보금자리주택사업의 성과 고찰 및

향후 주택정책 방향 모색

2012.10

새누리당 경기도 의정부시을

국회의원   홍  문  종

< 정책 자료집 발간사 >

우리나라는 부존자원이 빈약함에도 불구하고, 짧은 기간에 급속한 경제성장 및 발전을 이룬 국가로 세계에서도 유례를 찾아볼 수 없다.

고도성장을 이루면서 급속한 인구의 증가 및 도시집중으로 80년대 주택보급률이 70%에도 미치지 못하던 시절 주택문제 해결은 서민들의 생활과 직결된 문제였고, 시급한 주택난 해소를 위하여 정부는 택지개발사업 및 국민임대주택사업 등으로 대규모 택지 및 공공임대주택을 지속적으로 공급하여 왔다.

그러나 기존의 공공주택정책이 저소득층 위주의 임대주택 물량위주 공급으로 사회적인 갈등을 야기하는 등 주택정책에 대한 보완이 필요함에 따라 정부는 보금자리주택 정책을 수립․시행하고 있다.

본 자료집은 정부의 보금자리주택 정책에 대한 추진성과 및 문제점을 살펴보고, 향후 바람직한 주택정책 방향을 모색하고자 하였다.

앞으로의 인구 및 사회구조 변화 등을 반영하여 서민들의 주거와 복지문제를 해결할 수 있는 바람직한 주택정책의 수립 및 시행에 국토해양부와 한국토지주택공사가 앞장서주길 바라며 발간사를 갈음한다.

2012. 10.

국회의원 홍문종

목     차

Ⅰ. 서론	1

Ⅱ. 보금자리주택사업 개요	2

Ⅲ. 보금자리주택사업 추진성과 및 문제점	7

1. 보금자리주택사업 추진성과	7

2. 보금자리주택사업 문제점	14

Ⅳ. 보금자리주택 활성화를 위한 정책 제언	18

Ⅴ. 맺음말	28

Ⅰ. 서    론

□ 노무현 정부 당시 도시외곽으로 확산하는 기존의 신도시개발 정책으로 인해 주택가격 급등, 장거리 출·퇴근에 따른 교통량 증가 등의 문제점들이 야기되었으며,

임대주택 100만호 건설을 추진하면서 임대주택 일변도의 주택공급에 따라 임대주민과 분양주민과의 마찰이 발생하는 등 사회적인 갈등을 야기하기도 하였으나 적정한 검토 없이 물리적 공급 위주로만 추진되는 등,

과거 정부의 주택정책에 대한 보완이 필요하다는 인식이 확산됨에 따라 2008년에 정부는 보금자리주택이라는 새로운 정책을 발표한 바 있다.

□ 보금자리주택정책은 영구임대, 소득․선호도에 따른 전세형, 지분형 등 다양한 임대주택 80만호와 내집 마련 촉진을 위해 기존 분양가보다 15% 저렴한 중소형 분양주택 70만호를 공급하는 통합 주거복지정책의 개념으로

주거문제가 시급한 서민층에게 저렴한 주택을 보다 빨리 그리고 많이 공급하기 위해 사업시행 절차를 간소화하고, 도심지역을 중심으로 주택수요에 상응하는 공급을 추진함으로써 주택시장의 수급안정과 무주택서민의 자가보유 촉진을 목표로 하고 있다.

2008년 발표이후 그 간의 보금자리주택 성과 및 문제점을 살펴보고 향후 바람직한 주택정책 방향을 모색해 보고자 한다.

Ⅱ. 보금자리주택사업 개요

1. 보금자리주택 정책 발표

□ 정부는 보금자리주택이 수요가 많은 도심 근교에 값싸고 신속하게 공급될 수 있도록 관련 제도를 마련하고, 2009년부터 2018년까지 10년간 총 150만호 공급을 계획하고 있다.

< 유형별 주택공급체계 및 공급계획(2009～2018) >

목표		주거안전망 구축					내집마련 촉진		주택가격 안정
소득 계층		1분위	2분위	3분위	4분위		5분위	6분위	7분위	8분위	9분위	10분위
수요 특징		임대료 부담 능력 취약계층		자가구입 능력 취약계층			정부지원시 자가구입가능 계층		자력으로 자가구입 가능 계층, 교체수요 계층
분양 주택									중대형 민간분양 (200만) (규제개선 등)
					다세대․단독주택 (100만)
							중소형 민간분양 (40만) (택지, 기금지원 등)
				공공분양 (70만)
임대 주택				공공임대 (30만) (지분형, 전세형)				민간임대(10만)
			국민임대 (40만)
		영구임대 (10만)
공급 주체		공공부문 주도			공공부문 + 민간부문				민간부문 주도
공공 지원		재정, 주택기금, 택지			주택기금, 택지				규제개선
주택 규모		전용 60㎡ 이하			전용 60～85㎡				전용 85㎡ 초과

* 음영 부분이 보금자리주택(공공분양, 공공임대, 국민임대, 영구임대)

2. 보금자리주택정책 개요

□ 「보금자리주택」의 의미

○ 국가 또는 지자체, 한국토지주택공사, 지방공사, 공공기관 및 민간사업자가 국가 또는 지자체의 재정이나 국민주택기금을 지원받아 건설 또는 매입하여 공급하는 주택을 말한다.

한국농어촌공사, 한국철도공사, 한국철도시설공단, 공무원연금공단, 제주국제자유도시개발센터, 한국주택보증주식회사

(지구조성) 공공이 50%를 초과하여 설립한 법인, (주택건설) 공공과 공동시행하는 주택건설사업자

임대주택(영구임대, 국민임대, 장기전세, 10년임대, 5년임대), 분양주택(｢주택법｣ 제2조제3호에 따른 국민주택규모 이하 주택)

□ 「보금자리주택지구」의 의미

○ 주거․산업․교육․문화시설 등이 복합적으로 어우러져 살기 좋은 정주환경을 갖추도록 하여 보금자리주택이 전체주택 중 100분의 50 이상이 되고, 국토부장관 또는 시․도지사(30만㎡미만)가 지정․고시하는 지구이다.

□ 「보금자리주택사업」의 의미

○ 보금자리주택지구 조성과 보금자리주택 건설 사업을 일괄하여 수행하는 사업 또는 주택을 매입하거나 인수하여 보금자리주택으로 공급하는 사업을 말하며 다만, 주택지구 특성상 필요한 경우 보금자리주택지구 조성사업과 보금자리주택건설 사업을 분리시행 가능하다.

․보금자리주택건설 등에 관한 특별법(‘09.04.21)

제1조(목적) 이 법은 보금자리주택의 원활한 건설 등을 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 저소득층의 주거안정 및 주거수준 향상을 도모하고 무주택자의 주택마련을 촉진하여 국민의 쾌적한 주거생활에 이바지함을 목적으로 한다.

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "보금자리주택"이란 제4조 각 호에 규정된 자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 「주택법」 제60조에 따른 국민주택기금(이하 "국민주택기금"이라 한다)을 지원받아 건설 또는 매입하여 공급하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.

가. 임대를 목적으로 공급하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택

나. 분양을 목적으로 공급하는 주택으로서 「주택법」 제2조제3호에 따른 국민주택규모 이하의 주택

2. "보금자리주택지구"란 주거ㆍ산업ㆍ교육ㆍ문화시설 등이 복합적으로 어우러져 살기 좋은 정주환경을 갖추도록 하여 보금자리주택이 전체주택 중 100분의 50 이상이 되고, 제6조제1항에 따라 지정ㆍ고시하는 지구를 말한다. 이 경우 제1호 각 목별 주택비율은 전단의 규정의 범위에서 대통령령으로 정한다.

3. "보금자리주택사업"이란 보금자리주택지구 조성과 보금자리주택 건설 사업을 일괄하여 수행하는 사업 또는 주택을 매입하거나 인수하여 보금자리주택으로 공급하는 사업을 말한다. 다만, 주택지구의 특성상 보금자리주택지구 조성과 보금자리주택 건설 사업을 분리하여 시행할 필요가 있는 경우에는 다음 각 목의 사업으로 구분하여 시행할 수 있다.

가. 보금자리주택지구조성사업 : 보금자리주택지구를 조성하는 사업

나. 보금자리주택건설사업 : 보금자리주택을 건설하는 사업

□ 보금자리주택사업 체계

< 보금자리주택법 제2조 >					< 보금자리주택법 시행령 제2조 >
						임대 보금자리주택
			건설 보금자리주택
보금자리주택						분양 보금자리주택
			매입 보금자리주택

□ 보금자리주택 유형

주 택 유 형			세 부 내 용
공공분양		70만호	전용 85㎡이하로서 주변시세의 85%이하 공급 * 무주택 청약저축가입자 대상
장 기 공공임대	영구임대 (50년)	10만호	주변 전세시세의 30%수준에서 공급 * 기초생활수급자 등 최저소득계층 대상
	국민임대 (30년)	40만호	주변 전세시세의 50～80%수준에서 공급 * 도시근로자 월평균소득(4,229,126원)의 70%이하
공공임대	공공임대 (10년)	30만호	10년 임대 후 감정가격으로 분양전환 * 무주택 청약저축가입자 대상
	분납임대 (10년)		주택가격을 최초 입주시 30%, 4년․8년후 각각 20%, 10년후 30% 납부
	장기전세 (20년)		임대료가 없는 전세방식이며 주변 전세시세의 80%수준으로 공급

□ 보금자리주택의 특징

○ 서울도심 20㎞ 내외에서 대중교통 용이, 도심접근성이 양호한 지역의 GB 훼손지를 활용하여 도심 및 도시인근 선호지역에

○ 입지선정, 지구지정에서 사업승인까지 기간을 1.5년으로 단축하고 개발․실시계획을 지구계획으로 통합하여 계획수립을 간소화함으로써 공공이 직접, 신속하게

○ 용적률 상향(180→220%), 간선시설 부담 최적화 등 원가절감으로 분양가를 15% 내외 인하하여 서민들에게 부담가능한 가격으로

○ 수요자들이 입주시기, 분양가 등을 비교하여 선택할 수 있도록 사전예약방식을 도입, 소득수준과 선호에 맞는 다양한 유형의 주택을 수요자 맞춤형으로 공급하고

○ 디자인 차별화 등 품격 있고 실용적인 보금자리주택을 공급한다.

Ⅲ. 보금자리주택사업 추진성과 및 문제점

1. 보금자리주택사업 추진성과

1) 보금자리주택 공급계획

□ 저소득층에 대한 물량위주의 임대주택 공급으로 발생하게 된 단지슬럼화, 계층간 주거분리, 도심내 임대주택 부족 등의 문제점들을 보완하고, 부담가능한 주택 공급으로 무주택 서민들의 자가보유를 촉진하기 위하여

□ 정부는 공공분양 및 임대주택을 수요자 맞춤형 「보금자리주택」으로 통합하고,  향후 10년(‘09～’18년)간 보금자리주택 150만호(연평균 15만호) 공급계획을 수립하였다.( ‘08.09.19)

(단위 : 만호)

주택유형별		권역별		사업유형별		연도별
						’09～’12	’13～’18
임 대 80 분 양 70		수도권 100		신규 GB 32 도심 재개발 등 20 신도시 등 택지지구 48		61 ’09 (13) ’10 (18) ’11 (15) ’12 (15)	89 (연 15)
		지 방 50		국민임대, 택지지구 등 50

2) 보금자리주택 공급실적

□ 2009년부터 2011년까지 지난 3년간의 보금자리주택사업의 추진실적을 살펴 보면 수도권내 32만호 공급을 위한 GB해제 총량 78.8㎢ 중 44.5㎢가 지구지정된 상황이며 정부는 향후 2018년까지 나머지 34.3㎢를 추가지정 할 계획이다.

□ 지구지정 된 44.5㎢중 한국토지주택공사가 36.9㎢의 택지를 확보하고 있으며 이는 전체 수도권 GB지구의 83%를 차지하고 있어 한국토지주택공사가 보금자리사업의 주축이 되어 진행하고 있음을 보여준다.

《 수도권 GB 택지확보 계획 및 실적 》

(단위 : ㎢, 천호)

구 분		계	지구지정 실적							향후 계획
			소계	1차 (’09. 6)	2차 (’09.12)	3차 (’10. 5)	4차 (’10.12)	5차 (’11.10)	6차 (’12. 7)
면적 (㎢)	정부	78.8	44.5	8.1	9.1	21.1	3.0	3.0	0.2	34.3
	L H	63.3	36.9	8.1	4.8	19.6	3.0	1.4	-	26.4
	(비율)	80%	83%	100%	53%	93%	100%	47%	0%	77%
보금 자리 물량 (천호)	정부	320	199	40	42	86	17	12	2	121
	L H	256	162	40	23	78	17	4	-	94
	(비율)	80%	81%	100%	55%	91%	100%	33%	0%	78%

□ 주택건설 실적을 살펴보면 2018년까지 총150만호의 공급예정물량 중 2011년 까지 43.7만호가 사업승인을 받은 상황으로 매년 약 15만호의 주택공급이 이루어지고 있다.

《 보금자리주택 공급(사업승인) 실적 》

(단위 : 만호)

구 분	합계	주체별		지역별		유형별		공급방식별
		LH	지자체	수도권	지 방	분양	임대	건설	매입	유형 변경
계	43.7만호	36.3	7.5	30.1	13.6	20.5	23.2	35.4	3.5	4.8
‘09	14.6	13.2	1.4	10.3	4.3	7.2	7.5	13.6	1.0	0.04
‘10	16.5	13.1	3.4	12.9	3.6	8.1	8.3	12.0	0.9	3.6
‘11	12.6	9.9	2.7	6.9	5.7	5.2	7.4	9.8	1.6	1.2

* 출처 : 국토해양부

□ ‘12년에는 15만호의 주택을 공급할 계획으로 이중 LH가 10만호를 지자체에서 3.2만호를 민간참여로 1.8만호를 계획하고 있다.

※ ’12년 공급계획

(단위 : 만호)

계	유형별		주체별			지역별		공급방식별
	임대	분양	LH	지자체	민간참여 등	수도권	지방	건설	매입
15.0	9.5	5.5	10.0	3.2	1.8	10.8	4.2	11.3	3.7
(100%)	(63.4%)	(36.6%)	(66.5%)	(21.5%)	(12.0%)	(72.0%)	(28.0%)	(75.3%)	(24.7%)

《 GB 보금자리주택지구 추진현황 》

구분	지구명	면적 (천㎡)	총호수(호)	보금자리 호수(호)	지구지정	지구계획	시행자
합계	21개 지구	44,492	279,277	199,497
시범 지구	서울강남	939	6,821	5,424	‘09.06.03	‘09.09.28	LH
	서울서초	362	3,390	2,740	'09.06.03	'09.09.28	LH
	고양원흥	1,287	8,601	6,194	'09.06.03	'09.09.28	LH
	하남미사	5,463	36,989	25,521	'09.06.03	'09.09.28	LH
2차 지구	서울내곡	819	4,247	3,054	'09.12.03	'10.04.27	SH
	서울세곡2	771	4,441	3,370	'09.12.03	'10.04.27	SH
	부천옥길	1,330	9,346	6,817	'09.12.03	'10.04.27	LH
	시흥은계	2,011	13,069	9,497	'09.12.03	'10.04.27	LH
	구리갈매	1,434	9,849	6,499	'09.12.03	'10.04.27	LH
	남양주진건	2,714	18,313	12,855	'09.12.03	'10.04.27	경기공사
3차 지구	서울항동	664	4,606	3,351	'10.05.26	'10.11.15	SH
	인천구월	841	6,068	4,311	'10.05.26	'10.11.15	인천공사
	하남감일	1,688	12,907	8,625	'10.05.26	'10.11.15	LH
	광명시흥	17,367	95,026	66,638	'10.05.26	'10.12.20	LH
	성남고등	569	3,960	3,006	'10.05.26	‘11.10.10	LH
4차 지구	서울양원	384	3,624	3,090	'10.12.30	‘11.11.08	LH
	하남감북	2,670	19,720	14,400	'10.12.30		LH
5차 지구	과천지식	1,353	6,200	4,065	'10.12.30		LH
	서울고덕강일	1,657	10,300	8,240	'10.12.30		LH
소규모 지구	서울오금	128	1,300	1,300	'10.12.30		LH
	서울신정4	41	500	500	'10.12.30		LH

* 건설호수는 지구계획승인 기준 (하남감북, 과천지식은 지구지정 기준)

《 보금자리주택지구 위치도 》

3) 보금자리주택 추진성과

□ 보금자리주택은 도심인근에 저렴한 주택공급으로 집값 안정에 기여하고 민간주택의 공급가격 인하를 유도하여 서민에게 내집마련의 기회를 부여하고

‘08년 경제위기 이후 지속된 민간부문 주택공급 위축을 보완하기 위하여 공공의 보금자리주택 건설을 지속추진, 안정적인 주택수급에 크게 기여하였다고 판단된다.

□ 그러나, 보금자리주택은 2009년부터 연평균 15만호 공급을 통하여 2018년까지 임대주택 80만호, 분양주택 70만호 등 총 150만호 건설을 목표로 하고 있으나 정책수행 초반인 2009년을 제외하고는 당초 목표를 달성하지 못하고 있는 상황이다.

□ 특히 임대주택의 공급실적은 2011년의 경우 총 10만호 계획물량 중 불과 7.4만호만 공급된 상황으로 향후 목표달성에 많은 노력이 필요할 것으로 보인다.

<보금자리주택 유형별 공급계획/실적>

구분		계(만호)	2009년	2010년	2011년
임대	계획	26.5	7.0	9.5	10
	실적	23.2 (88%)	7.5 (107%)	8.3 (87%)	7.4 (74%)
분양	계획	19.5	6.0	8.5	5.0
	실적	20.5 (105%)	7.2 (120%)	8.1 (95%)	5.2 (104%)

□ 2012년 정부의 주택종합계획에 따르면 금년에 공급예정인 보금자리주택은 총 15만호로 LH에서 10만호, 지자체 3.2만호를 공급하고 민간참여 등을 통하여 1.8만호를 공급할 예정이나 현재까지의 공급실적 약 1～2만호 수준으로 매우 부진한 상황이다.

< ‘12년 보금자리주택 공급계획 >

(단위 : 천호)

구 분		유형별					지역별		주체별
		임대주택				분양 주택	수도권	지방	LH	지자체	민간 참여 등
		소계	국민	영구	공공
2012년	150	95	41	3	51	55	108	42	100	32	18
2011년	126	74	36	6	32	52	69	57	99	27	-

□ 세계적인 경기침체와 더불어 국내 부동산경기 또한 장기적인 침체기조가   유지될 것으로 보이며 이러한 상황에서 보금자리주택을 매년 15만호씩 공급할 수 있는지에 대하여 검토해 볼 필요가 있다.

□ 또한, 부동산경기 침체로 보금자리주택을 건설하는 LH 등 공공기관 역시 보금자리 주택 건설로 인한 과다한 부채가 누적될 경우 지속적인 사업수행이 가능할지  여부도 살펴봐야 할 것이다.

3. 보금자리주택사업 문제점

1) 반값아파트 공급에 따른 문제

□ 기 분양된 강남, 서초 등의 보금자리지구 중 최근 강남지구의 입주가 시작되었고 입주가 차질 없이 진행될 수 있도록 한국토지주택공사 측에서 열성적으로 적극 지원하여 계약자들로부터 큰 호응을 얻고 있다.

□ 보금자리주택사업은 도시 외곽지역이 아닌 강남, 서초 등 수요가 많은 도심 근교에 값싸고 안정적인 주택을 공급함으로써, 주택가격을 안정시키고 무주택 서민들에게 내집 마련의 희망을 주었다는 점에서는 서민들의 주거안정에 크게 기여하였다.

□ 그러나 정부에서는 보금자리주택사업이 공공주택의 공급 뿐만 아니라 민간 건설시장에 미치는 영향에 대해서도 좀 더 적정한 제도적 보완을 추진했어야 한다.

□ 보금자리주택 공급이후 일부에서는 공공의 저렴한 아파트 공급으로 인한 민간 건설부문의 위축, 보금자리주택 대기수요 증가에 따른 전세난 유발 등의 부정적인 영향에 대한 우려들이 제기되고 있으며, 이른바 로또 아파트 공급에 따른 주택 구입심리 위축 및 시장혼란에 대한 지적도 계속되고 있는 상황이다.

□ 당초 보금자리주택정책 수립시 정부는 무주택 서민들의 내집 마련을 촉진하기 위하여 기존 분양가 대비 15% 내외 저렴한 주택의 공급을 발표 하였는데

․ 국민주거안정을 위한 도심공급 활성화 및 보금자리주택 건설방안(‘08.09.19)

용적률 상향, 시공과정 합리화 등 원가절감으로 신규택지는 분양가를 15% 내외

인하하고, 기존 택지도 지구특성을 감안하여 분양가 최대 인하

□ 강남이나 서초 시범지구에서는 주변시세 절반수준의 보금자리주택이 공급되면서 민간건설시장의 위축, 주택구입 대기수요의 증가 등 주택시장에 부정적인 영향을 미치고 있다는 지적들이 제기 되었다.

<시범지구 사전예약시 공공분양주택 추정분양가>

구 분	추정분양가(안)	주변시세 대비
서울강남	1,150만원 수준	2,205만원(수서)
서울서초		2,117만원(우면, 방배)

2) 임대주택 공급물량 급감에 따른 문제

□ 저소득층의 주거안정 및 주거수준 향상을 위하여 공급되고 있는 대표적인 장기 공공임대주택인 국민임대주택의 건설물량 역시 2003년에서 2008년 사이에는  연간 7만～11만호 수준으로 공급되어 왔으나, 2009년 이후에는 불과 5만호에도 미치지 못하는 상황이다.

<국민임대주택 건설물량(2003～2010)>

구분	계(호)	’03	’04	’05	’06	’07	’08	’09	‘10
실 적	635,008	71,791	91,423	96,183	96,812	110,310	84,882	48,310	35,297

□ 우리나라의 장기공공임대주택 재고수준은 전체 주택수의 4.6%에 불과한 실정으로(2010년 기준) 이는 주요 선진국들의 장기임대주택 재고비율보다 매우 낮은 수준이다.

<주요 선진국 장기임대주택 비율>

한국	네덜란드	오스트리아	덴마크	스웨덴	영국
4.6%	32%	23%	19%	17%	17.1%
프랑스	아일랜드	일본	독일	OECD평균	EU평균
19%	8.5%	6.1%	5%	11.5%	9.4%

* 한국(‘10년), 일본(’08), 기타 유럽지역(‘07～09년) 기준

□ 저소득층의 주거수준 향상을 위해서는 공공에서 관리할 수 있는 일정 수준의 장기임대주택 재고 확보가 필수적이며 이를 위해서 일정기간 동안은 지속적인 임대주택 공급이 이루어 져야만 한다.

□ 그러나 정부의 보금자리정책 시행 이후 임대주택보다는 분양주택의 비중이 매우 높아진 상황이며, 이는 무주택 서민들의 주택마련을 촉진하고자 하는 보금자리정책의 취지뿐만 아니라, 임대주택 건설시 소요되는 비용이 사업시행자에게 부담으로 작용하여 적극적인 임대주택 건설이 어렵기 때문인 것으로 보인다.

□ 현재 정부의 지원기준으로는 국민임대주택 한 호당 사업시행자의 부담  비용은 전체 사업비의 6% 수준으로 계획되어 있으나 실제로는 23%의 자체자금이 투입되고 있으며, 재정지원 이외에 국민주택기금 지원금액은 융자형태로 제공되어 금융부채화 되고 있는 실정이다.

결국 공공시행자는 한 채의 국민임대주택을 짖기 위해 약 7천만원 가량의 부채를 부담

해야 하는 것으로, 이러한 상황 속에서 적극적인 사업추진을 기대하기에는 무리가 있다.

<국민임대주택 지원기준 및 실제 투입비용>

(단위 : 천원)

구분	총사업비(호당)	재정	융자	입주자	사업자
지원 (’12년 기준)	106,871	32,061	42,748	25,863	6,199
	(6,004×17.8)	(30%)	(40%)	(24.2%)	(5.8%)
실제 (’10년 기준)	130,610	32,061	42,748	25,863	29,938
	(7,216×18.1)	(24.5%)	(32.7%)	(19.8%)	(23%)

Ⅳ. 보금자리주택 활성화를 위한 정책 제언

1. 고령화 및 독신자 증가에 따른 대책 마련

□ 정부에서는 보금자리주택 뿐만 아니라 향후 주택정책 방향에 대하여도 최근의 사회여건을 고려하여 미리미리 대책을 강구하여 나가야 할 것이다.

□ 최근 우리나라의 경우 저출산과 평균수명 연장으로 전체인구에서 65세이상 인구가 차지하는 비율의 증가추세에 따라 고령화 속도가 빠르게 진행되고 있으며, 우리나라는 이미 고령화 사회에 진입되었다.

* 총인구 중 65세 이상 비율 : 1970년(3.1%), 2000년(7.2%), 2017년(14.0%), 2026년(20.8%)

<장래 연령계층별 인구 구성비>

* 출처 : 통계청 「장래인구추계」2010

□ 최근 인구의 고령화와 독신가구 증가 등으로 전체 가구 중 1～2인 가구가 차지하는 비율이 2000년 34.6%에서 2010년 기준 48.2%로 지난 10년간 13.6%포인트나 증가하였다.

<연도별 1～2인 가구 비율>

□ 또한 가구당 평균 가구원수 역시 2000년 기준 가구당 평균 3.12인에서 2010년에는 2.69인으로 급격히 감소하고 있는 등 인구 및 가구 구조의 변화가 급속히 진행되고 있는 상황이다.

<연도별 가구당 평균 가구원수>

(단위 : 천가구, %)

구 분		계	1인	2인	3인	4인	5인	6인	7인 이상	평균 가구원수
전국	2005년	15,887 (100.0)	3,171 (20.0)	3,521 (22.2)	3,325 (20.9)	4,289 (27.0)	1,222 (7.7)	267 (1.7)	93 (0.6)	2.88
	2010년	17,339 (100.0)	4,142 (23.9)	4,205 (24.3)	3,696 (21.3)	3,898 (22.5)	1,078 (6.2)	241 (1.4)	79 (0.5)	2.69
	증 감 (증감률)	1,452 9.1	971 30.6	684 19.4	371 11.2	-391 -9.1	-144 -11.8	-26 -9.7	-14 -15.1	-0.19

□ 이러한 인구 및 가구 구조의 변화에 따라 최근 소형주택에 대한 수요가 급증하고 있는 것으로 보이며 이에 발맞추어 정부의 적극적인 대책 마련이 시급한 상황이다.

계속된 경기 침체로 서민들의 주택구입 여건이 쉽게 나아지지 않을 것으로 보이는 상황에서 상대적으로 저렴한 소형 분양주택이나 임대주택의 공급은 저소득층의 주거안정과 무주택 서민들의 내집 마련에 큰 도움이 될 것으로 보인다.

□ 그럼에도 불구하고 지난 3년간 정부가 공급한 보금자리주택 중 소형(60㎡이하) 주택이 차지하는 비율은 전체 보금자리주택의 60%에도 미치지 못하는 것으로 확인되었으며, 분양주택의 경우 전체 분양주택 중 30% 정도만이 소형으로 공급되었다.

<보금자리주택 면적별 공급비율>

구 분			합계		시범지구		2차지구		3차지구
			호수	%	호수	%	호수	%	호수	%
보금자리	계		167,609	100.0	39,514	100.0	42,092	100.0	86,003	100.0
	60㎡ 이하	소 계	93,523	55.8	20,257	51.3	22,106	52.5	51,160	59.5
		임 대	68,080	40.6	15,765	39.9	18,544	44.1	33,771	39.3
		분 양	25,443	15.2	4,492	11.4	3,562	8.5	17,389	20.2
	60㎡ ～ 85㎡ 이하	소 계	74,086	44.2	19,257	48.7	19,986	47.5	34,843	40.5
		임 대	17,590	10.5	4,208	10.6	3,384	8.0	9,998	11.6
		분 양	56,496	33.7	15,049	38.1	16,602	40.1	24,845	28.9

□ 이에 대해 보금자리주택 중 소형(60㎡이하) 주택의 비중을 70～80% 이상으로 확대․공급하는 것이 필요하며, 특별공급 시에만 적용하던 소득․자산기준도 60㎡이하 일반공급까지 확대하여 적용하는 등 민간주택과의 수요층을 차별화하여  저소득층의 주거안정과 무주택 서민들의 내집 마련에 도움이 될 수 있도록 정책의 변화가 필요할 것으로 생각된다.

2. 보금자리주택 정책 보완

□ 공공분양주택 공급가격 현실화

ㅇ 보금자리주택의 로또 아파트화 등 과도한 시세차익 방지 및 주택시장에 부정적 영향 최소화를 위해 합리적 수준으로 분양가격을 책정해야 한다.

* 수도권GB 보금자리지구 : 주변시세의 50～80% → 85% 수준

□ 임대주택 재정 지원 현실화

ㅇ 저소득층의 주거복지 및 무주택 서민의 주거안정을 위해서 지속적으로 임대주택 공급 및 임대주택 확대추진이 필요하며,

ㅇ 임대주택 확대 공급시에는 재원부담 등 어려움이 따르므로 정부 재정지원 현실화 등 다양한 정책적 지원이 필요하다.

* 국민임대 1호 건설시 부채 98백만원(금융부채 77백만원) 발생

□ 전매제한 및 거주의무 완화

ㅇ 부동산경기 침체 지속으로 최근 수도권 외곽지역을 중심으로 보금자리주택 분양가와 주변시세 차이가 상당히 감소하였으나,

ㅇ 과도한 전매제한 및 거주의무 등의 규제로 발생되는 보금자리주택 미분양,  입주민 민원 등 문제해결 및 보금자리주택사업 활성화를 위하여 과도한 규제 완화가 필요하다.

3. 부동산시장 활성화를 위한 주택정책

□ 지난 3년간의 보금자리주택사업 추진과정에서 LH 등 공공시행자들은 저렴한 분양주택 및 임대주택 공급에 따른 수익성 저하로 인하여 사업추진에 많은 어려움을 호소하고 있다.

이에 따라 정부는 보금자리특별법 및 시행령 등 하위법령의 개정과 민간참여 보금자리주택사업 시행지침 제정을 통하여 민간이 보금자리주택사업에 참여할 수 있도록 제도적 기반을 마련한 바 있다.

․ 민간참여 보금자리주택사업 개요

- (추진배경) 공공의 주택공급능력을 보완하기 위해 보금자리사업에 민간도 참여할 수

있도록 보금자리주택법 개정(‘12.1.17공포, 8.1시행)

* 지구조성 : 공공이 50% 초과 출자한 법인, 주택건설 : 공공․민간 공동시행

- (사업방식) 공공이 공모방식으로 민간을 모집하는 것을 원칙으로 하되, 지구

조성 사업의 경우 민간의 사업제안도 일부 허용

- (공모절차) 공모 → 평가 → 협상 → 협약체결  (→ 법인설립(지구조성 사업시))

- (공공성확보) 택지조성원가․분양가 심사를 거치며, 공모시 사업비 인하방안을 평가하여 분양가 상승을 방지하고, 영구․국민임대주택은 공공이 인수․관리

- (인센티브) 출자에 참여한 주택업자에게 민영택지 우선 공급가능

※ 민간참여 보금자리사업구조

< 대지조성에 민간이 참여하는 방안 >

ㅇ 공공이 50%를 초과하여 민간과 공동으로 출자하여 설립한 법인(SPC) 사업시행

ㅇ 사업추진 절차

사업 대상지		기 지정된 지구를 대상으로 민간참여자 공모
사업공모		심사위원회 구성 제안서 평가
SPC설립		사업자선정/SPC설립 사업시행자 변경(LH→SPC)
시행/정산		용지보상,대지조성,토지공급 잔여재산 처분/손익배분

< 주택건설에 민간이 참여하는 방안 >

ㅇ 공공이 토지를 제공하고 민간이 주택을 건설하는 지주공동사업 (협약체결) 형태로 추진

ㅇ 사업추진 절차

사업 대상지		민간 미매각용지 우선활용 사업활성화 위한 신규공급
사업공모		심사위원회 구성 제안서 평가
협약체결		사업자선정/협약체결 사업계획승인(민간공동)
분양/건설		공공 토지제공, 민간건설, 민간분양, 토지대금회수

□ 그러나 보금자리사업은 장기간에 걸쳐 대규모의 자금이 소요되고 수익성이 떨어지는 사업이므로 적극적인 민간 업체의 참여는 어려울 것으로 보인다.

□ 뿐만 아니라 GB를 해제하여 민간 사업자에게 사업시행 권한을 부여할  경우 분양가 상승, 특혜우려 및 보금자리사업의 공공성 훼손에 대한 논란이 예상되는 바, 이에 대한 대책 마련도 선행되어야 할 것이다.

□ 민간자본을 활용한 보금자리주택 공급보다는 민간 건설시장이 활성화 될 수 있도록 각종 불합리한 규제를 완화하는 등 제도적 장치를 마련하고, 향후 임대주택 중심의 공공주택 공급을 확대하기 위하여 정부의 지속적인 재정적 지원이 뒷받침될 때 민간과 공공간의 상호보완을 통하여 부동산 시장이 활성화 될 수 있을 것이다.

4. 정부의 주택공급 관리지표 개선

□ 현재 정부의 주택공급 목표와 실적 등을 관리하는 지표는 사업승인 물량 기준이나, 사업승인을 받은 이후 실제로 착공하기 까지는 상당한 기간이 소요되어 국민이 체감하기 어려우므로 정부의 주택공급지표를 착공·입주 기준으로 전환할 필요가 있다.

□ 실제로 보금자리정책이 도입된 2009년부터 현재까지 사업승인 물량 45만여호 중 실제로 착공된 물량은 7.5만호(17%)에 불과한 상황으로, 특히 최근의 전월세 문제 등에 직접적으로 영향을 미칠 수 있는 임대주택의 착공물량은 사업승인 받은 물량의 12% 수준에 그치고 있다.

<보금자리주택 사업승인 및 착공실적>

(단위 : 만호)

구 분		전 체			L H
		계	분양	임대	계	분양	임대
전체	사업승인(A) (매입 포함)	44.8	20.8	24.0	36.8	17.8	18.9
	착공(B) (B/A)	7.5	4.6	2.9	4.9	3.5	1.4
		(16.8%)	(22.2%)	(12.1%)	(13.2%)	(19.5%)	(7.2%)

□ 주택건설사업의 경우 현재의 보금자리주택사업과 같이 사업승인 이후 실제 착공이나 분양 및 입주까지 상당기간이 소요되고, 주택공급계획 수립시점에 시장 상황에 맞추어 사업승인 목표물량을 정한다고 하더라도 사업승인을 받은 후 실제 착공까지는 통상 3년, 입주까지는 5년 정도가 소요되는 점을 감안할 때 계획수립 당시의 목표에 따라 적기에 시장에 주택이 공급되기는 어려울 것이다.

Ⅴ. 맺음말

□ 최근의 1∼2인 가구 증가 등에 대비하여 공공주택은 소형주택 공급을 확대하고 있는 추세이며 민간에서도 고령화 사회 등에 대비하여 중소형 주택분양이 증가하고 있다.

□ 그러나 1～2인 가구, 고령자 및 서민들을 위한 소형주택 위주 공급이 계속될 경우 단지내 소외계층의 증가, 주민간 소통 단절 등 예상치 못한 사회적 문제가 발생할 수 도 있으므로 노약자들을 위한 생활서비스 제공, 커뮤니티 공간 활성화 등 소프트웨어적 생활공간을 마련해 주는 주택유형 개발에도 관심을 가져야 한다.

□ 공동주택 생활공간 내에서 일자리, 일거리가 함께 제공되도록 다양한 제도를 마련하여 주거와 복지문제가 동시에 해결 될 수 있는 주택정책의 방향전환이 필요한 시기라고 생각되며, 부동산시장을 재산증식 수단이 아닌 생활의 공간이 되어야 새로운 차원의 부동산시장 활성화를 기대할 수 있을 것이다.

□ 또한 임대주택의 지속적인 공급을 위해서는 공공시행자에게 재무적 부담이 가중되어 부실화되지 않도록 정부의 재정지원이 현실화되어야 하며, 정부차원의 지원과 동시에 보금자리사업을 시행하는 공공기관이 손실과 이익의 균형을 맞출 수 있도록 제도적 지원이 뒷받침 되어야 한다.

참 고 문 헌

1. 주택종합계획(국토해양부, 2011, 2012)

2. 보금자리주택 업무편람(국토해양부, 2012)

3. 보금자리주택 주요통계(국토해양부, 2012)

4. 인구주택총조사(통계청, 2010)

5. 주택업무편람(국토해양부, 2011)

6. 민간참여 보금자리주택사업 시행지침(국토해양부)