱 제거

- 노후 공동주택의 계단실에 엘리베이터를 설치할 경우 계단을 반 층 오르내리는 불완전한 무장애공간이 발생하므로 이에 대한 보완 대책마련

- 복도나 계단을 추가 설치하여 거주자들이 이동이 쉽도록 완벽한 무장애 공간 실현

ㅇ 생활기능 개선

- 창호 미닫이문 및 레버용 손잡이 적용

- 노약자, 장애인용 화장실 손잡이 설치

[ 노약자와 장애인을 위한 공동주택 진입로와 실내 ]

(a) 건물의 경사 진입로	(b) 주호 내의 베리어 프리(barrier free)

4. 주차 공간 확대

ㅇ 공급당시 영구임대주택 입주자의 특성을 고려해 주차 공급율은 세대당 0.4대 이하로 공급되었으나, 차량소유의 보편화 및 생계를 위한 차량 소유로 증대로 인해 영구임대주택의 주차 혼잡율이 높음.

ㅇ 주차 공간 확대 방안

- 막대한 지하주차장 건설비용으로 인한 지하주차장 설치의 어려움.

- 일본의 사례에서와 같이 단지 내 옥외 공간 시설의 재편에 따른 옥외 주차 건물 증설이나 단지 내 주차 공간 확보가 어려운 경우 지역차원의 옥외시설 신설 대안 절실

5. 엘리베이터 증축

ㅇ 엘리베이터가 없던 영구임대주택에 엘리베이터 증축

- 주공이 보유하고 있는 영구임대주택 126개 단지 중 17개 단지(약 5%)가 5층 또는 6층으로 엘리베이터가 설치되어 있지 않은 실정

- 영구임대주택의 거주자 중 27% 정도가 60대 이상으로 엘리베이터 설치를 통한 주거환경개선이 필요

건설교통부(2005), 영구임대주택 주거실태조사, p.64

6. 부대복리시설 개선

ㅇ 사회복지관

- 무상 임대 시설로 내부시설 수리 및 유지관리를 사회복지관 자체 관리하나 지역공동체를 형성하는 중요한 시설이므로 장기적인 수선계획의 수립에 의한 관리 필요

- 공사, 지자체, 사용자의 역할 정립을 통하여 수선비용부담의 명확화 필요

ㅇ 단지 내 상가

- 유상 임대 시설로 상가수익에 의해 유선 유지비 충당하나 최근 상가의 공실율이 높아져 관리비 보전 및 수선유지비 확보 어려우며 노후화 촉진

- 상가건물의 리모델링 및 상권 분석을 통한 임대가 어려운 상가는 주민복지시설로 전환 필요

7. 주택단지시설 개선

ㅇ 공동 주택의 리모델링 시 단지 전체의 리모델링도 고려

- 평면확장이나, 엘리베이터 증설 리모델링으로 인해 건물 하나의 외관 또는 단지 전체적인 경관이 망가지는 사례가 많음.

- 공동주택 경관도 도시 경관에 중요한 요소로 보고 디자인 요소를 고려하여 리모델링 계획을 수립 및 실행

ㅇ 단지 리모델링 과정에서 주민들 간의 커뮤니티 공간 고려

- 단지 단위의 리모델링에 있어서 평면확장, 건축물의 수명 연장 등에 그치지 않고 주민들의 이동을 고려 커뮤니티 활성화

- 거주자의 동선을 고려 주동 입구에 변화를 주어 자연스런 사회 통합이 이루어지도록 유도

ㅇ 영구임대주택 공용부분의 대대적 시설개선, 담장 허물기 등을 통하여 영구임대주택을 음지에서 양지로 유도하여 피하고 싶은 곳에서 가고 싶은 곳으로 사회적 인식 전환

ㅇ 리모델링에 있어 경제적 기대이익과 기술 고안뿐만 아니라, 이러한 사회적 책임과 공적 요소도 고려

8. 유지관리 개선

ㅇ 리모델링 가능연한인 15년을 기준으로 유지관리 계획을 재수립할 필요

- 장기수선계획은 주로 건축물의 내구성능을 유지시키는 수선

- 리모델링은 기능, 성능향상 및 시대적 변화에 대응(개량)

- 경과 년 수 15년 이전에는 장기수선계획에 의거 건축물의 기능과 성능을 유지하는 방향으로 관리, 15년 이후에는 장기수선계획에 리모델링을 포함한 계획 수립 필요

9. 임대료 절감대책 필요

ㅇ 임대료 중 관리비가 차지하는 비율이 높으며, 그 중 일반관리비의 인건비 비중(관리비 중 40~60%)이 가장 높아, 인건비를 경감하고 노동생산성을 향상시키기 위한 방법으로 단지 내 많은 인원의 상주관리에서 광역관리 등 새로운 관리 방식 도입 필요

Ⅴ. 맺음말

서민 주거안정을 위해 정책적으로 공급된 영구임대주택이 15~20년이 지나 대수선 주기에 접어들어, 영구임대주택에 대한 지속･안정적 활용을 위해서는 적극적 리모델링이 필요

ㅇ 인간다운 삶을 위한 최소 거주 공간 확보

ㅇ 노약자 및 장애인의 생활이 편리한 무장애 공간 확보

ㅇ 주차 공간 확대를 통한 주거환경 향상 및 안전성 확보

ㅇ 5~6층 규모 영구임대주택의 엘리베이터 증축

ㅇ 부대복리시설의 입주자를 중심으로 공사, 관련 중앙부처,  지자체 등 협력을 통한 시설 노후화 방지 및 다양한 활용방안 모색

ㅇ 새로운 관리방식 도입을 통한 임대료 절감 추진