	보 도 자 료
	민주당 제4정조위원장 이 용 섭 (광주광산을 국회의원) 국토해양위원회․예산결산특별위원회 위원
	2009. 10. 13(화) / ☎ (02)784-6185, Fax (02)788-3431 http://www.yongsupl.net

	이용섭의원, 서울시 뉴타운사업 문제 많다.
1. MB 서울시장 재직시 과도한 뉴타운지구 지정, 금년 전월세난 주범 - MB 서울시장 재직시 지정한 35개 지구의 뉴타운사업이 본격화되면서 이주수요가 집중되어 금년에 주변지역 전월세난 초래 → 무리한 뉴타운사업 추진 지양, 현재 추진중인 뉴타운사업은 시기조절 및 순환정비방식으로 추진 필요 2. 서울시, 새건물이 대다수인 주택지역까지도 주택재개발사업 무리하게 추진 - 노후불량건축물 비율 60% 미만인 주택재개발사업구역 수가 뉴타운사업 내에서는 31개(총 84개 중 40%), 오세훈시장 취임이후 지정은 13개(총 83개 중 16%) - 심지어 노후불량건축물 비율이 30%도 안 되는 곳(영등포구 신길16구역, 서대문구 홍제2구역 등)도 재개발중 → 이용섭 의원, 자원낭비를 막고 주민들의 불편을 해소하기 위해 양호한 주거지역은 재개발되지 않도록 제도개선 추진 3. 은평뉴타운 2지구 부실공사, 서울시 관리소흘 - 은평뉴타운 2지구 3-B블록 아파트벽체 공사시 콘크리트 양생이 제대로 안 되었는데 거푸집 해체 → 아파트 균열 및 누수 우려됨 - 서울특별시 1달에 한번 SH공사로부터 은평뉴타운 현안을 보고 받지만, 은평뉴타운 부실공사 실태를 파악하지 못하고 있음. → 이용섭의원, 뉴타운3지구 등 향후 부실공사 발생하지 않도록 서울특별시의 철저한 관리 촉구

1. MB 서울시장 재직시 시행한 뉴타운사업, 금년 전월세난 주범

■ MB 서울시장 재직(2002.7~2006.6)시 뉴타운사업의 폐해나 문제점은 도외시한 채 총 35개 지구(총 면적 27.3㎦, 기존거주가구수 총 23만)나 지정

<MB 서울시장 재직시 뉴타운 지정현황>

지구지정 시점	뉴타운	균형발전촉진 지구
1차 (‘02)	3	5
2차 (‘03)	12	3
3차(‘05~’06)	11	1
합계	26	9
※ 현재 완공되어 입주한 곳은 3개 지구(은평뉴타운, 길음뉴타운, 가재울뉴타운) 일부에 불과함 출처 : 서울특별시 제출자료

■ 금년도 전월세가격 급등은 재개발, 재건축 이주수요의 집중에 따른 요인이 가장 큰데, MB 서울시장 재직시 지정한 뉴타운사업의 관리처분계획인가가 작년과 금년 상반기에 집중

O 현재 관리처분계획인가가 나서 대규모 철거 및 이주가 본격적으로 시행된 뉴타운의 경우 해당구의 아파트 전월세는 올해 1월부터 9월까지 평균 8.5% 상승하였음.

※ 서울시 아파트 전월세 상승률(‘09년 1월~9월) 7.5%

<현재 대규모 이주가 이루어지고 있는 뉴타운지구*가 있는 구의

아파트 전월세 상승률>

구 명	뉴타운지구명	아파트 전월세 상승률 (‘09.1월~9월)
강서구	방화	13.2%
마포구	아현	8.5%
	합정
동작구	흑석	8.3%
양천구	신정	7.4%
성동구	왕십리	4.9%
평균		8.5%
※ 이들 뉴타운지구는 모두 MB 서울시장 재직시 지정 출처 : 국토해양부 통계자료

■ 서울시가 이용섭의원에 제출한 자료에 따르면 ‘10년 상반기 및 ‘11년~‘12년 동안에는 재개발․재건축으로 인한 멸실량이 공급량보다 많은 것으로 추정하고 있어, 전세가상승이 지속될 우려

<서울특별시 멸실량 및 공급량 분석>

구 분		공급량(A)	멸실량(B)	차이(A-B)
2009		22,300호	10,800호	11,500호
2010	상반기	13,000호	19,600호	-6,600호
	하반기	22,200호	14,700호	7,500호
2011		29,500호	66,900호	-37,400호
2012		36,800호	51,900호	-15,100호

출처 : 서울특별시 제출자료

■ 뉴타운사업의 무리한 추진으로 많은 부작용이 발생하고 있음에도 국토해양부는 2008년 9월 20일 “보금자리주택 건설방안”을 발표하면서 수도권에 25개(서울 10개)를 추가로 지정하겠다고 밝힘

→ 현재까지 서울시에 추가지정된 곳 없음

※ 오세훈시장은 뉴타운 25개 지구를 추가지정하겠다고 공약했으나 현재까지 1곳도 지정 실적 없음.

⇒ 서울시는 대규모 멸실이 특정시점에 집중되지 않도록 뉴타운사업 시기를 조절하고, 순환재개발(이주처를 확보한 후 재개발 착수)을 통해 전월세난이 발생하지 않도록 세심한 정책적 관리 필요

2. 서울시, 새건물이 많은 주택지역까지도 주택재개발사업 무리하게 추진

■ 주택재개발사업 지정요건을 보면 “기반시설정비가 열악하고, 노후불량건축물이 밀집한 지역”으로 되어 있음(「도시 및 주거환경정비법」 제2조)

※ 노후불량건축물 밀집지역 : 노후·불량건축물의 수가 대상구역안의 건축물 총수의 60퍼센트 이상인 지역(「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례」제4조 제1항 1호 가목)

■ 그러나 서울시가 이용섭의원에 제출한 주택재개발사업지구의 노후불량건축물 비율을 보면 60% 미만인 주택재개발사업지구 수가 뉴타운사업 내에서는 31개(총 84개 중 40%), 뉴타운사업 밖에서는 13개(총 83개 중 16%)나 됨.

<서울특별시 주택재개발사업의 노후불량건축물 비율별 구역수>

구 분	60% 미만 구역수	총 구역수
뉴타운지구 내	31개(40%)	84개
뉴타운지구 밖(‘06.7 이후 지정)	13개(16%)	13개

자료: 서울특별시 제출자료 (세부목록 첨부1, 첨부2로 별첨)

O 심지어 노후불량건축물 비율이 30%도 안 되는 곳(영등포구 신길16구역, 서대문구 홍제2구역 등)도 재개발중

<노후, 불량건축물비율 30% 미만인 주택재개발구역 사례>

구역명	노후.불량건축물비율(%)	재개발시작연도
신길뉴타운 신길16-2구역	19.20	2007
이문휘경뉴타운 휘경2구역	22.3	2008
서대문구 홍제2구역	26.9	2007

자료: 서울특별시 제출자료

O 아래 사진과 같이 신길뉴타운 신길16-2구역과 같이 노후불량건축물 비율이 20%인 곳은 5채중 4채의 건축물이 안전이나 노후측면에서 멀쩡한 곳으로 재개발할 필요가 없음

<신길뉴타운 신길16구역 모습1>

<신길뉴타운 신길16구역 모습1>

⇒ 새건물이 밀집한 지역까지도 치적과 성과 올리기에 급급하여 주택재개발사업을 진행하고 있다는 비판을 면하기 어려움(재개발 구역지정신청권자 구청장, 지정승인권자 서울시장).

■ 이러한 문제점이 발생하는 이유는 현행 제도의 허점을 지자체장 등이 악용하고 있기 때문이라면서, 이용섭의원은 조속한 시일 내에 제도 개선을 추진하겠다고 밝힘.

O 「도시 및 주거환경정비법」 제2조에서는 주택재개발사업을 “기반시설정비가 열악하고, 노후불량건축물이 밀집한 지역”으로 되어 있으나,

O 「도시 및 주거환경정비법」시행령에서는 법의 위임 범위를 넘어서서 넓게 규정

※ 시행령 제10조 별표1 제2호에서 규정한 주택재개발사업구역 지정요건 : “기반시설정비 열악 요건”과 “노후불량건축물 밀집요건” 중 하나만 해당되면 주택재개발사업이 시행되도록 규정

- 이에 따라 노후불량건축물 비율이 60% 미만이어도 사업시행하는 경우 발생.

O 이용섭의원, 「도시 및 주거환경정비법」개정안

현 행	→	개정안
제4조 (정비계획의 수립 및 정비구역의 지정) ① … 노후·불량건축물이 밀집하는 등 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 구역 ….		제4조 (정비계획의 수립 및 정비구역의 지정) ① … 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집하는 지역으로 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 구역 ….

◇ 「도시 및 주거환경정비법」제2조 제2호 나목

나. 주택재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

◇ 「도시 및 주거환경정비법」 시행령 제10조 별표1 제2호

2. 주택재개발사업을 위한 정비계획은 다음 각목의 1에 해당하는 지역에 대하여 수립한다. 이 경우 법 제35조제2항의 규정에 의한 순환용주택을 건설하기 위하여 필요한 지역을 포함할 수 있다.

가. 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역

나. 건축물이 노후·불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역

다. 제1호 라목 또는 마목에 해당하는 지역

* 제1호 라. 철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고 기반시설의 정비가 불량하여 주거환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역

* 제1호 마. 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역

◇ 「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례」제4조 제2호

제4조 제2호 주택재개발구역은 면적이 1만제곱미터(법 제4조제4항에 따라 서울특별시 도시계획위원회가 심의하여 인정하는 경우에는 5천제곱미터) 이상으로서 다음 각 목에서 정하고 있는 기준 중 2 이상에 해당하는 지역

가. 제1호가목·다목 또는 라목에 해당하는 지역

* 제1호 가. 노후·불량건축물의 수가 대상구역안의 건축물 총수의 60퍼센트 이상인 지역

* 제1호 다. 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지(건축조례 제25조에 따른 규모 미만의 토지를 말한다. 이하 같다), 부정형 또는 세장형 필지 수가 50퍼센트 이상인 지역

* 제1호 라. 상습침수지역·재해위험지역 등 재해발생이 우려되는 지역으로서 신속히 사업시행이 필요한 지역

나. 주택접도율이 40퍼센트 이하인 지역(단, 법 제3조제6항에 따라 이 조례 시행 전에 고시된 2010 도시·주거환경정비기본계획상 주택재개발예정구역인 경우에는 50퍼센트 이하인 지역으로 한다)

다. 호수밀도가 60 이상인 지역

3. 은평뉴타운 2지구 부실공사, 서울시 관리소흘

■ 은평뉴타운은 총 3개 지구로 나뉘어지는데, 1지구와 2지구 일부는 준공되었으며, 2지구 B,C 공구와 3지구 A,B,C,D 공구는 2009년 말 이후 준공예정임

<은평뉴타운 지구별 준공시점>

은평뉴타운 지구		준공시점
1지구		2008년
2지구	A공구	2009년 3월
	B공구	2009년 12월 예정
	C공구	2010년 9월 예정
3지구	B,C,D공구	2010년 9월 예정
	A공구	2011년 8월 예정

자료: SH공사 제출자료

■ 금년말 완공 목표를 달성하기 위해 은평뉴타운 2지구 B 공구의 졸속 부실공사 현장 다수 포착

O '09.7.27 은평뉴타운 2지구 3-B 블록 아파트 벽체공사시 콘크리트가 아직 굳지도 않았는데, 거푸집 해체

- 콘크리트 강도가 50kg/㎡ 되어야 거푸집 해체하여야 하는데, 기준치 미달 상태에서 거푸집을 해체하였음

O 게다가 콘크리트가 굳지 않은 상태에서 추가로 위층 콘크리트 붓고 있음

O 벽체공사시 콘크리트 양생 정도가 법적기준 50kg/㎡ 미만일 때 해체할 경우,

-  거푸집 해체때 충격이 가해져 균열이 발생할 수 있어, 구조물의 안전에 심각한 손상이 발생할 수 있으며 앞으로 균열로 인해 비가 올 때 집에 빗물이 새는 경우 발생.

	은평뉴타운 3-B 블록 부실공사 현장(2009.7.27)
<벽체공사시 콘크리트 덜 굳은 상태1> <벽체공사시 콘크리트 덜 굳은 상태1> <콘크리트 덜 굳은 상태에서 거푸집 해체> <콘크리트 덜 굳은 상태에서 위층 콘크리트 타설>

출처: 은평뉴타운 현장종사자 제보 동영상

■ 서울특별시는 1달에 한번 SH공사로부터 은평뉴타운 관련 현안을 보고 받고 있으나, 은평뉴타운 부실공사 상태를 파악하지 못하고 있음.

O 서울특별시가 은평뉴타운 부실공사를 지적하고 시정하도록 SH공사에 내려보낸 공문은 2009년에 한 건도 없음.

⇒ 앞으로 뉴타운 3지구 등에서는 부실공사가 발생하지 않도록 서울특별시의 철저한 관리 필요.

<첨부1> 뉴타운내 주택재개발사업구역 노후,불량건축물 비율(%)

지구명	구역명	노후.불량건축물비율(%)	재개발시작연도
길 음	길음7	71.4	2005
	길음8	67.8	2005
	정릉길음9	74.7	2005
	길음역세권	86.4	2008
	길음4촉진	71.2	2009
길음(확장)	길음1촉진	63.6	2009
	길음2촉진	52.2	2009
전농·답십리	전농7	47.0	2006
	전농8	67.1	2008
	답십리16	51.8	2006
	답십리18	61.3	2008
중 화	중화1	62.6	2009
미 아	미아6	85.7	2005
	미아12	67.0	2005
	미아8	77.5	2006
신 정	신정1지구	72.5	2005
	신정2지구	63.9	2008
노량진	노량진재개발1	81.3	2005
수색증산	수색4	61.2	2008
	수색6	62.0	2008
	수색7	77.2	2008
	수색8	64.5	2008
	수색9	60.8	2008
	수색13	60.1	2008
	증산2	61.5	2008
신 길	신길1	43.2	2007
	신길2	32.6	2007
	신길3	31.0	2007
	신길4	71.40	2007
	신길5	40.80	2007
	신길7	61.70	2007
	신길8	67.90	2007
	신길9	62.40	2007
	신길11	42.20	2007
	신길12	49.20	2007
	신길14	35.20	2007
	신길15	36.30	2007
	신길16-1	24.30	2007
	신길16-2	19.20	2007
북아현	북아현1-1	79.3	2008
	북아현1-2	38.0	2008
	북아현1-3	69.2	2008
	북아현2	34.5	2008
	북아현3	65.2	2008
거여마천	거여2지구	79.8	2008
이문휘경	이문1	64.1	2008
	이문2	47.3	2008
	이문3-1	40.1	2008
	이문3-2	76.9	2008
	이문4	49.6	2008
	휘경1	60.5	2005
	휘경2	22.3	2008
	휘경3	34.2	2008
상 계	상계1	98.0	2008
	상계2	80.6	2008
	상계3	100.0	2008
	상계4	30.4	2008
	상계5	65.2	2008
	상계6	60.9	2008
장위	장위1	70.6	2008
	장위2	79.5	2008
	장위3	75.4	2008
	장위4	60.8	2008
	장위5	79.3	2008
	장위6	75.3	2008
	장위7	67.9	2008
	장위8	59.2	2008
	장위9	54.2	2008
	장위10	55.2	2008
	장위11	64.8	2008
	장위12	62.4	2008
	장위13	60.8	2008
	장위14	48.0	2008
신 림	신림1	71.0	2008
	신림2	81.3	2008
	신림3	63.0	2008
흑 석	흑석1	43.2	2008
	흑석3	54.9	2008
	흑석4	80.5	2006
	흑석5	55.7	2003
	흑석6	60.1	2005
	흑석7	53.5	2008
	흑석8	30.3	2008
	흑석9	47.5	2008

출처 : 서울특별시 제출자료

<첨부2> 오세훈시장 취임 후 뉴타운 밖의 주택재개발사업구역 노후불량건축물 비율

구명	구역명	노후불량비율(%)	구역지정일
종로구	옥인1	97.8	07/12/27
	이화1	76.8	08/5/22
중구	만리2	67.6	07/10/25
	신당8	73.3	07/5/25
	신당11	94.9	08/1/31
용산구	효창4	69.8	06/10/26
	효창5	50.7	07/11/15
성동구	금호15	52.9	06/10/19
	금호16	65.5	07/7/12
	금호17,19	63.2	06/7/20
	금호18	47.1	06/11/30
	금호20	83.1	07/2/22
	옥수13	83.8	07/9/20
	용답	65.5	07/9/27
	하왕1-5	64.0	07/5/17
	행당6	63.9	08/12/13
	행당7	57.1	09/3/5
동대문구	답십리14	69.4	07/6/21
	답십리17	73.7	07/11/29
	전농11	63.5	08/9/11
	제기6	63.8	09/2/12
	청량리6	72.3	08/11/13
	청량리7	81.6	07/9/7
	용두3	94.2	07/3/22
	용두4	74.0	07/9/7
	용두5	88.9	07/6/21
	용두6	71.1	08/4/10
	회기1	69.9	06/12/21
	전농10	70.9	08/6/19
	신설1	77.3	08/10/30
중랑구	면목3-1	62.2	08/8/21
성북구	돈암5	64.1	07/5/17
	동선3	60.4	07/10/4
	보문2	80.3	07/10/25
	보문3	80.6	06/10/9
	보문4	76.2	07/8/23
	삼선5	64.7	09/6/4
	석관2	89.7	07/8/9
	석관3	69.4	07/3/29
	월곡4	69.2	08/3/20
	정릉10	77.4	07/5/17
	안암2	75.0	08/8/14
	돈암·정릉	77.4	08/8/21
	성북3	63.8	08/8/21
강북구	미아4	70.6	09/5/7
도봉구	도봉2	81.7	07/2/8
	도봉3	64.3	07/7/5
	쌍문1	93.2	07/5/17
은평구	녹번1	64.9	07/8/16
	불광4	72.9	06/10/19
	불광5	48.6	08/12/18
	불광7	57.0	06/8/10
	불광8	74.8	09/4/23
	응암3	46.4	07/8/16
	응암10	52.4	07/9/7
	응암1	71.0	08/9/4
	응암2	61.3	08/11/6
	대조1	64.0	09/5/7
서대문구	충정로1	95.1	09/5/21
	연희1	43.7	07/6/21
	홍은12	90.2	07/6/7
	홍은13	63.2	09/3/26
	홍은14	45.8	09/4/2
	홍제2	26.9	07/6/7
마포구	대흥2	61.5	07/12/27
	대흥3	84.6	07/6/14
	상수1	65.9	07/7/19
	상수2	66.2	07/7/19
	신공덕6	75.2	07/4/12
	아현4	85.9	06/7/13
	용강2	64.9	08/6/26
	용강3	62.3	08/6/26
양천구	신정4	67.8	08/7/3
구로구	개봉1	61.0	08/6/19
영등포구	당산4	79.5	07/8/2
	도림16	48.7	07/7/26
	당산2	30.9	08/6/26
동작구	본동5	68.1	07/3/2
	상도7	88.7	06/8/24
	상도10	64.9	06/12/14
	상도11	96.6	07/6/21
관악구	봉천12-1	100.0	07/11/1
	봉천12-2	72.0	07/11/1

출처 : 서울특별시 제출자료