		보 도 자 료
		국회의원 현기환 (부산 사하갑, 국토해양위원회)
		배포 일시	2011. 9. 20(화)
부서	의원회관 240호	담 당 자	• 비서관 이상이
			• ☎ (02)788-2169, FAX, (02)788-3240
보 도 일 시

2011년 한국토지주택공사

1. 법적근거 없는 기반시설의 설치를 최소화해야

2. 보금자리주택 공포증

3. 임대주택 부채 정부가 적극 나서야

4. 전세난 해소 위해 공공임대주택 확대해야

1. 법적근거 없는 기반시설의 설치를 최소화해야

□ 현황

○ 사장님! 감사원에서 2010년 LH 기관운영감사 결과 LH가 택지개발사업을 시행하면서 법적근거 없는 기반시설을 무분별하게 설치하고 있는 사실을 적발한 내용을 알고 계십니까?

- ‘주택법’ ‘택지개발촉진 시행규칙’과 ‘택지개발업무지침’(국토해양부 훈령), ‘도서관법’, ’문화예술진흥법‘ 등에는 지방자치단체장이 기반·편의시설을 법령의 근거없이 개발사업시행자에게 설치하도록 요구할 수 없도록 하고 있습니다.

- 특히 100만㎡ 이상의 택지개발사업을 시행하게 되면 대도시권 ‘광역교통관리에 관한 특별법’의 규정에 따라 총 사업비의 20.3%만 조성원가에 반영하여 도로, 철도 등 광역교통개선대책 비용을 사업시행자가 부담하도록 하고 있음에도 불구하고

구 주공 및 구 토공에서는 이와 별도로 개발사업과 관련 없는 기반시설 설치비를 부담하고 있었습니다.

○ 감사원 통보 기반시설 현황

- 감사원 자료에 의하면 2010년 3월 현재 실시계획 승인을 받아 개발사업을 추진하고 있는 393개 대상지구를 살펴본 결과

LH공사는 이중 양주옥정 등 43개 지구, 131건에 4조 7,318억원 (총 사업비 116조의 4.05%) 규모의 법적 근거없는 기반시설 설치를 부담하기로 수용하여 이 중에 41건, 1조 296억원은 기집행되었으며  90건, 3조 7,082억원은 미집행상태에 있었습니다.

☞ LH가 법적 의무 없는 기반시설을 설치하는 경우 그 비용을 회수할 방법이 있습니까? 법적 의무 없는 기반시설 설치비용을 조성원가에 반영하는 비중이 어느 정도입니까?

○ 감사결과 처분요구 내용

지자체가 법적근거 없이 부당하게 요구하는 기반시설 설치와 유지

관리비 등을 조성원가에 산입하지 않는 한편, 이미 협약을 체결한

사항도 재검토하여 사업비 부담이 없도록 조치하라

□ 문제점

○ 감사원 자료에 따르면 법령에 근거 없는 기반시설 설치비를 조성원가에 포함 산정하여 지구별로 3.3㎡당 최소 495원에서 최대 428,299원까지 조성원가가 상승하였다고 합니다.

○ 사장님! 이는 결국 조성원가의 상승은 그대로 주택분양가격에 전가되어 입주민의 부담 증가로 이어지고

과도한 기반시설 설치는 LH의 재정난을 가중시켜 해당사업이 지연되거나 중단되는 등 체계적인 도시개발과 주택공급에 차질을 발생시킬 수밖에 없지요?

□ 질의

○ 사장님! 감사원 지적 후 시정조치는 어떻게 진행되고 있습니까? 매우 지지부진하시지요?

○ 이렇게 지지부진한 이유의 근본적인 원인은 무엇이라고 생각합니까? 본인이 생각하기에는 감사원 지적사항에 대해 법적인 이행강제력이 없다는 것입니다.

즉, 감사원의 지적사항에 대해서 사업시행자나 해당 지자체, 관계기관이 아무런 조치를 취하지 않아도 별다른 불이익이 없다는 점입니다.

- 실제로 감사원 처분에 따른 지자체와의 재협상 결과를 보더라도 '11.08월말 현재 미집행한 3조 6,519천억 중 1조 8,583억원은 미부담하는 것으로 협의가 되었지만,

< 재협의 추진 현황>

구 분		합 계		미집행금액(억원)				비고
				원가반영		원가미반영
		건수	금액	건수	금액	건수	금액
합 계		90	3조 6,519	58	1조 7,632	32	1조 8,887
협의완료	미부담	26	1조 8,583	7	1,175	19	1조 7,408
	일부부담	13	1,541	12	1,431	1	110
협 의 중		51	1조 6,395	39	1조 5,026	12	1,369

잔여 비용 1조 6,395억원에 대하여는 지자체에서 협약 등 당초 약속된 대로 이행을 촉구하고 있고, 지자체가 사업인허가 및 시설물 인계인수 등과 연계하고 있어 재협상에 어려운 문제점이 있지요?

○  한편, 2007년 12. 28월 감사원 감사에서도 개발사업과 직접 관련이 없는 기반시설설치비를 조성원가에 반영하여 그 부담을 입주자에게 전가하는 일이 없도록 방안을 마련하도록 시정요구한데 대하여

국토해양부는 ‘공공택지조성원가 산정기준 및 적용방법’ 기준을 개정하여 법령에 근거가 없는 기반시설설치비는 조성원가에 포함시킬 수 없게 했는데도 사정은 별로 달라지지 않았지요?

- 본 의원은 앞으로 감사원 지적사항에 대해 시정조치를 제대로 하지 않은 사업시행자나 해당 지자체에 대해서는 국토해양부가 주도하여 예산상의 불이익이나 사업참여의 배제 등 강경한 조치를 취해야 한다고 봅니다.

- 여기 담당 국토부 고위관계자 계십니까? 본 의원의 이런 주장에 대해 숙고하시고 적극 대응해주시길 바랍니다.

2. 보금자리주택 공포증

□ 보금자리주택 공포증

○ 보금자리주택이 ‘로또’라며 서로 반기던 초기 상황과 달리 보금자리라는 말만 들어도 몸서리치는 보금자리공포증으로 변하고 있습니다.

- 보금자리지구 인근 집주인들은 집값을 떨어떠린다고 반발.

- 수용 대상 땅주인들은 시세보다 낮은 보상금을 받고 땅만 뺏길 수 없다며 버팀.

- 건설사들은 보금자리주택이 시장질서를 왜곡해 부동산 시장을 장기 침체에 빠뜨린 주범이라고 아우성임.

- 무주택자들은 당첨가능성이 낮고 보금자리로 인한 전세금 상승 탓에 불만이고

- 사전예약 당첨자들은 미뤄지는 사업일정과 흔들리는 분양가격정책 때문에 걱정임.

- 지방자치단체장들도 보금자리지구지정으로 인한 민심이반으로 두손들고 반대하는 상황임.

□ 지구지정 취소 요구

○ 보금자리 공포증은 보금자리 지구지정에 대한 민심을 극도로 악화시키고 급기야 보금자리 지구 지정 취소 요구와 이에 반대하는 지자체장에 대한 주민소환 움직임으로 이어지고 있습니다.

- 그 결과 보금자리주택지구 22곳 가운데 순탄하게 사업이 진행되는 곳은 찾아보기 어려울 정도입니다.

○ 우선 지난 5월 중순 5차 보금자리 지구로 지정된 서울 강동구 고덕지구와 강일3·4지구, 과천지식정보 타운 등 일대 주민들은 지구지정철회를 강력히 요구하고 있습니다.

- 강동구는 지구지정 직후인 고덕과 강일 3·4지구의 지정철회 의사를 밝히고 주민열람 공고를 취소해 국토부가 직권으로 공람을 실시함.

- 과천시의 경우 주민들에 의해 시장이 주민소환 투표를 할 상황에 몰리고 있습니다. 결국 국토해양부는 주민의 저항에 백기를 들고 기존 보금자리 물량의 50%만 공급하기로 과천시와 합의했습니다.

- 경기 하남 감북지구(4차지구) 주민들은 서울행정법원에 보금자리주택사업 지정을 취소해달라는 소송을 제기한데 이어 보금자리특별법에 대한 헌법소원을 청구하는 방안도 검토 중입니다.

○ 주민과 지자체의 반대로 공람공고부터 제동이 걸리면서 지구계획 수립, 보상, 청약, 착공 등 후속일정도 줄줄이 늦어지고 있으며 입주에도 비상이 걸림.

- 이미 사전예약을 진행한 시범지구, 2~3차 지구부터 보상·착공 지연 등으로 입주지연이 불가피함.

- 본 의원이 조사한 바로는 현재 사업승인 난 지구 98개 지구 293,697호 중에 착공에 들어간 지구는 23개 지구 20,091호로 사업승인 대비 6.46%에 불과하며, 특히 완공 물량은 0.79%(2,462호)에 불과합니다.

【보금자리주택 착공․완공 현황】

( ’09～’11.8월 )

사업승인	착 공 (사업승인 대비 비율)	완 공 (사업승인 대비 비율)
293,697호(98개 지구)	20,091호(23개 지구) (6.84%)	2,462호(2개 지구) (0.84%)

□ 정부의 대응 및 비판

○ 정부는 보금자리주택으로 인한 주택시장의 혼란 우려로 분양 보금자리주택에서 전용면적 60㎡ 이하 소형비율을 70%로 확대하는 대신 60~85㎡는 30%로 축소했다.

○ 과도한 시세차익을 막기위해 분양가도 주변시세의 80%까지 끌어올리기로 함.

☞ 장관! 현재의 보금자리주택은‘그린벨트의 훼손을 통한 도시공간의 질적 가치 하락’과 ‘정부에 의한 주택시장에의 과도한 개입에 의한 시장 왜곡' 때문에 당첨자 이외에는 거의 대부분의 사람에게 외면받고 있습니다.

- 그럼에도 정부는 무슨 이유에서인지 보금자리 전용면적을 줄여가면서, 분양가도 애초 반값 아파트의 취지를 무색하게 주변 시세의 80~85%까지 끌어올리면서까지 보금자리 사업을 지속시키려 하고 있습니다.

☞ 장관! 정부의 보금자리 정책으로 인해 관련 이해당사자가 겪어야 할 공포는 생각해보셨습니까? 아무런 타당성도 없는 보금자리 정책을 왜 이리 고집하는지 이해할 수 없습니다.

- 보금자리 정책을 재검토하여 임대주택으로 전환하되, 그린벨트라는 녹지공간 훼손 방지를 위해 택지도 그린벨트가 아닌 일반택지로 전환해야 한다고 생각합니다.

3. 임대주택 부채 정부가 적극 나서야

□ LH 총부채 현황 및 문제점

○ 사장님! 2011.6월 현재 LH 공사의 총 부채는 125.1조원으로 부채비율이 458%에 이릅니다. LH공사의 부채는 국가채무 392.8조의 31.8%, 2010년 GDP의 10.7%, 2011년 예산 309.0조원의 40.5%에 해당할 만큼 막대합니다.

- 이자 발생 등으로 LH가 실질적으로 부담해야 하는 금융부채는 95조원으로 금융부채비율도 무려 348%에 이릅니다.

<LH 부채와 국가채무 등의 비교․비중>

구분	LH	국가채무	‘10년GDP	‘11년예산
부채	125.1조	392.8조	1,172.8조	309.0조
LH 비율	100%	31.8%	10.7%	40.5%

○ 금융부채의 경우 임대주택으로 인한 부채가 33.3조원, 신도시 개발 19.4조원, 택지개발 12.3조원 순입니다.

【LH공사 사업별 금융부채 현황】

사업별	금융부채
임대사업	33.3조원
신도시 개발	19.4조원
택지개발	12.3조원
세종·혁신도시	7.0조원
재건축 등 도시재생	2.3조원
보금자리	7.6조원
기타(산업물류, 경제자유구역)	4.8조원

○ 사장님! 본의원이 금융부채의 원인을 분석해 보니 임대사업처럼 서민들의 주거복지 향상을 위해 불가피하게 부채를 질 수밖에 없는 측면도 있었지만 불필요한 투자를 하여 부채가 증가한 경우도 있습니다.

- 예를 들어 일본 등 서구 선진국들의 경우를 보면 과거 신도시개발 붐을 통해 수도권 주변에 다수의 신도시가 생성되었지만 지금은 3,40대의 청, 장년층은 빠져 나가고 노년층만 남아 신도시가 유령도시화되고 있어

해당 국가는 신도시 개발정책은 파기하는 대신 역세권 등 도심 중심의 도시재생사업으로 개발사업을 재편하고 있습니다. 그 결과 상업지구, 주거지구 등이 도심으로 다시 몰려드는 역도넛 현상이 벌어지고 있습니다.

그런데 LH의 경우 2,30년 전 선진국에서 유행했던 신도시개발 중심으로 개발사업이 진행되고 있고, 도시재생사업은 막 시작되는 단계라고 할 수 있습니다.

그 결과 신도시 개발로 인해 발생한 금융부채가 19.4조원으로 도시재생사업 2.3조원의 8배에 이릅니다.

- 택지개발사업의 경우도 현재 사업지구지정의 부적절성으로 인해 총 23개 지구 중에서 해제·취소된 곳이 2010년 1곳, 2011년 6곳 등 총 7곳으로  세 곳 중 한 곳이 해제·취소되었습니다. 이는 LH가 사업성을 충분히 고려하지 않고 무분별하게 택지개발사업을 확대해온 단적인 예입니다.

○ 토지보상비의 과다 문제도 한 원인입니다.

- LH의 토지보상금 규모는 2003년 3조원에 불과하던 것이 2009년 15조원으로 다섯배나 늘어났습니다.

〈LH 보상규모 증가〉

(단위 : 조원)

연도별	‘03	‘04	‘05	‘06	‘07	‘08	‘09
보상규모	3	9	6	16	14	11	15

- 토지보상비 과다 문제는 2008년 12월 국민권익위에서도 지적했듯이

보상평가시 공정한 선정기준없이 각종 유착관계나 인맥으로 감정평가업자를 자의적으로 선정해 특정업자에 평가용역이 편중되게 하고,

감정평가액에 일정요율로 산정한 금액을 수수료로 지급하고 있음을 기화로 수수료를 많이 받기 위해 평가액을 부풀리기 때문에 발생했습니다.

- 그런데 그 후 권익위의 지적에도 불구하고 이에 대한 개선이 아직 없었습니다.

○ 사장님! 앞으로 신도시개발이나 택지개발사업 등 불필요한 사업은 줄여 임대주택사업이나 도시재생사업 같이 꼭 필요한 사업에 집중투자하시고 객관적인 토지보상평가 방법도 마련하여 부채비중을 줄여나가야 하겠습니다.

□ 임대주택사업 현황 및 문제점

○ 사장님! 본 의원은 보금자리주택사업 자체를 폐기하고 임대주택사업 중심으로 주택사업을 재편할 것을 제안한 바 있습니다.

- 그런데 주택정책을 임대주택사업 중심으로 전면재편하기에는 사업주체의 채무부담 가중 등 많은 문제점이 있다는 것 또한 알게 되었습니다.

- (장기임대주택 물량 증가) 주거복지 확대로의 주택정책 패러다임 변화로 '03년 이후 국민임대 등 장기임대주택 비중이 급증하고 있습니다.

* ‘04년이후 임대주택 공급분(375천호) 중 국민임대(289천호)가 77% 차지

- (임대건설단계) 낮은 임대지원단가 등으로 LH 사업비 부담이 급격히 증가.

* 국민임대 호당 금융부채 83백만원 증가

- (임대운영단계)  낮은 임대료 책정과 노후화에 따른 유지수선비 증가 등으로 운영손실이 지속되고 있음.

* 매년 임대운영손실 발생  ‘05년 2,312억 → ’10년 7,070억으로 증가함.

☐ 질의 및 대안

☞ LH공사의 적자문제는 신도시 개발 등 불필요한 투자에의 집중, 토지보상비 과다 등 LH공사 자신이 책임져야 할 부분도 많다고 봅니다.

따라서 LH공사의 부채 문제는 1차적으로 LH 자체의 노력를 통해 해결해야 합니다만, 그럼에도 LH공사의 부채 문제는 쉽사리 해결될 문제는 아닌 것 같습니다.

☞ 특히 임대주택 건설 및 운영단계의 구조적 문제에 대하여서는 정부지원 확대를 통해 선제적으로 대응하지 않을 시,

- 자칫 공공임대주택 재고의 지속적인 확충에 차질이 생겨 전⋅월세 난 반복 등 서민 주거불안정이 심화될 수 있으며,

- 특히, 정부 정책을 대행하는 국가 공기업인 LH의 부채는  결국 국가가 책임져야 한다는 점에서 국가채무문제로 전이될 가능성이 있습니다.

○ 적자문제의 최소화를 위해 임대료 인상을 검토할 수 있으나 임대주택 입주자 대부분이 기초생활수급자 등 소득 3분위 이하 계층이므로 임대료 인상은 사실상 불가능합니다.

*(영구임대) 기초생활수급자 등 사회취약계층 62%, (국민임대) 소득 3분위 이하 85%

LH의 자정노력을 전제로 본 의원이 생각하는 임대주택 부채 대책은

1. 우선 기존 임대주택 부채에 대해서는 일정 정도 정부 재정지원이 불가피합니다.

○ 임대주택 중에서도 특히 최저소득층 주거복지를 위한 30년 이상 장기임대주택에 대한 기금융자금(19.7조원)을 출자로 전환하여 LH를 비롯한 사업주체의 재무구조를 개선할 필요가 있습니다(이렇게 하면 부채는 줄어들고 자본금은 늘어나 자본금 대비 부채비율 개선 효과 발생).

2. 앞으로 짓는 임대주택에 대해서도 정부지원 기준단가(실사업비의 75%)를 실사업비 수준으로 현실화하고, 또한 기금융자금 이율도 시중금리가 사상 최저수준임에도 ‘98년 이후 현재까지 동일수준임에 따라 이자율을 인하(3%=> 1%)하여 사업주체의 재무 부담을 완화 할  필요가 있다고 봅니다.

* 정부지원기준단가는 사업주체 실사업비의 75% 수준임

* 국고채 5년물 금리 : (‘98) 13.1% → (’00) 8.7% →  (’05) 4.5% → (’10) 4.3% → (현재) 3.6%

3. 건설단계에서 사업자의 자금부담을 줄이는 식의 사업방식을 적극 도입해야

○ 예컨대 막대한 보상금을 일시에 지급할 수밖에 없는 현재와 같은 전면수용방식에서 탈피해 부지를 지주로부터 빌리는 방식, 환지 방식(땅을 수용하는 대가로 개발 뒤 땅이나 주택을 주는 것), 대토 보상 등 도입을 적극 검토하는 것이 필요하다고 보입니다.

최근 환지방식 도입과 관련하여 본 의원이 대표발의한 도시개발법 일부개정안이 본회의에서 통과되었는데, LH 사장님께서는 이를 적극 활용해 주시길 바랍니다.

4. 전세난 해소 위해 공공임대주택 확대해야

□ 부동산 체감경기 조사서를 분석한 결과

○ 본 의원이 최근 LH공사에서 제출받은 『부동산 체감경기 조사서』를 분석한 결과,

‘11년 하반기에 이어 ’12년에도 전세난이 가중될 것이라는 전문가들의 전망이 우세했습니다.

- 조사대상 : 전국 부동산시장 종사자 690명

(공인중개사 334명, 건설사/시행사 종사자 189명, 감정평가사 167명)

- 조사지역 : 전국 (46개 권역으로 구분)

- 조사기간 : 2011년 7월 4일 ~ 7월 19일

○ 전문가들의 부동산시장 가격 전망

- 주택가격은 전국적으로는 현수준 유지 41.7%, 상승 38.7% 등으로 올해와 비교해 내년의 경우 가격 상승세를 유지할 것으로 예측함.

- 특히 전세가격은 전국적으로 현수준 유지 35.2%, 상승 57.5% 등으로 전문가 92% 이상이 상승세를 예측하는 등 주택가격보다 전세가격의 상승에 더 큰 비중을 두었고, 서울지역의 경우 하락을 예상한 비율은 6.7%에 불과할 정도로 ‘12년에도 전세난이 계속될 것으로 보임

○ 부동산 가격 변동요인

- 주택가격 상승요인은 ‘전세가격 상승에 따른 주택가격 상승효과’(33.9%),  ‘미분양 아파트 물량 감소’(13.8%) 순으로 조사되어 전세가격 상승이 주택가격 상승을 견인할 것으로 예상.

- 전세가격 상승요인은 ‘주변지역 전월세 난에 따른 풍선효과 발생’(32.2%), ‘주택가격 안정에 따른 전세수요 증가’(19.8%),  ‘신규아파트 입주물량 감소’(17.8%), ‘재개발/재건축에 의한 이주수요 증가’(12.4%) 등이 주된 요인으로 나타남.

○ 부동산시장 수급 전망

- 주택시장은 ‘11년 하반기와 ’12년 모두 전반적으로 균형을 이룰 것이라는 응답이 많았으나, 전세시장은 응답자의 51% 이상이 ‘11년 하반기와 2012년 모두 공급에 비해 수요초과라는 전망이 우세하여 전세난이 심화될 것으로 봄.

□ 문제점 및 대안

○ 상기 분석결과를 참고해 보면 전세난은 단지 전세가격에만 영향을 미치는 것이 아니라 주택가격에도 지대한 영향을 미치므로 정부에서는 주택가격 안정을 위해서라도 내년도 전세가격 안정을 위한 특단의 대책을 마련하여야 할 것입니다.

○ 올해들어 정부는 전세난을 중심으로 한 주택시장의 불안을 없애기 위해 1월 13일 전월세시장 안정화 방안을 처음 내놓는 등 총 세 차례에 걸쳐 추가적인 안정화 대책을 발표하였습니다.

- 그러나 정부의 이러한 노력에도 불구하고 전세값은 그 끝을 알 수 없을 정도로 치솟고 있고 이에 따라 서민들의 주거불안이 지속되고 있는 실정입니다.

이는 그동안 정부가 내놓은 부동산대책이 실제 시장에서는 정부의 예상만큼 작동하지 않는데 따른 것으로 보입니다.

각 대책별 주요내용과 문제점을 살펴보면,

- 1.13 대책의 경우 주요 골자는 공공․민간 부문의 소형․임대주택 공급을 확대하겠다는 것이었지만 1~2인용 소형주택에 제한된 측면이 강했고,

- 2.11 대책은 세입자에 대한 전세자금 지원과 임대사업자에 대한 세제 및 자금지원 등을 내용으로 하는데 자금지원 부분에 초점이 맞추어져서 실질적이고 신속한 주택공급이 부족했으며,

- 8.18 대책은 민간임대사업자에 대한 지원 강화 및 신축 다세대주택을 매입하여 임대주택으로 공급하는 방안을 담고 있으나 임대사업의 수익성이 낮아 민간의 주택임대사업이 활발히 이루어 지지 않고 있는 등 그동안 정부에서 발표한 대책이 현재까지는 큰 실효성을 거두지 못하고 있는 상황입니다.

○ 보다 효과적인 대책을 서둘러 강구하여야 하는데, 결국은 정부가 직접 나서서 임대주택 공급을 늘리는 길이 최선의 길입니다.

- 특히 ‘10년말 기준으로 우리나라의 장기 공공임대주택은 80만 6천호로서 전체 주택의 5.4%에 불과한데, 이는 OECD 회원국 평균인 11.5%에도 크게 못미칠 뿐더러 네덜란드의 임대주택 비율 35%와 비교하면

그동안 임대주택 공급이 너무나 부족했다는 것을 실감하게 됩니다.

- LH는 이제라도 정부와 잘 협의해서 적극적으로 임대아파트 공급확대 정책을 실시하여야 할 것입니다. 다만 원활한 임대주택 공급이 이루어지도록 정부재정 확충도 필요할 것입니다.