주택담보대출 375조원,‘하우스푸어’157만가구에 549만명!

국민고통 외면하고‘빚내서 집 사라’고 권하는 정부!

집값 떠받히는 정책 중지하고‘집값 현실화’정책 연구해야!

- 전세값 폭등, 담보대출 증가, 담보가치 하락 등 집값 하락 신호 곳곳에서 감지!

- 미분양아파트 매입, 분양가상한제 폐지 추진, 다주택자 세제혜택 등 정부는 집값

떠받히기에만 몰두!

- 이자 부담, 소득으로 주택구입은 요원, 주택 구입·전세 실수요자 고통 심각해져!

□ 집값이 오를 것 이라는 기대심리 저하로 주택거래량은 감소하고 주택을 구입하기보다는 전세로 수요가 이동하면서 전세값은 폭등하였으며 주택담보대출 증가로 인한 대출규제, 아파트 담보가치의 하락 등 각종 악재로 집값이 향후 하락할 것이라는 신호는 곳곳에서 감지되고 있음.

○ 전세값 폭등

< 월별 전세가격 전월대비 증감률(%) >
구분	‘11.1	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	‘10.12월말 대비증감률
전국	0.9	1.6	1.7	1.2	0.8	0.7	0.8	1.1	9.1
수도권	0.8	1.7	1.8	0.9	0.5	0.4	0.7	1.2	8.4
지방광역시	1.0	1.6	1.7	1.6	1.4	1.0	0.9	1.0	10.8
자료 : 국민은행 ‘전국주택가격동향조사’

- 전국 전세값은 올 들어 9.1% 상승, 지방은 10.8%, 수도권은 8.4% 상승해 지난해 상승률 8.8%를 훨씬 뛰어 넘음.

- 집값 상승에 대한 기대심리가 없으니 매수세가 끊기면서 전세 공급이 급감. 반면, 전세 수요는 계속 증가. 집을 구매하려는 사람도 집값 추이를 지켜보면서 전세로 눌러 앉음. 따라서 전세값 폭등이 이어지고 있음.

○ 주택거래 감소

- 올해 아파트 실거래가 신고건수는 봄 이사철을 제외하고는 감소추세

- 8월 실거래가 신고건수가 7월에 비해 상승한 이유는 전셋값 상승으로 전세수요가 매매로 전환되었기 때문

< 전국 아파트 거래 현황 (‘11.8월말 기준) > (단위 : 건)
구 분	‘10.12월	’11.1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월
전 국	63,192	45,345	52,095	59,142	55,586	48,077	46,885	42,718	44,049
수도권	20,174	16,041	19,116	22,499	17,940	15,080	14,489	13,858	15,604
지 방	43,018	29,304	32,979	36,643	37,646	32,997	32,396	28,860	28,445
자료 : 국토해양부 아파트 실거래가 신고건수

- 거래가 감소한다는 것은 수요가 부족하고 아파트 가격이 오르지 않을 것이라는 심리가 작용

○ 주택담보대출 증가

< 가계대출 중 주택담보대출 잔액 (‘11.7월말 현재) > (단위 : 조원)
구분	‘07	‘08	‘09	‘10	‘11.1	2월	3월	4월	5월	6월	7월
주택담보대출 잔액	268	296	329	358	359.5	361.8	364.9	368.1	370.2	372.8	375.5
자료 : 한국은행 경제통계시스템

- 가계의 주택담보대출 잔액은 7월말 현재 375.5조원으로 1월말 대비 16조원이 증가(4.4% 증가)

- ‘07년 말 대비해서는 108조원이 늘어 40% 증가

○ 아파트 담보가치의 하락

- 주택담보대출액 대비 전국 아파트 시가총액 비율이 ‘07년 말 5.86배에서 ’11.6월말 기준 5.12배로 낮아짐.

- 전국 아파트 시가총액의 증가율은 21.4%인데 반해 주택담보대출 잔액의 증가율은 39.0%로 같은 기간 증가율이 훨씬 높았음.

< 주택담보대출액 대비 아파트시가총액 비율 > (단위 : 조원,배)
구분	'07	'08	'09	'10	'11.6	증가율
주택담보대출 잔액(a)	268	296	329	358	373	39.0%
전국 아파트 시가총액(b)	1,572	1,634	1,772	1,848	1,908	21.4%
주택담보대출 대비 아파트시가총액 비율(b/a)	5.86	5.53	5.39	5.17	5.12	-
자료 : 부동산114

- 주택담보대출 잔액의 증가율이 아파트 시가총액의 증가율보다 더 가파르게 상승하고 있다는 것은 아파트 담보 가치의 하락을 뜻함.

- 담보가치의 하락과 가계대출의 증가에 따른 부실화 우려가 큼

□ 각종 부동산 통계와 부동산 시장의 반응은 집값의 하락을 가리키고 있으나, 실제 집값이 크게 하락하지 않고 있는 것은 정부에서 추진하고 있는 각종 부동산 정책과 정부가 집값 추락을 막아줄 것이라는 심리적인 요인이 작용한 것으로 보임.

○ 정부의 미분양 아파트 매입

- 경제학의 기본 원리인 수요와 공급의 원리로 주택 시장을 보면 안 팔리는 아파트가 많으면 가격이 떨어져야 정상임. 하지만, 전국적으로 미분양 아파트가 7만여가구(‘11.7월 기준)인 상황에서도 집값은 하락하지 않고 있음

- 이는 정부가 집값 하락을 방지하기 위해 미분양 아파트를 구매하고 있기 때문

- ‘08년 이후 정부가 대한주택보증을 통해 매입한 미분양아파트(환매조건부)는 모두 1만5천여 세대로 2조 3,796억원 규모임.

- LH공사가 매입한 준공 후 미분양아파트도 7,058세대 8,521억원임.

< 정부가 매입한 미분양아파트 현황 (‘08년 이후) > (단위 : 세대, 억원)
구분		수도권 (경기)	강원	경남	경북	광주	대구	대전	부산	울산	전남	전북	충남	충북	계
승인	세대	96	26	2,487	4,676	2,750	1,504	128	1,099	1,091	88	0	2,409	624	16,978
	금액	223	16	3,308	7,113	3,780	3,290	399	2,033	2,564	76	0	3,466	894	27,162
계약	세대	0	0	1,850	4,357	2,638	1,140	128	843	1,066	85	0	2,369	624	15,100
	금액	0	0	2,327	6,652	3,572	2,734	399	1,200	2,528	74	0	3,416	894	23,796
자료 : 국토해양부

- 정부는 국토해양부 산하 공공기관인 대한주택보증과 LH공사를 통해 2만2천세대 3조 2천억원 규모의 미분양 아파트를 대량으로 매입하여 집값의 하락을 막고 있음.

- 특히, 정부는 수도권보다 지방미분양 아파트를 매입하였는데, 이는 수도권 미분양아파트의 경우 건설사들이 자금사정 악화에도 언젠가는 분양이 될 것이라는 믿음과 안 팔리면 정부가 사줄 것이라는 배짱이 밑에 깔려 있다고 볼 수 있음.

- 민간건설사들이 정부의 집값 떠받히기 정책을 악용하고 있는 것임.

○ 정부의 분양가상한제 폐지 추진

- 정부는 주택거래 활성화 및 전·월세대란 해소 방안으로 분양가상한제 폐지를 추진하고 있음.

- 분양가상한제 폐지는 주택사업자가 분양가를 자율적으로 결정할 수 있도록 되어 있어, 이것은 신규 분양 주택의 가격 상승을 불러 올 수 있고 이는 곧 주변의 주택 가격 상승과 이에 따른 전·월세 가격 상승까지 야기시킬 수 있음.

- ‘07년 분양가상한제 도입의 가장 큰 이유 또한 높은 분양가가 주변의 집값을 끌어올리는 등 집값 상승의 견인차 역할을 했기 때문임.

분양가상한제 폐지 → 신규분양주택 가격 상승 → 주변 주택가격 상승 → 전·월세가격 동반 상승

- 즉, 정부의 분양가상한제 폐지 추진은 주택거래 활성화 및 전·월세대란 해소라는 명분보다는 집값 하락을 막기 위해 추진하는 정책인 것임.

○ 다주택 보유자 및 임대주택사업자 특혜 제공

- 정부는 취득세 감면, 양도세 중과 배제 등 세제제원을 통해 자금사정이 여유로운 다주택 보유자에게는 주택을 추가로 구매하고 현재 보유하고 있는 주택은 팔지 말고 지속해서 보유하도록 유도

- 임대주택사업자에게도 종합부동산세 비과세, 양도세 중과완화 등의 세제지원으로 특혜를 제공

< 정부의 다주택 보유자 및 임대주택사업자를 위한 정책 사례 >
다주택 보유자	· 지방미분양 주택 취·등록세 50% 감면 (08.6.11) · 양도세 비과세되는 일시적2주택 인정기간 연장 (08.10.21) · 양도세 감면(1주택자가 지방주택 취득시 등) 확대 (08.11.3) · 다주택 보유자 양도세 중과 한시 배제 (09.3.16) · 다주택자 양도세중과 완화시한 2년 연장 (10.8.29) · 9억원 초과 다주택자 취득세율 50% 감면 (11.3.22)
임대주택사업자	· 민간임대주택 세제지원 요건개선 (10.8.29) · 매입임대사업자에 대한 세제지원 (11.2.11) · 주택임대관리업 신설 (11.5.1) · 수도권 임대사업자 세제지원 요건 완화 (11.6.30 / 11.8.18)
자료 : 국토해양부

○ ‘빚내서 집사라’ 부추기는 정부

- 정부는 실수요주택거래 정상화와 서민·중산층 주거안정지원이라는 명분으로 국민들에게 대출을 강요해 주택 구입을 유도하고 있음.

- 주택담보대출 잔액이 370조원을 넘어선 이유 중 하나도 정부가 집 없는 서민들에게 빚내서 집을 사라고 부추기는 것 영향이 큼.

- 빚내서 집을 구입해 부동산 경기를 활성화시키고 집값 하락을 막으라고 유도하는 정부 정책으로 인해 서민들은 본인도 모르게 어느 덧 빚의 굴레에 씌워지고 있음.

< 정부의 주택 구매 유도정책 사례 >

· 주택담보대출 상환기간 연장 및 금리하향 유도 (08.10.21)

· 생애최초 구입자 자금지원(분양가 50%이내 최대 1억원) 확대 (09.8.27)

· 근로자 생애최초 주택정약제도 신설 (09.8.27)

· 무주택자가 주택구입시 DTI 적용을 금융회사가 자율심사·결정 한시시행 (10.8.29)

· 생애최초 주택구입자금 한시지원 (10.8.29)

· DTI 면제대상인 소액대출 한도확대(5천만원→1억원) 유지 (11.3.22)

· 생이최초 주택구입자금 대출지원을 금년말까지 연장 운영 (11.3.22)

· 생애최초 주택구입자금 금리 0.5%(연5.2%→4.7%) 인하 (11.8.18)

자료 : 국토해양부

□ 대출을 받아 집을 구입해 집값 하락을 막으라고 유도하는 정부의 정책 추진으로 인해 전세 실수요자와 서민들이 겪고 있는 고통은 이미 극에 달해 있음. 전세값이 주택값의 80～90%에 달할 정도로 폭등하였고, 대출이자 증가로 인한 가계의 부담은 이제 감당할 수 없을 정도로 커버렸음. 또한, 미국 리먼브라더스 사태, 일본의 장기 경제침체 및 최근의 글로벌 경제위기를 보는 ‘하우스푸어’들은 언제 집값이 폭락할지 모르는 위기감 속에 하루하루를 살아가고 있음.

○ 가계부채 및 이자 부담 증가

- 가계부채 잔액은 2분기에 18조 9,177억원이 증가하며 총액이 876조 2,678억원을 기록해 사상 최고치 기록

- 올해 2분기 가구당 월 평균 이자비용은 8만 6천원으로 지난해 같은 기간보다 11.4% 증가

< 전국가구 가구당 월평균 이자비용 지출 > (단위 : 천원, %)
구 분	금 액			증 감 률
	10.2/4	11.1/4	11.2/4	10.2/4	11.1/4	11.2/4
이 자 비 용	77.4	81.3	86.3	17.6	11.7	11.4
자료 : 통계청

○ 대출없이는 살 수 없는 집

- ‘11.6월 기준, 중간정도의 주택가격은 21,337만원으로 중간소득가구(4,078만원)의 5.2배임.

- 특히, 서울의 경우 중간정도의 주택가격은 4억 5,469만원으로 중간소득(4,120만원)의 11.1배에 달함. 이것은 연소득을 전혀 지출하지 않고 모두 저축했을때 11년 이상을 저축해야만 주택을 살 수 있다는 뜻임.

- 사실상 대출 없이 주택을 구입한다는 것은 불가능함.

< 주택가격 및 소득분위별 PIR (2011.6) > (단위 : 만원, 배)
전국	평균주택가격 가구연소득		1분위	2분위	3분위	4분위	5분위
			8,648	14,922	21,337	31,384	57,927
	1분위	1,390	6.2	10.7	15.3	22.6	41.7
	2분위	2,940	2.9	5.1	7.3	10.7	19.7
	3분위	4,078	2.1	3.7	5.2	7.7	14.2
	4분위	5,354	1.6	2.8	4.0	5.9	10.8
	5분위	8,510	1.0	1.8	2.5	3.7	6.8
서울	평균주택가격 가구연소득		1분위	2분위	3분위	4분위	5분위
			22,560	34,624	45,469	61,690	106,092
	1분위	1,394	16.2	24.9	32.7	44.4	76.3
	2분위	2,954	7.7	11.8	15.5	21.0	36.1
	3분위	4,120	5.5	8.5	11.1	15.1	26.0
	4분위	5,419	4.2	6.5	8.5	11.5	19.8
	5분위	8,679	2.7	4.1	5.3	7.2	12.5
주) 연소득대비 주택가격비율(PIR:Price to Income Ratio)은 주택 구매능력을 나타내는 주요 지표로 주택가격을 가구당 연소득으로 나눈 배수임. 자료 : 국민은행

○ 하우스푸어의 위기감

- 현대경제연구원에서 발표한 ‘하우스푸어의 구조적 특성’ 보고서에 따르면 전국의 하우스푸어 가구는 많게는 157만 가구, 549만 1천명이며, 이들 하우스푸어의 가처분소득 대비 원리금 비율은 평균 41.6%에 달해 향후 연체율이 오르고 소비지출이 줄어들 우려가 큰 것으로 나타남.

- 하우스푸어 중 이미 원리금 상환이 불가능한 가구는 9만 1천가구(8.4%), 기간을 연장해야 상환할 수 있는 가구는 33만가구(30.4%)에 달함.

* 하우스푸어는 주택가격이 오를 때 저금리를 바탕으로 과도한 대출로 집을 마련했으나 금리인상과 주택가격 하락으로 인해 큰 손해를 보고 있는 사람들로 금융부담으로 인해 구매력이 떨어지는 계층을 말함.

- 최근 글로벌 경제위기의 여파가 우리나라에도 영향을 끼쳐 부동산 가격이 폭락하게 된다면 가장 먼저 타격을 받는 계층이 하우스푸어 계층일 것임.

- 이들 계층은 정부의 빚내서 집을 구입하라는 유도 정책에 따라 무리하게 대출을 받아 집을 구매한 사람들로써 집값이 폭락하지 않을까하는 위기감속에 하루하루 살아가고 있음.

□ 이미 지난해 상승분을 뛰어넘은 전세값 폭등, 375조원의 주택담보대출 잔액, 아파트 담보가치의 하락, 가계의 이자 부담액 증가, 서울에서 집을 구입하려면 11년 이상 지출 없이 저축을 해야 하는 현실 등 이미 부동산 버블은 부풀어질 대로 부풀어진 상황임.

- 부동산버블은 가계, 건설사, 금융기관의 뇌관이 모두 맞물려 있는 대형 폭탄으로 버블 붕괴가 시작된 이후에는 손 쓸 틈도 없이 모두 동시에 무너져 내릴 것임.

- 따라서, 정부는 이제라도 ‘빚내서 집을 사라’ 등의 집값을 떠받히는 정책 추진에만 매달릴 것이 아니라 부동산 시장의 거품 제거를 위해 점진적으로 집값을 현실화 시키는 정책을 추진해야 할 것임.

【 질 의 】

Q). 작금의 전세대란을 보면 국민들의 부동산 가격 폭등에 대한 기대가 사라져 버렸기 때문에 발생하는 것이라 볼 수 있음. 정부의 잇따른 부동산 정책 발표가 시장에서 효과를 거두지 못하는 것 또한, 국민들이 이제는 정부의 집값 떠받히기 정책을 신뢰하지 못한다는 것으로 볼 수 있음.

하지만, 정부는 분양가상한제 폐지 추진, 미분양아파트 매입 등 계속해서 집값 떠받히기 정책을 추진하고 있음. 시장의 순리에 따르면 집값이이 자연스럽게 하락할 수 있지만 정부의 집값 떠받히기 정책으로 인해 집을 구매하려는 사람이나 전세 실수요자 등은 심각한 고통을 겪고 있는 것임.

막대한 가계대출 증가와 그 이자 부담으로 인해 한순간에 집값이 폭락하게 된다면, 미국의 리먼브라더스 사태에서 보았듯이 이는 가계, 건설사, 금융기관 등을 넘어서 국가 전체에 엄청난 재앙을 몰고 올 것임.

따라서, 이제는 정부가 ‘빚내서 집 사라’ 등의 집값 떠받히기 정책을 추진할 것이 아니라 집값을 점진적으로 현실화할 수 있는 정책을 연구하고 추진해야 한다고 보는데 이에 대한 장관의 견해는 무엇인가?