	08 국토해양위원회 국정감사 정책자료집
뉴타운 사업의 현황과 과제

08년 11월

한나라당 부산 사하갑

국 회 의 원   현  기  환

목  차

Ⅰ. 서론 ․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․	1
Ⅱ. 뉴타운 사업 개요 ․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․ 1. 뉴타운 사업의 목적과 방식 2. 뉴타운 사업 추진경과 3. 뉴타운 사업의 대상과 추진절차	2
Ⅲ. 뉴타운 사업 현황 ․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․	4
Ⅳ. 뉴타운 사업의 문제점 ․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․ 1. 뉴타운 지정으로 인한 과도한 지가 상승 2. 높은 세입자 비율과 원주민 재정착률 저하 3. 임대주택 건설만으로 철거세입자 수용 곤란 4. 공공의 지원 부족	8
Ⅴ. 뉴타운 사업 문제에 대한 보완대책 ․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․ 1. 원주민 재정착률 제고와 세입자 보호 방안 2. 세입자 보호대책 3. 뉴타운 사업 활성화를 위한 법개정	12
Ⅵ. 괴정뉴타운 사업 성공을 위한 제안 ․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․ 1. 지구현황 2. 지역주민 재정착 확대 방안	25

뉴타운 사업의 현황과 과제

Ⅰ. 서론

도시정비사업의 기본목적은 도시의 물리적 시설을 개선하여 도시기능을 활성화시키고 주택난을 해소하여 주민 삶의 질적 수준을 향상하고자 하는데 있다고 할 수 있음.

그러나 그 동안 기성시가지의 정비방법으로 운영되어 오던 재개발 재건축 등 정비 사업은 사업성위주의 난개발로 이어지는 등  기반시설의 부족과 도시경관의 왜곡 등 많은 문제점을 양산하게 되었음

이에 ‘도시재정비촉진을 위한 특별법’의 제정을 계기로 도시내 재개발 사업을 광역적 단위로 개발하고 기반시설을 지원하여 도시기반시설의 확충과 생활환경의 개선을 도모할 수 있는 계기를 마련하게 되었음.

이러한 제도적 뒷받침에도 불구하고 새로운 도시정비방식인 뉴타운 사업은 원주민 재정착의 문제와 철거세입자 보호대책 등 여전히 많은 문제점을 낳고 있음.

이하에서는 이러한 뉴타운 사업의 현황과 문제점을 살펴보고 문제해결을 위한 보완대책 논의하며 앞으로 추진 예정인 부산 괴정뉴타운의 사업의 성공적 추진을 위한 방안을 생각해 보고자 함.

Ⅱ. 뉴타운 사업 개요

1. 뉴타운 사업의 목적과 방식

뉴타운 사업은 종래 민간 주도의 재개발이 도시기반시설에 대한 충분한 고려 없이 주택 중심으로 과밀 개발됨으로써 난 개발로 이어지는 문제점을 개선하고 강남․북 간의 지역격차를 해소하여 지역균형발전을 촉진하기 위한 목적으로 추진됨.

뉴타운 사업은 지구내 구역의 여건에 따라 주택재개발, 주택재건축, 주거환경개선사업, 도시재개발 등 다양한 방식이 적용 가능하나 뉴타운 사업지구내에서 주거환경이 가장 불량한 계획정비구역의 대부분이 전면철거방식의 주택재개발사업으로 추진되고 있음.

2. 뉴타운 사업 추진경과

서울시에 뉴타운 사업이 시작된 것은 2002. 10월로 서울시는 근거 법령 없이 2002. 10. 23 은평․길음․왕십리 3개소 시범 뉴타운의 선정을 하였고, 동대문구 청량리지구, 성북․강북구 미아지구, 서대문구 홍제지구, 마포구 합정 지구, 구로구 가리봉 지구 등 5개소를 시범균형발전촉진지구로 지정함

전연규(2005.11). 권리를위한, 투자를 위한 8.31부동산대책과 재건축․재개발․뉴타운사업의 쟁점

그 후 2003. 3.15 ‘서울시 균형발전지원에 관한 조례’를 제정, 뉴타운사업의 근거 조례가 되었음. 2003. 10.26 부동산대책에서 광역개발에 대한 필요성을 인식, 뉴타운사업을 지원하겠다는 발표에서 시작되어 2005. 8.31대책까지 연결되었음.

서울시와 건교부는 8. 31대책 이후 뉴타운 관련 근거법의 미비를 보완하기 위해 법률 제정을 추진, 2005년 12월 30일 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’을 제정하고 2006년 6월부터 시행하였음.

3. 뉴타운 사업의 대상과 추진절차

가. 뉴타운사업 대상

도시 및 주거환경 정비법에 의거한 주택재개발 또는 도시개발법 등에 의거한 도시개발이 필요하거나 추진되고 있는 구역을 중심으로 함.

동일 생활권지역 전체를 포함하여 종합도시개발계획을 수립·시행하거나 주거지를 중심으로 도시기반시설 확보 등 도시기반구조 개선계획을 수립·시행하는 사업임.

종합도시개발은 공영개발 등을 통하여 새로운 시가지를 조성하는 사업이며 도시기반구조 개선사업은 주택재개발구역 등을 중심으로 도로, 학교부지, 공원 등 대상지역의 도시기반시설을 공공부문이 투자하여 고품질의 복지주거환경공간을 조성하는 사업임.

나. 뉴타운사업 유형

주거중심형 뉴타운

노후불량주택 밀집지역으로 재개발 사업이 추진되고 있거나 추진예정인 지역의 적정 규모의 생활권역을 대상으로 체계적인 개발이 필요한 지역으로 길음 뉴타운이 그 예임.

도심형 뉴타운

도심 및 그 인근지역의 기성시가지가 무질서하게 형성되어 있어 주거․상업업무 등 새로운 도시기능을 복합적으로 개발․유지할 필요가 있는 지역으로써 직주 근접형 도심커뮤니티를 조성하는 유형이며, 왕십리 뉴타운이 그 예임.

신시가지형 뉴타운

대규모 미(저)개발지 등을 대상으로 주거, 상업, 문화 등 종합적인 기능을 갖춘 신시가지를 조성하는 사업을 말하며, 은평 뉴타운이 그 예임.

다. 뉴타운사업 추진절차

뉴타운 개발사업의 주체는 기본적으로 자치구와 주민이며, 시는 자치구와 지역주민 지원역할을 수행함.

뉴타운 개발 추진절차

뉴타운사업지구 지정요청 (자치구)	▶	지정요건심의 (지역균형발전위원회)	▶	뉴타운사업 지구지정 (서울시)	▶	개발기본계획수립 (시․자치구)	▶	실시계획인가 및 사업시행 (시장, 구청장)
자료 : 서울특별시(2005). 뉴타운․균형발전촉진지구 개발

Ⅲ. 뉴타운 사업 현황

○ 2002년 제 1차 시범뉴타운 3개 지구 선정을 시작으로 2008년 9월 30일 현재 전국에 지정된 재정비촉진지구는 서울 23개 지구, 인천시 5개 지구, 경기도 18개 지구, 대전 8개 지구, 부산 5개 지구 등 총 63개 지구임.

[표] 재정비촉진지구 현황(‘08.9.30 현재)

시․도	지 구	면적(천㎡)	유 형	지정일
서울시 (23)	은평 은평	3,495	주거지형	’06.10.19
	성북 길음	1,249	”	”
	용산 한남	1,095	”	”
	노원 상계	643	”	”
	은평 수색	897	”	”
	서대문 북아현	899	”	”
	금천 시흥	634	”	”
	영등포 신길	1,469	”	”
	동작 흑석	898	”	”
	관악 신림	527	”	”
	송파 거여	738	”	”
	동대문 이문․휘경	1,013	”	”
	성북 장위	1,851	”	”
	중랑 상봉	505	중심지형	”
	광진 구의․자양	385	”	”
	강동 천호․성내	277	”	”
	종로․중구 세운	438	”	”
	중랑 중화	510	주거지형	’06.12.21
	양천 신정	700	”	”
	강서 방화	511	”	”
	동작 노량진	762	”	”
	종로 창신․숭인	846	”	’07. 4.30
	구로구 가리봉	279	중심지형	‘08. 5.22
인천시 (5)	서구 가좌	676	중심지형	’07.02.05
	남구 제물포역세권	944	중심지형	’07.03.12
	동구 동인천역	291	중심지형	’07.05.21
	주안 2,4동	1,275	주거지형	‘08.05.26
	인천역 주변	440	중심지형	‘08.06.30
경기도 (18)	부천 소사	2,567	주거지형	‘07.03.12
	부천 고강	1,775	”	”
	부천 원미	2,128	중심지형	”
	구리 인창․수택	2,072	주거지형	’07.06.04
	광명 광명	2,248	”	’07.07.30
	고양 원당	1,304	”	‘07.09.10
	군포 금정역세권	872	중심지형	‘07.09.10
	고양 능곡	805	주거지형	‘07.11.05
	남양주 덕소	657	”	‘07.11.26
	고양 일산	596	”	‘07.12.31
	안양 만안	1,776	”	‘08.04.07
	의정부 금의	1,010	”	‘08.04.07
	의정부 가능	1,299	”	‘08.04.07
	시흥 은행	610	”	‘08.05.07
	평택 신장	1,182	”	‘08.05.07
	평택 안정	500	”	‘08.05.07
	남양주 도농	600	중심지형	‘08.06.02
	군포역세권	812	〃	‘08.07.08
대전시 (8)	동구 대전역세권	887	중심지형	’06.12.29
	대전 상서․평촌	2,680	”	’07.08.03
	도마․변동	2,213	주거지형	‘07.08.31
	선화․용두	739	”	‘07.11.09
	유성시장	338	중심지형	‘07.12.31
	신탄진	470	”	‘07.12.31
	동구 신흥	681	주거지형	‘08. 3.28
	유성구 도룡	1,444	중심지형	‘08.9.12
대구시	동구 신암	1,085	주거지형	’07.05.21
충남도	아산온양중심상권	404	중심지형	‘07.12.10
강원도 (2)	춘천 약사	651	주거지형	‘08. 8.29
	춘천 소양	856	주거지형	”
부산시 (5)	서구 충무	1,005	주거지형	‘07.5.23
	금정구 서․금사	1,508	”	”
	진구 시민공원주변	895	중심지형	”
	영도구 영도제1	1,189	주거지형	”
	사하 괴정	835	주거지형	‘08.5.21

주: 1.주거지형(50만㎡ 이상) : 노후․불량주택과 건축물이 밀집한 지역 45개

2. 중심지형(20만㎡ 이상) : 상업지역․역세권․도심․부도심 등 18개

자료 : 국토해양부

Ⅳ. 뉴타운 사업의 문제점

1. 뉴타운 지정으로 인한 과도한 지가 상승

뉴타운 지구로 지정된 후 과도한 지가상승이 사회문제화 되고 있음. 일부 언론보도에 의하면 일반적으로 뉴타운으로 지정되면 토지 지분 3.3㎡당 3배이상 상승한 것으로 나타나고 있음

실제로 은평뉴타운의 경우 ‘02년 10월 지구지정 이후 공시지가변동률은 보면 ’03년 32.5%, ‘04년 36.7%, ’05년에는 무려 69.7%가 상승하는 등 ‘08년 까지 무려 460%가 상승하였음. 즉 ’03년도에 3.3㎡당 250만원 하던 토지가 ’08년에는 1,300만원상승하였고,

은평뉴타운 지구지정후 공시지가 변동현황

공시지가	‘03	‘04	‘05	‘06	‘07	‘08
변동률	32.5	36.7	69.5	13.2	10.5	20.1
가격변동	1,325	1,811	3,069	3,474	3,838	4,605

*가격변동은 평당 1,000만원을 기준으로 예상한 액수임

한남뉴타운도 지구지정 전(‘03년)  3.3㎡당 415만원하던 토지가 ’08년 에는 1,353만원으로 상승하였음.

‘04년 36.9% - 1,689만원, ’05년 41.3% -2,386만원 , ‘06년 31.0% -3,125만원 , ’07년 19.7% - 3,740만원, ‘08년 9.7% - 4,102만원

참고로 지난 ‘05년 서울지역의 토지가격은 6.5%상승했으며, ’06년에는 9.1%, ‘07년에는 5.9% 상승하는데 그쳤음. 이와 비교해 본다면 너무 큰 상승폭임.

2. 높은 세입자 비율과 원주민 재정착률 저하

뉴타운 사업은 전면철거 방식으로 이루어 지므로 사업기간이 길어지면 길어질 수록 원주민의 재정착은 힘들어 짐.

조합원들의 경우도 상당수가 추가부담금을 부담할 여력이 없어 입주권을 전매할 목적으로 사업에 참가하는 것으로 나타남.

조합설립인가 단계부터 관리처분 인가시까지 약 절반에 달하는 가옥주가 입주권을 전매하고 입주단계까지는 약1/4 정도만이 입주권을 보유하고 있는 실정에 있음.

* (참고) 뉴타운 사업 원주민 재정착률

(서울시 길음 2구역 24.4%,  길음 4구역 22.4%)

전체 뉴타운 사업지구의 세입자 비율은 72.5%로 1차 2차 뉴타운 지구 가운데 7개 지구의 경우 세입자 비율이 80% 이상이며 가장은 높은 지역은 86.9%가 세입자인 경우도 있음. ‘도시 및 주거환경정비법’에 따라 전체 건설주택 세대수의 17%를 세입자용 임대주택으로 공급하고 있으나 상당수가 임대료와 관리비 부담으로 인해 공공임대주택 대신 주거이전비를 선택하고 있어 세입자의 재정착은 극히 제한적임

(표) 뉴타운 사업지구 세입자 현황

뉴타운 지구		총 세대수(가구)	세입자수(가구)	세입자비율(%)
시범	은 평	8721	4030	46.21
	길 음	13593	7139	52.52
	왕십리	4275	3620	84.68
2차	교 남	1945	1559	80.15
	한 남	16429	13433	81.76
	전농답십리	13856	11007	79.44
	중 화	9794	7853	80.18
	미 아	4049	3178	78.49
	가 좌	14207	9268	65.24
	아 현	18433	14544	78.90
	신월 신정	14190	8450	59.55
	방 화	7454	5804	77.86
	영등포	2141	1860	68.88
	노량진	12160	9985	82.11
	천 호	6401	5353	83.63
전 체		147,648	107083	72.53

*뉴타운사업에 따른 원주민 재정착률 제고 방안, 2007. 2 서울특별시, 32p

철거세입자의 경우 보상대상으로 지정되기 위해서는 지구지정 공람공고일 3개월 전부터 관리처분을 할 때 까지 계속 거주해야 함, 즉 일반적으로 3년 6개월에서 5년 동안 사업구역 내에서 계속거주 해야 하지만 상당수의 주택소유자(조합)들이 관리처분 전에 임대차 계약 연장을 거부함으로써 철거세입자의 주거대책비용을 축소하려 하고 있음.

보상대상 철거세입자는 주거대책비와 공공임대주택의 입주권 중 하나를 선택하도록 되어 있으나 주거대책비를 선택한 상당수의 철거세입자들은 다시 인근 재개발예정구역으로 다시 이주하는 경향이 있으며 그곳에서 사업이 시행되면 다시 다른 지역으로 이주하는 악순환이 반복되고 있음.

3. 임대주택 건설만으로 철거세입자 수용 곤란

현재 서울의 경우 뉴타운 사업이 시행되는 지역 전체 세대수의 약60에서 70%정도가 세입자이며 주택소유자는 30% 정도임.

1. 2차 뉴타운의 경우 세입자비율은  72,5%, (뉴타운사업에 따른 원주민 재정착률 제고방안, 서울시 2007. 2)

재정비촉진지구 내에 거주할 임대주택은 주거환경정비사업의 경우 공급세대수의 20%이상, 재개발사업의 경우 17%이상, 재건축사업의 경우 증가되는 용적률의 25% 범위내에서 임대주택을 건설할 수 있도록 하고 있는 점을 볼 때

70%의 세입자를 수용하기에는 턱없이 부족한 수임. 세입자들의 이주를 지원하는 방안이 있을 수 있겠지만 이미 뉴타운 구역지정으로 주변 집값이 2-3배 이상 상승한 상황에서 동일한 금액으로 주변지역에 전월세 주택을 구하는 것은 불가능할 것임.

이러한 이유로 최근 뉴타운 지역을 중심으로 30-40km 외곽의 경기도 의정부, 양주, 동두천으로 전월세이주 도미노 현상이 벌어지고 있는 점이 문제가 되고 있음.

전세서민들‘수도권 외곽에도 살 곳이 없어요’ 파이낸셜뉴스, 08. 07.20,

4. 공공의 지원 부족

뉴타운 사업은 지역불균형 완화와 지역간 형평성 제고를 위한 낙후지역의 주거환경정비 및 생활권별 중심기능을 육성하기 위한 사업으로 노후주거지의 체계적인 정비와 지역중심지 육성을 통한 균형발전촉진을 목표로 함.

뉴타운 사업이 기존의 재개발사업과 다른 점은 광역적인 도시개발사업으로서 공공부문에 의한 기반시설의 선 투자와 민간부분의 주택재정비사업이 결합된 일종의 민․관 협동사업의 성격을 띠고 있는 점임.

그러나 지금까지 공공부문에 의한 기반시설 투자는 그 실적이 미미한 실정이고 노후주거지정비 역시 사업성을 토대로 이루어 지고 있어 주민들 간 복잡한 이해관계로 인해 원활한 사업추진이 어려운 실정임.

Ⅴ. 뉴타운 사업 문제에 대한 보완 대책

1. 원주민 재정착률 제고와 세입자 보호 방안

- 뉴타운 사업 재정착률

(서울시 길음 2구역 24.4%,  길음 4구역 22.4%)

- 2002. 7. 1이후 완료된 재개발사업의 재정착률

(서울시 평균 44.%)

가. 불필요한 규제 중복 심의폐지와 주민참여 절차 마련

뉴타운 사업의 장기화와 중복심의, 복잡한 시공자선정 과정 등 불필요한 규제와 주민들의 불신이 가장 큰 원인이 되고 있음.

실제로 재정비촉진지구로 지정할 때 주민 이 참여할 수 있는 기회는 14일간의 공람과 지방의회의 의견청취 재정비촉진계획 결정시 공청회가 전부임. 그럼에도 불구하고 사실상 모든 기반시설 비용은 조합 등 사업시행자가 전적으로 부담하고 있는 실정임.

뉴타운 제도의 성공적인 정착을 위해서 주민들의 의견수렴과 실질적인 참여를 제도화할 필요가 있음.

나. 순환정비개발 방식 도입

정비구역의 인근에 새로 건설된 주택 또는 이미 건설된 주택에 그 정비사업의 시행으로 철거되는 주택의 소유자 및 세입자가 임시로 거주하게 하는 등 방식으로 정비구역을 순차적으로 개발하는 방식

일반적으로 재개발 사업은 지구내 원주민들에게 이주비를 제공하여 개별적으로 이주하도록 하고 있으나 다수의 주민이 현지에 재정착하지 못하고 타지구로 옮겨가 제2의 낙후지역을 형성하는 악순환이 계속되고 있으며

도심에 생활근거지를 둔 일용직 근로자 등 저소득층은 도시외곽으로 이전하기 어려운 문제점 해소차원에서는 순환정비사업 활성화가 필요

다. 순환정비사업의 예

서울 신림 삼성산, 난곡 등 순환재개발 사업지역의 경우 순환정비사업을 통하여 주민 재정착률은 67.4%, 47.1%로 비교적 높은 재정착률을 보임.

특히 서울 신림동 삼성산 사업지구의 경우 지난 ‘73년 12월 재개발구역으로 지정된 후 사업성 결여 민원과다발생 등 사업기간의 장기소요 및 철거의 어려움 등으로 민간업체에서도 방치한 구역을 ’88년 12월 SH공사에서 사업참여로 순환정비방식으로 추진한 결과 67.4%의 재정착률을 보임

신림 난곡지역의 경우에도 지난 ‘96년 (주)대우와 (주)동아건설이 시공사로 선정되었으나 IMF의 영향으로 사업을 포기함에 따라 서울시, 조합, 관악구청 등 사업참여로 ’00년 2월 사업추진한 후 인근 임대주택을 이용하여 47.1%의 재정착률을 보임.

특히 신림 삼성산 지구의 경우 전체세입자 787가구 중 588가구가 재입주 하여 74.7%의 재정착률을 보인바 있으며, 소유자의 경우에도 555가구 중 316가구 56.9%가 재정착한 바 있음.

신림 낙곡지역의 경우도 세입자 44.3%, 권리자 56.5%가 재입주하는 등 전반적으로 높은 재입주 비율을 보임.

순환정비사업은 영세한 주민들이 밀집거주하고 있는 구시가지를 재개발함에 있어서 재정착률 제고를 통한 생활공동체를 유지시키고 전세난 등을 예방하는 등 여러 가지 장점이 있음.

2. 세입자 보호대책

지난 2007년 4월 12일 ‘공익사업을 위한 토지등 취득 및 보상에 관한 법률 시행 규칙 제54조가 변경됨에 따라 기존 주택재개발사업구역내 세입자에 지원되던 거주이전비가 선택에서 의무사항으로 변경되고 지급액도 3개월 분에서 4개월 분으로 변경되어 조합원의 부담이 가중되는 결과를 초래함

이에 조합원인 임대인이 주거이전 비용의 지급을 최소화하고자 임대차 재계약 연장을 거부하는 사례가 발생하고 있음

세입자 피해를 최소화할 수 있도록 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 제40조를 개정하여 손실보상에 대한 자격요건을 완화하는 방향으로 시행령을 제정할 필요가 있음.

도시및주거환경정비법 제40조(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한법률의 준용) 제1항 단서, 이주대책의 수립 등 손실보상에 관하여는 대통령령으로 따로 정할 수 있도록 개정안이 제출됨(2008년 10월 30일)

3. 뉴타운 사업활성화를 위한 법개정

가. 기반시설비용의 국고지원 의무화

(도시재정비촉진을 위한 특별법 제29조 개정)

현행 도시재정비촉진사업은 노후 된 주거환경을 개선하고 부족한 기반시설을 확충하는 등 낙후된 기성 시가지에 대한 체계적 개발을 목표로 하는 사업으로서 재정자립도가 약한 지역의 경우 사업시행자의 부담만으로 기반시설을 확보하기 어렵다는 문제점이 있음.

이에 낙후지역 등 기반시설이 열악하여 사업시행자의 부담만으로 기반시설을 확보하기 어려운 경우로서 당해 기초자치단체의 재정자립도가 전국평균의 50%에 미치지 못하는 곳에 대하여 기반시설비용의 30%이상을 지원하여 주민들의 부담을 최소화하도록 법안 발의

전국평균 재정자립도는 53.9%이고, 이의 50% 이하에 해당하는 단체는 재정자립도가 26.95% 이하인 전국 순위 107위인 전남 화순군부터 246위인 전남 완도군으로 140개의 단체가 여기에 속함.

[표 1] 2008년 지방자치단체 재정자립도(예산구분 : 본예산)

순위	자치단체명	재정자립도(%)	순위	자치단체명	재정자립도(%)
1	서울중구	86.0	46	경기광명시	46.4
2	서울본청	85.7	47	서울서대문구	45.4
3	서울서초구	77.1	48	인천남동구	45.2
4	서울강남구	75.5	49	서울성동구	45.2
5	경기성남시	74.0	50	경북구미시	44.8
6	서울종로구	72.2	51	서울광진구	44.6
7	인천본청	71.2	52	서울동작구	43.4
8	서울송파구	70.6	53	충북청주시	43.2
9	서울용산구	70.2	54	경기여주군	42.4
10	경기용인시	67.2	55	경기의정부시	42.4
11	서울영등포구	66.9	56	서울금천구	41.8
12	경기본청	66.1	57	서울구로구	41.4
13	경기안양시	64.6	58	서울성북구	41.2
14	경기화성시	63.8	59	경남마산시	41.1
15	울산본청	63.3	60	경기이천시	40.7
16	경기수원시	63.1	61	경기남양주시	40.6
17	대전본청	61.2	62	경기의왕시	40.5
18	경기고양시	60.6	63	경남거제시	40.4
19	부산본청	59.2	64	경기구리시	40.0
20	경기부천시	59.1	65	대전유성구	39.1
21	경기시흥시	58.9	66	서울동대문구	38.7
22	경기광주시	58.8	67	경남김해시	37.1
23	경기안산시	58.0	68	충남당진군	37.0
24	울산울주군	56.9	69	서울강북구	36.2
25	대구본청	56.7	70	경북경산시	36.0
26	경기군포시	55.5	71	경기안성시	35.9
27	경남창원시	55.2	72	울산남구	35.7
28	경기오산시	54.5	73	서울도봉구	35.3
29	충남천안시	54.0	74	대구수성구	35.1
30	충남아산시	53.9	75	서울강서구	35.1
31	서울강동구	53.7	76	서울은평구	35.0
32	경기평택시	53.6	77	대구달성군	34.6
33	경북포항시	53.3	78	전북전주시	34.6
34	서울양천구	52.9	79	충북청원군	34.2
35	경남진해시	51.5	80	서울관악구	34.2
36	경기김포시	51.3	81	부산기장군	34.1
37	인천중구	50.0	82	강원원주시	34.1
38	서울마포구	49.6	83	인천서구	33.4
39	경기파주시	49.4	84	강원춘천시	33.3
40	경기하남시	48.7	85	경기포천시	33.1
41	경기과천시	48.3	86	울산동구	33.1
42	전남광양시	48.1	87	충남서산시	32.2
43	경기양주시	47.8	88	경남본청	32.1
44	광주본청	47.8	89	대구중구	31.8
45	경남양산시	46.4	90	부산해운대구	31.7
91	부산강서구	31.7	142	충남금산군	21.0
92	서울중랑구	30.9	143	충북충주시	20.9
93	경북칠곡군	30.7	144	대구북구	20.9
94	전남여수시	30.6	145	경북본청	20.7
95	경남진주시	30.3	146	경남통영시	20.4
96	충남본청	29.7	147	충남계룡시	20.4
97	경북경주시	29.5	148	부산사하구	20.4
98	인천동구	29.2	149	경북울진군	20.3
99	인천연수구	29.2	150	부산수영구	20.3
100	서울노원구	29.1	151	경남함안군	20.2
101	부산부산진구	28.4	152	부산금정구	19.9
102	울산북구	28.3	153	강원정선군	19.7
103	충북진천군	28.1	154	충북단양군	19.6
104	경기연천군	28.0	155	경북영천시	19.4
105	대구달서구	27.7	156	경남사천시	19.4
106	충북본청	27.0	157	광주광산구	19.2
107	전남화순군	26.8	158	강원평창군	18.9
108	전북완주군	26.8	159	경북영주시	18.4
109	대전서구	26.7	160	충남예산군	18.0
110	충북음성군	26.2	161	대전대덕구	18.0
111	부산중구	26.1	162	대전동구	17.8
112	제주특별자치도	25.9	163	대구동구	17.7
113	경기가평군	25.8	164	강원양구군	17.6
114	강원태백시	25.5	165	대구남구	17.6
115	부산연제구	24.7	166	경북군위군	17.5
116	광주서구	24.6	167	충남공주시	17.5
117	부산동래구	24.5	168	강원홍천군	17.5
118	전북군산시	24.3	169	경북문경시	17.3
119	전북익산시	24.2	170	전남영광군	17.1
120	경북김천시	24.2	171	충북증평군	16.5
121	대구서구	24.0	172	인천강화군	16.4
122	강원강릉시	23.9	173	충남논산시	16.3
123	경기양평군	23.9	174	광주북구	16.2
124	인천계양구	23.5	175	강원삼척시	16.2
125	전남목포시	23.4	176	충북영동군	16.0
126	충남연기군	23.4	177	경남창녕군	15.7
127	강원본청	23.3	178	광주남구	15.7
128	인천부평구	23.2	179	경북안동시	15.6
129	인천남구	23.2	180	부산동구	15.4
130	충남홍성군	22.9	181	전북본청	15.3
131	부산남구	22.6	182	충남청양군	15.2
132	경남밀양시	22.3	183	울산중구	15.1
133	경기동두천시	22.2	184	경남하동군	15.1
134	강원동해시	22.0	185	광주동구	14.9
135	강원속초시	22.0	186	전남담양군	14.7
136	부산사상구	21.9	187	강원양양군	14.7
137	전남순천시	21.9	188	강원고성군	14.6
138	충남보령시	21.7	189	경북울릉군	14.3
139	충남태안군	21.7	190	경북성주군	14.3
140	대전중구	21.4	191	경북고령군	14.3
141	충북제천시	21.4	192	경남의령군	14.2
193	충북옥천군	14.1	244	전남고흥군	7.6
194	강원횡성군	13.9	245	전남신안군	6.4
195	경북청송군	13.8	246	전남완도군	6.4
196	충남부여군	13.7	전국평균		53.9
197	부산북구	13.7
198	경남고성군	13.7
199	전북정읍시	13.6
200	경남거창군	13.6
201	전북무주군	13.5
202	부산서구	13.3
203	경남합천군	13.2
204	강원영월군	13.1
205	전남장성군	13.0
206	부산영도구	13.0
207	강원화천군	13.0
208	경북예천군	12.9
209	인천옹진군	12.9
210	전남영암군	12.8
211	전북김제시	12.7
212	충남서천군	12.4
213	전북임실군	12.2
214	경남남해군	12.0
215	전북남원시	12.0
216	충북괴산군	12.0
217	경북영덕군	11.9
218	경북청도군	11.8
219	전북부안군	11.7
220	강원철원군	11.6
221	전남구례군	11.5
222	충북보은군	11.5
223	강원인제군	11.4
224	전북진안군	11.2
225	전남본청	11.0
226	전남나주시	10.9
227	경북상주시	10.8
228	전북장수군	10.7
229	전남곡성군	10.7
230	전남진도군	10.6
231	경남함양군	10.5
232	전남함평군	10.2
233	전남무안군	10.2
234	경남산청군	9.8
235	경북의성군	9.8
236	전남장흥군	9.7
237	전남강진군	9.1
238	전남보성군	8.8
239	전북고창군	8.8
240	전북순창군	8.7
241	전남해남군	8.5
242	경북봉화군	8.5
243	경북영양군	8.3

주: 본청은 광역자치단체를 표시하고 있음.

자료:국토해양부

한편 [표 2]에서 보는 바와 같이 2008년 9월 30일 현재 전국에 지정된 재정비촉진지구는 서울 23개 지구, 인천시 5개 지구, 경기도 18개 지구, 대전 8개 지구, 부산 5개 지구 등 총 63개 지구임.

[표 2] 재정비촉진지구 현황(‘08.9.30 현재)

시․도	지 구	면적(천㎡)	유 형	지정일
서울시 (23)	은평 은평	3,495	주거지형	’06.10.19
	성북 길음	1,249	”	”
	용산 한남	1,095	”	”
	노원 상계	643	”	”
	은평 수색	897	”	”
	서대문 북아현	899	”	”
	금천 시흥	634	”	”
	영등포 신길	1,469	”	”
	동작 흑석	898	”	”
	관악 신림	527	”	”
	송파 거여	738	”	”
	동대문 이문․휘경	1,013	”	”
	성북 장위	1,851	”	”
	중랑 상봉	505	중심지형	”
	광진 구의․자양	385	”	”
	강동 천호․성내	277	”	”
	종로․중구 세운	438	”	”
	중랑 중화	510	주거지형	’06.12.21
	양천 신정	700	”	”
	강서 방화	511	”	”
	동작 노량진	762	”	”
	종로 창신․숭인	846	”	’07. 4.30
	구로구 가리봉	279	중심지형	‘08. 5.22
인천시 (5)	서구 가좌	676	중심지형	’07.02.05
	남구 제물포역세권	944	중심지형	’07.03.12
	동구 동인천역	291	중심지형	’07.05.21
	주안 2,4동	1,275	주거지형	‘08.05.26
	인천역 주변	440	중심지형	‘08.06.30
경기도 (18)	부천 소사	2,567	주거지형	‘07.03.12
	부천 고강	1,775	”	”
	부천 원미	2,128	중심지형	”
	구리 인창․수택	2,072	주거지형	’07.06.04
	광명 광명	2,248	”	’07.07.30
	고양 원당	1,304	”	‘07.09.10
	군포 금정역세권	872	중심지형	‘07.09.10
	고양 능곡	805	주거지형	‘07.11.05
	남양주 덕소	657	”	‘07.11.26
	고양 일산	596	”	‘07.12.31
	안양 만안	1,776	”	‘08.04.07
	의정부 금의	1,010	”	‘08.04.07
	의정부 가능	1,299	”	‘08.04.07
	시흥 은행	610	”	‘08.05.07
	평택 신장	1,182	”	‘08.05.07
	평택 안정	500	”	‘08.05.07
	남양주 도농	600	중심지형	‘08.06.02
	군포역세권	812	〃	‘08.07.08
대전시 (8)	동구 대전역세권	887	중심지형	’06.12.29
	대전 상서․평촌	2,680	”	’07.08.03
	도마․변동	2,213	주거지형	‘07.08.31
	선화․용두	739	”	‘07.11.09
	유성시장	338	중심지형	‘07.12.31
	신탄진	470	”	‘07.12.31
	동구 신흥	681	주거지형	‘08. 3.28
	유성구 도룡	1,444	중심지형	‘08.9.12
대구시	동구 신암	1,085	주거지형	’07.05.21
충남도	아산온양중심상권	404	중심지형	‘07.12.10
강원도 (2)	춘천 약사	651	주거지형	‘08. 8.29
	춘천 소양	856	주거지형	”
부산시 (5)	서구 충무	1,005	주거지형	‘07.5.23
	금정구 서․금사	1,508	”	”
	진구 시민공원주변	895	중심지형	”
	영도구 영도제1	1,189	주거지형	”
	사하 괴정	835	주거지형	‘08.5.21

주: 1.주거지형(50만㎡ 이상) : 노후․불량주택과 건축물이 밀집한 지역 45개

2. 중심지형(20만㎡ 이상) : 상업지역․역세권․도심․부도심 등 18개

자료:국토해양부

대통령령이 정해지면 다소 늘어날 여지는 있으나, 현재 재정비촉진지구로 지정된 63개 지구 중 기초자치단체의 재정자립도가 전국 평균 재정자립도의 50% 이하에 해당하는 촉진지구는 [표 3]에서 보는 바와 같이 총 13개 지구임.

이 재정비촉진지구에 대한 기반시설을 할 경우, 어느 시설을 기반시설로 보아 지원을 할 것인지 등은 대통령령이 정해져야 할 것이나, 국토해양부가 계획하고 있는 13개 재정비촉진지구에 대하여 도로, 상․하수도 및 공원 등 기반시설을 중심으로 사업비를 추정해 보면 총 사업비는 약 2조 9,073억원임. 만약 개정안대로 10%를 지원하면 2,907억원이 될 것이며, 30%를 국가에서 지원하면 8,722억원이 될 것임. 따라서 국가의 지원액은 최소 2,907억원이고 최대 8,722억원이 될 것으로 예상됨.

[표 3] 지구별 기반시설 설치비용 연차별 소요<추정치>

(단위: 억원)

지자체 (재정자립도,%)	지구명	총 액	‘10	‘11	‘12	‘13	‘14이후
대구동구 (17.7%)	신암	3,030	324	243	518	129	1,816
대전동구 (17.8%)	대전 역세권	850	200	150	250	150	100
	신흥	400	50	150	150	50	-
대전대덕 (18.0%)	신탄진	480	-	-	50	100	330
	상서․평촌	1,170	450	240	200	150	130
부산영도 (13.0%)	영도제1	5,880	294	588	588	882	3,528
부산서구 (13.3%)	충무	3,385	169	338	338	508	2,032
부산금정 (19.9%)	서금사	5,230	261	523	523	784	3,139
부산사하 (20.4%)	괴정	3,262	553	553	553	553	1,050
대전중구 (21.4%)	선화․용두	1,176	165	725	73	93	120
대전서구 (26.7%)	도마․변동	210	50	40	40	40	40
인천남구 (23.2%)	제물포 역세권	4,000	400	800	1,200	1,200	400
	주안2․4동	3,349	-	670	1,339	1,005	335
합 계		29,073	2,916	4,350	4,483	4,639	12,685

주: 재정비촉진지구 63개중 전국 평균 재정자립도의 50%이하로 제한할 경우 해당되는 13개의 재정비촉진지구(뉴타운)

자료:국토해양부

나. 지분쪼개기 등 사업성 저해요소 제거

(도시 및 주거환경정비법, 도시재정비촉진을 위한 특별법 개정)

지분쪼개기는 부동산의 분할 방법의 하나로 토지를 분할하거나 다가구를 다세대로 전환하는 등의 방법으로 개발사업에서 조합원을 증가시켜 사업비용에 조달할 일반분양분을 잠식하는 등 사업성을 떨어뜨리는 원인이 되고 있음.

특히 재개발, 재건축 등 도시정비사업의 시행이 예상되는 지역의  ‘분양권 확보’를 목적으로 토지의 분할, 건축물의 신축, 단독주택의 다세대주택으로 전환 등(소위 지분쪼개기)의 행위가 발생하여 토지 및 집값의 상승의 원인이 되고 있을 뿐만 아니라 조합원 수의 증가로 기존 정비사업의 사업성을 떨어뜨려 주택공급이 축소되는 등 사회문제로 발전하고 있음

이에 정비구역의 지정 이전이라도 일정한 시점을 정하여 행위를 제한하고 신축 주택의 분양권을 제한함으로써 부동산 투기세력의 유입을 근본적으로 차단하고 부동산 가격을 안정시켜 도시정비사업의 시행을 원활하게 하려는 것임.

주요내용

가. 도시주거․환경정비기본계획을 공람중인 정비예정구역 또는 정비계획을 수립중인 지역에 대하여 지방자치단체장으로 하여금 3년 이내의 기간(1회에 한하여 1년의 범위 내에서 연장)을 정하여 건축물의 건축이나 토지의 분할 행위를 제한 할 수 있게 함(안 제5조)

나. 토지 또는 건축물을 하나의 세대 내에서 분할하여 수인의 토지등 소유자가 되거나, 조합이 설립된 이후 1인의 조합원으로부터 토지 또는 건축물이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 되는 때에는 그 대표자 1인만을 조합원으로 인정하도록 함(안 제19조)

다. 토지의 분할, 다가구주택의 다세대주택으로 전환, 다세대주택 또는 공동주택의 신축 등의 행위가 발생하는 경우, 정비계획의 고시가 있은 날의 다음날 또는 시․도지사가 투기억제를 위하여 기본계획 수립 후 정비구역 지정․고시 전에 따로 정하는 날의 다음날을 기준으로 건축물의 분양받을 권리를 산정하여 그 대표자 1인에게 부여하게 함(안 제52조의 2)

Ⅵ. 괴정뉴타운 사업의 성공을 위한 제안

1. 지구현황

ㅇ 위치 : 부산시 사하구 괴정동 일원

ㅇ 면적 : 835천㎡(253천평)

ㅇ 인구 및 세대수:  28,857인/ 10,071세대

ㅇ 추진경위 및 계획

- '08. 5 촉진지구 지정

- '08.12 촉진계획용역 수행예정(사하구)

[위치도]

2. 지역주민 재정착 확대 방안

□ 순환개발을 통한 재정착률 제고

ㅇ 대규모 촉진지구를 사업가능한 소규모 단위사업구역으로 계획하고 사업구역별로 순차적 개발인 순환개발을 통해 지역주민 재정착 확대 유도

* 순환개발 『도시재정비 촉진을 위한 특별법 제30조』

사업지구 인근지역에 임대주택등의 임시거주시설을 활용하

여 이주시킨 후 사업구역개발이 완료되면 재정착을 유도

하는 사업방식

- 계획된 단위사업구역을 단계별로 사업시행하고, 사업 효율성 등을 감안하여 우선사업구역 선정

ㅇ 괴정지구 주변 사업예정지에 임시이주시설을 선 조성하여 괴정지구 우선사업구역내 주민을 이주 후 단계별로 순환개발

[소규모 단위사업구역 계획(안)]

ㅇ 임시이주시설 예정지역 검토

[1안] 부산구치소 이전적지 활용

- 강서구 화전동으로 이전예정인 부산구치소의 종전 부지를 복합개발하여 주택일부를 임시이주시설로 활용

․ 위    치 : 부산 사상구 주례동 (촉진지구에서 6㎞)

․ 면    적 : 99천㎡ (30천평)

․ 사업기간 : 2012~2014년

․ 계획세대수 : 2,900세대

- 장점 : 괴정지구와 근접한 거리에 위치

- 단점 : 소규모 개발지역으로 주거환경이 다소 미흡

사업시기 면밀한 검토 필요

[2안] 강서신도시 임대주택 활용

- 강서신도시내 임대주택을 활용하여 순환개발용 임시이주시설로 활용

․ 위    치 : 부산 강서구 대저동 (촉진지구에서15㎞)

․ 면    적 : 4,909천㎡ (1,485천평)

․ 사업기간 : 2007 ~ 2013년

․ 계획세대수 : 19,300세대

- 장점 : 신도시 사업지역으로 주거환경 쾌적

- 단점 : 기존 생활근거지와 상당한 거리가 있어 교통 등이 불편

□ 재정착 유도를 위한 정부지원 확대

ㅇ 간선도로 등을 중심으로 정부지원을 확대하여 기반시설분담금을 낮추고 이로 인한 공급가격 인하 추진

ㅇ 용적률 상향 및 인센티브 적용 등을 통하여 고밀도화 함으로서 공급가격 인하 유도 (「9.19 주택공급방안」에 따라 정부에서 규제완화 추진 중)

ㅇ 주민 재정착이 가능하도록 촉진계획 수립시 면밀한 주민 주거실태를 조사하여 주민소득을 감안한 임대주택 평형조정 등으로 실질적인 재정착을 유도