	국정감사 질의서 (대한주택보증, 약관 바꿔라)
국 회 의 원 민 홍 철 (국토해양위)
2012년 10월 23일 장소: 국회 국토해양위
서울시 영등포구 여의도동 1번지 국회의원회관 975호(150-702) /전화:02-784-2103 /팩스:02-788-0195

■‘슈퍼 갑(甲)’ 대한주택보증의 불공정 약관 횡포

‘대물 변제’ 보증책임 제외 조항 삭제할 용의는?

-대한주택보증은 공동주택 분양계약자와 ‘주택분양 보증약관’을 체결해 주 채무자(아파트 건설사)가 정상적인 분양을 이행하기 어려운 경우 보증 채권자(수 분양자)의 이행청구에 따라 당해 주택의 분양이행 또는 중도금의 환급책임을 부담하고 있음.

-그러나 대한주택보증은 보증약관 제 4조(보증이행 대상이 아닌 채무 및 잔여금입주 등의 납부) ①항 1호에서 “천재지변, 전쟁, 내란 기타 이와 비슷한 사정으로 주채무자가 주택분양계약을 이행하지 못함으로서 발생한 채무”를 규정하여 면책의 범위가 지나치게 포괄적이고

-특히 동 ①항2호는 “주체무자가 대물변제, 허위계약, 이중계약 등 정상계약자가 아닌 자에게 부담하는 채무”라고 하여 ‘대물변제’를 받은 계약자에 대해서도 보증채무 이행 대상에서 제외하고 있음.

-대물변제는 건설업계에 일반화되어 있는 거래관행이고, ‘갑’인 공동주택 건설사의 요구를 ‘을’의 입장인 하도급업체로서는 받아들일 수밖에 없는 현실임.

<질의>

그런데 ‘슈퍼 갑’의 위치에 있는 대한주택보증마저 대물변제 아파트에 대한 보증채무 이행을 거절한다는 것은, 약자인 하청업체에게 이중의 박해를 하는 결과가 되는데, 약관을 개정해서 보증채무 이행 대상에 포함할 용의는 없는지?

-대한주택보증은 서민들의 내집 마련 꿈을 돕기 위한 취지에 충실하기 위해서 건설사의 거래업체까지 보호하기는 어렵다고 하지만, 보증이행을 받는 일반 분양자들은 모두 ‘가난한 서민’이고, 반대로 대물변제 분양자는 모두 ‘부자’라고 단정할 수 없는 상황에서 이같은 독소조항을 유지하는 것은 형평의 원칙에도 어긋나는 불공정 약관이라고 할 것임.

<질의>

대한주택보증은 또 대물변제의 경우는 청약금, 계약금, 중도금, 잔금 등의 구분이 없어 국토해양부령 제519호인 ‘주택공급에 관한 규칙’ 제26조 (입주금의 납부) ①항의 “사업주체가 주택을 공급하는 경우 입주자로부터 받는 입주금은 청약금·계약금·중도금 및 잔금으로 구분한다.”라는 규정에 맞지 않으므로 ‘정상적 분양’으로 볼 수 없다는 입장인 것으로 아는데, 맞는지?

-그러나 수분양자들이 주택건설사업자(분양자)에게 계약금과 중도금 외 잔금까지 선지급한 상태에서 주택건설사업자가 부도난 경우, 이를 정상거래로 판단한 판례(대법원 2002.12.26. 선고 2000다46160 부당이득)가 있는 등 일시납 사실만으로 비정상적인 거래로 단정할 수는 없는 것임.

-그런데도 대한주택보증의 일방적인 정관에 따라 많은 피해자가 발생하고 있는데, 특히 경남 마산시의 대동주택 부도와 관련해서는 대물변제에 그치지 않고 대동측의 반 강제적인 권유에 의해 아파트를 분양받았던 하도급 업체 대표들이 무려 700명 가까이 세대당 1억2천~2억3천만 원의 은행 빚을 떠안았음.

-대동 부도 초기, 하도급업체 분양자들의 상담을 받으면서 대한주택보증 계좌로 잔금을 불입하도록 권유까지 해놓고, 나중에는 “대동의 사업자금을 지원해 줄 목적으로 위장분양을 받은 것”이라고 주장해 책임을 지지 않았음.

-대동의 본사 임직원, 심지어 대표이사까지 230명의 분양대금은 되돌려 주면서 하도급업자들에게 피해를 떠넘긴 것은, 공기업의 도덕성에 너무나 걸맞지 않은 처사라고 생각함.

-경북 경산에서도 비슷한 사정으로 수백명이 피해를 입었는데,

<질의>

만에 하나, 분양자들에게 문제가 있었다 하더라도, 보증약관 제4조①항2호에서 “주채무자가 대물변제, 허위계약, 이중계약 등 정상계약자가 아닌 자에게 부담하는 채무”를 보증이행에서 제외한 대한주택보증이 그같은 ‘불법 분양자’를 제대로 걸러내지 못하고 보증약관을 체결한 책임에 대해서는 어떻게 생각하는지?

-물론 대한주택보증은 ‘대법원에서도 이겼다’고 판결을 내세우겠지만, 판결의 판단자료가 바로 불평등 약관이었기 때문에 본 위원이 약관의 변경을 요구하는 것임. 이래도 본 위원의 주장에 동의하지 않는지?

-지나간 일은 되돌리지 못한다 하더라도 서민들의 내집 마련 꿈을 도와주어야 할 대한주택보증이 서민들의 가정을 산산히 분해하는 결과를 빚지 않도록 정관의 독소조항을 하루 빨리 삭제해 주기를 당부함.

	국정감사 질의서 (한국감정원)
국 회 의 원 민 홍 철 (국토해양위)
2012년 10월 23일 장소: 국회 국토해양위 회의실
서울시 영등포구 여의도동 1번지 국회의원회관 975호(150-702) /전화:02-784-2103 /팩스:02-788-0195

■한국감정원, 공단화 시도 전에 공공성부터 키워야

부실평가 반성 없이 업무영역 확장∙공기업화 욕심

-국토부와 한국감정원은 지난 2년여 동안 ‘공단화’를 추진해 왔으나

-이 과정에서 감정평가업계와 첨예한 대립․갈등을 빚은 바 있음.

-결국 국회 등 각계 반발과 함께 정부(국토해양부)가 당초 계획했던 “100% 정부 출자”가 어려워지면서 공단화가 무산되었음.

-이 과정에서, 당초 한국 감정원의 정부 지분 49%를 100% 출자로 전환하기로 했던 국토부 방침이 기재부의 반대에 봉착하는 등 내부적으로도 혼선을 빚었고

-한국감정원 역시 과거 519억원으로 평가했던 토지가 손해배상 소송에 휘말리면서 법원 감정평가액이 62억원으로 나온 사건이 불거져 신뢰도에 엄청난 타격을 입었음.

-그런데도 한국감정원은 통렬한 반성은 물론 손해 회복 노력이나 책임규명도 없이 오히려 감정평가업계의 ‘부실 평가’ ‘부도덕’ 등을 공격해서 언론으로부터 “누가 더 부도덕한지를 두고 싸운다”는 지적을 받았음.

<질의>

이 과정에서 감정평가협회는 “한국감정원을 포함한 14개 대형 감정평가법인의 신뢰도를 평가한 생산성본부와 농협의 조사내용에 따르면 한국감정원은 보상평가에서는 12위, 담보평가에서는 최하위인 14위를 했다”고 비판(2011. 11월 말)했음. 이에 대해서 해명할 말이 있는지?

<질의>

입법화가 무산되자 국토부와 한국감정원은 결국 ‘국토부장관의 위탁업무 수행기관 변경지정안’ 시행과 업무조정을 통해서 한국감정원의 공적 기능을 강화해 나가고 있는데, 한국감정원장께서는 향후 공단화 추진에 대해서 어떤 입장을 가지고 있는지?

<질의>

-2011. 5. ‘한국감정원의 이름에서 ’감정‘이라는 용어를 빼겠다는 구상과 함께 ‘한국부동산정보원’ ‘한국부동산조사원’ ‘부동산평가원’ 등의 명칭을 제시했고, 지난 9월에는 언론 인터뷰(9. 9. MK뉴스)에서 “(가칭)한국부동산원으로 명칭을 바꾸었다’고 까지 했는데 원장의 생각인지, 혹은 확정된 것인지, 어떤 검토와 공론화과정을 거쳤는지 밝혀 달라.

-권진봉원장은 취임 이후 “오피스텔이나 상가 등 비주거시설에 대한 개별공시지가를 만들어서 새로운 업무영역을 확대하겠다”(2011. 4. 28. 파이낸셜 뉴스) “단독주택 공시가를 아파트수준으로 올리는 시세반영률 조정방안을 시행하겠다”(12. 1. 12. 매일경제) 등의 언급을 했는데, 이는 국토부의 ‘부동산 정책’ 소관이지 한국감정원의 ‘업무 범위’를 벗어난 언급으로 보이는데 원장의 견해는?

-한국감정원은 아직도 우리 사회에서 얻고 있는 신뢰도와 공신력이 그다지 높지 않다고 생각됨. 공단화에 대한 강력한 반대여론의 기저에도 그같은 불신이 깔려 있고, 지난해 법원판결(평가 시점은 1994년)을 받은 519억 부실평가는 그 상징적사건이라 할 수 있음.

-이런 상황에서 공단화를 추진하거나 평가협회 등에 대한 ‘관리감독권’을 부여하는 것이 합당한 것인지 의문이고,

-권원장은 “감정평가를 높이 하면 땅값이 올라 한국토지주택공사(LH) 등 공기업의 손실이 불어나 집값상승과 국고유출이라는 악순환이 된다. 그래서 (한국감정원의) 공공성 확보가 불가피하다(2011. 4. 28. 파이낸셜 뉴스)고 했는데, ‘공성의 가장 큰 기준은 국민’ 이라는 사실을 명심하고

-국토부나 LH 등을 위한 한국감정원이 아니라 국민을 위한 감정원이 되어 주기를 바람.

	국정감사 질의서 (대한지적공사, 지적 재정리)
국 회 의 원 민 홍 철 (국토해양위)
2012년 10월 23일 장소: 국회 국토해양위
서울시 영등포구 여의도동 1번지 국회의원회관 975호(150-702) /전화:02-784-2103 /팩스:02-788-0195

■지적 재조사, 말로는 선진화 시행은 하세월

2011 사업개시, 현재 실적 0.9% 지지부진

-우리나라 지적원부는 일제시대부터 내려온 자료로, 당시 측량기술과 장비 등이 발달하지 못함에 따라 공부상의 기록과 현황이 불일치하는 경우가 많고,

-연간 수천 건의 이의제기로 인해 재측량에 따른 인력 낭비, 공부(公簿)에 대한 불신 등 많은 문제를 노출해 왔음.

-이를 해결하기 위해 정부는 2011. 9. 16 ‘지적 재조사 특별법’을 시행하고

-같은 해 11월 ‘지적 선진화 추진단’을 설치해 전국의 지적을 재조사하는 작업을 시작했음.

<질의>

본 사업 시행 전 ‘선행 사업’으로 경기 오산 357필지, 전남 함평 647필지, 충남 금산 334필지 등 1,338필지를 대상으로 조사측량을 시행한 것으로 아는데, 예정대로 마무리가 됐는지?

-선행사업 후에도 올해 말까지 16개 시․도 58개 시․군․구를 대상으로 66개 지구 약 2만 필지를 재조사하는 것으로 예정되어 있음.

-그러나 현재 전국의 지적공부 오류 및 불합치 현황은, 그 정확한 실태조차 파악하기 어려울 정도로 방대해서 정부와 지적공사도 ‘추정치’만을 내놓고 있음.

-올해 자료정비 대상지역의 통계를 근거로 추산한 전국의 지적공부 오류건수는 자체 오류가 무려 2천770만 건, 경계가 어긋나는 등 상호오류가 274만 건에 달하고 있음.

-현재까지 재조사를 통해 바로잡은 건수는 겨우 전국의 0.9% 수준인데, 그렇다면 도대체 이 사업을 언제 끝낼 수 있을 것인지, 지적공사의 계획은?

-정부는 국토해양부 주도로 국가 공간정보 서비스를 구축하고 있고, 이미 실용단계에 올라 있음. 그러나 지적정보가 정확하지 않다면, 수조원의 예산을 투입한 이 사업마저 ‘공부 따로 땅 따로’ 식의 ‘엉터리 공간정보’가 될 수밖에 없음.

지적 재조사를 신속하고 정밀하게 시행해서 다양한 분야에서 활용 가능한 공간정보를 구축하고 국민의 재산권을 확립하는데 힘써 주기 바람.