제311회 정기회

국  정  감  사

2012 국정감사 자료집Ⅶ

- 재건축 허용연한 합리화 방안 -

2012. 10.

국회의원  이 노 근

목  차

1. 들어가며	1

2. 공동주택 재건축 연한제한 관련 이론적 배경	3

2.1. 재건축 연한제한 관련 법체계	3

2.2. 공동주택 재건축 연한제한 관련 선행연구	9

3. 노후 공동주택에 대한 인식	12

3.1. 노후 공동주택의 가장 큰 문제점	13

3.2. 자연재해의 위협요인제거를 위한 재건축 연한	14

4. 재건축 연한제한의 문제점에 대한 인식	16

4.1. 재건축 안전진단 기준의 불합리성 검토	20

4.2. 재건축 연한제한 기준의 형평성 문제	21

4.3. 서울시 공동주택 재건축 가능연한에 대한 인식	25

5. 재건축 연한 개선 필요성에 대한 인식	26

5.1. 재건축 허용연한의 단축	26

5.2. 단축 찬성의 이유	27

5.3. 단축 반대의 이유	28

6. 재건축 연한 합리화 방안	29

7. 마치며	31

7.1. 개정될 현행 법 체계에 걸맞은 실천적 기준 마련	31

7.2. 실제적 대상자 집단들이 원하는 실질적 변화	32

『참고문헌』	33

표 목차

<표3-1> ‘11 - ’12년도 인식 비교	14

<표4-1> 재건축 안전진단 평가분야	17

<표4-2> 평가분야별 가중치	19

<표4-3> 안전진단 판정 기준	19

<표4-4> 주요 광역자치단체의 노후·불량건축물 기준	21

<표4-5> 지자체별 재건축 허용연한 비교	22

<표4-6> 준공년도에 따른 재건축 가능시기 비교	23

그림 목차

<그림3-1> 설문지 응답자 직업 분포도	12

<그림3-2> 노후 공동주택 문제점을 묻는 설문조사 결과	13

<그림3-3> 자연재해 방지를 위한 재건축 연한변경을 묻는 설문조사 결과	15

<그림4-1> 재건축 연한제한 문제점 설문조사 결과	25

<그림4-2> 서울시의 현행 재건축 연한제한 설문조사 결과	26

<그림5-1> 재건축 허용연한 30년 변경안 찬반여부 설문조사 결과	27

<그림5-2> 재건축 허용연한 30년 변경안 찬성이유 설문조사 결과	28

<그림5-3> 재건축 허용연한 30년 변경안 반대이유 설문조사 결과	29

재건축 허용연한 합리화 방안

1. 들어가며

재건축․재개발 등 도시·주거환경정비사업(이하 ‘정비사업’)은 현행 「도시및주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)」에서 정하는 바에 따라 주거환경이 불량하거나 도시기능의 회복이 필요한 지역 등을 대상으로 정비사업을 통한 노후․불량 건축물의 효율적 개량을 통하여 주거생활의 질을 높이고 나아가 도시환경의 개선을 주된 목적으로 하고 있다. 특히 정비사업은 가용택지가 고갈된 기성 시가지내에서 다양하고 쾌적한 주택을 공급할 수 있는 매우 중요한 사업영역이다.

2002년 12월 제정돼 2003년 7월부터 시행되고 있는 도시정비법은 과거 주택재개발사업과 도심재개발사업을 관장하던 도시재개발법, 주거환경개선사업을 관장하던 「도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법」 그리고 주택재건축사업을 관장하던 「주택건설촉진법」의 관련 법령 등을 통합해 마련되었다. 당시 재건축․재개발사업 등이 각각의 개별법령에 의해 진행됨에 따라 발생하는 문제점을 보완하고 일관성 있고 체계적인 단일법령을 갖추고자 하기 위함이었다.

하지만 기존 재개발사업을 관장하던 도시재개발법 체계를 바탕으로 주거환경개선사업과 주택재건축사업 관련 몇몇 조문을 추가하는 정도로 마련됨으로써 실질적인 통합법으로 보기엔 미흡한 점이 적지 않았다. 게다가 부동산 투기억제를 지상과제로 삼은 참여정부 이후 용적률·층수제한, 소형평형 의무비율, 임대주택 의무건립, 재건축후분양, 분양가상한제, 재건축조합원 지위양도금지, 재건축초과이익환수 등 강력한 규제정책의 실험장이 됨에 따라 당초 입법 취지와는 다른 목적을 지닌 법제로 변모하고야 말았다.

최근 정부는 □과거 주택가격 급등기에 마련된 불합리한 재건축규제정책을 완화하고 재건축사업을 활성화하겠다□는 방침을 내세우고 있다. 그리고 도시정비법 개정안 등을 통해 관련 후속절차를 진행하고 있는 상황이다. 이 같은 정부 방침은 ‘주택수요에 적합한 공급‘이라는 시장논리에 따른 주택정책으로 보아도 무방하다.

그렇다면 시장질서에 입각한 재건축사업에 걸림돌로 남아있는 재건축 연한제한이 유지되어야하는 이유에 대해 의문을 표하지 않을 수 없다.

2. 공동주택 재건축 연한제한 관련 이론적 배경

2.1. 재건축 연한제한 관련 법체계

재건축 연한제한이라 함은 공동주택 준공 이후 일정 기간이 경과한 이후 재건축사업을 허용하고 있는 규제조치를 말한다. 이와 관련 도시정비법에서는 주택재건축사업을 “정비기반시설은 양호하나 노후․불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업”으로 정의하고 있다. 즉, 도시정비법 등 관련 제도에 따라 ‘노후․불량건축물’에 해당되어야만 재건축사업이 가능하다는 의미다. 노후불량건축물에 대한 현행 법적 정의는 다음과 같다.

도시및주거환경정비법 제2조제2호다목(주택재건축사업)

‣「도시 및 주거환경정비법」제2조제3호

3. □노후․불량건축물□이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 건축물을 말한다.

가. 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물

나. 다음의 요건에 해당하는 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별시·광역시·도·특별자치도 또는 「지방자치법」 제175조에 따른 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시(이하 "대도시"라 한다)의 조례(이하 "시·도조례"라 한다)로 정하는 건축물

(1) 주변 토지의 이용상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 소재할 것

(2) 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 그에 소요되는 비용에 비하여 효용의 현저한 증가가 예상될 것

다. 도시미관의 저해, 건축물의 기능적 결함, 부실시공 또는 노후화로 인한 구조적 결함 등으로 인하여 철거가 불가피한 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시□도조례로 정하는 건축물

‣ 같은 법 시행령 제2조제2항

법 제2조제3호 다목에서 □대통령령이 정하는 건축물□이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 건축물을 말한다. 이 경우 제2호 및 제3호의 건축물에 관한 세부적인 기준은 시․도조례로 이를 정할 수 있다.

1. 준공된 후 20년(시․도조례가 그 이상의 연수로 정하는 경우에는 그 연수로 한다) 이 지난 건축물

2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제19조제1항제8호의 규정에 의한 도시기본계획상의 경관에 관한 사항에 저촉되는 건축물

3. 건축물의 급수․배수․오수설비 등이 노후화되어 수선만으로는 그 기능을 회복할 수 없게 된 건축물

위와 같이 도시정비법에서는 재건축이 가능한 연한을 “준공된 후 20년”으로 규정하는 한편 그 세부 사항에 대해서는 시․도조례로 위임했다. 도시정비법에서 재건축 가능시기를 “준공된 후 20년”으로 정했음에도 불구하고 서울시, 경기도, 인천시 등은 <도시및주거환경정비조례> 제정 당시 □무분별한 재건축 추진으로 인한 부동산 투기와 자원 낭비를 막는다.□는 명분아래 재건축 가능 연한을 크게 강화했다.

도시및주거환경정비법 시행령 제2조(노후ㆍ불량건축물의 범위)제2항

<서울특별시 도시및주거환경정비 조례 제3조>

제3조 (노후·불량건축물)

1. 철근·철골콘크리트, 강구조 공동주택 : 별표 (개정 2006.01.01, 2008.3.12)

가. 1992년 1월 1일 이후 준공된 5층 이상의 건축물은 40년, 4층이하의 건축물은 30년

나. 1982년 1월 1일부터 1991년 12월 31일까지 준공된 5층이상 건축물은 22＋(준공연도－1982)×2년, 4층이하의 건축물은 21＋(준공연도－1982)년

다. 1981년 12월 31일 이전에 준공된 건축물은 20년

2. 제1호 이외의 공동주택 및 기존무허가건축물 이외의 건축물 중 다음 각 목에서 정하는 내구연한의 3분의 2이상이 경과된 건축물 (개정 2008.3.12, 2008.09.30)

가. 철근·철골콘크리트 또는 강구조 건축물 : 60년(「건축법 시행령」별표 1 제1호에 따른 단독주택을 제외한다) (개정 2006.01.01, 2008.09.30)

나. "가"목 이외의 건축물 : 30년

② 영 제2조제2항제3호 의 규정에 해당하는 노후·불량건축물은 다음 각 호와 같다. (개정 2008.09.30)

1. 기존무허가건축물

2. 부엌·화장실·세면장 중 한가지 이상을 갖추지 못한 주택

3. 급수·배수·오수설비가 노후화되어 수선이 불가능한 건축물

4. 그 밖에 규칙이 정하는 건축물

③ 미사용승인건축물의 용도별 분류 및 구조는 건축허가 내용에 따르며, 준공년도는 재산세 및 수도요금·전기요금 등 부과 개시년도로 한다. (신설 2008.07.30, 개정 2008.09.30)

<경기도 도시및주거환경정비 조례 제3조>

제3조(노후ㆍ불량건축물)  ① 「도시 및 주거환경정비법 시행령」(이하 "영"이라 한다) 제2조제1항에 따른 노후ㆍ불량건축물은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다. <개정 2011.10.20.>

1. 「건축법」 제57조제1항에 따른 해당 시·군 조례가 정하는 면적에 미달되거나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에 의한 도시계획시설 등의 설치로 인하여 효용을 다할 수 없게 된 대지에 있는 건축물

2. 공장의 매연ㆍ소음 등으로 인하여 위해를 초래할 우려가 있는 지역 안에 있는 건축물

3. 당해 건축물을 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위하여 보수ㆍ보강하는데 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 건설하는 데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물

② 영 제2조제2항제1호에 따라서 시ㆍ도 조례가 정하는 연수는 준공일을 기준으로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 경과한 건축물을 말한다.  <2010.4.19.>

1. 철근콘크리트 공동주택의 경우에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물

가. 1983년 이전 준공된 건축물은 20년

나. 1984년부터 1992년까지 준공된 5층 이상의 건축물은 20+[(준공년도-1983년)×2], 4층 이하의 건축물 20+(준공년도- 1983년)

다. 1993년 이후 준공된 5층 이상 건축물은 40년, 4층 이하 건축물은 30년

2. 제1호 이외의 건축물의 경우에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물

가. 철근ㆍ철골콘크리트 또는 강구조 건축물은 40년

나. 4층 이하 철근콘크리트 구조의 건축물은 30년

다. 단독주택 및 “가”ㆍ“나”목 이외의 건축물(기존무허가 건축물 포함)은 20년 <개정 2010.4.19.>

③ 영 제2조제2항제2호에 따른 노후ㆍ불량건축물은「국토의 계획 및　이용에 관한 법률」 제19조제1항제8호에 의한 도시기본계획상의 경관에 관한 사항에 저촉되는 건축물을 말한다. [신설 2010.4.19.]

④ 영 제2조제2항제3호에 따른 노후ㆍ불량건축물은 급수ㆍ배수ㆍ오수설비가 노후화되어 수선만으로는 그 기능을 회복할 수 없게 된 건축물을 말한다. <개정 2010.4.19.>

<인천광역시 도시및주거환경정비 조례 제3조>

제3조(노후 · 불량건축물) ① 법 제2조제3호나목에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 시·도 조례로 정하는 건축물”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.

1. 분할제한면적에 미달하거나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제2조제7호에 따른 도시계획시설 등의 설치로 인하여 그 효용을 다할 수 없게 된 대지 안의 건축물

2. 공장의 매연 · 소음 등으로 인하여 위해를 초래할 우려가 있는 지역 안에 건축된 것으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물

가. 주요구조부의 균열·파손 또는 변형 등에 따라 손괴의 우려가 있는 건축물

나. 노후 정도가 심하여 거주자의 안전에 위험을 초래할 우려가 큰 건축물

다. 벽·기둥 등 주요구조부의 보존상태가 불량하여 내열·방습 등의 기능을 다할 수 없게 된 건축물

라. 목조 · 조적조 등 화재에 취약한 구조로 축조된 건축물로서 층수가 2층 이하

3. 해당 건축물을 40년간 사용하기 위하여 보수·보강하는데 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 건설하는데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물

② 법 제2조제3호다목에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 시·도 조례로 정하는 건축물”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.

1. 준공된 후 다음 각 목에 따른 경과연수가 지난 건축물

가. 1994년 1월 1일 이후에 준공된 공동주택은 40년(4층 이하는 30년)

나. 1984년 1월 1일 이후부터 1993년 12월 31일 이전에 준공된 공동주택은 22년+(준공연도-1984)×2년〔4층 이하는 21+(준공연도-1984) 년〕. 다만, 공업지역이나 항만, 폐기물 처리시설 등의 도시계획시설에 인접하여 소음, 진동, 악취, 분진, 안전문제 등이 법적기준을 초과하거나 군수·구청장(이하 “구청장 등”이라 한다)이 주거환경이 극히 열악하다고 인정하는 상업지역의 건축물은 20년

다. 1983년 12월 31일 이전에 준공된 공동주택은 20년

라. 철골조, 철골·철근 콘크리트조, 철근 콘크리트조 또는 강구조로 건축된 건축물(공동주택을 제외한다)은 40년

마. 가목부터 라목에 해당되지 아니하는 건축물은 20년

2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제19조제1항제8호에 따른 도시기본계획상의 경관에 관한 사항에 저촉되는 건축물

3. 건축물의 급수·배수·오수설비 등이 노후화되어 수선만으로는 그 기능을 회복할 수 없게 된 것으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물

가. 침실·부엌·화장실 또는 세면장 중 한 가지 이상을 갖추지 못한 건축물

나. 난방시설이 없거나 수선만으로는 정상적인 작동이 불가능한 상태의 건축물

다. 급수·배수 및 오수설비 등 건축물의 위생설비가 노후화되어 그 기능적 결함의 회복이 사실상 불가능한 건축물

도시정비법에서 노후․불량건축물 최장 년도를 40년으로 입법한 것은 철근콘크리트 건물의 내구연한을 60년으로 보고, 노후불량 건축물의 범위를 이의 2/3인 40년으로 정한 것에서 비롯되었다. 철근콘크리트 건물의 내구연한을 60년으로 본 것은 아래 <표 2>와 같이 기시다니(岸谷) 교수의 철근콘크리트 내구연한 산정식에 근거하고 있다.

<표 2> 철근콘크리트 구조물 내구연한 산정식(기시다니 식)

T=7.2C2=7.2X32=63년

T= 내구연한

C= 중성화깊이(3cm로 가정)

* 岸谷孝一 (1963), 鐵筋コンクリトの耐久性, 廘島建設技術硏究所出版部, pp. 65-70.의 중성화 산정식을 활용함

2.2. 공동주택 재건축 연한제한 관련 선행연구

기존의 선행연구를 살펴보면, 일반적인 재건축사업의 문제점 및 갈등 내용을 다루는 연구는 쉽게 찾아볼 수 있다. 하지만 공동주택 재건축 연한제한에 초점을 둔 논문은 매우 드문 상황이다. 재건축 사업의 전반적인 문제점을 다루는 과정에서 연한제한 문제를 일부 다루고 있는 실정이다. 공동주택 재건축 연한과 관련된 선행연구는 ① 허용연한을 완화하자는 입장, ② 허용연한을 현 상태로 유지하는 입장으로 구분할 수 있다.

이노근(2010)의 연구는 공동주택 재건축 허용연한을 완화하자는 내용의 대표적인 연구이다. 이 연구는 서울시의 지나친 재건축 허용연한 규제에 대해 현 재건축 제도의 가장 큰 부작용이라고 주장하면서, 세 가지 문제점을 지적하고 있다. 첫째는 상위 법률과의 합치 여부 문제이다. 상위법인 「도시정비법」에서는 재건축 허용연한을 준공 후 20년 이상으로 규정하고 있지만, 서울시 조례에서는 최장 40년까지 강화한 상태이다. 이 부분에 있어 상위법에 위배된다는 비판을 받고 있다. 둘째는 과잉규제 문제이다. 재건축 연한제한을 강화시킨 이유는 주택 경기과열 등의 문제를 차단시키기 위함이지만, 실제로는 주택시장의 침체 등의 부작용이 나타나고 있다는 것이다. 셋째는 지역간 재건축 기회 형평성 문제이다. 실제로 서울시의 연한제한으로 인해 2010년 재건축 대기물량이 서울 강남권은 77.6%, 비강남권은 22.4%로 큰 격차를 보이고 있었다. 이상의 문제점들을 통해 현 서울시의 재건축 연한제한 문제가 심각한 부작용을 초래하고 있다고 주장하고 있다.

원은경․김동현(2005)의 연구는 직접적으로 재건축 허용연한 문제를 핵심으로 다루지는 않았지만, 재건축사업의 허용연한에 사업참여자들이 불만이 있다는 것을 인식조사를 통해 분석하고 있다. 공동주택의 재건축과 리모델링의 선호도를 비교분석하기 위해 부산지역을 대상으로 연구를 진행하였다. 연구결과 재건축 허용연한에 대한 인식조사에서 재건축 사업을 진행중인 응답자, 또는 재건축․리모델링 사업을 협상중인 응답자들 중 재건축 허용연한에 대한 만족도가 낮고 불만이 더욱 높은 것으로 나타났다. 부산지역의 경우, 재건축 허용연한이 20년임에도 불구하고 재건축사업에 참여하는 사람들이 불만을 가지고 있다는 것은 40년으로 제한하고 있는 지자체 주민들이 어떠한 인식을 가지고 있는지 미루어 짐작할 수 있다.

최막중(2006)의 연구는 정부가 재건축 연한을 규제하는 이유로 자원의 낭비를 들고 있다는 점을 지적하며, 재건축 연한의 완화를 주장하고 있다. ‘자원의 낭비’라는 논리로 다른 재화에 적용하지 못하면서 유독 부동산에만 이러한 논리를 적용시키는 것은 모순이라는 것이다. 재건축 역시 개인의 선택과 관련된 차원이기 때문에, 재건축 자체에 대한 규제는 불합리하다는 입장이다. 이상의 연구와 상반되는 입장을 가지고 있는 권창주(2009)의 연구는 재건축 허용연한의 완화를 반대하고 있다. 콘크리트의 수명이 최소 60년 이상이라는 점을 근거로 이와 같은 주장을 하고 있다. 재건축 허용연한을 완화하는 것은 득보다 실이 많은데, 첫째, 재건축 물량이 집중되어 주택수급에 많은 불균형이 생기고, 둘째, 불안한 부동산 시장을 자극할 수 있으며, 셋째, 재건축 결과물이 재산증식의 수단으로 활용될 수 있으며, 넷째, 일부 아파트는 노후화가 심하지만 허용연한 완화를 일반화하여 제도화하기에는 무리가 따른 다는 것이다. 이러한 내용을 중심으로 재건축 허용연한 완화에 부정적인 입장을 표하고 있다.

김호철․김병량(2000)의 연구는 고밀도 아파트의 재건축에 대한 연구로, 유지 및 개보수 등을 통한 재건축 시기의 연장을 제시하고 있다. 전면적인 재건축을 시행할 때에 비해 개보수를 시행하면 약 20%의 비용으로 건축물의 수명을 증가시킬 수 있기 때문에, 경제적인 측면에서 이러한 방법을 제시하고 있다.

서재웅외(2001)의 연구는 재건축사업의 무분별한 남발을 방지해야한다는 입장이다. 이를 위해 노후 공동주택의 기능성을 평가하는 기준을 현실에 맞게 개발하여 제시하고 있다.

신완철․김호철(2008)의 연구에서는 전문가(학계, 연구원, 교수)를 대상으로 하여 재건축 연한에 대한 인식을 조사하였다. 분석결과, 재건축 연한과 관련된 규제는 부분적으로 완화되어야 하지만 현행제도가 어느 정도 유지되어야 한다고 전문가들이 인식하고 있었다. 즉, 재건축 연한의 규제 완화 보다는 분양가상한제, 임대주택의무비율, 소형평형의무비율 등 시장에 직접적으로 영향을 미치는 사항들이 보다 우선적으로 완화되어야 한다는 입장이다.

이상의 선행연구를 통해 공동주택 재건축 연한제한과 관련된 문제점을 파악할 수 있다. 이노근(2010)과 권창주(2009)의 연구에서 언급했듯이, 허용연한의 지자체별 격차가 나타났고, 이로 인해 비슷한 시기에 준공된 건축물의 재건축 가능시기에 큰 편차가 발생한다는 점이다. 또한 재건축의 대안으로 리모델링이 등장했지만 다양한 문제점이 발생하였다. 이러한 문제점들의 상세내용과 이를 개선해야만 하는 필요성은 다음과 같다.

3. 노후 공동주택에 대한 인식

재건축 연한완화에 대한 전문가 의견조사

<그림3-1> 설문지 응답자 직업 분포도

2011년에 이어 2012년 9월 (사)주거환경연합과 건국대학교 도시행정연구소가 공동으로 관련 전문가, 노후 공동주택 거주자, 일반 시민 등을 대상으로 ‘재건축 연한 완화’에 대해 설문조사를 실시하였다. 이번 조사에는 총 269명이 응답하였으며, 응답자 분포를 살펴보면 업계종사자가 32.71%로 가장 많았고 다음으로 학계나 연구소 등 관련 전문가가 20.07%, 시민단체 및 시민이 17.47%, 공무원이 14.87%, 재건축 조합원이 12.64%, 리모델링 조합원이 1.86%, 기타 응답자가 0.37% 순으로 차지하였다.

3.1. 노후 공동주택의 가장 큰 문제점

2012년 재건축 관련 전문가들을 대상으로 실시한 조사결과에서 반수가 넘는 52.04%의 전문가들이 노후 공동주택의 가장 큰 문제점으로 수도배관 시설 등의 노후화를 꼽았다. 그 다음을 이어 19.70%가 주차장 시설부족, 14.50%가 최근 생활패턴을 반영한 난방이나 화장실 수 적음 등의 불편한 아파트구조, 13.38%가 지진 등의 자연재해로 인한 건물 파손 및 붕괴를 노후주택의 문제점으로 꼽았다.

<그림3-2> 노후 공동주택 문제점을 묻는 설문조사 결과

<표3-1> ‘11 - ’12년도 인식 비교

	주차장부족	시설노후화	자연재해	불편한 구조	자산가치하락
2011	13.33	39.37	14.60	13.33	17.78
2012	19.70	52.04	13.38	14.50	0.37

노후 공동주택의 문제점에 대해 ‘11년도 조사결과와 비교하면 위 <표3-1>와 같다. 주차장부족, 시설노후화, 불편한 구조는 보다 더 심각하게 인식하고 있었고, 자연재해로 인한 붕괴 및 파손은 비슷한 수준을 보이고 있었다. 하지만 주택가치하락은 큰 폭의 하락을 보이고 있었다. 이는 최근 재건축대상 아파트가 더 이상 주택자산가치를 끌어올리는 수단이 되지 못함을 보여주고 있다.

3.2. 자연재해의 위협요인제거를 위한 재건축 연한

일본이나 중국 등 2011년 유난히 잦았던 자연재해로 인한 건물 붕괴 사고를 계기로 현재의 노후 주택들이 자연재해에 무방비하다는 우려의 목소리가 높아지고 있다. 따라서 이러한 자연재해의 피해를 예방하고자 주택들에 대한 재건축을 연한을 축소, 문제시 되는 주택들을 다시 안전하게 지어야 한다는 주장들이 제기된다.

이와 관련하여 관련 전문가들의 15.24%만이 현행유지를 주장하고 있으며, 84.75%가 재건축 연한 축소에 동의하고 있다. 특히 이 중 가장 높은 76.95%가 재건축 연한을 30년으로 축소해야한다고 응답하였다. 그밖에 7.06%가 재건축 연한을 25년으로 축소해야한다고 보았으며, 소수의 응답자들만이 각각 35년 축소와 기타의 의견을 선택하고 있는 것으로 나타났다.

<그림3-3> 자연재해 방지를 위한 재건축 연한변경을 묻는 설문조사 결과

연구에 따르면 지진의 규모가 5.0 이상이면 건축물이 균열될 정도이고, 강진이라 하는 6.0 규모를 넘기면 건축물이 균열되고 부실한 건축물은 무너진다.

기상청 통계자료를 보면 우리나라의 경우 지진 관측을 시작한 1978년부터 2008년까지 리히터 규모 5.0이상인 지진은 다섯 차례나 된다. 그리고 한국건축구조기술사회가 발표한 바에 따르면 향후 15년 이내 서울․수도권지역에 리히터 규모 6.0～6.5 지진이 발생할 확률이 57%이고, 경주지역은 35%, 평양 지역은 29% 등으로 산출됐다. 이는 언제, 어떻게, 어느 정도로 발생할지 예측이 용이하지 않다는 점 때문에 더욱더 철저한 대비가 필요하다.

지진으로 인한 건축물의 붕괴 등을 막기 위해 설계하는 것을 ‘내진설계’라 하는데, 우리나라는 1988년 내진설계 규정이 제정돼 6층 이상 또는 연면적 1만㎡ 이상의 건물에 적용되어왔다. 2005년부터는 3층 이상 또는 연면적 1천㎡이상으로 적용대상이 확대되었다. 문제는 내진설계가 적용되지 않았던 1988년 이전까지의 건축물이다. 현재 기준에서 본다면 1988년 이전에 세워진 건축물이라면 이러한 지진에 무방비상태에 놓여 있다고 볼 수 있다.

더군다나 법령 체제상 법 시행이전 사업승인 및 건축허가 등의 인․허가 절차를 얻은 건축물이라면 공사기간을 고려할 때 1990년 이전 준공된 건축물은 내진설계가 적용되지 않았을 가능성이 매우 높다. 과연 6.0 이상의 지진이 발생한다면 내진설계가 적용되지 않았던 공동주택을 비롯해 건축물의 구조안전을 보장할 수 있을지 의심스럽다는 것이 전문가들의 주장이다.

4. 재건축 연한제한의 문제점에 대한 인식

4.1. 재건축 안전진단 평가기준의 불합리성

4.1.1. 구조안전성 평가기준 문제점

재건축 안전진단 평가기준의 불합리성이다. ‘도시정비법’과 같은법 시행령, 및 ‘서울시 동조례’에서 주택재건축사업의 가능 기준연한을 과도하게 규정하고 있기 때문에 이로 인해 ‘재건축이 가능하다’는 판정을 받기가 어렵게 되었다.

국토해양부에서는 안전진단의 실시에 관한 방법 및 절차 등을 정한 「주택재건축 판정을 위한 안전진단 기준」을 마련하여 고시하였는데 시행상 상당한 문제점이 발견되고 있다.

<표 4-1>과 같이 재건축 안전진단은 ‘구조 안전성’, ‘건축 마감 및 설비 노후도’, ‘주거환경’, ‘비용분석’ 등 크게 네 가지 분야에서 평가가 이루어진다.

<표 4-1> 재건축 안전진단 평가 분야

평가분야	평가항목	평가사항
구조 안전성	지반상태	지반침하 상태 및 유형
	변형상태	건물 기울기 바닥판 변형 (경사변형, 휨변형)
	균열상태	균열유형 (구조균열, 비구조균열, 지반침하로 인한 균열) 균열상태 (형상, 폭, 진행성, 누수)
	하중상태	하중상태 (고정하중, 적재하중, 과하중 여부)
	구조체 노후화 상태	철근노출 및 부식상태 박리/박락 상태, 백화, 누수
	구조부재의 변경 상태	구조부재의 철거, 변경 및 신설
	접합부 상태	접합부 긴결철물 부식 상태, 사춤 상태
	부착모르타르 상태	부착모르타르 탈락 및 사춤상태
건축마감 및 설비 노후도	지붕 마감상태	옥상 마감 및 방수상태/보수의 용이성
	외벽 마감상태	외벽 마감 및 방수상태/보수의 용이성
	계단실 마감상태	계단실 마감상태/보수의 용이성
	공용창호 상태	공용창호 상태/보수의 용이성
	기계설비 시스템의 적정성	난방 방식의 적정성 급수•급탕 방식의 적정성 및 오염방지성능 기타 오•배수, 도시가스, 환기설비의 적정성 기계 소방설비의 적정성
	기계설비 장비 및 배관의 노후도	장비 및 배관의 노후도 및 교체의 용이성
	전기•통신설비 시스템의 적정성	수변전 방식 및 용량의 적정성 등 전기•통신 시스템의 효율설과 안전성 전기 소방 설비의 적정성
	전기설비 장비 및 배선의 노후도	장비 및 배선의 노후도 및 교체의 용이성
주거환경	주거환경	주변토지의 이용상황 등에 비교한 주거환경, 주차환경, 일조•소음 등의 주거환경
	재난대비	화재시 피해 및 소화용이성(소방차 접근 등) 홍수대비•침수피해 가능성 등 재난환경
	도시미관	도시미관 저해 정도
비용분석		건축물의 개•보수를 하는 경우의 총비용과 재건축을 하는 경우의 총비용을 생애주기 비용적인 관점에서 비교•분석하여 평가값 산출

출처: 국토해양부, 주택재건축 판정을 위한 안전진단 기준

이렇게 네 가지 분야에 대한 성능평가가 이루어진 후 각 분야별로 평가점수에 가중치를 곱하여 최종 종합성능점수를 구하는 방법으로 이루어진다. <표 4-2>와 같이 구조안정성 40%, 건축 마감 및 설비 노후도 30%, 주거환경 15%, 비용분석 15%의 가중치를 적용하여 최종 성능점수를 구하게 되는 것이다.

<표 4-2 > 평가분야별 가중치

평가분야	가중치
구조안전성	0.40
건축 마감 및 설비 노후도	0.30
주거환경	0.15
비용분석	0.15

재건축의 시행여부는 <표 4-3>과 같이 최종 종합성능점수에 따라 구분되는데, 최종 성능점수가 56점 이상인 경우 ‘유지보수’, 31점~55점은 ‘조건부 재건축’, 30점 이하는 ‘재건축’으로 구분하여 판정된다.

<표 4-3> 안전진단 판정 기준

최종 성능점수	판 정
56점 이상	유지보수
31점~55점	조건부 재건축
30점 이하	재건축

그렇다면 현행 관련 법령에서 규정하고 있는 ①재건축 안전진단 허용가능연한 ②평가분야(항목) ③평가항목(가중치)은 과연 합리적인가? 오늘날 사회, 경제적, 환경적 요인이 크게 변화하고 있는 상황에서 지금의 평가방법은 구조안전성이나 설비노후도 등을 추정하는 요소들이나 그 가중치를 제대로 반영하지 못하고 있다. 따라서 재건축 안전진단 결과에 대한 타당성과 신뢰성에 문제가 있어 보인다.

안전진단의 최종성능점수를 구하는 데 필요한 가중치 적용에서 구조안전성 비율이 지나치게 높은 40%를 차지하기 때문에 재건축 안전진단을 하는 경우 현실적으로 대부분 노후불량 주택들이 그 기준에 충족하기 어렵다.

철근콘크리트로 지은 아파트의 경우 이론상 구조 안정성을 문제 삼으려면 최소한 40년~50년 이상이 지나야 하지만 1980년대 말 노태우정부의 주택 200만호 대량공급 정책시대에 건축된 공동주택들은 건축 자재난으로 중국산 저급자재, 바다모래 사용 등으로 인한 부실시공으로 주택성능이나 주택품질이 현저히 낮은 실정이지만 현재의 기준으로는 안전진단 평가시 구조안정성 평가 항목의 배점 가중치가 높아 재건축 판정을 받기는 사실상 불가능하다.

이노근. 서울 주택재건축 정책의 적합성 평가 및 재설계 모형 연구. (2010). p125. 경기대학교 정치전문대학원 박사학위논문

더구나 서울시의 도시 및 주거환경정비조례는 안전진단 허용기준연한에 관해 소정의 경과연수를 채택하고 있기 때문에 안전진단 조차 받을 수 없는 경우가 있다.

4.1.2. 내진설계의 누락문제

「도시 및 주거환경 정비법」 제2조 제3호 가목에서는 ‘안전사고의 우려가 있는 건축물’을 노후•불량건축물로 정의하였다. 그렇다면 내진설계가 이루어지지 않은 건축물은 돌발적인 지각변동에 의한 지진 발생 시 안전사고의 위험에 노출되어 있기 때문에 구조적 안전성에 문제가 될 수 있다.

그런데도 앞에서 기술한 현재의 재건축 안전진단 평가기준에는 내진설계 여부는 누락돼 있다. 이는 안전진단 기준을 만들 당시에는 지진문제가 크게 사회문제나 정책문제로 인식되지 아니했기 때문이다. 결국 이러한 평가요소의 누락은 안전진단 평가에서 타당도와 신뢰도를 저하시키는 요인이 된다.

내진설계란 지진에 견딜 수 있는 구조물의 내구성을 말한다. 지진이 일어나면 상하진동보다 좌우진동이 일어나므로 이런 수평진동을 견디게 건축물 내부의 가로축을 튼튼하게 만들어 건축물을 강화하는 것이다. 건물 내부구조를 ㄴ자형이나 T자형으로 설계하거나 벽면에 각종 보강 설비를 갖추는 것은 지진에 대한 저항력을 높이기 위한 과정이다.

우리나라는 1986년 이전까지 지진 발생횟수가 적다는 것과 시공비가 많이 든다는 이유로 내진설계를 하지 않았다.

4.2. 재건축 연한제한 기준의 형평성 문제

현행 법령과 지자체 시행령 등으로 재건축 연한을 제한하는 것과 관련하여 다양한 문제점들이 발생하고 있음이 공통적으로 인식되고 있다. 특히 본 설문조사에 응답한 전문가들의 경우 51.12%가 지자체별로 상이한 재건축 연한기준이 형평성의 관점에서 가장 큰 문제를 가져온다고 인식하였다.

실제로 서울특별시를 비롯한 주요 광역자치단체 노후․불량건축물 기준을 비교분석한 결과는 다음과 같다.

<표4-4> 주요 광역자치단체의 노후․불량건축물 기준

김진수 외.『공동주택 재건축 허용연한 개선방안에 관한 연구』. (2012). p47. 한국지역개발학회지 제24권 제3호

구 분	서울	경기	인천	대구․ 경북	대전	전남	부산,충북,전북,경남
준공20년 기준년도	1981	1983	1983	1984	기준없음	1985	조례규정 없음
노후불량 판정기준식	22+(준공년도-1982)×2	20+(준공년도 -1983)×2	22+(준공년도 -1984)×2	21+(준공 년도-1985)	20+(준공 년도-1985)	20+(준공 년도-1985)	조례규정 없음
노후․ 불량 최장년도	40	40	40	30	30	30	20

각 지자체별 노후불량건축물 기준을 살펴보면 법에서 정한 기준치에 비해 상당한 차이를 보이고 있으며, 그 중 서울시의 경우 편차가 가장 심하다는 것을 확인할 수 있다. 예를 들어 1988년에 준공된 공동주택이라면 도시정비법을 따르면 올 해 재건축사업 추진이 가능하다. 하지만 서울시내에 위치한 공동주택이라면 준공된 이후 34년이 지난 2022년이 되어서야 재건축 추진이 가능하다. 1991년 이후 준공된 곳들은 어김없이 40년이 지난 이후에야 재건축을 추진할 수 있으며, 1986년 이후 준공된 공동주택은 30년을 기다려야 한다. 여타 광역자치단체 연한제한과 비교한다면 최대 14년의 차이를 나타내고 있어 지역간 형평성 논란도 제기되고 있다.

<표4-5> 지자체별 재건축 허용연한 비교

(단위:년)
구 분	서울	대구․경북	대전	전남	비 고
1988년준공 <5층이상>	34 [2022]	24 [2012]	23 [2011]	23 [2011]	경과년수 (재건축 가능연도)
1991년준공 <5층이상>	40 [2031]	27 [2018]	26 [2017]	26 [2017]

단순히 본다면 서울의 아파트는 구조적으로 더 튼튼하고, 대전, 대구 등의 아파트는 더 부실하다고 볼 수는 없을 텐데, 각 지자체별로 재건축 허용년도가 지나치게 큰 차이를 나타내고 있다.

그 다음으로 많은 전문가들이 재건축 연한 제한으로 인해 발생할 수 있는 문제점으로 지적하고 있는 것이 동일한 지자체 내에 건축된 공동주택이라 하더라도 준공시기별로 상이해지는 재건축 연한이라고 볼 수 있다. 이는 27.24%의 응답자들이 대답하였다.

서울시의 경우 1981년 이전에 준공된 공동주택은 20년만 지나면 재건축이 가능했다. 따라서 송파구 잠실 주공4단지는 1979년에 준공되었으므로, 20년이 지난 1999년부터는 재건축이 가능해졌다. 그래서 2002년에 재건축 사업승인을 받았고, 2006년에는 새 아파트로 입주할 수 있었다. 그러나 서울 노원구의 월계 시영아파트는 1986년에 준공되어 30년이 지난 2016년에야 재건축이 허용된다. 월계 시영아파트와 잠실 주공4단지는 준공년도는 불과 7년 밖에 차이가 나지 않지만, 재건축을 하려면 17년을 더 기다려야 하는 불평등한 문제가 생기는 것이다.

<표4-6> 준공년도에 따른 재건축 가능시기 비교

아파트명	단지현황		재건축 가능시기	재건축 가능 시점
	규모	준공년도
잠실 주공4단지	54개동 2,130세대	1979년	1999년	사업승인 : 2002년 3월 준공입주 : 2006년12월
월계 시영아파트	39개동 3,930세대	1986년	2016년	사업승인 : 2020년 준공입주 : 2024년
차이		7년	17년

이렇게 준공년도의 차이가 적은데도, 재건축 가능시기의 차이가 커지는 이유는 서울시, 경기도, 인천 등 수도권 지방자치단체가 1982년 이후에 준공된 공동주택에 대해서는 준공년도가 1년씩 늦어질 때마다, 재건축 연한은 2년씩 늘리는 방식을 택하고 있기 때문이다. 이로 인해 1981년 이전에 지어진 공동주택은 20년~22년만 지나면 재건축이 가능한 반면, 1991년에 이후에 지어진 공동주택은 40년이 지나야 재건축이 가능해진다. 10년 늦게 지어진 아파트라는 이유로 최대 20년을 더 기다려야 재건축을 할 수 있다는 불평등이 초래되고 있다. 1981년에 지어진 아파트와 1991년에 지어진 아파트의 구조가 본질적으로 다르다고 보기도 어렵다. 모두 철근콘크리트 구조물이므로 구조적 차이는 크지 않다고 보아야 한다. 그럼에도 불구하고 재건축 허용연한이 20년이나 차이나는 합리적인 근거를 찾기 어렵다.

김진수 외.『공동주택 재건축 허용연한 개선방안에 관한 연구』. (2012). p47. 한국지역개발학회지 제24권 제3호

그 다음으로 19.03%의 응답자들이 의도적인 재건축 억제나 리모델링 확대를 문제점으로 꼽았다.

이는 2000년대 초중반 재건축 아파트의 가격이 급등했었고, 이를 억제하기 위한 정책적인 목적이 컸다고 보인다. 2003년 도시정비법 시행과 함께 관련 시․도조례 제정을 앞두고 재건축 가능 준공 연한을 강화한 까닭에는 20년이란 연한제한을 방치할 경우 당시 여건상 실제 노후화 여부와는 상관없이 조기 재건축으로 인한 부동산 투기와 자원낭비, 환경문제 등 사회적 낭비를 초래할 수 있다는 우려 때문이었다.

소수의 의견으로 1.87%의 응답자가 재건축을 억제함으로써 발생할 수 있는 주민들의 고통, 0.75%의 응답자가 기타 여러 문제들이 발생할 수 있다는 의견을 제시해주었다.

<그림4-1> 재건축 연한제한 문제점 설문조사 결과

4.3. 서울시 공동주택 재건축 가능연한에 대한 인식

현재 서울시의 경우 1991년 이후 준공된 5층 이상의 공동주택의 경우 준공 후 40년이 지나야 재건축이 가능하도록 규정하고 있다. 이에 대해 설문에 응답한 관련 전문가들은 15.99%만이 적당하다고 응답하였으며 74.35%의 압도적으로 너무 길다는 응답을 보였다. 기타의 의견으로 9.67%가 너무 길다는 의견을 보였으나 짧다는 의견은 전무한 것으로 나타났다.

<그림4-2> 서울시의 현행 재건축 연한제한 설문조사 결과

5. 재건축 연한 개선 필요성에 대한 인식

5.1. 재건축 허용연한의 단축

재건축 연한 제한 개선 필요성을 바탕으로 현재의 최대치 40년을 30년으로 단축하는 방안에 대한 전문가들의 의견을 수렴하여 보았다. 그 결과를 살펴보면 찬성한다는 의견이 59.85%로 가장 많았고 매우 찬성한다는 의견이 21.56%, 반대한다는 의견이 14.87%, 보통이라는 의견이 3.35%, 기타의견이 0.37% 순으로 응답되었다. 이 결과를 본다면 어느 정도 재건축 연한제한의 개선될 필요성에 대해서는 공감하는 바가 크다고 조심스럽게 해석될 수 있을 것이다.

<그림5-1> 재건축 허용연한 30년 변경안 찬반여부 설문조사 결과

5.2. 단축 찬성의 이유

보다 구체적으로 재건축 연한을 30년으로 단축하는 방안을 찬성하는 입장에서 이에 대한 이유를 살펴본다면 그 결과는 크게 삶의 질과 안전 두 가지 측면에서 재건축 연한 단축을 주장하고 있다.

먼저, 삶의 질 측면에서 71.37%의 응답자가 낡은 배관이나 난방, 엘리베이터 등의 교체 등 시설의 현대화를 가장 많은 이유로 지적하고 있었다. 그 다음으로는 18.06%의 응답자가 주차장, 공원 등 편의시설 확보를 위해 재건축 연한이 30년으로 단축되어야 한다고 보았다.

다음으로 안전 측면에서 10.31%의 응답자가 내진설계 등 구조적 안전성 확보를 위해 재건축 연한이 축소되는데 찬성한다고 응답하였다.

<그림5-2> 재건축 허용연한 30년 변경안 찬성이유 설문조사 결과

5.3. 단축 반대의 이유

재건축 연한을 축소하는데 반대하는 입장에서 그 이유를 살펴본다면 가장 많은 81.40%의 응답자들이 재건축 과열로 인해 멀쩡한 아파트가 무분별하게 재건축 대상이 됨으로써 자원이 낭비되고 건축폐자재로 인한 환경오염을 문제시하였다.

그 다음으로 16.28%의 응답자들이 동시다발적으로 재건축이 시행되었을 때 주변 주택공급이 이주수요를 감당하지 못함에 따른 전․월세 난을 우려하고 있었다.

<그림5-3> 재건축 허용연한 30년 변경안 반대이유 설문조사 결과

6. 재건축 연한 개선방안

앞서 살펴본 분석결과를 바탕으로 다음과 같은 개선방안을 제시할 수 있다.

○ 개선방안-1 : 재건축 허용연한을 30년으로 변경

이상의 전문가 집단의 의견에서도 알 수 있듯이 대부분의 응답자들은 현재의 허용연한이 현실적이지 않다고 공감하고 있었다. 노후화된 건축물에 대한 문제점이 더 이상 경제적인 이유가 아니라 안전문제 및 시설노후화에 있기 때문에, 막대한 경제적인 이득을 얻기 위해 재건축을 하려고 한다는 주장은 더 이상 설득력이 없다. 여러 가지 측면을 고려하더라도 허용연한 30년이 현실적이라고 판단된다.

○ 개선방안-2 : 내진성능이 갖춰지지 않은 건축물 중 기능적으로 결함이 있거나 구조적 결함이 있는 건축물은 재건축 허용 방안

이러한 개선방안은 설문 중 기타 의견을 통해 여러 전문가께서 의견을 제시한 것이다. 최근 몇 년 사이 자연재해는 우리의 안전을 위협하는 중대한 요인으로 떠올랐다. 대표적인 것이 바로 지진이다. 얼마전 태풍으로 인해 창문이 깨지는 등의 사고가 전국적으로 발생하여 전국민을 불안하게 만들었다. 지진은 이보다 더욱 큰 피해를 줄 수 있는 막대한 운동에너지를 지닌 위협요인이다. 지진에 대해 철저히 대비하고 있는 이웃나라 일본도 지진이 발생할 때마다 큰 피해를 입고 있다. 우리 한국은 어떠한가? 현재 상황에 지진이 수도권지역에서 발생한다면 그 결과는 상상할 수 없을 정도일 것이다. 이러한 막대한 자연재해는 우리의 제도개선을 통해 어느 정도 예방할 수 있다. 내진성능이 확보되어 있지 않은 건축물을 대상으로 기능상으로․구조적으로 결함이 있는 경우 안전진단을 통하여 재건축을 허용함으로써, 미래의 잠재적인 피해를 줄일 수 있다.

7. 마치며

7.1. 개정될 현행 법 체계에 걸맞은 실천적 기준 마련

기본적으로 재건축, 재개발의 기준이 되는 도시및주거환경정비법이 처음 노후․불량건축물 최장 년도를 40년으로 입법한 것은 철근콘크리트 건물의 내구연한을 60년으로 보고, 노후불량 건축물의 범위를 이의 3분의2인 40년으로 정한 것에서 비롯되었다. 이는 분명 물리적 기준에서 볼 때 합리적인 기준이라고 판단되어진다.

그리고 그 가운데 지난 9월 21일, 현행 조례로 정한 재건축 연한을 채우지 못해도 중대한 기능적, 구조적인 결함이 있으면 재건축이 가능하다는 내용의 도시및주거환경정비법 개정안이 국회 법사위로 넘겨졌다. 이는 연내 본회의를 통과하면 유예기간을 거친 뒤 이르면 내년 8월쯤부터 시행될 전망이다. 결함의 구체적인 범위는 시행령에서 정할 예정인데, 국토부는 아파트 누수나 균열 등이 심각한 경우도 포함될 수 있을 것으로 보았다.

2012.9.21. 국회 이노근 의원의 대표발의된 도시및주거환경정비법 개정(안)이 국회 국토해양위원회 대안으로 통과되어 법사위에 계류중이다.

뉴스를 통해 보이는 부실 주택 관련 사건․사고들을 본다면 주택의 내구성이나 안전 등은 절대적 기준에서 판단하기 어렵다는 생각을 뒷받침한다. 바다 모래가 사용된 아파트 건설이라든지, 부동산 경기 침체로 인한 시공사 부도와 그에 따른 불량 아파트 건설 등 최근 입법 발의 된 도시 및 주거환경정비법 개정안은 이러한 시대상을 반영한 결과라고 보여진다.

이에 따라 최장 40년까지 규정하고 있는 재건축 연한을 단축하는 대신에 안전에 문제가 있으면 재건축을 앞당길 수 있을 것으로 기대한다. 따라서 기준이 되는 법체계가 현실에 맞게 변화하는 만큼 이를 대비하여 각 지자체와 관련 업계에서도 이러한 변화에 발맞춰 변화될 수 있도록 노력해야 할 것이다.

7.2. 실제적 대상자 집단들이 원하는 실질적 변화

설문조사 결과를 바탕으로 본다면 주민들이 재건축을 원하는 본질적인 이유는 구조안전성 문제나 주차장과 생활문화편의시설, 도로와 공원 등 빈약한 기반시설문제, 노후화된 시설 등을 개선하기 위해서 인 경우가 많다. 이는 쾌적한 주거환경과 변화된 라이프스타일에 입각한 최첨단 주거공간을 지닌 주택을 소망하는 주택소유자들의 욕구로 분출되고 있다. 이 같은 소비자들의 욕구가 주택수요로 직결된다고 볼 수 있지만 반면 현행 재건축 주택시장은 법체계에 막혀 그 수요를 따라가고 있지 못하는 실정이다. 단순한 물리적 경과년수를 통해 재건축사업여부를 판가름하는 연한제한제도는 주민들의 삶의 질과 주거 생활 만족도를 추구하는 새로운 주택시장 형성에 있어 걸림돌이 되고 있다.

주택 재건축 활성화 정책방향

1. 재건축 사업 현황

□ (사업특성) 재건축 사업은 노후 아파트 주민이 자발적으로 추진위원회, 조합 등을 구성하여 추진하는 사업

ㅇ 주택공급 효과가 높아 도시의 주요 주택공급원*으로 작용

* 서울시에서 ’89년~’10년까지 재건축 사업으로 인해 기존 주택의 약 1.8배가 공급(건설산업연구원, 도시정비사업 정책변화와 주택수급 연구결과)

□ (사업절차) 구역지정과 계획수립을 동시에 하여 사업에 착수하고, 이후 조합설립→사업시행인가→관리처분 절차 이행

* (재건축 전체 추진절차) 구역지정(계획수립 병행) → 추진위 구성 → 조합설립→ 사업승인 → 관리처분 → 착공 → 입주

< 정비사업 추진절차>

정비구역 지정	⇨	추진위 구성	⇨	조합설립 인가	⇨	사업시행 인가	⇨	관리처분 인가	⇨	이주․준공

□ (사업 추진현황) ’12.6월 현재 전국 총 479개 단지에서 재건축사업을 추진 중이며, 이 중 60%가 수도권(277개)에서 추진 중

<주요도시 재건축 사업 현황>

(12.6.30일 기준, 단위 : 개)

구분	전국	서울	경기	인천	부산	광주	대전	대구	울산
구역	479	147	112	18	40	4	15	70	5

2. 재건축 규제완화 추진실적

□ 평형선택의 자율권 제고를 위해 지자체 조례로 탄력 운용할 수 있도록 재건축 소형주택 의무비율 완화(’09.1)

ㅇ (종전) 20%(60㎡↓) : 40%(85㎡↓) : 40%(85㎡↑) →

(개선)      -       : 60%(85㎡↓) : 40%(85㎡↑)

□ 재건축사업의 효율적 추진을 위해 임대주택 의무화를 폐지하고 용적률 인센티브제 도입(’09.4)

ㅇ (종전) 재건축으로 증가하는 용적률의 25% 임대주택 건설 →

(개선) 용적률을 법적 상한까지 허용하고, 완화받는 용적률의 30～50%를 임대주택 건설

□ 조합원에게 제한적으로 2주택 분양 허용(’12.2)

ㅇ 조합원이 1주택만 분양하던 것을 조합원이 소유한 기존 주택의 감정평가액 범위내에서 2주택 분양을 허용

* 추가로 분양받은 1주택은 전용면적 60㎡이하로 하며, 3년간 전매 제한

□ 재건축 안전진단 간소화 등 인․허가 절차규제 개선

ㅇ 안전진단 절차를 2→1단계로 단축, 정비계획수립 시 건축심의 생략, 추진위 구성에 동의하는 경우 조합설립동의에 갈음(’09.2)

ㅇ 재건축사업의 효율적 추진을 위해 시공자를 조기화(’09.2)

- (종전) 사업시행인가 후 → (개정) 조합설립인가 후

ㅇ 사업 추진과정을 공공이 지원하는 공공관리제를 도입(’10.4)

3. 재건축 활성화를 위한 규제완화 추진사항

□ 재건축 부담금 한시적 면제 추진

ㅇ (추진배경) 재건축 부담금은 시장 과열기 재건축 사업으로 인한 과도한 초과이익을 환수하기 위해 부과

- 주택시장 안정과 재건축 시장 활성화를 위해 한시적으로 부과 중지 추진

ㅇ (적용대상) ’14.12.31까지 관리처분계획인가 신청분

- 개정안 시행일 당시 부과종료시점(준공일) 이후 4개월이 경과하지 않은 경우로서 부담금이 부과되지 않은 사업도 면제

ㅇ (추진경과) 「재건축 초과이익 환수법」개정안 국회제출(10.10일)

□ 재건축 용적률 인센티브 제도 확대실시(8.2일 시행)

ㅇ (추진배경) 재건축 시장 활성화를 위해 수도권 과밀억제권역 내 개별 정비구역에서 시행되는 재건축 사업에 대해서만 적용하던 재건축 인센티브 제도*를 모든 재건축사업으로 확대

* 재건축 사업시 용적률을 법적상한까지 허용하고, 증가되는 용적률(법적상한-정비계획상 용적률)의 30~50%를 임대주택으로 공급하도록 하는 제도

ㅇ (종전) 수도권 과밀억제권역 내 개별정비구역 재건축 사업→

(개선) 수도권 과밀억제권역 뉴타운 지구 및 과밀억제권역 외 재건축 사업까지 확대

< 재건축사업의 용적률 인센티브 적용(안) >

구 분	현 행		개정안
지역	재정비촉진지구	개별 정비구역	재정비촉진지구	개별정비구역
과밀역제권역	×	○	○	○
그 외 지역	×	×	○	○

□ 재건축 노후․불량 건축물 기준 개선

ㅇ (추진배경) 심각한 구조적․기능적 결함이 있는 건축물은 안전진단 결과에 따라 재건축을 할 수 있도록 도정법 개정안 마련

* 이노근 의원 발의안에 대한 국토위원회 수정대안으로 법사위 상정예정

ㅇ (주요내용) 구조․기능상 결함이 심각하여 재건축이 필요한 건축물*은 조례상 재건축 가능 연한에도 불구하고,

- 재건축 여부를 결정하는 안전진단을 실시할 수 있도록 법적 근거 마련

* 내진성능이 확보되지 않은 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실․시공으로 인한 구조적 결함이 있는 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물

- 이 경우 주민의 1/10의 동의를 받아 시장․군수에게 재건축 안전진단을 요청할 수 있도록 함

ㅇ (향후계획) 연한 미도래 건축물 중 안전진단이 필요한 경우에 대해 전문가와 지자체 의견수렴을 거쳐 시행령(안) 마련

참 고 문 헌

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「도시및주거환경정비법」

「도시 및 주거환경정비법 시행령」

「서울시 도시및주거환경정비 조례」

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