	국정감사 보도자료		10 월 7일(화)
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		국회의원 박상은 (인천 중구․동구․옹진군)		국토해양위원회

주공, 참여정부 5년간  ‘땅장사’ 로 1조 7,100억원 폭리!

-조성원가 대비 분양수익,

대구매천 수익률 103%

성남판교 수익 2,566억원

성남판교 A20블록에서만 수익률 116%, 수익 1,723억

주력사업, ‘집’이 아닌 ‘땅’으로

-당기순이익 ′06년 1,958억원 → ′07년 5,601

주공, 중대형아파트 비중 늘려 ‘집장사’

-중대형 아파트 비중, 참여정부 5년 사이 5.0% → 27.0%

-주력 상품, 50~85㎡ 중소형 → 75~115㎡초과 중대형으로

주공 PF(프로젝트 파이낸싱)사업은 직원 재취업 수단?

모든 PF회사의 대표이사 ,  주공 직원으로 낙하산 인사

본부장급 핵심 요직도 주공 직원으로 채워

주공의 30조원의 부채증가액 중 10조원은 어디에?

-국민임대주택이 양적으로 2.3배 증가하는 동안, 주공 총부채는 10조원에서 40조원으로 4배로 증가(03~07년)

-총부채 중 국민임대주택 소요재원은 20조원임(총부채 40조원)

-주공은 부채급증의 원인으로 국민임대주택만 탓하고 있음

주공, 참여정부 5년간  ‘땅장사’ 로 1조 7,100억원 폭리!

-택지지구별 조성원가 대비 분양수익,

대구매천 수익률 103%

성남판교 수익 2,566억원

-블록별 조성원가 대비 분양수익,

성남판교 A20, 수익률 116%, 수익 1,723억원

주력사업, ‘집’이 아닌 ‘땅’으로

-당기순이익 ′06년 1,958억원 → ′07년 5,601

서민의 주거안정을 목표로 하는 대한주택공사가 참여정부 5년동안 ‘땅장사’로 1조 7,100억원의 폭리를 취한 것으로 나타났다.

주공이 제출한 자료에 따르면, 주공은 최근 대지분양사업에서 급격한 매출이익을 올리며 지난해에만 6,672억원의 이익을 올리는 등, 지난 5년간 총 1조 7,100억원의 매출이익을 올린 것으로 나타났다.

표1> 사업별 매출이익

(단위: 억원)

구 분			2003	2004	2005	2006	2007
총 계		매 출 액	26,768	30,940	38,938	51,910	63,741
		매출원가	21,827	26,064	33,620	44,699	54,015
		매출총이익	4,941	4,876	5,318	7,211	9,726
분양사업	분양주택	매 출 액	18,257	21,078	28,605	33,514	40,257
		매출원가	15,326	18,023	25,313	29,615	35,987
		매출총이익	2,931	3,055	3,292	3,899	4,270
	분양대지	매 출 액	6,692	7,599	7,458	15,040	19,766
		매출원가	4,393	5,549	5,172	11,255	13,094
		매출총이익	2,299	2,050	2,286	3,785	6,672
임대사업		매 출 액	1,798	2,233	2,814	3,267	3,573
		매출원가	2,096	2,464	3,094	3,725	4,777
		매출총이익	△298	△231	△280	△458	△1,204
부대사업		매 출 액	21	30	61	89	145
		매출원가	12	28	41	104	157
		매출총이익	9	2	20	△15	△12

주공은 대지분양사업이익의 급격한 증가 덕분에, 2,000억원 안팎이던 당기순이익이 지난해 5,601억원으로 급상승했다.

표2> 주택공사 년도별 당기순이익

(단위: 억원)

구 분	2003	2004	2005	2006	2007
당기순이익	2,033	2,347	2,448	1,958	5,601

주공이 대지분양사업에서 어떻게 이렇게 많은 이익을 낼 수 있었을까?

2003년 이후 현재까지 주공이 공급한 31개 지구 77개 블록의 공동주택용지 조성원가와 분양가를 분석해본 결과, 평균수익률이 18.3%로 그 총 수익이 7,457억원으로 나타났다.

선분양을 실시하는 택지사업의 특성상, 조성원가란 사전에 미리 예측하는 가격에 불과해 정확한 수익을 판단할 수 없지만, 세부사업들을 들여다 보면 주공이 지난 5년 동안 어떻게 1조 7,100억원의 수익을 낼 수 있었는 지 짐작할 수 있다.

주공은 31개 지구 중 28개(90%) 지구에서 수익을 냈는데, 대구매천지구에서는 103%의 수익률을 올렸고, 50% 이상의 높은 수익률을 올린 곳이 대구매천을 포함 7개(23%) 지구이며, 10%~50%미만의 수익률을 올린 곳이 18개(58%), 10%미만의 수익을 올린 곳이 3곳이다. 나머지 3곳 중 2곳은 손익이 발생하지 않았고, 1곳은 손실을 입었다.

표3> 택지지구 수익률 분포

수익률	50%이상	10~50%	10%미만	0	손실	계
지구 수	7	18	3	2	1	31
비율	22.6%	58.1%	9.7%	6.5%	3.2%	100%

블록별로 좀더 상세히 살펴보면, 총 77개 블록 중 67개(87%) 블록에서 수익을 낸 것으로 나타났다. 그중 성남판교 A20블록에서는 116%의 수익을 올렸고, 50% 이상의 높은 수익률을 올린 곳이 성남판교 A20을 포함 11개(14%)나 된다. 30~50%미만의 비교적 높은 수익을 올린 곳이 15개(20%), 10~30%미만의 수익을 올린 곳은 24개(31%)다.

10%미만의 수익을 올린 곳은 17개며, 4개 블록에서 손익이 발생하지 않았고, 6개 블록에서 손실이 발생한 것으로 나타났다.

표3> 택지지구블록 수익률 분포

수익률	50%이상	30~50%	10~30%	10%미만	0	손실	계
블록 수	11	15	24	17	4	6	77
비율	14.3%	19.5%	31.2%	22.1%	5.2%	7.8%	100%

<첨부> 공공주택용지 조성원가 및 분양가 내역(지구별/블록별)

※수익률=(분양가격-조성원가)/조성원가*100

주공은 이렇게 높은 수익률을 올리며, 성남판교지구에서만 2,566억원의 수익을, 아산배방지구에서는 1,220억원의 수익을 냈다. 블록별로는 성남판교 A20블록에서는 1,723억원이 넘는 수익을 올리는 등, 단일 블록에서 200억원 이상의 수익을 올린 곳이 10개나 된다.

조성원가와 분양가격의 대비가 정확한 수익을 산정해 낼 수 는 없지만, 이렇게 높은 수익률을 내는 구조 덕분에 주공이 지난 5년간 대지분양사업에서 1조 7,100억원의 매출이익을 낼 수 있었다는 것을 알 수 있다.

주공은 대지분양사업에서 얻은 수익으로 임대주택사업 손실을 교차보전하고 국민주택기금을 갚아나간다며 대지분양수익을 정당화 하고 있다.

이와 관련하여, 박상은 의원은 “주공의 대지분양사업에서의 폭리가 아파트 고분양가의 원인이 되어 서민의 주거안정을 해친다.”며, “택지분양가를 낮추어 아파트분양가를 낮추는 것이 바로 서민의 주거안정을 위하는 것이며, 이것이야말로 주공의 존립 목적과 부합하는 길”이라고 주장했다.

<별첨1> 택지지구별 수익률

지구	조성금액(원)	분양가격(원)	차액(원)	수익률
대구매천	22,632,221,450	45,971,212,500	23,338,991,050	103.12
아산배방	148,208,027,000	270,210,848,000	122,002,821,000	82.32
제주노형	23,781,878,158	40,416,586,000	16,634,707,842	69.95
성남도촌	11,199,690,000	18,508,860,000	7,309,170,000	65.26
인천동양	4,303,920,000	6,895,120,000	2,591,200,000	60.21
평택이충2	6,477,635,000	10,128,200,000	3,650,565,000	56.36
원주무실3	24,488,366,000	36,890,100,000	12,401,734,000	50.64
성남판교	541,122,865,050	797,702,850,000	256,579,984,950	47.42
구미도량2	2,385,918,000	3,406,076,000	1,020,158,000	42.76
청주성화	21,119,949,000	29,670,282,000	8,550,333,000	40.48
고양풍동	122,840,766,000	172,423,030,000	49,582,264,000	40.36
인천논현2	214,607,638,000	291,753,134,000	77,145,496,000	35.95
고양일산2	34,333,016,500	45,669,200,000	11,336,183,500	33.02
광주진월	10,192,776,000	13,311,714,000	3,118,938,000	30.60
양주덕정2	11,570,886,000	14,464,000,000	2,893,114,000	25.00
화성봉담	80,036,273,000	96,259,208,000	16,222,935,000	20.27
김포양곡	43,562,952,000	52,171,200,000	8,608,248,000	19.76
대전서남부	58,185,600,000	69,597,000,000	11,411,400,000	19.61
부산정관	405,638,972,000	481,101,600,000	75,462,628,000	18.60
부산내리	30,027,192,000	35,547,750,000	5,520,558,000	18.39
용인보라	96,641,338,000	113,777,908,750	17,136,570,750	17.73
진주가좌2	9,586,707,000	11,088,051,000	1,501,344,000	15.66
광주동림2	61,562,451,000	69,209,681,000	7,647,230,000	12.42
용인구성	63,454,063,000	70,275,938,000	6,821,875,000	10.75
인천삼산3	51,294,848,000	56,424,330,000	5,129,482,000	10.00
고양행신2	51,447,330,400	54,807,000,000	3,359,669,600	6.53
청주성화2	55,559,821,000	57,493,700,000	1,933,879,000	3.48
화성발안	21,083,811,000	21,696,113,000	612,302,000	2.90
수원호매실	204,009,126,000	204,009,126,000	0	0.00
당진원당	21,870,012,000	21,870,012,000	0	0.00
파주운정1	1,629,884,610,000	1,616,105,262,000	-13,779,348,000	-0.85
-	4,083,110,658,558	4,828,855,092,250	745,744,433,692	18.26

<별첨2> 블록별 수익률

지구	블록	조성금액(원)	분양가격(원)	차액	수익률
성남판교(택)	A20	148,019,803,050	320,360,250,000	172,340,446,950	116.43
아산배방(신도시)	주복1	83,060,908,000	173,625,443,000	90,564,535,000	109.03
대구매천(01,택)	3-1	22,632,221,450	45,971,212,500	23,338,991,050	103.12
제주노형(택)	1	23,781,878,158	40,416,586,000	16,634,707,842	69.95
성남도촌(02,GB)	B3	11,199,690,000	18,508,860,000	7,309,170,000	65.26
인천동양(02,택)	4	4,303,920,000	6,895,120,000	2,591,200,000	60.21
성남판교(택)	A19	58,487,949,000	92,074,300,000	33,586,351,000	57.42
평택이충2	1BL	6,477,635,000	10,128,200,000	3,650,565,000	56.36
용인보라	3BL	23,996,066,000	37,200,140,000	13,204,074,000	55.03
원주무실3(택)	B-2	24,488,366,000	36,890,100,000	12,401,734,000	50.64
아산배방(신도시)	공동6	46,557,035,000	69,997,185,000	23,440,150,000	50.35
고양일산(2)지구	2	19,175,784,000	28,196,000,000	9,020,216,000	47.04
부산정관	A16	27,598,647,000	39,778,466,000	12,179,819,000	44.13
인천논현(2)	06BL	57,893,514,000	82,976,184,000	25,082,670,000	43.33
아산배방(신도시)	공동4	18,590,084,000	26,588,220,000	7,998,136,000	43.02
구미도량2(택)	6	2,385,918,000	3,406,076,000	1,020,158,000	42.76
고양풍동(택)	C3	41,410,026,000	59,069,931,000	17,659,905,000	42.65
청주성화	1	21,119,949,000	29,670,282,000	8,550,333,000	40.48
고양풍동(택)	C2	50,514,891,000	70,626,299,000	20,111,408,000	39.81
고양풍동(택)	C1	30,915,849,000	42,726,800,000	11,810,951,000	38.20
인천논현(2)	09BL	56,188,930,000	76,651,175,000	20,462,245,000	36.42
부산정관	A7	26,837,200,000	35,918,515,000	9,081,315,000	33.84
화성봉담	연립1	21,572,743,000	28,498,255,000	6,925,512,000	32.10
인천논현(2)	07BL	49,438,914,000	65,127,375,000	15,688,461,000	31.73
인천논현(2)	10BL	51,086,280,000	66,998,400,000	15,912,120,000	31.15
광주진월(02,택GB)	1	10,192,776,000	13,311,714,000	3,118,938,000	30.60
부산정관	A10	22,692,252,000	29,322,249,000	6,629,997,000	29.22
부산정관	A-5	34,804,048,000	44,515,828,000	9,711,780,000	27.90
부산정관	A-24	11,786,449,000	15,069,125,000	3,282,676,000	27.85
부산정관	A-2	47,761,039,000	59,881,300,000	12,120,261,000	25.38
부산정관	A-23	14,190,683,000	17,790,642,000	3,599,959,000	25.37
양주덕정2(98,택)	2	11,570,886,000	14,464,000,000	2,893,114,000	25.00
용인구성	8BL	31,368,057,000	37,926,954,000	6,558,897,000	20.91
부산정관	A11	20,958,052,000	25,281,237,000	4,323,185,000	20.63
김포양곡(03,택)	C1	43,562,952,000	52,171,200,000	8,608,248,000	19.76
대전서남부	8	58,185,600,000	69,597,000,000	11,411,400,000	19.61
부산내리(02,GB)	C-1	30,027,192,000	35,547,750,000	5,520,558,000	18.39
화성봉담	7BL	58,463,530,000	67,760,953,000	9,297,423,000	15.90
진주가좌2	1	9,586,707,000	11,088,051,000	1,501,344,000	15.66
성남판교(택)	A15	206,771,666,000	238,966,800,000	32,195,134,000	15.57
고양일산(2)지구	01	15,157,232,500	17,473,200,000	2,315,967,500	15.28
성남판교(택)	A16	127,843,447,000	146,301,500,000	18,458,053,000	14.44
부산정관	A13	42,516,011,000	48,616,095,000	6,100,084,000	14.35
파주운정1(00,택)	A14	223,490,449,000	253,944,370,000	30,453,921,000	13.63
광주동림2	2	27,566,473,000	31,003,675,000	3,437,202,000	12.47
부산정관	A9	40,081,170,000	45,053,251,000	4,972,081,000	12.41
광주동림2	2	33,995,978,000	38,206,006,000	4,210,028,000	12.38
파주운정1(00,택)	A7	79,431,123,000	87,918,507,000	8,487,384,000	10.69
파주운정1(00,택)	A8	119,426,713,000	131,777,102,000	12,350,389,000	10.34
인천삼산3 (03,택)	A2	51,294,848,000	56,424,330,000	5,129,482,000	10.00
고양행신2(02,GB)	D2	12,497,968,400	13,475,000,000	977,031,600	7.82
고양행신2(02,GB)	D3	22,676,311,200	24,449,000,000	1,772,688,800	7.82
용인보라	2BL	14,591,474,000	15,569,611,200	978,137,200	6.70
부산정관	A17	35,206,920,000	37,374,118,000	2,167,198,000	6.16
파주운정1(00,택)	A4	92,613,242,000	98,162,412,000	5,549,170,000	5.99
용인보라	1BL	21,941,461,000	23,197,417,550	1,255,956,550	5.72
파주운정1(00,택)	A9	82,233,387,000	86,768,894,000	4,535,507,000	5.52
용인보라	8BL	36,112,337,000	37,810,740,000	1,698,403,000	4.70
고양행신2(02,GB)	D4	16,273,050,800	16,883,000,000	609,949,200	3.75
부산정관	A-20	26,194,520,000	27,167,796,000	973,276,000	3.72
청주성화2(택,02)	1	55,559,821,000	57,493,700,000	1,933,879,000	3.48
파주운정1(00,택)	A12	169,291,576,000	174,783,691,000	5,492,115,000	3.24
화성발안	2-1	21,083,811,000	21,696,113,000	612,302,000	2.90
파주운정1(00,택)	A182	92,371,804,000	94,272,867,000	1,901,063,000	2.06
부산정관	A-6	24,004,437,000	24,248,633,000	244,196,000	1.02
용인구성	4BL	32,086,006,000	32,348,984,000	262,978,000	0.82
부산정관	A-3	31,007,544,000	31,084,345,000	76,801,000	0.25
당진원당	1	11,952,850,000	11,952,850,000	0	0.00
당진원당	1	9,917,162,000	9,917,162,000	0	0.00
수원호매실 (경기03,GB	B6	114,649,457,000	114,649,457,000	0	0.00
수원호매실 (경기03,GB	B7	89,359,669,000	89,359,669,000	0	0.00
파주운정1(00,택)	A2	142,553,307,000	142,037,159,000	-516,148,000	-0.36
파주운정1(00,택)	A10	115,476,629,000	114,891,344,000	-585,285,000	-0.51
파주운정1(00,택)	A11	77,865,734,000	76,815,955,000	-1,049,779,000	-1.35
파주운정1(00,택)	A19-1	157,690,678,000	134,037,076,000	-23,653,602,000	-15.00
파주운정1(00,택)	A15	146,796,283,000	116,772,674,000	-30,023,609,000	-20.45
파주운정1(00,택)	A15-1	130,643,685,000	103,923,211,000	-26,720,474,000	-20.45
				745,744,433,692

주공, 중대형아파트 비중 늘려 집장사!

-중대형 아파트 비중, 5년 사이 5.0% → 27.0%

-주력 상품, 50~85㎡ 중소형 → 75~115㎡초과 중대형으로

무주택 국민의 주거안정을 위해 주택건설사업을 한다는 대한주택공사가 정작 서민가정의 내집마련 실현에 가장 필요한 ‘중소형아파트’보다는 ‘중대형아파트’ 물량 비중을 늘리면서 ‘집장사’에 치중하고 있는 것으로 드러났다.

국회 국토해양위원회 소속 박상은 의원(한나라당/인천 중․동․옹진)이 2003년 이후 올해 8월 현재까지 주공이 공급한 분양아파트 7만8,385가구의 전용면적별 분포를 조사한 결과, 85㎡이하 중소형아파트의 비중이 2003년 95.1%에서 올해  73.1%로 크게 줄어든 반면, 85㎡초과 중대형아파트 비중은 5.0%에서 27%로 급격히 늘어난 것으로 나타났다.

상세면적별로 살펴보면, 2003년 전체물량의 5.8%를 차지하던 50㎡이하 소형아파트는 올해 0.5%로 떨어졌고, 2004년과 2006년에는 전혀 공급이 없었던 것으로 나타났다. 또한 2003년 15.3%를 차지했던 60~75㎡ 소형아파트는 그 비중이 점차 줄어들어 올해 10.9%로 떨어졌다. 반면, 2003년에 각각 2.8%와 2.2%를 차지했던 85~115㎡와 115㎡초과 중대형아파트는 올해 그 비중이 각각 12.4%와 14.6%로 크게 늘었다.

이로써 지난 5년 사이 주공 분양아파트의 주력 상품은 50~85㎡ 중소형아파트에서 75~115㎡초과 중대형아파트로 바뀐 것으로 나타났다.

가뜩이나 민간건설사들이 소형아파트를 기피하고 있는 와중에 주공마저 수익성만 따지며 중대형아파트에 치중하면서 무주택 서민들의 내집마련 꿈이 지난 5년 사이 점점 더 이루기 어려워진 것이다.

표1> 주공이 분양한 분양아파트 면적별 분포 추이

전용면적 50㎡는 분양면적 기준 65~70㎡, 전용면적 60㎡(17평)는 분양면적 기준 75~85㎡

전용면적 75㎡는 분양면적 기준 95~105㎡, 전용면적 85㎡(25.7평)는 분양면적 기준 105~115㎡

전용면적 115㎡(35평)는 분양면적 기준 130~140㎡임

(단위: 호, 전용면적 기준)

연도	가구수	60㎡이하		60~85㎡		85㎡초과
		50㎡이하	50~60㎡	60~75㎡	75~85㎡	85~115㎡	115㎡초과
2003	13,059 (100%)	752	738	2,004	8,919	360	286
		5.8%	5.7%	15.3%	68.3%	2.8%	2.2%
2004	14,902 (100%)	-	1,021	1,749	11,127	742	263
		-	6.9%	11.7%	74.7%	5.0%	1.8%
2005	10,430 (100%)	66	730	1,393	8,000	197	44
		0.6%	7.0%	13.4%	76.7%	1.9%	0.4%
2006	16,681 (100%)	-	502	1,603	9,625	3,257	1,694
		-	3.0%	9.6%	57.7%	19.5%	10.2%
2007	12,608 (100%)	60	1,288	1,434	7,941	188	1,697
		0.5%	10.2%	11.4%	63.0%	1.5%	13.5%
2008.8	10,705 (100%)	53	942	1,164	5,661	1,326	1,559
		0.5%	8.8%	10.9%	52.9%	12.4%	14.6%

새 정부 출범 이후, 올해 소형아파트 2만 가구 공급계획 등 무주택 서민들을 위한 공급정책을 발표했지만, 이 물량들이 실제로 분양되기까지는 2~4년의 시간이 걸린다.

반면, 앞으로 2~4년간 주택시장에 분양될 주공의 아파트를 보면, 중대형아파트의 비중이 24.9%~42.7%로 더욱 늘어나는 것으로 나타나 당분간은 무주택 서민들의 내집마련 꿈이 더욱 어려워질 것으로 보인다.

표2> 주공의 분양주택 면적별 공급계획(계획승인 기준)

연도	가구수	60㎡	60~85㎡	85㎡초과
2006	28,941 (100%)	1,325	17,637	9,979
		4.6%	60.9%	34.5%
2007	47,314 (100%)	2,506	33,022	11,786
		5.3%	69.8%	24.9%
2008.8	2,007 (100%)	120	1,031	856
		6.0%	51.4%	42.7%

이와 관련 박상은 의원은 “가뜩이나 민간건설사들이 소형주택 건설을 기피하고 있는 가운데, 중대형 주택 건설에 치중해온 주공 역시, 지금의 소형주택 가격상승에 큰 책임이 있다.”면서 “주공도 새 정부의 기조에 맞추어 소형주택 보급에 주력해야 한다.”고 주장했다.

주공 PF(프로젝트 파이낸싱)사업은 직원 재취업 수단?

모든 PF회사의 대표이사 ,  주공 직원으로 낙하산 인사

본부장급 핵심 요직도 주공 직원으로 채워

대한주택공사가 민간사업자와 함께 프로젝트파이낸싱(PF)사업을 추진하면서 설립한 프로젝트회사의 대표이사와 임원을 제 식구로 채워넣은 것으로 드러났다.

대한주택공사가 제출한 국정감사 자료에 따르면, 현재 주공이 민간사업자와 공동출자하여 부동산을 개발하는 PF사업지구는 아산배방 택지개발지구 내 상업용지와 광명역세권 택지개발지구 내 상업용지, 파주운정 택지개발지구 내 상업용지 3곳이다. 이들 3곳은 투자가치가 높아 많은 투자자로부터 각광받았던 곳이다. 주공은 아산배방지구의 자산관리회사(AMC)인 (주)펜타포트와 광명역세권지구의 자산관리회사인 (주)엠사이어티, 그리고 파주운정지구의 자산관리회사인 (주)유니온아크를 설립하면서 주공직원 6명을 이 회사들의 대표이사와 본부장급 임원으로 각각 임명한 것으로 드러났다.

프로젝트회사의 임원으로 임명된 이들은 주공에서 전문위원과 1,2급 직원들이었다. 전문위원이란 승진년수 제한에 걸려 더 이상 승진하지 못하고 임금피크제에 적용이 되는 직원이다. 사실상 퇴직을 앞둔 직원들에게 황금알을 낳는 개발지를 선물로 준 셈이다. 프로젝트회사의 임원으로 채용된 이들은 프로젝트회사가 설립되기 직전 주공에서 퇴사했고, 바로 프로젝트회사의 대표이사나 임원으로 취임한 것으로 나타났다.

주공이 3개 프로젝트회사를 설립하면서 출자한 지분은 각각 19.9%로 프로젝트회사의 2대 주주이다. 지분법상 자회사 설립요건을 피하기 위해 출자비율을 20%이하로 낮춘 것이다. 이렇게 적은 출자비율에도 불구하고 프로젝트회사의 임원을 제 식구로 채울 수 있었던 이유는 민간사업자와 사업협약을 체결하면서 프로젝트회사의 임원 50% 미만까지를 주공이 추천할 수 있도록 협약했기 때문이다.

PF사업을 추진하면서 이처럼 공기업이 낙하산 인사를 통해 제 식구 챙기기를 해 온 것은 비단 주공이 처음이 아니다. 이미 주공보다 먼저 PF사업을 시작한 한국토지공사가 PF회사의 대표이사와 임원을 자기회사 직원들과 퇴직자들로 거의 싹쓸이하다시피 채워넣은 사실은 지난 17대 국회 국정감사에서 단골 지적메뉴였다. 현재, 토지공사는 PF회사의 대표이사와 임원을 외부 공개모집을 통해 채용하면서 제 식구 챙기기의 관행이 많이 개선됐지만, PF사업을 하는 후발 주자들에게 이미 좋은 모범사례(?)가 되어 버린 것이다.

주공의 30조원의 부채증가액 중 10조원은 어디에?

- 국민임대주택이 양적으로 2.3배로 증가하는 동안, 주공 총부채는 10조원에서 40조원으로 4배로 증가(03~07년)

- 총부채 중 국민임대주택 소요재원은 20조원임(총부채 40조원).

- 주공은 부채급증의 원인으로 국민임대주택만 탓하고 있음.

1. 주공 부채, 너무 빠르게 늘어나고 있다.

o 주공의 부채증가: 5년만에 4배로 증가

- 03년 10조원 → 07년 40조원(기금 17.2조, 사채 13.2조, 회계상부채 9.3조)

o 2007년도에 이자만 1조 1,080억원에 이름.

- 하루평균 30억원의 이자를 내고 있는 셈.

주공의 부채와 이자비용

단위: 억원

년도	03	04	05	06	07
부채	101,285	171,646	219,963	309,284	398,736
총이자비용	2,723	3,851	5,421	7,556	11,080

* 주공 국정감사 제출자료

o 주공은 부채증가의 원인을 국민임대주택 대량 건설로 돌리고 있음.

- 국민임대주택 건설물량은 03년 6만3천호 → 07년 10만3천호로 증가함(63.4% 증가).

- 사업비도 03년 5조 6천여억원 →  07년 9조 5천여억원으로 증가함.

o 대한주택공사 업무현황보고(2008.10.7) 4p.

부채는 최근 5년동안 크게 증가하였으며 이는 주로 국민임대주택 대량 건설에 기인

o 대한주택공사 국정감사 위원요구자료(Ⅱ) (2008.10.7) 861p.

저희 공사의 자산 및 부채는 최근 5년간 급증하였으며 이는 주로 국민임대 물량 증가에 기인하고 있습니다.

<03년부터‘07년 말까지 사업승인물량 소요재원>

(단위 : 억원)

구분	계	구성비	'03년	'04년	'05년	'06년	'07년
물량(호)	389,086		63,501	84,812	75,455	82,216	83,102
총사업비	388,067	100.00%	56,381	78,524	73,510	83,803	95,849
출자금	47,596	12.26%	6,040	9,627	9,503	10,667	11,759
기금	116,910	30.13%	15,170	20,900	24,893	26,851	29,096
임대보증금	67,663	17.44%	9,818	14,982	14,027	14,525	14,311
자체자금	155,897	40.17%	25,353	33,015	25,087	31,759	40,683

* 주공 국정감사 제출자료

<연도별 건설사업비 대비 정부지원기준단가 지원비율>

(단위 : 천원/3.3㎡)

구분	‘03	‘04	‘05	‘06	‘07
주공기준(A)	4,168 (21.3)	4,471 (20.7)	4,939 (19.7)	5,358 (19.2)	6,074 (18.99)
정부지원기준(B)	3,088	3,243	3,640	3,750	4,090
B/A	74.1%	72.5%	73.7%	70.0%	67.3%

* 주공 국정감사 제출자료

2. 국민임대사업 양적으로 2.3배로 증가, 주공 부채는 4배로 증가

o 03년을 기준으로 07년의 국민임대 건설물량 증가율 63.4%에 평당 사업비 45.7% 증가를 계산하면, 선형으로 지난 5년간 138%가 양적으로 증가한 셈임.(계산식: 1.634 × 1.457 -1)

- 물량: 03년 6만3천여호 → 07년 10만3천여호 (63.4% 증가)

- 평당사업비: 03년 3.3m2(평)당 사업비 단가는 4,168천원 → 07년 6,074천원(45.7% 증가)

o 국민임대사업이 양적으로 2.3배로 늘어난데 비해, 총부채는 03년 10조원에서 07년 4배인 40조원으로 더 크게 증가했다는 것은 주공이 비용효과적으로 사업운영을 못해왔음을 나타냄.

3. 총 40조원의 부채 가운데 국민임대주택 소요재원은 20조원임.

o 또한 주공은 국민임대 소요재원(07년말 현재)으로 총투자액을 25.7조라고 하면서, 이 가운데 정부재정 5.1조, 국민주택기금 13.5조, 임대보증금 2.3조, 사채 4.8조라고 밝히고 있음.(주공 국정감사 제출자료)

- 여기서 정부재정은 출자금이므로 5.1조원을 제외하면, 20.6조원이 부채로 계상된다는 의미임.

- 40조원 부채 가운데 국민임대주택 소요재원으로 20조원이 부채라면 나머지 20조원은 사실상 여타 부문의 비효율로 인하여 발생한 부채로 볼 수 있음.

o 그렇다면, 주공이 설명하는 부채증가는 부분적으로만 ‘국민임대주택 대량건설’로 지목할 수 있지만, 단순히 한 부문 사업만의 책임이 아니라는 것임.

o 상황이 이렇다면, 주공은 진솔하게 어떤 사업들이 부채증가에 영향을 미쳤는지 밝히고, 머리를 맞대고 대책을 강구했어야 했음.

o 주공은 단순히 ‘국민임대주택 대량 건설’에만 모든 책임을 전가해왔을 뿐, 부채를 줄이기 위해 해야 할 뼈를 깍는 자구의 노력을 게을리 하고 있다는 지적임.

4. 5년간 증가한 30조원의 부채중 10조원은 무엇때문인가?

o 5년간 증가한 30조원의 부채중 국민임대주택에 소요재원인 20조원이 모두 같은 기간에 쓰였다고 해도, 적어도 10조원은 국민임대주택에 소요된 것이 아님.

※ ’07년말 투자현황

계	국민임대	분양주택	분양대지	기타자산
51조원	25.7	6.3	10.8	8.2
(100%)	(50.4)	(12.3)	(21.1)	(16.2)

* 주공 국정감사 제출자료

o 총투자액기준 국민임대 투자비중이 50% 수준에 불과한 것으로 보아 국민임대부문 외 다른 부문의 사업투자에 기인한 것으로 판단됨.

5. 결론 및 질의

03년 기준으로 07년의 국민임대주택의 건설물량은 63.4% 증가했고, 평당 사업비 상승률 45.7%를 감안하더라도 양적으로 2.3배로 증가에 그쳤음에도, 부채는 10조에서 40조로 4배로 크게 증가했음. 또한 40조원에 이르는 총부채 가운데에서 국민임대주택 소요재원은 20조원으로 50%를 넘지 않고 있음. 이것은 단지 ‘국민임대주택’이라는 한 부문의 사업으로 인하여 주공의 부채가 늘어났다고 볼 수 없고 주공의 전반적인 사업관리와 조직효율성에 문제가 있음을 드러내고 있음. 특히 주공은 부채급증의 원인을 철저하게 해부하여 문제를 해결할 생각을 하지 않고, ‘국민임대주택건설’ 탓 만하면서 뼈를 깍는 구조개혁을 회피하고 있다고 볼 수 있음.

질의) 주공은 앞으로 부채문제의 해결을 위하여 부채를 발생시킨 사업별 내역을 철저히 분석하고 대책마련에 착수할 용의가 있는가?