	보 도 자 료
	부산 사하(갑) 국회의원 현기환 서울 영등포구 여의도동1 국회의원회관 240호 T.788-2169/F.788-3240/khhyun59@assembly.go.kr

1. 불법거주배상금 88억 전액 반환되어야

- LH 공사, 오히려 주민을 상대로  손배소송 준비 -

2. 한국토지주택공사 출범 관련 (1)

- 토지공사 최근 5년간 조성한 공공택지 68% 민간에 매각 -

- 주택공사 신도시 2곳에서만 조성원가 542억 부풀려 -

3. 한국토지주택공사 출범 관련 (2)

- 중대형 분양주택 보다는 임대주택 건설에 역점 두어야 -

4. 공공임대주택 임대료 소득수준 감안 산정해야

- 국민임대주택‘08년 102억, 5가구 중 1가구 체납 중-

5. 강서신도시 택지개발지구 건설계획 관련

- 신속한 원주민 보상과 이주대책 마련되어야 -

1. 불법거주배상금 88억 전액 반환되어야

- LH 공사, 오히려 주민을 상대로  손배소송 준비 -

■ 현 황

지역본부	지 구	수납세대수(호)	불법거주배상금(천원)
게	158개 지구	18,931	8,886,286
서울	동두천 상패 등 22개지구	6,290	3,399,882
경기	평택 군문 등 13개지구	2,554	1,148,642
부산	부산 용호 등 6개지구	233	231,678
인천	인천 영종10 등 6개지구	522	272,369
강원	영월 하송3 등 11개지구	436	825,957
충북	충주연수5 등 19개 지구	941	411,718
대전충남	보령 명천4등 15개 지구	2,116	388,146
전북	부안봉덕 등 17개지구	1,683	860,841
광주전남	목포연산4 등 21개지구	2,341	508,127
대구경북	대구신천2 등 20개지구	1,682	819,063
울산경남	김해 장유등 6개지구	81	12,055
제주	서귀포동 흥5 등 2개지구	52	7,808

1. 불법거주배상금 부과현황                            (‘01년~’09년 7월)

불법거주배상금은 계약특수조건에 의하여 ‘임대차 계약이 적법하게 해지되었음에도 불구하고 임차인이 임대주택을 명도하지 않는 경우 임차인이 주택을 명도하는 날까지 임대인 기간에 대해 월 임대료의 1.5배에 상당하는 금액을 납부하도록 하는 것임.

*2009 한국토지주택공사 국정감사 자료

2. 불법거주배상금 반환청구 소송 현황

지구명	청구금액	원고	소송 경과	최종진행결과
부산용호	1억4,615만원	91세대	‘07. 1. 2원고 제소	공사패소 종결
			‘07. 8. 31 제1심 공사패소
			‘08. 11. 14 항소기각
			‘09. 8. 20 상고심 공사패소
	483만원	4세대	‘07. 6.28 원고 제소	공사패소
			‘09. 9. 3제1심 공사패소
양주덕정 2단지	1억79만원	115 세대	‘06. 7. 25 원고 제소	공사패소 (고법 심리)
			‘08. 4. 4 제1심 공사 패소
			‘09. 1. 30 항소심 공사 승소
			‘09 2. 20 원고 상고
			‘09. 8. 20 항소심 파기환송
	13억9,730만원	542 세대	‘09. 4. 6 원고 제소	1심 진행 중
양주덕정 3단지	4억8,729만원	714세대	‘07 8. 14 원고 제소	항소심 진행중
			‘09. 7. 1 제1심 공사 패소
	3,880만원	46세대	‘07. 12. 12 원고 제소	항소심 진행중
			‘09. 7. 1 제1심 공사패소

*2009 한국토지주택공사 국정감사 자료

3. 대법원 확정 판결

- 2009다 4022 부산 용호지구 2곳 불법거주배상금 판결

- 2009다 19468 양주덕정지구 1곳 불법거주배상금 판결

“임차인에게 위 기간 내에 분양계약을 체결할 의무를 부과하는 것은 아니라고 보아야 할 것이고, 이와 같이 임차인에게 분양계약체결의무가 인정되지 않는 이상, 이를 전제로 분양계약체결불이행을 정지조건으로 하는 피고 이 사건 임대차계약 해지 통지는 적법한 사유가 없는 것으로서 효력이 없다”

“불법거주 배상금을 지급할 의무가 없다고 판단한 결론에 있어서는 정당하고..”

4. 당시 주택공사 법률자문 내용

- 2007. 5. 15 법무법인 화우 -

“임대차기간 만료 후 무단점유에 대하여는 일반 임대차계약의 법리에 따라 부당이득 또는 손해배상을 청구할 수 있을 뿐 불법거주배상금을 부과할 수는 없다고 사료됩니다. ... 계약이 종료되어 이미 해제 또는 해지의 대상이 소멸되었으므로 ... 해제 해지를 전제로 불법거주배상금을 부과할 수도 없다고 사료됩니다.”

■ 문제점

1. 08년 국정감사 지적에도 불구하고 시정되지 않아

- 본의원은 ‘08년 대한주택공사 국정감사를 통해 공공임대주택 분양전환 과정에서 주택공사의 부당한 불법거주배상금 부과는 법원의 판단에 정면으로 배치되는 것으로 공기업의 공신력을 추락시키고 있다는 점을 지적하고 불법거주배상금 부과를 중지할 것을 촉구한 바 있음.

- 그러나 그 후에도 주택공사는 여전히 불법거주배상금을 부과하였고 주민을 상대로 소송을 계속하고 있음

- 그러나 최근 2009년 8월 20일 부산 용호지구 불법거주배상금 판결(2009다 4022)과 양주덕정지구 불법거주배상금 판결(2009다 19468)에서 ‘불법거주배상금을 지급할 의무가 없다’는 취지의 판결이 나오게 됨

- 본의원의 이와 같은 지적에도 불구하고 전혀 시정되지 않은 이유는 무엇인가?    또한 본의원의 질의 후에도 인천만석, 대전 용운, 전북 익산에 모두 1억8천3백만원의 불법거주배상금부과가 계속된 이유는?

2. 당시 내부 법률자문 결과도 불법거주 배상금 부과는 위법

- 분양전환과정에서 부과된 불법거주배상금은 법적근거가 없다는 것을 알고 있나?  불법거주배상금은 법에는 근거가 없이 단지 주택공사임대규정시행세칙 제10조에서 규정하고 있을 뿐임. 국민의 권리제한과 의무부과를 아무런 법적근거 없이 공사규칙만으로 결정하는 것은 문제임.

- 2001년 이후 주택공사는 지금까지 모두 88억원이 넘는 불법거주배상금을 부과하면서 제대로 된 법률자문도 제대로 받지 않았음.

- 그나마 지난 ‘07년 5월 15일  법무법인 화우에 법률자문을 의뢰한바 있으나  당시 자문의견은 “임대차기간 만료 후 무단점유에 대하여는 부당이득 또는 손해배상을 청구할 수 있을 뿐 불법거주배상금을 부과할 수는 없으며,. ... 계약이 종료되어 이미 해제 또는 해지의 대상이 소멸되었으므로 ... 해제 해지를 전제로 불법거주배상금을 부과할 수도 없다.” 는 취지로 답변하였음

2008년 10월 법률사무소 창신(전성변호사)에 의뢰한 바에 의하면 “부동산 불법점유로 인한 손해액산정의 기준에 관한 판례에 의할 때 과다하다는 문제제기가 있을 수 있겠습니다. 법리적인 문제를 떠나 귀 공사의 공공적 역할과 사회적 측면까지도 고려하여 불법거주배상금 부과기준을 완화하는 것은 여건이 허략된다면 적극 고려할 가치가 있을 것으로 사료됩니다. ” 라고 답변

- 그럼에도 불구하고 주택공사는 계속 불법거주배상금을 부과하였고 이로 인하여 ‘06년 이후 지금까지 총 6건의 소송이 제기되었고 6천3백만원의 소송비용을 지출하고 있으며, 대법원 판결이 난 지금까지도 소송을 계속하고 있음.

- 대법원 판결이 났음에도 불구하고 주택공사는 향후 불법거주배상금 부과를 계속할 것인가? 신임 사장은 이 문제를 어떻게 처리할 것인가?

3. 불법거주배상금 반환관련 주민을 상대로 보복성 손배소송 준비

- 본의원이 조사한 바에 의하면 2001년 이후 불법거주배상금은 전국적으로 18,931세대에  88억8천만 원에 달하고 있음. 대법원 판결이 난 3곳을 제외하고도 나머지 지구에 대한 불법거주배상금 반환문제를 어떻게 처리할 것인지 사장의 분명한 입장을 밝혀주기 바람.

- 사장께서는 최근 토지주택공사가 불법거주배상금반환과 관련하여 주민을 상대로 보복소송을 계획하고 있다는 사실을 알고 계신지?

- 임대공급처에서 작성(‘09년 9월)한 『불법거주배상금 반환청구소송 판결에 따른 처리대책 검토』라는 내부문서에 의하면

- ‘소송종결지구(부산용호, 양주덕정)에 대하여 시범적으로 (주민에 대하여) ’분양대금 회수지연‘ 등에 따른 손해배상청구소송을 제기하여 무분별한 불법거주배상금 반환청구를 억제하고 손실을 최소화’하고

- ‘승소할 경우 손해배상청구소송 대상세대를 확대시행’ 하겠다고 하고 있는데 이는 주민을 상대로 보복소송을 제기하겠다는 것이 아닌가?

※ 과거 주민상대 소송제기

- 이미 지난 ‘08년 12월 30일 당시 주택공사는 양주 덕정지구(고암동 주원마을) 주민(1명)을 상대로 ’분양전환절차중지 가처분신청(분양대금회수 지연)에 따른 손해배상청구 소송‘을 제기 한 바 있음.

- 그러나 ‘09년 6월 4일 수원지법 성남지원은 이에 대하여 원고인 주택공사의 청구를 기각하여 주택공사가 패소하였음. 그럼에도 불구하고 공사는 항소하여 소송 중에 있음.

한 사례

- 분양절차 지연과 관련하여 주민을 상대로 손해배상청구가 가능한지에 대해 사내(김준엽)변호사와 법무법인에 자문을 의뢰한 적이 있는가?

- 모두 3번의 자문을 의뢰한 결과 2번은 (분양대금회수지연 관련) 주민에 대한 손해배상청구가 법적근거가 없어 불가하다고 답변이 왔는데 앞으로 계속 무리하게 주민을 상대로 소송을 제기할 계획인가?

- 사장께서는 이 사안을 계기로 새롭게 출범한 한국토지주택공사가 국민의 입장에서 서민의 주거안정과 서민주택보급을 위한 기관으로 거듭날 수 있는 방향이 무엇인지를 다시 한번 생각해 보시기를 당부드림.

2. 한국토지주택공사 출범 관련 (1)

- 토지공사 최근 5년간 조성한 공공택지 68% 민간에 매각 -

- 주택공사 신도시 2곳에서만 조성원가 542억 부풀려 -

■ 현 황

연 도	자체사용		공기업 매각		민간매각
	주택공사	토지공사	주택공사	토지공사	주택공사	토지공사
2005	2,658	-	-	711	590	2,457
2006	3,620	-	41	1,047	1,187	1,570
2007	4,159	-	-	2,371	620	6,333
2008	3,971	-	48	2,138	68	2,080
2009	3,786	-	-	222	216	1,436
총면적	18,194	-	89	6,488	2,681	13,876
총계(200%)	86.8%	-	0.4%	32%	12.8%	68%

1. 최근 5년간 공공택지 공급현황                             (단위: 천㎡)

* 2009 한국토지주택공사 국정감사 자료재구성

2. 조성원가 과다계상 사례

동두천 송내지구	사업비	사용여부
광역전철건설비	135억원 과다계상	미사용
폐기물처리시설부담금	50억원 과다계상	미사용
군사시설지원비	20억원 과다계상	미사용
계	205억원

* 2008 감사원 감사자료

양주 덕정 지구	사업비	사용여부
쓰레기소각장시설 분담금	46억원 과다계상	미사용
주변도로개설 분담금	71억원 과다계상	미사용
철도건설분담금	219억원 과다계상	미사용
계	336억원

*양주덕정 2단지 대법원판결(사건번호 2005두2562 정보비공개결정처분취소) 이후 주택공사가 2007. 06. 21자로 공개한 자료

■ 문제점

1. 토지공사 최근 5년간  민간에 매각한 공공택지만  22조3,588억원

- 공공기관이 택지개발촉진법 등에 의하여 공익목적을 위하여 택지를 개발하는 경우 대부분 강제수용에 의해 조성되어 주변시가보다 낮은 가격에 공급하게 됨.

- 즉 공공기관이 민간보다 유리한 위치에서 택지를 경쟁적으로 개발하여 과다한 수익을 추구함으로써 택지개발사업의 공익성을 훼손하고 있다는 문제점이 있음.

- 따라서 이와 같이 조성된 택지는 공익목적을 위해 사용되는 것이 타당하며 그 개발이익 또한 환수되는 것이 옳을 것임.

- 지금까지는 주택공사나 토지공사가 공공택지를 조성하여 공익사업에 사용하기 보다는 비싼값에 민간에 매각함으로써 수익을 얻는 경우가 많이 있어 땅장사 논란이 끊이지 않고 있는 실정임.

- 특히, 최근 5년간 공공택지 공급현황을 살펴보면 토지공사의 경우 조성택지의 68%, 주택공사의 경우는 12.8%를 ‘민간에 매각’하여 땅장사를 해왔음.

- 그리하여 토지공사의 경우 5년간 민간에 매각한 금액이 총 22조3,588억원에 이르고 있음에 반하여 공기업 매각은 7조 7,870억원에 불과하였음.

- 이는 지금까지 주공이나 토공이 사실상 강제수용한 공공택지를 많은 부분 공공용도에 사용하기 보다는 민간 건설업체에게 넘겨주고 이윤을 취해왔기 때문에  끊임없이 땅장사 논란이 생긴 것 아닌가. 이에 대한 사장의 견해는?

2. 조성원가 부풀리기 관행화, 땅장사, 집장사 오명 벗어나야

- 동두천 송내, 양주덕정지구에서만  541억 부풀려

- 그 동안 주택공사나 토지공사가 건설해온 많은 신도시 지역에서 조성원가 부풀리기가 관행적으로 진행되어 왔다는 것이 여러 곳에서 드러나고 있음.

2-1 동두천 송내지구 (2008년 감사원감사 지적)

① 광역전철건설 비용 135억 과다계상

- 주택공사가 조성(2002. 5. 20)한 동두천 송내 택지개발지구 공공임대주택 건설 사업의 경우 광역전철건설비용을 산정함에 있어서 ‘당해사업비의 3%에 해당하는 금액’(25억원)을 납부하도록 해야 함에도 불구하고 160억원을 산정하여 135억원의 택지조성원가를 과다계상한바 있으며,

추정사업비 836억의 3%인 25억원

구 ‘대도시권 광역교통관리에 관한 특별법(1999. 5. 24) 제11조 및 동법 시행령(1999. 6. 16) 제15조 및 제16조 “광역전철의 건설 및 개량사업으로 이익을 받는 택지개발사업의 시행자는 당해사업과 관련하여 법령의 규정에 의하여 납부하는 각종 세금 및 부담금을 제외한 사업비 100분의 3에 해당하는 금액을 광역전철건설비로 납부하여야 한다”

② 폐기물처리시설 부담금 50억 과다계상

-  ‘폐기물처리시설 부담금’의 경우에도 조성면적 100만㎡ 이상의 택지개발 시에만 적용됨에도 불구하고 조성면적이 69만㎡에 불과해 부담금을 납부할 필요가 없음에도 폐기물 처리시설 부담금 50억원을 계상하여 택지조성원가에 계상하였음.

구 ‘폐기물처리시설 설치 촉진 및 주변지역 지원 등에 관한 법률(1999. 2. 8) 제6조 및 동법 시행령 제4조

③ 군사시설지원비 20억 과다계상

- 또한 군사시설지원비의 경우에도 군부대와 협의 결과 별도의 지원비를 지급하지 않아도 됨에도 불구하고 20억원을 조성원가에 계상하여 총 205억원의 택지조성원가가 부풀려져 주민에게 피해를 끼친 경우가 있음.

2-2 양주 덕정지구

- 경기도 양주시 덕정지구의 경우에도 주택공사는 택지조성사업을 시행하는 과정에서 기반시설 분담금 명목으로 총 336억원의 기반시설분담금을 주민에게 부담시킨 사례가 있음

① 건설계획도 없는 쓰레기소각장시설 분담금 46억

- 주택공사는 덕정지구개발시 택지비에 쓰레기소각시설 분담금 46억을 책정하여 하였으나 실제집행 기관인 양주시는 주택공사로부터 쓰레기소각시설 분담금 명목의 비용을 받은바 없음이 확인됨. 따라서 양주시 덕정지구 택지비에 포함된 약46억원의 쓰레기소각장시설 분담금은 건설계획이나 법적근거도 없이 부과된 것임.

② 주변도로개설 사업비  71억 과다계상

- 군도 5호선과 지방도 316호선, 국도 3호선내 사업지구 도로공사 사업비 200억원 중 군도 5호선(71억)은 덕정지구 택지개발사업에 포함되지 않는 지역임.

- 따라서 군도5호선 공사비 71억은 덕정지구 내 택지비에 포함되어서는 안 될 비용이었으나 주택공사의 주변도로개설 사업비에 포함되어 주민들에게 전가되었음.

③ 철도분담금 및 입체시설비용 219억원

- 철도시설분담금 및 입체시설비용 219억원을 건설원가에 책정하여 입주자에게 부담시키고도 사업승인 후 10년 동안 사용하지 않고 있어 필요도 없는 철도시설 비용을 입주자에게 부담시켜 원가상승을 초래하였음.

- 그 결과 대한주택공사는 택지조성사업비에 기반시설 분담금 명목으로 총 336억만원의 택지조성비용을 주민에게 부담시킨 사례가 있음.

3. (구)국가청렴위원회 공공택지 원가 과다계상 제도개선 권고(2007. 12)

- 이러한 문제점에 대해서는 국민권익위원회(당시 국가청렴위원회)의 제도개선 권고도 있었음.

- 특히, 조성원가 산정시 해당 택지지구와 관계없는 모든 비용과 일정수준의 이익까지 반영하도록 하고 있어 실제 조성원가에 비해 많은 부분이 과다계상되고 있음을 지적한 바 있음

- 택지사업 추진과정의 제반비용(출장비, 복리후생비, 해외훈련비)등 방만한 운영결과가 ‘일반관리비’를 통해 모두 택지원가에 반영되는 문제점과

- ‘기타비용’항목을 통해 기부금, 환차손, 파생상품평가손실, 유형자산처분손실 등이 원가에 반영되는 점 또한 지적된바 있음.

- 이에 대해서는 직접인건비, 판매비, 일반관리비, 기타비용 등 원가항목에 대한 구체적인 인정범위와 반영기준을 구체적으로 적시하고, 불합리하게 규정된 부분을 근원적으로 재검토 할 것을 권고했는데

- 이후 토지주택공사는 이에 대해 어떠한 개선대책을 마련하였으며, 어떻게 실천하고 있는지 답변해 주시기 바람.

3. 한국토지주택공사 출범 관련 (2)

- 중대형 분양주택 보다는 임대주택 건설에 역점 두어야 -

∎ 현 황

1. 유형별 주택건설 실적 및 계획

구분	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009(안)
임대주택 (%)	65,139 (80.4)	87.054 (79.8)	79,731 (77.1)	87,244 (75.1)	117,353 (71.6)	79,820 (60.2)	66,000 (55)
분양주택 (%)	15,846 (19.6)	22,627 (22.9)	23,627 (22.9)	28,941 (24.9)	46,645 (28.4)	52,774 (39.8)	55,000 (45)
계	80,985	109,117	103,358	116,185	163,998	132,594	121,000

* 2008년 대한주택공사 국정감사 및 2009년 업무보고 자료

2. 2009년 신규주택건설 계획

보금자리주택사업 121,000호 건설

- 영구임대 5,000호, 국민임대 40,000호, 공공임대 21,000호

- 중소형 분양주택 55,000호

∎ 정책 질의

1. 임대주택 종류만 11가지, 임대주택에 대한 품질향상 노력 미흡

- 사장께서는 지금까지 나온 임대주택의 종류가 모두 몇 가지인지 알고 계신지?

- 현재까지 선보인 임대주택의 종류는 모두 11가지로 종류별로는 ➀영구임대, ➁국민임대, ➂50년 공공임대(건설중단), ➃다가구매입임대, ➄전세임대, ➅10년 장기임대, ➆재건축임대, ➇5년․10년 후 분양전환 임대, ➈전월세형임대, ➉중대형주택 매입임대, ⑪비축형 장기임대주택 등이 있음.

- 지금까지 각종 주거안정대책을 내놓을 때마다 여러 가지 종류의 임대주택을 선보여 왔으나 정작 수요자인 국민의 입장에서는 혼란만 가중시키는 결과를 가져왔음.

- 또한 이에 대한 주택공사의 적극적 홍보나 관리도 미흡한 실정임. 실제로 주택공사는 임대주택에 대한 품질향상 보다는 분양주택(뜨란채, 휴먼시아)의 이미지개선에만 주력해왔고 임대주택에 대한 하자나 품질관리에는 무관심했음.

- 지금 주택공사를 상대로 제기중인 소송의 절반(57%)가량이 임대주택의 하자보수나 손해배상소송임. 그 만큼 임차인들의 불만이 많다는 이야기로 임대주택의 품질향상과 관리문제에 더욱 관심을 가져야 할 것으로 생각됨.

○ 주택공사를 당사자로 하여 진행 중인 소송 현황

사 건 명	소송 건 수	비 율
하자보수 청구	92 건	47 %
손해배상청구	19 건	9.74 %
기 타	84 건	43 %
계	195건	100 %

- 2008년 8월 기준으로 진행 중인 소송 - 195건

- 하자보수비 청구 92건 (47%)

- 손해배상청구 19건(9.74%)

- 임대주택의 품질향상과 관리 부실문제를 해결하기 위한 대책은?

2. 분양사업 확대, 임대주택 축소로 서민주거안정 기능약화 우려

- 최근 주공과 토공이 통합공사로 새로운 출발을 하였음. 통합을 한 가장 큰 이유는 양 기관의 기능과 업무중복을 막고 원활한 택지개발을 통하여 국민의 주거안정과 기업의 효율성을 높이자는데 있음.

- 따라서 향후 통합공사는 원활한 택지개발을 통하여 국민의 주거안정에 가장 큰 목표를 두어야 할 것임.

- 사장께서는 현재 우리나라의 장기(20년이상)임대주택 재고율이 어느정도 되는지 알고 있나?

- 현재 우리나라의 장기임대주택 재고율은 약 3.3%(‘07년 기준)로 OECD 국가 평균 11.5%, EU 국가평균 13.0%, 선진유럽 8개국 18.7% 비교하면 매우 낮은 수준에 있음.

* 국토연구원 수요추정결과(´07.12월) : 소득, 입주의사, 지불능력 등을 감안,  ´07년 현재 향후 89.5 ∼ 153.3만호 유효 수요가 존재

* 2009 주택공사 자료

- 이러한 공공주택 재고로는 서민주거안정 및 서민주택시장의 안정에 크게 기여하기는 어려운 실정임. 아직도 23%의 가구가 최저주거기준미달이며, 비공식적 불량무허가 주택(비닐하우스, 쪽방 등)을 합하면 상당수의 국민이 아직도 인간다운 주거생활을 하지 못하고 있다고 볼 수 있음.

- 그럼에도 불구하고 주택공사의 경우 지난 2003년부터 지금까지 임대주택과 분양주택의 건설실적을 보면,

- 2003년 임대주택이 80.4% 분양주택이 19.6%이던 것이, 2008년도에는 임대주택이 60.2%, 분양주택이 39.8%로 임대주택 건설비율이 20%이상 감소되었음. 2009년 계획은 임대주택건설비율이 더욱 축소되어 55%, 분양주택이 45%에 이르고 있음.

- 지난 ‘08년 8월에는 ’2008년도 국민임대주택 사업계획‘(주택공사)에 따라 국민임대주택 건설목표를 8만호에서 7만4천호로 축소했으며, ’09년에는 6만6천호로 더욱 축소시키고 있음.

- 이에 반해 분양주택은 ‘08년 52,774호를 공급한데 이어 ’09년에는 55,000호 공급할 계획으로 지속적 증가추세에 있음. 주공이 민간분양주택에 참여하여 경쟁하기 보다는 임대주택사업에 주력하는 것이 올바른 방향인 것으로 보임.

- 주공의 본래 기능인 서민주거안정 기능을 강화하고 통합공사의 올바른 방향을 모색하기 위해서는 오히려 서민주거안정 기능을 더욱 강화하는 방향으로 나가야 한다고 생각되는데?

구분	택지분양			주택분양			임대사업
	매출액	매출 원가	매출 이익	매출액	매출 원가	매출 이익	매출액	매출 원가	매출 이익
주택공사	62,819	45,861	16,958	156,133	138,993	47,140	13,809	17,853	△4,644
토지공사	218,359	159,586	58,773	-	-	-

최근 4년간 사업부문별 매출이익 현황                           (단위 :억원)

4. 공공임대주택 임대료 소득수준 감안 산정해야

- 국민임대주택‘08년 102억, 5가구 중 1가구 체납 중-

■ 현 황

1. 대한주택공사 공공임대주택 임대료 체납현황             (단위 : 호, 백만원)

구 분			대 상	체 납
’07	계	호 수	385,474	77,670	20.1%
		금 액	423,027	17,834	4.2%
	영구임대	호 수	140,078	32,445	23.2%
		금 액	90,870	3,167	3.5%
	국민임대	호 수	131,935	27,858	21.1%
		금 액	156,716	6,497	4.1%
	50년임대	호 수	26,254	5,657	21.5%
		금 액	41,861	1,446	3.5%
	5년임대	호 수	87,207	11,710	13.4%
		금 액	133,580	6,724	5.0%
’08	계	호 수	398,446	82,477	20.7%
		금 액	455,911	19,377	4.3%
	영구임대	호 수	140,078	31,707	22.6%
		금 액	90,808	3,022	3.3%
	국민임대	호 수	179,412	37,860	21.1%
		금 액	222,194	10,204	4.6%
	50년임대	호 수	26,254	5,580	21.3%
		금 액	41,936	1,384	3.3%
	5년임대	호 수	52,702	7,330	13.9%
		금 액	100,973	4,767	4.7%

2. 소득 1분위 계층 지불능력 비교

구 분	월평균소득	부담가능주거비(25%)	국민임대주택 임대료(환산)
금액(원)	781,889	195,472	238,400(지방) ~ 308,500(수도권)

* 2008 국민임대주택편람, 281p

3. 2008 임대주택 입주자 주거만족도 조사 결과보고서

- 만족도 평가분석(입주조건)

- 보증금만 있고 월임대료는 없앴으면 좋겠다 : 46.9%

- 보증금을 높이고 월임대료는 내렸으면 좋겠다 : 19.9%

- 현행방식이 좋다                           : 31.2%

- 보증금을 내리고 월임대료는 올렸으면 좋겠다 : 2%

■ 문제점 및 정책질의

1. 국민임대주택 임대료 체납금액 102억원 넘어 5가구 중 1가구 체납

- 최근 2년간 공공임대주택의 체납률이 계속 증가하고 있음. ‘07년 77,670세대(20.1%)이던 임대료 체납대상 가구가 ’08년에는 82,477가구(20.7%)로 증가하였고 금액도 178억원에서 194억원으로 증가하고 있음.

- 특히,  국민임대주택 체납금액은 전년(’07)도 65억원에서 ‘08년 102억원으로 37억원이 증가하여 급격한 증가세를 보이고 있음.

- 이를 기간별로 살펴보면 ‘09년 6월 기준으로 영구임대주택의 97.7%가 1~6개월이내 체납 중이고 6~12개월이 2%, 국민임대주택의 경우 1~6개월 이내가 95%임에 반해 6~12개월 체납이 3.7%, 13개월이상 체납 중인 세대도 621호(1.3%)에 달하고 있음.

- 5년 공공임대의 경우는 장기체납이 더욱 증가하고 있는데 1~6개월사이가 87.1%, 6~12개월이 6.5%, 13개월 이상 체납도 6.4%에 달하고 있음

2. 국민임대주택 임대료 소득 수준에 따라 부과되어야

- 현행 임대주택의 임대료 책정은 입주자의 소득에 관계없이 임대 조건 설정이 이루어지고 있으며, 임차인의 지불능력 보다는 건설원가 등 투입한 사업비를 기준으로, 정부가 고시하는 ‘표준임대보증금 및 임대료고시기준’에 따라 산정함으로 인해 문제발생하고 있음

- 현행 ‘임대주택법 제20조 제3항’에도 공공건설임대주택의 임대보증금 및 임대료 등의 임대 조건을 정하는 경우 임차인의 소득수준 및 임대주택의 규모 등을 고려하여 차등적으로 정할 수 있도록 규정하고 있음에도 불구하고 건설원가 기준으로 가구별 차별 없이 일률적인 임대료를 부과하고 있다는 점에서 문제가 있음.

제20조(건설임대주택의 임대 조건 등) ③ 제1항에 따라 국가·지방자치단체·대한주택공사·지방공사가 건설한 임대주택의 임대보증금 및 임대료 등 임대조건을 정하는 경우에는 임차인의 소득수준 및 임대주택의 규모 등을 고려하여 차등적으로 정할 수 있다.

- 따라서 지불능력이 미약한 입주자의 경우 체납률 증가가 불가피한 경우가 발생하고 있음.

- 국토해양부 2008년도 국민임대주택편람을 보면 현재 소득1분위 계층의 월평균 소득이 781,889원임에도 불구하고 국민임대주택의 임대료로 23만원에서 30만원을 지출하고 있음.

- 이는 부담가능 주거비인 월 소득 25% 수준을 초과하는 것이어서 이에 대한 대책마련이 필요한 상황임

≪ 계 층 ≫		≪ 특징 ≫		≪ 주요 지원 내용 ≫
1 분위		임대료 지불능력 취약계층		․다가구 등 매입임대 ․소형 국민임대주택 공급 ․주거급여 지원 확대
2～4분위		자가 구입능력 취약계층		․국민임대주택 집중 공급 ․불량주택 정비 활성화 ․전월세자금 지원 확대
5～6분위		정부지원시 자가 가능계층		․중소형주택 저가 공급 ․주택구입자금 지원강화
7분위 이상		자력으로 자가 가능계층		․시장기능에 일임 ․모기지론 등 금융지원

- 뿐만 아니라 2008 임대주택 입주자 주거만족도 조사 결과 보고서를 보면 월임대료를 내리거나 없앴으면 좋겠다는 의견이 전체의 66.8%에 달하고 있음. 따라서 현재의 임대료 부과기준에 대한 전면적인 재검토가 필요한 실정임.

공공임대주택 평형별 임대료 책정 현황
(단위:㎡, 천원, 2008. 12. 31. 기준)
구 분	수 도 권			광 역 시			지 방
	면적	보증금	임대료	면적	보증금	임대료	면적	보증금	임대료
영구 임대	26	2,074	41	26	1,966	39	26	1,769	35
	31	2,463	49	31	2,336	47	31	2,101	42
	40	3,171	63	40	3,007	60	40	2,850	57
국민 임대	36	15,800	131	39	13,500	95	36	14,000	80
	46	28,100	208	46	18,000	120	46	21,300	119
	51	35,800	235	51	23,000	150	51	26,500	148
10년 임대	51	45,040	312	-	-	-	-	-	-
	75	52,000	385	-	-	-	74	45,000	225
	84	55,000	430	-	-	-	85	50,000	250
5년 임대	46	30,390	197	51	29,000	185	51	18,000	104
	51	31,685	230	59	35,000	200	59	22,286	178
	75	50,090	350	84	45,000	268	85	40,000	170
자료 : 국토해양부

국민임대주택

□ 입주자 선정기준 (주택공급에 관한 규칙 제32조)

◦ 국민임대주택의 입주자 자격은 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 이하인 무주택 세대주로 면적별로 소득조건이 상이함

구 분	입 주 자 격	입주자선정순위
전용50㎡ 미만	무주택세대주로서 해당세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득(4인이상 세대는 4인가구 월평균소득)의 70%(‘07년 2,572천원) 이하인 자에게 공급 ※ 단독세대주는 40㎡이하의 주택에 한함	1순위: 당해 시․군․자치구 거주자 2순위: 연접하는 시․군․자치구 중 사업주체가 지정하는 시․군․자치구 거주자 3순위: 1, 2순위 이외의 자 ※ 우선공급 : 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 50%이하인 자
전용50㎡ ~60㎡ 이하	무주택세대주(단독세대주 제외)로서 당해 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득이 70%(‘07년 2,572천원) 이하인 자에게 공급	1순위 : 청약저축에 가입하여 24회이상 납입한 자 2순위 : 청약저축에 가입하여 6회이상 납입한 자 3순위 : 1, 2순위 이외의 자 ※ 당해 주택이 건설되는 시․군․자치구에 거주하는 자 우선공급 가능
전용 60㎡ 초과	무주택세대주로서 당해세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득(‘07년 3,675천원) 이하인 자

※ 2007년 도시근로자 월평균소득 : 367.5만원

※ 단, 4인 이상인 세대는 4인가구 월평균 소득적용

('06년 4인 : 4,026,356원 / 70% : 2,818,449원 / 50% : 2,013,178원 )

※ 제3순위의 경우, 청약저축 미가입자도 신청가능하며 동일순위에서는 당해주택이 건설되는 시․군․자치구 거주자에게 우선공급 가능

임대주택 유형별 표준임대보증금 및 표준임대료 적용기준

구분		공공건설임대					민간 임대
		영구임대	50년공공	국민임대	10년임대	5년임대
표준임대보증금		*급지구분 ‧1급:50,400원 ‧2급:47,800원 ‧3급:45,300원 ‧4급:43,000원	주택가격의 20%	주택가격의 20% × 규모계수 × 지역계수	(주택가격-기금) × 50%	(주택가격-기금) × 50%
표준임대료	①감가상각비	*급지구분	50년, 잔존가액 10%, 정액법	50년, 잔존가액 10%, 정액법	40년, 정액법	40년, 정액법
	②수선유지비	‧1급:1,008원	건축비의 0.5%	건축비의 0.4%	건축비의 0.8%	건축비의 0.4%
	③화재보험료	‧2급: 957원	실지급액	실지급액	실지급액	실지급액	자율
	④국민주택 기금이자	‧3급: 907원 ‧4급: 862원	실지급액	실지급액	실지급액	실지급액
	⑤대손충당금		①-④합계금액의 1%	-	-	-
	⑥제세공과금	*1급지:서울 *2급지:광역시 및 수도권위성 도시	-	-	재산세 및 종합토지세, 도시계획세등 부가세포함	-
	⑦자체자금 이자	*3급지:인구30 만이상, 도청 *4급시:기타	주택가격×10%×년8.5%	(주택가격-기금-재정액-보증금)×가계자금대출시장의 점유율이 최상위인 금융기관의 1년만기 정기예금이율 ×50%	(건설원가-기금-보증금) × 정기예금이율	(건설원가-기금)×정기예금 이율 × 20%

※ 영구임대주택 ㎡당 단가임

5. 강서신도시 택지개발지구 건설계획 관련

- 신속한 원주민 보상과 이주대책 마련되어야 -

■ 추진경과

1. 사업계획

- 강서구 대저1동 4,909㎡(1,485천평)

- 사업비 4조8,729억 (공사비 1조 456억, 보상비 2조 5,029억, 기타 1조 3,244억)

- 인구 : 19,400세대 (58,200명)

2. 추진경위 및 변경사항

- 2006. 4. 5. 택지개발예정지구 지정 공람공고

- 2007. 6. 21 택지개발예정지구 지정(건교부 제2007-227호)

- 2007. 11. 29 조사설계 용역착수

당초계획(2006. 4 개발사업설명자료)	변경계획
2006. 9 택지개발예정지구 예정	2007. 6. 21 택지개발예정지구 지정
2007년 개발계획 승인 예정	2009. 5. 28 개발계획 승인 신청
2008년 보상계획 공고 예정	2012년 보상계획 공고 (예정)
2009년 보상착수 예정	2012년 하반기 보상착수 (예정)

* 한국토지공사 부산울산지역본부 자료

■ 문제점 및 질의

1. 사업기간 지연으로 인한 주민고통 심화

- 강서신도시 택지개발사업은 부산 강서구 대저동 일대 약149만평 규모의 택지개발을 목적으로 2005년부터 토지공사가 부산시와 양해각서를 체결함으로써 시작된 사업으로 2007년 6월 21일 국토부로부터 택지개발예정지구 지정을 받았음.

- 그러나 당초 토지공사 계획(안)에서는 2007년 개발계획 승인절차까지 마무리하기로 했음에도 불구하고 토지공사는 2007년 6월 21일 택지개발지구지정 이후 2년간 아무런 조치 없이 설계용역만 수립한 상태에서 2009년 5월 28일에야 비로소 국토부에 개발계획 승인 신청을 하였음.

- 토지공사의 사업설명자료(2006. 4)에서도 택지개발예정지구 지정 이후 1년 안에 개발계획승인 절차를 마무리 하는 것으로 밝히고 있음. 그럼에도 불구하고 토지공사는 그 동안의 지가상승으로 인한 사업성 재검토와 4대강살리기 사업의 반영을 놓고 시간만 끌다가 법정 기한(2년)이 되어서야 비로소 승인신청을 함으로 인해 사업기간 연장과 주민 보상이 지연되는 사태를 초래하였음. 이와 같이 개발계획 승인신청이 늦어진 이유는?

- 2009년 2월 6일 한국토지공사가 허태열 의원실로 보낸 추진계획보고에서는 ‘주변지역 개발계획의 미확정으로 사업추진이 지연되고 있다’는 답변을 보내왔고, 2009년 3월 낙동강 정비계획과 , 4월 보금자리 주택법상 완화된 임대주택비율을 반영하여 추진하겠다는 답변이 있었음

- 개발계획 승인신청을 연기하면서 까지 반영하고자 했던 '낙동강 정비계획과 보금자리 주택법상 완화비율‘은 어떻게 반영되었나?

☞ 4대강 살리기 사업 반영 논의는 주로 낙동강 준설토 활용방안에 대한 것으로 강서지구의 성토 및 연약지반처리 등에 필요한 준설토 확보에 관한 협의이므로 강서신도시 택지개발사업의 추진과 관련 아무런 지연사유가 될 수 없음

- 실제로 지가상승문제는 신속한 보상절차를 진행하지 못하고 시간만 지연시킨 토지공사의 책임이 더 큰 것 아닌가?  또한 4대강 살리기 사업 반영여부가 사업절차를 지연시킬만한 사유가 되는가?

- 또한 토지공사는 땅값이 너무 많이 올라 사업성 자체가 불투명하다는 이유로  그 동안 주민보상 방식에 대해 아무런 협의도 없이 갑자기 개발계획 승인신청 단계에서 수용방식에서 환지방식으로 변경하였는데,

- 사업성 문제는 지가 관리를 부실하게 한 부산시나 사업절차를 지연시킨 토지공사의 책임임에도 불구하고 보상방식을 변경함으로써 이를 주민들의 부담으로 떠 넘기려는 것은 문제가 있는 것 아닌가?

2. 보상방식 변경은 주민 현실을 외면한 탁상행정

- 최근(‘09. 9. 21) 토지공사에서 발표한 주민설명자료에 의하면 500㎡(약 150평)이상의 토지소유자에게는 환지방식으로 보상을 해주되 500㎡(약 150평)미만의 토지소유자에게는 종전 방식인 수용방식으로 보상을 해주기로 발표하였음.

현행 택지개발촉진법 제9조 5항 및 동법 시행령 제8조 7항 2호에 의하면 사업시행자는 ‘당해지역의 지가가 현저히 높아 환지방식 이외의 방법으로 택지개발이 심히 곤란할 때’ 환지개발 방식으로 변경이 가능함을 규정하고 있음.

- 그렇다 하더라도 500㎡(약 150평)미만의 토지소유자에게는 종전 방식인 수용방식으로 보상한다면 그 내용은 최초에 주민에게 설명했던 ‘이주자택지 및 생계대책용지 제공’이 이루어져야 함.

- 그럼에도 불구하고 토지공사는 ‘이주자 택지’ 대신 15평 내외의 ‘공동주택 입주권’을 제공하는 것으로 갑자기 변경하였으며 생활대책용지 공급계획도 제외되었음

- 지역주민의 약60%가 500㎡(약 150평)미만의 토지소유자이며 이들 대부분이 농업을 생업으로 하는 영세민임을 감안하면 주민들의 입장에서 아파트 입주권을 필요로 하기 보다는 재정착을 위한 이주자 택지가 더 절실한 대책이 아닌지?    또한 생활대책용지 공급계획은 왜 없어졌는지?

3. 토지주택공사, 이제 와서 사업성 없어 사업추진 어렵다 ?

- 지금까지 토지주택공사가 사업기간지연과 보상방식 변경, 주민보상 축소에 대한 이유로 내세우는 것이 사업성이 떨어져 사업추진이 어렵다는 점이었음.

- 그러나 2005년 부산시와 협약을 맺으며 사업을 시작할 당시에는 오히려 131억원의 수익 발생이 가능한 것으로 분석된 것 아닌가?  그런데 어떻게 사업추진 4년도 지나지 않아 손실이 9,329억원(수용방식)에 달할 수 있는지?

- 또한 최근 토지주택공사는 부산시가 각종 기반시설을 지원하는 것을 전제로 주민보상방식을 변경하기로 합의하고 이를 감안하더라도 사업추정 손실이 6,700억(환지방식)이 넘을 것으로 추정하고 있는데, 이러한 사실을 종합해 보면 토지주택공사가 향후 이 사업 자체를 추진할 의사가 없는 것 아닌가?

- 최근 2009년 5월에 개최된 ‘투자사업심의회 결과’자료에 의하면 일단 ‘개발계획승인 신청을 하되 수지개선 정도에 따라 인허가 일정 등을 조정’하도록 의결했는데 그렇다면 사업추진이 더욱 지연되는 것 아닌가?

- 2005년 사업추진 당시만 하더라도 부산시와 협약까지 맺어가며 의욕을 보이던 토지주택공사가 사업이 진행되면서 손실이 날것이 예상되자 사업추진을 지연시키고 주민들에 대한 보상까지 축소해가며 이제 와서는 사업추진이 어렵다는 식의 말만 되풀이 하는 것은 공기업으로서 문제가 있는 것 아닌가?

- 사장께서는 다시 한 번 이에 대한 신중한 검토를 해 보시기를 바라며 그 대책을 마련하여 보고해 주시기 바람.