	국 토 해 양 위 원 회		보도자료 2009.10.19
	국회의원 남양주을	박기춘	10월 19일 21시 이후 보도바랍니다
			www.kichoon.com
			문의ː강석균보좌관 010-3595-4220
	주소ː서울시 영등포구 여의도동 1번지 국회의원회관 611호 전화☏02.784.6249
제 목	20/(화) - 한국토지주택공사 보도자료
1. 비싸게 사서, 싸게 파는 토지공사(?) - 기업토지 매입으로 4,159억 손실!! - 수의계약 66% 840건, 장부가격 이하 매각 31.7% 403건 - 수백억씩 비싸게 사줬거나, 수백억씩 싸게 팔았거나... - 반면, 아파트부지인 공공택지는 ‘08년 원가의 39.3%, 2조 2,738억 이익 남겨... - 기업에는 비싸게 사주고 싸게 팔고, 국민에게 싸게 사서 비싸게 팔고... 2. 임대아파트 사는 서민 돈 88억원 떼먹으려 한 주택공사!! - 돌려주라는 대법원 판결에도, 요구하는 입주민들에게만 돌려주자고 모의한 내부 문건 공개. 3. 구리시 인창지구 부당이득금 반환해야... - 2005, 2007 국정감사에서 돌려주겠다 약속하고 후속조치 없는 주택공사 4. 기초생활수급자가 대부분인 영구임대주택 관리비가 국민임대나 공공임대보다 비싸다? - 영구임대 ㎡당 694원으로 국민임대보다 32.2%, 공공임대보다 20.1% 비싸 5. CR리츠 및 부동산펀드의 유동성 지원 효과 있나? 6.수자원공사도 토지주택공사와 통합하자 할 것인가? - 정부가 수공에게 4대강 하천 주변지역 개발 우선권을 부여한다는데, 한국토지주택공사의 국토개발 업무와 기능 중복! 선진화차원에서 또 통합해야 하는 것 아닌가?

1. 비싸게 사서, 싸게 파는 토지공사(?)

- 기업토지 매입으로 4,159억 손실!!

- 수의계약 66% 840건, 장부가격 이하 매각 31.7% 403건

- 수백억씩 비싸게 사줬거나, 수백억씩 싸게 팔았거나...

- 반면, 아파트부지인 공공택지는 ‘08년 원가의 39.3%, 2조 2,738억 이익 남겨...

- 기업에는 비싸게 사주고 싸게 팔고, 국민에게 싸게 사서 비싸게 팔고...

국회 국토해양위원회 박기춘의원(경기 남양주)은, “토지공사가 아파트부지인 공공택지는 원가의 39.3%의 이익을 남겨 2008년 한 해 동안 2조 2,738억의 차익을 남긴 반면, 기업들의 땅을 수백억씩 비싸게 사서 제3자에게 싸게 되팔아 4,159억원의 손실을 가져왔다.”고 주장했다.

IMF당시 정부는 ‘금융·기업 구조개혁 촉진방안’의 일환으로 토지공사에 3조원 규모의 기업 보유토지를 매입하여 기업구조개혁을 지원토록 한 바 있다.

당시 토지공사는 5회에 걸쳐 809개 기업으로부터 총 12,724,000㎡(약 3,855,600평), 장부가격 기준으로 약 3조4,300억원의 토지를 매입하였는데, 09년 10월 13일 현재 매입한 기업토지 중 최종적으로 약 97%에 이르는 12,342,000㎡를 장부가격 3조 3,348억원보다 약 1,393억원 많은 3조 4,700억원에 매각한 바 있다. 이에 토지공사는 1,393억원의 이익을 내고 있다고 밝히고 있다.

그러나 겉으로 보기에는 1,393억원의 이익이 나타난 것으로 보이지만, 실제로는 매년 토지에 대한 관리비가 발생하고 있음에도 이러한 내용은 포함 되지 않은 것으로, 당시 매입한 전체 기업토지에 대한 현금흐름기준 수지분석상으로는 약 12.1%인 4,159억원의 순손실을 보이고 있는 것이다.

실제로 각각의 매각내용을 들여다보면 문제는 더욱 심각한데, 제3자 매각한 1,272건 중 수의계약 건수가 66%에 이르는 840건에 달하며, 매각대금이 장부가격 이하인 경우가 31.7% 총 403건에 달한다. 특히 63억 576만원에 이르는 토지를 장부가의 4.7%밖에 안되는 2억 9,770만원에 공급한 사례 등 장부가격의 50%도 되지 않는 가격에 매각을 한 사례가 15건에 이른다.

또한 매각대금이 장부가격의 원단위까지 일치하는 경우가 19% 총 242건에 달하며, 장부가격의 150% 이상으로 매각한 경우는 149건, 1,000% 이상에 매각한 경우도 6건에 이른다.

이에 대해 박기춘의원은 “토지공사가 기업토지를 집중적으로 매입한 1998년은 전국적으로 13.6%의 토지가격이 급락해 싼 가격에 인수할 수 있었고, 이후 지가는 꾸준한 상승을 보여 2002년 한 해 동안만 전국 평균 약 9%의 지가가 상승해 높은 가격에 매각할 수 있었다. 그런데 장부가격보다 수십%씩 싸게 공급한 것은, 애초 너무 비싼 가격에 기업토지를 매입했거나, 수의계약을 통해 지나치게 낮은 가격에 매각했거나 둘 중에 하나로 두 가지 경우 모두 책임을 면할 수 없다”고 지적했다.

매도자별 토지의 가격을 분석해 보면, 결과적으로 토지공사가 얼마나 특정기업들에게 특혜를 제공했는지 쉽게 알 수 있다.

토지공사는 1998년 두산건설의 27필지 75,742㎡를 727억 6,313만원에 매입하여 2002년에서 2004년 사이 집중적으로 매각했는데, 장부가의 75.2%인 547억 4,867만원에 매각하여 결과적으로 두산건설에 180억원의 이익을 제공한 결과를 초래하였고, (주)두산의 11필지를 313억 9,110만원에 매입하여 장부가의 83.4%인 261익 7,053만원에 매각하여 약 52억 2,056만원의 이익을 제공한 결과를 초래하였으며, 두산개발의 26필지 297억 2,727만원의 토지를 253억 3,141만원에 매각하여 약 44억원의 이익을 제공한 결과를 초래하는 등 매각금액과 장부가격의 차이가 두산계열사에만 약 276억원에 이른다.

뿐만 아니라, 제일제당에서 인수한 8필지 약 1,182억원의 토지도 약 1,062억원에 매각하여 차액이 약 마이너스 120억원에 달하며, 경진여객자동차에서 인수한 5필지 장부가액 약 306억원의 토지도 제3자에게 66.3%에 해당하는 203억원에 매각해 차액이 103억원에 달한다. 이러한 사례는 다수 있다.

박기춘의원은 “토지공사는 2008년 한해동안 아파트를 건설하는 공공택지 분양을 하면서 조성원가의 39.3%에 해당하는 약 2조 2,738억의 이익을 남긴 반면, 결과적으로 기업들에게는 수백억씩 비싸게 토지를 매입해줘 수천억원의 손실을 봤다.”며, “토지공사가 특정 기업을 위한 기관인지, 국민을 위한 기관인지 국정감사로 부족하면 감사원 감사나 검찰조사를 의뢰해서라도 반드시 확인해 보겠다.”고 밝혔다.

□ 매입가격이 부풀려진 것으로 보이는 사례

매도자	필지수	면적(㎡)	장부가격(A)	매각금액(B)	(B/A)	B-A
두산건설	27	75,742	72,763,131,893	54,748,675,000	75.2%	-18,014,456,893
제일제당	8	166,258	118,266,355,105	106,178,700,200	89.8%	-12,087,654,905
경진여객 자동차	5	37,080	30,649,073,700	20,326,880,000	66.3%	-10,322,193,700
새한미디어	13	273,079	39,555,540,345	30,684,398,500	77.6%	-8,871,141,845
부산화학	8	31,468	36,684,270,340	29,737,730,000	81.1%	-6,946,540,340
새한마텍	12	210,982	23,254,341,899	17,247,227,400	74.2%	-6,007,114,499
충남방적	66	329,327	102,385,244,325	96,722,224,724	94.5%	-5,663,019,601
두산	11	17,478	31,391,101,174	26,170,536,710	83.4%	-5,220,564,464
두산개발	26	70,291	29,727,610,988	25,331,416,000	85.2%	-4,396,194,988
금호건설	15	260,068	32,404,140,791	28,970,536,000	89.4%	-3,433,604,791
대상	25	82,105	47,475,227,319	44,110,193,700	92.9%	-3,365,033,619
SK	8	8,356	5,641,429,644	4,321,400,000	76.6%	-1,320,029,644

* 매각은 제3자에게 매각

[자료제공; 한국토지주택공사 자료 박기춘의원실 분석]

□ 지역본부별 장부가 이하 매각 현황

토지공사 지역본부	총건수	장부가 이하 매각
		건수	%
충북	42	25	59.5%
서울	131	71	54.2%
제주	24	10	41.7%
인천	134	51	38.1%
경북	163	56	34.4%
부산	199	68	34.2%
전북	40	12	30.0%
전남	77	22	28.6%
충남	146	32	21.9%
강원	15	3	20.0%
경남	196	33	16.8%
경기	99	14	14.1%
기타	6	6	100.0%

[자료제공; 한국토지주택공사 자료 박기춘의원실 분석]

2. 임대아파트 사는 서민 돈 88억원

떼먹으려 한 주택공사!!

20일 한국토지주택공사에 대한 국토해양위원회 국정감사에서 민주당 박기춘의원은 “통합 하루 전인 지난 9월 30일 주택공사는, 대법원에서 임대아파트 입주민들에게 돌려주라고 판결한 불법거주 배상금을 요구하는 사람들에게만 돌려주고 그렇지 않은 경우에는 돌려주지 말자고 모의했다”고 주장하며 주택공사의 내부문건을 공개했다.

주택공사는 지난 2001년 이후 임대아파트의 임대시한이 지나 분양아파트로 전환되는 과정에서, 입주민들로부터 기존 임대료의 1.5배에 해당하는 불법거주배상금을 받아 왔다. 총금액은  전국적으로 총 88억원에 달한다.

하지만 대법원은 지난 8월 20일 임대아파트 분양전환지구의 입주민들이 제기한 불법거주배상금반환 소송에서 ‘우선수분양권을 가진 임차인은 임대인이 지정한 기간 내에 이를 행사하여야 하고 위 기간 내에 행사하지 않으면 우선수분양권을 행사할 수 없다는 의미일 뿐 임차인에게 위 기간내에 분양계약을 체결할 의무를 부과하는 것은 아니라고 보아야 한다며, 이를 근거로 부과·징수한 불법거주배상금은 반환하여야 한다.’는 판결을 내린 바 있다.

하지만 박기춘의원이 공개한 주택공사의 내부 문건에 따르면, 자문을 받은 3명의 변호사들도 ‘타지구 계약자가 동종 소송 제기시 동일한 판결이 예상되므로 타지구 계약자에게 적용하는 것이 타당하다’고 의견을 제시함에도 불구하고, 사례별 처리대책이라고 해서 납부세대와 예정세대, 신규분양전환 예정세대에 각기 다른 대책을 세웠다.

납부세대 중 소송 진행세대는 ‘대법원 판결과의 유사성 등을 고려하여 항소여부를 결정하라고 하고, 불법거주배상금 반환청구소송 미 제기세대에는 반환청구를 하는 세대에만 환불을 해주도록 지시’하고 있으며,

또 구계약서와 신계약서를 비교하면서 별반 차이가 없음에도 불구하고 신계약서를 작성한 세대에는 돌려주지 말 것을 권고하고 있으며, 불법거주배상금 납부예정 세대에게도 신·구 계약서 사용 여부에 따라 불법거주배상금계속부과 또는 반환여부를 결정하라며, 최종 계약해지 통보와 가옥명도소송을 제기하여 압박하라는 등의 내용이 적시되어 있다.

박기춘의원은 “공공기관이라면 판결에 따라 돌려주려는 노력을 해야지, 어떻게 돌려주지 않기 위한 노력을 할 수 있느냐”며, “주택공사가 서민의 주거지원을 위해 만들어진 공공기관이아니라, 서민착취기관이 아닌지 의심스럽다”고 말했다.

붙임 ; 주택공사 내부문건 첨부

분양전환지연세대 불법거주배상금 수납내역

(‘01~’09.7)

지역 본부	불법거주배상금 (천원)	비고
계	8,886,286
서울	3,399,882
경기	1,148,642
부산	231,678
인천	272,369
강원	825,957
충북	411,718
대전충남	388,146
전북	860,841
광주전남	508,127
대구경북	819,063
울산경남	12,055
제주	7,808

[자료제공 : 한국토지주택공사]

3. 구리시 인창지구 부당이득금 반환해야...

한국토지공사와 대한주택공사는 과거 구리시 토평지구와 인창지구에서 택지개발을 하면서 막대한 부당이득을 취한바 있습니다.

이에 따라 지난 2005년도 국정감사에서 당시 한국토지공사 김재현 사장은 윤호중의원의 질의에 대해 구리시 토평지구에서 154억의 차익을 남긴 것을 인정하였고, 이에 대해 ‘주민들의 생활 편익을 증진시킬 수 있는 방법으로 반환’하겠다고 약소한 바 있습니다.

또 같은 해 주택공사의 국정감사에서 주택공사의 한행수 사장은 윤호중의원의 질의에 대해 ‘토지공사와 같은 방법으로 반환하겠다’고 답변하였습니다. 뿐만 아니라 ‘구리시 인창지구 택지개발 관련 서류를 전부 제출하겠다’고도 답변했습니다.

뿐만 아니라 지난 2007년 국정감사에서도 한병도 의원이 ‘2005년 국정감사에서 전 사장이 약속한 내용을 검토해서 적극적으로 시행 될 수 있게 해 달라’라는 주문에 당시 주택공사 박세흠 사장은 ‘그렇게 하겠다’고 답변하였습니다.

이에 따라 한국토지공사는 ‘09년 3월 현금 60억원과 88억원 상당의 구리시 소재 토지공사 소유 토지 2필지 등 총 144억원 상당의 부당이득금을 지역개발협력금 차원으로 반환하였습니다. 그리고 현재 이 돈은 주민들을 위한 사업에 쓰기위해 예산집행이 진행중입니다.

그런데 토지공사와는 달리 주택공사는 현재까지도 관련서류도 공개하지 않고, 부당이득금 반환을 위한 어떠한 노력도 하지 않고 있습니다. 이는 국회를 모독하는 행위이며 공사 담당자들이 국정감사라는 순간의 위기만 모면하면 된다는 아주 가당치 않은 생각을 하고 있는 것 같습니다.

질의) 사장께서는 2005년과 2007년 국정감사에서 약속한 대로 ‘구리시 인창지구 택지개발 관련 자료 전부를 제출’하여 주시고, 토지공사와 같은 방식으로 반환하겠다고 약속하였으니 주민들이 요구하는 부당이득금을 지금이라도 토지공사와 같은 방식으로 당장 반환하여 주시기 바랍니다.

4. 기초생활수급자가 대부분인 영구임대주택 관리비가

국민임대나 공공임대보다 비싸다?

공사가 관리하고 있는 전국의 임대주택에 대한 관리비를 ‘08년 7월부터 인터넷으로 공개 하고 있는 것으로 본 위원은 알고 있습니다.

주공에서 이 인터넷을 통하여 공개한 관리비 내역을 보면, ‘09년 6월 관리비를 기준으로 유형별 ㎡당 월평균 관리비가 영구 임대의 경우 694원, 공공임대 578원, 국민임대 525원으로 공공임대나 국민임대에 비하여 영구임대의 관리비가 더 높은 것으로 나타나고 있습니다.

※ 공사 임대주택 관리비 (‘09. 6월 기준)

구분	월 평균관리비(원/㎡)
	계	일반 관리비	경비비	청소비	소독비	승강기 유지비	수선 유지비
영구임대	694	435	179	28	5	18	29
국민임대	525	271	140	67	5	28	14
공공임대	578	345	135	48	5	22	23

질의) 영구임대아파트 입주자는 주로 기초생활수급자 분들로 동사무소의 사회복지과에서 선정하여 월 임대료를  4만원에서 8만원 정도 내면서 영구적으로 사시는 어려운 분들이 많은데 경제적 형편이 더 나은 국민임대 입주민 보다 많은 관리비를 내야 한다는 게 말이 됩니까?

그리고 현재 공사의 영구임대주택 관리는 공사의 자회사인 주택관리공단에서 전부 관리를 하고 있는데

관리비가 이렇게 높아서야 관리공단을 서민주거안정을 위한 회사가 아니라 관리공단 직원을 위하여 서민 빈곤층에게 비용을 전가하는 기업체라고 볼 수밖에 없는 것 아닙니까?

질의) 이렇게 오히려 형편이 어려운 영구임대 입주민들이 관리비를 훨씬 많이 내야하는 이유가 정확히 무엇인지 말씀해 주시기 바랍니다.

아울러 공사에서는 영구임대아파트의 관리비를 대폭 인하 할 수 있도록 자회사의 경영혁신을 포함하여 특단의 대책을 강구하여 서민들이 경제적 부담 없이 편안하게 살 수 있도록 조치하여 주시기 바랍니다.

5. CR리츠 및 부동산펀드의 유동성 지원 효과 있나?

지난 2월 공사는 민간 미분양주택 해소와 건설사 유동성 지원이라는 정부정책을 수행하고자 CR리츠 및 부동산펀드가 매입한 미분양주택의 매입확약이라는 새로운 업무를 시작한 것으로 본 위원은 알고 있습니다.

공사의 리츠․펀드 참여를 통한 미분양주택 해소와 관련하여 사장께 몇 가지 질의를 하고자 합니다.

첫째, 리츠·펀드는 부동산 간접투자를 목적으로 다수의 투자자가 자금을 모아 부동산 등에 투자하고 수익을 배분하는 것으로 본 위원은 알고 있습니다.

먼저, 본 위원은 리츠·펀드가 매입하는 미분양주택이 부동산 투자상품으로 적합한지 의문입니다.

미분양 주택이라는 것이 건설사의 고분양가 책정과 잘못된 수요예측으로 시장에서 분양가격으로 매각되지 않은 물건인데 이를 리츠·펀드가 매입하고 운용기간 만료시까지 매각되지 않은 물건을 공공기관인 공사에서 매입하는 것은 건설사의 도덕적 해이를 용인해 주고 이에 대한 손실을 고스란히 공공기관에서 부담하는 것이라고 생각합니다.

질의) 공사가 리츠·펀드가 매입한 미분양주택에 대해 매입확약을 해 주는 것이 미분양주택을 양산한 민간 건설사에게 특혜를 제공하는 것은 아닌지 또한 공공기관인 공사가 이러한 업무를 수행할 필요성이 있는 것인지 사장의 의견을 밝혀 주시기 바랍니다.

둘째, 9월말 기준으로 CR리츠(3개) 및 부동산펀드(1개)와 매매확약을 체결하고 리츠·펀드에 대한 자산관리업무를 수행하고 있는 것으로 알고 있습니다.

본 위원이 지금까지 리츠·펀드가 매입한 미분양주택을 검토한 결과 공사의 확약 매입률이 70%에도 미치지 못하는 것으로 파악되었습니다.

이같이 낮은 확약매입률과 추가부담 때문에 건설사의 리츠·펀드 참여가 저조한 것으로 알고 있습니다.

또한, 최근 수도권을 중심으로 한 미분양주택 소진과 건설 경기 회복으로 앞으로 건설사의 참여는 더욱 저조할 것으로 본 위원은 생각합니다.

질의) 리츠·펀드에 대한 건설사의 참여가 저조하다는 것은 리츠· 펀드를 통한 미분양 해소 정책이 실효성이 없다는 것이 아닙니까?

이러한 상황에서 공사의 리츠․펀드 참여를 통한 민간 미분양주택 해소 및 유동성 지원 정책이 얼마나 효과가 있을지 의문시되지 않을 수 없습니다.

6.수자원공사도 토지주택공사와 통합하자 할 것인가?

현재 정부에서 추진 중인  『4대강 살리기 사업』과 관련된 질의를 하고자 합니다.

4대강 살리기 사업은 2012년까지 기존 사업비를 포함해 총 22조 2천억이라는 천문학적 예산이 투입되는 대규모 국책사업입니다.

4대강 사업이 완료되면 우리나라의 국토와 미래 수변공간이 대규모로 변화할 것이고 또한 4대강 주변 수변공간에 새로운 도시가 생겨나게 될 겁니다.

이에 본 의원은 4대강 살리기 사업과 관련하여 국토개발 정책기관인 한국토지주택공사의 입장을 몇 가지 묻겠습니다.

질의) 첫째, 4대강 살리기 사업에 대한 한국토지주택공사의 입장과 현재 공사에서  4대강 살리기 사업과 관련 진행 또는 계획하고 있는 사업이 있는지 있으면 어떤 내용인지 구체적으로 답변해 주시기 바랍니다.

둘째, 정부는 지난 9월 수자원공사가 4대강 하천 주변지역에 관광단지나 수변도시를 직접개발 하여 4대강 사업 예산 투입비를 회수할 수 있도록 개발 우선권을 부여한다고 발표하였습니다.

헌데 정부는 공기업 선진화 방안으로  중복업무에 대한 비효율을 제거하겠다며 주택공사와 토지공사를 통합하여 국토정책 집행기관을 한국토지주택공사로 일원화하였습니다.

일부에서는 수공이 도시개발법에 따라 개발사업을 수행할 수는 있지만 대규모 개발이익을 남기기 위해서 택지개발 시행사가 되어야 하는데 그러기 위해선 현행 택지개발촉진법을 개정해야 한다고 합니다.

현행법을 개정하면서까지 수공이 개발사업에 참여하는 것이 수공 설립취지에도 어긋난다는 지적도 있습니다.

질의) 정부가 수공에게 4대강 하천 주변지역 개발 우선권을 부여한다면 한국토지주택공사의 국토개발 업무와 중복기능 논란이 야기될 텐데, 이에 대한 공사의 입장을 밝혀주시기 바랍니다.