	국회 국토해양위원회
국회의원 이 종 진 ( 새누리당 대구 달성군)
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■ 날짜 :		2012년 10월 8일 10:00

【2012년 10월 8일 한국토지주택공사 국정감사 보도자료】

1. 토지주택공사, 출범의 목적을 달성하기 위해서는 갈 길이 멀다

2. 토지주택공사 임대주택 확충 방안 조속히 마련해야 한다

3. 토지주택공사, 공공임대주택 매각할 것인가?

4. 주거물가 상승률, 국민임대주택 임대료 인상으로 풀어서는 안 된다.

5. 토지주택공사 중복사옥 매각 대책은 무엇인가?

1. 토지주택공사, 출범의 목적을 달성하기 위해서는 갈 길이 멀다

2009년 10월 토지공사와 주택공사가 통합되어 토지주택공사가 출범한 이후올해로 3주년이 되었습니다. 양 공사 통합은 기능 중복에 따른 비효율성 문제를 해결하고 이를 바탕으로 중장기적으로 재무건전성 확보 및 분양가가 낮은 서민주택의 안정적인 공급기반을 확보하여 미래지향적 국토개발과 선진 주거복지를 정착시켜 국가경쟁력을 높이기 위해 추진되었습니다.

사장, 당초 토지주택공사 출범의 목적을 달성하기 위해서는 아직도 해결해야 할 과제들이 많다고 보는데 사장의 견해를 답변 바랍니다.

토지주택공사는 토지주택공사의 성과와 미래 발전전략 제시 및 경영정상화 기반구축에 대한 CEO의 역할을 분석하여 통합공사 정착을 위한 시사점을 제시하고, 해외 학술지에 관련 논문을 게제함으로써 토지주택공사의 사례를 공기업선진화 모델로서 적극 전파하기 위한 목적으로 연구용역을 진행 중에 있습니다.

※연구용역 : 글로벌 공기업으로서 LH의 정체성과 미래 발전전략연구(1억3천만원, 2011.11.18.~2012.09.03.)

사장, 아직까지 토지주택공사의 성공을 확신하기 어려운 시점입니다. 해외 학술지에 공기업 선진화 모델로서 전파하기 위해 연구용역을 진행한다는 것은 성급한 감이 있다고 보는데 사장의 견해를 답변 바랍니다. 정권말기에 업적으로 남기기 위해 추진하는 것은 아닌지 답변 바랍니다.

보고서 초안에 의하면 ‘결론 및 정책제안’부분에서 “CEO와 LH공사의 임직원들이 혼연일체가 되어 민간기업의 경영방식을 도입하는 등 경영을 효율화 하고 능력 중심의 인사와 재무구조 개선을 통한 부채감축과 중앙정부와 지방정부, 국회 그리고 국민의 유기적인 협력을 통하여 화학적 융합의 성공과 조직의 안정화를 이룩할 수 있었음”이라고 했습니다.

출범당시부터 문제가 되었던 과도한 금융부채가 2010년 91.6조원에서 2011년 97.8조원으로 6조원 늘었으며 2012년 108.9조원으로 11조원 증가, 2013년 121.6조원으로 13조원 증가로 2013년까지는 증가폭이 커질 것으로 예상되고 있습니다.

※토지주택공사 금융부채 내역 및 전망(단위 : 조원)

구분	2010년	2011년	2012년	2013년	2014년
금융부채	91.6	97.8	108.9	121.6	126.7

금융부채 증가 폭이 커지고 있습니다. 2014년 증가폭은 5조원 수준으로 예상하고 있지만 유로존 등 재정위기가 상존하고, 경제와 부동산 경기 회복이 불투명한 현실에서 지켜지기 힘들 것으로 예상됩니다. 과도한 금융부채로 토지주택공사가 추진하던 수많은 사업들은 재조정되었습니다. 사업추진이 취소되거나 규모가 축소되고 단계별 추진으로 변경되어 많은 민원을 야기하고 있습니다.

보고서에 의하면 토지주택공사는 조직 내부적으로 통합으로 인한 여전히 체계화되지 못한 조직구조를 가지고 있습니다. 비대한 본사와 비효율적 현장조직, 조직문화 차이와 조직 내 구성원간 갈등이 아직까지 상존하고 있습니다.

그럼에도 불구하고 해외사업을 통한 신성장동력 확보가 필요하며 구체적인 전략과제로 해외건설지원센터 건립이 필요하다고 했습니다.

사장, 토지주택공사 출범 이후 국민공기업으로서의 역할을 아직까지 제대로 충족하지 못하고 있습니다. 토지주택공사의 과도한 부채는 국민 모두에게 부담이 되고 있는 상황입니다. 해외건설지원센터라는 조직의 신설은 아직까지 시기상조라고 생각되는데 사장의 견해를 답변 바랍니다.

토지주택공사 조직의 화학적 융합과 재무구조 개선을 통해 과도한 금융부채를 확실히 감축시키고 나서 글로벌 공기업으로 부상하기 위한 새로운 조직 신설 등의 대책이 논의 되는 것이 순리라고 판단되는데 사장의 견해와 대책을 답변 바랍니다.

2. 토지주택공사 임대주택 확충 방안 조속히 마련해야 한다

국가적으로 전세난이 심화되어 사회문제가 되고 있습니다. 전월세 시장의 주거 안정을 위해서는 보증금과 월세가 저렴한 공공임대주택의 공급을 늘려야 합니다.

현재 우리나라의 공공임대주택은 소득 하위 10%를 위한 영구임대주택과 소득 하위 10∼40%를 위한 국민임대주택 등으로 분류됩니다. 공급 물량은 2011년 기준 총 89만호로 이는 우리나라 전체 주택 1,767만호의 5% 수준에 불과합니다. 유럽과 미국의 20%대에 훨씬 못 미칠 뿐 아니라 경제협력개발기구(OECD) 평균(11.5%)의 절반도 안 됩니다.

사장, 전세난으로 심화되고 있는 서민주거안정을 위한 토지주택공사의 대책에는 무엇이 있는지 답변 바랍니다.

토지주택공사의 2003년~2012년 연도별 주택착공 실적현황 자료에 의하면 분양주택의 비중은 계속 증가하고 있는 반면 공공임대주택의 비중은 지나치게 감소하고 있습니다.

2003년부터 2007년까지 주택착공 실적은 전체 33만 7,424호 중 분양주택이 8만 2945호, 임대주택이 25만 4,479호로 임대주택의 비중이 75.4%를 차지하고 있었습니다.

그러나 2008년부터 2012년까지 주택착공 실적은 전체 27만 3,159호 중 분양주택이 10만 9,375호, 임대주택이 16만 3,784호로 임대주택의 비중이 59.9%로 전반적인 주택착공 실적도 줄었지만 임대주택의 비중이 크게 줄어들었습니다. 특히 2012년 계획된 물량은 임대주택의 비율이 분양주택보다 줄어드는 역전현상까지 벌어졌습니다.

사장, 임대주택의 비중이 지나치게 하락하고 있습니다. 서민주거안정을 위해 임대주택 비중이 확대되어야 한다고 보는데 사장의 견해를 답변 바랍니다.

※ LH 연도별 주택공급(사업승인), 주택착공 실적현황(’03～’12년)

(단위 : 호)

구분	주택공급(사업승인)			주택착공
	전체	임대	분양	전체	임대	분양
계	1,097,400	704,424	392,976	610,583	418,263	192,320
소 계	553,654	415,863	137,791	337,424	254,479	82,945
2003	80,985	65,139	15,846	49,304	38,254	11,050
2004	109,117	87,054	22,063	41,605	30,463	11,142
2005	103,358	79,731	23,627	67,219	49,352	17,867
2006	116,185	87,244	28,941	69,285	55,647	13,638
2007	144,009	96,695	47,314	110,011	80,763	29,248
소 계	543,746	288,561	255,185	273,159	163,784	109,375
2008	128,936	80,322	48,614	64,848	48,730	16,118
2009	122,944	56,510	66,434	57,928	37,719	20,209
2010	123,961	57,002	66,959	15,670	7,706	7,964
2011	91,805	50,097	41,708	63,430	34,028	29,402
2012	76,100	44,630	31,470	71,283	35,601	35,682

※ 주택공급(사업승인) : 매입임대 및 85㎡초과 제외

※ 주택착공 실적은 최종변경승인 세대수 기준

※ 2012년은 운영계획 물량임

지난 2011년 국정감사 당시에도 ‘전월세난 및 서민주거안정을 위하여 임대주택 비중의 확대가 필요’하다는 의견이 많이 있었습니다.

토지주택공사는 답변으로 ‘저소득층 주거안정을 위해 임대주택 공급확대가 필요하다면서도 임대주택 공급확대를 위한 재정 및 국민주택기금 지원 현실화 등 정부차원의 적극적인 지원이 필요하다고 했습니다.

사장, 토지주택공사도 임대주택 공급확대 필요성에 대해서는 인정하면서도 2012년 오히려 임대주택 비중이 분양주택 비중 대비 감소했습니다. 이유가 무엇입니까? 토지주택공사의 재무여건이 어렵다는 것은 이해하는 바이지만 토지주택공사의 공적기능이 지나치게 무시되는 것은 아닌지 우려되는데 답변 바랍니다.

3. 토지주택공사, 공공임대주택 매각할 것인가?

※공공임대주택 유형 및 정책목적

구 분		정책목적
건설임대	영구임대	영세민 등 최저소득계층 주거지원
	국민임대	소득 4분위 이하 계층의 주거지원
	50년 임대	재개발 지역의 세입자 주거지원
	5년, 10년 분양전환임대	5분위 이하 저소득층의 내집마련 지원
매입임대	기존(다가구)주택)	현 생활권 내 최저소득층의 주거지원
	부도주택	부도주택 임차인의 보증금 보전 및 주거지원
	미분양주택	민간건설 지원 및 공공부문 임대주택 확보
	도시정비주택	개발이익 환수 및 임차인 주거안정
전세임대	기존주택	현 생활권 내 최저소득층의 주거지원
	소년소녀가정 등	아동, 청소년 등 사회취약계층 주거지원
	신혼부부	저소득 신혼부부에게 현 생활권 내 주거지원

토지주택공사는 「LH 사업구조 개선을 위한 자산실사」(‘11.9.1 ~‘12.6.30, 6억 6천만원)용역을 시행하였습니다. 용역 과업의 내용 중 하나는 ‘임대주택의 구조적 문제 및 근본대책 마련’입니다.

보고서에 의하면 공공임대주택의 사업구조는 투입된 사업비를 단기간에 회수하기 어려운 구조이고 이로 인해 부채규모가 계속적으로 증가하고 있다면서 투자비 조기 회수 방안으로 ‘임대주택 이전’등을 제안하고 있습니다.

‘임대주택 이전’은 5-10년 분양전환임대주택 및 매입임대주택을 제외한 임대주택 전체를 타 기관으로 이전하는 방안을 말합니다.(대상 임대주택 : 54만 1,057호) 국민연금 등에 이전하는 방안과 별도의 법인을 설립하여 이전하는 방안을 고려하고 있습니다.

사장, 세부방안이 임대주택사업 관련 자산, 보증금 및 기금 등 관련 자산, 부채의 일괄 이전으로 재무개선 효과를 유도할 수 있다는 것으로 매각과 다를 바가 없다고 생각되는데 사장의 견해를 답변 바랍니다.

토지주택공사는 「LH 사업구조 개선을 위한 자산실사」용역과 동시에 감정원외 13개 법인을 통해 8억 5천만원을 들여 재고자산, 임대주택, 사옥 등에 대해 전수(57만건)  감정평가를 실시했습니다.

사장, 공공임대주택 매각을 위한 사전조사에 벌써 착수한 것은 아닌지 우려됩니다. 명확한 입장을 답변 바랍니다.

민간건설회사 출신인 사장이 2009년 초대 토지주택공사 사장으로 부임하면서 민간의 효율성만 중시하고 공공의 역할에 대해서는 경시할 것이라는 우려와 함께 공공임대주택을 매각하려 한다는 소문이 있었습니다. 이에 사장은 2009년 국정감사에서 ‘공공임대주택에 대해서는 매각이라는 생각은 전혀 없습니다’라고 답변 했습니다.

사장, 그동안 공공임대주택의 매각에 대해 생각이 바뀐 것인지 답변 바랍니다. 매각을 추진할 생각이 있는지 확실하게 답변 바랍니다.

동 보고서에 의하면 문제점으로 매수주체 물색이 어렵다는 점, 이전 가격 산정기준이 필요하다는 점, 두 방안 모두 운영손실 보조에 따른 정부부담이 증가된다는 한계점이 존재한다고 하였습니다.

사장, 매수주체 물색이 어렵다고 했습니다. 그렇기 때문에 매수여력이 충분한 공공기관인 국민연금공단을 유력하게 고려하는 것은 아닌지 답변 바랍니다.

사장, 국민연금은 우리나라 국민들의 노후소득보장을 위한 것입니다. 국민연금에 공공임대주택을 떠안겨 토지주택공사의 부채를 해소한다는 것은 국민 노후소득 보장을 불투명하게 만드는 일이 될 수 있다고 보는데 사장의 견해를 답변 바랍니다.

사장, 공공임대주택은 저소득층의 주거비 부담을 완화시킬 수 있는 저렴한 임대주택의 공급을 위해 등장한 것이며 토지주택공사의 가장 중요한 업무 중 하나입니다. 토지주택공사의 재무건전성 확보를 위해 공공임대주택을 이전 또는 매각한다는 것은 토지주택공사 본연의 업무를 망각하는 행위라고 생각되는데 사장의 견해와 향후 계획을 답변 바랍니다.

4. 주거물가 상승률, 국민임대주택 임대료 인상으로 풀어서는 안 된다.

토지주택공사의 ‘2012년 재무개선과제’에 의하면 임대주택과 관련하여 ‘국민주택기금 융자금 출자전환’, ‘국민임대주택 지원기준(단가, 비율)현실화’, ‘국민임대주택 운영손실 보전’를 과제로 선정하고 있습니다.

※국민주택기금 융자금 출자전환

(현황)2011년말 기금 융자액은 34.2조원(금융부채의 20%)으로 임대주택 건설에 따라 기금부채는 지속 증가 전망

*기금부채전망 : (‘11년) 34조 → (’14년) 52.7조 → (‘18년) 68.3조

(추진방향)기금 융자금의 전액 또는 일부를 단계별로 출자전환하여 토지주택공사 재무문제를 근본적으로 해소하고 주거복지 수행체계를 개선

※국민임대주택 지원기준(단가, 비율) 현실화

(현황)호당 일정금액을 지원(출자+융자)하고 있으나, 낮은 정부지원 단가 및 융자중심 지원으로 지을수록 부채 증가

*2011년 LH건설단가 719만원/3.3㎡↔2012년 정부지원단가 600만원/3.3㎡

*(추진방향)융자에서 출자중심으로 지원방식을 변경, 출자비율은 현재 30%에서 연 10%씩 70%까지 상향하고, 지원단가는 실제건설단가 수준으로 지원

※국민임대주택 운영손실 보전

(현황)서민주거 안정차원에서 낮은 임대료 책정과 수선유지비 등 관리비용 증가로 매년 운영손실이 발생

*영구임대 : 시세의 30%, 국민임대 : 시세의 60% 수준

(추진방향)노후시설개선사업 등 정부지원을 확대하여 임대운영손실을 정부가 전액 보전하거나 임대료 인상 추진

토지주택공사는 국민주택기금 융자금의 출자전환, 정부지원 단가의 현실화와 임대주택 운영손실의 보전을 위해 정부 보전 내지 임대료 인상을 추진하고 있습니다. 공공임대주택 확충을 위해서 정부의 재정여건이 허락하는 한도에서 토지주택공사의 자구노력을 전제로 정부지원 현실화는 일정 부분 필요하다고 생각합니다.

그러나 임대료 인상은 임대아파트에 거주하는 저소득층에게 큰 부담을 주는 만큼 주거물가 상승률뿐만 아니라 임차인의 소득수준을 고려하여 신중을 기해야 합니다. 형평성과 적정부담의 원칙이 아닌 공사의 재무구조 개선을 위한 하나의 방안으로 임대료 인상이 추진되어서는 안 된다고 보는데 사장의 견해를 답변 바랍니다.

2010년 기준 우리나라 주택보급율은 101.9%이나 전체가구의 45.8%가 무주택 가구이며 자가가구의 경우에도 최저주거기준에 미치지 못하는 가구의 비율이 4.0%에 달하는 등 주거환경이 열악함에 따라 주거비 부담이 적은 양질의 주택공급이 필요합니다.

사장은 2012년 신년사에서 “토지주택공사에 맡겨진 공적 소임을 최대한 완수해내면서도 그 동안의 변화와 개혁을 성공적으로 마무리 짓고 미래로 나아가는 모습을 완성하여야 한다”고 했습니다.

사장의 신년사와 같이 한국토지주택공사의 경우 재무구조 개선 또한 매우 중요한 사안이지만 공기업으로서 일반 사기업과는 달리 공공성 추구가 우선되어야 합니다. 저소득층의 주거안정이 최우선 목표가 되어야 한다고 보는데 사장의 경영철학을 답변 바랍니다.

5. 토지주택공사 중복사옥 매각 대책은 무엇인가?

2009년 공사통합으로 양 기관이 사용하던 사옥에 중복사옥(지역본부 포함 15개 사옥)이 발생하였습니다.

2009년 11월 토지주택공사는 공사 경영정상화를 위한 자구노력의 일환으로 15개 중복사옥의 매각을 결정하였으며 2009년 12월 매각 공고를 했지만 현재까지 15개 사옥 중 3개 사옥이 매각되었을 뿐입니다.

※매각 건물 내역

대상 사옥	소 재 지	토지(㎡)	건물(㎡)	취득일	감정금액 (백만원)	매각일	매수자
		면적	연면적
서울본부	서울시 강남구 대치동 1009-1	2,185	17,017	'01.06.07	53,723	'09.12.30	(주)오뚜기
경기본부	수원시 팔달구 인계동 1116	4,959	6,806	'90.02.10	26,127	'10.11.10	대한지적공사
전북본부 (별관)	전주시 덕진구 인후동2가 1557-3	2,182	1,763	'81.10.06	2,549	'12.01.19	인구보건복지협회
계 (3개 사옥)		9,326	25,586		82,399

사장, 매각실적이 부진한 사유가 무엇인지 답변 바랍니다.

토지주택공사가 본 의원에게 제출한 자료에 따르면 매각하려는 토지주택공사 사옥은 고가의 대규모 사옥으로서 기업체, 공공기관, 연구소 등으로 수요가 한정되어 있으며  부동산 경기의 장기침체가 지속되어 현재 수요가 전무한 상태입니다.

※미매각 사옥 현황

대상 사옥	소 재 지	토 지	건 물			감정금액	가격 시점
		대지면적	건물규모	건축면적	연면적
본사 (구)주공	성남시 분당구 구미동175,181	37,997	지하2층 지상8층	12,089	72,011	401,453,290	'10.03.02
인천 (구)주공	인천시 남동구 만수동 1007-8	4,058	지하1층 지상6층	524	3,449	10,963,470	'09.12.01
인천 (구)토공	인천 남동구 구월동 1464	3,724	지하4층 지상11층	1,495	17,827	58,611,036	'11,10,20
강원 (구)주공	원주시 원동 295-8	4,548	지하1층 지상5층	500	2,931	6,232,870	'09.12.01
충북 (구)토공	청주시 상당구 우암동 374-4, 374-7,374-17	3,181	지하1층 지상5층	530	3,395	4,693,390	'09.12.01
충남 (구)주공	대전시 서구 둔산2동 913	3,202	지하1층 지상8층	750	6,628	17,892,910	'09.11.09
광주전남 (구)토공	광주시 서구 치평동 1208-2	6,612	지하2층 지상12층	1,907	21,817	45,588,200	'09.11.10
광주전남 (구)주공	광주시 북구 중흥동 559-105, 559-108	1,664	지하1층 지상3층	410	1,406	2,029,793	'09.06.18
전북 (구)토공	전북 전주시 인후동 2가 1557-4	2,491	지하1층 지상4층	518	2,508	3,182,790	'10.05,20
대구경북 (구)토공	대구시 북구 침산동 416-4	4,820	지하2층 지상7층	1,211	12,312	16,017,290	'09.11.06
경남 (구)주공	창원시 용호동 8-2	2,881	지하1층 지상8층	1,143	5,749	9,408,220	'09.11.12
부산울산 (구)주공	부산시 진구 개금3동 59-2,59-4	2,645	지하1층 지상7층	527	4,141	7,362,870	'09.11.09
소계(12개)		77,823		21,604	154,174	583,436,129

(단위 : ㎡, 천원)

미 매각이 지속됨으로 인한 공실 장기화, 관리소홀 등으로 건물 노후화가 급격히 진행되어 자산가치의 하락이 우려되고 있으며 미 매각으로 인한 유지관리비용이 지속적으로 증가하고 있습니다.

그럼에도 불구하고 토지주택공사는 매각하려는 사옥에 대한 가격을 대부분 지난 2009년 감정평가로 산정한 이후 장기 미매각에도 불구하고 마땅한 대안 없이 방치하고 있습니다.

사장, 토지주택공사는 과도한 부채로 인해 매일 100억원이 넘는 이자를 부담하고 있습니다. 매수 대상을 기다리기만 하지 말고 적극적인 자세로 개별 사옥별로 매수 대상을 물색하고 주변 시세에 비추어 보아 특혜시비가 발생하지 않는 한도 내에서 가격 조정 등의 방안을 마련해서 조속히 매각하도록 해야 한다고 보는데 사장의 견해와 대책을 답변 바랍니다.