	국회의원 강석훈(서울 서초을) 보 도 자 료
	배포일: 2012. 10. 8	담당자: 류태관 비서관_010-5066-1689
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[2012 국정감사 금융위원회 질의서]

■ 은행의 담보물 자체평가는 심판과 선수가 한편에서 같이 뛰는 부정경기, 엄격한 기준으로 제한해야 관련 T/F에 금융위는 불참, 업무 태만 해외는 엄격하게 분리하는 추세, 우리나라는 역행중	2p
■ 고정금리 확대와 금리 역전, 관치의 결과다 - 은행 대출 시장에서 고정금리 상품의 급격한 확대 - 고정금리 대출이율이 변동금리 대출이율보다 낮은 금리 왜곡 현상 발생	6p
■ 11월 제출예정 커버드본드 특별법, 아직 초안도 없어 - 외화유동성 확보를 위한 커미티드라인 확대는 한계가 있음 - 실효성 없는 보험성 자금 확대보다 근본적인 장기 자금 조달 방안인 커버드본드 도입 필요 - 7월에 마련한다던 특별법 초안, 10월까지도 미완성	11p

■ 은행의 담보물 자체 평가는 심판과 선수가 한편에서 뛰는 부정 경기, 엄격한 기준으로 제한해야

1. 현황

□ 우리나라의 경우 1969년 이전까지는 각 금융기관이 자체적으로 담보평가 실시 후 그에 기초하여 담보대출을 실행하였음.

- 그러나 자체 담보평가를 실시하면서 각 금융기관이 각기 상이한 평가기준을 적용해 시장혼란 및 재산권 침해 등의 문제가 발생

□ 금융기관의 자체적 담보평가에 따른 문제점을 개선하기 위해 외부 전문기관의 설립 및 전문자격제도를 도입하여 담보평가를 수행하는 방향으로 개선되어 옴.

금융기관 담보감정평가제 연혁

구분	담보평가 주체
1969년 이전	개별 금융기관 자체적으로 담보평가업무 수행
1969~1971년	감정평가전문기관으로 설립된 한국감정원이 담보평가업무 수행
1972~1988년	전문자격제도 도입으로 공인감정사와 한국감정원이 수행
1989년 이후	감정평가사(공인감정사+토지평가사) 및 감정평가 법인이 수행

□ 은행들이 담보부여신을 취급함에 있어 감정평가와 관련한 감독당국 차원의 명문화된 조항은 없으며, 소액부동산의 경우 내부규정으로 자체평가 중인 것으로 파악

- 현행 법규상 은행의 자체 담보평가를 제한하는 규정은 없어 은행은 특별한 제한 없이 담보물에 대해 자체적으로 평가 할 수 있음

- 외부의뢰에 의한 감정평가가 의무화되어 있지는 않음.

- 따라서 은행에서는 여신취급 시 담보물에 대한 감정평가는 시세정보나 객관적인 가격정보가 있어 상대적으로 담보평가가 용이한 주택에 대해서는 주로 자체평가를 실시해 왔으며, 담보평가가 어려운 물건에 대해서는 감정평가사에 의뢰하는 방식으로 이루어져 왔음

□ 그런데 최근 대출관련 부대비용을 소비자가 부담하는 것이 부당하다는 법원의 판결 이후, 은행이 근저당권 설정비(등록·지방교육세, 감정평가수수료 등)를 부담해야 함에 따른 비용증대로 자체평가업무를 확대하려는 움직임이 나타남.

- 금융사들이 부동산 담보대출 시 소비자에게 근저당권 설정비 등 제반비용을 부담시킨 여신거래기본약관은 ‘불공정 약관’이라는 대법원 판결(2010년 10월14일)

- ‘대출 관련 부대비용 중 은행 부담 비용을 고객이 부담하게 하거나 가산금리를 적용하는 방법 등으로 고객에게 전가시킨 것은 불공정 약관’이라는 서울고등법원 판결(2011년 4월6일)

- 이에 따라 2011년 7월부터 신규 대출자에게 근저당 설정비용은 차주가부담하지 않고 은행이 부담하게 되었으며, 추가적인 비용발생 문제를 해결하기 위해 자체평가를 확대해옴.

□ 이에 중소기업 등 일부 소비자들은 은행이 담보대출을 취급하면서 담보를 일부 자체 평가함에 따라 객관적 평가가 어려울 수 있다는 문제를 제기

- 은행이 담보를 자체적으로 평가할 경우 경기상황이나 영업전략에 따라 담보가치를 실제보다 높거나 낮게 평가하여 대출을 과도하게 확대하거나 축소시킬 우려가 존재

□ 정책당국은 은행권의 현행 자체담보물평가에 대한 문제점을 인식하고 개선작업에 착수

- 금융감독원은 2012년 4월 17일 ‘은행의 담보평가 업무처리 모범규준(안)’을 발표할 예정이었으나 금융위의 업무추진과 함께 진행하기로 하면서 중단

- 금융위원회는 은행업감독규정에의 반영을 통해 개선하고자 함(「은행업감독규정」규정변경 예고, ’12.5.7, 금융위 보도자료).

□ 금융위가 은행업감독규정 내 조항 신설을 통해 제시한 개선방안의 주요내용은 다음과 같음(’12.5.7 은행업감독규정 규정변경 예고)

- 은행이 해당 담보물을 최초로 평가할 때에 차주가 요구하는 경우에는 외부평가를 의뢰하도록 의무화

- 그러나 ① 객관적인 시세자료가 있는 경우, ② 감정평가법인의 예상감정가 등 객관적인 외부 예상감정가액이 20억 이하인 경우, ③ 대출금액이 예상감정가액의 30% 이하인 경우, ④ 차주가 자체평가에 동의한 경우 등 예외조항을 통해 은행이 자체감정평가를 할 수 있도록 함.

- 한편, 감정평가 전문인력을 보유하며, 독립적인 평가부서를 갖추도록 의무화하는 등 자체평가를 위한 내부조직의 구성요건도 신설

□ 금융위의 은행업감독규정 변경예고 공고 이후 의견수렴과정에서 감정평가협회에서는 은행의 자체평가 가능범위가 지나치게 넓어 부작용 우려가 크다는 입장을 표명하며 강력하게 반대

□ 금융위원회에서는 감정평가협회와 은행연합회 간 합의점 도출을 위해 관계기관 및 전문가로 구성된 TF를 구성하여 논의 중에 있으며, 수렴된 의견을 바탕으로 2012년 말에 동 규정 개정에 대해 다시 논의하기로 함.

- T/F는 은행연합회, 감정평가협회, 금융연구원, 국토연구원, 한국부동산연구원 등 민간 전문가들로만 구성

- 관련 업계의 자율적인 대안 모색을 위하여 금융위, 국토부 등 관계부처는 T/F에 참여하지 않기로 함.

□ 민간 T/F는 8.9일, 8.29일 2차례 회의를 개최하여 해외사례 조사 등을 위한 연구용역을 실시키로 함.

- 금융연구원과 부동산연구원이 공동으로 관련 용역을 수행 중이며, 2012년말 결과보고서가 나올 예정

□ 한편, 해외사례를 살펴보면 감정평가업무를 독립적으로 수행하는 방향으로 관련규제를 강화하는 추세임.

□ 미국의 경우 서브프라임 모기지 사태가 은행의 자의적 담보평가에 기인하였던 부분을 고려하여 2008년 「주택평가행동강령(Home Valuation Code of Conduct; HVCC)」을 제정하여 은행들이 감정평가사들의 평가에 영향을 주는 행위를 강력하게 규제하고 있음.

이성원 외, 2011년, 「담보평가제도의 개선방안 연구」, 38p~39p, 한국부동산연구원

- HVCC에 따르면, 대출기관은 자체적으로 감정평가사를 고용할 수 있지만, 여신 관련 부서에서는 근무가 불가하며 또한 소속감정평가사가 작성한 감정평가서는 대출에 이용할 수 없도록 함.

- 뿐만 아니라, 대출기관의 여신 관련 부서 소속 직원들 역시 감정평가 업무에 관여할 수 없으며, 감정평가사의 추천 및 계약업무 등도 수행할 수 없음.

- 금융개혁법(도드-프랭크법)에서도 감정평가에 대한 독립성을 강조하고 있음(제13장 제1473조(d)).

□ 한편, 호주에서의 담보평가는 평가사가 수행하고 있으며, 호주 내 일반은행에서 평가사가 아닌 직원의 담보물건에 대한 자체평가는 불가능

김태훈 외, 2012년 「외국의 담보평가제도와 시사점」, 31p, 한국부동산연구원

2. 문제점

□ 정책당국 역시 은행의 담보물건 자체 평가에 대한 문제점을 인식했기 때문에 개선 방안을 마련하는 등의 노력을 했을 것이라 생각함. 그런데 2012년 5월에 금융위가 내놓은 은행업감독규정은 은행의 자체평가 범위를 지나치게 넓게 허용하는 방향으로 추진했고 이 때문에 은행과 감정평가사협회 사이에 갈등이 촉발되었음

□ 그리고 이와 관련된 갈등을 해결하기 위홰 구성된 T/F는 은행연합회, 감정평가협회, 금융연구원, 국토연구원, 한국부동산연구원 등 민간 전문가들로만 구성되어 있으며, 금융위, 국토부 등 관계부처는 T/F에 참여하지 않음.

- 이는 명목상 관련 업계의 자율적인 대안 모색을 위함이라고 하나 담보자산의 평가는 금융활동과 직결되는 문제이며, 최근 사회적으로 문제가 되고 있는 가계부채, 하우스푸어 문제와도 밀접하게 연관되는데 이해관계가 얽혀있는 문제는 피하고 보려는 금융위의 안일한 인식이 드러난 행태라 볼 수 있음

□ 한편, 근본적으로 대출기관인 은행에서 담보평가업무를 담당할 경우 심판과 선수가 한 팀이 되어 경기를 치르는 것으로 객관성과 공정성을 확보하기 어렵기 때문에 경기상황이나 영업전략에 따라 담보가치를 실제보다 높거나 낮게 평가하여 대출을 과도하게 확대하거나 축소시킬 우려가 있어 외국에서도 금지하는 추세에 있는데 우리나라는 오히려 은행의 자체 평가를 확대 허용 하려했다는 데 문제가 있음

□ 금융위는 은행업감독규정 개정 시, 감정평가 관련 조문을 신설하셨는데, 논의 과정에서 은행의 담보물 자체평가 현황에 대해 점검하고 규제가 미칠 영향에 대해 시뮬레이션 등 검토를 해 보지 않은것도 문제. (규정 개정으로 인한 은행 자체평가 비중이 얼마나 확대될지, 이로 인한 리스크는 어느정도가 될지 정도는 미리 분석을 하고 정책을 내놓았어야 할 것임)

■ 고정금리확대와 금리 역전, 관치 금융의 결과다

1. 고정금리와 변동금리 현황

□ 일반적으로 은행권 대출상품은 고정금리부 대출의 금리가 변동금리부 대출금리보다 높은 수준임

- 변동금리상품의 경우 단기자금조달을 통해 운용하며, 금리변동이 대출금리에 즉각적으로 반영되면서 이에 따른 리스크를 차입자가 모두 부담하게 됨

- 반면, 고정금리상품의 경우에는 장기자금조달을 통해 운용하며, 만기까지 금리가 일정하게 유지됨에 따라 금리변동의 리스크는 금융기관(대출자)이 부담하게 되므로 차입자의 금리변동 리스크는 사라짐

- 따라서 고정금리상품은 금리변동의 불확실성을 제거하는 데에 대한 비용을 지불해야 하므로 고정금리상품의 금리가 변동금리상품의 금리보다 높게 형성됨.

□ 한편, 2011년 6월 가계부채 종합대책에서 정책당국이 2016년 말까지 고정금리․비거치식 분할상환대출 비중을 전체 주택담보대출의 30% 수준까지 상향유도 하겠다는 정책방향을 제시

□ 이후 은행들이 적격대출을 포함한 고정금리대출 상품을 적극적으로 판매하기 시작하면서 고정금리 대출비중이 지속적으로 확대되고 있음.

※ 최근 통화당국의 기준금리 인하, 유럽 재정위기 이후의 저금리 지속 및 금리하락 기대 등으로 고정금리 대출비중 증가 추세가 주춤하고 있는데 이는 대부분의 차주들이 향후 금리 변동폭이 크지 않을 것으로 기대하고 있으며, 현재 대출시점에서 금리수준이 낮은 변동금리대출을 선호하는데 기인(전체적인 추세는 고정금리부 대출의 증가 추세임)

<그림 1> 가계대출 금리유형별 비중(신규취급)

자료 : 한국은행

□ 2011년 6월 정책 발표 이후 고정금리대출의 비중이 크게 늘어나고 있음을 확인할 수 있음

2. 문제점

□ 그러나 고정금리 대출이 확대되는 과정에서 일부 은행의 고정금리가 변동금리와 유사하거나 낮은 수준에서 형성되는 추이가 나타남.

□ 이처럼 변동금리상품보다 고정금리상품의 금리가 낮게 책정되는 것은 금리변동에 따른 리스크를 적절하게 반영하는 모습이 아님

- 고금리 상황의 경우 변동금리가 비정상적으로 높아져 고정금리가 변동금리보다 낮아지는 현상은 나타날 수 있으나, 지금과 같은 저금리상황에서 고정금리가 변동금리보다 낮은 것은 시장이 왜곡되어 나타나는 것임

※ 적격대출의 경우에는 유동화를 전제로 한 장기고정금리 대출이기 때문에 금리수준이 변동금리와 유사하거나 낮게 형성될 수 있음

<그림 2> 은행권 주택담보대출 평균금리 추이(신규취급)

(단위 : %)

주 : 1) 우리, SC, 국민, 씨티, 대구, 광주, 제주, 전북, 경남은행(9개 은행)

2) 은행이 제출한 평균 금리 수준을 금감원이 보유한 월별 신규취급액으로 가중평균하여 추정한 잠정치임.

<그림 3> 은행권 주택담보대출의 유형별 비중 추이(신규취급)

자료 : 금융감독원

□ 또한 은행권 주택담보대출(신규취급 기준)의 내면을 들여다보면, 고정형과 변동형 주택담보대출의 비중은 지속적으로 감소한 반면, 혼합형 주택담보대출이 급격히 증가하고 있음

- 혼합형 중 고정금리부 대출 인정기준은 만기 3년이상 고정금리, 금리변동주기 5년이상, 일정기간(기간)이 고정금리인 혼합금리, 금리상한 대출 등이 있음(2011.7.26., 가계부채 연착륙 종합대책 행정지도, 금감원, 보도자료).

고정금리 대출 인정 기준

구 분	세부 기준
고정형	① 만기 3년 미만 고정금리 대출 제외 ② 만기 3~10년 ‘만기년수/10년’의 비율만큼 인정 ③ 만기 10년 이상의 고정금리대출은 전액 인정
혼합형	∙ 고정금리 해당금액은 고정형 기준, 변동금리 해당금액은 변동형 기준 적용 ① 기간혼합형(기간을 구분하여 고정 및 변동금리 적용) ② 금리혼합형(금액을 구분하여 고정 및 변동금리 적용)
변동형	① 금리변동주기가 10년 이상인 경우 전액 인정 ② 금리변동주기가 5~10년일 경우 10%만 인정 ③ 금리변동주기가 5년 미만일 경우 불인정
금리상한형	∙ 대출시점 금리를 상한으로 하는 경우에 한함. ① 금리상한 적용기간이 3년 미만이면 제외, ② 금리상한 적용기간이 3~10년 ‘만기년수/10’의 비율만큼 인정 ③ 금리상한 적용기간이 10년이상 전액

□ 고정금리 대출에 확대에 따른 이행상황 점검은 잔액기준으로 시행하고 있으며, 현재까지 2011년말, 2012년 6월말 기준으로 2차례 점검

※ 현재 신규취급액 기준으로는 이행상황을 점검하고 있지 않아 혼합형 주택담보대출 중 고정금리 대출로 인정되는 대출의 비중은 알 수 없으나 절대 다수가 고정금리 대출로 인정될 것으로 추정

고정금리 대출 확대 이행상황 점검 결과

	2011년말		2012년 6월말
	점검결과	목표치	점검결과	목표치
고정금리 대출	3.1%	2.1%	6.5%	6.2%
비거치식분할 상황 대출	7.7%	7.3%	10.5%	10.4%

□ 한편, 은행권의 자금조달의 만기구조를 살펴보면, 채권조달 비중은 감소한 반면, 예수금을 통한 자금조달이 확대되고 있으며, 예수금 및 은행채의 장기자금조달 비중은 지속적으로 낮아지고 있음.

- 2012년 6월말 기준 은행의 원화예수금 중 60.9%가 1년 이하이며, 1~5년 예수금은 4.4%로 나타났으며, 5년 초과 예수금은 0.3%에 불과

- 2012년 6월말 기준으로 1년이하 은행채는 51.8%, 1~5년은 34.3%, 5년을 초과한 은행채의 비중은 13.9% 그침.

은행권 자금조달 만기구조

(단위 : 조원, %)

		2009	2010	2011	'12.6월말
예수금	1년이하	433.0 (38.5)	534.3 (46.0)	597.1 (48.8)	626.0 (50.0)
	1~3년이하	27.8 (2.5)	37.3 (3.2)	41.9 (3.4)	42.2 (3.4)
	3~5년이하	4.9 (0.4)	4.5 (0.4)	3.4 (0.3)	3.5 (0.3)
	5년초과	3.7 (0.3)	3.7 (0.3)	4.4 (0.4)	3.6 (0.3)
	기타1)	304.9 (27.1)	327.8 (28.3)	346.6 (28.3)	353.1 (28.2)
	소계	774.3 (68.8)	907.7 (78.2)	993.4 (81.2)	1,028.3 (82.2)
은행채	1년이하	121.0 (10.7)	104.4 (9.0)	98.8 (8.1)	95.3 (7.6)
	1~3년이하	51.9 (4.6)	48.8 (4.2)	52.9 (4.3)	53.2 (4.3)
	3~5년이하	22.6 (2.0)	22.0 (1.9)	12.6 (1.0)	9.8 (0.8)
	5년초과	27.6 (2.5)	22.9 (2.0)	24.5 (2.0)	25.6 (2.0)
	소계	223.1 (19.8)	198.0 (17.1)	188.8 (15.4)	183.9 (14.7)
원화조달 계		1,126.0	1,160.3	1,223.8	1,251.0

주 : 1) 만기가 없는 요구불예금, 저축예금, 자유저축예금, 기업자유예금, MMDA 등

2) 만기는 잔존만기를 기준으로 분류

3) (  ) 안은 전체 원화조달 대비 비중

자료 : 금융감독원

■ 11월 제출 예정 커버드본드 특별법, 아직 초안도 없어

1. 현황

□ 글로벌 금융위기 이후 은행권은 외화유동성확보를 위해 노력해 왔고 현재 국내은행의 외화유동성 상황은 양호한 상태로 평가받고 있음.

국내은행의 외화유동성 비율 현황

지도비율	2009	2010	2011	12.7말
외화유동성비율(≥85%)1)	105.1	99.3	104.5	107.3

주 : 1) 잔존만기 3개월이내 외화유동성자산 / 잔존만기 3개월이내 외화유동성부채 비율로 국내 금융회사의 외화 자산․부채간 만기불일치를 해소하기 위해  최저 기준을 설정하여 점검하고 있으며, 지도비율은 85%임.

자료 : 금융감독원

□ 뿐만 아니라 국제 신용평사들의 국가신용등급 상향조정 등의 영향으로 은행의 외화차입 여건이 꾸준히 개선되고 있음.

- 무디스는 한국 국가신용등급을 A1→Aa3(2012.8.27일)로, 이후 Fitch사도 A+→AA-(2012.9.6일)로 상향조정함.

- CDS 프리미엄(국채 5년물)은 9월10일 현재, 2011년말 161bp 대비 절반수준인 80bp까지 하락

- 2012년중 국내은행의 외화차입 가산금리도 하락하는 모습을 나타냄.

2. 문제점

□ 그러나 은행권의 외화 자산 ․ 부채 현황을 살펴보면 외부충격 발생 시 외화유동성이 악화될 가능성이 잠재되어 있음.

- 국내은행의 외화자산은 현금화가 어려운 대출금, 충격발생에 따라 회수가 어려운 매입외환이 전체 대비 81.1%를 차지

- 외화부채도 차환리스크가 있는 차입금과 채권이 66.9%로 높게 나타남.

국내은행의 주요 외화자산 및 부채(‘12. 6말 기준)

자 산		부 채
예치금	210억 달러	예수금		644억 달러
유가증권	110억 달러	차입금	채권발행	1,303억 달러
			차입금
대출금	1,120억 달러
			외화RP
매입외환1)	251억 달러
			외화콜머니
합계	1,691억 달러	합계		1,947억 달러

주 : 1) 수출환어음, 외화수표, 무역환어음 등. 예를 들어, 수출기업으로부터 매입 시 원화대금은 기업에 지급되고. 외화자금은 추후 자금화 됨. 일종의 단기대출금 성격

2) 파생 등 기타 외화자산 및 외화부채는 제외함.

자료 : 한국은행

□ 반면 장기 외화자금조달 방안이 마련되지 않는 등 근본적으로 위험요소를 제거하지 못한 상황에서 비상시를 대비한 외화 커미티드라인(Committed Line)은 지속적으로 확대 되어 왔음.

국내은행의 외화 커미티드라인(Committed Line) 추이

(단위 : 억달러)

계정	2008	2009	2010	2011	’12. 8말
커미티드 라인	0.7	0.1	11	35	47

자료 : 금융감독원

※ 커미티드라인은 예측하지 못한 외화자금 수요에 대비하기 위하여 국내은행이 외국은행으로부터 필요시 외화자금을 차입할 수 있도록 한 구속력 있는 계약임.

- 커미티드라인에 대한 수수료는 약정금액의 약 23bp 수준이며, 약정기간은 통상 1년이며, 신용대출 형태임.

- 커미티드라인은 계약상 법적 구속력이 있어 위기 시에도 은행이 외화자금을 안정적으로 차입할 수 있어 외화 여유자금으로 인정하고 있음.

□ 2012년 8월말 현재 커미티드라인 규모는 47억달러로 6월말 외화부채 1,947억달러 대비 2.41%에 불과하여 실효성이 떨어짐.

□ 외화 커미티드라인(Committed Line)은 외화 유동성위기를 대비하기 위해 일정한 수수료를 지급하면서 드는 보험으로 볼 수 있음

□ 그러나 현재 확보된 커미티드라인의 규모는 실제 유동성 위기가 발생했을 경우 이를 해결하는 데 턱없이 부족하다고 판단됨

□ 뿐만 아니라 은행권의 외화자금조달․운용구조가 개선되지 않아 차환리스크가 여전히 잠재된 상황에서 보험성 자금만 늘려가는 것은 근본적인 해결책이 될 수 없음. 이를 개선하기 위해서는 외화자금조달의 장기화가 필요

□ 금융위원회는 외화자금조달 장기화의 방안으로 커버드본드(Covered Bond) 발행에 대해 지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 지속적으로 논의해 왔고 지난 2011년 6월 가계부채 종합대책의 후속조치로는 커버드본드 발행 모범규준을 제정했음

□ 그러나 동 모범규준은 구조화 커버드본드의 발행을 위한 것으로, 구조화과정에서의 과도한 비용증대, 이중상환청구권 보장의 불확실성 등으로 발행이 여의치 않았음. (2011년 6월 이후 은행권에서 커버드본드 발행 실적 없음, 활성화를 위해서는 법제화 필요)

□ 2011년 6월 발표 당시 금융위원회는 발행추이를 점검한 후 필요시 법제화 여부 등을 검토하겠다고 했고 2011년 이후 커버드본드 발행 활성화를 위한 조치를 추진하겠다고 발표했음

□ 그러나 2012년 6월이 되어서야 법제정을 위한 T/F를 구성했고 당초 7월 말까지 운영하여 법률안을 마련하고 입법예고, 국무회의 등을 10월까지 마치겠다고 발표했으나 10월 현재 법안조차 마련되지 않고 있음

<2012. 6. 21일자 금융위 보도자료 내용>

3. 향후일정

□ T/F 법률안 초안 마련 : ‘12.7월말까지

□ 금융위원회 보고 및 입법예고(40일간) : ‘12.8~9월

□ 법제처 심사, 차관․국무회의 등 : ‘12.9~10월

□ 국회제출 : ‘12.11월

□ 커버드본드 발행을 활성화해야 한다는 입장이라면 커버드본드의 여러 가지 긍정적 측면을 고려해 조속히 제도가 갖추어질 수 있도록 금융위에서 좀 더 적극적인 노력을 해야 함.