건설경기 활성화를 위한 정책제언

2012. 10

새누리당 경기도 의정부시을

국회의원  홍 문 종

정책 자료집 발간사

노무현 정부시절 전국적으로 펼친 무차별적 개발계획과

시중에 풀린 토지보상금으로 인해,

부동산이 폭등하고 그 후유증을 현재까지 국민들이 감내하고 있어

하우스푸어라는 낯선 단어가 이제는 더 이상 낯설지 않다.

끝을 모르고 오르던 부동산 가격이 정점을 찍자,

하락하면서 거래량이 확 줄어들었고

건설사들은 분양이 되지 않아 유동성 위기를 겪고 있는 현실이다.

도급순위 상위권의 건실한 건설회사조차 부도위기를 겪고 있으며,

현재 건설산업이 전반적으로 위기 상황이라는 것에 사회적인 공감대를 형성하고 있다.

정부와 국회차원에서 하우스 푸어 계층에 대한 지원책을 내놓고 있지만, 건설업계에 대한 지원대책은 부족한 현실이다.

국정감사를 맞아 많은 전문가들의 조언을 받아,

건설경기 활성화를 위한 정책제언이라는 정책자료집을 발간하게 되었다.

아무쪼록 건설경기 활성화와 부동산 정상화에 도움이 되었으면 하는 바램이다.

2012. 10.

국회의원 홍문종

I. 민간투자 및 민관협력사업 활성화	1

II. 해외건설시장의 개척 및 지원강화	12

III. 저출산-고령화에 대비한 주택정책	32

IV. 민간임대주택 활성화	39

1.      민간투자 및 민·관협력사업 활성화

(1) 민간투자사업 추진 현황

- 민간투자사업(이하 민자사업)은 1994년부터 본격적으로 추진되어 그동안 도로, 철도, 환경, 국방, 학교, 문화․복지․과학관 등 다양한 사회기반시설을 공급하여 왔음.

․2010년 9월 기준으로 총 628개(고시 기준) 사업에 총투자비 95.9조원 규모의 민자사업이 추진되고 있다. 이 가운데 수익형(BTO) 사업이 227개에 70조원, 임대형(BTL) 사업이 401개로 25.7조원 규모임.

․이중 협약이 체결된 사업은 총 556개 76.3조원이고, 그중 운영중인 사업은 345개 35.7조원, 시공중 162개 30조원, 시공 준비중에 있는 것은 49개 10.5조원 규모

- 민자사업의 고시․공고 추이를 보면, 수익형(BTO) 사업에 대한 민간제안제도가 도입된 1999년에 17건, 2000년 20건, 2001년 25건으로 증가

․임대형(BTL) 사업이 도입된 2005년에 92건이 고시․공고되었고, 2006년에 136건으로 급증했다가 2007년 이후부터 급감

<표Ⅱ-20> 민간투자사업 추진 현황(2010년 9월 기준)

(단위 : 개, 억원)

구 분	BTO		BTO소계	BTL	합계
	국가관리	자체관리
운영중	45 (233,301)	86 (38,133)	131 (271,433)	214 (85,252)	345 (356,685)
시공중	29 (198,054)	14 (12,066)	43 (210,120)	119 (91,078)	162 (301,198)
시공준비중	9 (78,501 )	5 (5,460)	14 (83,961)	35 (21,082 )	49 (105,044)
협상중	19 (112,366)	15 (18,192)	34 (130,558)	22 (50,165)	56 (180,722)
사업자 모집중	-	5 (5,870)	5 (5,870)	11 (9,514)	16 (15,384)
합계	102 (622,222)	125 (79,721)	227 (701,943)	401 (257,091)	628 (959,034)

주 : 2010년 9월말까지 고시 및 공고가 이루어진 민간투자사업 기준

자료 : KDI 공공투자관리센터

(2) 민간투자사업 환경 변화와 문제점

- 재정투자 대비 민간투자 비중은 1995년에 0.5%에 불과했지만, 2010년에는 16.3%로 대폭 확대되어 우리나라 SOC 시설 확충에 중요한 축을 담당

․그러나 정부가 최소운영수입보장(MGR) 제도를 폐지하고, 건설보조금 축소, 부(負)의 재정 지원 등 재정방어적인 민간투자정책의 추진으로 민자사업의 사업 위험성은 높아지고 있으며, 임대형(BTL) 사업이 지속적으로 축소

- 이 같은 민자시장의 여건 변화에 따라 2011년도 민간투자 금액은 2.2조원으로 2008～2010년의 약 4조원 수준의 절반으로 줄었고, 재정투자에서 차지하는 비중도 9%대로 낮아짐.

<표Ⅱ-21> SOC 투자 및 민간투자시장의 성장 추이

(단위 : 조원, %)

년도	2004	2006	2008	2009	2010	2011
SOC 예산(A)	17.4	18.4	20.5	25.5	25.1	24.4
민간투자(B)	1.7	2.9	3.8	3.9	4.1	2.2
B/A	9.7	15.7	18.5	15.3	16.3	9.0

주 : 민간투자는 BTO사업과 BTL사업의 합계로 국가관리사업기준

자료 : 기획재정부,『2011～2015년 국가재정운용계획 : SOC 분야』, 2011 ; 2012년 예산(안)

- 1990년대 말과 2000년대 초반에 추진되었던 민자사업들이 운영 단계에 들어가면서 부실한 교통수요 예측과 최소운영수입보장(MRG)으로 인한 추가 재정 지원, 그리고 통행료가 재정사업에 비해 높다는 비판이 시민단체․언론․국회로부터 꾸준히 제기됨.

․민자사업에 대한 부정적 여론이 팽배해지자 정부의 민간투자정책은 재정 부담을 축소하고 관련 규제를 강화하는 방향으로 전환됨.

․최소운영수입보장(MRG)는 2003년부터 보장기간 및 보장수준을 축소한데 이어 2006년에는 민간제안사업, 2009년에 정부고시사업에서 MRG를 폐지

․2006년에는 민자사업의 이익 일부를 환수하는 부(負)의 재정지원제도가 도입됨. 이는 민자사업의 우선협상대상자를 선정할 때 정부 지원을 요구하지 않는 수준을 넘어서 일정 수익을 정부에 반납하는 민간사업자를 우대하는 제도임

․MRG 및 건설보조금이 없는 사업에 대해서도 자금재조달시 정부와 이익을 공유하도록 하고, 우선협상대상자를 선정하는 평가기준에서는 기술과 품질에 대한 평가보다는 가격(건설보조금 축소, 통행료 인하, BTL 사업의 경우 정부지급금 축소)에 대한 평가 비중을 높여서 재정지원의 축소를 유도

- 이 같은 재정방어적인 민간투자 정책으로 인해 민자사업의 사업 위험도는 증가하고 수익률은 점차 낮아짐.

․도로 BTO 사업의 경우 세후 수익률은 2005년까지 약 8.5%에서 현재는 4～5% 초반 수준으로 낮아졌는데, 이는 이자율 수준이 낮아짐에 따라 동반 하락한 측면도 있지만 근본적으로는 재정방어적인 민간투자 정책에 큰 영향을 받은 것으로 보임.

․건설보조금은 2005년까지는 총투자비의 27% 수준에서 현재는 아예 없거나 10% 미만 수준으로 떨어졌으며, 통행료는 2005년까지 도로공사 대비 1.83배 수준에서 지금은 1.16배 수준으로 낮아짐.

- 민자사업은 고위험 저수익(High Risk & Low Return) 구조로 변화함에 따라 금융권 등 재무적투자자의 입장에서 민자사업에 대한 투자 매력도는 떨어졌다.

․2000년대 초기에 제안되어 사업시행자가 결정된 10여개의 도로 민자사업의 경우 금융기관의 금융약정(투자 또는 대출) 기피로 실시계획 승인 신청 및 착공이 지연되는 등 사업 추진이 장기간 표류하였음.

<그림Ⅱ-17> 민간투자시장의 변화

자료 : 박용석,『민간투자시장 정상화를 위한 정책과제』, 건설이슈포커스 2010-05, 한국건설산업연구원, 2010.4

- 장기간 표류하던 일부 민자사업이 2011년 하반기에 금융약정이 체결되자 언론은 금융권이 민자사업에 관심이 높다는 보도를 내기도 함.

․그러나 최근의 금융약정은 금융권의 투자이기 보다는 건설사가 대부분의 사업 위험을 책임지는 담보대출의 성격이 큼.

․이 같은 금융 관행은 재무적 투자자를 중심으로 민간자본을 조달코자 했던 당초 민간투자제도의 취지와는 다름.

- 최근, 민자사업을 추진하고 있는 지자체들이 당초 실시협약 내용을 변경하여 MRG 인하 등을 요구

․이에 따라 상당수 민자사업들의 추진이 지연되거나 운영 중인 사업의 경우 민간사업자와 지자체간의 갈등이 상존

․이 같은 현상은 금융기관의 입장에서 정부(지자체)를 믿고 투자를 했지만 계약이행의 불확실성 증가로 민자사업에 대한 투자를 기피하는 또 다른 요인으로 작용

<표Ⅱ-22> 지자체 민자사업 주요 추진 저해 사례

사업명	추진 저해 사유
창원-부산간 민자도로	․ 공정률17%(제2 창원터널 30%) 상황에서 추가 자금의 조달 부족으로 공사 중단 위기/ 발해인프라투융사가 투자 의사 철회 ․ 경남도가 기존 창원터널 무료화를 3년 앞당겨 실시하면서, 제2 창원터널 유료통행량 감소 예상, MRG가 적용되지 않으면서 금융기관들이 여신 회수에 대한 확신 저해
용인 경전철	․ 용인경전철 2010년 7월 완공되었지만 미운행 상태 ․ 용인시와 사업시행자는 시공중 일부 구간 소음민원과 공사지연에 따른 추가 비용 부담 문제로 상호 대립 ․ 용인시 MRG 인하 요구(하루 평균승객 14만명 예상, 2010년 수요 추정시 3만명으로 감소, 매년 300-450억원의MRG 보전 필요) ․ 현재 국제상공회의소 산하 국제중재법원에 중재 신청하여 최소 해지시지급금(5,159억원) 지급 합의 ․ 민간사업자와 용인시와 새로운 MOU 체결 추진중
부산-김해 경전철	․ 2011년 4월 준공예정, 현재 안전성(시험운행 중 2건의 탈선사고 발생) 확보 및 MRG 협상 등으로 당초 운행 예정일에서 수개월 지연 예상 ․ 김해시 MRG 인하 요구, 최초 사업추진시 하루 평균승객 17만명 예상, 최근 조사에서 5만명 예상으로 김해시의 MRG 보전 필요
제2순환도로 1구간, 3-1구간	․ 광주광역시는 사업자가 MRG를 인하하지 않을 경우 사업 취소 검토 ․ 요구사항 : 1구간 85% → 75%, 3-1구간 90% → 85%
인천시 민자터널	․ 문학터널, 원적산터널, 만월산 터널 등에 대해 시의회에서 MRG 가 문제가 됨, 인천시 MRG 인하 요구 및 터널 인수 방안 모색
경남 거가대교	․ 경남도 MRG 인하요구, 90% → 77.5%

자료 : 박용석, SOC건설시장의 실태 및 대응방안, 건설경제, 2011년 봄 통권66권, 국토연구원, 2011.5

- 민자사업으로 추진되고 있는 대부분의 사업들은 핵심 기간 사업의 성격을 갖고 있음.

․예를 들어 민자도로의 경우 각 지자체의 교통망 확충 계획에 맞추어 추진되고 있으므로 만약 민자사업의 추진이 지연되거나 좌초될 경우 지역경제 발전에 부정적 파장효과가 우려됨.

- 현재의 민자시장 상황에서 정부의 특단적인 대책 없이는 민자사업, 특히 수익형(BTO) 사업의 활성화는 기대하기 어려울 것으로 판단됨.

(3) 민간투자사업의 정책 방향

- 민자사업은 그 중요성에 비해 활성화 대책이 미흡한 것으로 판단됨.

․정부는 민자사업의 합리적 활성화를 위한 전향적 사고가 필요하고, 건설업계도 무조건 수주하고 보자는 식의 무책임한 가격경쟁을 지양하고, 양질의 사회기반시설을 합리적 수준의 가격에 공급해야 함.

- 민자사업이 원활하게 추진되기 위해서는 투명성, 시장성, 경쟁성의 3대 원칙이 지켜져야 함.

․투명성은 민간투자 정책 또는 정부의 일관성을 의미함. 민자사업은 장기투자사업이므로 정부에 대한 신뢰 없이는 장기투자를 결정하기 어렵기 때문임.

․시장성은 국민․민간사업자․정부․금융기관 모두가 수용할 수 있는 수준의 수익성이 보장되어야 하는데, 수익성이 있어야 금융조달이 가능함.

․투명성과 시장성이 보장된다면 자연스럽게 시장에서 경쟁이 발생하는데, 경쟁성은 민간의 창의와 효율을 극대화 할 수 있음.

․민자사업의 적정 수익을 확보해 주고 정부가 민자시장의 안정적 운영을 도모한다는 정책적 신뢰감이 형성될 때 비로소 민자시장의 활성화를 기대할 수 있음.

<그림Ⅱ-18> 민간투자사업의 3대 원칙

자료 : 박용석, 민간투자시장 정상화를 위한 정책과제, 건설이슈포커스 2010-05, 한국건설산업연구원, 2010.4

- 민간투자사업의 활성화를 위해 우선 정부고시사업의 활성화를 검토하고, 구체적인 시설사업기본계획이 조속히 고시되어야 함.

․2010～2011년도 수익형(BTO) 사업에 있어서 정부고시사업은 거의 없고, 대부분 민간제안사업이 추진됨.

․정부는 국토종합계획 – 국가기간교통망계획 – 중기교통시설투자계획 - 도로계획/철도계획 등 상위 계획에 의거하여 필요한 인프라 시설에 대한 정부고시사업을 활성화하여 SOC 시설을 체계적으로 공급해야 함.

․정부고시사업이 활성화될 경우 투자위험분담 제도의 활용이 가능해지는데, 이 제도는 매년도 실제 운영 수입이 실시협약에서 정한 투자위험분담금 수준에 미달할 경우 부족분 보전을 위해 재정 지원을 검토할 수 있음.

- R(Rehabilitate) 사업의 활성화 방안을 마련 필요, 현행 민자사업은 대부분 신설(Green Field) 사업이지만 향후에는 기존 시설의 개보수․성능개선(Brown Field) 사업에 대한 수요가 증가할 것으로 예상됨.

․개량․보수․증설․확장 등에 대한 민자사업의 추진이 필요하기 때문에 R 사업에 대한 심도 있는 검토가 필요

- 부대․부속사업의 활성화가 필요함. 현재의 부대․부속사업은 사전에 사업의 수익률을 확정하여 총사업비에 반영하는 사전확정방식으로 사업위험을 사업시행자가 대부분 감당하고 있음.

․그러나 부대․부속사업에 대한 불확실성이 높기 때문에 사업시행자는 부대․부속사업의 추진을 기피하고 있는 바, 부대․부속사업 수익률의 사후 확정 및 반영 등 다각적인 대안 모색이 필요함.

- 부(負)의 재정지원(정부재정부담 완화 기여도 평가항목 신설) 제도의 도입은 제고되어야 함.

․부의 재정지원은 민자사업의 수익률을 낮추는 결정적 요소로 작용하여 민자사업의 활성화를 저해할 가능성이 매우 큼.

․이에 따라 부의 재정지원 제도 도입을 중단해야 하고, 만약 도입이 불가피하다면, 우선협상대상자 선정에 있어 결정적 기준이 되어서는 안 됨.

- 민자사업의 혼합방식 추진을 검토하고 있는데, 혼합 방식은 수익형(BTO) 사업과 임대형(BTL) 사업의 장점을 조화시키는 방안이 될 수 있음.

․수익이 있는 부문은 BTO 방식을 적용하고, 수익이 없지만 재정으로 반드시 해야 할 사업 부문은 BTL방식을 적용하는 것임.

․이 혼합방식은 도로 등 토목시설 뿐만 아니라 대학기숙사, 사립학교 등 다양한 시설에 적용할 수 있는 방안 모색이 필요함.

- 임대형(BTL) 대상 사업의 확대가 필요함. 정부는 기존 사업유형에서 탈피해서 새로운 시설유형을 모색하는데, 예를 들어 주거, 교육, 문화, 복지시설(유치원, 보육시설, 요양원, 상수도 시설 등), 환경필수시설 등에서 추가 시설 유형의 발굴이 필요

․임대형(BTL) 대상 사업은 국가계획과 국민적 수요 등을 종합적으로 감안하여 보다 다양한 대안 발굴이 필요

(4) 민관협력 도시개발의 활성화

1) 민관협력 도시개발 사업의 활성화 필요성

- 사회가 복잡ㆍ다양화되면서 이에 대응하여 공공이 제공해야 할 공공서비스 또한 질과 양 모두에서 크게 다양화됨.

․이에 따라 전 세계적으로 공공의 전통적 역할에 민간의 창의를 활용하려는 노력이 확대되어 옴.

- 도시개발과 관련된 민관협력은 공공과 민간의 상호 역할에 대하여 양방향으로 진행되고 있음.

․공모형 PF사업과 같이 공공의 영역에 민간의 참여가 확대되는 방향

․도시재생사업에서와 같이 민간의 개발사업에 공공관리제, 총괄사업관리자 등을 통해 공공이 적극적으로 개입하는 방향

- 도시개발에서 민관협력 사업은 앞으로 매우 중요한 과제가 될 수밖에 없음.

․새로운 도시공간 조성과 기성시가지의 계획적 정비는 지속적인 수요를 가지고 있음.

․하지만 지가 및 주택가격 상승 구조에 기반한 부동산 개발과 도시개발 사업은 앞으로 용이하지 않음.

- 따라서 새로운 도시개발 모델이 필요하고, 그 방안의 하나로서 민관협력 사업의 활성화를 모색할 필요가 있음.

․공익성과 사업성의 조화를 통해 공공 주체와 민간 사업자가 윈-윈할 수 있는 사업모델을 구축

․사업과 관련된 이해당사자들간의 파트너십 강화 및 역할 분담의 명확화가 필요

- 하지만 이러한 중요성에도 불구하고 도시개발에서 민관협력 사업에 대한 개념적인 틀, 제도적인 기반 등은 매우 취약한 상황임.

2) 민관 공동 추진형 도시개발 사업의 문제점

가. 공모형 PF사업

- 현재 민관협력 도시개발 사업으로 가장 활발히 활용되고 있는 유형으로서 SPC를 통한 프로젝트 단위 사업임.

․공공이 토지를 제공하고 민간이 건설을 수행하여 그 이익금으로 토지대를 납부하는 개발사업의 한 형태

- 공모형 PF사업은 규모 면에서는 최근 몇 년간 급격히 성장했으나, 2008년 9월 금융위기 이후 심각한 정체 상태에 빠져 있음.

․위기의 원인은 일차적으로 금융위기, 부동산 경기 침체, 분양가상한제 등 외부 요인으로 인한 사업성 악화이나 내부 요인도 크게 작용함.

- 체계적 관리 부재로 인하여 사전 대응에 실패함.

․중앙정부 차원에서는 사업관리를 방치하였으며, 전국적으로 유사 PF사업의 난립, 체계적 관리 미흡, 사업 타당성 검증 문제가 상존하였음.

․관리 시스템 부재로 인해 사업 환경 변화로 인한 위기의 초기에 능동적 대처가 어려웠으며, 이해당사자간 의견 조율이 어려움.

- 리스크 관리 및 노출된 리스크에 대한 적절한 대처에 실패함.

․금융위기 이전까지 사업 환경이 양호한 상태에서 발주기관 및 건설사 공히 리스크에 대한 세밀한 예측과 적절한 관리 계획을 수립하지 않았음.

․협약 당사자이자 지분 참여자인 발주기관이 공공 주체라는 특성으로 인해 사업 추진 과정에서 발생한 리스크에 대해 효과적으로 대처하지 못함.

나. 「택지개발촉진법」에 의한 공동택지개발사업

- 공영택지개발에 민간 잠재력을 활용함과 동시에 신속한 사업 추진과 분양가 인하를 목적으로 2007년 4월 「택지개발촉진법」을 개정하여 공동택지개발사업이 도입됨.

․2008년 5월 현재 3개 지구가 시범사업 추진 중이며, 시범사업 추진 과정에서 민간의 인식 부족 등으로 실제 민간의 참여가 매우 저조하였음.

- 시범사업을 통해 민관협력 차원에서 민간의 참여를 제약하는 문제점으로 도출된 사항은 다음과 같음.

․50%의 토지 확보율 등 민간의 참여 요건이 까다로움.

․민간이 토지 확보시 소요된 비용에 대한 인정이 불충분함.

․공동 시행자간의 의견 조율, 협의 등에 대해 체계적으로 접근하지 못함.

․정책 선도 기능과 행정 서비스 체제 등 중앙정부 차원의 체계적인 관리가 이루어지고 있지 못함.

다. 제3섹터형 민관협력 사업

- 공공부문인 제1섹터와 민간부문의 제2섹터가 공동출자방식에 의해 사업체를 구성하고, 이 사업체가 지역개발 등 공공 개발사업에 참여하는 방식을 의미

․「지방공기업법」에 따라 자치단체가 50% 미만을 출자하여 자치단체 외의 자와 공동으로 설립한 「상법」상 주식회사 또는 「민법」상의 재단법인을 지칭

․1990년대에 지방자치제가 시행됨에 따라 본격적으로 추진됨.

- 2008년 9월 현재 28개 기업이 존재하며, 농림축산업, 교통, 관광, 무역 분야에 집중됨.

․주택 사업, 토지개발 사업이 가능하나 현실에서는 시행되지 않음.

- 제3섹터형 민관협력 사업의 문제점은 다음과 같음.

․설립과 경영에 대한 체계적인 제도가 미흡하여 부실한 사업이 많음.

․철저한 관 주도로 추진됨으로써 민간부문의 능률성과 전문성에 대한 고려가 부족하며, 수익성 차원에서 민간자본에 대한 유인이 부족함.

․공공의 통제 위주로 운영하는 경직된 체계를 가지고 있어 조직, 인사, 예산, 회계관리 및 운영상의 자율성과 기업성을 충분히 살리지 못하고 있음.

3) 공공 개입형 민관협력 도시개발 사업의 문제점

- 민간의 영역에 공공이 적극적인 지원 및 개입을 통해 상호 협력하여 도시개발을 수행하는 방식을 지칭함.

․PPD(Public Private Development) 방식은 외국의 도시 재개발ㆍ개발사업에서 많이 쓰이는 방식으로, 공공기관이 직접적이고 광범위하게 계획과 개발 과정의 여러 단계에 참여함.

- 우리나라에서도 근래 기성시가지 재정비에 있어서 협력형 도시재생사업의 필요성이 크게 대두되면서 점차 민관협력 사업의 형태로 진화하고 있음.

․재정비촉진지구에서의 총괄사업관리자 제도, 서울시에서 시행하고 있는 공공관리자 제도 등을 통해 개입

- 재정비 사업에서 협력의 필요성이 지속적으로 제기되고 있으나 현실적으로는 총괄사업관리자, 공공관리자 등의 몇몇 제도와 사업상의 일부 특례 지원들에 불과한 실정임.

- 기성시가지 재정비 사업에서 민관협력의 한계와 문제점은 다음과 같음.

․사업 주체로서 민간의 참여가 제한적임. 민간은 기본계획 단계에서 참여가 거의 없고, 사업 착수시 시공자나 재개발 공동 시행자 등으로서 부분적이고 수동적인 참여를 하고 있음.

․의견 조정을 위한 역할 분담 및 협의 체계가 미비함. 공공은 사업의 공익성 확보를 위해 사적 재산권을 통제하여 개발이익에 대한 환수 명분을 찾지만, 공공의 재정적 지원이 미미한 상황에서 민간이 공공기여를 위해 부담해야 하는 금전적 손해와 사유재산권의 침해는 사업화의 장애 요소로 작용

․공공의 지원 정책 및 수단에 한계가 있음. 적용 가능한 지원 수단은 도시계획적 수단을 활용한 지원, 세제 및 부담금의 감면이나 면제 등의 지원, 주택 관련 규제 완화, 금융 지원 등이 있음. 현실적으로는 재정적 지원보다 용적률 완화 등 사업을 촉진시키기 위한 지원에 한정되어 있고, 공공 기반시설 및 민간 사업체 확보를 위한 지원 및 투자는 미미한 실정임.

4) 민관협력 도시개발 사업의 활성화 방향

가. 민관 공동추진형 사업

- 각 민관협력 사업의 문제점을 정리해 보면, 다음과 같은 공통점을 가짐.

․법제도적으로 체계적인 관리 및 지원이 이루어지지 못함.

․민간과 공공의 역할 분담과 리스크 분담에 있어 대등한 협력 관계의 구축이 어려움.

- 민관협력 도시개발 사업의 양적 확대와 질적 제고를 위해서 가장 중요한 과제는 정부의 적극적 역할과 법ㆍ제도적 체계화라고 할 수 있음.

- 법ㆍ제도적으로 민관협력 사업에 대한 포괄적 시스템을 구축할 필요가 있음.

․도시개발에 있어 민관협력을 종합적으로 규율할 수 있는 독립된 법체계를 검토

․도시개발과 관련된 민관협력 사업의 일반 원칙, 방법론 등을 규정한 기본법 내에서 다양한 사업 유형으로서 현재의 민관협력 사업 유형들을 포함

․기본법 외에도 표준협약서, 표준화된 업무 매뉴얼 등 민관협력 사업과 관련된 제반 업무들을 표준화하고 법적 근거를 부여하여 불필요한 분쟁과 사업 지연 등을 방지

- 민관협력 사업을 총괄하는 공적 기구를 검토할 필요가 있음.

․특혜나 부정부패 등의 해소를 위해 사업성, 경영 성과 등을 체크하고 관리할 수 있는 기구가 필요

․부동산 경기 활성화 시기에 유사한 개발계획이 동시다발로 수립되는 폐단을 막고, 광역적 차원에서 사업을 계획적으로 관리하는 기능도 요구됨.

- 민간투자사업과 연계 모델 개발이 요구됨.

․현재 법ㆍ제도적인 시스템이 구축되어 있는 민간투자사업으로 추진하는 방안도 검토가 가능함.

․SOC 건설사업과 도시개발을 각각 독립된 사업으로 연계하여 추진

․관공서 건축, 공공 임대주택 개발 등의 공공사업을 BTL 민간투자사업으로 추진하면서 그 범위를 확대하여 도시개발 사업을 단일 주체가 동시에 추진하는 방식 등

나. 공공 개입형 사업

- 공공 역할의 강화

․광역 차원에서 지역 커뮤니티의 기능 회복, 사업 추진 과정상의 갈등 개선 및 사회 통합 등을 위해서는 공공의 역할이 확대될 필요가 있음.

․공공의 역할이 단순한 행정적 관리에 머무르지 않고 다양한 이해 관계를 조정하면서 사업을 유도하고 지원하는 것에 비중을 두어야 함.

․사업 참여 형태 측면에서도 프로젝트에 따른 다양한 형태의 공적 기구를 설립하여 유연하게 대응하면서, 도시재생사업에 참여하는 여러 관계자들의 의견을 상호 조정하여 원활한 진행을 이끌어 가는 조정자(coordinator)로서의 역할을 수행

- 공적 기구 설립 및 역할

․효과적인 기성시가지 정비를 위해서는 민ㆍ관ㆍ주민의 파트너십을 형성하고, 이를 지원하기 위한 지원센터를 마련할 필요가 있음.

․사업의 추진 단계에서부터 참여하여, 계획을 구상ㆍ기획하고, 공공과 민간 사이의 합의 형성을 유도하며, 사업 추진을 위한 지렛대 역할을 담당

․민관 공동추진 유형에서 필요한 공적 기구가 중앙정부 차원이라면, 공공개입 유형의 민관협력 사업에서는 지방정부 주도의 기구 설립이 필요

- 민관 공동사업 추진

․공공부문의 신뢰성과 민간부문의 창의성을 결합한 사업모델 구축이 필요하며, 공공이 시행의 주체로서 참여하는 형태의 공공ㆍ민간 공동사업을 검토할 필요가 있음.

․대상지 내에 국공유지가 포함되어 있는 복합개발 도시재생사업(주로 도심재정비)에서 민관 공동사업으로 추진하는 방안을 검토

- 민간 참여 확대

․도시재생사업에 대하여 민간투자사업과 같이 민간 제안을 허용하는 방안을 검토할 필요가 있음.

․기존 도시계획 규제를 고려하지 않은 상태에서 민간이 창의성을 살려 새로운 도시계획안을 공공 부문에 제안할 수 있는 제도

․일본의 「도시재생특별조치법」은 ‘도시계획제안 제도’를 두고 있음.

- 민간의 사업 참여를 확대시키기 위하여 재정비촉진사업 지정개발자에 민간이 참여할 수 있도록 허용하는 방안 검토

․현재 지정개발자의 자격은 토지 소유자 등 과반수의 동의로 토지주택공사(LH), 지방공사 등 공공부문에 국한하여 허용

- 민간 건설업체들이 도시재정비 사업에서 공동 사업시행자의 자격을 얻을 수 있도록 할 필요가 있음.

․민간 건설업체들은 공동 사업시행자가 될 수 없으며, 주로 시공 부문의 제한된 역할을 수행

․건설회사들이 일정 부분 지분투자를 하도록 유도하여 공공사업 시행자로 참여토록 하는 것도 민간업체가 가진 노하우 활용, 사업비 분담 등의 관점에서 검토해 볼 필요가 있음.

v

2.      해외 건설시장의 개척 및 지원 강화

(1) 해외건설 활성화를 위한 금융/정책 지원 강화

1) 해외건설 성과의 평가

- 그간 우리나라 해외건설은 외화 가득으로 경제 위기시 마다 경상수지 호전에 기여하였을 뿐만 아니라 플랜트 수출 활성화에 따른 국내 기자재 활용으로 제조업의 생산 및 부가가치 확대에 기여하는 등 경제에 기여한 바가 큼.

․1981～1984년 2차 오일쇼크 시 86억 달러의 외화가득액을 기록하여 당시 석유수입대금의 36%를 흡수했고, 1982년에는 137억 달러를 기록하여 세계시장 점유율 2위로 부상하였으며, 1992～1997년 상반기까지 53억 달러로 동기간 무역수지 적자액 9.9%를 보전하는 등 경제위기 시 마다 견인차 역할을 수행하여 왔음.

․1990년대 이후 외화가득률이 다소 하락하였으나, 최근 고부가가치 플랜트 공사의 집중 수주로 다시 상승 추세를 보이고 있음.

- 경제적인 측면 외에도 해외건설은 미수교국과의 국교 수립, 민간 외교 및 국가 위상 제고에 기여하였으며, 기업의 국제화 및 선진기술 보급에도 한 몫을 함.

․해외건설은 쿠웨이트, 바레인, 요르단, UAE, 카타르, 이라크, 예멘, 방글라데시, 나이지리아 등과의 국교를 수립하는 계기를 제공하였으며, 리비아 대수로 공사, 말레이시아 KLCC 타워, 사우디 주베일 산업공항, 두바이 브르즈 칼리파 등 외국의 주요 사회간접시설의 건설에 참여하여 현지국의 기념비적인 공사 수행을 통하여 국가 이미지를 제고시킨 바 있음.

․또한, 국내적으로는 국제계약관행 및 제도 등 대외 진출에 필요한 경험 축적 및 타 산업에의 전파를 통해 선진기술을 보급하고, 첨단공법 및 프로젝트 관리기법, 시공자 금융 제공을 위한 다양한 금융 기법, 투자개발형 사업 추진을 위한 관리기법 등의 학습 및 도입을 통한 국내 건설산업 선진화에 기여함.

- <그림Ⅱ-19>에서 보는 바와 같이 2010년 해외 건설 수주액은 사상 최대인 716억 달러를 기록함. 또한, 대외적인 악재에도 불구하고 2011년 해외건설 수주도 591억 달러를 기록하여 비교적 선전한 것으로 나타남.

․우리나라 해외건설은 2003년 이후 연평균 약 60% 이상 큰 폭의 성장세를 보이고 있음.

<그림Ⅱ-19> 해외건설 수주 추이

자료 : 해외건설종합정보서비스(www.icak.or.kr)

2) 해외건설 수주 구조상의 문제점

- 큰 폭의 양적 성장에도 불구하고 우리나라 해외건설은 지역 및 공종에 있어서 지나치게 편중되어 있음(<그림Ⅱ-20>참조). 이러한 지역별ㆍ공종별 편중 심화는 안정적인 수주를 어렵게 할 뿐 아니라 국내 기업간 출혈 경쟁을 유발하는 원인이 되기도 함.

․2011년 해외건설 수주 실적을 지역별로 보면, 중동지역의 자스민 혁명으로 중동지역의 비중이 다른 해에 비해 다소 낮아졌지만 여전히 50%를 차지하고 있으며, 다음으로 아시아가 33%로 양 지역이 여전히 80% 이상의 높은 비중을 차지하고 있음.

․특히 중동에 지나친 편중은 오일 머니에 대한 의존도가 높아 중동 여건에 따른 유가변동 등에 지나치게 취약한 구조를 지니게 함.

국토해양부 자료에 의하면 두바이 유가와 해외수주액과의 상관계수가 0.89 (1972～2010, 39년간 누계자료)로 매우 높은 것으로 나타남.

․공종별로도 플랜트가 73%로 대부분을 차지하며, 세계 건설시장의 60%를 차지하는 건축과 토목은 각각 13%와 10%에 불과함.

<그림Ⅱ-20> 2011년 해외건설 지역별 및 공종별 수주 비중

자료 : 해외건설종합정보시스템(www.icak.or.kr)

- 턴키 위주로 발주되는 플랜트 중심의 수주 구조에도 불구하고, 우리나라의 해외건설은 고부가가치 영역인 PM(Project Management)과 기획, 타당성 분석, 기본설계 등 FEED(Front-End Engineering & Design) 분야의 기술력이 매우 취약한 상태임.

․플랜트 엔지니어링 분야의 기술수준을 평가한 바에 의하면 <표Ⅱ-23>에서 보는 바와 같이 원천기술인 라이센스 기술이 54.6점으로 가장 낮으며, 기본설계도 63.7점에 불과한 것으로 나타남.

․상품별로는 담수화 플랜트, 화력발전 등은 선진국과 대등한 경쟁력을 가진 것으로 평가되나 석유화학, 정유 플랜트 등의 경쟁력은 여전히 낮음.

<표Ⅱ-23> 플랜트 상품별 엔지니어링 기술경쟁력 비교

구분	라이센스 기술	기본설계	상세설계	구매/조달	제작/시공	시운전/ 유지관리	평균
가스	38.3	52.6	75.7	75.5	86.1	82.7	68.5
정유	42.2	51.8	76.5	75.4	86.0	82.7	69.1
석유화학	45.7	40.0	79.2	75.7	85.5	84.7	69.0
담수화	78.3	81.2	88.2	83.8	90.1	90.0	85.2
화력발전	68.3	81.7	88.1	82.1	84.3	84.3	81.4
종합	54.6	63.7	78.3	77.7	85.2	82.6	74.3

자료 : 최석인 외(2006), 「해외건설상품의 기술경쟁력 평가」, 한국건설산업연구원

- 더욱이 해외 건설 수주의 70% 이상을 차지하고 있는 플랜트의 경우 핵심 기자재의 높은 해외 의존도로 인해 외화가득률이 선진국 수준(40～45%)보다 크게 낮은 30% 수준에 불과함.

․플랜트 프로젝트의 경우, 기자재 비용이 총 계약금액의 60% 내외를 차지할 정도로 비중이 높으므로 해외 플랜트 수주를 통한 외화가득률을 높이기 위해서는 국산 기자재의 사용률을 높일 필요가 있음.

․2009년 수주한 해외 플랜트 사업의 기자재 중 국산화율과 국산 자재 조달률을 보면, 정유, 발전담수 플랜트의 경우에는 국산화율이 높아 60～80% 수준이지만, 오일․가스, 해양, 석유화학 플랜트 기자재의 국산화율은 40～50% 내외에 그치고 있음.

․국산 기자재의 조달율은 국산화율보다 훨씬 낮아 국산화율이 높은 정유와 발전담수 플랜트에 있어서도 40～50%에 그치고 있으며, 일․가스, 해양, 석유화학 플랜트의 경우에는 20～30%수준에 불과함(<표Ⅱ-24>참조).

<표Ⅱ-24> 플랜트 수주액 중 기자재 비중

(A: 국산화율/B: 국산 조달률)

구분	Oil&Gas		해양		정유		석유화학		발전담수		평균
	A	B	A	B	A	B	A	B	A	B	A	B
기계	35.2	18.1	33.8	32.9	73.2	39.5	61.2	30.9	61.5	34.9	56.5	32.7
배관	34.3	24.3	38.4	38.4	100	60.4	83.5	76.9	90.3	80.2	64.4	47.1
전기	51.5	24.7	47.8	37.6	100	32.7	62	54.6	88.3	87.1	78	51.9
계장	33.6	27.1	46.6	44.5	94.1	41.9	64	38.1	89.3	89.3	68.5	40
평균	45.1	25.4	36.9	35.8	80.5	43.5	55.7	38.8	66.5	57.6	61.5	40.5

주 : 기자재 국산화율(%) = (국내 생산 기자재 금액/기자재 총금액)×100, 국산기자재조달률(%) = (국내 EPC사의 국산기자재 조달금액/기자재총금액)×100

자료 : 전성규(2010), “플랜트기자재 산업의 경쟁력 강화방안”.

- 한편, 수주 방식에 있어서도 단순 도급에 의한 수주가 대부분이어서 상대적인 부가가치 창출 효과가 낮음.

․사상 최대의 해외건설 수주실적을 기록한 2010년을 기준으로 할 때, 총 수주액 중 투자개발형 사업은 1.9%에 지나지 않으며, 단순도급형 사업이 98.1%를 차지함.

․해외 개발사업의 경우 도급 사업에 비해 상대적인 리스크도 높지만 사업에 성공할 경우 사업에서 얻을 수 있는 수익률도 <표Ⅱ-25>에서 보는 바와 같이 도급사업에 비해 상대적으로 매우 높은 것으로 나타남.

<표Ⅱ-25> 일반도급형 사업 대비 투자개발형 사업의 수익률 비교

구분	신도시	항만	원유시설	도로	환경설비
일반 도급사업대비 (%)	250.3	55.9	71.6	213.2	96.2

주 : 1) 수익률은 해외건설촉진법에 따라 해외건설업체가 제시한 수치, 수익률 산출은[(계약금액-투입비용)/계약금액×100] 임. 본/지사관리비 제외.

2) 이는 1978년부터 2008년 6월까지 국내 건설업체가 수주한 169건의 투자개발형 사업 통계를 바탕으로 한 것임.

자료 : 해외건설협회; 국토해양부(2008), 「투자개발형 해외인프라 개발사업에 대한 민․관 협력 활성화 방안」.

- 이와 같이 단수 도급 위주의 수주 구조, 설계를 포함한 핵심 엔지니어링 기술과 기자재의 높은 해외 의존도는 우리나라 해외건설의 부가가치를 낮추는 원인이 되며, 나아가 가격 경쟁력을 바탕으로 한 중국, 터키 등 제3국 경쟁자들의 추월을 허용할 가능성이 높음.

3) 해외건설 지원 체제상의 문제점

- 해외건설에 대한 다양한 지원 정책에도 불구하고 중견 건설 및 엔지니어링 업체에 대한 금융 및 정보 지원 역시 여전히 미흡한 실정임.

․현재 해외건설을 지원하는 지원 제도 중 중소업체를 대상으로 하거나 우대하도록 명시된 제도는 EDCF 사업과 해외건설협회, 플랜트산업협회, 한국엔지니어링진흥협회의 3개 협회를 통해 지원되는 타당성분석자금 및 시장개척자금 등이 있으나, 절대금액의 한계로 실제 지원효과는 미미함.

해건협의 경우 1개 기업당 최대 2억 내외까지 지원하나, 이외에는 2,000～5,000만원 이하 지원

․해외시장 진출 시 보증은 필수적인 바 실질적으로 수출입은행에서 중소업체가 보증을 받기는 매우 어려운 실정임. 즉, 수출입은행은 차주나 연대보증인의 기업신용등급(자체 평가)이 일정 수준(P6, BBB) 이상만 취급함.

․더욱이 해외건설에 대한 기존 실적이 없는 경우, 담보나 시공능력을 평가할 수 있는 객관적인 자료 제출 요구에 대응하지 못하는 경우가 빈번함.

- 플랜트 및 엔지니어링 분야의 경우, 관련부처의 다원화로 지원의 효율성 및 효과성이 제한됨.

․플랜트의 경우 국토부, 지경부, 환경부가 공동으로 지원협의회를 운영함에도 불구하고 실질적인 지원은 국토부와 지경부에서 각기 별도의 정책이 개별적으로 시행되고 있는 상황(지경부, 엔지니어링산업진흥기본계획 내용 중 포함)

․한편, 우리나라 건설분야 중 가장 취약한 엔지니어링의 경우도 각 부처 산하 협회를 통해 개별적인 지원책을 수립, 시행중임.

- 이와 같은 다양한 문제점이 노정됨에 따라 향후 우리나라 해외건설의 지속적인 성장뿐 아니라 내실을 강화하기 위해서는 현 시점에서 이를 보완할 대안을 모색할 필요가 있음.

․더욱이 중장기적으로 국내 건설시장의 성장이 제한될 것으로 전망됨에 따라 새로운 성장 동력으로서 해외건설의 중요성은 더욱 강조되고 있음.

4) 해외건설 수주와 연계된 정책 금융 지원 확대 방안

- 개도국 국토 및 도시개발 마스터 플랜 지원을 위한 KOICA 개발조사비 확대

․우리나라의 경제개발 단계에서 나타나듯 대규모 SOC사업은 국토종합계획, 중장기 도로건설 계획 등 국가 차원의 마스터플랜을 기반으로 이루어짐.

․따라서 이러한 마스터플랜을 국가 간 지원 자금을 통해 작성한다면 이후 그 마스터 플랜에 따라 이루어지는 토목 엔지니어링 사업뿐 아니라 시공에도 용이하게 진입할 수 있는 기반이 됨.

․그러나 ODA 중 도시개발 계획수립 등에 사용되는 개발조사비 실적을 보면 도시계획 M/P 등은 거의 발주되지 않고 있을 뿐 아니라 개발조사비 집행실적도 10%대로 저조한 실정임.

조진철(2011), “해외 신도시 수출전략”, 해외건설 PM 전문가 양성 교육과정, 중앙대학교 건설대학원.

․따라서 현재 우리나라가 개도국에 지원하는 경제개발협력기금(ODA : Official Development Assistance) 중 개도국 M/P 작성을 지원할 수 있는 KOICA 무상지원 자금 확대가 필요함.

- Test-bed 역할을 할 수 있는 개발형 플랜트 프로젝트, 신도시 개발 등 해외 유망 개발 사업의 파이낸싱 지원

․우리나라의 원자력 기술 확보 사례에서 보는 바와 같이 플랜트의 핵심 기술력 확보를 위한 첩경은 실제 프로젝트 수행을 통한 것임.

․따라서 해외 유망 플랜트 엔지니어링 프로젝트 지원을 위한 펀드를 조성하거나 또는 기존의 녹색성장 펀드 등을 활용하여 국내 관련 업체들이 주도적으로 참여할 수 있는 대형 프로젝트에의 지분 투자를 통해 핵심 기술의 습득을 위한 기회 제공

- 중견 및 중소기업을 대상으로 한 해외건설 보증 지원 확대

․2006년 이후 중견 및 중소 건설ㆍ엔지니어링 업체들의 해외진출이 급격히 증가했음에도 불구하고 한국수출입은행의 해외건설 보증 가운데 중소기업에 대한 보증은 2007년 현재 4.7%에 불과함.

조진철(2011), 전개서.

․향후 경쟁력있는 중견 및 중소 건설ㆍ엔지니어링 업체들의 해외 진출을 독려하기 위해서는 ① 수출입은행에서 중소 건설업체의 요구를 충족시킬 수 있는 대안을 모색하거나 만약 이것이 불가능하다면 ② 중소 건설업체의 해외시장 진출 보증 및 자금조달을 위해 관련 공제조합(건설공제조합과 전문건설공제조합, 설비공제조합, 엔지니어링공제조합)의 역할 검토 필요

5) 해외건설 고부가가치화를 위한 정책 강화

- 고부가가치 플랜트․엔지니어링 분야 핵심/원천 기술의 자립화 및 사업화 지원 확대

․현재 해외 시장에서 점유율은 높으나 국산 기자재 사용률이 낮은 분야 및 향후 성장이 예상되는 플랜트 엔지니어링 분야의 핵심 및 원천 기술을 중심으로 R&D를 강화할 필요가 있음.

․단기간 내에 기술개발 및 사업화가 어려운 분야의 경우, 선진 외국 기술의 도입이나 해외 기업의 M&A 및 제휴 등을 통한 기술력 확보 필요

- 엔지니어링 핵심 인력 양성을 위한 전문 대학원 확대 추진

․해외 플랜트 인력 부족에 대한 인식 확산으로 최근 건설기술인력 전문교육기관(건설기술교육원)이나 대학(한양대, 중앙대 등), 관련 협회(엔지니어링진흥협회, 한국플랜트협회, 해외건설협회 등) 등에서 플랜트 엔지니어링 인력 양성을 위한 교육이 실시되고 있음.

․그러나 이러한 교육은 대부분 재직자 중심의 교육으로 단기 교육에 그치고 있으며,  태양열, 풍력 등 녹색 건설 신수종(新樹種) 사업을 위한 교육기관을 찾고 있으나 국내에서는 소화할 수 없는 경우가 발생하고 있음.

미래산업을 이끌어갈 수 있을 정도로 새롭게 키워갈만한 유망한 사업

․또한, 해외 플랜트를 위해 요구되는 품질관리, 안전관리 등의 교육도 국내에서는 소화하기 힘든 상황임.

․따라서 신수종 사업을 포함하여 플랜트 엔지니어링의 분야별 세부 내용을 심도있게 교육할 수 있는 새로운 대안 모색을 통해 향후 해외 플랜트 엔지니어링 분야 인력의 지속적인 양성기반 구축 필요

- 국산 기자재의 미국/국제 표준화 추진을 위한 정보 제공 및 비용 지원 확대

2008년 11월 한국기계연구원의 조사에 따르면 국내 EPC사가 국산 기자재를 사용하지 않는 이유로서 ‘국제적인 품질․인증 미확보’(63.1%)를 가장 많이 지적한 것으로 나타남.

․중동 등 해외 플랜트 발주자들의 경우 국제 표준 또는 미국 표준을 취득한 기자재를 사용할 것을 요구하고 있음. 따라서 현재 국산 기자재의 경우 KS를 획득했다 하더라도 중동지역에서는 규격으로 인정하지 않고 있으며, 미국 기계기술자협회인 ASME(American Society of Mechanical Engineer) 등의 인증을 요구함.

․그러나 국내 기업이 미국업체로부터 OEM 방식으로 제작한 기자재의 경우 국제표준으로 인정됨.

․이같이 볼 때 우리나라 기자재 활용이 낮은 것은 우리나라 기자재 품질의 문제도 있기는 하지만, 그 보다는 우리나라 기업들이 국제/미국 표준 획득을 등한시한 것이 더욱 중요한 원인인 것으로 판단됨.

․따라서 국내 기자재 업체들이 미국 ASME 등의 인증 취득에 대한 정보를 제공하는 한편, 인증 취득에 따르는 관련 비용의 일부를 지원할 수 있는 체계 구축 필요

- 국내 인증기관과 해외 유명 인증기관과의 협력 체계 구축

․자체적으로 미국 등의 국제 인증을 취득하기가 쉽지 않은 중소 기자재 업체들의 국제/미국 인증 취득을 용이하게 하기 위하여 국내 인증기관과 중동 등 국내 기업들의 진출이 활발한 지역의 발주처가 요구하는 선진국 인증기관과의 협력 체계 구축

․국내 인증기관과 상호인정체제 구축 또는 선진국 인증 시스템의 국내 도입 등을 추진

6) 글로벌 마케팅 지원 체제 구축

- 4대 중점 지원 분야의 효과적인 지원을 위한 ‘컨트롤 타워’ 구축

․ODA 프로그램, 재외공관, 관련 공기업, 협회 등 유관기관, 민간 기업 등 해외 건설 관련 주체간 전방위적인 협력네트 워크 형성 및 ‘컨트롤 타워’ 구축을 통해 각 사업의 진행 프로세스별로 관련 기관의 역할 분담 조정을 통해 효과적인 진출 지원 체계를 마련

- 진출 초기 시장 및 선진국 시장 진출을 위한 현지 네트워크 구축

․동남아시아와 중동 등 이미 국내 기업들의 네트워크가 형성된 지역 외에 러시아 및 CIS, 북아프리카, 중남미 등 국내 기업들이 진출 초기 단계인 지역과 미국, 캐나다 등 대규모의 안정된 시장이지만 진출하지 못하고 있는 선진국 시장 등을 중심으로 현지 네트워크 구축

․1차적으로 현지 교민을 대상으로 네트워크를 형성하고, 현지 공공기관, 현지 발주처, 현지 관련 협회 등을 대상으로 협력 체계 강화

7) 해외건설 관리 체계 정비

- 다원화된 건설/플랜트 엔지니어링 행정 관리 체계의 일원화

․현재 국토해양부(건설기술용역 및 해외건설 관련), 지식경제부(건설/플랜트 엔지니어링), 그리고 지식경제부(기술사 제도 관련)로 다원화된 건설/플랜트 엔지니어링 업무를 One-Stop Service가 가능하도록 일원화함.

․이를 위해서는 「건설기술관리법」과 「엔지니어링산업진흥법」을 중심으로 한 법체계의 관련 내용에 대한 정비 필요

- 관계부처간 및 부처 산하기관 간 상시적인 협력 네트워크 구축

․해외 건설 및 해외 플랜트 수출과 관계된 전 기관을 어우르는 협력체제 구축을 통해 국내 기업의 해외진출을 위한 전방위 외교, 정보의 공유, 현지 지점 및 지사 간의 현지 공동 네트워크 구축을 통해 국가 차원의 전방위적 지원 체제 구축 필요

․네트워크 구축이 요구되는 주요 관계기관으로는 국토해양부 및 산하 해외건설협회, 지경부 및 산하 한국플랜트산업협회, 한국엔지니어링협회, 한국수출입은행, KOTRA, 한국국제협력단(KOICA), 한국무역보험공사(K-SURE) 그리고 외교통상부 등을 들 수 있음.

(2) 중소건설업체 해외진출 금융지원 강화 방안

1) 지원 대책의 필요성

- 국내 건설시장의 침체가 장기화됨에 따라 많은 중소건설업체가 해외시장 진출을 모색하고 있으나 여러 가지 애로 사항으로 인하여 여의치 않는 실정임.

- 해외건설 수주액이 2007년 397억 달러를 달성한 이후 2008년 476억 달러, 2009년에 398억 달러, 2010년에 716억 달러, 2011년에 591억 달러를 달성하였음.

․그러나, 중소기업이 수주한 금액은 2007년에 67억 달러, 2008년에 72억 달러로 정점에 이르렀다가 2009년에 55억 달러, 2010년에 55억 달러, 2011년 48억 달러로 감소하고 있는 실정임.

- 향후 국내 건설투자가 정체될 것으로 예상되고 있어 많은 중소건설업체가 해외시장 진출을 모색하고 있으나 자금조달능력 또는 금융기관에서 보증서 발급이 어려워 해외시장 진출에 어려움을 겪고 있으므로 정책적 지원을 통하여 중소건설업체의 해외진출을 활성화하는 것이 요구됨.

2) 중소기업에 대한 해외건설 보증 실태

- 해외의 발주자는 대부분 건설보증으로 신용도가 높은 은행의 지급보증서를 요구하는데, 일부 발주자는 국내 은행의 보증서를 받기도 하지만 일부 발주자는 보증서 발급기관을 현지 은행으로 제한하는 사례가 존재함.

- 현실적으로 우리 중소기업이 현지 은행 또는 세계 유명은행에서 자체 신용으로 보증서를 발급받기 어려우므로 국내 은행이 복보증서를 발행하여 백업(back-up)하는 경우가 많음.

․복보증서를 발급하는 국내 은행은 리스크를 배분하기 위하여 건설공제조합, 한국무역보험공사 또는 서울보증보험 등의 지급보증서를 요구하여 보증리스크를 분산시키는 경우가 많음.

․복보증이란 원보증서를 발행한 은행이 보증채권자로부터 보증채무 이행 청구를 받아 대지급하는 경우에 입게 되는 손실금액을 지급하기로 하는 약정임.

- 1997년 IMF 외환위기 이후 국내 은행의 신용도가 낮아 해외 발주자가 국내 은행의 보증서를 받지 않았으며, 이에 대응하여 한국수출입은행은 「이행성보증」이란 상품으로 해외건설 보증을 취급하기 시작하였음.

․한국수출입은행의 해외건설 보증 실적은 2007년 기준 1조 70억원임. 이 중 중소기업에 대한 2007년에는 476억원(전체 보증의 4.7% 차지) 규모에 머무르고 있음.

<표Ⅱ-26> 한국수출입은행의 중소기업에 대한 해외건설 보증 실적

구분	2004년	2005년	2006년	2007년
한국수출입은행 보증실적(억원)(A)	8,991	8,844	7,001	10,070
한국수출입은행의 중소기업 보증실적(억원)(B)	17	39	12	476
중소기업 비중(C=B/A)	0.2%	0.4%	0.2%	4.7%

자료 : 한국수출입은행 내부 자료.

- 해외 건설 보증의 문제점으로는 첫째, 국내 건설에서 중소기업에 대한 보증에 지대한 역할을 하고 있는 건설공제조합이 해외건설 보증에 소극적인 점을 들 수 있으며, 둘째로 정책 금융기관인 한국수출입은행의 해외건설 보증 취급이 대기업에 치중하고 있다는 점을 들 수 있음.

3) 수출 금융 등 정책 금융 실태

- 세계무역기구(World Trade Organization) : 이하 WTO)는 각국 정부의 직․간접적인 수출 지원에 대하여 엄격히 규제하고 있으나, OECD 「수출신용협약(The arrangement on officially supported export credit)」에 따른 수출신용은 수출보조금 규제 대상에서 제외되어 있음.

- 우리나라는 수출신용기관인 한국수출입은행은 상품과 서비스의 수출 진흥을 위한 자금을 융자하는 업무를 수행하고, 한국무역보험공사는 상품과 서비스 수출에 수반되는 보험 업무를 수행함.

- 한국수출입은행이 해외건설과 관련해서 수행한 융자 실적은 2004년 4,817억원, 2005년 7,730억원, 2006년 8,537억원 및 2007년에 1조 97억원임.

․기업규모별로는 모두 대기업에 대한 융자 실적이고, 부동산 개발 사업 등 개발 사업이 아닌 도급 공사와 관련한 융자 실적임.

․2007년까지 한국수출입은행은 해외건설사업과 관련하여 중소기업에게는 융자 실적이 없음(<표Ⅱ-27> 참조).

<표Ⅱ-27> 한국수출입은행의 해외건설 관련 융자 실적

(단위 : 억원)

구분	2004년	2005년	2006년	2007년
대기업	4,817	7,730	8,537	10,097
중소기업	0	0	0	0
도급 공사	4,817	7,730	8,537	10,097
개발 사업	0	0	0	0

자료 : 한국수출입은행 내부 자료.

- 한국무역보험공사는 수출보험과 수입보험 즉, 무역보험이라는 정책금융을 취급하는 수출신용기관임.

․해외건설과 관련하여 발주자의 신용 위험 또는 발주국의 비상 위험으로 발생하는 손실을 보상하는 「해외공사보험」의 실적은 2010년 1조 7,162억원 규모인데, 모두 중소기업이 아닌 대기업 실적임.

․해외건설의 복보증으로 많이 사용되고 있는 「수출보증보험」의 실적은 2010년 4조 6,470억원 규모이고, 이중 중소기업 실적은 13.2%인 6,155억원 규모임.

․건설기업이 투자 개발 사업을 수행할 경우 이용할 수 있는 「해외사업 금융보험」은 2010년 2조 3,168억원 규모인데, 이중 8.6%인 2,180억원이 중소기업에 대한 실적임.

<표Ⅱ-28> 한국무역보험공사의 보험 인수 실적

(단위 : 백만원)

구분		2007년	2008년	2009년	2010년	2011년
해외공사 보험	대기업	872,984 (100.00%)	2,159,023 (100.00%)	195,785 (100.00%)	1,716,230 (100.00%)	1,052,855 (100.00%)
	중소기업	-	-	-	-	-
	합계	872,984	2,159,023	195,785	1,716,230	1,052,855
수출보증 보험	대기업	1,119,034 (64.52%)	3,772,430 (85.61%)	5,187,301 (89.26%)	4,031,503 (86.76%)	3,762,354 (85.78%)
	중소기업	615,324 (35.48%)	634,155 (14.39%)	624,039 (10.74%)	615,493 (13.24%)	623,840 (14.22%)
	합계	1,734,358	4,406,585	5,811,340	4,646,996	4,386,194
해외사업 금융 보험	대기업		157,180 (11.15%)		2,316,829 (91.40%)	814,227 (74.38%)
	중소기업	218,956 (100.00%)	1,252,793 (88.85%)	2,890,748 (100.00%)	218,036 (8.60%)	280,501 (25.62%)
	합계	218,956	1,409,973	2,890,748	2,534,865	1,094,728

주 : 2011년 자료는 2011. 12. 15일까지의 수치임.

자료 : 한국무역보험공사 내부자료.

- 해외건설과 관련된 한국수출입은행과 한국무역보험공사의 정책 금융의 문제점은 기본적으로 금융 지원이 대기업에 치중하여 중소기업에 대한 지원이 적다는 점임.

․예를 들어, 한국수출입은행의 해외건설업에 대한 융자금액은 2007년 1조 67억원 규모인데 중소기업의 해외건설에 대한 융자 실적은 전무함.

4) 건설공제조합의 해외건설보증 적극 참여 방안

- 건설공제조합은 2007년 1,012억원, 2008년 737억원, 2009년 32억원, 2010년 99억원 규모의 해외건설보증을 국내 은행(한국외환은행, 한국수출입은행, 산업은행)에 대한 복보증 형태로 취급하였음(<표Ⅱ-29> 참조).

- 중소기업의 해외건설 보증 문제를 해결하기 위해서는 국내에서 건설보증을 수행하고 있는 건설공제조합이 적극적으로 해외건설 보증 업무를 수행하여야 함.

<표Ⅱ-29> 건설공제조합의 해외보증실적

(단위: 건, 억원)

연도	2007	2008	2009	2010
건수	12	6	1	1
보증금액	1,012	737	32	99

- 건설공제조합이 직접 해외 발주자나 해외 현지은행에 해외건설 보증을 취급하기 위해서는 제도 개선이 이루어져야 함.

․즉, 건설공제조합이 해외건설 보증을 직접 취급하기 위해서는 건설공제조합이 「외국환거래법」상의 「금융회사 등」에 해당하여야 함.

5) 한국수출입은행의 중소기업에 대한 해외건설 보증 확대 방안

- 한국수출입은행의 해외건설 보증 실적은 2004년 8,991억원, 2007년 1조 70억원이고,  이 중 중소기업에 대한 해외건설 보증실적은 2004년 17억원이고(전체 보증실적의 0.2%), 2007년에도 476억원(전체 보증실적의 4.7%) 규모에 머무르고 있음.

- 따라서 중소기업에 대한 해외건설 보증의 애로를 해소하기 위한 하나의 방안은 한국수출입은행이 중소기업에 대한 보증을 확대하는 것임.

- 한국수출입은행의 중소기업에 대한 해외건설 보증실적이 미미한 이유는 한국수출입은행이 평가한 중소기업의 신용도가 낮아 중소기업에 대해 해외건설보증을 기피하기 때문인 것으로 판단됨.

- 한국수출입은행이 중소기업에 대한 해외건설보증을 확대하려면 현재보다 세밀한 신용평가를 하여야 하고, 보증 대상 공사에 대해서도 현재보다 세밀한 타당성 조사가 수반되어야 함.

- 이러한 조사나 평가를 하려면 한국수출입은행 입장에서는 인력과 비용이 많이 들어 중소기업에 대한 해외건설 보증을 자발적으로 확대할 유인이 없는데, 한국수출입은행의 중소기업에 대한 보증을 확대하기 위해서는 다음과 같은 방안을 구상할 수 있음.

- 첫째, 정부가 중소기업에 대한 해외건설 보증 지원을 위한 자금을 특별히 제공하는 방안임.

․새로운 ‘해외건설 전담 금융기구’를 설립하기보다는 이미 해외에 신용도가 있는 수출입은행에 자금을 지원하여 중소기업 보증을 지원하는 것이 보다 좋은 정책 대안으로 판단됨.

- 둘째, 중소기업의 해외건설 보증 요건을 완화하여 중소기업에 대한 해외 건설보증비율을 제고하는 방안임.

․한국수출입은행은 중소기업에 대한 보다 세밀한 신용평가 제도를 구축하고, 해외건설 프로젝트에 대한 보다 세밀한 타당성 조사 시스템을 구축하여 중소기업 보증에 대한 리스크를 줄이려는 노력이 요구됨.

6) 수출 금융 등 정책 금융 개선 방안

- 한국수출입은행 중소건설업체 융자 지원 확대

․한국수출입은행의 중소기업에 대한 대출을 확대하기 위한 방안으로는 정부가 중소기업에 대한 해외건설 융자를 위한 자금을 특별히 제공하는 방안과 전체 건설기업 융자 금액에 대한 중소기업의 해외건설 융자 금액의 비율을 할당(quota)하는 방안을 고려할 수 있음.

․전체 기업에 대한 중소기업의 해외건설 융자 금액의 비율을 할당하면 한국수출입은행은 중소기업에 대한 보다 세밀한 신용평가 제도를 구축하고, 해외건설 프로젝트에 대한 보다 세밀한 타당성 조사 시스템을 구축하여 중소기업 융자에 대한 리스크를 줄이려고 노력할 것임.

- 해외투자보험 및 해외사업금융보험 인수 확대

․중소기업의 진출이 활발한 해외 부동산 개발사업 소요 자금에 대한 금융기관의 대출에 대한 비상위험 또는 신용위험을 담보하는 한국수출보험공사의 보험은 해외사업금융보험이 있음.

․중소 건설업체의 해외 투자 개발 사업을 활성화시키기 위해서는 한국수출보험공사가 중소 건설업체에 대한 이들 보험의 인수를 확대하여야 함.

․해외사업금융보험의 보험계약자는 해외사업 소요자금을 공여하는 금융기관이므로 자금 공여 금융기관과 공동으로 사업타당성 조사를 수행하여 비용을 줄이는 방안을 모색하여야 함.

- 해외건설과 관련된 한국수출입은행과 한국무역보험공사의 정책 금융의 문제점은 기본적으로 금융 지원이 대기업에 치중하여 중소기업에 대한 지원이 적다는 점임.

․예를 들어, 한국수출입은행의 해외건설업에 대한 융자금액은 2007년 1조 67억원 규모인데, 중소기업의 해외건설에 대한 융자 실적은 전무한 상태임.

(3) 공공-민간협력을 통한 해외 진출 활성화

1) 배경 및 동향

- 국내 건설시장은 공공부문의 SOC 투자가 감소하고, 주택시장의 물량 감소와 수익성 하락에 의한 민간부문의 경기침체가 장기화됨에 따라 양적 성장의 한계에 봉착한 것으로 판단함.

․2012년 정부 SOC 예산(안)이 7.3% 감소하였고, 지자체 및 공기업도 재정 어려움을 겪고 있어 공공부문의 신규 SOC 사업에 대한 투자여력이 지속적으로 약화될 전망임.

이홍일 ‧ 박철한, 2012년 건설경기 전망, 2011.11, 한국건설산업연구원, p. 47

․국내 주택시장은 신규주택 물량이 감소하고 경기침체의 장기화에 따른 금융비용 누적에 의해 수익성까지 악화되어 양적 성장의 한계에 도달한 것으로 전망되고 있음.

허윤경 ‧ 엄근용, 2012년 주택‧부동산 시장 전망 및 정책과제, 2011.11, 한국건설산업연구원

․GDP 대비 건설 투자의 비중이 1991년도의 23.5%를 최고점을 기록하였으나, 2010년도에는 15.0%이었고 2012년 이후에도 SOC예산이 지속적으로 22조원대에 책정되어 있는 것을 고려할 때 향후 지속적으로 하락할 것으로 전망됨.

- 이러한 국내 건설시장의 양적 성장의 한계성을 극복하기 위해 국내 건설시장의 참여 주체들은 새로운 시장으로 해외시장 진출을 모색하고 있음.

․현재보다 2～3배가 많은 중기 매출액 목표를 설정하고 있는 국내 주요 대형 건설기업은 국내 건설시장의 한계를 고려하여 적극적인 해외시장 진출을 도모하고 있으며, 일부 대형 건설기업의 경우 해외 매출 비중이 국내 매출 비중을 초과하는 사례가 나타나고 있음. 물론 수주금액의 경우에는 해외 수주 비중이 훨씬 높은 경우도 있음.

․공공사업 비중이 높은 일부 중소 및 중견업체는 철도를 제외한 공공 토목공사 발주가 축소됨에 따라 해외 건설시장 진출을 모색하고 있음.

․국내 공공공사의 발주자 역할을 담당하고 있는 건설 공기업도 SOC 투자 감소에 따른 일감 축소로 새로운 대체시장으로서 해외 건설시장 진출을 적극적으로 추진하고 있음.

2) 해외 진출에서 국내 건설 공기업의 역할

- 국내 건설업체가 진출해야 하는 해외 토목‧건축 시장은 투자사업 형태인 PPP(Private Public Partnership) 사업이나 신도시 개발사업과 같이 사업개발부터 운영까지 시설물의 생애주기를 대상으로 한 사업이 주류를 이루고 있다고 판단됨.

․이러한 사업에서는 개발 또는 운영 단계에서의 실적과 경험이 매우 중요한데, 국내 건설업체는 국내 건설시장에서 이러한 부문에 대한 실적이나 경험이 일천함.

․사업 개발 및 운영 단계에서 경험과 실적이 풍부한 국내 건설공기업의 노하우를 활용하여 국내 건설업체의 취약 부분을 일정기간이라도 전략적으로 보완하는 것이 불가피하다고 판단됨.

- 정부는 인프라 건설과 자원 개발 획득권을 연계하는 이른바 ‘패키지딜’ 방식을 해외시장 진출 방안으로 인식하고, 정부투자기관의 선도적인 역할을 강조하고 이를 지원하는 체계를 마련하였음.

․정부는 「해외건설촉진법」과 「공사법(公社法)」을 개정하여 정부 및 지자체 산하 공기업이 해외투자 사업이 가능하도록 하였음.

․또한, 공기업의 해외 투자를 활성화하기 위해 정부는 글로벌 인프라펀드(GIF)로 4천억원을 조성하였고, 국토부와 지경부가 개별적으로 운영중인 해외시장 개척자금을 2011년부터는 심사 정보를 공유하고 있음.

- 기획재정부는 공공기관의 해외 진출이 활성화됨에 따라 2011년도 경영실적 평가시부터 글로벌 경쟁기업의 실적과 직접 비교 평가하는 글로벌 경쟁지표를 신규 도입할 계획임.

․이는 해외사업 추진의 효율성을 보다 정밀하게 평가하기 위한 수단을 강구하려는 목적이 있음.

3) 건설 공기업의 해외진출 사례

기획재정부 보도자료, 공공기관의 글로벌 시장 진출 성과 거둬, 2011.7.12

- 2008년 이후 자원, SOC, 서비스, IT 등 다양한 분야에서 공공기관의 해외사업 진출이 활발해지고 있음.

․공공기관의 해외사업 과정에서 민간기업과 동반 진출이 활성화되고 있으며, 청년층 일자리 증가, 공공기관의 수익 개선, 국가브랜드 제고 효과가 있다고 평가함.

- 한전과 건설 공기업이 주도적으로 활동한 전력, SOC분야에서 성과를 실현하고 있음.

․한국전력공사는 UAE 원전, 발전소 건설‧운영 사업, 발전연료 개발사업 진출로 해외사업 매출이 증가되고 있으며, 대우건설, 삼성엔지니어링 등 민간기업의 동반 진출로 해외 전력시장에서 신규 일자리를 창출하고 있음.

․LH공사는 분당‧판교 등 국내 도시개발 경험을 바탕으로 아시아‧아프리카 등에 경험과 기술을 수출하고, 민간기업의 해외 진출을 지원하여 약 12.6억불의 민간 건설업체의 수주를 견인하였음.

․철도시설공단은 2010년부터 브라질, 미국, 인도 고속철도사업 등 전세계 16개국 20여개 해외철도 건설사업의 신규 수주 활동을 추진하고 있음.

․인천국제공항공사는 세계공항 서비스평가 1위의 브랜드 파워를 바탕으로 이라크 아르빌 신공항 운영 컨설팅 사업 등 연간 매출 100억원 이상의 수주를 올리고 있음.

4) 공공-민간 협력 해외진출 사업의 문제점

- 정부 지원 사업에 의존한 공기업의 해외 진출로 인해 민간기업이 사업 기회를 침해당하고 있다는 우려가 있음.

김민형, 공공-민간 협력 통한 해외 진출 활성화를 위한 제도적 지원 방안, CERIK Journal(2010.10), 한국건설산업연구원, p.8

․대부분의 건설 공기업이 해외사업 초기 단계에서 실적 확보를 위해 우리 정부가 해외에 지원하고 있는 ODA사업(EDCF 및 KOICA 지원 사업)이나 정부 지원하에 진출하고 있어 상대적으로 민간 기업의 사업 기회를 침해한다는 의견이 존재

- 일부 국내 건설 공기업은 부채 비율이 높아 외부 차입에 한계를 가지고 있어 건설 공기업이 투자사업의 주체가 되어 건설업체와의 동반 진출이 어려움.

․또한, 해외 건설사업의 경험을 가진 인력이 부족하고 순환보직에 의해 전문가 양성이 미흡함.

- 건설 공기업과 민간 건설기업간의 추진기구가 시스템적으로 구축되어 있지 않아 다양한 해외 사업에 대한 적절한 대응이 미흡함.

․일본 신칸선 해외 수출의 추진기구인 일본 해외철도기술협력협회(JARTS)나 프랑스의 공항 건설사업의 해외진출을 총괄하는 파리공항공사(ADP)등과 같은 추진기구와 공공-민간 협력 해외진출 모델 개발이 시급함.

일본은 해외철도기술협력협회(JARTS)가 신칸선 건설의 모태가 된 일본철도건설공단, 철도사업자인 JR 각사 등과의 긴밀한 협력하에 민간부문의 종합상사, 제작업체 등과 긴밀한 네트워크를 형성하고 있어, 철도사업의 해외 진출에 커다란 장점으로 작용하고 있음.

파리공항관리공사(ADP)는 프랑스 공항 건설 서비스를 해외에 수출하는 창구이자 추진기관이며, 모든 해외 수주는 ADP라는 단일 브랜드로 수행됨.

5) 향후 정책 방향

- 공공-민간 협력 추진기구의 조기 발족

․정부는 일본 해외철도기술협력협회(JARTS)나 파리공항관리공사(ADP)와 같은 해외시장 진출을 체계적이고 지속적으로 수행할 공공-민간 협력 추진기구를 건설 상품별로 조기에 발족시키는 정책을 추진하여야 함.

․공공-민간 협력 추진기구에는 해당 건설 상품에 대한 연구, 설계, 건설, 운영, 정책, 재무 등의 업무를 총망라해 수행하는 모든 기관이 참여하도록 함.

․개발도상국가의 경우에는 해당 국가의 해당 상품과 관련한 법령 체계와 기준을 만들어 주는 등 장기 투자성 사업도 수행할 수 있어야 함.

․장기 투자성 사업과 사업개발 단계에서 필요한 재원을 기금으로 확보해 재정적인 독립성을 가지는 기구이어야 함.

- 공공기관 주도 공공-민간 협력 진출 사업에 대한 국책 금융기관 자금 지원

김민형, 공공-민간 협력 통한 해외 진출 활성화를 위한 제도적 지원 방안, CERIK 저널(2010.10), 한국건설산업연구원, p.9

․공공-민간 협력을 통한 해외 진출에서 공기업이 선도적인 역할을 수행하기 위해서는 수출입은행이 지원하는 공공기관의 지원자금 한도를 확대하고, 공공기관이 주체가 되는 공공-민간 협력 프로젝트의 경우 우대 금리를 적용, 자금 조달이 원활하도록 지원이 필요함.

․현재 수출입은행의 금융 지원은 수출 자금 위주로 이루어지나, 향후 지속적인 해외투자자원‧개발 자금의 지원 규모를 확충하는 것이 필요함.

․특히 공공-민간 협력 해외진출 프로젝트인 경우 공공기관의 현재 재무상태보다는 공공기관이 갖는 신뢰도와 프로젝트 성격을 고려할 때, 일반 대기업에 적용되는 금리에 비해 우대 금리 적용이 필요함.

- 공기업간 및 민간-공공기관의 이해 조정을 위한 Control Tower 기능 강화

전게서

․민간과 공공뿐만 아니라 공기업간의 제휴나 합작이 요구되는 복합적 사업의 경우 업체간 상충되는 이해를 조율하는 기구 설치가 필요함.

․민관 해외건설협력위원회에 금융기관, 종합상사 등 관련 주체의 참여 확대를 통해 관련 정보 교류, 컨소시엄 구성 지원 등에 실질적인 협의와 지원이 가능하도록 기능을 강화해야 함.

․공공기관의 해외 진출 관련 업무를 수행하는 범정부 부처가 참여하는 위원회를 설치하여 각 공기업의 의견 조율 및 원스톱 서비스(one-stop service)가 가능하도록 조치 필요

- 건설 공기업의 해외사업 전문가 양성을 위한 제도 개선

․건설 공기업의 해외사업 전문가를 양성하고 해외사업 추진의 일관성을 확보하기 위해 해당 직무를 수행하는 인력은 순환보직 규정을 적용하지 않도록 조치 필요

․또한, 해외사업 전문가를 사내에서 공급하지 못할 경우에는 외부 전문가 영입이 가능하도록 해야 함.

(4) 해외건설인력 양성

1) 해외건설인력 현황

- 최근 10년간 우리나라 건설업체의 해외 수주는 약 10배 가량 증가하였으며, 해외 수주의 급증에 따라 수주 물량의 소화를 위한 인력 부족이 심각한 문제로 나타나고 있음.

- 해외건설인력의 보유는 해외사업의 수주 여부를 좌우할 정도로 큰 중요도를 차지하고 있으며, 해외건설인력을 확보하기 위한 기업 간의 스카웃전도 심화되고 있음.

서울파이낸스, ‘건설업계, 해외 플랜트 인력확보 경쟁 치열’, 2012.1.20.

․해외건설인력의 부족 문제는 해외건설 수주액이 100억 달러를 돌파했던 2005년 시점부터 제기되어 온 것이며, 2010년 해외건설협회는 향후 3년간 6,000명 정도의 해외건설인력이 부족할 것이라고 전망함.

국토해양부 보도참고자료, ‘해외건설 전문인력 취업률 좋아’, 2010.5.12. p.1.

․해외 진출 기업의 93%가 인력난을 겪고 있으며, 해외사업 수행시 인력 부족(38%)과 정보 부족(35%)으로 인한 어려움이 가장 큰 것으로 나타났음.

국토해양부, 해외건설 전문인력 양성화 방안, 2008.10, p. 48.

- 이와는 반대로 내수 건설시장에서는 시장 규모 축소와 공급 인력 과잉으로 인한 건설인력의 구직난이 심화되고 있음.

․건설엔지니어링 기업의 78%는 2011년 수주가 감소하였고, 이러한 영향으로 75%가 인력을 감축한 것으로 조사되었음.

건설경제신문, ‘건설ENG 10곳 중 8곳 “작년 수주 감소” … 75%가 인력 감축’, 2012.3.2.

2) 해외건설인력 부족 원인

- 해외 건설현장은 신흥개발국에 치중되어 있고, 건설현장은 사회 인프라가 제대로 갖춰지지 않은 열악한 환경인 경우가 다수를 차지하고 있음.

․해외 건설기술인력의 이직 원인에 대한 설문조사에서 응답자의 37%는 ‘임금 수준’을, 33%는 ‘현지 근무여건 미흡’을 원인으로 선택했을 정도로 임금과 근무 여건에 대한 불만족이 큼.

국토해양부, 해외건설 전문인력 양성화 방안, 2008.10, p51, 그 외의 이직 원인으로는 결혼/가정문제(13%) 등이 있음.

․또한 해외 현장에서의 근무는 기술자뿐만 아니라 기술자의 가족까지 교육, 문화여가 등 복지 측면에서 감당해야 할 손실이 큼.

- 그러나 해외 현장 근무에 대한 경제적․사회적 보상은 제대로 이뤄지지 않아 해외 현장의 기피 현상은 더욱 심각해짐.

․과거 1980년대까지만 해도 해외 근무자의 임금 수준은 국내 근무자에 비해 2∼2.5배로 나타났으나, 현재는 1.2∼1.6배 수준인 것으로 파악됨.

전게서, 2008.10, pp. 275∼276.

․해외 건설사업의 수행 경험이 국내에서 인정받고 기업 내 인사 상의 혜택으로 이어지지 못하고, 오히려 해외 사업을 지속적으로 전담하도록 작용함.

- 국내 건설시장의 호황기 동안 기업들은 내수 시장을 중심으로 활동해 왔고 해외 시장에서 요구하는 경쟁력과 인력을 충분히 확보하지 못했음.

․해외에 진출한 기업들은 사업계획 및 관리, 기본설계 및 프로세스 엔지니어링, 금융재무, 계약협상의 4가지 영역에서 인력 부족난을 겪고 있는 것으로 조사되었음.

국토해양부, 해외건설 전문인력 양성화 방안, 2008.10, p. 58, 특히 전문인력 부족분야로 설계/프로세스 엔지니어링(39%), 사업계획/관리(32%)가 높게 응답되었음.

3) 해외건설인력 수요 전망

- 해외 건설현장의 인력은 2011년 16,000명이며, 2015년의 필요 인력은 30,000명으로서, 2015년까지 14,000명에 이르는 인력이 추가 공급되어야 할 것으로 전망됨.

국토해양부, 해외건설 인력 확충 방안, 2012.2.24, p. 2.

- 향후 3년간 현 해외건설인력의 총 규모에 해당하는 인력이 추가 공급되어야 하는 상항이라는 점은 건설업체 나아가 산업차원에서 위협과 동시에 기회가 될 것임.

<표Ⅱ-30> 해외건설인력 수요 전망

구 분	2010	2011	2012(e)	2013(e)	2014(e)	2015(e)
수주액 (억불)	716	591	700	750	800	850
시공잔액 (억불)	1,422	1,734	2,077	2,388	2,679	2,939
국내 인력 (명)	14,556	15,968	18,171	22,345	25,908	30,031

자료 : 국토해양부, 해외건설 인력 확충 방안, 2012. 2. 24

4) 해외건설인력 부족에 따른 위협과 기회

- 해외건설인력의 부족은 이미 수주 물량의 소화를 어렵게 하고 있으며, 지금과 같은 인력 부족은 결국 신규 수주의 감소로 이어질 것임.

․중국, 인도, 터키 등 신흥국 건설기업들은 국내 건설기업을 빠르게 추격하고 있으며, 한국 건설산업이 보유한 경험, 인력, 지식에 대한 강점 우위를 잃게 될 경우 국내 기업들의 해외시장 점유율은 크게 감소할 것임.

․해외 시장에서의 수주 감소가 내수 시장의 축소와 맞물릴 경우, 국내 기업들의 경영환경이 크게 악화되고, 건설산업 전반에 악영향이 나타날 것임.

․2012년의 국내 건설수주는 전년대비 0.5% 감소, 공공 건설수주는 전년대비 3.4% 감소할 것으로 전망되고 있으며, 내수 시장의 침체로 신규 채용 급감은 물론 경영난 타개를 위한 인력 감축도 예상되고 있음.

이홍일·박철한, ‘2012년 건설경기 전망’, 2012년 건설 부동산 경기전망 세미나, 한국건설산업연구원, 2011.11.2, p.44.

․청년층 실업 증가와 중소건설기업의 생존 위기, 대기업과의 양극화 현상이 사회문제로 대두될 것임.

- 해외 건설현장의 부족 인력은 공급 여력이 있는 내수 건설시장의 인력으로 대처될 수 있음.

․국내 건설인력의 해외 진출은 내수 시장에 여유 일자리를 만들어 실업 문제 해결에 기여하고, 대기업군 중심의 활발할 해외 진출은 중소기업군의 내수시장 사업 확대를 가져오게 되어, 중소기업군 경영의 건실화로 이어질 것임.

- 해외 건설시장은 꾸준히 규모가 증가할 것으로 전망되고 있으며, 수주 물량을 소화할 수 있는 인력을 확보하게 된다면 국내 건설산업은 조선, 자동차, 반도체를 잇는 수출상품으로서 국민경제에 기여하게 될 것임.

․세계 건설시장의 규모는 연평균 4.5% 성장하여 2020년에는 12.7조 달러에 이를 것으로 전망되고 있으며, 건설시장의 개방 확대로 국내 기업이 진출할 수 있는 해외 건설시장은 더욱 증가할 것으로 예상됨.

김정범, ‘해외 건설시장 현황 및 국내업계 수주 동향’, 산은조사월보, 한국산업은행, 2011.01, p.30.

- 해외 건설시장에서 2015년까지 추가로 창출되는 일자리는 14,000명으로 전망되었으나, 해외 건설사업에서 국내 인력이 차지하는 비중이 현재 9.2%에 불과한 점을 감안할 때 창출 일자리 수는 노력 여하에 따라 더욱 증가할 수 있음.

국토해양부, 해외건설 인력 확충 방안, 2012.2.24, p. 2.

․또한 기업과 인력의 해외 건설사업에 대한 많은 경험은 국내 건설산업 혹은 건설생산체계에 대한 기대 수준을 높이고 국내 건설산업의 글로벌화를 이끌 것이며, 국내 건설산업의 국제 경쟁력은 더욱 강화될 수 있을 것임.

5) 해외건설인력 양성 목표 및 기대 효과

- 해외건설 인력 양성의 최종 목표는 2020년까지 해외시장 5대 강국에 진입하고 건설산업을 새로운 수출상품화하여 국민경제 성장에 기여하는 것으로 함.

․이를 위해 ‘2015년까지 세계 최고 수준의 해외건설 전문인력 33,000명 양성’과 ‘해외사업의 국내 건설인력 투입비중 15% 달성’의 실천 목표를 설정함.

․국토해양부는 2015년 30,000명의 해외건설인력이 필요할 것으로 전망하였으나, 국내 인력의 해외시장 투입 비중이 현재 9%에서 15%로 확대된다면, 필요 인력은 49,000명으로 해외시장으로 33,000명의 인력이 추가 투입될 수 있음.

- 예상 기대 효과

․현재 국내 건설산업은 신흥국에게 경쟁력을 추월당하느냐, 아니면 해외 건설시장의 새로운 강자로 부상하느냐의 중요한 갈림길에 서 있으며, 정부와 건설산업의 관심 하에 추진되고 있는 해외건설인력 양성 정책은 해외건설시장에서 새로운 강자가 되기 위한 조건으로서 매우 중요함.

․해외건설인력 양성 정책은 우선적으로는 기업의 해외 인력난을 해소하고, 나아가 고급 일자리 창출과 실업 문제 완화에 기여할 것이며, 또한 국내 건설산업이 우수 인적자원을 바탕으로 세계 시장에서 활동함으로써 궁극적으로 우리나라 경제 활성화에 기여하게 될 것임.

6) 해외건설인력 양성 정책 제안

가. 해외 소득 비과세 범위 확대

- 해외 현장 근무에 따른 경제적․사회적 손실을 보전하고, 유능한 인력을 유인하기 위한 우대 정책의 하나로 추진함.

․최근 국토해양부가 해외건설 근로자의 소득세 비과세 범위를 현행 150만원에서 200만원으로 확대할 것을 발표한데 이어 지식경제부는 소득세 비과세한도를 월 300만원으로 확대하는 계획을 발표하는 등 정부 지원책이 강화되고 있음.

․미국은 해외 소득에 대해 8만 달러까지, 일본과 영국은 전액을 면세해주고 있으며, 국내 비과세 범위도 인력 유인에 대한 실효성을 고려하여 더 확대되어야할 것임.

전게서, 2008.10, p. 276.

- 그 외 10년 이상 해외 장기 근무자의 공공주택 청약 가산점 부여와 같은 경제적 보상 정책을 마련함.

나. 병역특례제도 확대

- 청년층의 해외 건설현장 근무를 유도하기 위한 병역특례제도의 확대 시행을 제안함. 이는 해외 건설현장의 인력 부족 해소와 건설산업으로의 청년 인력 유입에 기여하게 될 것으로 판단됨.

․병역특례로 채용된 해외건설인력은 2011년 2명에 그쳤으며, 제도의 실효성 확보를 위한 대책이 시급히 마련되어야 함.

다. 해외건설인력 양성 프로그램 운영 확대

- 정부에서 추진 중인 해외인력 양성 프로그램 수준을 세계 최고 수준으로 끌어올리고, 인력 양성 프로그램 자체가 경쟁력을 가진 서비스 상품이 되도록 함.

․정부 지원 교육이 보다 큰 파급 효과를 거두기 위해서는 해외 건설사업의 필요 역량, 직업 경로, 직무별 역량에 대한 내용을 우선적으로 파악하고, 이를 바탕으로 체계적인 교육과정을 개발하며, 교육 내용에 대한 지속적인 점검과 개선을 수행하여야 함.

․사업책임자급, 중간관리자급, 초급기술자급 등 인력 수준에 적합한 양성 프로그램과 국제계약 및 국제금융, 기본 설계 및 프로세스 엔지니어링 등 전문분야별 프로그램, 또 플랜트 분야 직무로의 전환교육 프로그램 등 해외 시장의 인력 수요에 대응하는 프로그램을 개발·운영하도록 함.

라. 해외건설인력 및 가족을 위한 교육·문화·복지 프로그램 운영

- 해외건설인력과 가족이 교육, 문화, 복지 측면에서 국내에서와 같은 경험을 누릴 수 있도록 다양한 관련 프로그램과 지원책을 개발하도록 함.

․국내외 교육프로그램과 연계하여 사이버대학(대학․대학원과정, 국제자격증과정 등)을 개설하고, 해외 현장 근무기간 동안의 자기 개발을 지원함.

․국내의 우수한 문화 컨텐츠를 실시간 제공하여 국내 생활과의 격차를 줄이도록 함.

․귀국 후 현지 거주했던 자녀들의 적응을 위한 교육 프로그램을 개발하고 무료 운영함.

3.      저출산-고령화에 대비한 주택 ․ 부동산 정책 과제

1) 저출산에 따른 주거 수요 변화

- 저출산에 따른 주거 수요 변화는 주거 및 공간 수요에서는 먼저 질적인 변화가 있을 것으로 예상됨.

- 질적 변화의 첫 번째 모습은 가구원수 감소에 따른 1인당 주거 사용 공간 면적의 증가임. 그러나 가구의 소득, 주택의 점유 형태에 따라 그 소비면적의 확대 정도는 차별적으로 진행될 것으로 예상됨.

ㆍ통계청 인구주택총조사 자료에 의하면 1980년 1인당 주거공간(건평 기준)은 10.1㎡이었으나 2005년에는 22.9㎡로 25년 만에 2배 이상으로 늘어남. 자녀를 출산하지 않게 되면 교육 및 양육비 부담이 줄어들게 되므로 가계의 가처분소득은 현재보다 높아질 것임. 반면 소득이 증가하게 되면 좀 더 쾌적한 정주 환경과 다양한 공간 수요(사무 공간, 독립된 공간, 취미 공간 등)가 발생하게 되므로 소비 여력이 높아진 가계들의 공간 소비는 더욱 확대될 것임.

ㆍ가구원수 감소를 이미 경험한 일본의 사례를 살펴본 1인당 주거소비면적은 가구의 주택 점유 형태나 소득 수준에 따라 소비면적이 차별화되는 것을 알 수 있음.

ㆍ2000년 이후 일본의 세대 당 주거소비 총면적은 현재 수준으로 유지하거나 소폭 감소하는 것으로 조사됨. 그렇지만 세대 당 가구원수가 감소하면서 1인당 주거연면적은 꾸준히 증가하고 있음.

ㆍ주택소비면적이 적을 것으로 예상되는 1인 가구의 경우에도 예상과는 달리 주거소비면적이 55.6㎡(’05년)로 조사되었는데 이는 2000년 조사 결과보다 3.3㎡ 정도 증가한 수치이며, 우리나라 평균 1인당 주거면적(27.8㎡(’08))보다 2배 정도 넓은 면적임.

· 또한 1인 가구일지라도 주택의 소유 형태나 거주주택의 종류에 따라 주거소비면적이 크게 차이가 나는 것을 발견할 수 있다. 자가의 경우에는 평균 98.7㎡인 반면 임차의 경우에는 자가의 절반 수준에 불과하였으며, 특히 민영임차주택에 거주하는 경우가 공영임차주택에 거주하는 경우보다 주거소비면적이 더 적었다. 이미 고령화가 진행된 일본의 경우 노인가구들이 과거에 구매한 주택을 처분하지 못해 계속 기존 주택에 거주하게 됨에 따라 주거소비면적이 크게 조사되는 문제점을 지적할 수도 있을 것이다.

<표 4-7> 일본 주택 점유형태별 1세대당 주거소비 면적 비교

	전체			자가			민영임대
전용면적(㎡)	2000년	2005년	증감률	2000년	2005년	증감률	2000년	2005년	증감률
1세대당 연면적	91.3	91.8	0.5%	120.5	119.8	-0.6%	42.3	42.8	1.2%
1인당 연면적	33.8	35.7	5.6%	38.6	40.6	5.2%	22.6	23.6	4.4%
1세대당 구성원수(명)	2.7	2.6	-4.8%	3.1	3	-5.5%	1.9	1.8	-3.1%

* 자료: 일본 인구센서스

- 두 번째 수요 변화는 저출산으로 전통적 가족이 쇠퇴하면서 비혈연 및 무연가구 중심의 비전형적 가족 유형의 주거 수요가 크게 증가할 것이라는 것이다. 이러한 변화는 주택의 평면과 주거서비스의 영역을 크게 변화시킬 것으로 예상됨.

ㆍ과거 가족 중심의 주거는 주택의 평면, 구조, 편의시설이 모두 가족 구성원들이 필요로 하는 시설들이었다. 그러나 비혈연가구와 무연가구의 동거가 증가하게 되면 주택의 평면이나 구조, 편의시설 등은 크게 달라질 것으로 예상된다. 먼저 주택의 구조는 무연가구의 공동주거가 증가하면서 방의 수가 다시 늘어나거나 취사 및 목욕시설을 주택 내부가 아닌 외부로 옮길 가능성도 있음. 아울러 어린이 놀이터나 노인정을 공동빨래방, 창고, 공동취사실, 공동PC실 등이 대체할 가능성이 높음.

우리나라의 경우 일정 규모의 공동주택을 건설할 때에는 어린이 놀이터, 노인정 등 전통적인 가족 개념에 수반되는 공공시설의 설치를 의무화하고 있음.

지난 10년 동안 주택의 방수는 총 주택면적과 상관없이 계속 감소해 왔다. 100평이 넘는 주택에도 방의 수가 4개를 넘지 않는 경우가 많았다. 이는 가구원수가 계속 감소하였기 때문이다. 또한 주방 및 욕실의 개수와 규모는 계속 커져왔다. 그러나 독신이나 비혈연가구가 증가하게 되면 이러한 추세는 다시 반전될 수도 있을 것이다.

- 세 번째 변화는 도심으로의 집중 심화와 주거 점유 형태의 변화임.

ㆍ이미 1~2인 가구가 빠르게 증가한 선진국에서도 1~2인 가구들의 도심회귀 현상은 목격되고 있음. 1~2인 가구의 주택 소비 성향이 서비스 및 접근성을 중시하기 때문임. 가족 중심의 주거지 선정이 주로 쾌적한 주거 환경과 교육 환경이었다면 자녀들이 빠진 1~2인 가구의 주거지 선정은 접근성과 주거 환경의 편리성으로 대체될 전망임.

ㆍ도심에서는 좀 더 효율적이고 입체적인 토지 이용에 대한 수요가 높아질 것으로 예상됨.

ㆍ일본 동경권은 1990년 대 초까지 동경23구를 제외한 모든 지역(현)에서의 인구 증가를 경험하였으나 1998년을 정점으로 인구 감소가 일어나고 있는 반면, 동경23구는 1997년부터 서서히 증가세로 전환 2007년에는 순전입 인구가 77,000명에 이름.

<그림 4-3> 동경권의 인구변화

자료: 안상경(2012), 일본의 도시재생정책과 도심회귀, 영산대학교 부동산 대학원 특강자료

ㆍ또 다른 하나는 주거공간의 점유 형태 변화임. 소득 수준이 높은 1~2인 가구에서는 여전히 구매 수요가 높을 것임. 그러나 소득 수준이 낮은 계층에서는 임대 수요가 더욱 많을 것으로 예상된다. 소득 수준별 점유 유형별 주거소비 공간 면적의 양극화는 더욱 심해질 것으로 예상됨.

2) 고령화에 따른 주거 및 부동산 수요 변화

- 고령화에 따른 주거 및 부동산 수요 변화는 크게 세 가지로 정리할 수 있음.

- 첫째, 주택이나 부동산 이용 행태의 변화가 보유 중심에서 이용중심으로 전환이 예상됨.

ㆍ지금까지는 60대 이후가 되면 주택은 노후의 삶을 보내는 주거공간이 되며, 일반적으로 60대 중반쯤 거주주택이나 부동산을 처분하는 것으로 조사되고 있음. 그러나 수명 연장으로 60대 이후의 삶의 기간이 길어지게 되면 60대 이후의 주택 용도와 이용 목적이 추가될 것으로 예상됨.

ㆍ이제 노인 가구들에게 ‘주택’은 ‘거주 공간’이라는 일상적 ‘주공간’의 의미뿐만 아니라 주택이 곧 ‘즐기는 공간, 독립적인 생활이나 취미활동을 할 수 있는 작업의 공간’이 되기 때문임.

※노인 가구들은 대부분 자녀의 결혼과 독립으로 과거 ‘부부+자녀’ 중심에서 벗어나 ‘부부 및 개인’ 중심으로 주택을 이용할 수 있게 된다. 입지 선택의 폭도 확대될 것으로 예상됨. 과거에는 자녀 양육으로 인해 학군, 학원, 직장과의 교통 편리성 등이 주요한 입지 선정의 기준이었으나 이러한 제약이 사라지기 때문임. 다만 외국의 사례에서 나타나는 것과 같이 도시 외곽보다는 도심, 새로운 지역보다는 기존에 거주하면서 친숙했던 지역을 선택할 가능성이 더 높으며, 은퇴 이후 금융자산 등 소비를 위한 여유자금의 보유 정도에 따라 입지 선정의 패턴은 크게 달라질 것으로 예상됨.

ㆍ현재 노인 가구들의 거주주택 유형을 살펴보면 절반 가까이가 단독주택에 거주하고 있음. 그러나. 향후 노년층은 아파트 거주비율은 크게 감소하지 않을 것으로 예상된다. 그 이유는 베이비 붐 세대의 경우 아파트 및 공동주택의 편리성을 누려왔던 계층이기에 단독주택이 이에 버금가는 기능을 제공하지 못할 경우 쉽게 주거 이동을 하지 않을 것으로 예측되기 때문임. 또한 도심의 택지여건이나 미혼 자녀와 거주 기간이 증가하면서 기존 주택을 처분하기 보다는 당분간 유지할 가능성이 높은 것도 아파트 수요 유지에 기여할 것으로 예상됨.

ㆍ주택의 점유 형태를 보면 나이가 들수록 안정적인 거주가 확보되는 자가비율이 높음. 그러나 향후 주택가격 상승에 대한 기대감이 낮아지고 노후 생활자금을 위한 금융자산의 수요가 높아지면서 주택의 규모를 축소하거나 전세 등의 임대주택에 거주할 가능성도 높아지고 있음

ㆍ그러나 장기임대주택이 부족하고 임대 관련 서비스가 미약한 우리나라에서는 당분간 임대보다는 자가주택을 더 선호할 것으로 예상된다. 따라서 고령인구들을 위해서는 중ㆍ소형 분양주택이나 장기간 안정적인 임대가 보장되는 장기임대주택의 공급이 필요할 것으로 예상됨.

- 둘째, 주택소비구조의 변화가 예상되는데 거래보다는 유지보수로 자산증식이나 과시용에서 실제 거주목적이나 기능중심으로 주택소비의 변화가 예상됨.

ㆍ지금까지는 60대 이후가 되면 주택의 개보수나 교체 수요가 크지 않은 것이 일반적인 현상이었음. 그러나 고령으로서의 생애 기간이 확대되면서 고령 가구들의 주택 개보수 수요는 오히려 증가가 예상됨.

ㆍ과거 주택의 개보수 수요가 주로 면적 확대, 새로운 성능의 추가 등을 목적으로 했다면 고령 가구들의 주택개보수는 에너지 등 관리비용 절감, barrier free, universal design, 주거 내 업무 공간 및 작업 공간을 추가하는 개보수 수요로 전환될 것임.

ㆍ즉 지금까지는 주택 소비의 대부분을 구입 시 조달했던 금융기관의 대출금을 갚는데 사용하였다면, 앞으로는 주로 주택의 유지보수 및 기능 향상(개축 및 교체 구매 포함)에 비용 지출을 확대해갈 것으로 예상됨.

ㆍ또한 점차 가족구성원이 감소하고 1인 및 비혈연 가구가 증가하면서 주택의 용도가 자산증식이나 과시용 보다는 실제거주 목적이나 기능중심으로 전환이 예상됨. 따라서 중대형의 고급 주택보다는 기능과 서비스가 갖추어진 중소형주택에 대한 수요가 증가할 것으로 예상됨(기능위주의 수요는 복합기능, 업무 및 교육기능의 결합 등 다양한 주택유형으로 발전될 가능성이 큼)

- 셋째, 부동산 처분 및 현금화(수익화)에 대한 수요가 증가하면서 부동산으로부터 현금 수익을 얻으려고 하는 수요가 증가할 것으로 예상됨.

ㆍ은퇴로 인해 안정적인 근로소득은 감소하는 반면 노후자금에 대한 수요는 증가함에 따라 가계자산의 상당 부문을 차지하는 부동산을 처분 및 현금화하려는 수요는 높을 수밖에 없음.

ㆍ특히 거주주택 외의 부동산 자산도 상당 부분 보유하고 있는 한국 노인가계(55~65세는 20%, 65세 이상은 18.1%)들은 더더욱 그러한 수요가 커질 것임. 그러나 부동산은 전통적으로 유동성이 낮은 자산이며 주택시장의 여건에 따라 처분 자체가 불가능해질 우려도 큼. 기대가격 수준에 매각을 한다면 좋겠지만 만일 기대가격에 처분이 어렵다면 매각보다는 임대 등을 통한 수익 창출을 도모할 가능성도 높음.

ㆍ즉 부동산에 대한 기대이익이 매각 시 차익에 의존하는 자본 이득 중심에서 보유 시 창출되는 임대수익(운용소득)으로 전환될 것임.

ㆍ따라서 향후 부동산에 대한 수요는 유동화 및 현금화를 원활하게 할 수 있는 처분 수요와 안정적인 임대수익 등의 운영 소득이 발생하는 자산으로 전환하고자 하는 교체 및 투자 수요가 크게 증가할 것으로 예상됨.

<표 4-8> 지역별 연령별 부동산 자산구성 비중(%)

		전체	35세 미만	35~45세	45~55세	55~65세	65세 이상
전국	부동산자산	87.7	77.4	86.6	89.8	89.9	91.4
	거주주택	71.7	68.6	73.2	72.5	69.9	73.3
	기타부동산	16.0	8.8	13.4	17.3	20.0	18.1
서울	부동산자산	90.6	80.0	88.1	92.7	94.0	95.6
	거주주택	79.7	71.8	74.1	80.4	82.2	88.6
	기타부동산	10.9	8.2	14.0	12.3	11.8	7.0
수도권 (서울 제외)	부동산자산	91.0	83.5	91.2	93.2	94.0	92.9
	거주주택	76.9	73.5	79.2	76.8	74.2	79.2
	기타부동산	14.2	10.0	12.0	16.3	19.7	13.6
지방광역시	부동산자산	85.4	77.0	84.9	86.2	85.3	89.7
	거주주택	72.3	69.9	71.9	70.6	70.7	77.2
	기타부동산	13.1	7.1	13.0	15.6	14.6	12.5
지방소도시	부동산자산	84.4	68.3	80.8	86.8	87.3	89.7
	거주주택	61.8	59.4	65.8	63.6	57.7	62.5
	기타부동산	22.6	8.9	15.1	23.3	29.6	27.2

*자료: 한국노동패널(2009)

3) 저출산-고령화에 대응한 주택 정책의 과제

- 저출산 ․ 고령화 등 인구구조의 변화가 초래한 미래 주택 시장의 변화에 필요한 정책 과제는 다음과 같음.

- 첫째, 부동산시장의 연착륙을 위한 조정과정이 필요함. 부동산 수요가 감소하는 것 자체는 불가항력적인 측면이 있지만, 이 과정에서 가계의 지나친 부동산 자산 의존 구조를 변화시키는 것이 시급함.

ㆍ부동산 자산의 축소를 일괄적인 매각에 의존하지 말고, 임대 목적의 수익형 부동산으로 전환시키는 방안, 연금 형식으로 유동화시키는 방안 등 다양한 유동화 방식과 처분 방식에 대한 제도 마련과 시장 환경이 요구됨.

- 둘째, 양적 주거소비에서 질적 주거소비로의 전환에 대한 대비가 요구됨.

ㆍ질적 주거소비로의 전환을 원활하게 하기 위해서는 다양한 임대주택의 공급과 임대시장의 형성이 필요

ㆍ계층별 수요를 수용할 수 있는 저렴한 임대주택에서부터 고급 임대주택에 이르기까지 임대주택의 등급별 다양화는 물론, 초단기임대에서부터 장기임대에 이르기까지 임대계약기간에 대한 유연성도 지금보다 더욱 확대되어야 함. 미국의 UBRC 등 대학이나 지역단체와 함께 이루어지는 다양한 주거 프로그램과 주거 관련 서비스 산업의 육성도 요구됨

UBRC: University Based Retirement Community. 대학교가 사업주체가 되어 은퇴자 커뮤니티를 직접 운영하거나 시니어 커뮤니티가 대학의 다양한 프로그램을 이용할 수 있도록 해 은퇴자 커뮤니티와 대학이 모두 시너지효과를 얻도록 하는 구조.

- 셋째, 노인 가구들을 위한 다양한 주택 및 주거서비스의 제공이 요구됨.

ㆍ노인이 되어 주택에 머물러야 할 시간은 생애 그 어느 시기보다 길어짐. 따라서 과거보다 더욱 편리하고 기능적인 주거공간에 대한 수요는 높아질 수밖에 없음.

ㆍ아직까지는 항시적으로 돌봐야하는 고령 환자들을 중심으로 한 의료시설 중심의 노인주거와 경제적으로 여유가 있는 유료 노인시설 등에 머물고 있음. 그러나 독립적인 생활이 가능한 노인가구나 고소득층이 아닌 중 ․ 서민층의 보편적인 노인 가구에 대한 주거 문제는 여전히 대안이 부재한 상황임. 따라서 훨씬 광범위한 노인 주택 수요에 대응할 수 있어야 한함.

ㆍ특히 은퇴 이후에도 살던 곳에 머물러 살려는 노인인구들이 증가하면서 기존 주택의 개보수 요구는 더욱 확대될 것으로 예상됨. 따라서 주택 개축 및 리폼 자금에 대한 지원 확대와 금융상품의 개발이 요구됨. 기존의 주택연금이 주로 노후생활비를 지원하는 것이었다면 향후 주택연금은 주택의 개보수를 지원하는 금융으로도 대체가 가능해야 할 것임. 아울러 불필요한 대형주택은 일부를 수익형 주택으로 개조할 수 있게 하는 등 부동산 자산을 수익화 하고 유동화 하는데 필요한 물리적 개선에 대한 자금 지원의 폭이 지금보다 더욱 확대되어야 할 것임.

- 넷째, 가족 중심의 주거 지원을 통한 저출산과 노인 일자리 창출의 시도가 요구됨.

ㆍ주거비와 교육비 부담의 증가는 더욱 출산을 꺼리는 요인이 되고 있음. 따라서 공동주택 안에 교육시설 및 보육시설의 보강을 통해 주거 지원이 보육 지원과 함께 이루어지도록 해야 할 것임(주거 지원을 통한 출산율 제고)

ㆍ노인들의 일자리와 세대 간 통합의 문제가 대두되는 가운데 보육서비스에 노인들이 적극적으로 참여할 수 있는 자원봉사시스템과 사회적 일자리 창출이 요구됨(이는 노인계층에게 일자리 제공은 물론 젊은 세대와 소통하게 함으로써 고령사회를 좀 더 활기차게 만드는 역할도 가능).

- 다섯째, 내집 마련이나 다주택자에 대한 각종 제도의 정책 방향 재정비

ㆍ2008년 금융위기 이후 자가주택에 대한 수요가 감소하고, 이에 따라 임차로 남으려는 수요자가 급증하면서 임대시장에 위기가 초래되고 있음. 따라서 장기적인 주거 안정을 위해서는 거주 목적의 주택 마련에 대한 금융세제 지원을 더 확대할 필요가 있음.

ㆍ동시에 다주택에 대한 징벌적 조세보다는 민간주택임대사업자를 늘려줄 수 있는 세제와 지원책을 마련해서 임대시장의 안정을 꾀할 필요가 있음. 이는 고령 가구들의 부동산을 처분할 때 이를 받아줄 후속 계층을 견고히 하는 측면에서도 신중히 검토해 볼 사항임.

4.      민간임대주택사업 활성화

1) 민간임대주택의 현황과 정책기조

□ 임차시장에서 민간영역 80% 상회

- 임차가구 중 81.3%가 개인(다주택자 등)이 제공하는 민간영역의 임대차시장을 활용하고 있고 이는 609만호 수준에 달하고 있음.

ㆍ2010년 센서스자료 기준, 임차가구는 749만호에 이르고 있으며 공공에서 집계되고 있는 임대주택 재고인 140만호를 제외하면 609만호가 민간 영역의 임대주택을 이용하고 있는 실정임.

ㆍ이는 전체 임차가구 중 81.3%에 달하는 수준이며 우리나라 임대주택의 공급이 임대주택사업자로 등록되지 않은 다주택을 보유한 개인들의 의해 주로 이루어져왔음을 의미함.

- 주택가격 상승이 과거와 같은 수준으로 유지되지 않는다면 과거와 같은 방식으로 작동되는 개인에 의한 민간 임대주택 공급은 안정적으로 이루어지기 어려울 것임.

ㆍ지금까지 우리나라 민간 임대주택 공급의 주요한 작동 원리는 개인이 향후의 주택가격 상승을 기대하고 주택을 구입하면 전세 형태의 임대주택이 공급됨. 이에 부가적으로 개인 주도의 임대주택이 공급되는 시장을 형성해 옴.

ㆍ최근의 매매가격이 정체되는 상황에서는 지금까지 우리시장에서 주도적인 역할을 한 개인의 임대주택 공급은 감소할 수밖에 없을 것임.

<표 5-7> 지역별 점유형태(2010년 기준)

(단위 : %)
구분	자가	전세					무상	합계
			월세	보증부월세	순수월세	사글세
전국	54.2	21.7	21.5	18.2	2.0	1.3	2.7	100.00
수도권	46.4	29.5	22.2	20.0	1.6	0.5	1.9	100.00
광역시	56.6	18.3	22.9	19.2	2.3	1.5	2.2	100.00
도지역	64.1	12.3	19.4	14.7	2.3	2.4	4.2	100.00
자료 : 인구주택총조사, 2010, 통계청

- 여기에 더해 현재의 공공 재정 여력을 고려할 때 공공 주도의 임대주택 공급 상황도 여의치 않을 것으로 예상됨.

ㆍ최근의 전 세계적인 경제위기는 재정건전성에 대한 불확실성으로부터 발발하였고 앞으로 우리나라도 재정건전성 중심의 정책 기조를 강화시킬 가능성이 높음.

ㆍ지금까지 주도적으로 임대주택을 공급해온 LH공사의 재정건정성은 호전되고는 있으나 부채비율이 500% 수준에 달하고 있음.

ㆍLH공사 뿐만 아니라 지자체 및 지자체 소속의 관련 공사들의 재정여건도 좋은 않은 것으로 알려지고 있음.

ㆍ공공의 적극적인 임대주택 공급을 위한 안정적인 재정여건을 형성하지는 못하고 있는 상황임.

□ 매입임대사업자 정책 경기조절 수단에서 주거안정 수단으로 이동 중

- 민간 임대사업을 관리하는 임대사업자제도는 지금까지 임대차시장의 활성화보다는 세법상의 조정을 통해 다주택자에 대한 경기조절 수단으로 사용해 옴.

ㆍ임대사업자로 등록하게 되면 국민주택기금 지원을 통한 구입자금 및 건설자금 지원이가능하고 세제 혜택은 세법마다 임대주택사업자 기준에 더해 보다 강화된 요건으로 면세와 감면이 결정되는 구조를 가지고 있음.

ㆍ보유기간, 호수, 주택가격, 주택규모, 지역 요건을 강화하여 혜택 여부가 결정되는 것으로 지금까지의 정책은 요건 조정을 통해 경기조절 수단으로 사용해온 측면이 강함.

- 2011년 이후 임대사업자제도에 대한 정책적 변화가 목격되고 있으며 수도권 지방 구분 없이 1호 이상의 다주택자도 임대사업자로 등록이 가능함.

ㆍ매입임대를 기준으로 도입초기에는 임대기간 10년, 임대호수 5호, 85㎡ 이하의 주택규모, 취득가격 3억 이하의 상당히 제한적인 요건으로 양도소득세, 종합부동산세 중과 배제를 실시함.

ㆍ2011년 2․11 대책에서 수도권의 보유호수를 최대 5호에서 3호로 완화하고 보유기간도 최대 10년에서 5년으로 단축함. 규모도 국민주택 규모에서 149㎡까지, 주택가격도 3억 원 이하에서 6억 원까지로 확대

ㆍ완화 이후 6개월 만에 다시 8․18 대책에서 보유 주택수를 수도권 지방 구분 없이 1호 이상으로 완화함.

2) 민간임대주택사업의 문제점

□ 수도권 소득수익률 5% 미만

- 민간 임대사업자가 임대료를 통한 소득수익률 수준을 가늠하기 위하여 자본환원율을 추정함.

ㆍ자본환원율은 소득수익률을 가늠할 수 있는 대리변수 역할을 할 수 있음.

ㆍ영업경비, 공실, 보유세 등을 고려하기 어려워 가능총소득(Potential Gross Income) 기반의 시도별 3.3㎡당 전세가격, 부동산114(주)에서 조사한 ㎡당 전세가격 및 순수월세가격 대비 매매가격의 비율로 추정 자본환원율을 산정함.

가능총소득은 단위당 예상임대료×임대 단위수를 나타냄. 즉, 공실 및 충담금 및 기타 소득, 영업경비 등을 고려하지 않은 개념임.

ㆍ3.3㎡당 순수월세는 부동산114(주)의 ㎡당 전세가격을 기준으로 국민은행의 6대 광역시 전･월세 환산율을 이용하여 추정함.

국민은행 발표 자료상의 용어는 월세이율임.

ㆍ또한, 본 연구에서 추정된 자본환원율은 민간임대주택사업자가 받을 수 있는 정부의 보조 및 인센티브를 통제하지 못함.

- 수도권 아파트의 전세 추정 자본환원율은 1.0～2.5%, 월세는 3.0～5.0%에 불과하여 극히 낮은 소득수익률만 달성 가능

ㆍ전세는 3년 만기 국고채 금리를 기준으로 연간 수익률을 추정하여 매매가격과 비교함. 지난 9년(2003～2010년) 동안 평균 1.9% 수준이며 최대값도 2.7% 수준에 그침.

ㆍ순수 월세의 경우에도 평균 3.3%, 최대 4.7% 수준에 불과함. 특히, 월세의 추정 자본환원율 추이가 지속적으로 하락하고 있고 2011년 1월 현재는 3.4%에 불과함.

- 5대 광역시와 기타지방은 수도권보다 높은 자본환원율 수준을 유지함. 전세는 2.0～3.0%, 월세는 5.0～8.0% 수준을 보임.

ㆍ5대 광역시 전세의 자본환원율 평균은 2.9%, 월세는 5.4% 수준임.

ㆍ전세는 5대 광역시와 기타지방이 유사한 자본환원율 수준을 보이고 있으나, 월세는 기타지방이 5대 광역시에 비해 소폭 높은 것으로 조사됨.

<그림 5-1> 수도권 아파트의 임대차 계약형태별 추정 자본환원율 (단위 : %)	<그림 5-2> 5대 광역시 아파트의 임대차 계약형태별 추정 자본환원율 (단위 : %)
주 : 자본환원율 = 시도별 3.3㎡당 평균 연간 임대료 / 3.3㎡당 평균 매매가. 전세는 3년 만기 국고채 금리 기준으로 추정함. 5대 광역시 월세는 부동산114(주)의 3.3㎡당 평균 가격에 국민은행의 6개 광역시 월세이율로 추정함. 자료 : 부동산114(주), 국민은행

- 현재 상당히 낮은 수준을 유지하고 있는 수도권 아파트의 자본환원율 수준은 투자수익률 확보 없이 소득수익률만으로는 민간임대주택사업에 참여하기 어려운 구조로 판단됨.

ㆍ순수월세 기준으로 4% 이하에 불과한 자본환원율은 영업경비 및 보유세 등을 감안하지 않은 비율임.

ㆍ또한, 주거용을 제외한 상업용 부동산의 자본환원율 대비 절반 수준에 불과함.

ㆍ따라서, 현재의 소득수익률은 임대사업자 입장에서는 과도하게 낮은 수준임.

□ 월세비중의 지속적 증가와 임차료의 상승

- 이러한 낮은 소득수익률과 맞물려 월세가구 비중이 지속적으로 증가하고 있음. 임차가구 중 전세가구 비중은 50.3%, 월세가구는 49.7% 수준에 이름.

ㆍ전체 주택시장에서 자가가구는 54.2%, 임차가구 43.2%, 무상 및 관사 등을 활용하는 가구가 2.7% 수준인 것으로 조사됨.

ㆍ임차가구 중에서는 전세가구 비중은 21.7%, 보증부 월세 18.2%, 순수 월세(사글세 포함) 3.3% 수준임. 즉, 전세와 월세가구 비중이 5:5 수준에 이름.

<그림 5-3> 주택의 점유형태별 비중 추이

(단위 : %)

자료 : 인구주택총조사, 2010, 통계청

<그림 5-4> 전국 주택 전세가격 지수 추이

(2011.6=100.0)

<표 5-8> 연도별 주택 전세가격 변동률

(단위 : %)
연도	변동률	연도	변동률
'00년	11.1	'06년	6.5
'01년	16.4	'07년	2.6
'02년	10.1	'08년	1.7
'03년	-1.4	'09년	3.4
'04년	-5.0	'10년	7.1
'05년	3.0	'11년	12.3

자료 : 국민은행

- 다른 한편, 공급(입주물량)의 감소, 임대인의 자본수익률 하락에 따른 소득수익률 추구 등의 원인으로 임차료는 지속적으로 상승하고 있음.

ㆍ2009년부터 전국 주택의 전세가격 상승률은 3%를 상회하고 있음.

ㆍ2010년과 2011년은 각각 7.1%, 12.3% 상승하며 전국적으로 급격한 상승세를 보임.

ㆍ앞으로 주택가격 상승에 대한 확실성이 약해지면서 전세가격으로 대변되는 임차료의 상승은 지속될 가능성이 상당히 높은 것으로 판단됨.

3) 개선방안

□ 근본적이고 전폭적인 정책 조정 필요

- 우리나라 주택시장의 전세제도 등 강력한 시장적 한계를 고려할 때 한시적이고 부분적인 정책 조정만으로는 민간 임대주택사업의 활성화는 달성하기 어려운 목표임.

ㆍ지금까지 리츠가 상업용 부동산을 주요 투자 대상으로 삼았던 것과 달리 정책적 변화와 함께 최근의 개발전문 자기관리리츠는 도시형 생활주택 등 주택을 투자 대상으로 삼기 시작함.

ㆍ그러나, 비교적 소득수익률이 높은 것으로 알려진 오피스텔을 주요 사업으로 삼았음에도 비교적 큰 손실을 기록하는 사업들이 발생함. 이는 민간 임대주택사업의 수익률 확보가 어려움을 단적으로 보여줌.

- 장기적으로는 민간 임대주택사업의 본질은 안정적 임대소득 추구와 중장기적 운영에 있음. 따라서 정책적 방향도 민간시장에서 임대주택사업이 이러한 본질을 추구할 수 있도록 안정적인 환경 조성에 초점을 맞추어야 할 것임.

ㆍ임대주택사업은 단기적 경기에 순응하여 작동하는 사업영역이 아님. 중장기적 현금흐름을 통해 수익을 확보하는 구조임에 따라 기관의 주거용 부동산 중과 폐지는 수익률 향상에 기여하고 사업의 리스크를 줄일 수 있는 쪽으로 작동할 것임.

ㆍ또한, 기관의 임대차시장의 안정성 증대, 임대소득의 투명성 확대, 질 높은 임대 주택 서비스 상품 개발, 다양한 사택 서비스 가능 등 다수의 순기능이 존재함.

□ 소득수익률 추구하는 환경 조성 절실

- 민간 임대사업이 투자수익률이 아니라 소득수익률을 추구할 수 있는 시장환경의 조성이 절실하며 사업참여를 촉진하기 위해서는 세제지원, 인센티브 부여 등 다각적 지원 필요

ㆍ민간 임대사업이 적정 수익률을 달성하기 위해서는 단기적으로는 일정수준의 자본수익률을 용인하는 양도소득세 정책과 장기적으로는 소득수익률을 확보할 수 있는 보유세제 운영이 필요함.

ㆍ적정 수익률을 달성 할 수 없는 환경에서 민간 사업영역의 활성화는 달성될 수 없는 목표임. 현재의 임대차시장은 투자수익률 없이 민간 임대사업을 영위하기 어려움.

ㆍ현재와 같이 낮은 소득수익률 상황에서 자본수익률까지 불확실하면 사업은 영위될 수 없음. 따라서, 지금과 같이 수도권의 매매가격이 정체되면, 전세가격은 지속해서 상승하지만 민간 임대사업은 활성화되지 않는 악순환이 지속될 가능성이 높음.

ㆍ단기적으로 소득수익률의 부족분을 자본수익률로 보존하는 형태는 불가피하며 장기적으로는 소득수익률을 확보할 수 있도록 재산세 및 종합부동산세의 면제 및 감면 확대와 같은 보유세제 운영이 필요함.

□ 민간임대주택공급 프로그램 다양화 절실

- 급변하고 있는 주택시장 환경을 고려할 때 다양한 민간 임대주택 공급 경로 마련은 필수적임.

ㆍ안정적인 임대주택 공급을 위해서는 다양한 임대주택 공급 프로그램 경로가 절실함.

ㆍ시장에서 자율적으로 작동하는 인센티브 구조를 통해 임대주택이 공급될 수 있는 프로그램 절실

ㆍ또한, 부족한 공공의 재원 여건하에서 공공 재정의 투입을 이연시키거나 보전할 수 있는 다수의 프로그램 개발 필요함.

□ 조세 인센티브 통한 LIHTC 도입

- 민간 임대주택 공급 프로그램이 미미한 우리 실정에서 미국의 저소득층 임대주택 세액공제 프로그램(Low Income Housing Tax Credit: 이하 LIHTC)은 자율적인 인센티브 구조를 가지고 있어 시사하는 바가 큼.

ㆍLIHTC는 저소득계층을 위해 임대주택을 건설하는 민간 개발업자에게 토지비 등 감가상각이 되지 않는 고정자본을 제외한 개발비용 혹은 기존 주택 매입비의 일정비율( 9% 또는 4%)에 대해 10년간 세액공제를 부여함.

ㆍ세액감면의 권리는 유동화하여 투자상품으로 시장에서 거래할 수 있음.

- 미국의 경우 사업이 시작된 1987년부터 현재까지 LIHTC 프로그램에 의해 공급된 주택수는 미국의 전체 주택공급량의 15% 수준임.

ㆍ1987년과 2007년 사이에 LIHTC 프로그램에 의해 공급된 공동주택(multi-family) 착공량이 동 기간 중 미국 전체 공동주택 착공량의 15.7% 수준임.

※ Danter Company 자료(LIHITC 관련 정보제공 업체)

- LIHTC를 도입을 위해서는 비용 효과성에 대한 면밀한 검토를 선행하고 파일럿 프로젝트를 통해 지역별․단계별 접근 전략을 구사할 필요가 있는 것으로 판단됨.

ㆍ1단계로는 현행 건설방식에서 지원되는 보조금 규모와 LIHTC 방식 적용시의 세액 공제액 규모에 대한 면밀한 분석을 통해 민간과 공공의 효율성 검토가 선행되어야 함.

ㆍ2단계에서는 파일럿 프로젝트를 시행한 이후 지역별 단계적 접근 전략을 구사하여 도입 시기 및 구체적 도입 방안에 대한 대안이 마련되어야 할 것임.

ㆍ지역별로 임대수익률의 큰 차이를 보이고 있는 우리나라 주택시장에서 보조금 규모를 결정할 수 있는 세액 공제비율에 대한 지역별 차등 적용은 필수적임.

- 제도의 성공적 정착을 위해서는 유동화를 위한 제도 마련 및 유동화 시장 형성 필요

ㆍ민간 디벨로퍼, 공사채인수자, 투자자, 입주자 간의 이해관계를 잘 파악하고 이를 조정해야 하므로 이를 심사하고 평가할 수 있는 기관의 역량이 필요함.

ㆍ유동화를 위해서는 신용 보강을 위한 신용 보증 등이 필요함에 따라 신용평가 및 신용보강기관의 역할도 추가적으로 필요할 것으로 예상됨.

ㆍLIHTC가 시장에서 작동하기 위해서는 세액공제권리가 거래되는 시장 형성 필요

□ 민자를 활용한 민간 임대주택 건설공급 활성화

- 사회기반시설에 대한 민간투자법(이하 민간투자법)은 열거주의를 채택하고 있는데 공공건설임대주택도 민간투자 대상 시설에 포함하고 있음.

ㆍ민간투자법 제2조 제1호 조목에서 “임대주택법 제2조의 규정에 의한 건설임대주택 중 공공건설임대주택”을 민간투자 대상 시설로 포함하고 있음.

ㆍ공공건설임대주택은 임대주택법 시행령 제2조에 따라 “국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하여 임대하는 주택”, “「주택법」 제60조에 따른 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하여 임대하는 주택”, “공공사업에 따라 조성된 택지에 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설하여 임대하는 주택”  중 하나만 해당되면 됨.

ㆍ즉, 매입임대주택을 제외하고 공공이 재원을 조달하거나 자금 또는 사업승인 지원을 한 임대주택은 모두 가능함.

- 2005년 민간투자법 개정을 통해 공공건설임대주택의 민자사업 통로는 마련하였으나 경제적 적격성 및 사회적 합의의 어려움 등으로 실적은 전무한 상황임.

ㆍ2005년 민간투자법을 개정하여 민간투자 대상 사회기반시설에 공공건설임대주택을 포함시킴.

ㆍ이후, 2005년 임대주택정책 개편방안을 기반으로 먼저 국민임대주택을 민자사업으로 운영하는 방안이 모색됨.

ㆍ2008년 시흥 목감지구에 680가구 가량의 임대주택을 BTL 방식으로 공급하는 사업의 타당성을 검토하였으나 당시 타당성이 없는 것으로 일단락됨.

- 공공의 직접 공급 여력은 감소하였고 임대차시장 불안으로 임대주택 공급 압박은 더욱 강화된 상황임.

ㆍ2008년보다 공공재정 여력은 더욱 어려워졌고, 매매시장이 정체되면서 임대차시장의 불안은 더욱 가중된 상황임.

- BTO로 임대주택사업을 추진하게 되면 민자사업으로서의 효율성을 갖기 어려울 것으로 예상됨.

ㆍBTO로 수익성을 맞추기 위해서는 상당히 높은 임대료를 책정해야 하나 시장임대료를 고려하면 시장의 흡수가능성은 낮음. 또한, 저소득층을 위한 공공임대주택 서비스의 제공이라는 목적과도 상충하게 됨.

ㆍ또한, BTO의 경우 민간사업자가 수요 리스크를 부담하게 되나 임대주택사업의 경우 이용자의 선정 등은 정책목적에 따라 선정되어야 하므로 민간사업자에게 수요위험을 부담하기 적정하지 않을 것임.

ㆍ민간사업자에게 수요위축에 따른 위험을 부담시킬 경우 민간사업자는 임차수요가 부족할 때에는 수익성 악화를 막기 위해 부적격자를 입주자로 선정할 가능성이 크며 저소득층 주거안정이라는 정책목표와는 거리가 생길 것임.

ㆍ임대주택 건설을 BTO로 추진하면 임대료 수준이 높아져 저소득층이 이용하기 어렵거나 시장에서 운영이 어려워 사업자의 어려움은 가중 될 것임.

- 임대주택사업을 민간투자 방식으로 추진할 경우 임대형 민간투자사업(BTL)으로 추진하는 것이 타당한 것으로 판단됨.

ㆍ임대주택사업을 민간투자 방식으로 추진하는 경우 일정 정도의 재정지원을 필수적이며 건설된 국민임대주택을 정부가 임차하고 이를 다시 입주자에게 임대하는 형식의 BTL로 추진하는 것이 타당한 것으로 판단됨.

ㆍ공공 임대주택 공급은 정부가 국민에게 제공해야 하는 기본적인 주거서비스이며 이를 위한 현재도 공공의 예산과 기금을 활용하여 건설 및 운영하면서 상당한 재정 및 자금지원이 이루어지고 있음.

ㆍBTL 방식으로 추진할 경우 건설보조금 형태로 재정지원이 필요하지만 시설임대료 형태로 정부지급금이 발생하므로 재정 부담을 이연시키는 효과가 기대됨.

ㆍ또한, 장기임대주택의 특징이라 할 수 있는 생애주기비용 중 운영유지비용 비중이 큰 시설이라는 점도 BTL 방식의 추진이 합리적임.

- 민자투자방식의 임대주택 공급은 정부의 재원조달을 이연시키고 재정운용의 유연성을 제고하는데 기여할 것으로 기대됨.

ㆍ재정이연의 효과는 건설단계에서 재정 및 국민연금의 보조비율에 따라 달라질 수 있을 것임.

ㆍ그러나, 통상적인 BTL사업의 경우 민간이 정부의 건설보조금 없이 재원을 조달하여 건설을 완료하고 운영하면서 20～30년에 걸쳐 정부로부터 임대료와 운영비로 지급받는 방식임.

- 민간투자사업을 통한 임대주택사업 운영은 사업자간 시장경쟁을 도입함으로써 서비스 질을 향상시키는 효과도 존재함.

ㆍ민간사업자가 성과요구수준서에 명문화되어 있는 서비스 수준을 충족하지 못할 경우 정부지급액을 삭감할 수 있기 때문에 서비스 질을 유지하기 위하여 노력할 것임. 이를 통해 전반적으로 임대주택 서비스 수준을 높이는데 기여할 것임.

- 선행적으로 지역 및 조건에 따라 경제적 적격성이 달라질 수 있으므로 적격성을 확보할 수 있는 사이트 발굴 및 사업구조 확보가 필요함.

ㆍ우리나라 임대차시장의 특징상 상품과 지역에 따라 소득수익률이 상당히 달라지고 있으므로 경제적 적격성을 높일 수 있는 사이트 발굴이 선행되어야 함.

- 지역에 특화된 사업이 아니라 전국적 일반화를 위해서는 분양주택과 임대주택을 혼합하여 교차보전할 수 있는 사업모델 개발도 필요할 것으로 판단됨.

ㆍ교차보전 방식은 과거 LH공사의 사업 모델로 임대주택 공급을 통해 발생하는 손실을 토지 및 주택 분양을 통해 보전하는 방식임.

ㆍ이를 발전시켜 임대주택 사업에 있어서도 용도 복합개발을 유도하여 교차보전 할 수 있는 사업 모델 개발이 필요한 것으로 판단됨.