2012년도 국정감사 질의서 「행안위」국회의원 이명수(자유선진당, 충남아산) (국토해양위원회 이명수 의원)
대상기관	대한주택보증(주)	일시	2012년10월23일(화)	소속	새누리당(충남 아산)

국민주거복지 향상과

주택 산업발전에 기여

대한주택보증(주) 診斷

「행안위」 국회의원 이명수 (자유선진당, 충남 아산)

「행안위」 국회의원 이명수 (자유선진당, 충남 아산)

「국토해양위」 국회의원 이명수 (충남 아산)

직 책	수석보좌관	정책비서
담 당	주 해 돈 shilcham@yahoo.co.kr	박 수 경 grace2432@hotmail.com
문 의	※국정감사 질의에 대한 문의는 의원회관 422호로 해주시기 바랍니다 ※ 본 질의서는 이명수의원 홈페이지(http://www.mslee.co.kr) 보도자료창에서 다운로드 받으실 수 있습니다(TEL. 784-5712)

2012년도 국정감사 보도자료 (국토해양위원회 국회의원 이명수)
일시	2012년 10월 23일	소속	새누리당(충남아산)

[확인국감1] 지난 국정감사 지적사항 및 조치내용			P8
[확인국감2] 감사원 감사 이후 조치결과			P16
[집중국감3] 대한주택보증 지급여력비율 기준 마련 필요
대한주택보증 부채 2012년 6월 기준 1조원에 달해, 그중 보증부채가 8,600억원 책임준비금이 향후 7,679억원(12년)에서 5,976억원(16년)으로 감소추세 현금대위변제액이 2011년 1000억, 이에 비해 보증료는 63억원에 불과 주택건설시장 불경기로 건설사업장의 부도 가능성↑, 대비책 마련 시급
□질의1	부채의 절반 이상을 차지하는 보험부채 (보증부채) 는 주택건설시장의 정황으로 인해 따르는 변수가 많음. 주택시장 악화로 책임준비금이 줄어든다고 하지만, 오히려 건설시장의 악화로 인한 보증이행에 대한 책임이 증가할 것으로 판단됨. 특히 최근 5년간 하자보수보증과 관련된 피고 소송(전체 296건 중 163건)이 많고, 최근 현금변제액이 많음에도 불구하고 보증료를 2010년 93억에서 2011년 63억으로 대폭 감소시킴. 또한, 책임준비금의 지급여력비율과 관련된 사내 지정된 특별한 기준이 없음. 타 보험사의 경우 '순자산(자산－부채＋내부유보자산)을 책임준비금으로 나눈 것'을 지급여력비율로 두고 그 비율 정도에 따라 보험회사의 경영상태를 파악함. 하지만 대한주택보증은 지급여력비율에 대한 기준이 없음. 이에 대한주택보증은 하자보수보증과 관련된 보증료와 책임준비금에 따른 지급여력비율 대해 재검토할 필요가 있다고 생각되는데, 대한주택보증의 입장은 어떠한가?	P20
[집중국감 4] 분양보증사고 미회수 금액
최근 5년간 보증사고 133건, 대위변제액 2조3천억원 중 회수는 1조2천억원에 불과 대한주택보증은 환급사업장 통해 약 7천여억원을 회수 계획, 미회수액을 최대 4,000억원대까지 감축 가능 주장 BUT, 2012년 9월 기준 3500억원 매각금 중 870억원만 납부, 재권축 사업장 미회수 금액 215억원 육방→복잡한 권리관계 얽힌 사업장에 신규사업자 유인 곤란 분양보증사고로 인해 발생된 미회수 금액에 대한 대책마련이 시급
□질의2	최근 5년간 보증사고 건수는 133건에 이르며, 2012년 6월 기준으로 전체 2조3천2백억원의 대위변제액 중 1조2천억원 정도만 회수됐고, 나머지 1조1천억원은 미회수액으로 남아있음. 이에 대해 대한주택보증은 환급사업장을 통해 약 7천여억원을 회수할 계획이며, 미회수액을 최대 4,000억원대 까지로 줄일 수 있다고 주장함. 하지만, 9월 26일 기준 총 3500억의 매각금액 중 870억원만 납부되었고, 미회수 금액은 2700억원이나 됨. 따라서 향후 잔대금 회수가 가능한지 의문이 듦. 또한 재건축 사업장에 대한 미회수 금액만 2백15억원에 육박함. 이에 대한 해결책으로 신규사업자 선정을 통해 채권회수를 진행한다고 하는데, 부동산 시장 침체 속에 복잡한 권리관계가 얽혀있는 재건축 사업장에 신규사업자들을 끌어들이기는 쉽지 않을 것임. 대한주택보증은 이러한 분양보증사고로 인해 발생된 미회수 금액에 대한 대책마련이 시급한 것으로 판단되는데, 이에 대한 대책은 무엇인가?	P24
[집중국감5] PF보증확대 사업 진단
PF보증 시행이후, 수도권에만 집중, 승인액만 3조 8천억 → 경북 외 10개 도시 합친 금액 1조5천억원보다 2배 이상 많아 최근 3년간 상위 50대 건설사에 대해 부채비율이 700%를 넘는 건설사는 물론, 자본잠식 상태의 건설사까지 PF보증을 서준 것으로 나타남 건설사가 파산할 경우, 그 하위 건설사들에게도 미치는 영향커 대책마련 시급
□질의3	PF보증 시행 이후, PF보증의 지역별 사업의 빈익빈 부익부 현상이 발생함. 최근 3년간 수도권 지역 PF보증의 승인액만 3조8천억원임. 이는 경북 외 10개 도시를 합친 금액(1조5천억원)보다 더 큼. 수도권 지역 PF사업에 집중되어 있는 것을 수도권 이외의 지역에 대한 PF보증 분산 방안이 필요할 것으로 보이는데, 대한주택보증의 입장은?	P29
□질의4	PF보증 확대로 인하여 최근 3년간 상위 50대 건설사에 대해 대한주택보증은 부채비율이 700%를 넘는 건설사는 물론, 자본잠식 상태의 건설사까지 PF보증을 서준 것으로 나타남. 건설경기 악화로 인해 건설사 연쇄부도설이 나도는 이 시점에서, 대한주택보증은 PF보증 확대정책을 계속적으로 추진할 것인가? 상위 50대 건설사도 이정도인데, PF보증 전체를 판단할 경우, 책임과 부담은 더 커질 우려가 있음. 건설업계의 특징상, 대기업 및 중견건설사가 파산할 경우, 그 아래에 있는 다른 건설사들에게도 미치는 영향이 큰 점을 감안할 때, 과연 대한주택보증의 PF보증확대사업은 큰 문제를 야기할 것으로 보여짐. 이에 대한 대한주택보증은 어떤 대책을 마련하고 있나?
[집중국감6] 하자보증 대위변제금액
전체 560억의 대위변제 중 하자보증이 382억으로 70%를 넘게 차지(‘12년 6월). 보증료 2010년 926억원 → 2011년 631억원으로 오히려 감소 실제 하자보수보다 현금으로 변제받는 사례 증가 → 입주자대표 의도대로 사용처 결정 가능, 브로커 통한 기획소송도 증가 철저한 원인분석 및 하자보수절차과정에 대한 재검토 필요
□질의5	2012년 6월 기준으로 전체 560억의 대위변제 중 분양보증 148억, 하자보증이 382억으로 하자보증이 70%를 넘게 차지하고 있음. 하자보수보증의 대위변제가 꾸준히 증가하는 반면, 보증료 수입은 2010년을 기점으로 하락추세임. 실보수 대신 현금으로 변제받는 경우가 증가하면서, 이에 대한 철저한 원인분석이 필요하고, 또한 하자보수절차과정의 제도에 문제가 있는 것은 아닌지 의문이 듬. 대한주택보증의 대책은 무엇인가?	P38
[집중국감 7] 소송관련
지난 3년간 재판을 통한 판결금 348억원 지급, 구상액은 64억원에 불과 사업주체인 건설사가 부담해야할 하자보수금을 대한주택보증이 안고가는 구조 또한, 판결원금 대비 이자 높아 → 하자소송시 패소확실한 사안의 신속한 진행 필요
□질의6	2009~2012.8.까지 판결금 지급현황을 보면 348억원(판결원금 330억원, 이자 17억원 상당)을 패소당하여 지급한 반면, 구상 등을 통하여 회수한 금액은 고작 64억원으로 18%에 불과. 대한주택보증은 하자보수 보증계약 부분에서만 2년 반 동안 284억원의 적자를 기록한 셈인데, 이는 사실 건설사(사업주체)가 부담해야 할 하자보수금을 대한주택보증이 대신 안고 가는 구조로, 문제가 심각함. 또한, 판결원금 대비 이자가 높다는 것은 소송지연 등 소송대리인(변호사)와 담당부서의 책임이 있음. 대한주택보증은 하자소송을 제기당하여 패소가 불가피한 사안의 경우에는 신속히 진행하여 재판기간을 줄이거나 불필요한 상소를 지양하여 이자부담을 줄이는데 노력을 기울여야 할 것으로 판단됨. 이러한 문제점에 대해 대한주택보증은 어떤 대책이 있나?	P43
[집중국감 8] 사회적 취약계층을 위한 공적역할 확대 방안
무주택 저소득층 주택임차자금 후원 및 사랑의 집짓기 후원금 지급 등 최근 3년간 사회공헌활동으로 49억원 사용 사회적 취약계층(북한이탈주민 등)에 대한 공적역할 확대 필요 임대보증금보증 등 사회적 취약계층 위한 보증료 할인 등 지원해야
□질의7	대한주택보증의 공적역할 확대를 위해 사회적 취약계층인 북한이탈주민, 다문화가정, 소년소녀가장, 국군포로귀한자, 신혼부부 등으로 사회공헌 활동을 확대할 의향이 있나? 또한, 임대보증금보증, 주택구입자금보증 등을 취급할 때 사회적 취약계층 지원을 위한 보증료 할인 등이 필요하다고 생각하는데, 대한주택보증의 입장은?	P45

2012년도 국정감사 질의서 (국토해양위원회 이명수 의원)
대상기관	대한주택보증(주)	일시	2012년10월23일(화)	소속	새누리당(충남 아산)

[확인국감1] 지난 국정감사 지적사항 및 조치내용

□  2010년

시정․처리요구사항	시정․처리결과 및 향후추진계획
□ 매입한 미분양주택의 환매실적 제고방안을 마련할 것 □ 환매조건부 미분양주택 매입사업 추진에 따른 재무건전성 악화에 대한 개선대책을 마련할 것 □대형우량건설업체 위주의 미분양주택 매입에 대한 개선대책을 마련할 것	□ ‘미환매주택 관리 및 처리에 관한 지침’을 기제정(’10.9월)하여 ◦ 환매기간 만료 예고 통지 등 환매 기간내 정상적인 환매가 이루어지도록 사업장 관리를 강화하여 시행하고 있음 □ 환매기간이 만료된 미 환매주택을 당초매입 신청인에게 공매공고 전에 매각할 경우 ◦ 매각가격 산정기준을 강화(당초 환매가격에 2% 추가)하여 환매기간내 환매촉진이 이루어질 수 있도록 방안을 마련하여 시행(’11.2월) □ 유동성 관리 계획을 기마련(’10.5월)하여 보증손실준비금※ 대비 보유자금 비율에 따라 단계별 대응방안 마련 ◦ 보증손실준비금 대비 보유자금 비율 100% 이하시 : 추가 매입 제한 ※ 보증손실준비금 : 발급된 보증의 보증사고에 따라 예상되는 손실예정금을 미리 부채로 계상 □ 중소업체 우선매입 대상 확대 실시(’10.11월) ◦ 당초 : 시공능력평가순위※ 10위 이내인 사업주체 또는 시공사의 사업장 후순위로 매입 ◦ 변경 : 시공능력평가순위※ 30위 이내인 사업주체 또는 시공사의 사업장 후순위로 매입 ※ 시공능력평가순위 : 건설산업기본법 제23조(시공능력의 평가 및 공시)에 의거 평가․공시되는 시공능력평가순위에 의함 □ 사업주체 또는 시공사의 신용도를 감안하여 일정등급 이상(우수거래업체)인 경우에도 후순위로 매입하는 방안을 마련하여 시행(’11.2월)
□ 건설업체 융자금에 대한 조속한 회수대책을 마련할 것	□ 융자금 상환방안 마련을 위한 실무협의회 구성(’11.6월) ◦ 대한주택건설협회 및 한국주택협회로부터 추천 받은 실무위원로 협의회 구성 □ 향후 실무협의회와 충분한 논의를 통하여 합리적인 방안 마련 예정
□ 민영화에 따른 공적 보증기능 보완방안을 검토할 것	□ 국토부와 지속적 협의를 거쳐 중소건설업체 분양보증 및 임차인 보호를 위한 임대보증금 보증 등에 대한 보완방안 마련 예정
□ 분양보증 사고 발생으로 인한 재무건전성 악화에 대한 개선방안을 마련할 것	□ 보증사고 예방 및 채권회수 활동 강화를 통한 재무건전성 확보 ◦ 보증사고 예방 활동 강화 - 환매조건부미분양주택 매입을 통한 건설사 유동성 지원 (’10년 6,349억원 매입 승인) - 보증심사 및 분양보증사업장 관리 강화 등 ◦ 채권회수 활동 강화 - 환급이행사업장 매각 활성화 추진 (매각 전담조직 운영, 해제 권유보부 매각 등) - ’10년 5,489억원 채권회수
□ 국내 주택사업의 취약한 금융구조를 개선하는 방안을 검토할 것	◦ 우리 회사는 현재 부동산 개발금융과 관련한 상품개발을 위해 외부전문기관을 통한 연구용역을 진행하고 있으며, 그 결과를 바탕으로 지속적으로 시장이 필요로 하는 다양한 신상품 개발을 추진할 계획입니다. - 또한, IFRS 및 정비사업 공공관리제도 도입 등 환경변화에 따라 도시재생사업 분야에 있어서도 정비사업자금대출보증 등의 보증상품을 개발 중에 있습니다.
□ 보증손실 감소를 위한 보증심사 강화 및 리스크관리방안을 마련할 것 □허위계약․이중계약 등 비정상적 분양보증계약에 대한 개선대책을 마련할 것	□ 우리 회사의 주력 보증상품인 분양보증의 경우 사업부지는 부기등기 또는 신탁등기를 하고 있고, 신용도가 낮은 보증신청인에 대하여는 사업성 등을 면밀히 검토하여 분양대금 공동관리 등 관리방안을 강구한 후 보증을 취급하고 있습니다. □ 또한 보증신청사업장의 미래 분양성에 대한 예측력을 높이기 위한 ‘분양율예측기법’을 개선하여 보증심사기법의 전문성을 더욱 강화하였으며, * 분양율예측기법은 향후 결과를 지속적으로 피드백하여 예측의 정확도를 제고할 계획임 □ 거래업체의 부실징후는 수시로 체크하여 신규보증 뿐만 아니라 기존 보증발급된 사업장도 손실을 최소화 할 수 있도록 지속적으로 점검하고 있습니다. □ 향후에도 지속적인 보증심사기법의 연구ㆍ개발 및 교육을 통하여 보증사고를 미연에 방지하기 위해 지속적으로 노력하겠습니다. □ 회사가 보증하는 사업장의 분양계약자에 대하여 보증내용 안내, 허위계약․이중계약 등 비정상적 분양보증계약은 보증대상에서 제외된다는 내용을 충분히 인지할 수 있도록 사전홍보 및 홈페이지 개선 등을 통하여 분양계약자 보호를 강화하기 위한 방안을 검토하여 반영토록 하겠습니다.
□ 재무구조 개선 및 신성장 동력의 발굴을 추진할 것	<조치실적 > □ 우리회사는 경영환경 변화에 대응하고 신 성장 동력 발굴을 위하여 2009년 말부터 신사업 추진 전담조직을(T/F)을 운영하고 있습니다. ◦ IFRS 도입 및 정비사업 공공관리제도 시행 등 도시재생사업 분야의 환경변화에 따라, 지난해 「정비사업자금 융자수탁업무」를 출시하였으며 현재 「정비사업자금대출보증」등의 보증상품을 개발중에 있습니다. ◦ 아울러, 전문기관을 통해 진행중인 신사업 관련 연구용역의 결과를 바탕으로, 지속적으로 시장이 필요로 하는 다양한 신상품 개발을 추진함으로써 신성장 동력을 계속적으로 발굴해 나갈 계획입니다

□

시정․처리요구사항	시정․처리결과 및 향후추진계획
1.환급사업장의 최초공매가 대비 매각가격이 낮으므로, 매각가치 제고방안을 마련할 것	○환급사업장에 대한 최초공매가격 산정기준을 개정 (‘11.07.13) - 하도급채권금액 등을 사업장 가치에서 제외하여 최초 공매가를 현실화 ○매각설명회 개최, 해제권유보부 매각, PF보증 지원 등 매각가치 제고방안 추진
2.신용등급 상위회사의 보증사고 발생 지속되고 있어 신용평가등급 BB+ 이하 사업장 현장점검 강화 및 시공사 부도사업장 입주금 관리를 강화할 것	○BB+이하 사업장 현장점검 강화방안 마련 (’12.02.10) - BB+ 이하사업장 신용등급에 따라 현장점검 주기 등 차별화 ○시공자 부도사업장 관리기준 개정 으로 입주금관리 강화 (’12.03.07) - 입주금에 대한 법적조치 방지를 위하여 기존 계좌폐쇄, 회사 단독명의 계좌개설 등 관리강화
3.허위계약 등 비정상적인 분양보증계약에 대한 대책을 마련할 것	○ 외부용역을 통해 분양보증이행의 기준을 세부 검토하여 분양계약자 보호방안 마련 - 분양보증이행 제도개선사업 용역계약 체결(‘12. 3. 23) ㆍ 법무법인(유) 에이펙스 ㆍ 금액 : 팔천이백오십만원 ㆍ 계약기간 : 2012. 3. 23 ∼ 6. 21 - 분양계약자 보호방안 마련을 위한 외부용역 수행 완료 (6월말) - 용역결과에 따라 관련 제규정 등 제개정 예정
4.환매조건부 미분양주택 매입사업 추진에 있어 우량업체보다는 중소업체에 대해 적극적으로 지원할 수 있는 방안을 수립하여 시행할 것	○매입사업의 취지에 부합하도록 일시적 유동성 위기를 겪고 있는 주택건설업체에 대한 지원을 강화하기 위하여 중소업체 우선매입 방안 마련 (‘11.2.24 미분양주택일시매입세칙 개정) -시공능력평가순위 30위 이내인 사업주체 및 시공사의 사업장과 우수거래고객 HM등급 이상인 사업주체 및 시공사의 사업장은 본심사 대상 선정시 후순위로 함
5.지급보증서 관리 철저 및 하자여부 수시확인을 위해 관련제도를 개선할 것	○지급보증서 관리에 관한 제도 개선(‘11.11.02) - 전산시스템 기일관리 팝업창 신설 - 보험기간 연장, 담보물교체 등 지침 마련 - 담보물의 유지·관리조항을 포함하는 담보물 관리지침 개정
6.임대보증금보증 세부내역 조회 관련 업체담당자가 아닌 직원도 개인정보조회 가능 등 개인정보보호 부실하므로, 로그기록 관리 등 개인정보관리 대책을 마련하여 시행할 것	< 조치실적 > ○개인정보보호를 위한 조치(‘11.10.13) - 개인정보 관련자료는 해당지점 담당팀만 조회 가능하도록 조치 - 권한이 부여된 본점부서 조회시 주민등록번호 일부 숨김 기능 추가 - 전산시스템 로그 기록 관리 중 < 향후 추진계획 > ○추가 개인정보보호 방안 마련(‘12년내)
7.보증관리세칙을 엄격히 준수하여 사전에 편법분양여부 등을 확인하여 부정당 계약자를 파악할 수 있도록 관련 제도 및 업무처리절차를 개선할 것	< 조치실적 > ○비정상계약 방지를 위한 홍보(‘11.12월) - 보증이행 제외대상 홈페이지 공지(‘11.11.14~) - 네이버, 한국경제신문 등 인터넷 온라인(배너 광고) 홍보(‘11.12.01~23) < 향후 추진계획 > ○신문광고 등 추가 홍보(’12년내) ○편법분양 등 비정상계약 방지를 위한 사전심사 등 연구용역 실시(‘12년 상반기) - 용역결과에 따라 조치예정
8.주택분양보증사고 미회수금액의 회수를 위한 방안을 강구할 것	< 조치실적 > ○매년 ‘채권회수특별추진계획’을 수립하여 회수 추진(‘12.02.28.) - 내부조직 뿐만 아니라, 외부기관에도 채권추심을 위임하는 등 다각적인 채권회수 추진
9.최근 3년간 사고율이 급증하는 추세이므로 중소기업을 지원하면서도 사고에 따른 보증손실을 줄일 수 있는 내부평가시스템 활용방안을 마련할 것	< 조치실적 > ○보증심사 기법 개선에 따른 보증손실 리스크 사전관리 강화(‘11.10.25) - 보증리스크 사전관리를 위한 세대수, 지역, 신용등급 등 평가항목 유의성 및 상관관계 분석을 통한 보증심사 기법 개선 - 평가기준표 개선, 시뮬레이션을 통한 적절한 초기분양율 산정 및 신뢰성 있는 분양보증수수료 산출 ○고객 상시모니터링시스템 개선(‘11.08.04) - 상시모니터링시스템 적합성 검증을 통한 신뢰성 있는 리스크 관리시스템 개선
10.보증관리세칙 엄격히 준수하고 편법분양 확인방안 마련할 것	< 조치실적 > ○비정상계약 방지를 위한 홍보(‘11.12월) - 보증이행 제외대상 홈페이지 공지(‘11.11.14~) - 네이버, 한국경제신문 등 인터넷 온라인(배너 광고) 홍보(‘11.12.01~23) ○편법분양 등 비정상계약 방지를 위한 사전심사 등 연구용역 실시(‘12.6월) < 향후 추진계획 > ○신문광고 등 추가 홍보(’12년내) - 주택공급에 관한 규칙 입법예고안 (안 제27조 제8항 신설) 개정시 적극 홍보예정 : 분양계약자 공급 계약에 대한 보증내용 확인서 징구 - 용역결과에 따라 규정 등 제·개정 예정

2011년도

[확인국감2] 감사원 감사 이후 조치결과

1) 감사원 감사 처리전말

처분

종류

건   명

처  분  요  구  사  항

처     리     전     말

완결

여부

판정

법원경매배당금 신청 등 채권회수 업무 부당 처리

□ 법원경매 배당금 신청 등  채권회수업무를 소홀히 한 관련자는 손실금액  55,005,291원 중  1/2인 27,502,645원에 대하여 각각 13,751,322원을 변상하여야 함

◯ 관련자 변상 완료(2011.4.6)

완결

문책

요구

분양보증 사고사업장 채권회수업무 부당처리

□ 분양보증 사고사업장의 채권회수 업무를 소홀히 한 관련자에 대하여 회사「징계규정」제5조1항에 따라 징계처분 하시기 바람

◯ 관련자에게 「징계규정」 에 따라 견책 처분

(인사위원회 의결일 2011.1.21)

완결

부가세 환급금 회수업무 처리 태만

□ 환급이행사업장의 부가세환급금 회수업무를 소홀히 한 관련자에 대하여 회사「징계규정」제5조1항에 따라 징계처분 하시기 바람

◯ 관련자에게 「징계규정」에 따라  계고 처분

(인사위원회 의결일 2011.1.17)

완결

주의

요구

보증사고사업장 부가가치세 환급금 회수업무 불철저

□ 보증사고사업장의 부가세환급금 회수업무를 철저히 하고 관련자에게 주의를 촉구하기 바람

◯ 관련자 주의조치(2011.1.5)

◯ 재산조사 및 채권보전업무처리지침 개정(2010.7.27)

- 보증사고 발생시 부가세환급금에 대하여 법적 조치하여 회수하도록 개선

완결

통보

환매조건부 미분양주택 매입을 위한 심사기준 불합리

□ 유동성 위기를 겪고 있는 업체가 미분양매입사업 대상에 우선 선정될 수 있도록 매입심사기준을 보완하는 방안을 마련하기 바람

◯ 미분양주택매입규정시행세칙 개정(2011.2.25)

- 본심사 대상 선정시, 시공순위ㆍ우수거래고객 등급이 일정기준 이상인 경우 후순위로 매입

ㆍ시공능력평가순위 30위 이내

ㆍ우수거래고객 HM등급 이상

완결

통보

사고발생이 우려되는 관리사업장의 입주금 연계․관리기준 미비

□ 분양보증거래약정이 개별사업장 단위로 체결된다는 사유로 분양보증사고가 발생한후 다른 사업장을 시행 또는 시공하는 동일업체나 계열사 등의 입주금을 연계․관리할 수 있는 기준이 마련되어 있지 않으므로 이에 대하여 입주금 연계·관리하는 방안을 마련하기 바람

◯보증관리세칙 개정(2010.09.30)

- 시공자의 부도ㆍ파산,보증사고 등 발생 시, 시공자가 시행ㆍ시공중인 모든 사업장에 대한      현장 점검 강화 및 입주금 관리를 하도록 조치함

완결

통보

주택건설업체 융자금 회수업무 등 부적정

□ 대한주택보증주식회사로의 회사전환시 회사전환을 위한 합의서 약정에 따라 주택건설업체의 융자금 회수방안을 마련하기 바람

◯ 진행경과

- 융자금 처리방안 연구용역 결과 검토(~ 11.3월)

- 융자금 처리 시나리오별 장․단점 보고(‘11.4.15)

- 융자금 상환방안 마련을 위한 협의회 구성(11.5.26)

- 융자금 상환방안 마련을 위한 실무자 회의 개최

(‘11.6월,‘11.9월, ‘12.1월)

◯ 향후계획

- 순재산액 증가분 무상교부 용역 결과에 따라 상환방안 마련(상반기)

이행중

주의

요구

소유권보존등기 말소소송 수행 불철저

□ 성강공영(주)가 제기한 소유권보존등기 말소청구소송과 관련하여 조정기일에 참석하지 않는 등  소송수행을 소홀히 하여 정당한 부동산 소유권 및 이자수취권의 포기 등으로 회사에 손실발생 가능성을 야기한 관련자에 대하여  주의 촉구하고 향후 소송업무 수행을 철저히 하기 바람

◯ 관련자 주의조치 (2011.1.5)

◯ 소송수행 관련 업무지시 (채권관리팀-501, 2011.3.9.)

완결

주의

요구

담보물로 취득한 지급보증서 관리 불철저

□ 담보로 취득한 지급보증서에 대하여 만기일 이전에 기일연장을 하지 않아 보증기간 만료일 이후 보증사고 발생시 보증손실이 우려되므로 지급보증서의 보증기간 만료여부를 수시로 확인하여 연장조치함으로써 보증사고 발생시 손해 발생하는 일이 없도록 관련업무를 철저히 하기 바람

◯ 전산시스템에 지급보증서 기일관리 팝업창 신설

◯ 지급보증서를 철저히 관리하도록 영업점에 지시 문서 시달〔(영업관리팀-1506(2010.07.13.)〕

완결

주의

요구

환매조건부 미분양주택 대출확약서 징구조건 매입승인 부적정

□ 환매조건부 미분양주택 매입심사시 필요한 대출확약서 등을 사후에 제출하는 조건으로 매입승인을 함으로써 차순위 사업장이 본심사 대상에서 제외되었으므로 향후에는 매입심사시 대출확약서 등을 사후에 제출하는 조건으로 승인하는 일이 없도록 업무를 철저히 하기 바람

◯ 내부방침마련

〔(영업관리팀-341(2011.3.2)〕

- 앞으로 대출확약서 등을 사후에 제출하는 조건부승인을

하지 않음

완결

주의

요구

승계시공 수의계약 기준 개정·운용 부적정

□「보증채무이행규정」과  「보증채무이행세칙」의 내용이 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」등 상위규정을 위배하여 수의계약 기준을 운용함으로써 다수업체가 입찰에 참여할 수 있는 기회를 박탈하였으로 상위규정에 맞게 회사규정을 개정하고 관련업무를 철저히 하기 바람

◯ 보증채무이행규정 및 세칙 개정(2011.6.21.)

완결

주의

요구

학술연구용역 계약관련기준 운용 부적정

□「계약규정」과 「연구용역 업무처리기준」을 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」등에 맞게 개정하고, 앞으로 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」 등 상위 법령에 위배되게 「계약규정」과 「연구용역 업무처리기준」을 개정․운용하여 입찰참여 기회를 제한하는 일이 없도록 하기 바람

◯ 계약규정 전문개정 (2010.12.31)

-「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」에 맞게   개정

ㆍ학술연구용역 계약시 일반경쟁 입찰을 원칙으로 함

ㆍ 협상에 의한 계약 등을 반영함

◯ 연구용역 업무처리기준 폐지

완결

통보

법인세 중간예납 관련 대손상각업무 처리 부적정

□ 법인세 중간예납세액 납부로 인한 기회비용이 발생하지 않도록 중간예납기간 동안 대손상각 할 수 있는 방안을 마련하기 바람

◯ 채권상각업무 처리지침 개정(2011.12.09)

- 주요내용

구 분	개 정
상각신청시기 (관리센터→본점)	상반기 : 2월말 하반기 : 8월말
상각기표시기	상반기에 승인된 상각채권 : 6월말 하반기에 승인된 상각채권 : 12월말

완결

통보

주택분양할증보증료 정산방안 미비

□ 보증료 산정기간 내에 신탁등기를 이전받는 등 부지미신탁에 따른 보증위험이 소멸한 경우 할증보증료를 반환할 수 있도록 보증규정을 보완하는 방안을 마련  하기 바람

◯ 보증규정시행세칙 개정 (2011.3.28)

- 보증기간 내 신탁등기가 경료된 경우 잔여

보증기간에 해당하는 할증보증료는 정산․환불

완결

[집중국감3] 대한주택보증 지급여력비율 기준 마련 필요

대한주택보증 부채 2012년 6월 기준 1조원에 달해, 그중 보증부채가 8,600억원

책임준비금이 향후 7,679억원(12년)에서 5,976억원(16년)으로 감소추세

현금대위변제액이 2011년 1000억, 이에 비해 보증료는 63억원에 불과

주택건설시장 불경기로 건설사업장의 부도 가능성↑, 대비책 마련 시급

□질의1. 부채의 절반 이상을 차지하는 보험부채 (보증부채) 는 주택건설시장의 정황으로 인해 따르는 변수가 많음. 주택시장 악화로 책임준비금이 줄어든다고 하지만, 오히려 건설시장의 악화로 인한 보증이행에 대한 책임이 증가할 것으로 판단됨. 특히 최근 5년간 하자보수보증과 관련된 피고 소송(전체 296건 중 163건)이 많고, 최근 현금변제액이 많음에도 불구하고 보증료를 2010년 93억에서 2011년 63억으로 대폭 감소시킴. 또한, 책임준비금의 지급여력비율과 관련된 사내 지정된 특별한 기준이 없음. 타 보험사의 경우 '순자산(자산－부채＋내부유보자산)을 책임준비금으로 나눈 것'을 지급여력비율로 두고 그 비율 정도에 따라 보험회사의 경영상태를 파악함. 하지만 대한주택보증은 지급여력비율에 대한 기준이 없음.

이에 대한주택보증은 하자보수보증과 관련된 보증료와 책임준비금에 따른 지급여력비율 대해 재검토할 필요가 있다고 생각되는데, 대한주택보증의  입장은 어떠한가?

□ 현 황

<용어설명>

*책임준비금 :보험사업자(보험회사)가 장래의 보험금지급 청구, 해약금 등 계약상 책임이행을 위하여 회사내부에 적립하는 금액. 보험회사에 특유한 법정(法定) 의무적립금의 하나임. 책임준비금은 고객이 낸 수입보험료에서 적립하는데, 보험사업자는 이 돈을 항상 가지고 있어야 하며, 그 준비 정도를 지급여력비율이라고 함. 생명보험사의 경우 책임준비금을 100% 갖추고 있으면 지급여력비율을 맞췄다고 하고 자산 운용 등을 통해 결손이 생겨 지급보험금 총액을 맞추지 못하면 지급여력비율이 마이너스 상태라고 봄. 미달비율이 20%를 넘어선 보험사는 부실보험사로 퇴출대상이 됨.

1. 부채현황

(단위:억원)

구분	2008.12	2009.12	2010.12	2011.12	2012.6
부채총계	14,210	21,786	12,235	11,371	9,996
-보증부채	9,007	17,617	8,928	8,375	8,615
-이자부담 차입금	5	-	1,778	-	-
-그밖의 부채	5,198	4,169	1,529	2,996	1,381

* 보증부채 : 보증사고에 대비한 추정손실액

* 이자부담 차입금 : 보증사고 사업장에서 인수한 국민주택기금(2008년)

정부 정책 지원(미분양주택매입사업) 확대를 위한 금융기                   관 차입금(2010년)

* 2010년 재무제표부터 국제회계기준(IFRS)에 따라 작성

2. 각 연도별, 보증별 보증료 대비 책임준비금 현황

(단위:억원)

구 분	2010		2011
	보증료	책임준비금	보증료	책임준비금
분양보증	1,027	5,557	1,788	4,660
하자보수보증	93	2,552	63	2,754
PF보증	115	623	280	761
기타보증	92	196	99	201
계	1,326	8,928	2,230	8,375

* 보증료는 연간보증료이며, 책임준비금은 회계연도말 누적금액임

3. 최근 3년간(’10~’12.6월) 하자보수보증 대위변제 및 보증료 현황

(’12. 6월말 기준, 단위 : 억원)

구 분	’10	’11	’12.6월
하자보증 대위변제액	720	1,000	382
하자보증 보증료	93	63	37

4. 지난 5년간(’08～’12.06) 연도별 책임준비금 보유 현황

(단위:억원)

구분	2008년	2009년	2010년	2011년	2012.06
보증손실충당부채	9,007	17,617	-	-	-
책임준비금	-	-	8,928	8,375	8,615

* 국제회계기준 도입에 따른 회계변경으로 2010년부터 보증부채로서 보증손실충당부채를 대체하여 책임준비금 설정

5. 향후 책임준비금에 대한 전망 및 대비책

(단위:억원)

구분	2012년	2013년	2014년	2015년	2016년
책임준비금	7,679	6,718	6,119	6,031	5,976

○ 주택수요의 점진적인 감소 및 주택경기 침체 완화에 따라 책임준비금 설정액이 점차 감소할 것으로 전망됨

○ 주택 경기의 불확실성을 감안하여 보증이행에 차질이 없도록 자기자본을 충실히 유지

* 2011년말 기준 자기자본비율(자본총계/자산총계) 약 80%

6. 지급여력비율

○ 2011년 말 현재 2조5,802억원[=1조7,427억원(이익잉여금) +8,375억원(책임준비금)]의 지급여력을 가지고 있음

□ 문 제 점

○ 책임준비금이 향후 7,679억원에서 5,976억원으로 감소추세인데, 주택건설시장 불경기로 인한 기존 건설사업장의 부도 가능성이 크기 때문에 이에 대한 대비책 마련 시급

- 현재 납입자본금은 3조2천억원, 대위변제액은 2조 3천억인데 그 중 1조 2천억만 회수되었고, 1조 1천억의 미회수

○ 또한, 하자보증의 경우 현금대위변제액이 2011년 1000억에 달했음에도 불구하고 보증료는 2010년 93억원에서 2011년 63억원으로 대폭 감소시킴. 특히 하자보수와 관련된 대한주택보증 피고소송이 전체 296건 중 163건이나 됨

○ 지급여력비율은 보험금을 제때에 지급할 수 있는가를 나타내는 것으로 보험회사의 경영상태를 파악할 수 있는 중요한 잣대가 되지만, 대한주택보증은 현재 준비금에 대한 수치만 있고, 책임준비금에 대한 지급여력비율은 “보증별 상황에 따라 다르다”라고만 말할 뿐 정확한 기준이 없는 실정임.

□ 대  책

○ 일반 생명 보험사들은 책임준비금의 지급여력비율이라는 제도를 갖추고  '순자산(자산－부채＋내부유보자산)을 책임준비금으로 나눈 것'으로 함.

- 이와 같이 명확한 기준을 설정해놓음. 지급여력비율에 대한 정확한 기준 마련이 필요

[집중국감 4] 분양보증사고 미회수 금액

최근 5년간 보증사고 133건, 대위변제액 2조3천억원 중 회수는 1조2천억원에 불과

대한주택보증은 환급사업장 통해 약 7천여억원을 회수 계획,

미회수액을 최대 4,000억원대까지 감축 가능 주장

BUT, 2012년 9월 기준 3500억원 매각금 중 870억원만 납부, 재권축 사업장 미회수 금액 215억원 육방→복잡한 권리관계 얽힌 사업장에 신규사업자 유인 곤란

분양보증사고로 인해 발생된 미회수 금액에 대한 대책마련이 시급

□질의2. 최근 5년간 보증사고 건수는 133건에 이르며, 2012년 6월 기준으로 전체 2조3천2백억원의 대위변제액 중 1조2천억원 정도만 회수됐고, 나머지 1조1천억원은 미회수액으로 남아있음. 이에 대해 대한주택보증은 환급사업장을 통해 약 7천여억원을 회수할 계획이며, 미회수액을 최대 4,000억원대 까지로 줄일 수 있다고 주장함. 하지만, 9월 26일 기준 총 3500억의 매각금액 중 870억원만 납부되었고, 미회수 금액은 2700억원이나 됨. 따라서 향후 잔대금 회수가 가능한지 의문이 듦. 또한 재건축 사업장에 대한 미회수 금액만 2백15억원에 육박함. 이에 대한 해결책으로 신규사업자 선정을 통해 채권회수를 진행한다고 하는데, 부동산 시장 침체 속에 복잡한 권리관계가 얽혀있는 재건축 사업장에 신규사업자들을 끌어들이기는 쉽지 않을 것임.    대한주택보증은 이러한 분양보증사고로 인해 발생된 미회수 금액에 대한 대책마련이 시급한 것으로 판단되는데, 이에 대한 대책은 무엇인가?

□ 현  황

1. 분양보증사고와 관련한 미회수금액

○ 대한주택보증은 우리나라의 유일한 주택보증 기관으로서 모든 건설사의 주택분양에 대한 보증을 책임을 부담

○ 이는 주택건설사들이 先 분양으로 인하여 발생되는 분양사고로부터 주택분양 계약자인 입주자를 보호하고 주택건설사업자의 원활한 주택공급을 지원하기 위해서임

2. 최근 5년 간 분양보증 사고 건수 및 미회수 금액 현황

(단위: 백만 원)

구분	2008	2009	2010	2011	2012.6월
보증사고 건수	54	42	24	5	8
대위변제 (a,연도별누적)	356,876	1,363,761	2,256,420	2,320,494	2,327,137
회수 (b,연도별누적)	168,259	40,582	690,258	1,000,242	1,208,740
미회수금액(a-b)	188,617	1,323,179	1,566,162	1,320,252	1,118,397
* 회수금액에는 과태료 3,395억원이 포함되어 있음

○ 2012.6.말 현재 분양보증사고사업장 관련 채권 미회수액은 1조 1,184억원임

- 향후 회사의 최대 채권회수 자원인 환급사업장을 통해 약 7천여억원을 회수할 경우 미회수액은 약 4,184억원일 것으로 예상

※ 매각 완료사업장의 잔대금 약 2900억원, 매각예정인 사업장 약 2,000억원, 재건축사업장 약 380억원, 매각제한사업장 회수예상금액 : 1,800억원 등

3) 미회수 금액의 회수 대책방안

◯ 매각 완료 사업장의 미수금

			(2012-09-26 기준, 단위: 억원)
순번	업체명	사업장	총세대수	매각금액	기회수	미수금	비고
1	㈜신도종합건설	포항 득량동	363	167	17	150	미수금 납부 기일 미도래
2	유창도시개발㈜	울산 범서읍	1,093	1324	132	1192
3	㈜연수개발	서울 상봉동	264	1035	621	414
4	㈜해오름건설	울산 삼산동	188	583	58	524
5	㈜동국건설	광주 연제동	375	236	23	212
6	㈜유영	안양 비산동	177	179	18	161
합계				3,524	869	2,653

◯ 재건축 사업장 현황

2012-09-26기준, 단위: 백만원
사업장		여수 국동 주공1단지 재건축사업장	부산 서구 토성동1가 25-1번지	대구 대봉동 태왕아너스	군산 나운동 재건축사업장	전주시 삼천동	총합
총세대수	일반 분양분	201	201	246	105	119	872
	조합분	807	105	57	332	411	1,712
	계	1,008	306	303	437	530	2,584
공정률		65%	2%	5%	44%	8%	-
회수 대상 금액	약정금	13,932	2,328	179	6,128	2,850	25,417
	2011년 이전 기회수	-	-	-	3,707	-	3,707
	2012년 기회수	199	-	-	-	-	199
	회수액 합계	199		-	3,707	-	3,906
	회수예정	13,733	2,328	179	2,451	2,850	21,511
향후조치계획		신규시공자 선정후 채권회수 진행예정	신규시공자 선정후 채권회수 진행예정	신규시공자 선정후 채권회수 진행예정	지속적인 채무상환 독촉 및 법적 조치수단 강구계획	신규시공자 선정후 채권회수 진행예정

◯ 매각제한 사업장 현황

업체명	(주)대림산업	우민종합건설(주)
사업장	강원도 주문진 신태양 1,2단지	아산 용화동
매각불가 사유	미완성건물에 대한 사해행위 소송, 소유권이전소송이 진행중으로 현재 공매불가	미완성건축물에 처분제한물권 존재
향후조치 계획	사업장관련 소송 종료후 공매절차 진행예정	사업장처분제한을 해소하기 위해 타채권자의 미완성건축물에 대한 가압류(근저당 등)에 대하여 이의신청 중에 있으며, 권리관계 정리 후 매각 예정

※ 매각제한 사업장 : 건물이나  토지에 대한 타채권자의 가압류나 가처분 등이 있어 매각이 불가능한 사업장. 소송 등을 통하여 권리관계 정리 후 매각 예정.

(단위 : 백만원)

○ 미회수 금액은 1조 1,184억으로 ‘09년 갑자기 불어난 액수에 비하면 4년 간 미미한 감소를 보이고 있음.

□ 문 제 점

○ 약 2조원의 매각 완료 사업장의 잔대금은 현재 납기미도래 상태이나 총 회수금액 3500억 중 870억원만 회수됨. (주) 유영의 신용등급이 CCC- 이며, 채무불이행 상태인 등을 미루어 봤을 때. 도래 후에도 회수 가능 할지는 불분명함.

○ 재건축 사업장 해결에 대한 불투명성 등으로 기존 업체 또한 해결하지 못해 부도난 실정에서 신규사업자들이 들어와 회복을 시키기는 쉽지 않음.

- 또한 부동산 시장 침체를 감안했을 때 선뜻 나서서 ‘뒷수습’을 하려는 시공사들이 있는지에 대한 여부도 불투명함.

○ 매각제한 사업장을 소송 등을 통하여 권리관계를 정리 후 매각 한다고 했지만, 여러 채권이 뒤섞인 복잡한 권리관계를 깨끗하게 정리할 수 있을지, 장기간 진행될 권리관계 소송에서 대한주택보증이 100% 승소를 장담할 수 있을지에 대한 의문

- 긍정적 가능성만 두고 판단할 것이 아니라, 16,749백만원을 회수 불가능시 어떤 대책과 계획이 있는지 확인이 필요.

[집중국감5] PF보증확대 사업 진단

PF보증 시행이후, 수도권에만 집중, 승인액만 3조 8천억

→ 경북 외 10개 도시 합친 금액 1조5천억원보다 2배 이상 많아

최근 3년간 상위 50대 건설사에 대해 부채비율이 700%를 넘는 건설사는 물론, 자본잠식 상태의 건설사까지 PF보증을 서준 것으로 나타남

건설사가 파산할 경우, 그 하위 건설사들에게도 미치는 영향커 대책마련 시급

□질의3. PF보증 시행 이후, PF보증의 지역별 사업의 빈익빈 부익부 현상이 발생함. 최근 3년간 수도권 지역 PF보증의 승인액만 3조8천억원임. 이는 경북 외 10개 도시를 합친 금액(1조5천억원)보다 더 큼. 수도권 지역 PF사업에 집중되어 있는 것을 수도권 이외의 지역에 대한 PF보증 분산 방안이 필요할 것으로 보이는데, 대한주택보증의 입장은?

□질의4. PF보증 확대로 인하여 최근 3년간 상위 50대 건설사에 대해 대한주택보증은 부채비율이 700%를 넘는 건설사는 물론, 자본잠식 상태의 건설사까지 PF보증을 서준 것으로 나타남. 건설경기 악화로 인해 건설사 연쇄부도설이 나도는 이 시점에서, 대한주택보증은 PF보증 확대정책을 계속적으로 추진할 것인가? 상위 50대 건설사도 이정도인데,  PF보증 전체를 판단할 경우, 책임과 부담은 더 커질 우려가 있음. 건설업계의 특징상, 대기업 및 중견건설사가 파산할 경우, 그 아래에 있는 다른 건설사들에게도 미치는 영향이 큰 점을 감안할 때, 과연 대한주택보증의 PF보증확대사업은 큰 문제를 야기할 것으로 보여짐. 이에 대한 대한주택보증은 어떤 대책을 마련하고 있나?

※ PF보증을 운영하는 목적

주택건설업체에 대하여 원활한 주택건설자금 조달을 지원함으로써 정부의「주택시장 정상화 및 서민주거안정 지원방안」에 일조

□ 현  황

1. PF보증의 신청대상 및 조건

○ 보증대상

- 주택건설사업계획승인(건축허가 포함)을 취득한 경우로서 주택분양보증(주상복합주택분양보증 포함)의 대상이 되는 주택사업

- 다만, 사업부지가 ‘택지개발촉진법’ 및 ‘보금자리주택건설등을 위한 특별법’에 의한 공공택지개발지구인 경우에는 주택건설사업계획승인 이전에 보증서 발급 가능

- 보증신청인이 회사의 환급이행사업장 매매계약을 체결한 경우로서 주택분양보증의 대상이 되는 주택사업

※ 보증대상인 주택사업금융의 용도는 사업부지 매입비와 초기사업비, 건축비로 함

○ 보증한도

신용등급	시공능력평가순위	보증한도	비고
AAA	10위 이내	5천억원
AAA	50위 이내	3천억원
A-	100위 이내	2천억원
BBB+	200위 이내	1천 5백억원
BBB-	300위 이내	1천억원
BBB-	400위 이내	5백억원	최근3년간 주택건설실적이 500세대 이상

○ 필수요건

- 주택건설사업계획승인(건축허가 포함)을 득한 경우로서 주택분양보증(주상복합주택분양보증 포함)의 대상이 되는 주택사업의 경우

□ 보증신청인은 자기의 부담으로 사업부지 매입비의 10%와 총사업비의 2% 중 큰 금액 이상을 당해 단위사업에 선투입하여야 함

□ 사업장 건축연면적이 2만 제곱미터 이상이어야 함

- 시공자는 다음의 요건을 구비한 자로서 책임준공의무를 부담하여야 함(공통사항)

□ 대한주택보증 신용평가등급이 BBB-등급 이상인 자

□ 시공능력평가순위(토건분야 평가순위)가 400위 이내 또는 주택건설실적 500세대 이상업체

2. 최근 3년간 PF보증 현황

[단위: 백만원]

3. PF보증을 받은 건설회사의 신용등급 및 시공능력평가 순위

					(2012. 8. 31현재, 단위: 백만원)
승인 연도	순번	시행사	시공사	사업장 소재지	승인액	업체구분 (시공사 기준)	신용 등급 (시공사기준)	시공 순위
2010	16	에이치알원	벽산건설	수원입북동	89,000	대기업	BBB+	26위
	17	화성산업	화성산업	김포한강신도시	45,000	대기업	A-	45위
	18	삼구건설	삼구건설	포항 양덕	30,000	중소기업	BBB+	319위
	19	해냄주택	대림산업	경기 광주 역동	190,000	대기업	AAA	5위
	20	웨슨산업	대우건설	경기 성남 분당	55,000	대기업	AAA	4위
	21	송도주택PFV	포스코건설	인천 송도	200,000	대기업	AAA	6위
	계	-	-	-	609,000	-	-	-
2011	22	울트라건설	울트라건설	서울 서초지구	192,000	대기업	BBB+	55위
	23	시에이토건	벽산 엔지니어링	전주 과학 산업단지	12,000	중소기업	A-	221위
	24	세진디엔씨	신일건업	수원 곡반정동	10,900	중소기업	BBB+	92위
	25	디자인시티	쌍용건설	부산 광안동	90,000	대기업	A-	15위
	26	성재건설	극동건설	대구 남산	70,000	대기업	BBB+	32위
	27	호양건설	양우건설	양산 물금	25,000	중소기업	A-	74위
	28	일신건영	일신건영	창원 북면 감계지구	40,000	중소기업	A-	81위
	29	금성백조 주택	금성백조 주택	대전 도안	80,000	중소기업	BBB+	125위
	30	파크플러스	화성산업	대구 범어동	50,000	대기업	A+	45위
	31	에이치디 산업개발	동아건설 산업	경기도 동두천	30,000	중소기업	AAA	55위
	32	서령개발	우미건설	전북 혁신도시	20,000	대기업	A+	56위
	33	극동건설	극동건설	충남 세종시	39,000	대기업	BBB+	37위
	34	한신공영	한신공영	충남 세종시	33,000	대기업	A+	24위
	35	골드엠플러스	한양	수원 망포	51,400	대기업	A+	31위
	36	신영대농개발	두산건설	청주 복대동	130,000	대기업	AAA	10위
	37	디아타	한신공영	서울 중랑 상봉	93,300	대기업	A+	24위
	38	금강비스타	금강주택	경기 의정부 민락	60,000	중소기업	BBB+	113위
	계	-	-	-	1,026,600	-	-	-
2012	39	반도건설	반도건설	양산 물금지구	65,000	대기업	BBB+	63위
	40	극동건설	극동건설	충남 세종시	14,000	대기업	BBB+	37위
	41	극동건설	극동건설	충남 세종시	14,000	대기업	BBB+	37위
	42	우미산업개발	우미건설외1	경북 구미 옥계	28,000	대기업	BBB+	56위
	43	HB디앤씨	쌍용건설	울산 화봉동	35,000	대기업	A-	15위
	44	남양산업개발	한신공영	울산 무거동	25,000	대기업	A+	24위
	45	흥한주택종합건설	흥한건설	경남 진주	80,000	중소기업	BBB+	159위
	46	가경개발리츠	서희건설	경기도 광주 쌍령동	16,500	대기업	A-	35위
	47	다림씨앤씨	우남건설	경기 화성 동탄	135,000	중소기업	A-	65위
	48	동참	선원건설	경북 영천	15,000	중소기업	A-	105위
	49	일신건영	일신건영	경남 창원	23,000	중소기업	A-	81위
	50	도브르하우징	서희건설	경기도 양주 덕정	12,690	대기업	A-	35위
	51	도브르하우징	서희건설	경기도 양주 덕정	47,310	대기업	A-	35위
	52	대원	대원	경기 화성 동탄	57,000	대기업	A-	96위
	53	자영	대원	경기 화성 동탄	103,000	대기업	A-	96위
	54	유승종합건설	유승종합건설	경기도 남양주	22,000	중소기업	BBB+	208위
	55	유승종합건설	유승종합건설	세종 신도시	28,000	중소기업	BBB+	208위
	56	모아주택산업	혜림건설	세종 신도시	12,500	중소기업	BBB+	-
	57	모아주택산업	혜림건설	세종 신도시	13,000	중소기업	BBB+	-
	58	우미건설	우미건설	원주 무실지구	30,000	대기업	BBB+	56위
	59	화인어드밴타스PFV	동부건설	인천계양 동부센트레빌	55,000	대기업	A+	18위
	60	화인어드밴타스PFV	동부건설	인천 계양	42,000	대기업	A+	18위
	61	화인어드밴타스PFV	동부건설	인천 계양	78,000	대기업	A+	18위
	62	인베이스디앤시	한신공영	부산 강서 명지	50,000	대기업	A+	24위
	계	-	-	-	1,001,000	-	-	-
합 계					3,235,600	-	-	-

※ PF보증 취급시 시행사 신용등급은 심사기준이 아니므로, 시행사 신용등급 자료는 관리하지 않음

※ 상기 표 업체구분란의 대기업은 한국주택협회 소속, 중소기업은 대한주택건설협회 소속 업체를 의미함

4. 50대 건설사의 PF 보증 현황

(단위: 억원)
순위	년도	상호	부채비율	건수	보증금액	보증금액비율
3	2010 (3건)	(주)대우건설	183.4%	1	550	2.36%
6		대림산업(주)	119.1%	6	1,800	7.72%
28		벽산건설(주)	-211.9%	1	450	1.93%
5	2011 (6건)	(주)포스코건설	220.9%	2	2,000	8.58%
38		극동건설(주)	376.2%	1	700	3.00%
44		동아건설산업(주)	53.5%	1	300	1.29%
47		우미건설(주)		2	480	2.06%
50		울트라건설(주)	761.3%	1	1,920	8.24%
13		쌍용건설(주)	692.3%	1	900	5.36%
	2012 (6건)			1	350
12		두산건설(주)	315.8%	1	1,300	5.58%
23		동부건설(주)	547.3%	3	1,400	6.01%
25		한신공영(주)	233.6%	2	750	3.22%
27		(주)한양	213.8%	1	514	2.21%
30		(주)서희건설	195.5%	3	765	3.28%
합계	2010~ 2012			24	13,414	57.56%

□ 문 제 점

1. 2010년 수도권의 PF보증은 총 7건, 수도권 이외 지역은 1건에 불과

○ 2012년 현재 지역별 PF보증 지역이 다양화 되었지만, 타지역보다  수도권 지역이 여전히 높은 상태임.

○ 수도권에 편중된 PF보증 사업, 건설지역간 빈익빈 부익부 현상을 초래

2. 최근 3년간 수도권 지역 PF 보증의 승인액만 3조8,871억원임.

○ 이는 경북 외 10개 도시를 합친액 보다 더 큼. 수도권 과포화현상 및 완화정책이 진행되고 있는 시점에서 대한주택보증은 PF사업 매출 올리기에 혈안이 되어 있는 듯함.

3. 부채비율 높은 건설사 및 자본잠식 건설사에 대해서도 보증실시

○ 최근 3년간 상위 50대 건설사를 대상으로 PF보증을 실시한 결과, 2010년은 3건, 2011년과 2012년은 각각 6건씩으로, 2010년에 비해 두배정도 증가함.

○ 하지만, 부채비율이 700%에 달하는 쌍용건설에게 두 해 연속 PF 보증을 써줬을 뿐만 아니라 부채비율이 마이너스의 자본잠식 상태의 건설사인 벽산건설에게도 PF보증을 써주는 등 건설사 파산시 떠 앉게 될 책임이 큼.

□ 대  책

○ 수도권 지역 보증에 대해서는 절차와 과정을 좀 더 엄격히 할 필요성이 있음. 무조건 다 수용하기 보단 과포화된 건설에 대한 PF보증에 대해서는 대한주택보증도 선별하여 보증액을 승인할 필요가 있다고 판단.

○ 대한주택보증의 양대 목적인 ‘주택분양계약자의 보호’와 ‘주택건설 촉진’에 이제 한 단계 더 나아가서 ‘지역의 주택건설 촉진’과 주택분양계약자의 보호‘로 구체화하고, 공기관임을 잊지 않고 공공정책을 기억하며, PF보증에 대한 세분화된 계획이 필요하다고 사료됨.

○ ‘97년도 IMF의 상황이 벌어져 대한주택보증이 떠맡게 될 책임을 최소화 하기 위해서라도 PF보증 확대 지침 점검하고, 멈추어야 함.

[집중국감6] 하자보증 대위변제금액

전체 560억의 대위변제  중 하자보증이 382억으로 70%를 넘게 차지(‘12년 6월).

보증료 2010년 926억원 → 2011년 631억원으로 오히려 감소

실제 하자보수보다 현금으로 변제받는 사례 증가 → 입주자대표 의도대로 사용처 결정 가능, 브로커 통한 기획소송도 증가

철저한 원인분석 및 하자보수절차과정에 대한 재검토 필요

□질의5. 2012년 6월 기준으로 전체 560억의 대위변제 중 분양보증 148억, 하자보증이 382억으로 하자보증이 70%를 넘게 차지하고 있음. 하자보수보증의 대위변제가 꾸준히 증가하는 반면, 보증료 수입은 2010년을 기점으로 하락추세임. 실보수 대신 현금으로 변제받는 경우가 증가하면서, 이에 대한 철저한 원인분석이 필요하고, 또한 하자보수절차과정의 제도에  문제가 있는 것은 아닌지 의문이 듬. 대한주택보증의 대책은 무엇인가?

□ 현  황 - 대한주택보증 제출 자료

1. 최근 5년간(’08~’12.6월) 대위변제 현황

(’12. 6월말 기준, 단위 : 억원)

구 분	’08	‘09	’10	’11	’12.6월
합 계	5,457	10,572	10,356	2,142	561
(전년대비증감)	(169%)	(94%)	(△2%)	(△80%)	-
분양보증	4,803	9,647	9,189	1,055	148
하자보증	420	470	720	1,000	382
조합주택	-	49	285	30	-
기타보증	65	406	162	57	31

○ 설립이후 현재까지 사업주체 혹은 건축주에 대한 보증으로 인한 구상권행사 및 회수율 및 회수금액 등 실태 현황 자료

(기준 : 2012.08.31, 단위 : 억원)

대위변제금액 (a)	채권회수금액(b)			회수율[b/a)
	원금회수	과태료수익	계	원금기준	과태료포함
77,016	23,890	10,788	34,678	31.0%	45.0%

ㅇ 회수율이 낮은 사유는 과거(주식회사 전환전 : ’99.6월 이후 발급 실적 없음) 회사 상품이었던 신용보증 성격인 대출보증으로 기인한 바가 큼

다만, 최근(2007~2012.7월) 회사 분양보증사고 관련 회수율은 약 70~80%정     도 수준임

2. 대위변제 급증 사유 및 문제점, 채권회수 대책

○ ’08년 미국발 서브프라임 모기지론 사태 및 유럽발 금융위기로 기인된 국내 주택경기 침체로 보증사고 증가

○ 분양보증사고시 대부분의 수분양자가 환급이행 선택으로 대한주택보증의 대위변제가 급증하였으나, 11년도 이후 대한주택보증의 대위변제는 급감(’11년도 전년대비 80% 감소 등)

<연도별 환급이행 추이>           (단위 : 억원)

구 분	’08	‘09	’10	’11	’12.6월
환급이행	4,669	9,125	8,788	638	26

○ ’08～’10년 사이 대위변제 급증으로 회사 유동성이 감소하였으나,

○ 조속한 채권회수를 위해 회사는 환급사업장 매각을 위한 환급사업장 매각 전담반 구성 및 지속적인 은닉재산조사, 재산명시 신청 등 적극적 채권회수 추진을 통해

○ 글로벌 금융위기 이전 수준의 현금유동성 확보

<연도별 현금보유 및 채권회수금액>               (단위 : 억원)

구 분	’08	‘09	’10	’11	’12.6월
현금보유액	33,275	22,174	20,860	32,070	32,539
채권회수	1,543	3,563	5,488	5,876	2,973

3. 건축주 부도로 인해 발생한 하자건수

구 분	부도로 인한 하자건수	업체수
2006년 이전	935	296
2006	96	13
2007	232	17
2008	109	21
2009	237	19
2010	203	12
2011	53	5
2012	2	1
계	1,867	384

※ 법정관리 및 이행청구 등 타 사유 제외

4. 최근 5년간(‘08~’12) 하자보수보증 보증료수입과 대위변제액

(단위: 억원)

5. 2011년을 기점으로 실보수보다 현금대위변제 금액이 높은 이유

○ ’08년 이후 하자보수이행 시 실보수보다 현금대위변제가 점차 늘면서 '11년도에는 하자보증이행 실적 1,000억원 중 99.8%가 현금대위변제이며, 올해 역시 9월 현재 까지 98%가 현금대위변제임.

○ 입주자대표회의에서는 신속하게 금액을 수령할 수 있는 현금변제를 실보수보다 선호하고 있으며, 현금을 받는 경우에 처리과정이 편리하고 입대의 의도대로 용처를 정할 수 있기에 최근 현금변제에 대한 요구가 높아지고 있음

-  한편, 최근 건설경기 침체로 정상업체에 대한 하자보수 이행 청구 소송 및  하자보증 프로세스를 잘 모르는 입주자들을 노린 브로커를 통한 기획 소송이 증가하여 현금변제 증가추세에 영향을 주고 있는 실정임

□ 문 제 점

1) 대위변제액과 관련해 환급사업장 매각 전담반을 구성하고, 지속적인 은닉재산조사, 재산명시 신청을 시행한다고 하지만, 복잡한 권리관계를 어떻게 풀어나갈 것인지 의문임

2) 현금으로 변제 받는 수분양자가 많다고 판단, 중간 브로커 등과 같은 경우가 있는지에 대해 분석하는 등 철저한 원인분석이 필요함.

3) 또한, 손실을 최소화하기 위해 하자보수절차과정에서 하자판정방법, 이행방법, 보증료 등과 같은 제도에 문제가 있는 것은 아닌지 의문이 듦.

□ 대  책

○ 하자보증 손실금을 줄이기 위한 노력으로, 신용등급에 따른 보증수수료의 차등부가 및 담보물 부담을 증가 시키려는 검토가 있으나, 이는 실질적으로 주택업계에 부담을 가중시킬 수 있음

○  하자로 인한 소송비용 및 시간을 줄일 수 있는 하자분쟁조정위원회 제도 활용을 위한 업무지침을 통해 관련 제도를 적극 이용토록 하고 있음

[집중국감 7] 소송관련

지난 3년간 재판을 통한 판결금 348억원 지급, 구상액은 64억원에 불과

사업주체인 건설사가 부담해야할 하자보수금을 대한주택보증이 안고가는 구조

또한, 판결원금 대비 이자 높아 → 하자소송시 패소확실한 사안의 신속한 진행 필요

□질의6. 2009~2012.8.까지 판결금 지급현황을 보면 348억원(판결원금 330억원, 이자 17억원 상당)을 패소당하여 지급한 반면, 구상 등을 통하여 회수한 금액은 고작 64억원으로 18%에 불과. 대한주택보증은 하자보수 보증계약 부분에서만 2년 반 동안 284억원의 적자를 기록한 셈인데, 이는 사실 건설사(사업주체)가 부담해야 할 하자보수금을 대한주택보증이 대신 안고 가는 구조로, 문제가 심각함. 또한, 판결원금 대비 이자가 높다는 것은 소송지연 등 소송대리인(변호사)와 담당부서의 책임이 있음. 대한주택보증은 하자소송을 제기당하여 패소가 불가피한 사안의 경우에는 신속히 진행하여 재판기간을 줄이거나 불필요한 상소를 지양하여 이자부담을 줄이는데 노력을 기울여야 할 것으로 판단됨. 이러한 문제점에 대해 대한주택보증은 어떤 대책이 있나?

□ 현  황

1. 하자소송현황

구분	건수	소송물가액 (억원)
2009년도	67	496
2010년도	70	443
2011년도	44	181
2012년도	30	82
합계	211	1,202

※ 2009.1.1~2012.9.30 소제기 건수 기준

2. 최근 4년간 총 패소 현황

년도	건수	총 패소 소송물 가액 (억원)
2009년	17	8,262
2010년	84	12,881
2011년	71	13,342
2012년	10	5,868
합계	182	40,353

3. 대위변제금액 및 회수현황

		(2009.1.1~2012.9.30 소제기 건수 기준, 단위 : 원)
대위변제금액	원금	33,094,509,215
	이자	1,741,629,873
	계	34,836,139,088
회수 금액	보증담보금	2,002,833,309
	임의상환	4,378,198,775
	법적조치	21,575,712
	계	6,402,607,796
※ 회수율 : 18.4%

[집중국감 8] 사회적 취약계층을 위한 공적역할 확대 방안

무주택 저소득층 주택임차자금 후원 및 사랑의 집짓기 후원금 지급 등 최근 3년간 사회공헌활동으로 49억원 사용

사회적 취약계층(북한이탈주민 등)에 대한 공적역할 확대 필요

임대보증금보증 등 사회적 취약계층 위한 보증료 할인 등 지원해야

□질의7. 대한주택보증의 공적역할 확대를 위해 사회적 취약계층인 북한이탈주민, 다문화가정, 소년소녀가장, 국군포로귀한자, 신혼부부 등으로 사회공헌 활동을 확대할 의향이 있나? 또한, 임대보증금보증, 주택구입자금보증 등을 취급할 때 사회적 취약계층 지원을 위한 보증료 할인 등이 필요하다고 생각하는데, 대한주택보증의 입장은?

□ 현  황

○ 최근 3년 사회공헌활동 추진현황

(단위 : 백만원)

세부사업명	2010년	2011년	2012년
저소득층 노후주택 개보수 지원사업	200	200	200
무주택 저소득층 주택임차자금 후원	400	400	400
사회복지 생활시설 개보수 지원사업	200	200	200
무주택 국가유공자 주택임차자금 지원사업	300	300	300
해비타트 사랑의 집짓기 후원금 지급	320	320	320
기 타	119	104	46(434※)
계	1,539	1,524	1,900

※ 2012년 잔여 집행예상 금액

- 대한주택보증의 지속적인 사회공헌 활동과 관련하여 사회적 취약계층인 새터민, 다문화가정, 소년소녀가장, 국군포로귀환자 등에 대한 지원은 아직 미흡

- 또한 하자보수보증 취급시 ‘주택품질 소비자 만족도 조사’ 상위 3개 업체에 대해서는 보증료를 5%∼10% 할인해 주고, PF보증 취급시에는 ‘친환경건축물 예비인증’ 결과 최우수 및 우수 사업장에 대하여 심사평점시 5점∼3점을 가점하는 제도를 시행하여 주택의 품질 향상 유도 등 공적 역할을 강화하고자 함