대한주택보증, 환매조건부로 매입한 미분양주택

2천3백세대 환매 못해! 미환수금만 4,656억원!

[대한주택보증]

- 대한주택보증이 매입한 미분양주택은 ‘08년 이후 15,100세대, 2조 3,796억원 규모!

- 대규모 매입으로 건설사들은 유동성 혜택, 반면 주택보증은 ‘10년 1,782억원 차입!

- 미환매 주택은 경북,충남,대구,울산 순!, 미환수금은 대구가 1,552억원으로 가장 많아!

□ 유동성 위기를 겪고 있는 건설사를 지원하기 위해 대한주택보증은 ‘08년 이후 9차례에 걸쳐 모두 15,100세대, 금액으로 2조 3,796억원 규모의 미분양 주택을 매입.

- 대한주택보증은 이중 12,792세대를 다시 민간건설사로 환매

- 하지만, 2,308세대는 환매하지 못해 4,656억원을 환수 못하고 있는 실정

< 환매조건부 미분양주택 매입 현황 > (2011.8.31기준, 단위 : 세대, 억원)
구분		매입승인		매입계약(a)		환매(b)		미환매(a-b)
		세대수	금액	세대수	금액	세대수	금액	세대수	금액
2008년	1차	3,390	4,171	3,103	3,879	3,103	3,879	-	-
2009년	2차	4,335	6,278	3,864	5,549	3,864	5,549	-	-
	3차	2,503	4,390	2,038	3,607	1,880	3,223	158	384
	4차	3,184	5,375	2,980	5,047	2,823	4,685	157	362
2010년	5차	1,182	3,053	990	2,268	530	948	460	1,320
	6차	751	1,250	650	1,120	133	191	517	929
	7차	1,154	1,793	1,125	1,740	459	665	666	1,075
	8차	137	253	137	253	-	-	137	253
2011년	9차	342	599	213	333	-	-	213	333
합계		16,978	27,162	15,100	23,796	12,792	19,140	2,308	4,656
자료 : 대한주택보증

□ 주택보증의 대규모 미분양주택 매입으로 인해 해당건설사들은 유동성을 확보하였으나, 주택보증은 ‘10년 1,782억원을 차입하는 등 오히려 유동성 악화 상태에 놓이게 됨.

- 3차로 ‘09년 7월에 화성산업(주)로부터 매입한 275세대의 미분양주택의 경우 2년이 지난 현재까지도 158세대가 미환매로 남아 있어 385억원을 환수하지 못함.

- 작년 10월에 대우자동차판매(주)로부터 매입한 457세대도 46세대만 환매하였을 뿐 411세대는 아직 미환매로 남아있음.

- 우량건설업체인 2010년 시공능력평가순위 4위의 대우건설 238세대, 10위의 두산건설도 아직 403세대가 미환매로 남아 있음.

- 대한주택보증이 건설부문 유동성 지원 취지로 미분양주택을 매입하는 것이라면, 중소업체의 미분양주택을 우선적으로 매입해야 함에도 우량건설업체를 지원한 것에 대해서는 특혜 논란을 피하기 어려움.

< 미환매 미분양주택 현황 > (2011.8.31기준, 단위 : 세대, 억원)
공고 회차	시공사		사업장 소재지	계약			환매		미환매
	시공사명	2010년 시공능력 평가순위		계약일	세대	금액	세대	금액	세대	금액
3	화성산업(주)	45위	대구 달서구	09-07-09	275	600	117	215	158	385
4	시엠건설(주)	-	경북 포항시	09-11-05	241	212	179	157	62	55
	남광토건(주)	37위	대전 중구	09-10-29	128	399	47	130	81	269
	화성산업(주)	45위	대구 달서구	10-01-21	131	218	117	180	14	38
5	대우건설(주)	4위	대구 달서구	10-07-06	253	936	15	59	238	877
	두산건설(주)	10위	경북 포항시	10-07-21	515	1,000	293	557	222	443
6	두산건설(주)	10위	경북 포항시	10-09-09	141	324	35	80	106	244
	대우자동차판매(주)	52위	충남 천안시	10-10-21	457	753	46	68	411	685
7	월드건설(주)	71위	울산 북구	10-11-05	221	450	16	42	205	408
	두산건설(주)	10위	경북 포항시	10-11-09	193	327	118	200	75	127
	보람건설(주)	-	충북 진천군	10-11-29	393	395	202	183	191	212
	(주)신도종합건설	76위	경북 포항시	10-12-30	195	329	-	-	195	329
8	벽산건설(주)	23위	대구 북구	11-02-22	137	253	-	-	137	253
	이수건설(주)	66위
9	대우자동차판매(주)	52위	충남 당진군	11-07-15	213	333	-	-	213	333
자료 : 대한주택보증

□ 지역별로 미환매가 가장 많이 남아 있는 곳은 경상북도로 660세대가 아직 미환매주택으로 남아 있으며, 충남 624세대, 대구 547세대, 울산 205세대 등의 순으로 미환매 주택이 남아있음.

- 특히, 대구광역시의 경우 대한주택보증이 매입한 미분양주택은 1,140세대이지만 이 중 환매한 세대는 593세대에 불과해 48%인 547세대가 아직 미환매 주택으로 남아 있고 미환수 금액은 1,552억원으로 전국에서 가장 규모가 큼.

- 미환매 주택이 많이 남아 있다는 것은 그 지역의 부동산 경기와 분양시장 상황이 좋지 못하다는 것을 반증하는 것임.

< 지역별 미분양주택 매입 현황 > (단위 : 세대, 억원)
구분		수도권 (경기)	강원	경남	경북	광주	대구	대전	부산	울산	전남	충남	충북	계
승인	세대	96	26	2,487	4,676	2,750	1,504	128	1,099	1,091	88	2,409	624	16,978
	금액	223	16	3,308	7,113	3,780	3,290	399	2,033	2,564	76	3,466	894	27,162
계 약 (a)	세대	0	0	1,850	4,357	2,638	1,140	128	843	1,066	85	2,369	624	15,100
	금액	0	0	2,327	6,652	3,572	2,734	399	1,200	2,528	74	3,416	894	23,796
환 매 (b)	세대	0	0	1,850	3,697	2,638	593	47	843	861	85	1,745	433	12,792
	금액	0	0	2,327	5,454	3,572	1,182	130	1,200	2,121	74	2,398	682	19,140
미 환 매 (a-b)	세대	0	0	0	660	0	547	81	0	205	0	624	191	2,308
	금액	0	0	0	1,198	0	1,552	269	0	407	0	1,018	212	4,656
자료 : 국토해양부

□ 경제학의 기본 원리인 수요와 공급의 원리로 주택 시장을 보면 안 팔리는 주택이 많으면 가격이 떨어져야 정상임. 하지만, 전국적으로 미분양 아파트가 7만여가구(‘11.7월 기준)인 상황에서도 집값은 하락하지 않고 있음.

- 이는 정부가 집값 하락 방지를 위해 분양가상한제 폐지 추진, 부동산 담보대출 권유, 다주택 보유자 세제지원혜택 등 다양한 집값 떠받히기 정책을 추진하고 있기 때문임.

- 건설사 유동성 지원이라는 명분으로 추진하는 대한주택보증의 미분양주택 매입도 미분양 주택을 그대로 방치할 경우에는 집값 하락이 당연하기 때문에 이를 매입해 집값 하락을 방지하자는 정부의 집값 떠받히기 정책 중 하나라고 봄.

□ 한편, 대한주택보증은 수도권보다 지방미분양 주택을 주로 매입하였는데, 이는 수도권 미분양아파트의 경우 건설사들이 자금사정 악화에도 언젠가는 분양이 될 것이라는 믿음과 안 팔리면 정부가 사줄 것이라는 배짱이 밑에 깔려 있다고 볼 수 있음.

- 이는 민간건설사들이 정부의 집값 떠받히기 정책을 악용하고 있는 것임.

【 질 의 】

Q). 유동성 위기를 겪고 있는 건설사를 지원하기 위해 추진하고 있는 대한주택보증의 미분양주택 매입사업은 건설사들에게는 유동성 위기를 타개할 수 있는 혜택을 주었으나, 반대로 대한주택보증을 유동성 악화 상태에 놓이게 하였음.

더욱이, 2,308세대의 미환매 주택은 언제 다시 환매될지 모르는 상황이며, 대한주택보증이 유동성 지원이 필요 없는 우량건설사들의 미분양 주택까지 매입해 준 것은 특혜를 준 것이라는 논란 또한 발생하였음.

특히, 대한주택보증의 미분양주택 매입은 분양가상한제 폐지, 부동산담보대출 권유, 다주택자 세제지원혜택 등과 같은 정부의 집값 떠받히기 정책의 일환으로 집값 하락을 막아 주택을 구매하려는 사람이나 전세 실수요자들에게 상당히 심각한 고통을 주고 있다고 볼 수 있음.

따라서, 대한주택보증은 정책 추진 과정상의 문제점에서 드러났듯이, 지금부터는 미분양주택 매입 사업을 중단해야 한다고 보는데 이에 대한 사장의 견해는 무엇인가?